TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 11 janvier 2017

Composition

M. François Kart, président; MM. Antoine Rochat et Antoine Thélin, assesseurs; Mme Liliane Subilia-Rouge, greffière.

Recourant

Office fédéral de la justice, à Berne

Autorité intimée

Commission foncière, Section II,

Tiers intéressés	1.	A.________ représenté par Me Colette LASSERRE ROUILLER, avocate, à Lausanne,
	2.	B.________ à ******** représentée par Me Christophe MISTELI, avocat, à Vevey.

Objet	acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
	Recours Office fédéral de la justice c/ décision de la Commission foncière, Section II, du 5 mars 2015 (acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger)

Vu les faits suivants

A. Le 1^er novembre 2012, A.________, citoyen ukrainien, a signé avec B.________, dont le siège est à ******** (précédemment à ********), un contrat dont l'objet était défini comme suit, à son article premier:

"Le maître de l'ouvrage [B.________] est promettant acquéreur de la parcelle n° ******** commune de Penthéréaz (Vaud), vente conditionnée à l'obtention du permis de construire dont copie est jointe au présent contrat, avec pour objectif d'y faire construire quatre villas jumelles.

Le permis de construire a été délivré en date du 11.09.2012 et est disponible auprès de la commune de Penthéréaz contre paiement de la facture jointe au présent contrat.

Le présent contrat a pour but de régler les droits et obligations des parties dans ce cadre".

Ledit contrat prévoit notamment que A.________ (désigné comme l'investisseur) s'engage à alimenter un compte bancaire à concurrence de 850'000 fr. au maximum (art. 3 page 3 ch. 1 du contrat), mais sans rôle opérationnel ni pouvoirs exécutifs dans l'opération (art. 3 page 3 par. 1 du contrat). Selon le contrat, "[I]'investissement sera rétribué à hauteur d'un intérêt de 4%/an (quatre pour cent par an) et sera versé à l'investisseur à la fin de l'opération" (art. 3 page 4 par. 2). Enfin, les parties sont convenues que "[I]e résultat de cette promotion se fera en deux étapes: a) Vente des parts terrains [;] b) Marges sur contrat de construction de l'entreprise générale" (art. 3 page 4, par. 3) et que "Le bénéfice est distribué à parts égales entre le maître de l'ouvrage et l'investisseur. La prise de bénéfices se feras [sic] à la fin de la promotion ; elle se fera plus tôt si l'état des ventes de lots PPE le permet" (art. 3 page 4 par. 4). Le montant total des travaux d'entreprise générale a été devisé à 2'860'000 fr. (art. 4 page 5).

Selon les données figurant au registre foncier, l'immeuble n° ******** de la commune de Penthéréaz a, le 12 décembre 2012, fait l'objet d'une division dans laquelle une surface de 2'164 m² a été soustraite de l'immeuble n° ******** afin de permettre la création de quatre parcelles de 541 m² chacune, soit les parcelles n° ******** de ladite commune. A la même date, B.________ est devenue propriétaire de ces parcelles, à l'exception de la parcelle n° ********, qui a été vendue directement par le propriétaire initial du n° ******** à des tiers. B.________ a par la suite revendu ces parcelles respectivement les 1er juillet 2014 (parcelle n° ********), 12 décembre 2013 (parcelle n° ********), et 4 septembre 2013 (parcelle n° ********).

B. Le 27 novembre 2014, A.________ a présenté devant la Commission foncière, section II (ci-après : la Commission foncière), une requête visant à obtenir une décision constatant, principalement, que le contrat conclu entre lui-même et B.________, était entièrement valable, y compris la clause prévoyant une participation du prêteur au bénéfice de vente et, subsidiairement, que ledit contrat était valable à l'exception de cette clause.

Le 17 décembre 2014, la Commission foncière a informé A.________ qu'elle ne pourrait accepter que sa conclusion subsidiaire, vu que l'investissement rémunéré par une partie du bénéfice sur les ventes de logement à construire constituait un placement prohibé au sens de la loi du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41).

A.________ s'est déterminé le 21 janvier 2015 et a contesté l'interprétation faite par la Commission foncière de la LFAIE. Il expose notamment que l'acte de vente par lequel B.________ devait acquérir les terrains sur lesquels ont été bâties les villas jumelles a été conclu avant même qu'il n'ait rencontré l'administrateur de B.________. Pour cette raison déjà, il n'avait pas pu acquérir de droits sur ces parcelles, que ce soit directement ou indirectement, de sorte que l'opération ne pouvait pas être considérée comme étant soumise à la LFAIE. Il exposait en outre que le montant prêté n'était pas garanti par un gage et qu'il se montait à nettement moins que les 80% du montant total investi.

Par décision du 20 février 2015, la Commission foncière a rejeté la conclusion principale formulée par A.________ et admis la conclusion subsidiaire "en ce sens que le contrat conclu le 1^er novembre 2012 entre M. A.________, de nationalité ukrainienne, et la société B.________, dont le siège est à ********, le premier accordant à la seconde un prêt de CHF 850'000.-, est valable au sens de la LFAIE, mais non compris la clause prévoyant une participation de l'investisseur au bénéfice de vente des 4 villas à construire". La Commission foncière a considéré qu'en raison de la participation de l'investisseur au bénéfice de vente des logements, l'investissement constituait un placement prohibé au sens de l'art. 12 al. 1^er let. a LFAIE et que l'investisseur se trouvait placé dans une position économique quasiment égale à celle du propriétaire au sens de l'art. 4 al. 1^er let. g LFAIE et de l'art. 1^er al. 2 let. b de l'ordonnance du Conseil fédéral du 1^er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE; RS 211.412.411). Par contre, l'intérêt de 4% était usuel et aurait pu être accordé pour n'importe quelle opération immobilière ou non. Le prêt pouvait donc être autorisé du moment que la participation au bénéfice était abandonnée.

C. La décision de la Commission foncière du 20 février 2015 a été envoyée au Département de l'économie, qui a renoncé à recourir et a transmis la décision à l'Office fédéral de la justice, le 16 mars 2015.

D. Le 28 avril 2015, l'Office fédéral de la justice (ci-après: l'office) a interjeté recours contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) en concluant à son annulation et au renvoi de la cause à la Commission foncière afin que celle-ci instruise la question de savoir si un créancier suisse aurait accordé un prêt similaire, à savoir un prêt de 850'000 fr. non garanti par gage couvrant 29,7% du coût de construction, à un taux de 4%, avec ou sans participation au bénéfice. Si tel n'était pas le cas, il faudrait alors considérer que B.________ est dans une situation de dépendance envers A.________, qui se trouverait par conséquent dans une position économique quasiment égale à celle du propriétaire au sens de l'art. 4 al. 1^er let. g LFAIE et de l'art. 1^er al. 2 let. b OAIE. Pour s'assurer que d'autres créanciers auraient été disposés à un consentir un tel prêt, la Commission foncière devrait se baser sur tous les éléments permettant d'examiner le financement de l'opération dans son intégralité: plan de financement, aperçu de l'ensemble de la construction financière du projet, attestations bancaires, bilan de la société, preuve que d'autres créanciers auraient été disposés à prêter ces fonds, etc. A l'occasion du renvoi, la Commission foncière devrait également vérifier que B.________ n'est pas une personne à l'étranger au sens de la LFAIE.

Le 2 juin 2015, la Commission foncière (ci-après: l'autorité intimée) a informé le tribunal qu'au vu du recours, elle entendait reprendre l'instruction du dossier et apprécier le financement total de l'opération. Elle proposait dès lors que la procédure de recours soit suspendue jusqu'à ce qu'elle ait rendu une nouvelle décision.

Le 3 juin 2015, le juge instructeur a invité les parties à se déterminer sur la requête de suspension.

Le 8 juin 2015, B.________ a indiqué qu'elle s'en remettait à justice pour ce qui concernait une éventuelle suspension, en précisant que l'instruction sur le point de savoir si le taux était bien usuel semblait pouvoir être menée sans difficulté. A toutes fins utiles, elle joignait un extrait de conditions de crédit obtenues pour un autre projet immobilier (au taux de 3%).

Le 17 juin 2015, l'office a déclaré acquiescer à la requête de suspension.

Le 16 juin 2015, A.________ s'est déterminé au sujet du recours déposé le 28 avril 2015. Il a formulé les conclusions suivantes:

"A titre préliminaire:

I. La requête de suspension de la Commission foncière du Canton de Vaud, section II, du 2 juin 2015 est rejetée.

Principalement:

II. Le recours déposé le 28 avril 2015 par l'Office fédéral de la justice contre la décision du 5 mars 2015 de la Commission foncière du Canton de Vaud, section II, est rejeté.

III. La décision de la Commission foncière du Canton de Vaud, section II, du 5 mars 2015 est annulée et modifiée en ce sens que l'entier du contrat conclu entre N. A.________ et B.________ le 1^er novembre 2012 est valide, y compris la clause prévoyant une participation de M. A.________ au bénéfice de vente des quatre villas à construire.

Subsidiairement à III:

IV: La décision de la Commission foncière du Canton de Vaud, section II, du 5 mars 2015 est entièrement maintenue".

A.________ estime avoir qualité de partie au sens de l'art. 13 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), l'autorisant ainsi à prendre des conclusions en réforme. Il souligne tout d'abord que les documents requis par l'office en rapport avec la santé financière de B.________ ne sont pas du tout pertinents pour la présente affaire, dès lors qu'il n'est pas actionnaire et n'a aucun intérêt dans cette société. Ces documents doivent permettre d'établir si B.________ respecte la LFAIE, mais ceci est une question à trancher de manière séparée. Pour juger de la validité du contrat du 1^er novembre 2012, le contrat suffit. Le recours relèverait à cet égard du formalisme excessif. Pour cette même raison, A.________ s'oppose à la requête de suspension de procédure formulée par l'autorité intimée pour procéder à l'examen préconisé par l'office. Pour ce qui concerne le prêt consenti à B.________, A.________ souligne qu'en l'absence d'une quelconque charge en sa faveur et dès lors que l'entier de la somme investie a été versé au début de l'opération, il n'a aucun moyen de pression sur B.________ qui le mettrait dans une situation analogue à celle d'un propriétaire. C'est bien plus lui qui se trouve dans un rapport de dépendance envers B.________. En outre, le prêt ne représente même pas 30% du prix total alors que la jurisprudence la plus restrictive autorise une participation à hauteur de 66%. Par ailleurs, le taux d'intérêt de 4% est tout à fait usuel, et même inférieur au taux de l'intérêt moratoire prévu par l'art. 104 CO. Enfin A.________ estime que la participation à la moitié du bénéfice de la vente est également conforme à la LFAIE, dès lors que dans ce cadre-là non plus il n'est pas placé dans une situation analogue à celle d'un propriétaire, que l'opération n'est par conséquent pas assujettie à la LFAIE et qu'il ne peut donc pas être question d'un placement prohibé.

Le 18 juin 2015, le juge instructeur a suspendu la cause dans l'attente de la nouvelle décision annoncée par l'autorité intimée.

Le 3 février 2016, le juge instructeur a invité l'autorité intimée à indiquer dans quel délai la nouvelle décision serait rendue.

Le 8 février 2016, l'autorité intimée a répondu qu'elle était encore en attente de renseignements concernant les liens existant entre A.________ et l'administrateur de B.________.

Le 19 avril 2016, l'autorité intimée a informé le tribunal qu'elle n'était pas en mesure de poursuivre l'instruction du dossier dès lors qu'elle avait constaté, à la lecture des derniers documents qui avaient été produits, qu'il existait trois contrats de prêt, qui n'étaient pas tous soumis à son autorité, et dont deux étaient argués de simulation. Dès lors qu'une procédure semblait être pendante devant la Chambre patrimoniale vaudoise, l'autorité déclarait s'en remettre au tribunal pour déterminer l'opportunité de suspendre l'instruction jusqu'à décision de la Chambre patrimoniale ou de traiter directement le recours.

Le 20 avril 2016, le juge instructeur a invité les autres parties à se déterminer sur la question de savoir si la procédure devait être suspendue dans l'attente de la décision à rendre par la Chambre patrimoniale dans le cadre du litige civil.

Le 4 mai 2016, A.________ a déclaré s'en remettre à justice.

Le 10 mai 2016, B.________ s'est déterminée et a conclu à la poursuite de la procédure. Elle expose qu'en cas de suspension le problème serait que la question du taux d'intérêt admissible, respectivement de sa nullité s'il était excessif, et la question d'une participation au bénéfice admissible sous l'angle LFAIE ne serait pas tranchée, le juge civil ne pouvant valider un taux ou une participation au bénéfice excessive en regard de cette loi.

Le 12 mai 2016, l'office a demandé que la cause soit reprise, dès lors que l'autorité intimée n'entendait plus reprendre elle-même l'instruction de la cause.

Le 17 mai 2016, l'autorité intimée a réitéré sa requête de suspension, considérant que la Chambre patrimoniale pouvait trancher la question de droit administratif à titre préjudiciel.

Le 24 mai 2016, A.________ s'est rallié à la position de B.________ demandant que la question de la validité du contrat au regard de la LFAIE soit tranchée.

Le 3 août 2016, B.________ a transmis au tribunal une copie de sa réponse dans la procédure civile en cours. Le 15 août 2016, A.________ a informé le tribunal que le litige portait sur le remboursement du prêt qu'il avait octroyé à B.________ ainsi que sur le paiement par cette dernière de la moitié du bénéfice de l'opération et de dommages-intérêts dus pour les dommages consécutifs au retard de paiement.

Considérant en droit

1. Le tribunal examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis.

a) Selon l'art. 20 al. 1 LFAIE, les décisions des autorités de première instance, soit, dans le canton de Vaud, la Commission foncière, section II (art. 6 al. 1 de la loi cantonale du 19 novembre 1986 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [LVLFAIE; RSV 211.51]), sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours, soit la CDAP (art. 20 LVLFAIE en relation avec l'art. 5 LPA-VD).

b) D'après l'art. 20 al. 2 let. b LFAIE, a qualité pour recourir l'autorité cantonale habilitée à cet effet, soit, dans le canton de Vaud, le Département de l'économie (art. 7 al. 1 LVLFAIE), ou, si celle-ci renonce à recourir ou retire son recours, l'Office fédéral de la justice.

c) Aux termes de l'art. 20 al. 3 LFAIE, le délai de recours est de trente jours et commence à courir dès la notification de la décision aux parties ou à l'autorité habilitée à recourir. Selon l'art. 96 al. 1 let. a LPA-VD, le délai de recours ne court pas du septième jour avant Pâques au septième jour après Pâques, soit du 29 mars au 12 avril 2015.

d) La décision attaquée a été envoyée au Département de l'économie, qui a renoncé à recourir et a transmis la décision à l'Office fédéral de la justice le 16 mars 2015, qui dit l'avoir reçue le 20 mars 2015, ce qui n'est pas contesté. Compte tenu des féries judiciaires, le recours posté le 28 avril 2015 a donc été déposé en temps utile.

Pour le surplus, déposé dans les formes requises, le recours est recevable.

2. a) Aux termes de l'art. 25 LPA-VD, l'autorité peut, d'office ou sur requête, suspendre la procédure pour de justes motifs, notamment lorsque la décision à prendre dépend de l'issue d'une autre procédure ou pourrait s'en trouver influencée d'une manière déterminante.

La suspension de la procédure ne doit pas s'opposer à des intérêts publics et privés prépondérants (ATAF 2009/42 consid. 2.2 et les références citées). Elle doit même rester l'exception (ATF 130 V 90 consid. 5, ATF 119 II 386 consid. 1b et les références citées). En particulier, le principe de célérité, qui découle des art. 29 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 (CEDH; RS 0.101), pose des limites à la suspension d'une procédure jusqu'à droit connu sur le sort d'une procédure parallèle (ATAF 2009/42 consid. 2.2). De manière générale, la décision de suspension relève du pouvoir d'appréciation de l'autorité saisie; cette dernière procédera à la pesée des intérêts des parties, l'exigence de célérité l'emportant dans les cas limites (ATF 119 II 386 consid. 1b). Il appartiendra à l'autorité saisie de mettre en balance, d'une part, la nécessité de statuer dans un délai raisonnable et, d'autre part, le risque de décisions contradictoires (ATAF 2009/42 consid. 2.2).

Le caractère raisonnable du délai s’apprécie au regard de la nature de l’affaire et de l’ensemble des circonstances, notamment l’ampleur et la difficulté de l’affaire, ainsi que l'enjeu que revêt le litige pour l'intéressé (ATF 135 I 265 consid. 4.4 p. 277; 131 V 407 consid. 1.1 p. 409; 130 I 312 consid. 5.2 p. 332 et les arrêts cités).

b) En l'occurrence, il apparaît que la Chambre patrimoniale doit traiter un litige portant sur le remboursement du prêt octroyé par A.________ à B.________ ainsi que sur le paiement par cette dernière de la moitié du bénéfice de l'opération et de dommages-intérêts dus pour les dommages consécutifs au retard de paiement. A titre préjudiciel, la Chambre patrimoniale doit ainsi trancher la question de droit administratif qui se pose dans la présente procédure (question du taux d'intérêt admissible et question d'une participation au bénéfice admissible sous l'angle LFAIE). Dès lors que la cause est en état d'être jugée devant le tribunal de céans, spécialisé en matière administrative, il n'y a pas lieu de suspendre la procédure afin qu'une instance civile tranche une question de droit administratif.

3. a) Entrée en vigueur le 1^er janvier 1985, la LFAIE limite l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1^er LFAIE). Selon l'art. 2 al. 1 LFAIE, l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente. Par acquisition d'immeubles, on entend aussi l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'immeuble (art. 4 al. 1 let. g LFAIE). Selon l'art. 1 al. 2 let. a OAIE, par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble, on entend notamment le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur place l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier.

Par là, on veut éviter que le créancier puisse se comporter comme le propriétaire du fonds, profitant de la faiblesse économique du propriétaire et débiteur ou, plus directement, de la dépendance économique de celui-ci à son égard (ATF 107 Ib 12 consid. 4 p. 18 ss; cf. aussi Mühlebach/Geissmann, Lex F. Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, n° 77 ad art. 4 LFAIE). Selon la jurisprudence, le financement de l'acquisition d'un bien-fonds grâce à un crédit étranger, garanti par gage immobilier, est en règle générale admissible, pour autant que ledit crédit reste dans la limite usuelle des deux tiers (ou 80% selon certains arrêts) de la valeur vénale de l'immeuble (arrêts TF 2C_118/2009 du 15 septembre 2009 consid. 4.1, 2C_637/2008 du 8 avril 2009 consid. 4 et 2A.510/2003 du 4 mai 2004 consid. 2). La limite précitée s'applique d'autant plus lorsque le prêt n'est pas garanti par un gage immobilier, vu que le créancier n'acquiert dans ce cas aucun droit réel sur le bien-fonds et qu'il se trouve d'autant moins dans une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (arrêt TF 2C_854/2012 du 12 mars 2013 consid. 5.3).

Ces éléments ne sont toutefois pas les seuls déterminants. Il peut exister d'autres circonstances dans lesquelles le propriétaire ou débiteur d'un prêt est économiquement faible ou dépend même économiquement du créancier. Toute situation impliquant des capitaux étrangers doit être analysée en détail, indépendamment de l'existence d'un gage immobilier (dans ce sens, Urs Mühlebach / Hanspeter Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n° 79 ad art. 4 LFAIE). En effet, les dispositions sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger n'ont pas seulement pour but d'empêcher que des personnes domiciliées à l'étranger acquièrent la propriété ou des droits semblables à celui de la propriété sur des immeubles situés en Suisse; elles doivent notamment aussi empêcher la spéculation sur des immeubles en Suisse par des personnes financièrement fortes et domiciliées à l'étranger (ATF 107 Ib 12 consid. 3, traduit in JT 1983 I p. 142). Une situation de dépendance est en règle générale réalisé lorsque le propriétaire n'obtiendrait pas d'un tiers – en général une banque suisse – un prêt semblable.

b) Le principe inquisitorial, qui domine la procédure administrative (ATF 111 II 281 consid. 3 p. 284; Pierre Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, vol. 2, 3^ème éd., ch. 2.2.6.3. p. 292 et ss), impose à l'autorité d'établir d'office l'ensemble des faits déterminants avant de rendre sa décision (ATF 110 V 48 consid. 4a p. 52 et la jurisprudence citée); elle doit entreprendre elle-même les investigations nécessaires (en requérant au besoin la collaboration des intéressés) pour établir ces faits (Max Imboden / René A. Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtungsrechtsprechung, n° 88 B 1 p. 550). Lorsque la loi se réfère à des circonstances concrètes précises, l'autorité ne saurait se satisfaire d'une évaluation schématique (ATF 112 Ib 8, 110 V 229). Elle doit au contraire déterminer en droit et en équité tout ce qui doit être élucidé; elle doit pourvoir à l'administration des preuves nécessaires et ensuite apprécier consciencieusement le résultat de la procédure probatoire (ATF 104 V 211; Jean-Christophe Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, le cas particulier des établissements stables, thèse Lausanne 1990, p. 103 ss). L'étendue de l'obligation dépend des particularités du cas d'espèce (cf. ATF 113 Ib 289 consid. 1, traduit in JT 1989 I p. 319). Dans la LFAIE, le principe inquisitorial est mentionné expressément à l'art. 22 al. 1, qui prévoit ce qui suit: "L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves".

4. En l'espèce, l'office considère les faits insuffisamment établis par l'autorité intimée pour ce qui concerne la position analogue à celle d'un propriétaire dont pourrait bénéficier A.________ à l'égard de B.________, ceci même sans la participation au bénéfice qui est prévue.

Il est vrai que le prêt ne représente pas 30% du prix total (il est même nettement inférieur à 30 % si on prend en compte la totalité du financement de la promotion immobilière [acquisition du terrain et construction des villas]) alors que la jurisprudence la plus restrictive autorise une participation à hauteur de 66%. Il n'en demeure pas moins que les capitaux investis par A.________ sont d'origine étrangère et que le prêt présente notamment la singularité de ne pas être garanti par des cédules hypothécaires. Dès lors que la Commission foncière n'a pas examiné en détail les circonstances du prêt consenti par A.________ à B.________, il n'est pas possible de déterminer si on se trouve en présence d'une opération relevant de la spéculation sur des immeubles en Suisse opérée par une personne à l'étranger financièrement forte au sens où l'entend la jurisprudence du Tribunal fédéral, opération qui ne serait pas admissible au regard de la LFAIE (cf. ATF107 IB 12 précité). L'instruction menée par la Commission foncière à ce jour ne permet ainsi pas de vérifier si, conformément à ce qu'exige la jurisprudence, un tiers – notamment une banque suisse – aurait consenti un prêt identique à celui consenti par A.________ à B.________. L'office a donc appelé à juste titre à des investigations supplémentaires, en requérant que l'autorité intimée procède à l'examen de tous les éléments permettant de comprendre le financement de l'opération dans son intégralité, soit plan de financement, aperçu de l'ensemble de la construction financière du projet, attestations bancaires, bilan de la société, preuves que d'autres créanciers auraient été prêts à prêter ces fonds. Cet examen devra porter le financement de l'ensemble de l'opération immobilière (soit l'achat de l'immeuble et sa construction).

5. A.________ a pris des conclusions reconventionnelles. Faute de base légale expresse, le recours joint n'est pas ouvert en procédure administrative vaudoise. Toutefois, selon la jurisprudence, lorsque le droit positif autorise l'autorité de recours à procéder à une "reformatio in pejus" – ce qui est désormais le cas en vertu des art. 99 et 89 al. 2 LPA-VD – les intimés au recours ont la faculté de prendre des conclusions tendant à la modification de la décision attaquée en défaveur du recourant, sans avoir à déposer eux-mêmes un recours; le résultat, sur le plan procédural, est dès lors similaire à celui du recours joint (cf. arrêt AC.2011.0085 du 1^er février 2012 et la référence citée). La question se pose de savoir si cette jurisprudence est applicable dans le présent cas étant donné que le délai de recours de trente jours est fixé par le droit fédéral (art. 20 LFAIE). Vu l'issue du recours qui est admis - ce qui entraîne le rejet implicite des conclusions reconventionnelles - , la question de leur recevabilité n'a toutefois pas à être tranchée définitivement.

6. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision attaquée annulée, le dossier étant renvoyé à l'autorité intimée pour complément d'instruction et nouvelle décision.

L'arrêt est rendu sans frais. Les tiers intéressés, qui soit succombent soit n'ont pas pris de conclusions, n'ont pas droit à l'allocation de dépens (art. 49, 55 al. 2, 91 et 99 LPA-VD).

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I. Le recours est admis.

II. La décision de la Commission foncière, Section II, du 5 mars 2015 est annulée, le dossier de la cause lui étant renvoyé pour complément d'instruction et nouvelle décision.

III. L'arrêt est rendu sans frais.

IV. Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 11 janvier 2017

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.