TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 30 décembre 2019

Composition

M. Pierre Journot, président; M. Antoine Thélin et M. Antoine Rochat, assesseurs.

 

Recourant

 

A.________, à ********, représenté par l'avocat Jean-Michel DUC, à Lausanne,  

  

Autorité intimée

 

Commission foncière rurale Section I

  

 

Objet

Décision de la Commission foncière rurale Section I du 27 mai 2016 (prix licite)

 

Vu les faits suivants:

A.                     A.________, né en 1943, est propriétaire des parcelles nos 450, 812, 2123, 3461, 3478, 3480, 3481, 4150, 8027, 8032, 8087 et 8088 de Bourg-en-Lavaux, 319 de Forel-sur-Lausanne, 341 et 1181 de Puidoux et 12 de Denges. Ces parcelles totalisent 31'978 m2, dont une surface de 20'756 m2 en nature de vignes, 10'655 m2 en nature de forêt, 305 m2 en nature de bâtiments et 262 m2 en nature de jardin. A ces parcelles s'ajoute le bien-fonds 420 de Bourg-en-Lavaux, savoir 536 m2 en nature de vignes, propriété de son épouse, B.________.

B.                     Les parcelles contiguës 3480 et 3481 se trouvent à l'entrée, côté ouest, du village d'Epesses, en zone à bâtir. Elles sont bordées à l'aval au sud par la route de la Corniche et à l'amont au nord par la parcelle 3478 de 3556 m² en nature de vigne, également propriété d'A.________.

La parcelle 3480, de 300 m2 au total, comporte une habitation de 142 m2 et un bâtiment de 19 m2 portant les nos ECA 1001 et 1002. Le solde, de 139 m2 est en nature de jardin. L'estimation fiscale (2009) de cette parcelle est de 144'000 francs.

Quant à la parcelle 3481, de 661 m2 au total, elle supporte une habitation de 144 m2, portant le no ECA 1004. Le solde est en nature de jardin (123 m2) et de vignes (394 m2). L'estimation fiscale (2009) du bien-fonds s'élève à 321'000 francs.

La valeur ECA (fixée par l'Établissement cantonal d'assurance incendie à l'indice 2009: 117) des bâtiments de la parcelle 3480 s'élève à 777'564 fr. pour le bâtiment 1001 et à 21'666 fr. pour le bâtiment 1002. Pour le bâtiment 1004 de la parcelle 3481, la valeur ECA est de 781'466 fr. Ces chiffres résultent des annexes de l'expertise du 29 octobre 2014 dont il sera question plus loin.

Le recourant a fourni avec son recours du 13 septembre 2016 les nouvelles polices d'assurance de ses bâtiments établies le 13 avril 2016. La valeur d'assurance incendie ECA a passé à 1'148'400 fr. pour le bâtiment 1001, 55'000 fr. pour le bâtiment 1002 (soit 1'203'400 fr. au total pour la parcelle 3480) et à 1'024'300 fr. pour le bâtiment 1004 de la parcelle 3481.

C.                     La Commission foncière a été saisie d'une requête du 18 juin 2014 tendant à déterminer si, pour l'entreprise agricole d'A.________, le prix de 4'050'000 fr. était licite au sens des art. 63 al. 1 let. b et 66 de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR; RS 211.412.11). À l'origine, la requête a été présentée par le notaire d'un acheteur intéressé à cette acquisition.

Deux expertises privées étaient jointes à la requête. L'une, du 8 mai 2014, avait pour but, dans le cadre d'une éventuelle vente, d'estimer la valeur vénale des deux immeubles bâtis situés à Epesses. La valeur vénale retenue était de 1'350'000 fr. pour la parcelle 3480 et de 1'250'000 fr. pour la parcelle 3481 (soit un total de 2'600'000 fr.), ceci "hors contraintes éventuellement imposées par la LDFR".

La seconde expertise, du 8 mai 2014 également, estimait la valeur des vignes. Retenant un prix uniforme de 100 fr./m² pour toutes les vignes de Lavaux sans distinction et de 50 fr./m² pour les vignes de Denges, cette seconde expertise estimait les 21'292 m² de vignes à 1'950'250 fr. dont à déduire 10 % "pour tenir compte des risques", d'où une estimation à 1'750'000 francs.

D.                     Diverses correspondances ont été échangées entre l'avocat d'A.________ et la Commission foncière, qui a confié à Le Cové SA une expertise, puis un complément d'expertise, tendant à déterminer le prix non surfait, au sens de l'art. 60 LDFR, des parcelles concernées.


On extrait ce qui suit du complément d'expertise du 10 novembre 2015:

"2. Description des biens-fonds

Pour le descriptif, se référer aux rapports d'expertise immobilière du 8 mai 2014.

Selon les extraits du registre foncier les surfaces sont les suivantes :

Propriété A.________

No. RF

Commune

Lieu de
production

m2

vignes

bâtiments

forêts

jardin

450

Bourg-en-Lavaux

Epesses

413

413

 

 

 

812

Bourg-en-Lavaux

Epesses

1'748

1'748

 

 

 

2123

Bourg-en-Lavaux

Epesses

394

394

 

 

 

3461

Bourg-en-Lavaux

Epesses

4'977

4'582

 

395

 

3478

Bourg-en-Lavaux

Epesses

3'556

3'556

 

 

 

3480

Bourg-en-Lavaux

Epesses

300

 

161

 

139

3481

Bourg-en-Lavaux

Epesses

661

394

144

 

123

4150

Bourg-en-Lavaux

Villette

870

870

 

 

 

8027

Bourg-en-Lavaux

Epesses

1'308

1'308

 

 

 

8032

Bourg-en-Lavaux

Epesses

983

983

 

 

 

8087

Bourg-en-Lavaux

Epesses

2'523

2'523

 

 

 

8088

Bourg-en-Lavaux

Epesses

406

406

 

 

 

319

Forel

 

6'152

 

 

6'152

 

341

Puidoux

 

1'590

 

 

1'590

 

1181

Puidoux

 

2'518

 

 

2'518

 

12

Denges

Morges

3'579

3'579

 

 

 

Total

 

 

31'978

20'756

305

10'655

262

 

Propriété B.________

No. RF

Commune

Lieu de
production

m2

vignes

bâtiments

forêts

jardin

420

Bourg-en-Lavaux

Epesses

536

536

 

 

 

Total

 

 

536

536

-

 

-

 

Le prix d'acquisition des vignes s'élevait pour la plupart entre Fr. 65.- et 130.- le mètre carré.

Les parcelles n° 2123, 3461, 3478, 3480, 3481, 8027, 8032, 9087, 8088 RF de Bourg-en-Lavaux ont été soumises à un remaniement parcellaire avec un coût de l'ordre de Fr. 14.- à 16.- le mètre carré. Idem pour le n° RF 12 de Denges mais avec un coût de Fr. 10.- le mètre carré.

3. Estimation du prix licite des vignes

Depuis la liste générale des références fournie par la Commission foncière, les données de l'ancien district de Lavaux ont été extraites.

Villette

Il n'y a eu qu'une vente de vignes, ces 5 dernières années, dans le lieu de production «Villette». Le prix était de fr. 60.-/m2. Afin d'avoir un résultat plus représentatif, les ventes faites sous les appellations «Lutry», «Vevey-Montreux» et «Chardonne» ont été ajoutées. En comparant les prix G.E.L.A.N pour la récolte 2014 de Lavaux, on remarque que les tarifs sont identiques pour ces appellations. On part du principe que ces différentes appellations sont comparables.

La liste ainsi obtenue comprend 5 dossiers entre Fr. 30.- et 60.- /m2.

Le prix moyen pondéré est de Fr. 40.11 /m2 ; le prix licite régional avec supplément de 5 % selon l'art. 66 LDFR est de Fr. 42.11 /m2.

La valeur des vignes avec mention «Villette» est de Fr. 36'635.

Epesses

Les références situées dans le périmètre du lieu de production du même nom, qui ont été vendues sans autorisation spéciale ou lors d'échange de parcelles, ont été retenues.

La liste ainsi obtenue comprend 8 dossiers entre Fr. 50.58 et 73.- /m2.

Le prix moyen pondéré est de Fr. 59.60 /m2; le prix licite régional avec supplément de 5 % selon l'art. 66 LDFR est de Fr. 62.58 /m2.

La valeur des vignes avec mention «Epesses» est de Fr. 1'054'035.

Morges

Pour les vignes du lieu de production Morges, les références situées dans le périmètre du lieu de production du même nom ont été retenues.

La liste ainsi obtenue comprend 5 dossiers entre Fr. 20.- et 25.90 /m2.

Le prix moyen pondéré est de Fr. 24.15 /m2; le prix licite régional avec supplément de 5 % selon l'art. 66 LDFR est de Fr. 25.36 1m2.

La valeur des vignes avec mention «Morges» est de Fr. 90'763.

La liste des références figure en annexe.

4. Questions de Monsieur A.________

La cave de l'exploitation est trop petite pour toutes les étapes de vinification ainsi que pour le stockage du vin pour travailler de façon rationnelle.

Dans le cas d'une vente du domaine à une exploitation viticole existante, qui souhaite s'agrandir, les maisons peuvent être superflues."

E.                     Par l'intermédiaire de son avocat, A.________ s'est déterminé sur l'expertise et le complément d'expertise. Il a requis la récusation de l'expert.

F.                     Par décision du 27 mai 2016, la Commission foncière a rejeté la demande de récusation de l'expert et fixé le prix licite de l'entreprise viticole de la manière suivante :

Vignes (21'292 m²)                               Fr.           1'180'468.-
Forêts (10'655 m²)                                Fr.                10'655.-
Parcelles bâties (3480 et 3481)            Fr.           1'135'000.-
Total                                                      Fr.           2'326'123.-

a) S'agissant des vignes, cette décision expose que la Commission foncière établit une statistique des prix licites indicatifs par région (ancien district) pour les vignes (le tableau indique une moyenne du prix autorisé pour l'ancien district de Lavaux de 55,10 francs en 2014 et 55,41 francs en 2015). La décision précise ce qui suit :

" que dite statistique annuelle se base sur les relevés de l'ensemble des acquisitions qui sont soumises à la Commission en vertu de la LDFR durant l'année,

que, pour calculer le prix licite des biens-fonds non bâtis selon la méthode dite comparative, les experts doivent se baser sur ces relevés après épuration par leurs soins des transactions considérées comme non déterminantes ou non comparables (suppression des valeurs extrêmes : prix très bas au sein de la famille, donations, terrains incultes, immeubles mixtes ou avec plusieurs natures, par exemple, etc.), pour pouvoir comparer correctement les objets acquis et éviter de fausser la représentativité de la moyenne statistique,

qu'en revanche, toutes les acquisitions d'immeubles qui ne sont pas soumises à la LFDR (parcelles de moins de 1500 m2, parcelles agricoles ou viticoles non bâties sises en zone à bâtir), ne doivent pas être prises en considération dans les statistiques de référence, le prix de vente étant alors totalement libre,"

(...)

Par rapport à l'expertise complémentaire citée ci-dessus, la Commission foncière a modifié, de 42,11 fr./m² à 41 fr./m², le prix licite de l'unique parcelle située en appellation Villette pour le motif que deux des parcelles utilisées par l'expert comme comparaison étaient d'une surface inférieure à 1500 m², l'une d'elles étant au surplus objet d'un échange avec soulte.

Pour les vignes en appellation Epesses et Morges, la Commission foncière a suivi les conclusions de l'expertise complémentaire.

La Commission foncière a refusé de tenir compte de diverses transactions (l'une à 75 fr./m²) invoquées à titre de comparaison par le recourant pour le motif principal qu'elles concernaient des vignes d'une surface inférieure à 1500 m² ne faisant pas partie d'une entreprise agricole au sens de la LDFR.

b) Pour ce qui concerne les parcelles bâties dans le village d'Epesses, la décision de la Commission foncière retient (page 8) qu'elles seraient vendues (4 logements, locaux d'exploitation viticole, cave de vinification et locaux de mise en bouteille) avec l'ensemble du domaine viticole.

Quant au calcul du prix licite de ces parcelles bâties, le rapport de l'expert du 29 octobre 2014 est pratiquement incompréhensible (même avec le tableau des résultats sous chiffre 3.4), le complément d'expertise n'en traite pas et la décision de la Commission foncière elle-même contient une erreur quant au coefficient utilisé (1,89 en p. 3 alors que vérification faite, le calcul a été effectué avec un coefficient de 1,96). Il faut se reporter à la réponse de l'autorité intimée du 24 novembre 2016 pour comprendre que la Commission foncière a appliqué la méthode du ratio instaurée par sa pratique. Le calcul du montant de 1'135'000 fr. ressortant de la décision attaquée résulte de l'addition de 455'000 fr. pour la parcelle 3480 et de 680'000 fr. pour la parcelle 3481, selon le calcul exposé de la manière suivante:

"En l'espèce, seules deux parcelles sont bâties, soit les parcelles 3480 et 3481 de BOURG-EN-LAVAUX, construites comme suit :

·         Parcelle 3480: valeur totale ECA de CHF 799'230.-, soit un bâtiment d'habitation de 142 m2, N° ECA 1001, dont la valeur d'assurance est de CHF 777'564.-, et un bâtiment de 19 m2, N° ECA 1002, dont la valeur d'assurance était au moment de l'expertise de CHF 21'666.-,

·         Parcelle 3481 : valeur totale ECA de CHF 781'466.-, soit un bâtiment d'habitation de 144 m2, N° ECA 1004, dont la valeur d'assurance était au moment de l'expertise de CHF 781'466.-.

La décision a été rendue sur la base des informations communiquées à l'expert et à l'Autorité, ainsi que du ratio alors en vigueur. Au moment de l'instruction et de la prise de décision, les informations communiquées et connues, tant par l'expert que l'Autorité, étaient les polices d'assurance ECA telles que mentionnées ci-dessous, et un ratio de 1,96 appliqué aux biens-fonds bâtis.

En application de la méthode pondérée qui tient compte de la valeur ECA des bâtiments et du ratio en vigueur au jour des expertises, la Commission, tout comme l'expert, a fixé le prix licite comme suit :

·       Parcelle 3480: (EF 144'000.- x 1,96) = 282'240.- X 2                 = CHF 564'480.-
Valeur ECA X 1               + CHF 799'230.-
                                   = CHF 1'363'710.-

soit 1'363'710.- : 3 = CHF 454'570.- , arrondi à CHF 455'000.-

·       Parcelle 3481 : (EF 321'000.- x 1,96) = 629'160.- X 2             = CHF 1'258'320.-
Valeur ECA X 1            + CHF    781'466.-
                                   = CHF 2'039'036.-

soit 2'039'786.- : 3 = CHF 679'929.-, arrondi à CHF 680'000.- "

G.                    Par acte du 13 septembre 2016, A.________ a recouru contre la décision de la Commission foncière auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Il conclut à ce que le prix licite des parcelles concernées soit fixé à 4'050'000 fr. Subsidiairement, il conclut à l'annulation de la décision et au renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

La Commission foncière a conclu au rejet du recours par réponse du 24 novembre 2016.

Le recourant a déposé un mémoire complémentaire du 20 mars 2017.

Par lettre du 30 mars 2017, l'avocat du recourant a exposé que celui-ci, atteint dans sa santé, avait loué ses vignes en 2005, puis sa cave en 2009, location terminée en octobre 2014 pour les vignes et en juin 2015 pour la cave. Les vignes sont désormais cultivées par son ancien employé. La cave devenue vétuste a été vidée.

La Commission foncière s'est déterminée le 4 avril 2017.

Par lettre du 25 avril 2017, le recourant a requis une nouvelle expertise. À l'appui de cette réquisition, il invoque l'absence d'explication de l'expert en rapport avec l'estimation des immeubles bâtis et l'impossibilité de contester l'estimation des vignes faute d'explication et de calcul fourni par l'expert, qui se réfère à des contrats de vente inconnus du recourant.

H.                     Le 17 octobre 2017, le juge instructeur a interpellé la Commission foncière sur la portée de la jurisprudence fédérale relative à la méthode des ratios (arrêts 2C_999/2015 du 29 mai 2017, consid. 6.1; 2C_234/2015 du 19 août 2015; 2C_46/2015 du 9 juillet 2015, consid. 5.3). La Commission foncière s'est déterminée le 6 décembre 2017. En bref, elle expose que la méthode des ratios se prête à l'estimation des entreprises agricoles. Il n'y a que très peu de ventes "en bloc" d'entreprises agricoles au sens de l'art. 7 LDFR et celles-ci ne sont jamais comparables au sens de l'art. 66 LDFR. Le prix de vente n'est pas influencé par la distinction purement juridique entre entreprises agricoles et immeubles agricoles. La Commission constate que plus grande est l'importance économique de l'immeuble à acquérir, et donc plus on se rapproche ou dépasse la limite de 1 UMOS (Unité de main-d'oeuvre standard) constituant le seuil critique de l'entreprise, plus le prix unitaire convenu entre les parties en fr./m² a tendance à diminuer. Il n'existe pas de statistiques des prix autorisés par la Commission foncière qui permettraient de distinguer, parmi les divers achats d'immeubles, ceux qui concernent une entreprise agricole au sens de l'art. 7 LDFR.

Le recourant s'est déterminée par lettre de son avocat du 18 décembre 2017.

I.                       Dans le cadre d'un dossier parallèle, la Commission foncière a été interpellée dans les mêmes termes sur la jurisprudence fédérale. Ses déterminations du 6 décembre 2017, identiques, sont reproduites in extenso dans l'arrêt FO.2017.0008 du 23 juillet 2018.

J.                      Le tribunal a délibéré à huis clos.

Considérant en droit:

1.                      La LDFR a pour but d’encourager la propriété foncière rurale, de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle soumet l'acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles au régime de l’autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si les motifs de refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est refusée lorsque le prix convenu est surfait (let. b). Conformément à l'art. 66 al. 1 LDFR, le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5% le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières années. Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation (art. 66 al. 2 LDFR). Le Canton de Vaud n'a pas fait usage de cette possibilité.

La procédure en constatation instaurée par l'art. 84 LDFR permet à celui qui y a un intérêt digne de protection de faire constater le prix licite même avant la vente envisagée (ATF 2C_46/2015 du 9 juillet 2015 consid. 2.1; 2C_234/2015 du 19 août 2015, consid 3). Tel est l'objet du présent litige.

2.                      Dans sa réponse au recours, la commission intimée fait remarquer que l'épouse du recourant, propriétaire de la parcelle no 420 de Bourg-en-Lavaux, n'a pas interjeté recours contre la décision querellée, de sorte que celle-ci est entrée en force à son égard. Le recourant objecte que la parcelle en question présente une superficie de 536 m2, de sorte qu'elle serait exclue du champ d'application de la LDFR et pourrait être vendue librement séparément. Il se réfère à l'art. 2 al. 3 LDFR qui dispose que la loi ne s'applique pas aux immeubles de moins de 15 ares pour les vignes qui ne font pas partie d'une entreprise agricole. Or, il n'est pas contesté en l'espèce que la parcelle en question fait partie de l'entreprise agricole du recourant. Ce dernier doit pouvoir recourir contre une décision qui fixe en bloc le prix licite de son entreprise agricole. En cela, on doit considérer qu'il est atteint par la décision attaquée et dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée au sens de l'art. 75 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; BLV 173.36). Partant, il y a lieu de reconnaître au propriétaire de l'entreprise agricole la qualité pour recourir contre la décision tant en ce qu'elle fixe le prix des parcelles dont il est propriétaire qu'en tant qu'elle fixe le prix de celle de son épouse.

3.                      L'art. 66 al. 1 LDFR, qui prévoit que le prix d’acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5% le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières années, s'est révélé compliqué à appliquer et les cantons ont mis en place des pratiques variées (YVES DONZALLAZ, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, tome 2, 2006, n° 3503 ss, p. 688). Dans deux arrêts relativement récents (ATF 2C_234/2015 du 19 août 2015 et 2C_46/2015 du 9 juillet 2015), le Tribunal fédéral a reconnu qu'une comparaison directe entre des objets similaires soulevait de nombreuses difficultés (v. ég. l'arrêt cantonal FO.2017.0008 du 23 juillet 2018).

a) Afin de surmonter ces difficultés, plusieurs méthodes d'estimation ont été développées, dont la méthode dite du ratio. Cette méthode consiste, pour obtenir le prix licite de l'objet à estimer, à multiplier la valeur de rendement de celui-ci par un ratio prédéterminé. Ce ratio, pour sa part, est déterminé sur la base de la valeur de rendement et du prix licite d'objets vendus dans la région concernée.

Dans ce cadre, la valeur de rendement sert d'indicateur: est à la base de cette méthode l'idée que la relation entre la valeur de rendement et le prix de vente se déplace dans un certain intervalle qu'il est possible de déterminer statistiquement, même si les objets vendus sont différents et que leur prix de vente ne peut pas être directement comparé; comme les différences entre les biens se répercutent sur la valeur de rendement, le ratio défini de la sorte permet de déterminer le prix licite même sans comparaison directe. Cette méthode dite du ratio prend implicitement en considération tous les paramètres qui influencent la détermination de la valeur de rendement, à savoir le terrain, les bâtiments agricoles et l'habitation. Le Tribunal fédéral a qualifié ladite méthode d'admissible, dans la mesure où elle repose sur un nombre d'objets comparés suffisamment importants et pour autant qu'une plus-value soit prise en considération lorsque la valeur intrinsèque des bâtiments est supérieure à la moyenne ou que d'importants investissements ont été consentis peu de temps avant l'évaluation du bien (ATF susmentionnés 2C_234/2015 consid. 5.5 et 2C_46/2015 consid. 5.3). Ainsi, en ce qui concerne les biens-fonds comportant des bâtiments, le Tribunal fédéral a considéré qu'il était admissible d'appliquer la méthode du ratio uniquement aux biens-fonds et d'estimer les bâtiments séparément à leur valeur intrinsèque. Il relève néanmoins que cette méthode pourrait aboutir à une estimation trop élevée car, en principe, le prix du terrain est moins élevé dans le cas de la vente d'une entreprise agricole que dans le cas de la vente d'immeubles agricoles (ATF 2C_46/2015 consid. 5.3).

Dans les deux arrêts précités, le Tribunal fédéral a jugé que la méthode du ratio est particulièrement adaptée pour fixer le prix licite des entreprises agricoles car celles-ci ne sont pas directement comparables directement (ATF 2C_234/2015 consid. 5.5; ég. 2C_46/2015 consid. 5.2). Le Tribunal fédéral relève en outre que le prix licite ne peut évidemment jamais, même au terme d'un examen approfondi, être déterminé avec une précision mathématique; la méthode choisie par le législateur entraîne immanquablement que les résultats se tiennent dans une certaine marge d'appréciation dont il faut s'accommoder (ATF 2C_234/2015 consid. 5.5; ég. 2C_46/2015 consid. 5.3 et les réf. citées).

b) Dans le canton de Vaud, la Commission foncière a adopté la méthode du ratio après avoir analysé tous les dossiers d’autorisations de vente de biens-fonds bâtis délivrées au fil du temps, en comparant les prix pratiqués avec les estimations fiscales (EF) de ces biens au jour de la délivrance de l’autorisation. Elle a expliqué sa pratique dans des circulaires successives adressées aux praticiens (citées notamment dans les arrêts FO.2014.0008 du 8 octobre 2015, FO.2017.0008 du 23 juillet 2018, FO.2015.0003 du 13 octobre 2015 de la CDAP): un tableau statistique a été établi dans lequel ont été ventilés, selon diverses régions et types d’estimation fiscale, les ratios entre ces prix de vente majorés de 5% (pour correspondre à la définition du prix licite) et les estimations fiscales. La circulaire de la Commission foncière du 26 octobre 2018 intitulée "Prix licites des biens-fonds bâtis assujettis à la LDFR dès le 1er janvier 2019" contient le tableau suivant :

Ratios Prix d'acquisition / Valeur EF (par région et type d'EF 2013-2018)

Région

Divers EF

EFO1

RG92-94

Aigle (sans les Ormonts, Gryon et Leysin)

1.55

2.32

1.27

Les Ormonts, Gryon, Leysin

2.01

2.45

2.26

Pays d' Enhaut

2.42

4.69

 

Vevey, Lavaux (sans Foret-Lavaux), Lausanne Est

1.67

4.00

1.82

Oron (+ Forel-Lavaux), Moudon, Payerne, Avenches

2.37

4.13

 

Yverdon, Grandson, Orbe

2.88

3.61

1.70

Echallens, Cossonay (sauf Pied du Jura). I Lausanne-Nord

1.81

3.43

2.20

Morges, Aubonne (+ L'Isle, Montricher, Mont-la-Ville)

1.58

4.40

1.61

Rolle, Nyon

1.89

6.24

 

La Vallée

1.34

2.54

 

 

NB: type d'EF: RG92 ou 94: dernière révision générale non agricole / EF01 : ajustement des EF dos immeubles agricoles à la valeur de rendement agricole, dans le cadre de l'harmonisation fiscale fédérale, y compris RG96 à 80% (dès 2018) / Divers : autres EF résultant d'adaptations individuelles et ponctuelles.

La circulaire correspondante du 30 septembre 2019 applicable au 1er janvier 2020 contient, pour les EF de types "divers" et la région Vevey Lavaux, un ratio de 1,65 (à la place de 1,67 pour 2019).

La Cour de droit administratif et public a déjà jugé que la pratique adoptée par la Commission foncière est compatible avec le recours à une méthode par ratio admise par le Tribunal fédéral. La méthode se fonde certes sur un ratio appliqué non pas à la valeur de rendement mais à l'estimation fiscale, mais celle-ci correspond précisément à la valeur de rendement (art. 2 al. 5 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles; LEFI; BLV 642.21) pour ce qui concerne les terrains agricoles. Un supplément peut être ajouté à l'estimation fiscale pour tenir compte de la valeur des bâtiments, ce qui est un procédé admis également et tient compte des éventuelles différences d'une vente à l'autre. Il n'y a enfin pas de raison de douter qu'une relation d'une certaine stabilité permette de relier l'estimation fiscale aux prix pratiqués.

La Cour de droit administratif et public a admis sur le principe la pratique de la Commission foncière, du moins quant à la méthode du ratio appliqué à l'estimation fiscale (méthode "PL1"; arrêts FO.2010.0027 du 19 août 2011; FO.2014.0022 du 30 juin 2015). Elle s'en est écartée pour un domaine aux dimensions exceptionnelles (arrêt FO.2012.0022 du 13 juin 2013). Elle s'y est tenue dans l'arrêt FO.2014.0008 du 8 octobre 2015, en excluant la prise en compte, en sus du ratio, de la valeur d'assurance incendie des bâtiments (méthode "PL2") pour le motif que dans le cas d'espèce, la pondération à l'aide de la valeur d'assurance incendie aboutissait à une diminution du prix licite alors que la prise en compte des bâtiments devait au contraire entraîner une augmentation (voir encore l'arrêt FO.2017.0008 du 23 juillet 2018 qui consacre cette solution dans la même cause).

4.                      En l'espèce, conformément aux circulaires successives de la Commission foncière concernant le prix licite des immeubles bâtis, la méthode du ratio n'a été utilisée que pour la détermination du prix licite des parcelles bâties situées en zone à bâtir dans le village d'Epesses. La Commission foncière a appliqué la méthode dite PL2 qui consiste à multiplier l'estimation fiscale par le ratio applicable, le résultat obtenu étant ensuite multiplié par deux, puis additionné à la valeur d'assurance incendie des bâtiments, le total étant ensuite divisé par trois.

Il y a lieu d'emblée de rectifier le calcul effectué dans la décision attaquée pour mettre à jour le ratio appliqué (cf. ATF 2C_999/2015 du 29 mai 2017, consid. 6.2, qui impose cette mise à jour). Le ratio déterminant en 2019 est de 1,67.

Il convient également de tenir compte des polices d'assurance incendie établies en 2016 dont il résulte une valeur des bâtiments de 1'203'400 fr. au total pour la parcelle 3480 et de 1'024'300 fr. pour parcelle 3481.

Le calcul se présente dès lors comme suit:


 

Parc. 3480

EF x ratio

144'000

1.67

240'480

doublement

240'480

val ECA

1'203'400

total

1'684'360

/3

561'453.33

 

arrondi à

561'000

Parc. 3481

EF x ratio

321'000

1.67

536'070

doublement

536'070

val ECA

1'024'300

total

2'096'440

/3

698'813.33

 

arrondi à

699'000

total

3480+3481

1'260'000

 

Ainsi actualisé, ce calcul est conforme à la méthode du ratio utilisé par la Commission foncière. On rappelle que le Tribunal fédéral admet l'application de cette méthode aux biens-fonds comportant des bâtiments, avec la possibilité d'estimer les bâtiments séparément à leur valeur intrinsèque (ATF 2C_46/2015, consid. 5.3). Cette prise en compte de la valeur des bâtiments intervient dans le cas d'espèce par l'incorporation, dans le calcul de la moyenne, d'une partie de la valeur d'assurance incendie des bâtiments, ce qui aboutit à une augmentation du prix licite qui résulterait de la seule méthode du ratio (PL1).

Le recourant soutient que le prix licite des deux bien-fonds bâtis situés dans le village d'Epesses devrait être fixé au montant total de 2'600'000 fr. déterminé par l'expertise du 8 mai 2014. Il perd de vue que le prix licite des immeubles agricoles ne correspond précisément pas à leur valeur vénale sur un marché libre. Du reste, l'expertise du 8 mai 2014 précise expressément que la valeur vénale qu'elle détermine s'entend  "hors contraintes éventuellement imposées par la LDFR".

Dans ses ultimes déterminations du 18 décembre 2017, le recourant, se référant à l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_999/2015, demande le renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvel examen pour le motif qu'on ne sait rien des objets qui ont servi de base à la comparaison et que les prix de vente enregistrées pour servir de base de comparaison ne sont en principe pas les mêmes pour les immeubles agricoles ou les immeubles incorporés dans une entreprise agricole et vendus en bloc avec celle-ci. Sur ce point, la Commission foncière a exposé de manière convaincante qu'il n'y a que très peu de ventes "en bloc" d'entreprises agricoles et que la distinction juridique entre immeuble agricole et entreprise agricole n'a pas d'influence sur le prix de vente convenu pour un ou plusieurs bien-fonds agricoles. On relève surtout que s'il fallait renoncer à la méthode du ratio (appliquée ici aux immeubles bâtis du village d'Epesses) au profit d'une méthode différente adaptée à l'estimation des entreprises agricoles, le résultat serait plus défavorable au recourant. En effet, il résulte de l'ATF 2C_999/2015 (consid. 5.2 in fine) que le prix du terrain est moins élevé dans le cadre de la vente en bloc d'une entreprise agricole que dans le cas de la vente d'immeubles agricoles. La Commission foncière relève aussi de son côté dans ses déterminations du 6 décembre 2017 (page 2 in fine) que plus grande est l'importance économique de l'immeuble à acquérir, et donc plus on se rapproche ou dépasse la limite de 1 UMOS constituant le seuil critique de l'entreprise, plus le prix unitaire convenu entre les parties en fr./m² a tendance à diminuer.

Dans son mémoire complémentaire du 20 mars 2017 (page 9), le recourant laisse entendre que les immeubles bâtis du recourant devraient échapper à l'application de la LDFR pour le motif que la cave est trop petite pour permettre toutes les étapes de vinification et pour stocker le vin de maintenir rationnelle. Le recourant était d'ailleurs déjà intervenu dans ce sens en demandant d'exclure les immeubles bâtis du champ de l'expertise durant l'instruction menée par la Commission foncière (cf. sa lettre du 5 février 2016, page 5). Sur ce point, on rappelle que la jurisprudence relative à l'art. 84 LDFR permet au propriétaire de faire constater par l'autorité compétente que l'immeuble considéré n'est pas soumis au champ d'application de la LDFR (ATF 132 III 515 consid. 3.3.2; 125 III 175 consid. 2c). Or rien n'indique que le recourant ait entrepris de requérir le désassujettissement de ses immeubles bâtis de la LDFR.

5.                      Pour ce qui concerne le prix licite des vignes, la Commission foncière s'est pour l'essentiel fondée sur le complément d'expertise du Cové SA du 29 octobre 2014 qui a recherché, dans les références fournies par la Commission foncière elle-même, des transactions analogues des cinq dernières années, augmentées de 5 %.

Le procédé paraît à première vue conforme à l'art. 66 LDFR dont il résulte que le prix licite ne doit pas dépasser de plus de 5 % le prix payé en moyenne dans la même région au cours des cinq dernières années.

Le recourant soutient que la décision attaquée aurait dû retenir comme prix licite l'estimation de l'expert mandaté par ses soins. Toutefois, l'expertise du 8 mai 2014, qui semble analyser le rendement des vignes en fonction des régions mais retient un prix uniforme de 100 fr. pour le Lavaux et de 50 fr. pour Denges, n'est aucunement fondée sur la prise en compte des transactions des cinq dernières années. Elle ne saurait être retenue.

Le recourant se plaint de ce que la décision attaquée ne prend pas en compte le prix d'acquisition de ses vignes, situé entre 65 et 130 fr./m², ni les frais de remaniement parcellaire. Comme l'explique la Commission foncière dans ses déterminations du 4 avril 2017, la méthode imposée par l'art. 66 LDFR fonde le calcul du prix non surfait sur une moyenne statistique des prix des transactions sur cinq ans pour des objets comparables, et non pas sur une reconstitution historique d'une valeur actuelle sommant les frais d'acquisition et d'amélioration du bien-fonds, sous déduction des amortissements et des moins-values éventuelles.

Le recourant conteste à tort que le prix licite des vignes de Villette puisse être fixé plus bas que la transaction à 60 fr./ m² mentionnée par l'expert. En effet, l'art. 66 LDFR préconise le calcul d'une moyenne, non la prise en compte du plus élevé des prix pratiqués. L'expert ayant constaté que les prix pour la récolte étaient identiques dans les appellations Lutry, Vevey-Montreux et Chardonne, c'est à juste titre qu'il a pris en compte les transactions de ces appellations pour la comparaison.

Toujours pour l'appellation Villette, la Commission foncière a modifié, de 42,11 fr./m² à 41 fr./m², le prix licite de l'unique parcelle située en appellation Villette pour le motif que deux des parcelles utilisées par l'expert comme comparaison étaient d'une surface inférieure à 1500 m², l'une d'elles étant au surplus objet d'un échange avec soulte. Le procédé n'est pas critiqué, à juste titre: la doctrine retient sur la base des travaux préparatoires que les immeubles non soumis au champ d'application de la LDFR en raison de leur surface (inférieure à 1'500 m² pour les vignes, art. 2 al. 3 LDFR) n'entrent pas en ligne de compte dans la comparaison prescrite par l'art. 66 LDFR (Donzallaz, Traité de droit agraire suisse; droit public et droit privé, Tome 2, no 3544 p. 701).

6.                      S'agissant du prix licite (10'655 fr. pour 10'655 m², soit 1 fr./m²) que la décision attaquée retient pour les forêts comme étant "admis de façon générale dans le canton", le recourant se plaint d'une violation du droit d'être entendu. A la connaissance du tribunal, fondée sur son expérience d'autorité de recours en matière d'améliorations foncières, les forêts sont en général taxées à la valeur d'échange de 50 cts/m², voire 20 cts/m². L'autorité intimée pouvait donc envisager le prix licite de 1 fr./ m² comme un fait notoire.

7.                      Par lettre du 25 avril 2017, le recourant a requis une nouvelle expertise, invoquant l'absence d'explication de l'expert en rapport avec l'estimation des immeubles bâtis et l'impossibilité de contester l'estimation des vignes faute d'explication et de calcul fourni par l'expert, qui se réfère à des contrats de vente inconnus du recourant.

Au vu des considérants qui précèdent, une nouvelle expertise n'est pas nécessaire. Quant au fait que les transactions utilisées à titre de comparaison ne sont pas connues du recourant, on rappellera que le Tribunal fédéral a jugé que le fait de ne pas divulguer les données des objets retenus pour déterminer le ratio appliqué ne viole pas le droit d'être entendu des personnes impliquées (ATF 2C_999/2015, consid 8.5, et la référence citée).

8.                      Il résulte des considérants qui précèdent que la décision attaquée doit être modifiée pour ce qui concerne l'évaluation des immeubles bâtis dans le village d'Epesses, ceci en raison principalement d'une valeur de l'assurance incendie plus élevée. Le recours est donc, sur le principe, très partiellement admis.

C'est cependant sur la base des polices d'assurance incendie qui n'ont été produites qu'avec le recours que cette modification intervient. Il n'y a donc pas lieu d'accorder des dépens au recourant. Un émolument, légèrement inférieur au montant de l'avance de frais effectuée, sera mis à sa charge.


Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours est très partiellement admis.

II.                      La décision de la Commission foncière est réformée en ce sens que le prix licite de l'entreprise viticole du recourant se compose comme suit :

Vignes (21'292 m²)

Fr.

1'180'468.-

Forêts (10'655 m²)

Fr.

10'655.-

Parcelles bâties (3481+3481)

Fr.

1'260'000.-

Total

Fr.

2'451'123.-

 

III.                    Un émolument de 3000 (trois mille) francs est mis à la charge du recourant.

IV.                    Il n'est pas alloué de dépens.

 

Lausanne, le 30 décembre 2019

                                                                    

                                                          Le président:

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint ainsi qu'à l'Office fédéral de la justice.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.