TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 7 septembre 2017
Composition	Mme Isabelle Guisan, présidente; Mme Silvia Uehlinger et M. Jacques Haymoz, assesseurs; M. Mathieu Sartoretti, greffier.

 

Recourant

A.________ à ******** représenté par Me Yves Hofstetter, avocat, à Lausanne,

  

Autorité intimée

Commission foncière rurale Section I, à Lausanne

  

Propriétaire

B.________ à ******** représenté par M. C.________, à ********,

  

Tiers intéressé

D.________ à ********

  

 

Objet	droit foncier rural
	Recours A.________ c/ décision de la Commission foncière rurale Section I du 5 décembre 2016 (autorisant B.________ à vendre à D.________ les parcelles 75 de Clarmont et 55 et 60 de Reverolle)

 

Vu les faits suivants

A.                     B.________ (ci-après: le propriétaire) est propriétaire de la parcelle n^o 75 de la Commune de Clarmont. D'une surface de 3'922 m², cette parcelle est cadastrée en nature de pré-champ (3'756 m²) et forêt (166 m²). Il est également propriétaire des parcelles n^os 55 et 60 de la Commune de Reverolle, toutes deux cadastrées en nature pré-champ et qui s'étendent sur 14'584 m², respectivement 9'592 m². Ces trois parcelles sont sises en zone agricole, à l'exception d'une surface de 2'161 m² de la parcelle n^o 60 à Reverolle, colloquée en zone à bâtir.

B.                     Le 4 novembre 2016, Me E.________, notaire, a requis de la Commission foncière rurale Section I (ci-après: la commission) une autorisation d'acquisition des trois parcelles précitées par D.________, agriculteur à ********, (ci-après: l'acquéreur) pour le montant de 150'000 fr.

Le 21 novembre 2016, la commission a demandé à Me E.________ de démontrer le caractère licite du prix d'acquisition précité et l'a par ailleurs informé avoir interpelé A.________ afin qu'il "puisse justifier, ou non, son éventuelle qualité de fermier en tant qu'exploitant de la parcelle N^o 60 RF de Reverolle".

Par courrier du 28 novembre 2016, A.________ a informé la commission qu'il était "exploitant" de la parcelle n^o 60, au bénéfice d'un contrat de bail oral.

C.                     Par décision du 2 décembre 2016, la commission a autorisé la vente des parcelles litigieuses à l'agriculteur D.________ pour la somme de 150'000 fr. Cette décision a également été notifiée à A.________.

D.                     Par acte du 22 décembre 2016, ce dernier a recouru contre dite décision, concluant à son annulation au motif que le prix admis était "manifestement surfait" et, partant, contraire à l'art. 63 al. 1 let. b de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11).

Dans son mémoire de réponse du 22 février 2017, la commission a conclu au rejet du recours. En substance, elle a expliqué avoir interpelé l'acquéreur afin d'obtenir de plus amples informations quant au calcul du prix de vente opéré, lequel lui avait indiqué que le prix avait été calculé de la manière suivante: 1 fr. 50 par m² de forêt (166 m²); 40 fr. par m² en zone à bâtir (1'900 m² , en réalité 2'161 m²) et 2 fr. 83 par m² en zone agricole (23'032 m² en nature pré-champ), ce qui justifiait le prix de 149'919 fr. 56, arrondi à 150'000 fr. Conformément au prix licite moyen pour ce type de biens, la commission a exposé avoir pris en compte un prix de 1 fr./m ² pour la forêt (166 m²), soit 166 fr., de 4 fr. 60/m² pour la zone agricole en nature pré-champ (26'032 m²), soit 119'747 fr.20. Par rapport au prix convenu de 150'000 fr., il reste donc une valeur arrondie de 30'000 fr pour valoriser les 1'900 m² de prés-champs sis en zone constructible, soit un montant moyen de 15 fr 80/m², ce qui constitue à ses yeux une valeur très basse pour ce type de terrain dans la région. Sur cette base, elle a estimé que le prix n'était pas surfait et que l'autorisation devait être délivrée.

Le propriétaire et l'acquéreur ne se sont pas déterminés dans le délai imparti à cet effet. En date du 7 mars 2017, le propriétaire a spontanément communiqué au tribunal des informations relatives à la résiliation du contrat de bail à ferme conclu avec A.________ portant  sur la parcelle n^o 60 de Reverolle.

E.                     Le 9 mars 2017, A.________ a requis de la Municipalité de Reverolle (ci-après: la municipalité) des informations concernant la partie de la parcelle n^o 60 sise en zone à bâtir. Le 21 mars 2017, il lui a été répondu qu'une surface de 2'161 m² de cette parcelle était colloquée en zone village. La municipalité précisait néanmoins que cette zone devait faire l'objet d'une planification spéciale qui nécessiterait une approbation cantonale. Le Service du développement territorial (SDT) ayant déjà indiqué qu'il ne validerait aucun plan de quartier futur dans les communes surdimensionnées, cette surface était, dans les faits, inconstructible. Elle ajoutait que la révision du plan général d'affectation en vigueur avait débuté, mais qu'il ne lui était pour l'heure pas possible d'indiquer si la surface de la parcelle litigieuse, colloquée en zone à bâtir, serait "dézonée ou si [elle serait] toujours constructible" à l'issue de la procédure de révision.

Dans son mémoire complémentaire du 25 avril 2017, A.________ a persisté dans ses conclusions, indiquant que la zone à bâtir de la parcelle n^o 60 de Reverolle était, dans les faits, inconstructible et qu'elle devait dès lors être évaluée au prix de 2 fr. 83 le m². En conséquence, le prix de 150'000 fr. s'avérait surfait.

Par courrier du 4 mai 2017, le propriétaire a relevé que la surface litigieuse ne se trouvait actuellement pas en zone agricole, de sorte que la limitation du prix de vente surfait ne lui était pas applicable. Pour sa part, la commission a une nouvelle fois, en date du 12 mai 2017, exposé le calcul du prix opéré et souligné que le prix appliqué de 14 fr. 35/ m² en zone à bâtir (en lieu et place du prix de 15 fr. 80 mentionné dans le mémoire de réponse) constituait "une valeur très basse pour ce type de terrain dans la région", de sorte que le prix de vente était licite.

F.                     Le 28 juillet 2017, le propriétaire a informé le tribunal que A.________ avait contesté judiciairement la résiliation du bail à ferme de la parcelle n^o 60 qui lui avait été signifiée par courrier du 23 janvier 2017.

G.                    Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérant en droit

1.                      a) La décision attaquée a été prise conformément aux art. 61 al. 1 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) et 5 al. 1 de la loi vaudoise du 13 septembre 1993 d'application de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LVLDFR; RSV 211.42). L’art. 13 al. 4 LVLDFR renvoie à la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RS 173.36). Aux termes de l'art. 92 al. 1 LPA-VD, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal connaît en dernière instance cantonale de tous les recours contre les décisions rendues par les autorités administratives lorsqu’aucune autre autorité n'est expressément désignée par la loi pour en connaître. Cette compétence n'étant attribuée à aucune autre autorité, le tribunal de céans est compétent pour statuer sur les recours interjetés contre les décisions de la commission (ci-après: l'autorité intimée).

b) Déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD), le mémoire de recours remplit en outre les conditions formelles posées par la loi (art. 79 al. 1 et 99 LPA-VD), de sorte qu'il est recevable en la forme. Quant à l'art. 83 al. 3 LDFR, il dispose que le fermier peut recourir contre l'octroi de l'autorisation (cf. ég. arrêts FO.2014.0014 du 20 janvier 2015 consid. 1b). La qualité de fermier de A.________ (ci-après: le recourant) de la parcelle n^o 60 de Reverolle est indéniable dès lors que le propriétaire lui a signifié la résiliation du bail à ferme y relatif, laquelle est contestée judiciairement. Le recourant n'est en revanche pas fermier des deux autres parcelles visées par l'autorisation litigieuse. Sa qualité pour recourir à cet égard est dès lors douteuse. Dans la mesure où seul le prix concernant la parcelle no 60 de Reverolle est contesté et qu'il est fermier de cette dernière, il y a lieu néanmoins d'entrer en matière.

2.                      Sur le fond, A.________ (ci-après: le recourant) fait valoir, de manière pour le moins succincte, que le prix de vente des trois parcelles litigieuses serait surfait au sens de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR. Il conteste toutefois uniquement le prix de 14 fr. 35/m² appliqué pour la surface de la parcelle n^o 60 colloquée en zone à bâtir. Pour être qualifié de licite, ce prix devrait à son sens être ramené à 2 fr 83/m², ce qui correspondrait au prix du terrain sis en zone agricole. Le recourant justifie le prix articulé par le fait que, selon le courrier de la municipalité du 21 mars 2017, la surface de la parcelle n^o 60 sise en zone à bâtir est, dans les faits, inconstructible en raison de l'absence de plan de quartier et qu'il est impossible de dire aujourd'hui si cette surface demeurera constructible à l'issue de la révision de la planification communale en cours. Pour sa part, l'autorité intimée considère que le prix retenu pour la surface constructible de la parcelle n^o 60 ne prête pas le flanc à la critique. Au contraire, il s'agirait même d'une "valeur très basse pour ce type de terrain dans la région". Quant au propriétaire, il estime que la condition du prix licite de la LDFR ne serait pas applicable à cette partie de la parcelle n^o 60 au motif, précisément, qu'elle est située en zone à bâtir.

3.                      D'emblée, il convient de déterminer si l'entier des surfaces qui font l'objet de la vente tombent sous le coup de la LDFR, ce que conteste l'actuel propriétaire.

a) L'art. 2 LDFR dispose que ladite loi s'applique notamment aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole situés en dehors d'une zone à bâtir et dont l'utilisation agricole est licite (al. 1). Elle s'applique également aux immeubles situés en partie dans une zone à bâtir, tant qu'ils ne sont pas partagés conformément aux zones d'affectation (al. 2 let. c). Selon le texte légal, les immeubles qui se trouvent à cheval sur la limite entre zone à bâtir et zone agricole sont assujettis en totalité à la LDFR (ATF 140 II 233 consid. 3.3; arrêt TF 5A.6/2002 du 11 juin 2002 consid. 3.1 et arrêt FO.2008.0028 du 17 février 2010 consid. 3b; ég. Margret Herrenschwand / Christoph Bandli, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2^e éd., Brugg 2011 [ci-après: Kommentar BGBB], n^o 4 ad art. 60 LDFR et Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, tome 2, Berne 2006, n^os 1920 ss). Une autorisation exceptionnelle de morcellement au sens de l'art. 60 al. 1 let. a LDFR est nécessaire pour libérer la partie située en zone à bâtir de l'assujettissement à la LDFR, étant précisé qu'il existe un droit à la délivrance d'une telle autorisation dans cette situation (ATF 140 II 233 consid. 3.3; 132 III 515 consid. 3.3.3).

b) En l'espèce, la parcelle n^o 60 se trouve précisément à cheval sur une limite de zone et n'est pas partagée conformément aux zones d'affectation. Une surface de 2'161 m² est colloquée en zone à bâtir, le solde de la parcelle étant compris dans la zone agricole. Il s'ensuit qu'à l'instar des autres surfaces concernées par l'autorisation d'acquisition et contrairement à ce que soutient le propriétaire, la surface sise en zone à bâtir est également soumise à la LDFR.

Cela étant, le propriétaire pourrait aisément requérir le morcellement de la parcelle n^o 60 sur la base de l'art. 60 al. 1 let. a LDFR, afin de faire coïncider les parcelles issues du morcellement avec les zones d'affectation auxquelles elles sont soumises. De la sorte, la surface de la parcelle n^o 60 sise en zone à bâtir serait soustraite à l'application de la LDFR et aux restrictions en matière de prix licite qui en découlent. A défaut et comme exposé ci-dessus, cette surface constructible tombe dans le champ d'application de la LDFR.

4.                      Au vu de ce qui précède, il faut encore déterminer si, comme le soutient le recourant, l'autorisation litigieuse a été délivrée en violation de cette législation, soit plus particulièrement en violation de l'interdiction du prix d'acquisition surfait.

a) En vertu de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR, l'acquisition d'une entreprise agricole est refusée lorsque le prix convenu est surfait, soit selon l'art. 66 al. 1 LDFR, lorsqu'il dépasse de plus de 5 % le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières années. Conformément à l'al. 2 de cette même disposition, les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation. Le législateur n’a prévu aucune exception au dépassement de la limite de prix et celle-ci est absolue; son dépassement doit avoir pour conséquence un refus de l’autorisation (arrêt FO.2015.0003 du 13 octobre 2015 consid. 3a).

Le tribunal de céans a déjà eu l'occasion de trancher un litige relatif à la fixation d'un prix d'acquisition non surfait au sens de la LDFR d'une parcelle principalement colloquée en zone agricole, mais dont une partie était sise en à zone à bâtir (zone village). Il a rappelé qu'une telle parcelle était entièrement soumise à la LDFR et donc au respect du prix non surfait de l'art. 66 LDFR (cf. consid. 3 ci-dessus). En conséquence, si son propriétaire entendait aliéner cet immeuble soumis à la LDFR sans être lié par les restrictions en matière de prix licite, il lui incombait de faire procéder au morcellement de son immeuble, aux conditions de l'art. 60 al. 1 let. a LDFR. Après avoir jugé que le propriétaire n'était certes pas obligé de procéder à un tel morcellement et ne pouvait y être contraint, le tribunal a précisé que s'il s'y refusait, il devait en revanche se laisser imposer un prix licite qui ne tiendrait pas compte de la valeur supérieure représentée par la partie constructible de son immeuble, étant entendu que l'autorité compétente en matière d'autorisation devait refuser un prix de vente qui serait supérieur au prix licite (arrêt FO.2008.0028 précité consid. 3b).

Dans le même sens, il a été plusieurs fois rappelé qu'il n'était pas admissible que la détermination du prix licite soit influencée par la vente simultanée d'immeubles ou parties d'immeubles dépourvus d'affectation agricole (arrêts FO.2015.0003 précité consid. 3b et FO.2012.0022 du 13 juin 2013 consid. 2b). La raison en est qu'un tel procédé aurait pour conséquence de fermer le marché aux agriculteurs recherchant du terrain pour y exercer leur activité en raison du prix fixé pour la partie non agricole. Pour ce motif, cette manière de faire contrevient non seulement aux objectifs de la LDFR, mais également aux principes applicables en matière de fixation du prix licite, puisque le prix admis est alors fortement influencé par la valeur intrinsèque de biens non agricoles (arrêt FO.2010.0033 du 27 juillet 2011, consid. 2).

b) En l'espèce, la surface de la parcelle n^o 60 colloquée en zone à bâtir est de 2'161 m². Bien que juridiquement constructible, cette surface n'est, selon le courrier de la municipalité du 21 mars 2017, pas constructible dans les faits et il n'est actuellement pas possible de savoir si elle sera toujours colloquée en zone à bâtir à l'issue de la révision de la planification communale. Cette situation particulière aurait été prise en considération par l'autorité intimée lors de la fixation du prix de cette surface, dans la mesure où son prix au m² a été arrêté à 14 fr. 35, soit "une valeur très basse pour ce type de terrain dans la région". Il n'en demeure pas moins que, conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus, le propriétaire aurait dû se laisser opposer un prix licite ne tenant pas compte de la valeur supérieure du terrain sis en zone à bâtir. Même réduit en raison des incertitudes liées à son statut futur, le prix au m² de cette surface constructible, libre de toute construction, demeure plus de trois fois supérieur à celui de la zone agricole environnante fixé par l'autorité intimée à 4 fr. 60/m². En outre, le prix autorisé pour la surface constructible est d'environ 30'000 fr., si l'on applique le prix de 14 fr. 35/m², soit 20 % du prix total de vente de l'ensemble des trois parcelles arrêté à 150'000 fr., alors même que sa surface représente moins de 8% de la surface totale des trois parcelles en cause. En d'autres termes, la vente simultanée d'immeubles agricoles et d'une partie d'immeuble dépourvue d'affectation agricole aurait une influence non négligeable sur la détermination du prix licite, ce qu'a précisément entendu prévenir la jurisprudence précitée.

5.                      Il suit de ce qui précède que la décision entreprise ne peut être confirmée et doit être annulée au motif qu'elle viole l'interdiction du prix surfait. Il reviendra au propriétaire de requérir le morcellement de la parcelle n^o 60 préalablement à une éventuelle vente, de manière à soustraire la surface litigieuse au régime de la LDFR. A défaut, il devra se laisser opposer un prix non surfait qui ne tiendra pas compte de la valeur supérieure représentée par la partie constructible de son immeuble.

6.                      L'issue de la présente cause implique que le présent arrêt soit rendu sans frais (art. 49, 52, 91 et 99 LPA-VD). Le recourant, qui obtient gain de cause avec l’assistance d’un mandataire professionnel, a droit à des dépens. Ils seront arrêtés à 1'000 fr. au vu du caractère succinct des écritures et du nombre limité d'opérations effectuées (art. 55 al. 1, 91 et 99 LPA-VD).

 

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours est admis.

II.                      La décision de la Commission foncière rurale Section I du 5 décembre 2016 est annulée.

III.                    Les frais judiciaires sont laissés à la charge de l'Etat.

IV.                    L'Etat de Vaud, par le Département de l'économie, de l'innovation et du sport, versera à A.________ une indemnité de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.

 

Lausanne, le 7 septembre 2017

 

La présidente:                                                                                           Le greffier:

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.