TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 9 mars 2021

Composition

M. Serge Segura, président; M. Pascal Langone, juge;
M. Antoine Rochat, assesseur; Mme Estelle Cugny, greffière

 

Recourants

1.

A.________, à ******, représenté par Me Mathias KELLER, avocat à Lausanne, 

 

2.

B.________, à ******, représentée par Me Mathias KELLER, avocat à Lausanne, 

 

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Autorité intimée

 

Commission foncière rurale Section I, à Lausanne

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Autorité concernée

 

Direction générale du territoire et du logement, Service juridique, à Lausanne

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Propriétaire

 

C.________, à ******, représenté par Me Félicien MONNIER, avocat à Lausanne, 

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Tiers intéressé

 

D.________, à ******, représentée par Me Félicien MONNIER, avocat à Lausanne,  

P_FIN    

 

Objet

Droit foncier rural     

 

Recours A.________ et B.________ c/ décision de la Commission foncière rurale Section I du 23 avril 2019 autorisant l'acquisition de la parcelle n° 2204 à Bex, propriété de C.________, promise-vendue à D.________

 

Vu les faits suivants:

A.                     C.________ est propriétaire des parcelles nos 2204 et 2205 du registre foncier de la Commune de Bex, sises en zone agricole selon le plan général d'affectation de cette commune, acquises par succession de E.________, sa tante. Celle-ci tenait la propriété de ces parcelles de sa qualité d'héritière de son époux F.________. La parcelle n° 2205, libre de toute construction, est d'une surface de 15'039 m2 en pré-champ. Quant à la parcelle n° 2204, sa surface est de 10'232 m2. Plusieurs bâtiments sont situés sur cette parcelle. Tout d'abord s'y trouve un bâtiment agricole de 1'084 m2 (n° ECA 3832), correspondant à un hangar agricole comportant huit boxes pour chevaux, un manège disposant d'une surface d'évolution équestre d'environ 38 mètres sur 21 mètres ainsi qu'un couvert à véhicule. Une habitation et rural de 303 m2 (n° ECA 16 et 17), comportant une habitation, une grange, une sellerie et une écurie de quatre box pour chevaux, est également présente sur la parcelle. La construction du manège et du hangar agricole sur la propriété, alors en mains de F.________, a été autorisée le 18 mars 1980 par la Municipalité de la commune de Bex.

B.                     Le 18 mai 2016, un contrat de bail à ferme portant sur les biens-fonds précités a été signé par E.________ et A.________. Ce contrat mentionne que les parties bailleresses sont F.________ et E.________, que la durée du bail est de 6 ans, soit du 1er mai 2016 au 30 avril 2022 et que le fermage est fixé à 1'650 fr. annuellement. Selon un avenant à ce contrat des 11 et 18 mai 2016, il est précisé que les bailleurs mettent à disposition de A.________ deux boxes vides ainsi que l'usage des installations du manège (manège et sellerie), de l'eau et de l'électricité pour les deux chevaux du précité, en échange d'un fermage mensuel de 400 fr., l'entretien de la propriété en collaboration avec un tiers, les soins ordinaires à prodiguer au cheval des bailleurs, son fourrage ainsi que la vidange de la fosse à purin et l'évacuation du fumier. Un second contrat de bail à ferme non daté, portant sur les bâtiments sis sur la parcelle n° 2204, soit l'habitation et le rural (nos ECA 16 et 17) et le bâtiment agricole (n° ECA 3832), ainsi qu'une place-jardin, a été signé par E.________ d'une part et B.________ et A.________ d'autre part. Ce contrat est conclu pour une durée de 9 ans, soit du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2026. Le fermage prévu consiste en l'entretien des bâtiments et rural et de services auprès des bailleurs.

C.                     D.________, née le 1er février 1990, a obtenu un certificat fédéral de capacité (CFC) de professionnelle du cheval – soins aux chevaux le 2 août 2013. Elle a également obtenu un CFC d'agricultrice le 22 juin 2018.

D.                     Selon documents du 5 septembre 2016 émis par l'Etablissement d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels du Canton de Vaud (ECA), la valeur d'assurance du bâtiment ECA n° 16 est évaluée à 633'438 fr., celle du bâtiment ECA n° 17 576'495 fr., et celle du bâtiment ECA n° 3832 à 730'167 francs.

E.                     G.________ SA a rendu, le 16 décembre 2016, un rapport d'expertise concernant les parcelles nos 2204 et 2205 de la commune de Bex. Il en ressort en particulier qu'il s'agit d'un domaine agricole composé de deux biens-fonds, d'une surface totale d'environ 2,5 hectares, accueillant une ferme et un manège. Le bâtiment ECA n° 16 a été à l'origine construit en 1917 et a subi d'importants travaux de rénovation en 1984. Si le bâtiment a fait l'objet d'un entretien soigné, il démontre toutefois une vétusté et une obsolescence relativement importante en lien avec l'éloignement de la dernière période de rénovations lourdes datant de 1984. Quant au bâtiment ECA n° 3832, sa construction date de 1980 et il accueille une travée disposant de huit boxes à chevaux et un couvert à véhicule ainsi qu'un manège disposant d'une surface d'évolution équestre d'environ 38 mètres par 21 mètres. Son état d'entretien est conforme à l'âge du bâtiment et les experts relèvent que la conformité des boxes à chevaux n'est pas avérée, la surface desdits étant de 8,85 m2 alors que la norme impose une surface minimale de 9 m2. Quant à la valeur des parcelles, les experts retiennent que la valeur intrinsèque de la parcelle n° 2204 est de 1'300'000 francs. Cette valeur représenterait dans un marché libre la valeur vénale du bien. Toutefois, au vu de son affectation agricole, la valeur de transfert de la propriété est limitée par le prix licite. Pour le reste, le rapport se réfère aux valeurs estimées par un second rapport, du 6 décembre 2016, établi par H.________ Sàrl. Il ressort en substance de celui-ci que la valeur vénale de la parcelle n° 2205 est de 64'668 francs. Le prix maximum non surfait de la parcelle n° 2204 est évalué quant à lui à 671'000 fr., étant précisé que l'expert s'est fondée sur une estimation fiscale de 550'000 fr. et y a appliqué un coefficient de 1.22.

F.                     I.________ SA à Bex a établi en mars 2019 un budget d'exploitation relatif au projet de D.________ sur les parcelles nos 2204 et 2205 de la commune de Bex. Il en ressort notamment que, sous réserve d'un emprunt hypothécaire de 700'000 fr., l'achat sera financé par des fonds propres. Par ailleurs les éléments suivants figurent dans le rapport :

"[…]

Activité équestre

Les deux parcelles agricoles seront utilisées à des fins équestres : pensions pour chevaux et école d'équitation ; parcs extérieurs pour les chevaux, surface à faucher (production de fourrage). Mme D.________ planifie de gérer une école d'équitation utilisant 6 poneys (en sa propriété) et 12 pensions de chevaux privés. Grâce aux boxs existants, ainsi qu'au manège couvert, l'exercice de ces activités sont idéales. L'activité pourra démarrer dès la reprise du domaine.

Mme D.________ ne sera pas en mesure de produire son propre fourrage sur la parcelle 2204 (utilisation pour la pâture/parcs). La parcelle 2205 sera toute, ou en partie, fauchée pour la production de fourrage (travaux par tiers). Le solde du fourrage grossier devra donc être acheté.

[…]

Charges de structure

[…]

Mme D.________ sera seule à gérer ce domaine, dans un premier temps. La première année, elle garderait un emploi hors exploitation à 50% et la deuxième année, elle diminuerait à 25%. Le but est de ne pas garder cet emploi par la suite, si le travail du domaine est suffisant.

[…]

Ce petit domaine, en zone agricole, n'est pas une entreprise agricole au sens de l'art. 7 de la LDFR. Le nombre d'unité de main d'œuvre standard (UMOS) est inférieur à 0.6. L'UMOS estimé pour la surface des pré-champs, ainsi que de la charge de travail des chevaux, correspond à 0.32 UMOS.

[…]"

Le rapport relève encore que la marge annuelle brute de l'exploitation, selon une variante "prudente" sera de 166'922 fr. et le revenu agricole prévisionnel de 78'037 francs. Le solde prévisionnel disponible pour le service de la dette s'élève quant à lui à environ 80'000 fr., ce qui selon le rapport couvre les besoins. Enfin, il est mentionné qu'à terme "il est potentiellement envisageable d'aménager 4 boxs supplémentaires, ainsi qu'une stabulation pour 4 chevaux. A ce moment, un employé à temps partiel serait engagé, ce qui laisserait du temps à D.________ pour développer les autres activités, tel [sic] que l'équithérapie."

Par courrier du 27 octobre 2020, un établissement bancaire a confirmé son accord de principe pour un financement à hauteur de 700'000 fr. pour l'acquisition par D.________ des parcelles litigieuses. La déclaration d'impôt 2018 de la précitée montre qu'elle dispose de suffisamment de fonds personnels pour assurer le paiement du solde du prix.

G.                    Le 20 mars 2019, C.________ et D.________, par leur mandataire, ont transmis à la Commission foncière rurale, section I (ci-après : l'autorité intimée), une requête en vue de l'autorisation de l'acquisition par la prénommée des parcelles nos 2'204 et 2'205 de la commune de Bex.

Le 27 mars 2019, les personnes susmentionnées ont signé, par devant notaire, un acte de vente conditionnelle et à terme, avec droit d'emption, concernant les parcelles en question pour un prix de 1'100'000 francs. Ce contrat prévoit notamment :

"[…]

BAIL-DIVERS :

11. L'acquéreur déclare savoir que les bâtiments numéros 16, 17 et 3832 ECA et la surface en nature de jardin de 2'452m2 dépendant du bien-fonds feuillet 2204 de Bex font l'objet d'un document intitulé "bail à ferme agricole" signé par feue E.________, épouse du précédent propriétaire, en faveur de tiers, document dont la validité juridique est contestée par C.________.

C.________ s'engage à entreprendre sans retard les démarches nécessaires auprès des tiers signataires dudit document en vue de trouver un accord amiable avec ces derniers en vue de la libération par leurs soins des lieux dans les meilleurs délais, et, à défaut d'accord, d'introduire les procédures judiciaires nécessaires en vue de faire constater l'invalidité du document précité et d'obtenir le départ des tiers signataires. C.________ s'engage à informer l'acquéreur de l'avancement et du résultat de ses démarches.

[…]

13. Le bien-fonds feuillet 2205 de Bex et la surface en nature de pré-champ de 6'484m2 dépendant du bien-fonds feuillet 2204 de Bex font l'objet d'un bail à ferme agricole conclu pour la période du 1er mai 2016 au 30 avril 2022, contrat dont l'acquéreur déclare avoir bonne connaissance. Conformément à l'article 14 de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, ce bail passe à l'acquéreur.

Cette dernière déclare avoir été informée de la procédure à suivre, des délais et échéance pour résiliation de ce bail à ferme agricole.

[…]"

H.                     Par décision du 17 avril 2019, l'autorité intimée a autorisé l'acquisition des parcelles nos 2204 et 2205 de Bex par D.________, pour un prix total de 1'100'000 fr., soit 1'035'332 pour le feuillet 2204 et 64'668 fr. pour le feuillet 2205. Cette décision a été communiquée le 23 avril 2019 à B.________ et A.________.

I.                       Par acte du 24 mai 2019, B.________ et A.________ (ci-après les recourants) ont déféré la décision précitée auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) et conclu à son annulation. C.________ et D.________ (ci-après les tiers intéressés), par leur mandataire, ont répondu au recours le 1er juillet 2019 et conclu à son rejet. L'autorité intimée a déposé sa réponse le 17 septembre 2019 et également conclu au rejet du recours.

Les recourants, par leur conseil, ont déposé un mémoire complémentaire, le 13 novembre 2019, au pied duquel ils ont conclu principalement à l'admission du recours et à la réforme de la décision attaquée en ce sens que l'autorisation requise est refusée. Subsidiairement, ils ont conclu à l'annulation de la décision et au renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvel examen dans le sens des considérants de l'arrêt à intervenir. L'autorité intimée s'est déterminée complémentairement, le 16 décembre 2019. Les tiers intéressés, par leur mandataire, se sont déterminés, le 30 janvier 2020. Les recourants, par leur conseil, ont encore déposé des déterminations, les 13 mars et 16 septembre 2020.

Sur requête du juge instructeur, la Direction générale du territoire et du logement, division hors zone à bâtir (ci-après DGTL) s'est déterminée sur le recours, le 14 octobre 2020.

L'autorité intimée a déposé de nouvelles déterminations, le 30 octobre 2020. Les tiers intéressés l'ont également fait, le 2 novembre 2020, par l'intermédiaire de leur nouveau conseil. Les recourants ont déposé une détermination finale, le 27 novembre 2020.

Les arguments des parties seront repris, autant que de besoin, dans la partie droit.

J.                      Le 3 juin 2019, C.________ a formé, par l'intermédiaire de son conseil, une requête de mesures provisionnelles devant le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois tendant principalement à ce que les recourants libèrent les deux parcelles litigieuses. Il a déposé une requête de conciliation le 20 juin 2019, reprenant les mêmes conclusions et concluant également au versement par les recourants d'une somme de 224'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 21 juin 2019.

Par ordonnance de mesures provisionnelles du 7 août 2019, la Présidente du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois a notamment rejeté la requête formée par C.________ le 3 juin 2019. L'ordonnance précitée retient en substance que les baux à ferme conclus entre les recourants et E.________, respectivement F.________, sont a priori valables et que rien ne permet en l'état de remettre en doute la volonté des précités d'affermer leurs parcelles.

K.                     Le Tribunal a statué par voie de circulation.

 

Considérant en droit:

1.                      a) La décision attaquée a été prise conformément aux art. 61 al. 1 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) et 5 al. 1 de la loi vaudoise du 13 septembre 1993 d'application de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LVLDFR; BLV 211.42). L’art. 13 al. 4 LVLDFR renvoie à la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Aux termes de l'art. 92 al. 1 LPA-VD, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal connaît en dernière instance cantonale de tous les recours contre les décisions rendues par les autorités administratives lorsqu’aucune autre autorité n'est expressément désignée par la loi pour en connaître. Cette compétence n'étant attribuée à aucune autre autorité, le tribunal de céans est compétent pour statuer sur les recours interjetés contre les décisions de l'autorité intimée.

b) Déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD), le mémoire de recours remplit en outre les conditions formelles posées par la loi (art. 79 al. 1 et 99 LPA-VD), de sorte qu'il est recevable en la forme. Les tiers intéressés contestent toutefois la qualité pour recourir des recourants. Il convient donc d'examiner si ceux-ci peuvent contester la décision querellée, qui autorise l'achat par D.________ des parcelles nos 2'204 et 2'205 de la commune de Bex.

c) aa) L'art. 83 al. 3 LDFR dispose ce qui suit :

"1 La demande d’autorisation est adressée à l’autorité cantonale compétente en matière d’autorisation (art. 90, let. a).

2 Celle-ci communique sa décision aux parties contractantes, au conservateur du registre foncier, à l’autorité cantonale de surveillance (art. 90, let. b), au fermier et aux titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution.

3 Les parties contractantes peuvent interjeter un recours devant l’autorité cantonale de recours (art. 88) contre le refus d’autorisation, l’autorité cantonale de surveillance, le fermier et les titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution, contre l’octroi de l’autorisation."

La jurisprudence a reconnu de longue date au fermier la qualité pour recourir contre l'autorisation (arrêts CDAP FO.2016.0012 du 7 septembre 2017, consid. 1b; FO.2014.0014 du 20 janvier 2015 consid. 1b; arrêt TA FO.1998.0011 du 30 octobre 1998 consid. 1d). A l'inverse, il ne suffit pas d'appartenir aux catégories mentionnées à l'art. 83 al. 3 LDFR pour se voir reconnaître la qualité pour recourir (arrêt TF 5A.21/2006 du 9 novembre 2006 consid. 1.5). Même ces personnes doivent respecter les conditions générales de légitimation prévues par l'art. 89 al. 1 LTF, à savoir être particulièrement atteintes par la décision attaquée et avoir un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification. Le recourant doit ainsi démontrer l'existence d'un intérêt juridique ou de fait, qui soit actuel, pratique et particulier (ATF 139 II 233 consid. 5.2.1; arrêt TF 5A.21/2005 du 17 novembre 2005 consid. 4.2), qui plus est en lien avec les buts poursuivis par la LDFR, à savoir l’encouragement de la propriété paysanne, le renforcement de la position de l’exploitant à titre personnel et la lutte contre les prix surfaits (Herrenschwand/Stalder, in Das baüerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2ème édition, Brugg 2011, n. 12a ss et 17 ad art. 83). Il y a lieu de garder à l'esprit que la LDFR a institué une autorité cantonale de surveillance qui a qualité pour recourir contre la décision d'octroi d'une autorisation (art. 83 al. 3 et 90 al. 1 let. b LDFR) et donc pour tâche de veiller au respect des dispositions légales en matière d'octroi d'autorisation (arrêt TF 5A.21/2005 du 17 novembre 2005 consid. 4.2).

Le titulaire du droit d'emption, de préemption ou du droit à l'attribution n'a pas d'intérêt digne de protection à contester une autorisation d'acquérir accordée à un tiers, car il peut en principe exercer son privilège et prétendre à l'appropriation du bien indépendamment de toute procédure d'autorisation et/ou de recours. En particulier en effet, le titulaire d'un droit de préemption légal qui entend l'exercer doit l'invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, à savoir même après la délivrance de l'autorisation, au plus tard deux ans après l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (art. 261e CO et 681a CC). Dans un tel cas, le titulaire du droit n'a la qualité pour recourir contre l'autorisation d'acquérir accordée à un tiers que s'il établit un besoin de protection dépassant son droit de s'approprier un immeuble ou une entreprise agricole. Une telle exception est notamment réalisée lorsqu'il renonce à exercer son droit en estimant que le prix est surfait. Il en va de même lorsqu'il ne peut exercer son droit dans le cadre de l'aliénation en cause, par exemple lorsque le privilège voulu pourrait être exercé sur l'ensemble de l'entreprise agricole (art. 11 al. 1, 36 al. 1, 42 al. 1, 47 al. 1 LDFR) mais que, dans le cas concret, seul un immeuble agricole et non l'entreprise agricole est aliéné en exécution d'un partage matériel (Herrenschwand/Stalder, op. cit., n. 15 ad art. 83 et Beat Stalder, in Commentaire de la LDFR, 1ère édition, Brugg 1998, n. 15 ad art. 83, auxquels il est renvoyé pour plus de précisions; voir aussi arrêt TF 5A.21/2006 du 9 novembre 2006 consid. 5.1).

Cette considération ne s'applique toutefois pas au fermier: du fait de la vente de l'immeuble ou de l'entreprise agricole, celui-ci est atteint dans son intérêt digne de protection même lorsqu'il ne veut pas exercer son (éventuel) droit de préemption. Il doit notamment s'accommoder du fait que le contrat de bail à ferme est résilié si l'acquéreur entend exploiter lui-même (art. 15 de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole [LBFA; RS 221.213.2]); c'est pourquoi il a un intérêt évident à pouvoir se plaindre que l'autorisation d'acquérir a été accordée à tort (Herrenschwand/Stalder, op. cit., n. 16 ad art. 83; Stalder, op. cit., n. 16 ad art. 83).

bb) Les tiers intéressés paraissent tout d'abord contester la qualité de fermier des recourants. Il ressort toutefois clairement des contrats produits que les parcelles litigieuses leur ont été affermées. Certes, la validité des contrats est contestée en justice par C.________. Toutefois, sa requête de mesures provisionnelles a été rejetée et la Présidente du Tribunal civil a considéré que rien ne permettait – en l'état – de considérer que ces contrats ne seraient pas valables. Dans la mesure où les tiers intéressés n'ont pas apporté d'éléments supplémentaires par rapport à ceux soulevés devant le juge civil, il n'y a pas lieu de s'écarter de cette appréciation. La Cour considère dès lors que les recourants sont bien titulaires d'un bail à ferme sur les parcelles nos 2204 et 2205.

Les tiers intéressés relèvent encore que seuls les fermiers titulaires d'un droit d'emption ou de préemption ont la qualité pour recourir, le cercle des détenteurs de cette qualité devant être interprété restrictivement. A leur sens, la mention du fermier à l'art. 83 al. 3 LDFR ne serait qu'un exemple de titulaire potentiel des droits précités. Ce serait cette titularité qui fonderait la qualité pour recourir et non son expectative. Les recourants estiment quant à eux qu'une interprétation littérale de l'art. 83 al. 3 LDFR impose de considérer que le fermier dispose d'un droit propre, hors titularité d'un droit d'emption ou de préemption.

La jurisprudence considère que le fermier dispose en effet d'un droit propre à recourir, même s'il n'est pas titulaire d'un droit de préemption. Celui-ci est atteint dans son intérêt digne de protection du seul fait de la vente, celle-ci impliquant une menace de résiliation du bail conformément à l'art. 15 al. 1 LBFA (cf. arrêt CDAP FO.2018.0006 du 21 juin 2018 consid. 2c; arrêt TA FO.1998.0011 du 30 octobre 1998 consid. 1d déjà cité). Les recourants disposent donc de la qualité pour recourir et le recours étant recevable, il convient d'entrer en matière sur le fond.

2.                      Les recourants requièrent la production de diverses pièces : intégrale du procès-verbal de la séance de l'autorité intimée du 17 avril 2019, toutes pièces définissant la composition des membres de celle-ci lors de la séance du 17 avril 2019, la liste de tous les immeubles dont l'autorisation d'acquérir a été délivrée pour un prix calculé selon la méthode PL2 depuis 2010, pièce émanant de la banque de D.________ définissant le calcul de l'amortissement de l'emprunt hypothécaire exigé annuellement, détail du calcul des recettes prévues, détail des charges prévues, détail du parc de machines prévu. Ils requièrent également que le Département de l'économie, de l'innovation et du sport soit invité à se déterminer sur le recours et plus particulièrement sur la possibilité d'appliquer la méthode PL2 lorsque l'écart avec la méthode PL1 dépasse 15%. Enfin, ils demandent qu'une expertise comptable sur le budget, le financement et la viabilité du projet de D.________ soit diligentée.

a) Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend notamment le droit pour l'intéressé de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 135 II 286 consid. 5.1; 135 I 279 consid. 2.3). L'autorité peut cependant renoncer à procéder à des mesures d'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 137 III 208 consid. 2.2).

b) Les pièces dont la production est requise portent tout d'abord sur la capacité de D.________ à réaliser son projet et en particulier sur son financement et sa viabilité financière. Comme cela sera exposé sous consid. 6 ci-dessous, l'autorité compétente ne doit toutefois pas examiner ces points mais uniquement se prononcer sur le côté réalisable du projet. Ainsi, il n'y a pas lieu de requérir les documents demandés ou une expertise. Au demeurant, les éléments figurant au dossier sont suffisants pour permettre de se prononcer sur les points soumis à l'examen de la Cour de céans.

Ensuite, les réquisitions portent sur la composition de l'autorité intimée et les décisions rendues par celle-ci. Le dossier est suffisamment complet également sur ces points.

Enfin, il n'y a pas lieu d'interpeller le Département de l'économie et de l'innovation sur la seule interprétation d'une directive émise par ses soins, celle-ci ne pouvant de toute façon pas lier le tribunal. Les mesures d'instructions doivent donc être intégralement rejetées.

3.                      Dans un grief de nature formelle, les recourants paraissent considérer que la composition de l'autorité intimée lors de la séance dans laquelle la décision a été prise serait invalide. Si la décision ne mentionne pas la composition de celle-ci lors de la séance du 17 avril 2019, la page de garde du procès-verbal de la séance – sur laquelle figure les noms des membres présents – a été produite en procédure, ce qui guérit tout éventuel vice. Pour le reste, les recourants ne font pas valoir que l'absence de cette indication les ait empêchés de faire valoir un motif de récusation. Le grief doit donc être rejeté.

4.                      Les recourants contestent que D.________ dispose des qualités nécessaires pour être considérées comme une exploitante personnelle. Aucune des parties ne contestant que l'acquisition des parcelles litigieuses est soumise à la LDFR, il convient dès lors de rappeler les conditions auxquelles une personne peut acquérir un immeuble agricole.

a) Aux termes de l'art. 61 LDFR, celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation (al. 1), laquelle est accordée lorsqu'il n'existe aucun motif de refus (al. 2). Sont des acquisitions, le transfert de la propriété, ainsi que tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la propriété (al. 3). L’art. 62 LDFR prévoit des exceptions au principe de l’acquisition soumise à autorisation, par exemple lorsque l’acquisition est faite par succession et par attribution de droit successoral (let. a), par un descendant, le conjoint, les père et mère ou des frères ou des sœurs de l’aliénateur ou l’un de leurs enfants (let. b) ou par un propriétaire commun ou un copropriétaire (let. c).

A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est refusée lorsque l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (let. a), lorsque le prix convenu est surfait (let. b) ou lorsque l'immeuble à acquérir est situé en dehors du rayon d'exploitation de l'entreprise de l'acquéreur, usuel dans la localité (let. d). L’art. 9 LDFR définit les notions d'exploitant à titre personnel (al. 1) et de capacité d’exploiter à titre personnel (al. 2). Selon cette disposition, est exploitant à titre personnel quiconque cultive lui-même les terres agricoles et, s’il s’agit d’une entreprise agricole, dirige personnellement celle-ci (al. 1); est capable d’exploiter à titre personnel quiconque a les aptitudes usuellement requises dans l’agriculture de notre pays pour cultiver lui-même les terres agricoles et diriger personnellement une entreprise agricole (al. 2). Cette disposition définit les notions d'exploitant à titre personnel (al. 1) et de capacité d'exploiter à titre personnel (al. 2). La distinction entre ces deux notions provient de l'ancien droit successoral paysan (art. 620 et 621 al. 2 aCC). Dans son Message du 19 octobre 1988 à l'appui des projets de la loi fédérale sur le droit foncier rural (FF 1988 III 889), le Conseil fédéral a exposé que les deux notions étaient étroitement liées et que rien ne s'opposerait à ce que la capacité d'exploiter soit définie comme un élément de la notion d'exploitant à titre personnel. C'était uniquement parce que l'ancien droit distinguait les deux notions qu'il convenait de mentionner spécialement la capacité d'exploiter dans un alinéa séparé (FF 1988 III 924; RNRF 87/2006 p. 273, 5A.20/2004). En outre, ces notions n'étant ainsi, pour l'essentiel, pas différentes de celles qui ont été développées sous l'empire de l'ancien droit successoral paysan par la jurisprudence du Tribunal fédéral, celle-ci demeure pertinente (ATF 134 III 586 consid. 3.1.2 p. 588 ss; arrêt TF 5A.17/2996 du 21 décembre 2006 consid. 2.4.1).

L'art. 9 LDFR distingue implicitement entre l'exploitant à titre personnel d'immeubles et celui d'entreprises agricoles. Dans le cas de l’exploitation de bien-fonds agricoles – ce qui est le cas des parcelles litigieuses -, il suffit que l'exploitant cultive personnellement les terres. Pour de nouveaux immeubles qu'il n'exploite pas encore, l'acquéreur doit s'engager à cultiver personnellement les terrains qu'il entend acquérir (Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse, 2006, vol. II, n° 3215 ss et n° 3298 ss; arrêt TF 2C_747/2008 du 5 mars 2009 consid. 3.1 précité); s'agissant d'un fait futur, il lui suffit de rendre ce comportement vraisemblable, ce qui peut être le cas par la simple mise en évidence de ses attaches actuelles ou passées avec l'agriculture. Il faut apprécier la compétence de manière concrète, c’est-à-dire par rapport aux connaissances effectives que nécessite une exploitation rationnelle du bien-fonds en cause (Donzallaz, op. cit., n° 3197). Le fait d’être répertorié comme exploitant dans les registres cantonaux constitue un indice allant dans le sens de l'existence des qualités personnelles, bien qu’il ne s'agisse pas d'une preuve absolue (Donzallaz, op. cit., n° 3285). Il ne s’agit en effet pas d’une condition de l'art. 9 LDFR et son absence ne permet pas de conclure à l'inexistence de telles qualités, les registres en cause servant essentiellement à gérer les paiements directs et certains agriculteurs y renoncent (arrêt TF 2C_747/2008 du 5 mars 2009 consid. 3.3 précité). Dans certains cas, les circonstances personnelles peuvent jouer un rôle manifestement important dans l’octroi de l’autorisation, en dépit de toute formation, spécialement pour l’achat des seuls immeubles agricoles (Donzallaz, op. cit., n° 3272). Dans son Message à l'appui du projet de LDFR, le Conseil fédéral a également relevé que la notion de l'exploitant à titre personnel n'excluait pas comme telle l'exploitation personnelle au titre d'activité de loisirs (hobby), soit que l’exploitant n’y consacre pas l’essentiel de son temps. Le droit foncier rural ne devrait en effet pas être aménagé comme un droit exclusivement réservé aux agriculteurs; la compréhension qui se manifeste à l'égard des préoccupations de l'agriculture en serait sinon diminuée. Par ailleurs, des immeubles de faible rendement tels que prairies arides, terrains humides, etc., importants du point de vue écologique, ne sont souvent plus cultivés que grâce au dévouement d'amateurs (FF 1988 III 946, voir également dans ce sens, Donzallaz, op. cit. n° 3306 ss).

La capacité d'exploiter à titre personnel (art. 9 al. 2 LDFR) suppose que l'intéressé possède la moyenne des qualités tant professionnelles que morales et physiques qui, d'après les usages propres à l'agriculture, sont requises pour exploiter de façon convenable un domaine agricole. Une telle capacité n'existe, en règle générale, que si l'intéressé a fréquenté une école d'agriculture (FF 1988 924/925; pour plus de détails: Yves Donzallaz, op. cit., no 3215 ss.) ou, suivant les cas, s'il a déjà exploité dans les règles de l'art un immeuble ou une entreprise comparable à celui ou celle qu'il entend acquérir (arrêts TF 5A.17/2006 du 21 décembre 2006 consid. 2.4.1; 5A.9/2001 du 30 juillet 2001 consid. 2b et 4a). Seul celui qui est au bénéfice d'une formation ou de connaissances pratiques suffisantes, au plus tard au moment où la décision d'autorisation doit être prise, peut se voir octroyer une autorisation d'acquérir (arrêt TF 5A.17/2006 du 21 décembre 2006 consid. 2.4.1).

b) Selon la jurisprudence, le but de l'assujettissement de l'aliénation à autorisation est de garantir que le transfert de propriété corresponde aux objectifs du droit foncier rural, au premier rang desquels figure la concrétisation du principe de l'exploitation à titre personnel (ATF 145 II 328 consid. 3.3.1 p. 333; 133 III 562 consid. 4.3 p. 564; 132 III 658 consid. 3.3.1 p. 659). Dans l'ATF 122 III 287, le Tribunal fédéral a en effet posé le principe selon lequel le but de politique agricole de la loi sur le droit foncier rural n'est pas simplement de maintenir le statu quo, mais de renforcer la position des exploitants à titre personnel et de privilégier l'attribution des immeubles à de tels exploitants lors de chaque transfert de propriété, c'est-à-dire de réellement promouvoir le principe de l'exploitation à titre personnel (ATF 145 II 328 consid. 3.3.1 p. 334; 133 III 562 consid. 4.4.2 p. 566; 122 III 287 consid. 3b in initio p. 289). La loi sur le droit foncier rural cherche, dans cette mesure, à exclure du marché foncier tous ceux qui visent à acquérir les entreprises et les immeubles agricoles principalement à titre de placement de capitaux ou dans un but de spéculation (ATF 145 II 328 consid. 3.3.1 p. 334; 135 II 123 consid. 4.3 p. 125).

c) En l'espèce, les recourants contestent tant le fait que D.________ dispose des capacités pour être exploitante à titre personnel que le fait qu'elle compte exercer elle-même l'exploitation du domaine.

aa) S'agissant tout d'abord de la capacité d'exploiter à titre personnel de D.________, les recourants font en particulier valoir que celle-ci ne disposerait pas des compétences nécessaires au vu de son jeune âge et de son manque d'expérience.

D.________, âgée de 29 ans au moment de la délivrance de l'autorisation, est titulaire d'un CFC d'agricultrice et d'un CFC de professionnelle du cheval – soins aux chevaux. Comme évoqué plus haut (cf. consid. 4a ci-dessus), c'est déjà suffisant pour lui reconnaître les compétences nécessaires au sens de la LDFR. En effet, les diplômes dont elle peut se prévaloir portent clairement sur les domaines nécessaires à l'exploitation agricole et, de plus, également sur l'environnement équestre. Les recourants ne développent aucun argument remettant en cause les formations suivies par D.________ et en particulier l'adéquation de celles-ci avec les compétences exigées pour être exploitant à titre personnel.

Les recourants tentent d'ajouter une condition complémentaire soit l'existence d'une expérience dans le domaine. Un tel critère ne figure ni dans la loi ni dans les critères développés par la jurisprudence et la doctrine. Au contraire, suivre les recourants sur ce point aurait pour conséquence qu'un jeune agriculteur – formé – ne pourrait jamais reprendre un domaine s'il ne dispose pas d'expérience. Or, tel n'est manifestement pas le but poursuivi par la loi qui vise à concrétiser le principe de l'exploitation à titre personnel et non d'en exclure des personnes qualifiées. La jurisprudence a d'ailleurs déjà reconnu les capacités nécessaires à des personnes qui ne disposaient pas d'une expérience professionnelle dans le domaine agricole (cf. arrêt CDAP FO.2020.0004 du 9 octobre 2020 consid. 3c et 3d).

On relèvera par surabondance que D.________ exerce depuis juin 2019 comme aide agricultrice. Elle bénéficie dès lors au jour du rendu du présent arrêt d'une expérience professionnelle dans le domaine de l'agriculture.

bb) S'agissant ensuite de l'exploitation à titre personnel, les recourants soutiennent que les pièces du dossier démontrent que D.________ n'entend pas exploiter personnellement le domaine.

Ils se fondent tout d'abord sur le fait que l'acte de vente prévoit la reprise par D.________ des baux relatifs aux espaces de pré-champs des parcelles nos 2'204 et 2'205, alors même que celui relatif aux bâtiments et à l'espace autour d'eux devrait faire l'objet d'action du vendeur en vue du constat de leur nullité ou encore leur résiliation. Cela signifierait selon eux que celle-ci n'aurait l'intention d'exploiter uniquement les boxes et le manège à chevaux avec la surface d'évolution équestre, à l'exclusion des prés-champs. On ne saurait les suivre. Même si l'existence des baux à ferme est litigieuse, il est constant que l'acquéreur d'un immeuble agricole n'a pas d'autre choix que reprendre de telles obligations. Cela n'implique aucunement qu'il ne veuille ensuite procéder lui-même à leur résiliation et exploiter les terres acquises. D'ailleurs, l'art. 15 LBFA, comme rappelé ci-dessus, permet à l'acquéreur qui entend exploiter personnellement un immeuble agricole de résilier les baux à ferme liés à celui-ci. L'acte de vente dont se prévalent les recourants mentionnent expressément que D.________ est consciente des possibilités et modalités de telles résiliations. On ne saurait dès lors en déduire que la présence du chiffre 11 de l'acte de vente, qui impose au vendeur de procéder afin que le bail concernant les bâtiments et la place-jardin sis sur la parcelle n° 2'204 soit supprimé, signifie que l'acquéreuse n'exploitera pas personnellement le reste du domaine.

Les recourants se réfèrent encore à l'appui de leur argumentation au budget d'exploitation prévisionnel qui indique que la fauche de la parcelle n° 2'205 pour la production de fourrage sera effectuée par un tiers. Ce document mentionne également, dans ses conclusions, qu'à terme, un employé à temps partiel sera engagé après l'aménagement de quatre boxes et une stabulation pour quatre chevaux. A comprendre les recourants, aucun exploitant à titre personnel ne pourrait faire appel à des tiers pour des travaux ponctuels ou engager du personnel. Il n'apparaît aucunement que tel soit le cas et que l'exigence posée par la loi implique que l'acquéreur soit l'unique travailleur sur le domaine. D'ailleurs, comme relevé plus haut, le message admet que l'activité agricole soit un hobby et que l'exploitant personnel n'y consacre pas la majorité de son temps. Cela étant, les recourants omettent de relever que le même budget d'exploitation indique clairement à quel taux D.________ compte se consacrer au domaine. Dans un premier temps, elle conservera un emploi à mi-temps – afin d'assurer son niveau de vie – et ensuite réduira celui-ci à un quart-temps, le but étant de se consacrer entièrement au domaine quand cela sera viable économiquement. Cette planification montre que D.________ entend se consacrer personnellement à l'exploitation.

cc) Les recourants invoquent encore que le prix d'achat impliquerait que D.________ ne disposerait pas elle-même des fonds nécessaire à l'acquisition. Il ressort toutefois des pièces produites qu'elle a les liquidités permettant de conclure la vente.

dd) En définitive, ce grief doit être rejeté.

5.                      Les recourants soutiennent que l'exploitation d'un manège équestre serait contraire à la zone agricole et qu'ainsi d'une part il serait démontré que D.________ n'entend pas exploiter le domaine personnellement et que, d'autre part, son projet ne serait pas viable. Ils évoquent également des arguments économiques pour fonder leur appréciation sur ce dernier point.

a) Tout d'abord, il sied de préciser que le grief ne concerne dans les faits par la qualité d'exploitant à titre personnel, dont les critères ont été examinés au considérant précédent. En fait, l'adéquation à la zone entre dans le champ du caractère réalisable du projet de l'acquéreur.

En effet, l'autorité doit s'assurer que le projet est réalisable (cf. Yves Donzallaz, op. cit., n. 3298, qui cite le Tribunal fédéral en disant que le projet du repreneur doit être pratiquement réalisable. Cet avis se réfère à l'arrêt TA FO.1997.0035 du 22 décembre 1997 consid. 6 et à sa propre référence à l'ATF 94 II 254 consid. 3a). Il s'agit uniquement de vérifier qu'il n'existe pas un obstacle évident à la concrétisation du projet – comme par exemple dans l'ATF 94 II 254 l'âge des acquéreurs ou dans l'arrêt TA FO.1997.0035 le fait que l'acquéreur ne soit pas réellement en mesure d'exploiter lui-même le domaine et qu'il doive faire appel à des membres de sa famille.

A ce titre, l'incompatibilité du projet avec la zone agricole pourrait être un motif rendant le projet irréalisable.

Dans sa détermination du 14 octobre 2020, la DGTL relève que la réalisation d'une place pour l'utilisation de chevaux et destinée à l'enseignement de l'équitation ne pourrait être examinée en conformité à l'affectation de la zone agricole, mais uniquement comme une activité accessoire non agricole au sens de l'art. 24b de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). Par ailleurs, les exigences posées par l'art. 16a bis LAT ne paraissent à son sens également pas réalisées. L'autorité en déduit donc que les constructions et activités projetées ne seraient pas conformes à l'affectation de la zone agricole.

Cela étant, le projet ne s'inscrit pas dans un terrain nu sur lequel il conviendrait de bâtir les infrastructures nécessaires. Au contraire, un manège et des boxes sont présents depuis 1980. D'ailleurs, les recourants exploitent eux-mêmes ces infrastructures. On peut dès lors s'étonner qu'ils invoquent la non-conformité de celles-ci à la zone agricole, alors même qu'ils n'évoquent pas vouloir renoncer à l'exploitation qu'ils en font. Cette question mise à part, force est de constater que les constructions sont âgées d'environ 40 ans. Il est ainsi dès plus probable qu'elles puissent continuer à être exploitées même si leur conformité à la zone agricole devait être niée, le propriétaire des parcelles pouvant se prévaloir de la prescription trentenaire. Dès lors, le projet de base formé par D.________, qui n'inclut aucune construction nouvelle paraît réalisable au sens de la LDFR. Savoir si son évolution, avec la construction de nouveaux boxes ou d'autres infrastructures, sera envisageable sort du cadre de la décision rendue et des éléments devant être examinés par l'autorité. En effet, à défaut, celle-ci devrait se projeter sur des dizaines d'années pour envisager toutes les évolutions possibles d'un domaine, ce qui excède clairement le cadre légal.

b) Les recourants soutiennent également que l'autorité intimée devait examiner la viabilité économique du projet, au-delà de son côté réalisable. En effet, ils invoquent des griefs en lien avec la structure de crédit ou encore les estimations de rendement.

L'art. 61 al. 2 LDFR définit l'examen auquel l'autorité doit procéder dans la mesure où il prescrit que l'autorisation d'acquérir un immeuble ou une entreprise agricole est accordée s'il n'existe aucun motif de refus. Il ne s'agit dès lors pas pour celle-là d'examiner des critères qui sont extérieurs aux motifs de refus définis à l'art. 63 al. 1 let. a à c LDFR. Comme évoqué plus haut, l'autorité doit cependant s'assurer que le projet du repreneur est pratiquement réalisable (cf. les références citées : Yves Donzallaz, op. cit., n. 3298; arrêt TA FO.1997.0035 du 22 décembre 1997 consid. 6; ATF 94 II 254 consid. 3a). Il ne ressort toutefois pas de ces jurisprudences que cet examen implique celui de la viabilité économique à moyen ou long terme du projet, ce qui serait d'ailleurs très complexe à établir au stade de l'acquisition de parcelles. En effet, une telle projection implique des estimations quant aux perspectives de rendement et donc des évaluations faites par des experts. Une telle complexité et le renchérissement de la procédure qui y est lié n'aurait pour conséquence que de rendre la transmission de parcelles agricoles très difficile, ce qui sort du cadre légal. Les recourants veulent ici étendre de manière exorbitante les exigences fixées à l'acquisition d'immeubles agricoles. Le grief doit donc être rejeté sans qu'il soit nécessaire d'examiner plus avant les considérations des recourants.

6.                      Enfin, les recourants contestent que le prix d'acquisition convenu entre le propriétaire et l'acquéreuse soit licite au sens de la LDFR.

a) A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est refusée lorsque le prix convenu est surfait (let. b). Conformément à l'art. 66 al. 1 LDFR, le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5% le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières années. Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation (art. 66 al. 2 LDFR). Le Canton de Vaud n'a pas fait usage de cette possibilité.

L'art. 66 al. 1 LDFR s'est révélé compliqué à appliquer et les cantons ont mis en place des pratiques variées (Yves Donzallaz, op. cit., n° 3503 ss, p. 688). Dans deux arrêts (arrêts TF 2C_234/2015 du 19 août 2015 et 2C_46/2015 du 9 juillet 2015), le Tribunal fédéral a reconnu qu'une comparaison directe entre des objets similaires soulevait de nombreuses difficultés (v. ég. l'arrêt CDAP FO.2017.0008 du 23 juillet 2018).

b) Afin de surmonter ces difficultés, plusieurs méthodes d'estimation ont été développées, dont la méthode dite du ratio. Cette méthode consiste, pour obtenir le prix licite de l'objet à estimer, à multiplier la valeur de rendement de celui-ci par un ratio prédéterminé. Ce ratio, pour sa part, est déterminé sur la base de la valeur de rendement et du prix licite d'objets vendus dans la région concernée.

Dans ce cadre, la valeur de rendement sert d'indicateur: est à la base de cette méthode l'idée que la relation entre la valeur de rendement et le prix de vente se déplace dans un certain intervalle qu'il est possible de déterminer statistiquement, même si les objets vendus sont différents et que leur prix de vente ne peut pas être directement comparé; comme les différences entre les biens se répercutent sur la valeur de rendement, le ratio défini de la sorte permet de déterminer le prix licite même sans comparaison directe. Cette méthode dite du ratio prend implicitement en considération tous les paramètres qui influencent la détermination de la valeur de rendement, à savoir le terrain, les bâtiments agricoles et l'habitation. Le Tribunal fédéral a qualifié ladite méthode d'admissible, dans la mesure où elle repose sur un nombre d'objets comparés suffisamment importants et pour autant qu'une plus-value soit prise en considération lorsque la valeur intrinsèque des bâtiments est supérieure à la moyenne ou que d'importants investissements ont été consentis peu de temps avant l'évaluation du bien (arrêts TF susmentionnés 2C_234/2015 consid. 5.5 et 2C_46/2015 consid. 5.3). Ainsi, en ce qui concerne les biens-fonds comportant des bâtiments, le Tribunal fédéral a considéré qu'il était admissible d'appliquer la méthode du ratio uniquement aux biens-fonds et d'estimer les bâtiments séparément à leur valeur intrinsèque. Il relève néanmoins que cette méthode pourrait aboutir à une estimation trop élevée car, en principe, le prix du terrain est moins élevé dans le cas de la vente d'une entreprise agricole que dans le cas de la vente d'immeubles agricoles (arrêt TF susmentionné 2C_46/2015 consid. 5.3).

Dans les deux arrêts précités, le Tribunal fédéral a jugé que la méthode du ratio est particulièrement adaptée pour fixer le prix licite des entreprises agricoles car celles-ci ne sont pas directement comparables (arrêts TF susmentionnés 2C_234/2015 consid. 5.5; ég. 2C_46/2015 consid. 5.2). Le Tribunal fédéral relève en outre que le prix licite ne peut évidemment jamais, même au terme d'un examen approfondi, être déterminé avec une précision mathématique; la méthode choisie par le législateur entraîne immanquablement que les résultats se tiennent dans une certaine marge d'appréciation dont il faut s'accommoder (arrêts TF susmentionnés 2C_234/2015 consid. 5.5; ég. 2C_46/2015 consid. 5.3 et les réf. citées).

c) Dans le canton de Vaud, la Commission foncière a adopté la méthode du ratio après avoir analysé tous les dossiers d’autorisations de vente de biens-fonds bâtis délivrées au fil du temps, en comparant les prix pratiqués avec les estimations fiscales (EF) de ces biens au jour de la délivrance de l’autorisation. Elle a expliqué sa pratique dans des circulaires successives adressées aux praticiens (citées notamment dans les arrêts CDAP FO.2016.0008 du 30 décembre 2019, FO.2014.0008 du 8 octobre 2015, FO.2017.0008 du 23 juillet 2018, FO.2015.0003 du 13 octobre 2015): un tableau statistique a été établi dans lequel ont été ventilés, selon diverses régions et types d’estimation fiscale, les ratios entre ces prix de vente majorés de 5% (pour correspondre à la définition du prix licite) et les estimations fiscales. La circulaire de la Commission foncière du 26 octobre 2018 intitulée "Prix licites des biens-fonds bâtis assujettis à la LDFR dès le 1er janvier 2019" contient le tableau suivant :

Ratios Prix d'acquisition / Valeur EF (par région et type d'EF 2013-2018)

Région

Divers EF

EFO1

RG92-94

Aigle (sans les Ormonts, Gryon et Leysin)

1.55

2.32

1.27

Les Ormonts, Gryon, Leysin

2.01

2.45

2.26

Pays d' Enhaut

2.42

4.69

 

Vevey, Lavaux (sans Foret-Lavaux), Lausanne Est

1.67

4.00

1.82

Oron (+ Forel-Lavaux), Moudon, Payerne, Avenches

2.37

4.13

 

Yverdon, Grandson, Orbe

2.88

3.61

1.70

Echallens, Cossonay (sauf Pied du Jura). I Lausanne-Nord

1.81

3.43

2.20

Morges, Aubonne (+ L'Isle, Montricher, Mont-la-Ville)

1.58

4.40

1.61

Rolle, Nyon

1.89

6.24

 

La Vallée

1.34

2.54

 

 

NB: type d'EF: RG92 ou 94: dernière révision générale non agricole / EF01 : ajustement des EF dos immeubles agricoles à la valeur de rendement agricole, dans le cadre de l'harmonisation fiscale fédérale, y compris RG96 à 80% (dès 2018) / Divers : autres EF résultant d'adaptations individuelles et ponctuelles.

La circulaire correspondante du 30 septembre 2019 applicable au 1er janvier 2020 contient, pour les EF de types "RG92-94" et la région Aigle, un ratio de 1,27.

La Cour de droit administratif et public a déjà jugé que la pratique adoptée par la Commission foncière est compatible avec le recours à une méthode par ratio admise par le Tribunal fédéral. La méthode se fonde certes sur un ratio appliqué non pas à la valeur de rendement mais à l'estimation fiscale, mais celle-ci correspond précisément à la valeur de rendement (art. 2 al. 5 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles; LEFI; BLV 642.21) pour ce qui concerne les terrains agricoles. Un supplément peut être ajouté à l'estimation fiscale pour tenir compte de la valeur des bâtiments, ce qui est un procédé admis également et tient compte des éventuelles différences d'une vente à l'autre. Il n'y a enfin pas de raison de douter qu'une relation d'une certaine stabilité permette de relier l'estimation fiscale aux prix pratiqués.

La Cour de droit administratif et public a admis sur le principe la pratique de la Commission foncière, du moins quant à la méthode du ratio appliqué à l'estimation fiscale (méthode "PL1"; arrêts CDAP FO.2010.0027 du 19 août 2011; FO.2014.0022 du 30 juin 2015). Elle s'en est écartée pour un domaine aux dimensions exceptionnelles (arrêt CDAP FO.2012.0022 du 13 juin 2013). Elle s'y est tenue dans l'arrêt FO.2014.0008 du 8 octobre 2015, en excluant la prise en compte, en sus du ratio, de la valeur d'assurance incendie des bâtiments (méthode "PL2") pour le motif que dans le cas d'espèce, la pondération à l'aide de la valeur d'assurance incendie aboutissait à une diminution du prix licite alors que la prise en compte des bâtiments devait au contraire entraîner une augmentation (voir encore l'arrêt CDAP FO.2017.0008 du 23 juillet 2018 qui consacre cette solution dans la même cause). Dans un arrêt plus récent (arrêt CDAP FO.2016.0008 du 30 décembre 2019 consid. 4), la Cour a admis, sans véritablement l'analyser, l'application de la méthode PL2 en approuvant le calcul de la Commission foncière qui fixait le prix licite en intégrant la valeur ECA des bâtiments.

Il ressort toutefois de l'arrêt TF 2C_999/2015 du 29 mai 2017 consid. 8.3 que la valeur ECA ne doit pas être prise en compte dans le calcul car il s'agit d'une notion cantonale, que tous les cantons ne connaissent pas, et qui est dès lors incompatible avec l'art. 66 LDFR.

d) En l'espèce, il convient tout d'abord de constater que le prix de la parcelle n° 2205, de 64'668 fr., n'est pas contesté par les recourants. L'autorité intimée s'est fondée sur la méthode du ratio pour le calculer et son appréciation n'est pas sujette à la critique.

Il ressort des explications données par l'autorité intimée qu'elle a fait application de la méthode PL2 pour calculer le prix licite de la parcelle n° 2204 en intégrant, pour deux parts, la valeur issue du ratio et, pour une part, celle correspondant au total des valeurs ECA des bâtiments présents sur la parcelle. Les recourants contestent la conformité de cette méthode avec les principes développés par la jurisprudence fédérale, respectivement par l'autorité de surveillance. Ils estiment encore que cette méthode viole le principe de l'égalité ressortant des articles 8 Cst. et 10 de la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01).

aa) De manière générale, les recourants critiquent l'intégration de la valeur ECA des bâtiments dans le calcul opéré par l'autorité intimée. Ils considèrent en substance que sa prise en compte serait contraire à la jurisprudence fédérale et à l'art. 66 LDFR et qu'elle entraînerait un résultat inégal dans son résultat, en comparaison avec les situations ou seule la méthode PL1 est utilisée.

Avec les recourants, il convient de reconnaître que le Tribunal fédéral a exclu que la valeur ECA puisse être un élément de calcul du prix licite. Dans l'arrêt TF 2C_999/2015 du 29 mai 2017 consid. 8.3 rendu sur un cas jugé dans l'arrêt CDAP FO.2014.0008 du 8 octobre 2015, notre Haute Cour indique que cette valeur est une notion cantonale qui n'est pas connue par tous les cantons et que sa prise en compte serait dès lors contraire au caractère fédéral de la législation sur le droit foncier rural et en particulier celle relative au prix licite. Le Tribunal fédéral n'était certes interpellé qu'indirectement sur cette question dans la mesure où, dans le cas d'espèce qui lui était soumis, la Cour de céans n'avait pas retenu que la valeur ECA du bâtiment devait être intégrée au calcul, au motif que celle-ci réduisait le prix licite final. Toutefois, le considérant topique de l'arrêt fédéral est clair et sa portée ne peut être réduite au seul cas jugé. Au demeurant, le Tribunal fédéral ne prévoit aucune exception au principe qu'il développe. Certes, dans l'arrêt CDAP FO.2016.0008 du 30 décembre 2019, soit postérieurement au rendu de l'arrêt fédéral, la Cour de céans a admis un calcul intégrant la valeur ECA. On relèvera toutefois que ce point n'était pas particulièrement contesté dans la mesure où l'on requerrait que le prix licite soit fixé de manière plus élevée que celui arrêté par la Commission foncière rurale. On ne saurait cependant tirer de cette jurisprudence que la Cour aurait validé l'utilisation de la valeur ECA de manière générale. Ainsi, il convient, avec les recourants, de considérer que l'arrêt précité du Tribunal fédéral invalide la méthode PL2 dans le sens où elle intègre la valeur ECA dans son calcul.

bb) Les recourants paraissent encore soutenir que la méthode PL2 serait de manière générale contraire au droit fédéral.

La méthode PL2, qui intègre dans son calcul la valeur des bâtiments en sus de celle des terrains, correspond toutefois à la jurisprudence fédérale. Le Tribunal fédéral a en effet considéré qu'il est tout à fait admissible de calculer d'une part la valeur de rendement des terrains puis de calculer séparément la valeur des immeubles afin ensuite d'arriver au prix licite (arrêts TF 2C_234/2015 consid. 5.5 et 2C_46/2015 consid. 5.3 cités plus haut). Certes, l'estimation fiscale vaudoise, utilisée comme base pour la méthode dite des rations (PL1), comprend déjà la valeur des bâtiments (cf. arrêt TF 2C_999/2015 du 29 juin 2017 consid. 8.3). Toutefois, le Tribunal fédéral n'a validé cette méthode que pour autant qu'une plus-value soit prise en considération lorsque la valeur intrinsèque des immeubles est supérieure à la moyenne ou que d'importants investissements ont été consentis peu de temps avant l'évaluation du bien (arrêts TF 2C_999/2015 du 29 juin 2017 consid. 5.2 et les références citées). Ainsi, il n'est aucunement exclu par la jurisprudence d'intégrer une pondération relative à celle-ci en sus de la valeur intégrée à l'estimation fiscale.

La méthode PL2 opère cette plus-value par l'intégration de la valeur des bâtiments pour une part du prix licite, deux parts étant attribuées à l'estimation fiscale. Ce calcul apparaît adéquat dans la mesure où il donne une prédominance à la valeur de rendement (soit l'estimation fiscale) sur la valeur particulière des bâtiments, ce qui correspond aux critères de la jurisprudence fédérale. Il reste ainsi à déterminer comment évaluer les bâtiments. Si la valeur ECA des bâtiments ne peut correspondre à celle à prendre en compte (cf. consid. 6d/aa ci-dessus), et que la valeur de rendement est déjà intégrée à l'estimation fiscale, seule la valeur vénale de ceux-ci est envisageable. Ainsi, il convient – dans les cas où les constructions ont une valeur intrinsèque particulière – de procéder à l'estimation de leur valeur vénale et d'incorporer ce montant dans le calcul du prix licite.

7.                      En l'espèce, il convient tout d'abord de déterminer si les bâtiments présents sur la parcelle n° 2204 (nos ECA 16, 17 et 3832) ont une valeur intrinsèque particulière qui justifie l'application de la méthode PL2.

L'autorité intimée considère que tel est le cas car le manège et les boxes constituent un bien rare, seul exemple chablaisien d'une telle structure en zone agricole. Les recourants estiment que la preuve de cette rareté n'a pas été faite.

La jurisprudence fédérale qui prévoit la prise en compte de la valeur des bâtiments, ne précise pas les critères permettant de considérer que l'on est en présence d'une valeur intrinsèque particulière. Si elle mentionne une valeur actuelle des bâtiments supérieure à la moyenne ou encore la présence d'investissements importants réalisés récemment (cf. notamment arrêts TF déjà cités 2C_999/2015 consid. 5.2, 2C_234/2015 consid. 5.5 et 2C_46/2015 consid. 5.3), elle ne limite pas la notion de valeur intrinsèque particulière à la seule prise en compte des matériaux des bâtiments ou à leur méthode de construction. Au contraire, il convient d'admettre que c'est l'ensemble des circonstances permettant de justifier que cette valeur est supérieure à celle généralement admise pour un bien comparable qui doivent être considérés. Dès lors, il est, sur le principe, tout à fait envisageable de prendre en compte la rareté d'une infrastructure. Il n'est en effet pas contestable qu'il s'agit d'un élément devant être intégrer au calcul de la valeur vénale d'un bien immobilier.

En l'espèce, il n'apparaît pas que l'état des bâtiments – anciens même s'ils sont bien conservés –, le type de construction ou encore les matériaux utilisés apportent une valeur particulière à l'ensemble (cf. sur ce point les considérations du rapport d'expert de G.________ SA). Cela n'est d'ailleurs pas soutenu par l'autorité intimée ou les tiers intéressés. La rareté du bien, qui fonde donc cette valeur intrinsèque particulière selon l'autorité intimée, s'envisage au regard du fait que l'infrastructure concernée serait unique dans la région. Il convient ainsi tout d'abord de vérifier que tel soit le cas.

Les tiers intéressés ont produits diverses pièces relatives à des manèges pour chevaux situés dans le Chablais. Selon ces documents, ces installations sont toutes situées dans des zones spéciales (zone de détente et de loisirs, zone équestre, zones d'installations publiques, zone d'activités touristiques ou encore zone d'activités tertiaires). Il n'est pas établi que d'autres seraient situées en zone agricole, ce qui n'est d'ailleurs ni allégué ni rendu vraisemblable par les recourants. Ceux-ci invoquent que la preuve de la rareté n'est pas amenée par les pièces susmentionnées. Il est exact qu'il appartient en l'espèce aux tiers intéressés, qui s'en prévalent, d'amener cette preuve. Cependant, s'agissant d'un fait négatif – l'absence d'autres manèges en zone agricole – celle-ci est impossible à fournir. Seule une vraisemblance suffisante du fait allégué peut être exigée. Or, les exemples produits par les tiers intéressés étayent la position de l'autorité intimée sur ce point et rendent suffisamment vraisemblable qu'aucune autre installation du même type n'est présente en zone agricole. Dès lors, il appartenait aux recourants de démontrer, par l'apport de preuves complémentaires, que tel n'est pas le cas. A défaut d'autres éléments, la Cour doit considérer que la preuve du caractère unique de l'infrastructure équestre présente sur la parcelle n° 2'204 est amenée.

Il reste encore à déterminer si cette rareté constitue un élément suffisant pour qu'il altère la valeur intrinsèque des bâtiments au sens de la jurisprudence. A ce titre, le rapport d'expert cité plus haut ne mentionne pas s'il a tenu compte de cet élément dans son appréciation de la valeur vénale des bâtiments. Ce point n'est toutefois pas décisif. En effet, le fait que les infrastructures puissent bénéficier le cas échéant d'un régime dérogatoire et exister malgré le fait qu'elles ne soient pas conformes à la zone, constitue clairement un élément à prendre en compte dans l'estimation de leur valeur. Il n'apparaît dès lors pas que l'autorité intimée ait procédé arbitrairement en tenant compte de la valeur des bâtiments d'une manière particulière dans le cadre de la fixation du prix licite.

8.                      En dernier lieu, il convient de procéder au calcul du prix licite en se fondant sur la méthode PL2 et en intégrant la valeur vénale des bâtiments.

L'analyse immobilière effectuée par G.________ SA le 16 décembre 2016 indique que la valeur intrinsèque de l'ensemble de la parcelle n° 2'204 est de 1'300'000 fr., et celle uniquement liée aux bâtiments et à la place-jardin de 1'258'000 francs. Le terrain qui n'est pas lié aux bâtiments doit être estimé à sa valeur de rendement, seul ce dernier montant doit donc être pris en compte, le solde étant compris dans l'estimation fiscale.

L'autorité intimée a tout d'abord retenu que l'estimation fiscale (RG92) de la parcelle est de 550'000 fr., ce qui ressort de l'extrait du registre foncier. Elle a appliqué un ratio de 1.27, ce qui est conforme à la directive rendue et n'est d'ailleurs pas contesté par les recourants. Un montant de 698'500 fr. correspond donc à la valeur selon la méthode PL1. Il convient d'y intégrer celle relative aux bâtiments, soit 1'258'000 fr., pour aboutir à un prix licite de la parcelle n° 2204 de 885'000 fr. [(698'500 x 2) + 1'258'000]/3). La décision querellée retient un prix licite total de 1'100'000 fr. pour les deux parcelles, soit 1'035'332 fr. pour la parcelle n° 2204 et 64'668 fr. pour la parcelle n° 2205.

Les recourants ont soulevé – certes s'agissant du prix admis par l'autorité intimée – que l'autorité de surveillance n'admettait la méthode PL2 que pour autant que le prix licite obtenu par ce biais ne soit pas supérieur de plus de 15% à celui obtenu par l'application des ratios. Ils se fondent en particulier sur les directives du Département de l'économie rappelées dans l'arrêt CDAP FO.2012.0022 du 13 juin 2013 au consid. 3. En l'espèce, le prix licite susmentionné est en effet supérieur à cette limite de 15%. Toutefois, celle-ci ne ressort ni des dispositions légales ni de la jurisprudence. Or, on peut admettre que dans certains cas la valeur intrinsèque particulière des bâtiments impliquent une hausse sensible du prix d'acquisition, sans que cela soit sujet à critique.

Il n'en demeure pas moins que le prix de vente convenu entre C.________ et D.________ pour la parcelle n° 2'204, soit 1'035'332 fr., est supérieur au prix licite tel que calculé ci-dessus. Il est ainsi surfait au sens de l'art. 63 al. 1 let. b et 66 LDFR.

9.                      Les considérants qui précèdent entraînent l'admission partielle du recours et la réforme de la décision querellée en ce sens que le prix licite d'acquisition de la parcelle n° 2204 est fixé à 885'000 francs. Les recourants obtenant partiellement gain de cause, les frais doivent être répartis entre C.________ et D.________, d'une part, et A.________ et B.________, d'autre part (art. 49 al. 1 LPA-VD et 4 al. 1 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1]). Au vu du sort du recours, les dépens doivent être compensés.


 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est partiellement admis.

II.                      La décision de la Commission foncière rurale, section I, du 17 avril 2019 est réformée en ce sens que l'autorisation d'acquisition des parcelles nos 2'204 et 2'205 de la commune de Bex par D.________ est accordée pour un prix licite total de 949'668 fr, soit 885'000 fr. pour la parcelle n° 2204 et 64'668 fr. pour la parcelle n° 2205.

III.                    Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de C.________ et D.________, solidairement entre eux.

IV.                    Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de A.________ et B.________, solidairement entre eux.

V.                     Les dépens sont compensés.

Lausanne, le 9 mars 2021

 

Le président:                                                                                             La Greffière


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.