TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 16 novembre 2020

Composition

M. François Kart, président; M. André Jomini, juge et M. Antoine Rochat, assesseur; Mme Nadia Egloff, greffière.

 

Recourants

1.

A.________ à ********, représenté par C.________, notaire à Rolle, 

 

2.

B.________ à ********, représentée par C.________, notaire à Rolle, 

 

 

3.

C.________ , à Rolle, en sa qualité d'exécuteur testamentaire de la succession de D.________, 

 

  

Autorité intimée

 

Commission d'affermage,   

  

Tiers intéressé

 

E.________, à ********.  

  

 

Objet

Droit foncier rural     

 

Recours A.________, C.________, B.________ c/ décision de la Commission d'affermage du 14 novembre 2019

 

Vu les faits suivants:

A.                     Selon les faits établis par les arrêts FO.2017.0015 du 29 août 2018 et FO.2017.0008 du 23 juillet 2018 rendus par la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), dont il sera question plus loin, A.________ et B.________ sont, depuis 2011, propriétaires en commun des parcelles nos 57 et 76 de la commune de Gilly, qu'ils ont héritées de leur mère, qui les tenait elle-même de feu son époux D.________. Ce dernier, lorsqu'il avait remis son entreprise de pépiniériste à E.________, avait passé le 12 juillet 1996 avec cette société une convention qui prévoyait notamment un loyer de 58'010 fr. l'an, indexé, pour la parcelle n° 57, une partie de la parcelle n° 76 et la parcelle n° 59; cette dernière parcelle a été transférée depuis lors par donation à B.________.

La location porte sur tous les terrains sis sur la parcelle n° 57 (soit une surface de 10'476 m2), sur une surface cultivable de 10'300 m2 située sur la parcelle n° 59 et sur une surface cultivable de 47'800 m2 en pépinière sise sur la parcelle n° 76. La location porte également sur les bâtiments ECA n° 499 sis sur la parcelle n° 76 et le hangar ECA n° 451 situé sur la parcelle n° 57. Le bail des terrains et bâtiments a débuté le 1er juillet 1996 et a été conclu pour une durée initiale de douze ans, reconductible ensuite pour quatre ans et ainsi de suite.

B.                     Les parcelles nos 57 et 76 ont fait l'objet de divers rapports d'expertise, notamment dans le cadre de la liquidation de la succession et dans celui des litiges qui divisent les propriétaires de la société exploitante devant le Tribunal de l’arrondissement de la Côte (au sujet de la résiliation du bail au 30 juin 2008 ou de sa prolongation) et devant la Commission foncière (la fixation du prix licite par cette dernière a fait l'objet de l'arrêt de la CDAP FO.2014.0008 du 8 octobre 2015 puis, suite à l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_999/2015 du 29 mai 2017, de l'arrêt FO.2017.0008 du 23 juillet 2018 qui n'a pas fait l'objet d'un recours).

C.                     Le 1er avril 2014, invoquant le fermage licite estimé à 37'605 fr. par un rapport d'expertise du 1er novembre 2011 réalisé par la société F.________ – expertise dont E.________ a eu connaissance par erreur en 2014 et qui avait été requise par les propriétaires en vue d'évaluer le prix licite des parcelles nos 57 et 76 dans le cadre d'une procédure parallèle – et le fait que le fermage convenu en 1996 n'avait pas été soumis à l'approbation de l'autorité, E.________ a requis de la Commission d'affermage qu'elle ramène le fermage conventionnel au montant du fermage licite.

Après que les propriétaires ont contesté le 14 mai 2014 que l'exploitation de E.________ constituait une entreprise agricole, la Commission d'affermage a informé les parties le 11 août 2014 qu'une expertise serait ordonnée et confiée à la société G.________ (F.________ s'étant récusée), dont la mission était de déterminer si les immeubles loués constituaient une entreprise agricole et, dans l'affirmative, de fixer le fermage licite.

Le 3 septembre 2014, E.________ s'est opposée à une nouvelle expertise (non requise par elle), à la désignation de G.________ (déjà mandaté par les propriétaires devant la Commission foncière), ainsi qu'à l'avance de frais réclamée; elle se réservait de demander la récusation de la Commission d'affermage si celle-ci maintenait son courrier du 11 août 2014.

La Commission d'affermage a informé les parties qu'un expert neutre serait désigné. Elle a contacté à cet effet la Chambre neuchâteloise d'agriculture et de viticulture (ci-après: CNAV), qui a accepté la mission et établi un devis. Le 5 décembre 2014, ladite commission en a informé les parties et invité E.________ à effectuer l'avance de frais de cette expertise, par 3'600 fr., d'ici au 16 février 2015.

Par lettre du 18 décembre 2014, E.________ a prié la Commission d'affermage de statuer sur la base du dossier et, pour le cas où elle ne donnerait pas suite à cette requête, elle a demandé sa récusation.

Diverses correspondances ont encore été échangées entre la Commission d'affermage et les parties, chacune de ces dernières exposant que l'expertise avait été requise par l'autre.

Par acte du 12 mars 2015, E.________ a requis la récusation de la Commission d'affermage devant la CDAP, laquelle a rejeté cette demande par arrêt GE.2015.0068 du 19 novembre 2015, qui a fait l'objet d'un recours rejeté par le Tribunal fédéral le 31 mars 2017 (2C_1124/2015).

D.                     Le 8 juin 2017, la Commission d'affermage a invité E.________ à effectuer l'avance de frais (d'un montant actualisé de 4'000 fr.) exigée pour l'expertise de la CNAV. Après qu'un ultime délai, non prolongeable, lui a été imparti pour effectuer ce paiement, E.________ a écrit le 21 juillet 2017 qu'elle ne donnerait pas suite, que l'expertise de F.________ gardait toute sa valeur probante, qu'il aurait appartenu au bailleur de faire approuver le fermage et que le juge instructeur de la cause FO.2017.0008 venait de refuser une telle expertise.

Après que le notaire C.________, exécuteur testamentaire de la succession de D.________, a refusé qu'un rapport d'expertise du 29 avril 2011 (mentionné dans l'expertise du 1er novembre 2011) soit transmis à E.________, la Commission d'affermage a statué par décision du 26 octobre 2017. En substance, elle a indiqué que pour déterminer si le fermage devait être soumis à l'approbation de la Commission d'affermage, il convenait préalablement d'examiner, par le biais d'une expertise, si les parcelles concernées par le bail à ferme agricole constituaient une entreprise agricole, question que le rapport de F.________ du 1er novembre 2011 ne permettait pas de trancher, raison pour laquelle une nouvelle expertise avait été ordonnée. Retenant que E.________ refusait de collaborer, la Commission d'affermage a considéré que la requête déposée par cette dernière le 1er avril 2014 devait être rejetée.

Par acte du 27 novembre 2017 de son nouveau conseil, E.________ a recouru contre cette décision devant la CDAP en concluant à son annulation et à ce que le montant du fermage conventionnel soit ramené au montant du fermage licite, subsidiairement au renvoi du dossier à l'autorité intimée.

Par arrêt du 29 août 2018 (FO.2017.0015), la CDAP a admis le recours et annulé la décision de la Commission d'affermage du 26 octobre 2017, en lui renvoyant le dossier pour qu'elle procède conformément à la loi. La CDAP a considéré que l'objet du litige était une entreprise agricole et que l'on se trouvait partant en présence d'un cas d'application de l'art. 42 de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole (LBFA; RS 221.213.2) qui imposait l'approbation du fermage par l'autorité compétente. La cour a également rappelé que, selon l'art. 22 al. 1 de la loi vaudoise d'application du 10 septembre 1986 de la LBFA (LVLBFA; BLV 221.313), c'était d'office que la Commission d'affermage devait faire procéder aux expertises nécessaires. Cet arrêt n'a pas fait l'objet d'un recours.

E.                     Ayant repris l'instruction de l'affaire, la Commission d'affermage a, le 18 octobre 2018, informé les parties de son intention de confier à la CNAV l'expertise tendant à déterminer le fermage licite de l'entreprise horticole en cause. E.________ a fait savoir le 29 octobre 2018 qu'elle s'opposait à toute nouvelle expertise, inutile selon elle.

Le 3 décembre 2018, les propriétaires et l'exécuteur testamentaire ont requis la désignation d'un expert vaudois disposant de très bonnes connaissances de la région concernée. Le 5 décembre 2018, E.________ a confirmé son opposition à la mise en oeuvre de toute nouvelle expertise.

Par courrier du 17 décembre 2018, la Commission d'affermage a confié l'expertise ordonnée à l'expert H.________ de la CNAV, avec pour mandat la "Détermination du fermage licite correspondant au bail à ferme agricole de l'entreprise horticole, propriété de A.________ et B.________ : le calcul du fermage licite sera opéré en deux temps, soit selon l'état législatif avant le 1er avril 2018, et selon l'état après l'entrée en vigueur à cette date du nouveau Guide d'estimation de la valeur de rendement agricole (version 2018) et des modifications de l'Ordonnance fédérale sur les fermages (OFerm).". Elle en a informé les parties par lettre datée du même jour.

Après s'être rendu sur place le 21 mars 2019, l'expert susmentionné a rendu son rapport le 23 mai 2019. Il en ressort que les surfaces à prendre en compte étaient jusqu'au 31 octobre 2012 de 68'116 m2 (soit 67'687 m2 de surface horticoles, champs +  429 m2 d'habitation, hangar) et dès le 1er novembre 2012 de 59'286 m2, suite à la réduction de surface de 8'830 m2 selon convention (soit 58'857 m2 de surfaces horticoles, champs + 429 m2 d'habitation, hangar). L'expert parvient à la conclusion que le fermage licite s'élève à 32'514 fr. jusqu'au 30 octobre 2012, à 32'231 fr. du 1er novembre 2012 au 31 mars 2018 et à 39'824 fr. dès le 1er avril 2018. Les calculs des valeurs de rendement et locative et du fermage licite se décomposent comme suit (rapport d'expertise pp 12 et 13):

"III Valeur de rendement

Vu les normes contenues dans le Guide pour l'estimation de la valeur de rendement agricole, du 31 janvier 2018 (entré en vigueur le 1er avril 2018), vu les éléments constatés lors de notre visite du 21 mars 2019, nous estimons comme suit la valeur de rendement de l'entreprise horticole sis «********» à Gilly.

Valeur de rendement 2004

Eléments                                                            val. locative                        val. rendement

Terres horticoles                                                                                               61'893.-

Logements (non agricole)                                               19'980.-                                333'000.-

Autres bâtiments ou éléments                          7'834.-                                 105'975.-

Totaux jusqu'au 30.10.2012                CHF  27'814.-                      CHF  500'868.-

Réduction de la surface affermée de 8'830 m2 selon convention            - 8'074.-

Totaux dès le 01.11.2012                                     CHF 27'814.-                     CHF 492'794.-

Valeur de rendement 2018

Eléments                                             val. locative                        val. rendement

Terres horticoles                                                                                                 81'893.-

Logements                                                          19'980.-                                333'000.-

Autres bâtiments ou éléments                        11'312.-                                137'852.-

Totaux                                                      CHF  31'292.-                       CHF 552'745.-

IV. Fermage licite

Fermage valable jusqu'au 31 mars 2018

Selon l'ordonnance sur le calcul des fermages agricoles du 11 février 1987 (Etat au 1er septembre 2008), le fermage licite d'une entreprise horticole s'élève à:

·                       3.5% de la valeur de rendement de l'entreprise (sans les logements non-agricoles);

·                       85% de la valeur locative des bâtiments d'exploitation et des installations;

·                       100% de la valeur locative des logements non agricoles.

Eléments                                                                                                           Fermage licite (CHF)

Terres horticoles                                                                                               2'166.-

Logements                                                                                                         19'980.-

Bâtiments d'exploitation et installations                                                       10'368.-

Total jusqu'au 30.10.2012                                                                   CHF 32'514.-

Réduction de la surface affermée de 8'830 m2 (8'074.- X 3.5%)            - 283.-

Total dès le 01.11.2012                                                                        CHF 32'231.-

Fermage valable dès le 1er avril 2018

Selon l'ordonnance sur le calcul des fermages agricoles du 11 février 1987 (Etat au 1er avril 2018) le fermage licite d'une entreprise horticole comprend:

·                       Un pourcentage de base s'élevant à 3.05% de la valeur de rendement de l'entreprise (sans les logements non-agricoles).

·                       L'indemnisation des charges du bailleur à raison de:

o   1.1% de la valeur de rendement du sol;

o   6.5% de la valeur de rendement des bâtiments d'exploitation et des installations;

o   29% de la valeur locative des bâtiments d'exploitation et des installations;

·                       La valeur locative des logements non agricoles.

Eléments                                                                                                           Fermage licite (CHF)

Terres horticoles                                                                                               3'399.-

Logements                                                                                                         19'980.-

Bâtiments d'exploitation et installations                                                       16'445.-

Total                                                                                                            39'824.-"

Le 24 mai 2019, la Commission d'affermage a remis aux parties un exemplaire de cette expertise en leur impartissant un délai au 1er juillet 2019 pour se déterminer sur son contenu.

E.________ a répondu le 1er juillet 2019 que le rapport d'expertise du 23 mai 2019 confirmait la valeur probante de l'expertise de F.________ du 1er novembre 2011 et le constat selon lequel le montant du fermage dont E.________ s'acquittait, jamais approuvé, était trop élevé.

Le 1er juillet 2019, la Direction générale de l'agriculture, de la viticulture et des affaires vétérinaires (DGAV), à laquelle le rapport d'expertise du 23 mai 2019 a été soumis conformément à l'art. 22 al. 2 LVLBFA, a rendu un préavis dont la teneur est la suivante:

"Par courrier du 24 mai 2019, la Commission d'affermage (CAff) demandait à la DGAV son avis sur le montant du fermage tel que calculé par l'expert de la Chambre neuchâteloise d'agriculture et de viticulture (CNAV) dans son rapport du 23 mai 2019. Elle a mandaté un expert neutre de la CNAV n'ayant pas eu à traiter ce dossier par le passé.

Le mandat précisait la détermination du fermage de cette entreprise horticole sur deux périodes. L'expert s'est alors basé sur le guide 2004 jusqu'à la fin mars 2018 ainsi que l'OFerm (état au 1er septembre 2008), puis, sur le guide 2018 avec l'OFerm (état au 1er avril 2018). L'expert utilise deux programmes informatiques adaptés aux législations en vigueur pour estimer les valeurs de rendements et calculer les fermages, ce qui permet d'assurer la qualité des calculs de routine.

A l'étude du rapport, il s'avère qu'il est de bonne facture. Nous n'y avons pas décelé d'erreurs, de sorte que la DGAV recommande à la CAff de retenir les fermages calculés par cette expertise."

Au bénéfice d'une prolongation de délai, les propriétaires et l'exécuteur testamentaire se sont déterminés le 30 août 2019, en relevant que dans la mesure où le bail avait pris fin au 30 juin 2018, comme confirmé par le Tribunal fédéral dans un arrêt 4A_644/2018 du 18 juillet 2019, E.________ n'avait plus qualité pour agir à compter du 1er juillet 2018 si bien que sa requête du 1er avril 2014 devait être déclarée irrecevable. Les intéressés ont en outre indiqué que la valeur locative retenue dans l'expertise était trop basse et ont reproché à l'expert de ne pas avoir tenu compte de la plus-value apportée par le système d'arrosage mis à disposition de E.________ par les propriétaires. Ils ont enfin requis l'octroi d'un délai supplémentaire échéant au 15 novembre 2019 pour se déterminer plus "concrètement" sur le rapport d'expertise et produire, cas échéant, "l'une ou l'autre pièce supplémentaire". 

Le 17 septembre 2019, ces derniers ont derechef demandé qu'un délai supplémentaire leur soit octroyé, en indiquant qu'ils entendaient "produire une analyse rédigée par une tierce personne".

Après que la Commission d'affermage a informé les parties visiblement le 20 septembre 2019 que l'instruction était close et qu'une décision serait prochainement notifiée, les propriétaires et l'exécuteur testamentaire se sont encore exprimés le 4 octobre 2019. Ils ont indiqué qu'un "spécialiste en matière de calcul de fermage" qu'ils avaient consulté – qu'ils ne nommaient pas – fixait pour sa part le montant du fermage licite à 41'172 fr. jusqu'au 30 octobre 2012 et à 40'890 fr. dès le 1er novembre 2012, en procédant comme suit:

"a)  Jusqu'au 30.10.2012

Fermage de base :

Valeur de rendement de l'entreprise : 500'868.- x 3,5 %                          17'530.-

Indemnisation des charges du bailleur :                                                       

Valeur locative agricole : 10'368 x 85 %                                                      6'659.-

Valeur locative non agricole : 19'980.- x 85 %                                            16'983.-

Total :                                                                                                                  41'172.-

b) Depuis 1.1.2012 (recte: 1.11.2012)

Fermage de base :                                                                                          

Valeur de rendement de l'entreprise : 492'794.- x 3,5 %                          17'248.-

Indemnisation des charges du bailleur :

Valeur locative agricole : 10'368 x 85 %                                                      6'659.-

Valeur locative non agricole : 19'980 x 85 %                                                              16'983.-

Total :                                                                                                                  40'890.-"

Le 7 octobre 2019, E.________ a prié la Commission d'affermage de retrancher du dossier le courrier du 4 octobre 2019, en relevant que l'expert désigné par la Commission d'affermage avait rendu ses conclusions le 23 mai 2019 et que, si tant est que les parties adverses avaient recouru aux services d'un autre spécialiste, il s'agissait tout au plus d'une expertise privée, non produite, qui n'était pas de nature à influer sur le sort de la procédure.

F.                     Le 14 novembre 2019, la Commission d'affermage a rendu une décision dont le dispositif est le suivant:

"Selon les calculs effectués par l'expert H.________ dans son rapport du 23 mai 2019, repris dans leur intégralité dans la présente décision, et en application des art. 42 et 44 LBFA, 34 et 35 LVLBFA, la Commission d'affermage décide de:

1. Ramener le fermage convenu au montant licite de CHF 32'514.- jusqu'au 30 octobre 2012 pour les éléments affermés issus des parcelles RF n° 57, 59 et 76 de Gilly;

2. Ramener le fermage au montant licite de CHF 32'231.- du 1er novembre 2012 au 31 mars 2018, consécutivement à la diminution de la surface affermée de 8'830 m2;

3. Ramener le fermage au montant licite de CHF 39'824.- du 1er avril 2018 à la fin du bail intervenue au 30 juin 2018, suite à l'entrée en vigueur des modifications légales applicables au calcul du fermage licite (ODFR-guide d'estimation et OFermages);

4. Dire que les frais d'expertise par CHF 3371.- TTC sont mis par moitié à la charge de chacune des parties.

5. Dire que les émoluments par CHF 1'000.- sont mis par moitié à la charge de chacune des parties."

La Commission d'affermage a tout d'abord retenu que E.________ avait qualité pour agir lorsqu'elle a déposé sa requête le 1er avril 2014 et que la fin du bail intervenue dans l'intervalle n'avait pas rendu irrecevable cette demande. Elle a par ailleurs indiqué que les échanges d'écritures intervenus après le 20 septembre 2019 n'avaient pas été pris en compte. S'agissant de la détermination du fermage licite, ladite commission a considéré qu'à l'instar de ce que la DGAV avait retenu dans son préavis du 1er juillet 2019, elle ne voyait aucune raison de se distancer des calculs effectués par l'expert dans son rapport du 23 mai 2019, calculs repris in extenso dans la décision attaquée. Elle a relevé qu'en appliquant un supplément adéquat de 80% en raison de la possibilité d'irrigation des parcelles, l'expert avait ainsi bien tenu compte d'une plus-value apportée par le système d'irrigation dont bénéficiait E.________. S'agissant de la valeur locative, elle s'est également ralliée aux développements de l'expert selon lesquels, dans la mesure où l'habitation était occupée par l'exploitante, la pratique vaudoise voulait que la valeur locative fiscale soit prise en compte et intégrée au fermage. La valeur locative, déterminée pour chacun des deux logements de 45 m2, s'élevait à 9'990 fr. et était indexée à l'année 2018 (118%); pour le calcul de fermages antérieurs, elle pourrait même être réduite.

G.                    Par acte du 16 décembre 2019 adressé à la Commission d'affermage, A.________, B.________ et C.________, en sa qualité d'exécuteur testamentaire dans la succession de feu D.________ (ci-après: les recourants), ont recouru contre la décision du 14 novembre 2019 en concluant comme suit:

"I

Le recours est admis

II

La requête de E.________ est irrecevable.

III

La décision rendue, le 14 novembre 2019, par la Commission d'affermage, est annulée.

Subsidiairement à cette conclusion III

IIIbis

La décision est modifiée en ce sens que le fermage est fixé à CHF 44'169.- pour la période antérieure au 31.10.2012.

IIIter

La décision est modifiée en ce sens que le fermage est fixé à CHF 43'887.- pour la période du 1.11.2012 au 30.06.2018.

IIIquater

La décision est modifiée en ce sens que l'indemnité pour occupation illicite est fixée à CHF 58'010.- dès le 1er juillet 2018."

Les recourants ont présenté leur propre calcul concernant la fixation du fermage licite, qui se présente ainsi:

"a) Jusqu'au 31.10.2012

Fermage de base:

Valeur de rendement de l'entreprise : 500'868.- x 3,5 %     17'530.-

Indemnisation des charges du bailleur :

Valeur locative agricole : 10'368.- x 85%                          6'659.-

Valeur locative non agricole : 19'980.-                              19'980.-

Total :                                                                            44'169.-

b) Depuis le 1.11.2012    

Fermage de base :

Valeur de rendement de l'entreprise : 492'794.- x 3.5%      17'248.-

Indemnisation des charges du bailleur :

Valeur locative agricole : 10'368 x 85%                            6'659.-

Valeur locative non agricole 19'980.-                                19'980.-

Total :                                                                           43'887.-"

 

Le 19 décembre 2019, la Commission d'affermage a transmis l'acte de recours à la CDAP comme objet de sa compétence.

La Commission d'affermage a déposé sa réponse le 10 février 2020. Elle se réfère à sa décision, ainsi qu'à l'expertise du 23 mai 2019.

Par l'entremise de son conseil Me Sarah Perrier, E.________ s'est déterminée sur le recours le 13 février 2020, en concluant à son rejet.

Les recourants, la Commission d'affermage et E.________ ont ensuite déposé des observations complémentaires.

Le 7 septembre 2020, E.________ a informé le tribunal que Me Sarah Perrier n'était plus son conseil.  

Invitée le 8 septembre 2020 par le tribunal à se déterminer sur le fait que, s'agissant de la valeur de rendement et de l'indemnisation des charges du bailleur, les calculs effectués par l'expert ne tenaient pas compte de l'adaptation des pourcentages prévus par l'ordonnance du 11 février 1987 concernant le calcul des fermages agricoles (OFerm; RS 221.213.221) applicables entre juillet 1996 et le 31 août 2008 (cf. consid. 4a/bb ci-dessous), l'autorité intimée s'est exprimée le 18 septembre 2020 en ces termes: "Effectivement, il n'a pas été demandé à l'expert de reconstituer historiquement le fermage maximum licite depuis le tout début du bail, d'une part, par souci d'économie, étant rappelé que la requérante n'a jamais accepté de procéder à l'avance de frais d'expertise requise et, d'autre part, eu égard à l'art. 45 al. 2 LBFA."

E.________ a quant à elle fait valoir le 15 septembre 2020 que l'expert a établi son expertise conformément au mandat qui lui a été remis, en respectant les deux temps demandés (avant et après le 1er avril 2018) et en se limitant à deux méthodes de calculs.

Les recourants n'ont pour leur part pas fait usage de la faculté qui leur avait été donnée de se déterminer sur ce point.

Considérant en droit:

1.                      Les recourants font valoir que le bail à ferme agricole a pris fin au 30 juin 2018 et qu'en perdant la qualité de fermière dès le 1er juillet 2018, E.________ a également perdu la qualité pour agir dans le cadre de la procédure ouverte devant la Commission d'affermage. Selon eux, devenue sans objet, la requête du 1er avril 2014 aurait dû être déclarée irrecevable par l'autorité intimée.

E.________ objecte que son intérêt digne de protection demeure actuel, ce dernier résidant en l'occurrence dans la fixation du fermage licite qui lui permettra ultérieurement de faire valoir la répétition des fermages versés en vertu d'une convention nulle, sur la base de l'art. 45 al. 2 LBFA.

a) Comme on le verra ci-après, le bail à ferme agricole est un contrat onéreux et les parties ne sont pas libres de fixer à leur convenance le montant du fermage, les dispositions contractuelles qu'elles prennent en la matière étant soumises au contrôle de l'Etat (cf. arrêt FI.2018.0006 du 21 juin 2018 consid. 3a/aa). Ainsi, le fermage d'une entreprise agricole doit être soumis à l'approbation de la Commission d'affermage (art. 42 al. 1 LBFA). Si cette autorité apprend qu’un fermage n’a pas été approuvé, elle ouvre la procédure d’approbation (art. 42 al. 3 LBFA). Elle décide si le fermage convenu pour l'entreprise est licite et ramène le fermage trop élevé au fermage licite (art. 44 al. 1 et 2 LBFA).

Sous l'intitulé "Effets de droit civil", l'art. 45 al. 1 LBFA prescrit que la convention relative au fermage est nulle dans la mesure où celui-ci dépasse le montant licite. Le texte allemand est à cet égard plus précis en mentionnant qu'il s'agit du montant fixé par l'autorité ("Die Vereinbarung über den Pachtzins ist nichtig, soweit dieser das durch die Behörde festgesetzte Mass übersteigt.") (cf. arrêt du TF 4P.143/2003 du 16 septembre 2003 consid. 2). Selon l'art. 45 al. 2 LBFA, les fermages versés en vertu d'une convention nulle peuvent être répétés dans un délai d'une année à compter de la fixation définitive du fermage, mais au plus tard dans le délai de cinq ans à compter du versement. L'art. 45 al. 3 LBFA précise que la nullité de la convention relative au fermage n'affecte pas la validité du bail. Enfin, sous la note marginale "Conventions nulles", l'art. 46 LBFA prévoit que les parties ne peuvent pas renoncer par avance aux droits que leur confère la présente section. Selon la jurisprudence, dès lors que le fermage n'est pas valable avant approbation, la fixation du fermage licite a effet rétroactif, conformément à l'art. 45 al. 2 LBFA qui permet la répétition de fermages versés en raison d'une convention nulle (cf. arrêt de la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal AP.2011/22 du 15 décembre 2010 consid. 3a/aa).

b) En l'occurrence, le montant du fermage conclu conventionnellement entre les parties en 1996 n'a pas été approuvé. C'est à l'occasion du dépôt de la requête de E.________ du 1er avril 2014 que l'autorité intimée a pris connaissance de cet élément et qu'elle a conséquemment ouvert une procédure d'approbation – procédure dont on rappelle qu'elle doit être conduite d'office (cf. arrêt FO.2017.0015 précité consid. 4) –, laquelle a mené au prononcé de la décision ici querellée. On ne saurait considérer que la fin du bail intervenue au 30 juin 2018 a eu pour effet de rendre sans objet cette requête, comme le prétendent les recourants. En effet, dans la mesure où l'art. 45 al. 2 LBFA permet de répéter des fermages versés en vertu d'une convention nulle, c'est-à-dire lorsque le fermage dépasse le montant licite (cf. art. 45 al. 1 LBFA), on doit admettre qu'en dépit de la perte de son statut de fermière au 30 juin 2018, E.________ conservait un intérêt à faire trancher la question de la fixation du montant du fermage licite des parcelles concernées par le bail conclu en 1996, dès lors qu'elle pourrait intenter une action en restitution du trop-perçu à l'encontre des propriétaires (art. 62 CO) (cf. en ce sens arrêt TF 2C_1034/2019, 2C_1035/2019 du 8 juillet 2020 consid. 2.2). La situation du cas d'espèce se distingue à cet égard de celle dont a eu à connaître le Tribunal cantonal dans l'arrêt AF.2014.0002 du 25 septembre 2015, dont se prévalent les recourants, où la qualité pour recourir d'un fermier a été déniée au-delà de la mesure définie par un contrat de bail.

Partant, c'est à raison que l'autorité intimée n'a pas déclaré irrecevable la requête du 1er avril 2014 et qu'elle a traité l'affaire au fond dans sa décision du 14 novembre 2019, étant précisé que cette décision, ainsi que l'expertise sur laquelle elle repose, ont à juste titre limité la période de contrôle au 30 juin 2018. Pour les mêmes motifs, les conclusions formulées dans le recours sous ch. II doivent être rejetées et il convient d'entrer en matière sur le fond.

2.                      Les recourants soutiennent que l'autorité intimée a fait preuve de formalisme excessif en écartant leur courrier du 4 octobre 2019. Implicitement, ils se plaignent d'une violation de leur droit d'être entendus.

a) aa) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), comprend notamment le droit pour l'administré de prendre connaissance du dossier, de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 144 I 11 consid. 5.3; 135 II 286 consid. 5.1). Pour autant qu'elle ne soit pas d'une gravité particulière, la violation du droit d'être entendu commise en première instance peut être guérie si le justiciable a la faculté de se déterminer dans la procédure de recours, si l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen, en fait et en droit (ATF 135 I 279 consid. 2.6.1).

bb) Le formalisme excessif est un aspect particulier du déni de justice prohibé par l'art. 29 al. 1 Cst. Il est réalisé lorsque la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, devient une fin en soi, complique de manière insoutenable la réalisation du droit matériel ou entrave de manière inadmissible l'accès aux tribunaux (ATF 142 IV 299 consid. 1.3.2; 142 I 10 consid. 2.4.2). L'excès de formalisme peut résider soit dans la règle de comportement imposée au justiciable par le droit cantonal, soit dans la sanction qui lui est attachée. En tant qu'elle sanctionne un comportement répréhensible de l'autorité dans ses relations avec le justiciable, l'interdiction du formalisme excessif poursuit le même but que le principe de la bonne foi consacré aux art. 5 al. 3 et 9 Cst. (ATF 135 I 6 consid. 2.1; arrêt TF 2C_407/2019 du 16 juillet 2019 consid. 3.2).

cc) L'art. 21 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36) prévoit que les délais impartis par l'autorité peuvent être prolongés pour des motifs suffisants, si la partie en fait la demande avant l'expiration (al. 2). Lorsque l'autorité refuse de prolonger un délai, le requérant dispose d'un délai de trois jours dès la communication du refus pour procéder à l'acte requis. L'autorité en informe le requérant (al. 3).

b) Les recourants ont en l'espèce bénéficié d'un délai de près de trois mois devant l'autorité intimée (à la faveur d'une prolongation de délai) pour se déterminer sur le contenu du rapport d'expertise du 23 mai 2019, délai qui paraissait suffisant pour concevoir et rédiger une prise de position étayée. On aurait ainsi pu attendre d'eux qu'ils se prononcent de manière complète sur cette expertise dans leur courrier du 30 août 2019, ce qu'ils n'ont pas fait puisqu'ils ont requis une nouvelle prolongation de délai jusqu'au 15 novembre 2019, soit près de deux mois et demi supplémentaires. A cela s'ajoute que les intéressés, qui ont renouvelé leur demande de prolongation de délai le 17 septembre 2019, ont encore attendu une quinzaine de jours après la clôture de l'échange d'écritures, intervenue le 20 septembre 2019, avant d'adresser leur courrier litigieux du 4 octobre 2019 à la Commission d'affermage. D'un autre côté, on pourrait se demander si l'autorité intimée, qui n'a jamais pris formellement position sur les requêtes de prolongation de délai formulées les 30 août et 17 septembre 2019, n'aurait pas pu impartir un très bref délai non prolongeable aux recourants pour produire les pièces qu'ils évoquaient avant de clore l'échange d'écritures, étant rappelé que près de deux mois se sont encore écoulés avant que la décision attaquée ne soit rendue le 14 novembre 2019. La question de savoir si l'autorité intimée a fait preuve de formalisme excessif en écartant du dossier le courrier du 4 octobre 2019 peut quoi qu'il en soit demeurer indécise. En effet, même à supposer avérée, une éventuelle violation du droit d'être entendu des recourants sur ce point devrait de toute manière être tenue pour guérie en l'espèce, les intéressés ayant eu l'occasion de produire toutes explications utiles devant le tribunal de céans, qui statue ici avec un libre pouvoir d'examen en fait et en droit. Le grief formulé doit ainsi être rejeté.

3.                      Sur le fond, le bail à ferme est un contrat qui relève du droit civil avec pour conséquence que les litiges de droit privé entre bailleur et fermier y relatifs sont de la compétence du juge civil, à savoir du tribunal d'arrondissement. Le législateur a cependant introduit des règles de droit public dans la loi sur le bail à ferme agricole qui donnent lieu à des décisions rendues par des autorités administratives, dont la Commission d'affermage (cf. arrêt TF 2C_1124/2015 du 31 mars 2017 consid. 3.3).

En l'occurrence, l'affaire au fond traite de la détermination du fermage licite, cause qui relève du droit public. Les conclusions subsidiaires formulées dans le recours sous ch. III quater, en tant qu'elles tendent à la fixation d'une indemnité de 58'010 fr. dès le 1er juillet 2018 pour occupation illicite des parcelles concernées, sont partant irrecevables, une telle problématique relevant de la compétence du juge civil.

4.                      Les recourants contestent les divers montants du fermage fixés par l'autorité intimée, qu'ils estiment trop bas. Ils remettent en cause les calculs ayant été opérés par l'expert mandaté par cette dernière. 

a) aa) Le bail à ferme agricole est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à remettre au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'une entreprise ou d'un immeuble à des fins agricoles et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 4 LBFA). Le fermage peut consister soit en argent, soit en une quote-part des fruits (métayage), soit en une autre prestation en nature (art. 35a al. 1 LBFA).

L'art. 36 LBFA prévoit ceci:

"Art. 36 Restrictions de droit public

1. Le fermage est soumis au contrôle de l'autorité; il ne peut dépasser la mesure licite.

2. Le Conseil fédéral détermine le pourcentage de la valeur de rendement, l'indemnisation des charges du bailleur ainsi que le supplément pour les avantages généraux.

3. Les prestations en nature et autres prestations convenues sont imputées sur le fermage.

4. Pour fixer le fermage, il est tenu compte des loyers que le fermier verse au bailleur pour une chose louée ou une chose affermée non agricole qui est liée à un bail à ferme à caractère agricole prédominant."

L'art. 37 LBFA dispose que le fermage d'une entreprise agricole comprend un pourcentage approprié de la valeur de rendement au sens de l'art. 10 LDFR (let. a), ainsi que l'indemnisation de la moyenne des dépenses du bailleur pour les aménagements et les installations (charges du bailleur) (let. b). Aux termes de l'art. 40 LBFA, le Conseil fédéral fixe le pourcentage de la valeur de rendement en fonction du taux moyen des hypothèques de premier rang établi sur une moyenne de plusieurs années et l'adapte aux variations durables de ce taux (al. 1). Le Conseil fédéral fixe le montant des charges du bailleur pris en considération d'après les charges moyennes de la période de référence retenue pour l'estimation de la valeur de rendement (al. 3).

Les art. 42 et 44 LBFA, consacrés au contrôle du fermage, sont ainsi libellés:

"Art. 42 Approbation du fermage d’une entreprise 

1 Le fermage d’une entreprise doit être soumis à l’approbation de l’autorité. 

2 Le bailleur doit demander l’approbation du fermage dans les trois mois à compter de l’entrée en jouissance de la chose affermée ou à compter de l’accord modifiant le fermage conclu avec le fermier. L’adaptation du fermage dans les limites de la modification des éléments de calcul fixés par le Conseil fédéral n’est pas soumise à approbation. A la requête d’une partie, l’autorité cantonale constate dans quelle mesure le fermage peut être adapté. 

3 Si l’autorité cantonale apprend qu’un fermage n’a pas été approuvé, elle ouvre la procédure d’approbation.

(...)

Art. 44  Décision de l’autorité cantonale 

1 L’autorité cantonale décide si le fermage convenu pour l’entreprise ou pour l’immeuble est licite. 

2 Elle ramène le fermage trop élevé au montant licite. 

3 Elle notifie sa décision aux parties et la communique à l'autorité qui a qualité pour former opposition."

La Commission d'affermage est l'autorité administrative compétente notamment pour approuver le fermage d'une entreprise (art. 13 al. 1 let. d LVLBFA). Pour saisir la Commission d'affermage, la partie requérante adresse à son président une requête écrite et motivée (art. 21 LVLBFA). Selon l'art. 22 LVLBFA, la Commission d'affermage ordonne les mesures d'instruction qu'elle juge utiles, faisant notamment procéder d'office aux expertises nécessaires (al. 1). Pour les requêtes concernant le fermage d'une entreprise, elle demande un préavis au Département en charge de l'agriculture (actuellement le Département de l'économie, de l'innovation et du sport, dont dépend la DGAV) (al. 2).

Le législateur a opté pour une procédure d'approbation s'agissant du fermage des entreprises agricoles et pour une procédure d'opposition en ce qui concerne les immeubles agricoles (Claude Paquier-Boinay, Le contrat de bail à ferme agricole, Lausanne 1991, p. 209). D'après la doctrine plus récente, la procédure d'opposition pour les immeubles agricoles n'est pas utilisée en pratique et les fermages se fixent en fonction du marché (Andreas Wasserfallen, Landwirtschaftliches Pachtrecht, in: Roland Norer et al., Handbuch zum Agrarrecht, Berne 2017, n° 42 p. 437). En revanche, en matière de bail d'entreprise agricole, l'autorité compétente a le devoir d'intervenir d'office: par exemple, lorsqu'une convention lui est soumise pour approbation d'une réduction de la durée du bail, elle doit se prononcer également sur le montant du fermage (Paquier-Boinay, op. cit., p. 211; arrêt FO.2017.0015 précité consid. 1).

bb) Se fondant sur les art. 36 al. 2 et 40 al. 1 LBFA, le Conseil fédéral a édicté l'OFerm, qui prévoit à son art. 2 que le fermage licite le plus élevé d'une entreprise agricole comprend le pourcentage de la valeur de rendement et l'indemnisation des charges du bailleur. Selon l'art. 3 OFerm, dans sa version en vigueur depuis le 1er avril 2018 (modification du 31 janvier 2018; RO 2018 1003), le pourcentage correspond à 3,05% de la valeur de rendement de l'entreprise agricole, y compris les bâtiments, les cultures permanentes éventuelles et l'infrastructure de base relative à ces dernières. S'agissant de l'indemnisation des charges du bailleur, l'art. 4 al. 1 OFerm (tel qu'en vigueur depuis le 1er avril 2018) prévoit que celle-ci comprend les éléments suivants: sol: 1.1% de la valeur de rendement les amortissements et l'entretien (let. a); bâtiments d'exploitation et infrastructure de base pour les cultures permanentes: 6.5% de la valeur de rendement pour les amortissements et 29% de la valeur locative pour l'entretien et les assurances (let. b); amortissement des cultures permanentes, si le renouvellement des aménagements est à la charge du bailleur (let. c); logement du chef d'exploitation: 3.6% de la valeur de rendement pour les amortissements et 43% de la valeur locative pour l'entretien et les assurances. L'art. 14 OFerm permet une adaptation du fermage, lorsque les procédés de calcul définis aux art. 2 à 12 OFerm ne sont pas applicables, parce que des éléments de base pour l'estimation de valeur de rendement font défaut ou qu'en raison de conditions objectives particulières, ces procédés conduisent à un résultat jugé inéquitable. Ainsi, il est loisible de calculer le fermage d'une autre manière ou de corriger le résultat soit en l'augmentant, soit en le réduisant dans une proportion raisonnable, les principes énoncés aux art. 36 à 40 LBFA demeurant applicables dans chaque cas.

Le pourcentage de 3,05% prévu par l'art. 3 OFerm a été régulièrement modifié depuis l'adoption de cette disposition. Initialement fixé à 4% (cf. RO 1987 406), il a été augmenté à 4,5% dès le 20 février 1991 (modification du 13 février 1991; RO 1991 487), abaissé à 4% à compter du 1er février 1996 (modification du 25 octobre 1995; RO 1995 5150) puis porté à 3% dès le 1er février 2004 (modification du 26 novembre 2003; RO 2004 303) avant d'être fixé à 3,5% à compter du 1er septembre 2008 (modification du 25 juin 2008; RO 2008 3593). S'agissant de l'indemnisation des charges du bailleur, l'art. 4 al. 1 OFerm prévoyait initialement que celle-ci comprenait 55% de la valeur locative des bâtiments (let. a), ainsi que l'amortissement des cultures permanentes, telles que vignes et vergers, si le renouvellement des aménagements était à la charge du bailleur (let. b). Le pourcentage fixé à l'art. 4 al. 1 let. a OFerm a par la suite été porté à 68% dès le 1er février 1996 (modification du 25 octobre 1995; RO 1995 5150), puis à 85% dès le 1er février 2004 (modification du 26 novembre 2003; RO 2004 303).

L'art. 1 al. 2 OFerm renvoie pour la valeur de rendement à la définition donnée par l'ordonnance du 4 octobre 1993 sur le droit foncier rural (ODFR; RS 211.412.110), laquelle prévoit à son art. 1 al. 1 qu'est réputée comme telle le capital dont l'intérêt (rente) correspond, en moyenne pluriannuelle, au revenu de l'entreprise ou de l'immeuble agricole exploité selon les conditions usuelles (al. 1). L'art. 2 al. 1 ODFR se réfère, pour l'estimation de la valeur de rendement agricole, aux dispositions figurant dans l'annexe, soit le Guide pour l'estimation de la valeur de rendement agricole, en précisant ce qui suit (let. a): "en ce qui concerne les entreprises agricoles, le sol, les bâtiments d'exploitation, les bâtiments alpestres, le logement du chef d'exploitation et les chambres des salariés nécessaires pour l'activité agricole sont estimés conformément aux dispositions agricoles du guide d'estimation; les constructions ou parties de constructions qui servent à des activités proches de l'agriculture sont estimées sur la base des résultats d'exploitation conformément à la description dans le guide d'estimation; les logements en sus du logement du chef d'exploitation et les bâtiments destinés aux activités accessoires non agricoles sont estimés selon les dispositions non agricoles". L'art. 2 al. 2 ODFR prévoit que les dispositions et les taux figurant dans l'annexe lient les organes d'estimation. 

cc) L'Office fédéral de l'agriculture a édité le 31 janvier 2018 une nouvelle version du Guide pour l'estimation de la valeur de rendement agricole (document disponible sur le site internet bundespublikationen.admin.ch), qui est entré en vigueur le 1er avril 2018 et qui a remplacé une précédente version de février 2004. Le Conseil fédéral a indiqué dans un communiqué de presse du 31 janvier 2018 les motifs ayant présidé à l'adoption de la modification de l'ODFR et du Guide d'estimation de 2018. En substance, il a relevé que ce guide devait être régulièrement complété et développé afin de tenir compte de l’évolution économique et technique; cette révision "entraînera une augmentation de 10 à 20% de la valeur de rendement agricole d’une exploitation. (...) La modification tient ainsi compte de l’évolution des 14 dernières années. Le progrès technique a changé les techniques culturales et l’équipement des bâtiments d’exploitation dans l’agriculture. Les exploitations sont plus fortement spécialisées et misent davantage sur les nouvelles branches d’exploitation, telle que la production d’énergie à partir de la biomasse. En outre, le marché des capitaux a considérablement changé. La présente révision du Guide d’estimation comprend donc la mise à jour des normes techniques, l’intégration des principes de l’évaluation d’entreprise, par analogie avec le reste de l’économie, la détermination du niveau de valeurs et la simplification de la réglementation des logements estimés conformément aux normes agricoles" (cf. arrêt FO.2019.0013 du 11 décembre 2019 consid. 2b).

b) En l'espèce, les questions de savoir si l'objet du litige constitue une entreprise agricole et si l'on se trouve en présence d'un cas d'application de l'art. 42 LBFA, qui impose l'approbation du fermage par l'autorité compétente, ont déjà été tranchées par l'affirmative dans l'arrêt FO.2017.0015 entré en force, points sur lesquels il n'y a pas lieu de revenir dans la présente procédure et qui ne sont au demeurant plus contestés par les recourants. Dans ces conditions, même à admettre, comme s'en plaignent ces derniers, que l'autorité intimée aurait erronément retenu dans la décision attaquée que 3,3 hectares étaient "affermés à des tiers" (alors qu'il s'agit en réalité d'une surface qui n'est exploitée par personne), il y a lieu de constater qu'une telle inexactitude ne porterait de toute manière pas à conséquence, si bien qu'il ne se justifie pas d'investiguer plus avant sur ce point.

c) C'est par ailleurs en vain que les recourants insistent sur les circonstances ayant prévalu lors de la conclusion du bail, en expliquant que les parties s'étaient à l'époque entendues sur un fermage tenant compte du coût de la construction de la maison et du hangar, ainsi que de celui des terrains. L'accord du fermier sur un fermage dépassant le montant maximum admis par la loi est en effet nul et les recourants ne sauraient s'en prévaloir (cf. arrêt FO.1992.0012 du 7 août 1992 consid. 2b et la réf. cit.).

d) Les recourants contestent les montants retenus sous ch. IV du rapport d'expertise s'agissant du poste "Bâtiments d'exploitation et installations". Ils font grief à l'autorité intimée de s'être limitée à procéder dans la décision attaquée à un "copier-coller" du rapport de l'expert sans présenter le détail des calculs effectués par ce dernier, qu'ils qualifient d'incompréhensibles. Ils invoquent leur droit à une décision motivée au sens de l'art. 29 al. 2 Cst.

aa) Tel que garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu implique notamment pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision (cf. art. 42 let. c de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). Cette garantie tend à éviter que l'autorité ne se laisse guider par des considérations subjectives ou dépourvues de pertinence; elle contribue ainsi à prévenir une décision arbitraire. L'objet et la précision des indications à fournir dépendent de la nature de l'affaire et des circonstances particulières du cas (ATF 112 Ia 107 consid. 2b). Il suffit que l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; TF 1B_145/2016 du 1er juillet 2016 consid. 2). La motivation peut par ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1). Pour autant qu'elle ne soit pas d'une gravité particulière, la violation du droit d'être entendu commise en première instance peut être guérie si le justiciable a la faculté de se déterminer dans la procédure de recours, si l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen, en fait et en droit (ATF 135 I 279 consid. 2.6.1).

bb) En premier lieu, il convient de constater que l'expert a à juste titre procédé à un calcul en trois temps du fermage licite de l'entreprise horticole. Les modifications législatives intervenues depuis la conclusion du bail en 1996, ainsi que la réduction convenue en 2012 de 8'830 m2 de la surface affermée sur la parcelle n° 59 commandaient effectivement un traitement différencié pour les périodes courant jusqu'au 30 octobre 2012, du 1er novembre 2012 au 31 mars 2018 et enfin du 1er avril 2018 au 30 juin 2018. Pour ce qui est de la valeur de rendement et de l'indemnisation des charges du bailleur (cf. art. 3 et 4 OFerm), on doit par ailleurs admettre que la Commission d'affermage est restée dans les limites de son pouvoir d'appréciation en n'exigeant pas de l'expert qu'il tienne compte dans ses calculs des pourcentages alors applicables entre juillet 1996 et le 31 août 2008. En effet, dans la mesure où l'art. 45 al. 2 LBFA – auquel se réfère l'autorité intimée dans son courrier explicatif du 18 septembre 2020 – prévoit que les fermages versés en vertu d'une convention nulle peuvent être répétés au plus tard dans un délai de cinq ans à compter du versement, on peut comprendre qu'il a été renoncé à faire établir plus précisément le fermage licite depuis le début du bail en 1996, démarche qui aurait occasionné un inutile surcroît de travail.

Il s'ensuit que les pourcentages retenus et appliqués par l'expert aux diverses valeurs de rendement et locatives préalablement définies sous ch. III du rapport du 23 mai 2019, calculées sur la base des normes contenues dans le guide pour l'estimation de la valeur agricole (dans sa version au 1er avril 2018) et de la visite effectuée sur place le 21 mars 2019, doivent être tenus pour corrects, étant précisé que ces taux n'ont à aucun moment été remis en cause par les recourants.

cc) S'agissant du fermage licite à fixer pour la période courant jusqu'au 31 mars 2018, l'expert a indiqué (cf. rapport d'expertise p. 9) que celui-ci résultait de l'addition des montants correspondant à 3,5% de la valeur de rendement de l'entreprise sans les logements non-agricoles, à 85% de la valeur locative des bâtiments d'exploitation et des installations (soit l'un des éléments constitutifs de l'indemnisation des charges du bailleur) et à 100% de la valeur locative des logements non agricoles.

Les recourants arguent du fait que le montant de 10'368 fr. retenu ne correspond pas aux "85% de la valeur locative des bâtiments d'exploitation et des installations", définition pourtant donnée par l'expert lui-même.

Le pourcentage de 3,5% s'applique non seulement aux terres horticoles, mais également aux bâtiments d'exploitation et aux installations. Au regard des valeurs de rendement retenues sous ch. III du rapport d'expertise, on parvient pour ces deux éléments à des montants respectifs de 2'166 fr. (3.5% x 61'893 fr.) et de 3'709 fr. (3.5% x 105'975 fr.). Ce dernier montant n'a il est vrai pas fait l'objet d'une rubrique spécifique dans les développpements de l'expert, contrairement à ce qui a été le cas pour les "terres horticoles". Les recourants devaient cependant être en mesure de comprendre, en tous les cas sans avoir à procéder à de trop "fastidieux" calculs, que la somme de 3'709 fr. était en réalité comprise dans le total de 10'368 fr. relatif à la rubrique "Bâtiments d'exploitation et installations", le solde de 6'659 fr. correspondant aux 85% de la valeur locative des bâtiments d'exploitation et des installations (7'834 fr.), ainsi que l'a exposé l'autorité intimée dans ses observations complémentaires du 8 juin 2020, relayée par E.________. Les mêmes conclusions s'imposent pour le montant de 16'445 fr. retenu au regard de la rubrique "Bâtiments d'exploitation et installations" à compter du 1er avril 2018, dont les recourants considèrent également qu'il reposerait sur un calcul qui ne serait guère explicite. Celui-ci se décompose comme suit: 4'204.40 fr (3,05% x 137'852 fr.) + 8'960.40 fr. (6,5% x 137'852 fr.) + 3'280.40 fr. (29% x 11'312 fr.). Là encore, on pouvait attendre des recourants qu'ils reconstituent sans trop de difficultés l'opération à laquelle avait procédé l'expert.

Sur le vu de ce qui précède, il y a lieu d'admettre que les recourants disposaient de toutes les données utiles à leur compréhension des montants retenus dans l'expertise et repris dans la décision attaquée. Dans ces circonstances, la motivation de cette dernière apparaît suffisante au regard des exigences déduites de la garantie du droit d'être entendu. Le grief formulé sur ce point doit ainsi être écarté.

5.                      Si on les comprend bien, les recourants remettent en cause l'estimation faite par l'expert, et reprise par l'autorité intimée, de la valeur locative des logements. Ils soutiennent que les principes retenus par le Guide pour l'estimation de la valeur de rendement agricole n'auraient pas été appliqués.

a) aa) Les recourants se réfèrent au passage suivant figurant dans le guide précité (cf. ch. 9.4): 

"L'ensemble de la surface habitable d'une exploitation horticole est estimée selon les mêmes principes que la surface du logement autre que le logement de l'exploitant disponible dans une exploitation agricole (cf. chapitre 4.6).

L'estimation se fonde sur les loyers réalisables à long terme, charges non comprises (chauffage, eau chaude, conciergerie, etc.).

Les logements pour le propre usage sont estimés en fonction du loyer réalisable à long terme dans la région considérée. Des informations concernant le niveau des loyers usuels dans la région peuvent être obtenues auprès de l'administration communale ou de régies, ou consultées sur des plateformes de location immobilière. Les valeurs ainsi obtenues doivent cependant être corrigées en fonction de la situation, des nuisances de bruit, d'odeurs, ainsi que de la qualité de la construction."

bb) Dans son rapport du 23 mai 2019, l'expert a relevé que la valeur locative, soit le revenu annuel que pourrait rapporter un immeuble en location, dépendait de l'aménagement, de la commodité, de la situation et de l'éloignement. La valeur locative de l'habitation du chef d'exploitation résultait d'un barème de points et celle des autres bâtiments ressortait des tableaux des valeurs locatives. Quant aux autres habitations, elles étaient estimées selon la valeur réelle du marché (p. 3). S'agissant de l'exploitation horticole en cause, le rapport mentionne ce qui suit (p. 9):

"D. Habitation

Les appartements d'une entreprise horticole sont estimés sur la base du loyer effectivement réalisable dans la région concernée sans prendre en compte les charges annexes. La valeur locative des habitations sont capitalisées selon les indications du Guide.

A ce jour, l'habitation sise «********» compte un seul appartement de 3 pièces au 1er étage de l'habitation. Il a une surface d'environ 90 m2. Cet appartement a entièrement été rénové et transformé aux frais de la société fermière en accord avec le bailleur à l'intérieur des volumes qui constituaient autrefois deux petits appartements, d'un confort très sommaire, destinés aux employés. Ces derniers comprenaient une cuisine modestement agencée, deux petites pièces, une petite salle d'eau borgne et un réduit. Ils sont munis d'une isolation moyenne et même faible endroits, en partie encore dotés de fenêtres à simple vitrage. Un chauffage électrique équipe l'habitation. L'habitation est reliée aux réseaux publics d'eau potable et d'épuration des eaux usées.

L'expertise intègre ces deux appartements en fonction de leur état d'avant transformation. Comme l'habitation est occupée par l'exploitante, la pratique vaudoise veut que la valeur locative fiscale soit prise en compte et intégrée au fermage. La valeur locative ainsi déterminée pour chacun des deux logements de 45 m2 est de CHF 9'990.-. Ce montant est utilisé pour valoriser chacun de ces deux logements.

La valeur locative est indexée à l'année 2018 (118%), pour le calcul de fermages antérieurs, cette dernière pourrait être réduite en fonction du document "Règlement sur la détermination de la valeur locative (RVLoc) / 642.11.9.1."

L'expert a ainsi retenu que la valeur locative totale des deux logements devait être fixée à 19'980 fr.

b) Outre le fait que les recourants n'expliquent pas sur quels points précis les développements de l'expert seraient erronés ou critiquables, en se limitant à indiquer que ce dernier ne serait pas habitué aux prix pratiqués sur l'Arc lémanique (cf. observations complémentaires du 15 mai 2020), on peine surtout à comprendre leur argument. En effet, dans leur propre version du calcul du fermage licite qu'ils ont présenté dans le recours (cf. supra partie Faits, let. G), les intéressés reprennent eux-mêmes le montant de 19'980 fr. évoqué par l'expert. Le grief portant sur l'estimation de la valeur locative doit partant être écarté.

6.                      De manière plus générale, les recourants mettent en exergue une grande disparité des montants des fermages licites successivement retenus dans l'expertise de F.________ du 1er novembre 2011, dans celle du 23 mai 2019 réalisée par l'expert mandaté par l'autorité intimée et dans celle émanant de l'"expert privé" qu'ils indiquent avoir consulté. Ils soutiennent que l'autorité intimée n'explique pas pourquoi un expert serait plus fiable qu'un autre et lui reprochent de s'être bornée à suivre l'avis de l'expert qu'elle a mandaté, ce alors qu'elle aurait ordinairement pour habitude de se fier aux conclusions de F.________.

Contrairement à ce que soutiennent les recourants, l'autorité intimée ne s'est pas limitée, sans autres, à suivre l'avis de l'expert de la CNAV qu'elle a mandaté dans le cadre de la fixation du fermage licite de l'entreprise horticole, spécialiste dont les recourants n'ont à l'époque du reste pas contesté la désignation. Après avoir examiné les calculs présentés dans le rapport du 23 mai 2019, elle a au contraire expliqué qu'aucune raison ne commandait de s'en distancer, en indiquant en particulier que l'expert avait correctement appliqué la réglementation applicable à chacune des périodes concernées, qu'il avait à juste titre tenu compte d'une plus-value apportée par le système d'irrigation et qu'au vu de l'indexation en fonction du coût de la vie dès l'année 2000, le calcul afférant à la valeur locative des logements n'était pas critiquable. A l'instar de l'autorité intimée, le tribunal considère que rien ne permet en l'espèce de douter du bien-fondé des calculs opérés par l'expert, dont tout indique qu'il a procédé conformément aux méthodes prescrites en la matière, et de l'exactitude des montants retenus par ce dernier. La DGAV a d'ailleurs relevé dans son préavis que les valeurs de rendement et les fermages avaient été estimés au moyen de programmes informatiques adaptés aux législations en vigueur, ce qui permettait d'assurer la qualité des calculs de routine.

Tout comme au stade de la procédure s'étant déroulée devant l'autorité intimée, les recourants se contentent en définitive de vagues critiques générales non étayées et ne font qu'opposer leurs propres calculs à ceux de l'expert, sans toutefois expliquer en quoi ces derniers seraient inexacts. On relève au demeurant que le calcul du fermage proposé par les recourants présente des erreurs, à savoir notamment le fait que les intéressés ont omis de procéder à un calcul différencié pour la période courant du 1er avril 2018 au 30 juin 2018 et d'adapter en conséquence les pourcentages applicables.

Aucun élément ne justifiant ainsi de remettre en cause le montant des divers fermages fixés par l'autorité intimé dans la décision attaquée, cette dernière doit dès lors être confirmée.

7.                      Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision litigieuse être confirmée. Succombant, les recourants supporteront les frais de la cause et n'ont pas droit à des dépens. Ils verseront en outre des dépens à E.________, assistée en début de procédure et jusqu'au 7 septembre 2020 par un mandataire professionnel qui a par la suite résilié son mandat (art. 49, 55, 91 et 99 LPA-VD).


Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est rejeté. 

II.                      La décision de la Commission d'affermage du 14 novembre 2019 est confirmée.

III.                    Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de A.________, B.________ et C.________, débiteurs solidaires.

IV.                    A.________, B.________ et C.________, débiteurs solidaires, verseront à E.________ une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 16 novembre 2020

 

Le président:                                                                                             La greffière:


Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral de la justice (OFJ).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.