TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 19 février 2025
Composition	M. François Kart, président; M. David Prudente et M. Bastien Verrey, assesseurs; M. Daniel Perret, greffier.

 

Recourant

Office fédéral de la justice, à Berne,

  

Autorité intimée

Commission foncière, Section II, à Lausanne,

  

Tiers intéressé

A.________, à ********, représenté par Me Jérôme BENEDICT, avocat à Lausanne.

  

 

Objet	acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
	Recours Office fédéral de la justice c/ décision de la Commission foncière du 19 décembre 2023 (autorisation d'acquérir selon art. 9 LFAIE/art. 4 LVAIE).

 

Vu les faits suivants:

A.                     Le 24 octobre 2017, par le biais d'un notaire, A.________, de nationalité saoudienne, et B.________, de nationalité américaine, ont déposé une requête auprès de la Commission foncière Section II (ci-après: la Commission) afin d'obtenir une autorisation d'acquérir l'immeuble n° 1424 de Rougemont (VD) à titre de logement de vacances au sens de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41). Il était précisé dans la demande que "[l]e bâtiment comprend actuellement deux logements. Les acquéreurs veulent en acheter chacun un après rénovation complète selon les plans ci-joints et constitution d'une PPE de 2 lots de moins de 200 m² habitables chacun".

Par décision du 1^er décembre 2017, la Commission a accordé l'autorisation sollicitée, assorties de plusieurs conditions et charges. Parmi celles-ci figuraient notamment l'obligation d'entreprendre les travaux de transformation et de rénovation dans un délai échéant le 31 décembre 2018 selon le projet présenté et de requérir le consentement de la Commission pour toute modification importante du projet (let. b), ainsi que l'obligation de poser deux portes dans la cage d'escalier, afin de séparer clairement le lot 1 du lot 2, dans un délai échéant le 31 décembre 2018, et l'obligation d'adresser à la Commission l'acte constitutif de la propriété par étages dans le même délai (Autres charges ou conditions, ch. 1 et 2).

Cette décision n'a pas fait l'objet d'un recours. A cet égard, en date du 5 février 2018, l'Office fédéral de la justice a relevé ce qui suit:

"Pour l'un des logements dont l'acquisition est projetée, la surface totale habitable avec l'adjonction des locaux de loisirs précités avoisine donc 250 m². Elle dépasse ainsi largement la limite de 200 m² fixée à l'article 10, alinéa 2, de l'ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Elle est toutefois juste inférieure à la marge de tolérance acceptée par la pratique en cas d'invocation de besoins subjectifs supplémentaires. Pour cette raison, notre office a renoncé à recourir dans le cas précité. Cependant, nous tenons, par la présente, à rappeler à votre commission les principes ci-dessus concernant l'obligation de prendre en compte dans le calcul des surfaces habitables les locaux destinés aux loisirs, même lorsqu'ils sont l'objet d'une propriété collective des propriétaires d'étages. En outre, nous souhaitons l'informer que, dans le présent dossier, toute marge pour admettre une éventuelle extension de l'appartement concerné est, de notre point de vue, épuisée."

B.                     A plusieurs reprises, entre le 21 janvier 2019 et le 11 août 2022, la Commission a sollicité de A.________ et de B.________ des informations sur la suite donnée aux charges figurant dans la décision du 1^er décembre 2017. Le 18 août 2020, la Commission a pris acte du fait que la charge b) était remplie; elle restait toutefois dans l'attente de renseignements concernant les charges 1) et 2). Malgré plusieurs relances ultérieures, ses demandes sur cette question sont restées sans réponse.

Par publication dans la Feuille des avis officiels (FAO) du 21 octobre 2022, la Commission a avisé les prénommés que, en l'absence de réponse de leur part aux rappels qui leur avaient été adressés, ils étaient mis en demeure de respecter toutes les charges assortissant la décision du 1^er décembre 2017 d'ici au 30 novembre 2022. La publication précisait qu'à défaut de suite donnée à ces charges dans le délai imparti, la décision précitée serait révoquée conformément à l'art. 25 al. 1 LFAIE.

Par décision du 20 décembre 2022, la Commission a révoqué sa décision du 1^er décembre 2017 autorisant A.________ et B.________ à acquérir l'immeuble n° 1424 de Rougemont, au motif que les charges dont la décision était assortie n'avaient pas été respectées.

Par arrêt du 25 août 2023 (cause FO.2023.0005), la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP) a rejeté le recours formé par A.________ et B.________ et a confirmé la décision de révocation du 20 décembre 2022. Cet arrêt n'a pas fait l'objet d'un recours.

C.                     Le 22 septembre 2023, par le biais d'un notaire, A.________ et B.________ ont déposé auprès de la Commission deux nouvelles demandes d'autorisations d'acquérir les mêmes immeubles à titre de logements de vacances au sens de la LFAIE. A la suite de plusieurs échanges d'écritures concernant la conformité aux dispositions légales des plans de la propriété par étages (ci-après: PPE), un nouvel acte constitutif de la PPE ainsi que des plans définitifs ont été déposés par les prénommés le 6 décembre 2023.

Selon acte notarié du 5 décembre 2023, une PPE a été constituée sur la parcelle n° 1424 du registre foncier, sur le territoire de la Commune de Rougemont, sous forme de deux lots (feuillets 1424-1 et 1424-2) correspondant chacun à une part de 500/1'000^e de la PPE. Le lot 1 (feuillet 1424-1), au rez-de-chaussée, qui comprend un "appartement de 192 m² habitables environ, avec disponible, salle de sports et cave au sous-sol", soit la "surface bleue du plan", a été attribué à B.________. Le lot 2 (feuillet 1424-2), au rez supérieur et dans les combles, qui comprend un "appartement de 204 m² habitables environ, balcon et cave au sous-sol", soit la "surface jaune du plan", a été attribué à A.________.

Le 19 décembre 2023, la Commission a rendu deux décisions (numérotées E 21872 A et E 21872 B) ‒ une pour chaque lot de la PPE ‒, dont le dispositif, identique dans les deux cas, est reproduit ci-après:

"L'autorisation sollicitée est accordée avec les conditions et charges suivantes, qui seront mentionnées d'office au registre foncier lors du dépôt de l'acte:

a)    Obligation d'utiliser effectivement et de manière durable l'immeuble comme logement de vacances et de requérir le consentement de la Commission foncière pour toute modification de l'utilisation.

b)    Obligation d'entreprendre la construction dans un délai échéant le ...................... selon le projet présenté / à présenter et de requérir le consentement de la Commission foncière pour toute modification importante du projet.

c)    Obligation de requérir le consentement de la Commission foncière pour tout agrandissement de la surface nette de plancher habitable, avec production des plans d'enquête, et ce au plus tard simultanément à la mise à l'enquête.

d)    Obligation de requérir le consentement de la Commission foncière si l'immeuble est aliéné dans les cinq ans à compter de l'inscription au registre foncier ou, en cas d'acquisition d'un logement non encore construit, de la remise des clés (art. 14 al. 4 LFAIE et 11 al. 4 et 5 OAIE).

e)    Obligation, passé le délai de 5 ans (let. d), d'aliéner l'immeuble dans un délai de deux ans s'il n'est plus utilisé par l'acquéreur.

f)     Interdiction de louer à l'année.

Autres charges ou conditions: obligation de produire à la Commission de céans l'acte constitutif de propriété par étages, comprenant toutes les modifications qui auraient pu lui être apportées, et ce, dans les 30 jours après son inscription au Registre foncier; la Commission de céans se réserve le droit de procéder à une visite locale pour constater la conformité de la répartition des lots."

D.                     Ces deux décisions ont été communiquées le 4 janvier 2024 au Département de l'économie, de l'innovation, de l'emploi et du patrimoine (ci-après: DEIEP). Cette autorité cantonale a renoncé à interjeter recours et a transmis les décisions à l'Office fédéral de la justice (ci-après: l'OFJ) le 30 janvier suivant.

L'OFJ a reçu les décisions le 31 janvier 2024.

E.                     Par acte du 29 février 2024 accompagné d'un bordereau de pièces, l'OFJ a interjeté un recours auprès de la CDAP (ci-après aussi: le Tribunal) contre la décision n° E 21872 A du 19 décembre 2023 de la Commission, concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation. La décision attaquée accorde, sous conditions, à A.________ l'autorisation d'acquérir le lot 2 de la PPE décrit plus haut. Dans son recours, l'OFJ précise ne pas contester la décision n° E 21872 B du 19 décembre 2023 de la Commission accordant à B.________ l'autorisation d'acquérir le lot 1 de la PPE décrit plus haut. En substance, l'OFJ considère que la surface nette de plancher habitable du lot 2 de la PPE, qu'il chiffre à 211.73 m², dépasse nettement la limite maximale légale de 200 m². Ce dépassement serait notamment dû au fait que n'a pas été prise en compte la surface d'un hall au 1^er sous-sol correspondant à 7.54 m² (soit le 50% de la surface totale du hall de 15.09 m² selon les plans produits par le propriétaire). En outre, l'existence d'un besoin personnel justifiant un tel dépassement ne serait pas établie au regard des circonstances, de sorte que l'autorisation d'acquisition du bien immobilier à titre de logement de vacances au sens de la LFAIE ne pouvait être accordée à l'intéressé.

Le 21 mars 2024, la Commission a déclaré renoncer à déposer une réponse au recours, s'en remettant à décision de justice.

Le dossier original et complet de la Commission a été produit à la demande du juge instructeur.

Le 22 mai 2024, agissant par le biais d'un avocat, A.________ a déposé des déterminations sur le recours accompagnées d'un bordereau de pièces. Il a conclu, avec suite de frais et dépens, principalement au rejet du recours, subsidiairement à la réforme de la décision attaquée en ce sens que la lettre b du dispositif de celle-ci soit modifiée comme suit: "b. Obligation d'entreprendre, dans un délai échéant six mois après l'entrée en force de chose jugée de l'arrêt de la CDAP à intervenir, les travaux nécessaires à la création d'une cave de 10 m² dans la surface consacrée, au 1^er sous-sol de l'immeuble, à une salle de jeu".

Avec ses déterminations, A.________ a notamment déposé un jeu de plans du 17 novembre 2023 correspondant a priori aux plans sur la base desquels la Commission a octroyé son autorisation. Il ressort du plan de l'étage -1 (1^er sous-sol de l'immeuble) que, à ce niveau, l'ascenseur et l'escalier aboutissent sur un espace commun intitulé "hall" d'une surface de 15.09 m². Depuis ce hall, on peut se rendre en franchissant une porte dans le mur sud à un couloir de 5.74 m² qui mène à une salle de jeu, à un lounge avec piscine et à un espace wellness communs. Cet espace wellness est également directement accessible par une porte dans le mur est du hall. Enfin, une porte dans le mur ouest du hall débouche sur plusieurs locaux (salle de sports, espace de stockage, disponible et deux w.-c.) attribués exclusivement au lot 1 de la PPE.

Avec ses déterminations, A.________ a également déposé un nouveau jeu de plans du 13 mars 2024. Il précise que les plans du 17 novembre 2023 indiquent à tort des surfaces brutes et des murs bruts alors que les murs ont été revêtus à l'intérieur d'une isolation et de revêtements qui réduisent la surface nette de plancher. En se fondant sur ces nouveaux plans, il effectue un calcul de la surface nette de plancher habitable du lot 2 de la PPE aboutissant à 200.43 m² au total, chiffre qu'il considère rester dans la limite acceptable pour l'octroi de l'autorisation sollicitée. Par ailleurs, il formule à titre subsidiaire une solution alternative consistant à réduire la surface habitable au 1^er sous-sol de l'immeuble par la création d'une cave supplémentaire de 10.64 m², ce qui réduirait d'autant la surface de la salle de jeu.

Il ressort du plan du 13 mars 2024 du 1^er sous-sol que la porte séparant le hall du corridor a été rapprochée de l'ascenseur et des escaliers. Ce plan mentionne ainsi à ce niveau un hall de 9.17 m² et un corridor de 11.40 m² menant à la salle de jeu, au lounge avec piscine et à l'espace wellness. A.________ compte dans la surface nette de plancher habitable la moitié de cette surface de 11.40 m². Il produit une attestation de la propriétaire du lot 1 par laquelle celle-ci donne son accord aux modifications apportées à l'étage -1, soit l'extension jusqu'au palier d'escalier du corridor d'accès à la salle de jeu et la création d'une cave de 10.64 m² dans la partie ouest de la salle de jeu.

Le 11 juin 2024, la Commission a indiqué que la proposition subsidiaire formulée par A.________ pourrait être admise. Pour le surplus, elle a déclaré s'en remettre à décision de justice.

Le 15 août 2024, l'OFJ a déposé une écriture de déterminations, au pied de laquelle il a maintenu les conclusions prises dans son recours. Il considère en substance que, même en se fondant sur les nouveaux plans produits par A.________, le calcul de la surface nette de plancher habitable du lot 2 de la PPE aboutit à 205 m², soit toujours un dépassement de la limite légale qu'aucun besoin personnel ne justifie, de sorte que l'autorisation sollicitée doit être refusée. Il persiste à considérer que le hall du 1^er sous-sol doit être pris en compte dans le calcul de la surface habitable. Il conteste l'argument de A.________ selon lequel cette pièce constitue un point de fuite qui ne peut pas être encombré et n'est par conséquent pas habitable. Il relève que même les petits couloirs et ceux qui servent d'issues de secours peuvent au moins être équipés et décorés de tableaux ou de tapis, de sorte "qu'ils contribuent à l'ambiance de l'habitat".

S'agissant de la conclusion subsidiaire formulée par A.________, l'OFJ indique que, compte tenu des doutes qui subsistent quant à la crédibilité des plans, il ne peut se prononcer favorablement à ce stade. Il serait cependant disposé à envisager une telle proposition à condition que l'intéressé dépose de nouveaux plans vérifiés par un géomètre démontrant quelle est la surface réelle du bien litigieux ainsi que le fait qu'au moyen de la création d'une cave au 1^er sous-sol, la surface nette habitable de l'appartement litigieux se situe effectivement en dessous de 200 m². Il ajoute qu'il appartiendrait à A.________ de solliciter cas échéant la suspension de la procédure de recours, afin de faire réaliser les plans, qu'il examinerait alors sous l'angle de la surface nette habitable pour déterminer s'ils pourraient faire l'objet d'une autorisation. Le cas échéant, l'intéressé pourrait déposer une nouvelle demande d'autorisation auprès de la Commission sur la base du nouvel état de fait.

Le 27 septembre 2024, A.________ a déposé une écriture de déterminations et produit de nouveaux plans établis par le bureau de géomètres C.________ (ci -après: les plans C.________ ou les plans de géomètre). Ces plans prennent en compte, au 1^er sous-sol, la création d'une cave supplémentaire de 10.64 m² réduisant la surface de la salle de jeu et aboutissent à une surface nette de plancher habitable de 198.66 m². A.________ produit également un nouveau plan du 1^er sous-sol correspondant à la position juridique principale qu'il soutient. Comme le plan initial du 17 novembre 2023, ce plan établi par C.________ mentionne un hall de 15.09 m² auquel on aboutit depuis les escaliers et l'ascenseur et, après avoir franchi une porte au sud, un corridor de 5.66 m² menant à la salle de jeu, au lounge avec piscine et à l'espace wellness. A.________ tire de ces nouveaux plans que la surface nette de plancher habitable totale de l'appartement litigieux est de 201.24 m² et il maintient les conclusions prises au pied de ses déterminations du 22 mai 2024, en faisant valoir que le dépassement de 1.24 m² de la limite légale est minime et ne justifie pas le refus de l'autorisation sollicitée.

Le 24 octobre 2024, l'OFJ s'est déterminé sur les nouveaux éléments invoqués par A.________. Se fondant sur les plans de géomètre produits par ce dernier, il relève que ces plans, indiquant une surface nette de plancher habitable de 198.66 m² compte tenu de la création de la nouvelle cave, ne tiennent toujours pas compte du hall du sous-sol. Il confirme les conclusions initiales de son recours. Il maintient intégralement le raisonnement développé dans ses précédentes écritures, aboutissant à une surface habitable de 203.16 m² au total. Il relève que, si le propriétaire veut mettre en œuvre sa proposition alternative (création d'une nouvelle cave au sous-sol), il devra déposer une nouvelle demande d'autorisation devant la Commission après que la surface de la cave aura été adaptée. Copie de cette écriture a été transmise aux autres parties pour information le 28 octobre suivant.

Par lettre du 31 octobre 2024, dont copie a été transmise aux autres parties pour information le 1^er novembre suivant, A.________ a spontanément déposé des déterminations supplémentaires. Il soutient que le hall invoqué par le recourant serait un palier d'escalier qui n'a pas à être pris en compte dans la surface nette de plancher habitable. Quoi qu'il en soit, on serait tout au plus en présence d'un très faible dépassement de l'ordre du pourcent, qui devrait être admis en application du principe de la proportionnalité.

Considérant en droit:

1.                      Selon l'art. 20 al. 1 de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41), les décisions des autorités de première instance prises en application de cette loi sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours. Dans le canton de Vaud, l'autorité de première instance est la Commission foncière, section II (art. 6 al. 1 de la loi cantonale du 19 novembre 1986 d'application de la LFAIE [LVLFAIE; BLV 211.51]). Ses décisions peuvent faire l'objet d'un recours de droit administratif selon les art. 92 ss de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Ont notamment qualité pour recourir l'autorité cantonale habilitée à cet effet (dans le canton de Vaud, il s'agit du département, en l'occurrence le DEIEP [cf. art. 7 al. 1 LVLFAIE]) ou, si celle-ci renonce à recourir ‒ comme en l'espèce ‒ ou retire son recours, l'Office fédéral de la justice (art. 20 al. 2 let. b LFAIE).

Le présent recours, déposé par l'OFJ en temps utile (art. 20 al. 3 LFAIE) et motivé conformément aux prescriptions légales (art. 79 al. 1 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), est formellement recevable, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.                      Est litigieuse l'autorisation accordée à A.________ d'acquérir à titre de logement de vacances l'immeuble correspondant au lot 2 de la PPE constituée sur la parcelle n° 1424 de Rougemont (feuillet 1424-2).

a) La LFAIE limite l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE). L'acquisition est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente (art. 2 al. 1 LFAIE), sauf dans les cas prévus de manière exhaustive à l'art. 2 al. 2 et 3 et à l'art. 7 LFAIE (Tribunal fédéral [TF], arrêts 2C_639/2019 du 10 juillet 2020 consid. 4; 2C_808/2018 du 12 avril 2019 consid. 3.2.1 et les arrêts cités), dont aucun n'est réalisé en l'espèce, ce qui n'est pas contesté.

La notion de "personnes à l'étranger" est décrite à l'art. 5 LFAIE et précisée à l'art. 2 de l'ordonnance fédérale du 1^er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE; RS 211.412.411). En l'occurrence, il n'est pas contesté que A.________, ressortissant saoudien qui n'est pas titulaire du droit de s'établir en Suisse, est une personne à l'étranger au sens de la LFAIE.

b) Conformément à l'art. 3 al. 1 LFAIE, une autorisation d'acquérir ne peut être accordée que pour les motifs prévus aux art. 8 (Motifs généraux d'autorisation) et 9 LFAIE (Motifs d'autorisation dans les cantons). L'art. 3 al. 2 LFAIE donne la compétence aux cantons de prévoir des motifs supplémentaires d'octroi de l'autorisation et des restrictions plus sévères.

L'art. 9 al. 2 LFAIE précise à ce sujet que les cantons peuvent disposer, par voie législative, que l'autorisation peut être accordée, dans les limites de leur contingent, à une personne physique qui acquiert un immeuble en tant que logement de vacances ou appartement dans un apparthôtel.

Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté à l'art. 1 al. 3 LVLFAIE, qui prévoit que "[s]ous réserve des motifs impératifs de refus et dans les limites du contingent, l'autorisation d'acquérir est accordée à une personne physique lorsque l'immeuble lui sert de logement de vacances ou d'appartement dans un apparthôtel (art. 9, al. 2, LFAIE)".

En vertu de l'art. 1 al. 4 LVLFAIE et de la liste annexe de l'art. 1 du règlement du 17 février 1987 d'exécution de la LVLFAIE (RLVLFAIE; BLV 211.51.1), la Commune de Rougemont est considérée comme lieu où l'acquisition de logements de vacances par des personnes à l'étranger est nécessaire au développement du tourisme.

c) La loi prévoit par ailleurs à l'art. 12 LFAIE des situations dans lesquelles l'autorisation d'acquérir ne peut pas être octroyée. Ainsi, selon l'art. 12 let. b LFAIE, l'autorisation est refusée en tout état de cause lorsque la surface de l'immeuble est supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci.

Aux termes de l'art. 10 al. 2 OAIE, la surface nette de plancher habitable des résidences secondaires au sens de l'art. 9 al. 1 let. c LFAIE, des logements de vacances et des appartements dans des apparthôtels ne doit pas, en règle générale, dépasser 200 m².

aa) Selon la jurisprudence, inspirée de la doctrine, la "surface nette de plancher habitable" au sens de l'art. 10 al. 2 OAIE comprend tous les espaces intérieurs propres à l'habitation, y compris les cuisines, foyers, vestibules, corridors, salles de bains et toilettes, ainsi que les locaux de service. Sont exclus les balcons, les cages d'escaliers, les caves et les greniers (ATF 136 II 233 consid. 5.2 et les références de doctrine citées; cf. aussi TF 2C_902/2017 du 6 février 2019 consid. 2.1 et 2.3). Dans l'ATF 136 II 233, le Tribunal fédéral a ainsi considéré comme devant être compté dans la surface habitable un complexe comprenant une piscine couverte, un sauna et un solarium, ces installations formant ensemble un espace destiné au bien-être qui devait être assimilé à un espace de service; directement accessible par un couloir en sous-sol qui y menait, il permettait en effet à ses propriétaires d'effectuer des activités de soins corporels dans l'enceinte de l'habitation, de manière privée et exclusive; il était dès lors comparable à une salle de bains, dont il ne différait que par son caractère luxueux (arrêt cité, consid. 5.3).

Le Tribunal fédéral a encore précisé que ni le fait que l'espace considéré ne soit adapté qu'à une activité spécifique et temporaire, ni le fait qu'il soit ou non climatisé ou doté de fenêtres, ne peuvent être déterminants pour sa classification. Inversement, même des pièces telles que les cuisines, voire les salles de bains, ne devraient être considérées a priori comme non habitables ou habitables que si certaines caractéristiques de construction (fenêtres, ventilation suffisante, etc.) sont présentes (ATF 136 II 233 consid. 5.3).

bb) Conformément à la jurisprudence, lorsque la limite réglementaire de 200 m² est dépassée, l'acquéreur doit démontrer que l'usage prévu requiert une surface plus grande, en fonction de sa situation et de ses besoins (TF 2C_808/2018 du 12 avril 2019 consid. 3.2.2).

3.                      En l'espèce, A.________ souhaite acquérir à titre de logement de vacances le lot 2 de la PPE correspondant au feuillet n° 1424-2, sur la parcelle de base 1424 de Rougemont.

a) Il ressort des pièces au dossier (en particulier, l'acte constitutif de la PPE et les plans d'étages du chalet) que le bâtiment sur la parcelle précitée comporte cinq niveaux: les combles, le 1^er étage, le rez-de-chaussée et deux sous-sols. La communication verticale entre tous les niveaux est réalisée par un ascenseur et une cage d'escaliers. Le lot 2 en cause est composé d'un appartement au 1^er étage et dans les combles, d'une cave au second sous-sol, ainsi que d'un droit d'accès ‒ avec le logement de vacances constituant le lot 1 de la PPE ‒ aux parties communes situées au premier sous-sol, lesquelles comprennent une salle de jeu, un lounge/piscine et un espace wellness. Quant au lot 1 de la PPE, propriété de B.________, il est composé d'un appartement au rez-de-chaussée, avec disponible, salle de sports et espace de stockage au premier sous-sol, ainsi que d'un droit d'accès ‒ avec le logement de vacances constituant le lot 2 de la PPE ‒ aux parties communes situées au premier sous-sol précitées. Le second sous-sol abrite le garage ainsi que plusieurs locaux à usage de buanderie, pièce technique, dépôt, cave à vin et skiroom.

b) L'office recourant et A.________ sont divisés sur la façon de calculer la surface nette de plancher habitable du lot 2 de la PPE conformément à l'art. 10 al. 2 OAIE. On peut cependant retenir que les parties ne contestent pas que les locaux et espaces suivants doivent être comptabilisés dans cette surface:

- dans les combles: une chambre principale, un vestiaire, un hall et une salle de bain;

- au 1^er étage: une entrée, une cuisine, une salle à manger et un salon;

- au 1^er sous-sol: un corridor, une salle de jeu, un lounge avec piscine et un espace wellness, à raison de la moitié de la surface de ces locaux puisque ceux-ci sont partagés avec l'autre copropriétaire.

Conformément à la jurisprudence exposée au consid. 2c/aa ci-dessus, les cages d'escaliers sont exclues de la surface nette de plancher habitable selon l'art. 10 al. 2 OAIE. C'est dès lors de manière erronée que l'office recourant tient compte, dans son calcul de la surface du lot 2 de la PPE présenté dans son mémoire de recours, des escaliers sis au 1^er étage du bâtiment (2.71 m²). Les autres escaliers dans le bâtiment ne sont d'ailleurs pas comptabilisés par l'office recourant, à juste titre.

Si on se fonde sur les plans C.________, dont la validité n'est pas mise en cause par les parties, les locaux et espaces qui doivent être pris en compte dans la surface nette de plancher habitable comprennent une surface de 61.96 m² dans les combles (chambre principale [24.87 m²] + vestiaire [15.11 m²] + hall [7.91 m²] + salle de bain [14.07 m²]) et une surface de 78.96 m² au 1^er étage (entrée [3.18 m²] + cuisine [15.62 m²] + salle à manger [17.87 m²] + salon [42.29 m²]). Pour ce qui est du 1^er sous-sol, les parties admettent en tous les cas une surface de 60.32 m² correspondant au corridor (5.66 m²), à la salle de jeu (48.22 m²), au lounge avec piscine (49.81 m²) et à l'espace wellness (16.95 m²), soit une surface de 120.64 m² divisée par 2 dès lors qu'il s'agit de locaux communs aux lots de la PPE. Si on ne prend pas en compte le hall du 1^er sous-sol, on aboutit ainsi à une surface nette de plancher habitable du lot 2 de 201.24 m² (61.96 m² + 78.96 m² + 60.32 m²).

Il reste à examiner si le hall du 1^er sous-sol doit être pris en considération, question qui divise les parties. L'office recourant fait valoir que la surface de ce hall n'a, à tort, pas été prise en compte par la Commission dans le calcul de la surface nette de plancher habitable. A.________ soutient pour sa part qu'il est juste de ne pas comptabiliser le hall, car cet espace est en fait le palier des escaliers, destiné, comme les autres paliers présents au rez-de-chaussée et au 1^er étage du bâtiment, à permettre de rallier les étages inférieurs et supérieurs. Il s'agit selon lui de surfaces communes à tout l'immeuble, constituant des voies de fuite, qui ne peuvent en aucun cas être habitées ni encombrées de quelque objet que ce soit, ni être considérées comme habitables. Le palier en cause dessert en outre un local technique pour l'entretien de la piscine.

Selon l'assesseur spécialisé du tribunal (architecte), l'ascenseur et la volée d'escaliers qui aboutissent au 1^er sous-sol doivent nécessairement inclure un palier d'une largeur minimale de 120 centimètres, qui doit notamment servir de voie de fuite en regard des prescriptions de construction relatives aux normes de protection incendie. On admet ainsi généralement que ce palier fait partie intégrante de la cage d'escalier. Or, on a vu que, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une cage d'escalier ne doit pas être comptabilisée dans la surface nette de plancher habitable. Peu importe que l'espace correspondant puisse être décoré de tableaux ou de tapis (ce qui peut d'ailleurs être le cas d'une cage d'escalier au sens usuel du terme). Pour le reste, le hall présente une surface relativement étendue, donnant directement accès à divers locaux (tant privés que communs) dont le caractère habitable n'est pas contesté et qui sont pris en compte dans la surface nette de plancher habitable. En particulier, il permet de relier l'appartement de A.________, en prenant l'ascenseur depuis le niveau des combles, aux locaux communs de la salle de jeu, du lounge/piscine et de l'espace wellness au 1^er sous-sol. A l'exception du palier mentionné plus haut, le hall doit dès lors être considéré comme un espace assimilable à un corridor ou un vestibule intérieur propre à l'habitation au sens de la jurisprudence exposée au consid. 2c/aa ci-dessus.

On doit ainsi constater que, dans le cas d'espèce, le "hall" du 1^er sous-sol, d'une surface de 15.09 m², inclut un palier dont la surface, compte tenu de la largeur minimale de 120 centimètres, se monte à environ 7 m². Cette surface devant être déduite des 15.09 m², on peut admettre, en arrondissant, que la surface du hall à prendre en compte dans le calcul de la surface nette de plancher habitable est de 4 m² (8 m² : 2).

Il ressort de ce qui précède que, en l'état, la surface nette de plancher habitable du lot 2 correspond à une surface que l'on peut arrondir à 205 m² (201 m² + 4 m²). Compte tenu de l'ampleur du dépassement par rapport à la limite de 200 m² prévue par l'art. 10 al. 2 OAIE, c'est ainsi à tort que la Commission a délivré l'autorisation d'acquérir litigieuse, A.________ n'invoquant pas que l'usage prévu du logement requerrait une surface plus grande, en fonction de sa situation et de ses besoins.

c) A titre subsidiaire, A.________ propose de diminuer la surface nette de plancher habitable excédentaire en créant une cave supplémentaire de 10 m² dans l'espace de l'actuelle salle de jeu du 1^er sous-sol.

On relève que, avec cette modification du 1^er sous-sol, la limite de 200 m² serait respectée puisque la surface nette de plancher habitable actuelle de 205 m² serait réduite de 5 m² (10 m² : 2). La question se pose de savoir si cette modification du 1^er sous-sol peut faire l'objet d'une modification des conditions à laquelle l'autorisation litigieuse est subordonnée et par conséquent d'une réforme de la décision attaquée (art. 90 al. 1 LPA-VD) ou s'il convient d'annuler cette décision et d'exiger de A.________ qu'il réintroduise cas échéant une nouvelle requête d'autorisation portant sur le bien immobilier concerné.

Par économie de procédure, le tribunal de céans considère en définitive qu'il convient de réformer la décision attaquée en ce sens que l'autorisation octroyée à A.________ pour l'acquisition à titre de logement de vacances de l'immeuble correspondant au lot 2 de la PPE constituée sur la parcelle n° 1424 de Rougemont est assortie d'une charge supplémentaire, soit l'obligation d'entreprendre dans un délai de 6 mois après l'entrée en force de l'arrêt du Tribunal cantonal dans la cause FO.2024.0007 les travaux nécessaires à la création d'une cave de 10 m² dans la surface consacrée, au 1^er sous-sol de l'immeuble, à une salle de jeu, de poursuivre lesdits travaux sans désemparer et de transmettre au Registre Foncier des plans modifiés du 1^er sous-sol de l'immeuble signés par l'ensemble des copropriétaires. Ceci correspond pour l'essentiel à la conclusion subsidiaire formulée par A.________ dans ses déterminations du 22 mai 2024.

4.                      Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit être partiellement admis et la décision attaquée réformée dans le sens indiqué ci-dessus; la décision est maintenue pour le surplus.

Dès lors que le recours était initialement fondé et que l'admission partielle est liée à une proposition de modification du lot de PPE litigieux formulée dans le cadre de la procédure de recours, A.________, qui a pris des conclusions dans la présente procédure, supportera l'émolument de justice (art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD; art. 4 al. 1 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1]). Ce dernier n'a pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 et 2, 91 et 99 LPA-VD). Il n'y a également pas lieu d'allouer de dépens à l'office recourant, celui-ci ayant procédé sans l'aide d'un mandataire professionnel.

 

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours est partiellement admis.

II.                      La décision de la Commission foncière, section II, du 19 décembre 2023 est réformée en ce sens qu'elle est assortie d'une charge supplémentaire, soit l'obligation d'entreprendre dans un délai de 6 mois après l'entrée en force de l'arrêt du Tribunal cantonal dans la cause FO.2024.0007 les travaux nécessaires à la création d'une cave de 10 m² dans la surface consacrée, au 1^er sous-sol de l'immeuble, à une salle de jeu, de poursuivre lesdits travaux sans désemparer et de transmettre au Registre Foncier des plans modifiés du 1^er sous-sol de l'immeuble signés par l'ensemble des copropriétaires. La décision est confirmée pour le surplus.

III.                    Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de A.________.

IV.                    Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 19 février 2025

 

Le président:                                                                                            Le greffier:

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.