TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 1^er avril 2026

Composition

Mme Marie-Pierre Bernel, présidente; M. Pascal Langone, juge; Mme Karen Henry, assesseure; Mme Shayna Häusler, greffière.

Recourants

A.________, à ********,

représentée par Me Serge DEMIERRE, avocat à Moudon,

B.________, à ********,

C.________ SA, à ********,

tous deux représentés par Me Delphine ZARB, avocate à Genève,

Autorité intimée

Commission foncière, Section II, à Lausanne,

Autorités concernées	1.	Département de l'économie, de l'innovation, de l'emploi et du patrimoine, à Lausanne,
	2.	Office fédéral de la justice, à Berne.

Objet	Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
	Recours A.________ et consorts c/ décision de la Commission foncière du 8 novembre 2024 constatant la nullité des transferts immobiliers et des actes hypothécaires portant sur l'immeuble n° 553 de Payerne - Dossiers joints: FO.2024.0016 et FO.2024.0017.

Vu les faits suivants:

A. Par acte de vente daté du 24 septembre 2013 établi par le notaire J.________ (minute n° 2'490) à Lausanne, D.________ et E.________ ont vendu, pour un montant de 830'000 fr., la parcelle n° 553 du registre foncier sur le territoire de la commune de Payerne à F.________, ressortissante portugaise titulaire d'un permis d'établissement. Cette parcelle, d'une surface totale de 1'383 m², supporte un bâtiment d'habitation ECA n° 639 (154 m²) faisant l'objet de trois baux à loyer et un bâtiment agricole ECA n° 638 (8 m²), le solde de la surface étant en nature de place‑jardin (1'221 m²). Dans le cadre de cette transaction, F.________ était représentée par son époux B.________, ressortissant kosovar titulaire d'un permis de séjour, en vertu d'une procuration établie le 31 juillet 2013 dont il ressortait que le précité était autorisé à signer tout acte hypothécaire en relation avec l'achat de la parcelle désignée ci-avant.

La parcelle n° 553 était grevée de deux cédules hypothécaires sur papier au porteur, la première depuis le 9 mars 1966 pour un montant de 55'000 fr., la seconde depuis le 12 novembre 1980 pour un montant de 200'000 francs. L'acte de vente précisait que ces cédules hypothécaires étaient remises gratuitement libres de gage et de tout engagement à l'acheteur, qui s'en reconnaissait débiteur, à l'entière décharge et libération des vendeurs.

Par acte de transformation et augmentation de gage immobilier du 24 septembre 2013, également établi par le notaire J.________ (minute n° 2'491) à Lausanne, conclu entre B.________ et la A.________ (ci-après: la banque), les cédules hypothécaires précitées ont été transformées en une nouvelle cédule de registre, en premier rang, en faveur de la banque, le nouveau montant de cette cédule étant porté à 664'000 fr. (ID.011-2013/000589).

Le transfert de propriété de la parcelle n° 553 ainsi que la transformation et l'augmentation du gage immobilier ont été inscrits au registre foncier le 11 octobre 2013, sans autorisation de la Commission foncière, section II (ci-après: la Commission foncière).

La banque et F.________, avec l'accord de son époux B.________, avaient conclu au préalable un contrat de transfert de propriété aux fins de garantie, signé respectivement les 17 et 20 septembre 2013. Le contrat portait sur l'acquisition en propriété par la banque de la cédule hypothécaire de registre en premier rang de 664'000 fr. à constituer, grevant la parcelle n° 553 du cadastre de la commune de Payerne. Ce transfert garantissait, selon le chiffre 2 du contrat, l'ensemble des créances actuelles et futures de la banque envers le garant, soit F.________, ainsi que la créance de la banque envers B.________, selon le contrat de base pour prêt hypothécaire de 664'000 fr. conclu le 13 septembre 2013.

B. B.________ et F.________ sont désormais séparés de fait. B.________ vit en ménage commun avec G.________, ressortissante kosovare titulaire d'un permis d'établissement. Le couple a trois enfants communs (nés respectivement en 2018, 2021 et 2024) et loge dans l'un des appartements du bâtiment d'habitation situé sur la parcelle n° 553.

C. La société H.________ Sàrl a été inscrite au registre du commerce le 12 septembre 2011 et radiée le 21 octobre 2022. Elle avait pour but tous travaux de charpente, couverture et rénovation. Son associé gérant unique était B.________.

Depuis le 2 février 2022, B.________ est employé auprès d'I.________ Sàrl en qualité de chef d'équipe à plein temps. Cette société, inscrite au registre du commerce depuis le 2 février 2022, a pour but tous travaux de charpente, couverture et rénovation. Elle peut créer des succursales en Suisse et à l'étranger, participer à d'autres entreprises, acquérir ou fonder des entreprises visant un but identique ou analogue, effectuer toutes opérations mobilières et immobilières, mettre à disposition des garanties, se porter caution, effectuer des prêts aux associés ou à des tiers et conclure tous contrats propres à développer son but ou s'y rapportant directement ou indirectement. G.________ en est l'associée gérante unique.

Depuis le 1^er janvier 2023, B.________ est également employé auprès d'C.________ SA en qualité de gestionnaire immobilier pour une durée indéterminée, à un taux de 20%. Cette société est inscrite au registre du commerce depuis le 1^er avril 2020. Elle a son siège à Payerne et a pour but l'achat, la vente, la gérance de biens immobiliers et toutes autres activités liées à l'immobilier, à l'exclusion des opérations prohibées par la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE; RS 211.412.41), ainsi que l'exploitation d'une entreprise générale de construction et de rénovation. G.________ est l'administratrice de cette société depuis sa création; de plus, elle en est l'actionnaire unique.

D. Le 26 août 2020, le notaire K.________ a établi une attestation "LFAIE" par laquelle, agissant sur requête d'C.________ SA, il a notamment attesté, en vue de l'inscription au registre foncier de la Gruyère, à Bulle, du "Contrat de vente à terme et cession et transformation d'une servitude personnelle passé entre, d'une part, la Société « L.________ SA », en qualité de venderesse et cédante, et d'autre part, la société « C.________ SA », en qualité d'acquéresse et cessionnaire, portant sur l'immeuble PPE art. 5587-20 du RF Bulle pour le prix de CHF 425'000.- (quatre cent vingt-cinq mille francs), droit d'usage du garage G6 inclus", que la totalité du capital-actions d'C.________ SA était détenu par des personnes domiciliées en Suisse et titulaires d'un permis d'établissement, soit des personnes non soumises à la LFAIE et qu'aucun créancier ayant son domicile ou son siège à l'étranger n'existait dans les comptes de la société. Il a certifié qu'il n'existait aucune dépendance directe ou indirecte de personnes à l'étranger au sens de l'art. 5 LFAIE dans la société C.________ SA et que celle-ci n'était en conséquence pas assujettie au régime de l'autorisation prévue par cette loi.

E. La banque et B.________, en qualité d'unique débiteur, avec l'accord de son épouse F.________ dont il était déjà séparé, ont conclu un contrat de base pour un prêt hypothécaire de 620'840 fr. portant sur la parcelle n° 553, signé respectivement le 25 juin 2020 et le 6 juillet 2021.

Par acte authentique du 11 août 2021 de complément hypothécaire de cédule de registre (minute n° 3786) entre M.________ AG et B.________, ce dernier s'est reconnu seul débiteur de la cédule ID.011-2013/000589 d'un montant de 1'650'000 fr. grevant l'immeuble sis sur la parcelle n° 553.

Le 26 octobre 2021, le registre foncier de la Broye-Nord vaudois a rejeté cet acte hypothécaire.

F. Le 26 janvier 2022, la Commission foncière a interpellé le notaire J.________ au sujet de l'acte de vente et de l'acte de transformation et augmentation de gage immobilier établis le 24 septembre 2013 (cf. supra let. A) ainsi que l'acte de complément de cédule de registre établi le 11 août 2021 (cf. supra let. E). La Commission foncière a indiqué se questionner sur l'ayant-droit effectif de la parcelle n° 553, F.________, seule propriétaire, semblant intervenir à titre fiduciaire uniquement. La Commission foncière se demandait par conséquent si l'ayant-droit économique n'était pas en réalité B.________, ce qui aurait pour effet que les opérations effectuées par le biais des actes précités seraient soumises à la LFAIE.

Le 7 février 2022, Me J.________ a répondu que l'acte du 11 août 2021 avait été rejeté par le registre foncier de la Broye-Nord vaudois au motif que la propriétaire, F.________, avait consenti à l'acte, mais n'avait pas comparu. Il a ajouté avoir essayé depuis lors de joindre B.________ sans succès, de sorte qu'il n'était pas en mesure de répondre aux questions de la Commission foncière.

Par courriers du 21 février 2022, la Commission foncière a soumis, respectivement, à B.________ et F.________ les mêmes questions que celles posées à Me J.________. Elle a ajouté qu'elle s'interrogeait sur la mise à disposition des fonds propres lors de l'achat effectué par F.________ en septembre 2013. Ces correspondances sont demeurées sans réponse.

G. Par contrats signés le 12 octobre 2022 par la banque et le 18 octobre 2022 par G.________, pour le compte d'C.________ SA, la banque a accordé à la société précitée deux prêts hypothécaires, l'un de 575'000 fr. et l'autre de 1'022'000 fr., sur l'immeuble locatif sis sur la parcelle n° 553 du registre foncier de Payerne.

Aux mêmes dates, les parties précitées ont signé un contrat de transfert de propriété aux fins de garantie portant sur l'acquisition en propriété par la banque de la cédule hypothécaire de registre en premier rang de 1'650'000 fr. grevant l'immeuble locatif sis sur la parcelle n° 553. Ce transfert garantissait l'ensemble des créances actuelles et futures de la banque envers le donneur de garantie, soit C.________ SA (chiffre 2 du contrat).

Toujours les 12 et 18 octobre 2022, la banque et G.________ pour le compte d'C.________ SA ont signé une cession de créance par laquelle cette dernière société cédait à la banque le produit des loyers de l'immeuble sis sur la parcelle n° 553.

H. Par acte de vente daté du 19 décembre 2022 établi par le notaire J.________ (minute n° 3'974) à Lausanne, F.________ a vendu à C.________ SA, représentée par G.________, pour un montant de 1'321'137 fr. 33, la parcelle n° 553 du registre foncier sur le territoire de la commune de Payerne. Le contrat prévoyait en substance ce qui suit:

"[…] 5. […] le prix de vente est payé par reprise par l’acheteuse de la dette hypothécaire, à l’entière libération de la venderesse. Par déclaration du 15 décembre 2022 ci-annexé, M.________ AG, à Olten, a consenti à la reprise de la dette précitée, en sa qualité de créancière de la cédule hypothécaire ID. 011-2013/000589 grevant la parcelle précitée. Elle cède également ses droits à ladite cédule à F.________ qui les cède à C.________ SA. […]

14. Sur la base des pièces qui lui ont été soumises, le notaire atteste que des personnes de nationalité suisse, avec ou sans domicile en Suisse, ou titulaire de permis C ou B UE/AELE avec domicile légal et effectif en Suisse:

- détiennent le 100% des actions;

- constituent la totalité des membres du conseil d'administration, et

- sont créancières des fonds remboursables pour plus de 70%.

La société C.________ SA certifie qu'elle agit pour son propre compte, à l'exclusion de tout mandat pour une personne à l'étranger. […]".

Le 19 décembre 2022 également, un acte hypothécaire reprenant les mêmes conditions que l'acte du 6 juillet 2021 rejeté par le registre foncier de la Broye-Nord vaudois, à savoir une augmentation du capital et du montant de la cédule ID.011-2013/000589 à 1'650'000 fr., a été établi.

Le transfert de propriété de la parcelle n° 553 ainsi que l'acte hypothécaire précité ont été inscrits au registre foncier le 22 décembre 2022, sans autorisation de la Commission foncière.

I. Par acte de vente établi par le notaire N.________ (minute n° 6'732) à Avenches, daté du 23 décembre 2022, O.________ a vendu à C.________ SA, représentée par B.________ en vertu d'une procuration établie le 22 décembre 2022, trois lots de PPE (5822/1375, 5822/1376, 5822/1377) du bâtiment d'habitation ECA n° 132, sis sur la parcelle n° 100 du registre foncier du territoire de la commune de Payerne.

J. Le 4 juillet 2023, la Commission foncière a convoqué B.________, G.________ et J.________ pour être entendus le 4 août 2023 au sujet de l'acquisition de la parcelle n° 553.

Le 4 août 2023, la Commission foncière a entendu le notaire J.________. Il est extrait ce qui suit du procès-verbal de la séance:

"[…] Le Président résume la situation. M. B.________, considéré comme une personne à l'étranger au sens de la LFAIE, a permis le financement de l'achat de l'immeuble. Selon Me J.________, dès lors que le propriétaire actuel est C.________ SA, société suisse, la situation est régularisée. Il ne peut toutefois pas renseigner la Commission sur le mode de financement de cette transaction. […]

Pour Me J.________, les seuls éléments pertinents sont que la société est suisse, la banque créancière également et qu'avec le transfert de propriété, la situation est selon lui régularisée. […]"

K. Par contrat de vente du 22 septembre 2023 (minute n° 6'880), au nom d'C.________ SA, B.________ a acquis les parcelles n^os 3610 et 3637 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Corcelles-près-Payerne.

Par décision exécutoire du 29 septembre 2023, la Commission foncière a ordonné le blocage, à titre de mesures provisionnelles, notamment des lots de PPE 5822/1375, 5822/1376 et 5822/1377 du bâtiment d'habitation ECA n° 132, sis sur la parcelle n° 100 du registre foncier de Payerne, et l'inscription de la mention du blocage au registre foncier de la Broye-Nord vaudois, conformément aux art. 56 de l'ordonnance fédérale du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1) et 23 LFAIE.

En raison de l'acquisition des parcelles n^os 3610 et 3637 précitées, la Commission foncière a ordonné, par décision exécutoire du 10 janvier 2024, le blocage de ces parcelles, à titre de mesures provisionnelles, et l'inscription de la mention du blocage au registre foncier de la Broye-Nord vaudois.

Le 15 janvier 2024, la Commission foncière a informé le registre foncier de la Broye-Nord vaudois que, compte tenu des circonstances ayant conduit aux décisions des 29 septembre 2023 et 10 janvier 2024, l'examen du caractère suisse de la société C.________ SA était en cours, dès lors que ce caractère n'était pas avéré. La Commission foncière a ainsi prié le registre foncier précité de prononcer un suspens "LFAIE" lors de toutes nouvelles acquisitions par B.________ directement ou par le biais d'C.________ SA.

L. Entre les mois de juillet 2023 et mars 2024, la Commission foncière a envoyé plusieurs convocations, lesquelles sont restées sans réponse ou n'ont pas abouti, à B.________, G.________ et F.________ afin de les entendre au sujet de la parcelle n° 553. B.________ a finalement été entendu lors de la séance de la Commission foncière du 12 avril 2024, assisté de son avocate. Il est extrait ce qui suit du procès-verbal de la séance:

"[…] M. B.________ informe la Commission que Mme F.________ a acquis l'immeuble à l'âge de 23 ans grâce aux économies du couple. Il ne peut pas dire ce que représente sa part aux fonds propres. Mme F.________ était étudiante lors de l'acquisition.

L'acte hypothécaire de constitution de cédule hypothécaire de 2013 le mentionne comme débiteur. Il ne s'en souvient pas. […] Selon M. B.________, […] la banque voulait qu'il soit garant. Selon lui, il n'a pas compris la portée de l'acte ou l'acte contient des erreurs. Les intérêts de la dette étaient payés par le compte immeuble, grâce aux revenus locatifs.

Concernant la société C.________ SA, M. B.________ considère ne pas être concerné. C'est la société de sa compagne. Il ne comprend pas pourquoi il est indiqué débiteur de la dette hypothécaire lors de l'acte de 2021.

S'agissant de la vente immobilière à C.________ SA, celle-ci est intervenue par reprise de la dette hypothécaire. Au vu des montants en cause, la Commission s'interroge sur les autres garanties qui ont été offertes à la banque. Selon M. B.________, c'est [sic] les autres parcelles qui ont servi de garantie et les projets en cours sur celles-ci. […]"

A la suite de cette audition, la Commission foncière a requis d'B.________ qu'il lui fournisse certains documents et renseignements en lien avec l'acquisition des immeubles sur le territoire des communes de Payerne et de Corcelles-près-Payerne.

M. Le 17 juillet 2024, sous la plume de sa nouvelle avocate, B.________ a déposé des déterminations ainsi que produit les pièces requises par la Commission foncière. Il a tout d'abord précisé que les immeubles faisant l'objet des investigations de la Commission foncière appartenaient à la société de G.________, C.________ SA; il ne faisait quant à lui que mettre à disposition de sa compagne son savoir-faire afin de l'aider à développer ses sociétés. Il a ajouté, s'agissant de la parcelle n° 553 de la commune de Payerne, que les fonds propres nécessaires à son acquisition provenaient des économies du couple qu'il formait alors avec F.________, dont 111'000 fr. issus du compte d'H.________ Sàrl. Le versement qu'il avait effectué depuis son compte sur le compte de l'Association des notaires vaudois, au nom de F.________, n'avait par ailleurs suscité aucune remarque. En ce qui concerne les parcelles n^os 3610 et 3637 de la commune de Corcelles-près-Payerne, il a précisé que le projet mis à l'enquête publique portait sur la construction d'une halle avec bureaux et atelier, financé par un prêt hypothécaire accordé par la Banque P.________, de sorte qu'il s'agissait d'un établissement stable au sens de l'art. 2 al. 2 LFAIE. Il a enfin exposé que les trois lots de PPE (5822/1375, 5822/1376, 5822/1377) du bâtiment d'habitation ECA n° 132, sis sur la parcelle n° 100 du registre foncier de Payerne avaient été acquis pour un montant de 360'000 fr. provenant du compte d'C.________ SA. A l'appui des explications fournies, il s'est prévalu de sa bonne foi et de la licéité des opérations en lien avec les parcelles précitées.

Le 17 septembre 2024, la Commission foncière a informé B.________ de son intention de rendre une décision constatant la nullité des actes suivants:

- Le transfert immobilier et l'acte hypothécaire portant sur la parcelle n° 553 et inscrits au registre foncier le 11 octobre 2013;

- Le transfert immobilier et l'acte hypothécaire portant sur la parcelle n° 553 et inscrits au registre foncier le 22 décembre 2022.

Elle a imparti un délai au 31 octobre 2024 à B.________ afin qu'il puisse se déterminer sur ce préavis.

Dans ses déterminations du 31 octobre 2024, B.________ a fait valoir qu'à supposer que la nullité soit retenue, la transaction relative à la parcelle n° 553 étant intervenue depuis plus de dix ans, la prescription absolue de la prestation au sens de l'art. 26 al. 4 let. b LFAIE était de toute façon acquise. Il a ainsi soutenu que l'acte n'était pas nul et que l'action en cessation de l'état illicite au sens de l'art. 27 LFAIE ne pouvait pas être intentée par la Commission foncière. Il a ajouté qu'C.________ SA, par laquelle il était employé, détenait légitimement la parcelle n° 553.

N. Par décision du 8 novembre 2024, la Commission foncière a constaté que le transfert immobilier et l'acte hypothécaire inscrits au registre foncier le 11 octobre 2013 (ch. 1 et 2) ainsi que le transfert immobilier et l'acte hypothécaire inscrits au registre foncier le 22 décembre 2022 (ch. 3 et 4) portant sur la parcelle n° 553 étaient nuls. A l'appui de sa décision, elle a retenu que l'acquisition de la parcelle concernée avait été possible grâce aux fonds propres fournis par B.________ par le biais de sa société et au prêt hypothécaire accordé exclusivement au précité sur la base de sa situation économique. Elle a en outre relevé qu'il n'avait pas été démontré que F.________, ne percevant alors pas de revenus issus d'une activité lucrative, avait contribué d'une manière ou d'une autre à la constitution des fonds propres nécessaires à l'acquisition litigeuse. Quant à la vente de la parcelle n° 553 à C.________ SA, elle a relevé que celle-là était intervenue par reprise de la dette hypothécaire dont B.________ s'était reconnu seul débiteur. En définitive, elle a considéré que ces éléments conféraient à B.________ une position analogue à celle d'un propriétaire (art. 4 al. 1 let. g LFAIE), que le régime de l'autorisation était applicable à l'acquisition en cause et que les actes précités étaient nuls dès lors qu'ils avaient été inscrits au registre foncier sans son autorisation.

O. Par acte du 12 décembre 2024, sous la plume de son conseil, la banque (ci‑après aussi: la recourante 1) a recouru contre la décision du 8 novembre 2024 rendue par la Commission foncière (ci‑après: l'autorité intimée) devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP), concluant à ce que les chiffres 3 et 4 du dispositif de cette décision soient annulés et à ce qu'il soit constaté que la vente de la parcelle n° 553 de la commune de Payerne à C.________ SA n'est pas soumise à une autorisation au sens de la LFAIE. La recourante 1 a également requis des mesures d'instruction, à savoir l'audition des notaires J.________ et K.________. La cause a été enregistrée sous la référence FO.2024.0013.

Par actes du 16 décembre 2024, B.________ (ci‑après aussi: le recourant 2) et C.________ SA (ci-après aussi: la recourante 3), représentés par la même avocate, ont recouru séparément devant la CDAP contre la décision du 8 novembre 2024, concluant tous deux principalement à son annulation et, subsidiairement, au renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Les causes ont été enregistrées respectivement sous les références FO.2024.0017 et FO.2024.0016.

F.________ a également recouru par acte du 16 décembre 2024. Son recours a été déclaré irrecevable par arrêt du 14 janvier 2025 (FO.2024.0014), l’avance de frais requise n’ayant pas été effectuée.

Par avis du 14 janvier 2025, la juge instructrice a joint les causes FO.2024.0013, FO.2024.0016 et FO.2024.0017, l'instruction se poursuivant sous la référence FO.2024.0013.

Dans sa réponse du 21 février 2025, l'autorité intimée a conclu au rejet des recours.

Le 21 mars 2025, B.________ et C.________ SA ont déposé séparément leur réplique respective, ces écritures étant en tout point identiques. Les recourants 2 et 3 ont confirmé leurs conclusions.

Intégré à la procédure en qualité d'autorité concernée, l'Office fédéral de la justice, dans ses déterminations du 24 mars 2025, a exprimé être d'avis que les recours devaient être rejetés et la décision du 8 novembre 2024 confirmée.

Le 11 avril 2025, le Département de l'économie, de l'innovation, de l'emploi et du patrimoine (ci-après: le DEIEP), également intégré à la procédure en qualité d'autorité concernée, a conclu, avec suite de frais, au rejet des trois recours déposés et au maintien de la décision attaquée, se référant au contenu de cette dernière et aux écritures déposées par l'Office fédéral de la justice.

Dans sa réplique du 24 avril 2025, la banque a confirmé ses conclusions.

Par avis du 14 juillet 2025, la juge instructrice a informé les parties qu'elle ne prévoyait pas d'entendre le notaire J.________, tout en réservant l'avis contraire des membres de la section appelée à juger.

Considérant en droit:

1. Selon l'art. 20 LFAIE, les décisions des autorités de première instance, soit, dans le canton de Vaud, la Commission foncière, section II (art. 6 al. 1 de la loi cantonale du 19 novembre 1986 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [LVLFAIE; BLV 211.51]), sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours, à savoir la CDAP (art. 20 LVLFAIE en relation avec l'art. 5 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]).

Interjetés dans le délai de trente jours fixé par l'art. 20 al. 3 LFAIE, les recours sont intervenus en temps utile. Déposés par des personnes disposant manifestement d'un intérêt digne de protection (art. 75 LPA-VD), ils respectent au surplus les conditions formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2. La Cour s'estime suffisamment renseignée sur la base du dossier, qui comprend notamment un double échange d'écritures des parties et le dossier original et complet de l'autorité intimée, pour pouvoir statuer en connaissance de cause, sans qu'il n'y ait lieu de donner suite à la mesure d'instruction requise par la recourante 1, à savoir l'audition des notaires J.________ et K.________.

3. Le litige porte sur l'assujettissement au régime de l'autorisation de la LFAIE des transferts de propriété de la parcelle n° 553 et des actes hypothécaires y relatifs, inscrits au registre foncier les 11 novembre 2013 et 22 décembre 2022.

4. Les recourants se plaignent d'une violation de leur droit d'être entendus ainsi que d'une constatation inexacte des faits, soutenant que la décision attaquée ne serait pas suffisamment motivée et que l'autorité intimée aurait versé dans l'arbitraire. Ils reprochent en particulier à l'autorité intimée de ne pas avoir exposé les raisons pour lesquelles elle considère qu'C.________ SA n'est pas une société suisse au sens de la LFAIE, malgré les pièces au dossier qui démontreraient le contraire, à savoir notamment l'attestation "LFAIE" du 26 août 2020, l'acte de vente du 19 décembre 2022 et le procès‑verbal de l'audition de Me J.________ du 4 août 2023. Les recourants 2 et 3 soutiennent en outre que l'autorité intimée n'aurait pas procédé à une analyse des conditions des art. 4 al. 1 let. g LFAIE et 1 al. 2 let. b OFAIE en lien avec l'acquisition de la parcelle n° 553 par C.________ SA.

L'autorité intimée considère quant à elle qu'B.________, F.________ et G.________ ont violé leur obligation de lui fournir les renseignements nécessaires (art. 22 al. 3 LFAIE), de sorte qu'elle pouvait statuer au détriment de ceux-ci (art. 22 al. 4 LFAIE) sans procéder à une constatation inexacte des faits, ni violer leur droit d'être entendus. Elle conteste en outre avoir versé dans l'arbitraire en retenant que, sur la base des pièces du dossier, B.________ avait participé de manière prépondérante à l'acquisition de la parcelle n° 553 et que la cession de cette dernière à C.________ SA ne permettait pas d'exclure que le précité demeurait le détenteur économique réel de la parcelle.

a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) implique, pour l'autorité, l'obligation de motiver sa décision (cf. art. 42 let. c LPA-VD). Cette garantie tend à éviter que l'autorité ne se laisse guider par des considérations subjectives ou dépourvues de pertinence; elle contribue ainsi à prévenir une décision arbitraire. L'objet et la précision des indications à fournir dépendent de la nature de l'affaire et des circonstances particulières du cas (ATF 112 Ia 107 consid. 2b). Il suffit que l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. Elle n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (ATF 139 IV 179 consid. 2.2, 134 I 83 consid. 4.1 et les références, traduit et résumé in RDAF 2009 I, p. 417). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; TF 1B_145/2016 du 1^er juillet 2016 consid. 2). La motivation peut en outre être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 et la référence; TF 2C_382/2017 du 13 décembre 2018 consid. 4.1).

b) Le principe inquisitorial, qui domine la procédure administrative (ATF 111 II 281 consid. 3 p. 284; Pierre Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, vol. II, 3^ème éd., Berne, 2011, ch. 2.2.6.3. p. 292 et ss), impose à l'autorité d'établir d'office l'ensemble des faits déterminants avant de rendre sa décision (ATF 110 V 48 consid. 4a p. 52 et la référence); elle doit entreprendre elle-même les investigations nécessaires (en requérant au besoin la collaboration des intéressés) pour établir ces faits (Max Imboden/René A. Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtungsprechung, Bâle, 1986, n° 88 Vol. I, p. 550). Lorsque la loi se réfère à des circonstances concrètes précises, l'autorité ne saurait se satisfaire d'une évaluation schématique (ATF 112 Ib 8, 110 V 229). Elle doit au contraire déterminer en droit et en équité tout ce qui doit être élucidé; elle doit pourvoir à l'administration des preuves nécessaires et ensuite apprécier consciencieusement le résultat de la procédure probatoire (ATF 104 V 211; Jean-Christophe Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, le cas particulier des établissements stables, thèse Lausanne 1990, p. 103 ss). L'étendue de l'obligation dépend des particularités du cas d'espèce (cf. ATF 113 Ib 289 consid. 1, traduit in JT 1989 I p. 319).

Dans la LFAIE, le principe inquisitorial est mentionné expressément à l'art. 22 al. 1, qui prévoit que l'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits; celles-ci ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. Les autorités amenées à intervenir dans une telle cause peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci (art. 22 al. 2 LFAIE). L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble (art. 22 al. 3 LFAIE). Selon l'art. 22 al. 4 LFAIE, l'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle. Ainsi, la procédure en matière d'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est régie par la maxime d'office, comme de manière générale la procédure administrative (cf. art. 12 de la loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative [PA; RS 172.021]). La maxime d'office doit cependant être relativisée par son corollaire, soit le devoir de collaboration des parties à l'établissement des faits, ainsi que par le droit des parties, compris dans le droit d'être entendu, de participer à la procédure et d'influencer la prise de décision (ATF 128 II 139 consid. 2b p. 142; 120 V 357 consid. 1a p. 360). La jurisprudence a établi qu'en cas d'acquisition par une société anonyme, les autorités devaient vérifier, d'une part, l'identité des actionnaires ainsi que la provenance des fonds ayant permis d'acquérir ou de libérer leurs actions et, d'autre part, l'origine des moyens financiers nécessaires à l'acquisition immobilière, pour s'assurer qu'ils ne proviennent pas de personnes assujetties au régime d'autorisation de la LFAIE (ATF 113 Ib 289 consid. 4b p. 293 s. et la jurisprudence citée).

Au surplus, l'art. 18 al. 3 de l'ordonnance du 1^er novembre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE; RS 211.412.411) dispose que des déclarations générales qui contestent uniquement l'existence des conditions de l'assujettissement au régime de l'autorisation ou qui affirment que les conditions pour obtenir l'autorisation sont remplies, n'ont aucune valeur probante.

c) Une décision ne peut être qualifiée d'arbitraire (art. 9 Cst.) que si elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable; pour que cette décision soit annulée, encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (ATF 148 II 121 consid. 5.2; 142 II 369 consid. 4.3).

d) aa) En l'espèce, la décision attaquée retient que le financement de l'acquisition de la parcelle n° 553 n'a été possible que grâce aux revenus d'B.________ et que la vente ultérieure de cette parcelle par reprise de la dette hypothécaire par C.________ SA, appartenant à la compagne d'B.________, n'a pas pu être expliquée, de sorte que celui-ci dispose d'une position analogue à celle d'un propriétaire au sens des art. 4 al. 1 let. g LFAIE et 1 al. 2 let. b OAIE dans le cadre de ces deux transactions. Dans sa réponse, l'autorité intimée précise, s'agissant du transfert de propriété à C.________ SA, qu'en raison de l'absence de collaboration des parties concernées, elle n'a pas été en mesure d'examiner si une personne à l'étranger détenait une position dominante au sein de la société précitée et qu'elle n'a ainsi pas pu constater l'absence d'assujettissement de cette société à la LFAIE. Les recourants disposaient donc de toutes les explications utiles à la compréhension de la décision attaquée afin de la contester utilement devant la CDAP, en exerçant leur droit de recours de manière ciblée. Au regard des exigences déduites de la garantie du droit d'être entendu, la décision attaquée apparaît donc suffisamment motivée en ce qui concerne l'application des art. 4 al. 1 let. g LFAIE et 1 al. 2 let. b OAIE au cas d'espèce. En effet, on comprend par le raisonnement de l'autorité intimée qu'elle a considéré que la participation financière déterminante d'B.________ dans l'acquisition de la parcelle n° 553, de même que le prêt hypothécaire qui lui a été octroyé, étaient de nature à placer F.________ dans un rapport de dépendance particulière au sens de l'art. 1 al. 2 let. b OAIE.

bb) Comme l'a relevé l'autorité intimée, nombre de ses courriers et interpellations adressés sur une période de plus de deux ans à B.________, F.________ et G.________ sont restés sans réponse. Lors de l'audition d'B.________ du 14 avril 2024, celui-ci n'a en outre pas été en mesure de transmettre des informations concrètes et claires quant au financement de la parcelle n° 553 par son épouse, tandis que celle-ci était étudiante et sans revenus provenant d'une activité lucrative, ni quant à la cession gratuite de cette parcelle, sous réserve de la reprise de la dette hypothécaire, à la société C.________ SA appartenant à sa nouvelle compagne. F.________ et G.________ n'ont quant à elle jamais donné suite aux interpellations de l'autorité intimée, ni ne l'ont renseignée sur les circonstances relatives à leur acquisition respective de la parcelle n° 553. Dans ces conditions, l'autorité était fondée à retenir une violation de l'obligation de fournir des renseignements par les précités et de statuer à leur détriment sur la base des pièces du dossier et des déclarations récoltées, étant rappelé à cet égard que les déclarations générales qui contestent uniquement l'existence des conditions de l'assujettissement au régime d'autorisation n'ont aucune valeur probante.

cc) Dans sa réponse, l'autorité intimée a précisé s'être fondée sur les pièces du dossier pour retenir que F.________ ne disposait pas de revenus ni de fortune personnelle lui permettant d'acquérir la parcelle n° 553. Il s'agit notamment de la preuve du versement des fonds propres par B.________, provenant en partie de sa société H.________ Sàrl, et de l'acte authentique du 24 septembre 2013 relatif à l'octroi d'un prêt hypothécaire dont B.________ s'est reconnu seul débiteur.

Il est en outre à relever que l'autorité intimée a bien tenu compte des pièces relatives à la situation financière de G.________ et de sa société C.________ SA, à savoir notamment les comptes de la société, le registre des actionnaires de la société ainsi que les déclarations fiscales de la société et de G.________. Elle a toutefois considéré que ces pièces ne permettaient pas de déterminer que les moyens financiers nécessaires à l'acquisition de la parcelle n° 553 par C.________ SA ne provenaient pas d'une personne assujettie au régime d'autorisation de la LFAIE, respectivement d'établir avec certitude le caractère suisse de la société.

En particulier, les déclarations d'B.________ en lien avec ces acquisitions, de même que l'absence de renseignements fournis par F.________ et G.________, n'ont pas permis à l'autorité intimée de s'écarter de cette appréciation. Par conséquent, se fondant sur les pièces versées au dossier ainsi que les déclarations qu'elle a pu obtenir, l'autorité intimée n'a pas procédé à une constatation inexacte des faits en retenant que le caractère suisse d'C.________ SA n'était pas démontré à satisfaction et que les circonstances des deux acquisitions conféraient à B.________ une position analogue à celle d'un propriétaire au sens de la LFAIE.

dd) Les recourants se prévalent notamment de l'art. 14 de l'acte de vente du 19 décembre 2022 pour fonder le caractère suisse de la société C.________ SA. Or, le Tribunal fédéral a eu l'occasion de relever que, dans un acte public de transfert de propriété immobilière, la preuve complète visée à l'art. 18 al. 2 OAIE, selon lequel les titres authentiques font foi des faits qu’ils constatent dans la mesure où l’officier public y certifie qu’il a lui-même vérifié les faits et lorsque rien ne permet de mettre en doute leur exactitude (art. 9 CC), se limite aux éléments essentiels du contrat et aux éventuelles clauses accessoires pertinentes pour déterminer la volonté des parties; même si elle est contenue dans un acte public, une déclaration notariée qui ne se réfère pas à la volonté des parties, mais qui concerne d'autres faits et porte en particulier sur la question de l'assujettissement au régime d'autorisation, ne bénéficie donc pas de la force probante accrue conférée à l'acte public par l'art. 9 CC (ATF 113 Ib 289 consid. 4c et la référence).

L'autorité intimée n'a par conséquent pas commis d'arbitraire en considérant que cet article de l'acte de vente ne suffisait pas à établir qu'C.________ SA est une société suisse non soumise au régime d'autorisation de la LFAIE. Pour le surplus, et pour les mêmes raisons que celles exposées en lien avec la constatation inexacte des faits (supra consid. 4d/cc), l'autorité intimée n'a pas non plus versé dans l'arbitraire en considérant que le caractère suisse d'C.________ SA n'était pas établi sur la base des autres pièces du dossier.

ee) Partant, le grief des recourants est rejeté.

5. Les recourants ne contestent pas qu'aucune autorisation n'a été demandée pour les inscriptions qui font l'objet du litige. Ils soutiennent toutefois que la vente de la parcelle n° 553 ainsi que l'acte portant sur l'augmentation du capital et du montant de la cédule hypothécaire grevant cette parcelle, inscrits le 22 décembre 2022, ne sont pas soumis à l'octroi d'une autorisation de la Commission foncière II. Ils invoquent une violation des art. 2 et 4 al. 1 let. g LFAIE, considérant que la société C.________ SA, détenue par une titulaire d'un permis d'établissement en Suisse, est la seule débitrice des prêts hypothécaires octroyés pour l'acquisition de la parcelle n° 553 et que les garanties de ces prêts lui appartiennent entièrement.

L'autorité intimée fait valoir quant à elle que l'acquisition de la parcelle n° 553 par F.________ a été possible grâce à la participation financière déterminante d'B.________, de sorte que ce dernier a acquis une position analogue à celle d'un propriétaire au sens des art. 4 al. 1 let. g LFAIE et 1 al. 2 let. b OAIE. Elle retient en outre que les circonstances ayant entouré l'acquisition ultérieure de la parcelle n° 553 par C.________ SA n'étaient pas propres à modifier la réalité de la détention économique réelle de cette parcelle par B.________ et donc à constater une absence d'assujettissement à la LFAIE.

a) La LFAIE limite, à son art. 1^er, l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. Aux termes de l’art. 2 LFAIE, l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger est subordonnée à une autorisation de l’autorité cantonale compétente (al. 1). Des exceptions sont prévues (al. 2).

La notion d’acquisition d’immeubles comprend l’acquisition de droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d’un immeuble (art. 4 al. 1 let. g LFAIE). Selon l’art. 1 al. 2 OAIE, il s'agit notamment du "financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier" (let. b). En application de ces règles, il y a donc acquisition d’immeubles au sens de la LFAIE, condition objective de l’assujettissement, en cas de constitution d’un droit de gage immobilier (par exemple une cédule hypothécaire) pour couvrir des prêts, si le montant des crédits octroyés place le débiteur, le propriétaire, l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage, vu sa situation financière, dans un rapport de dépendance particulière à l’égard du créancier. La liste figurant à l'art. 1 al. 2 OAIE n'est pas exhaustive. Il n'est en outre pas nécessaire que les parties concernées contournent délibérément les règles de la LFAIE. A cet égard, seul est déterminant ce qui peut être obtenu économiquement grâce aux relations juridiques établies par les parties (TF 2C_854/2012 du 12 mars 2013 consid. 5.2).

Selon la jurisprudence, le financement de l’acquisition grâce à un crédit étranger, garanti par gage immobilier, ne tombe en principe pas sous le coup de l’art. 4 al. 1 let. g LFAIE, pour autant que le crédit reste dans une limite usuelle des deux tiers de la valeur vénale de l'immeuble (TF 2C_2019/2015 du 20 novembre 2015 consid. 7.5.3). Cette limite est dépassée lorsque le financement étranger est égal ou supérieur aux 80% de la valeur vénale de l’immeuble. Dans ce cas, le Tribunal fédéral considère que le créancier se voit octroyer une position similaire à celle d’un propriétaire au sens de l’art. 4 al. 1 let. g LFAIE (TF 2C_1093/2015 du 4 novembre 2016 consid. 3.3 et les références).

Par personnes à l'étranger, l'art. 5 al. 1 LFAIE entend notamment les ressortissants des autres Etats étrangers qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse (let. a^bis); l'art. 2 al. 3 OAIE précise qu'il s'agit des étrangers dépourvus d'une autorisation valable d'établissement au sens de l'art. 34 de la loi fédérale du 16 décembre 2005 sur les étrangers et l'intégration (LEI; RS 142.20). L'art. 5 al. 1 LFAIE considère également comme personnes à l'étranger les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité économique d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante (let. c); l'art. 6 al. 1 LFAIE précise qu'une personne à l’étranger a une position dominante lorsque, en raison de l’importance de sa participation financière, de l’étendue de son droit de vote ou pour d’autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d’autres personnes à l’étranger, une influence prépondérante sur l’administration ou la gestion.

b) En ce qui concerne la procédure d'autorisation, l'art. 17 al. 1 LFAIE prévoit que sitôt après la conclusion de l’acte juridique ou, à défaut d’un tel acte, sitôt après l’acquisition, toute personne dont l’assujettissement au régime de l’autorisation n’est pas d’emblée exclu doit requérir l’autorisation d’acquérir l’immeuble ou faire constater qu’elle n’est pas assujettie.

c) L'art. 26 LFAIE prévoit ce qui suit:

"¹ Les actes juridiques concernant une acquisition pour laquelle l’intéressé doit être au bénéfice d’une autorisation restent sans effets en l’absence d’autorisation passée en force.

² Ils sont nuls lorsque:

a. l’acquéreur exécute l’acte juridique sans demander une autorisation ou avant que celle-ci ne passe en force;

b. l’autorité a refusé l’autorisation ou l’a révoquée par une décision passée en force;

c. le conservateur du registre foncier ou le préposé au registre du commerce écarte la réquisition, sans que l’autorité de première instance ait préalablement refusé l’autorisation;

d. l’autorité chargée des enchères annule l’adjudication, sans que l’autorité de première instance ait préalablement refusé l’autorisation.

³ L’inefficacité et la nullité sont prises en considération d’office.

⁴ Elles ont les conséquences suivantes:

a. les prestations promises ne sont pas exigibles;

b. les prestations fournies peuvent être répétées dans le délai d’une année dès la connaissance du droit de répétition ou, en cas de procédure pénale, dès la clôture de cette procédure, mais au plus tard dans les dix ans qui suivent l’exécution de ces prestations;

c. l’action en cessation de l’état illicite est intentée d’office."

d) La Cour relève d'emblée que l'analyse de l'assujettissement à la LFAIE des actes relatifs à la parcelle n° 553 inscrits au registre foncier le 22 décembre 2022 ne peut se faire indépendamment de la même analyse concernant les actes inscrits le 11 novembre 2013, ces transactions étant intrinsèquement liées pour les raisons exposées ci-après.

aa) En ce qui concerne tout d'abord l'acquisition de la parcelle n° 553 par F.________, il ressort sans équivoque du dossier qu'elle a été possible grâce à la participation financière à tout le moins prépondérante d'B.________, époux de l'acquéreuse. En effet, celui-ci a fourni les fonds propres nécessaires, lesquels provenaient de la société H.________ Sàrl dont il était l'associé gérant unique. Le fait que le versement ait été effectué au nom de F.________ n'y change rien. En outre, le prêt hypothécaire en lien avec l'acquisition de la parcelle n° 553 a été octroyé sur la base des revenus d'B.________ et exclusivement à ce dernier, qui s'en est reconnu seul débiteur. A cela s'ajoute qu'entendu à ce sujet, B.________ n'a pas été en mesure de démontrer que F.________ ‑ qui était alors étudiante ‑ aurait disposé d'un revenu ou d'une fortune personnelle permettant sa participation financière à l'acquisition de la parcelle. F.________ quant à elle ne s'est jamais déterminée à ce sujet malgré les nombreuses interpellations de l'autorité intimée. Il est encore à relever que seul B.________ a comparu à l'acte de vente, en représentation de son épouse, ainsi qu'à l'acte de transformation et d'augmentation du gage immobilier portant sur la parcelle acquise, puis à l'acte de complément hypothécaire de la cédule de registre, agissant ainsi comme le véritable propriétaire de la parcelle n° 553.

Au surplus, la volonté d'éluder les règles de la LFAIE importe peu, de sorte que c'est en vain que le recourant 2 se prévaut de sa bonne foi et du fait que, ni l'Association des notaires vaudois, ni le notaire J.________, ni le registre foncier, n'ont formulé de remarque au sujet du versement effectué au nom de F.________.

Il y a donc lieu de retenir que, sans l'aide d'B.________, tant sous l'angle de l'argent directement investi par celui-ci que du point de vue de sa participation déterminante dans la relation contractuelle avec la banque pour l'octroi du prêt hypothécaire, F.________ n'aurait pas été en mesure d'acquérir seule la parcelle n° 553 (cf. cas similaire: TF 2C_1093/2015 précité, consid. 3.4). L'autorité intimée a donc retenu à juste titre que ces circonstances étaient propres à conférer à B.________ une position analogue à celle d'un propriétaire au sens des art. 4 al. 1 let. g LFAIE et 1 al. 2 let. b OAIE. En outre, en tant que ressortissant du Kosovo au bénéfice d'une autorisation de séjour en Suisse, B.________ doit être considéré comme une personne à l'étranger au sens de l'art. 5 al. 1 let. a^bis LFAIE, de sorte que l'acquisition de la parcelle n° 553 le 24 septembre 2013 était soumise au régime de l'autorisation prescrit par l'art. 2 LFAIE.

bb) La parcelle n° 553 a ensuite été acquise par C.________ SA, dont l'administratrice unique est la compagne d'B.________. Comme exposé précédemment, l'autorité intimée n'a pas été en mesure d'établir que les moyens financiers nécessaires au financement de l'acquisition de la parcelle n° 553 avaient été fournis par une personne non assujettie au régime de l'autorisation (consid. 4d/cc). Elle s'est en outre fondée sur les éléments suivants, à savoir que G.________ était l'associée gérante unique de plusieurs sociétés qui présentaient également un lien avec B.________, qu'C.________ SA détenait plusieurs biens immobiliers, que la cession de la parcelle n° 553 à C.________ SA était intervenue par la seule reprise de la dette hypothécaire dont B.________ était le débiteur et que la cession de la parcelle n° 553 à la société de G.________ était survenue quelques mois après l'ouverture de l'instruction au sujet du financement de l'acquisition de la parcelle n° 553 par F.________. Or, il y a lieu d'admettre que ces éléments plaident pour le maintien d'B.________ dans une position analogue à celle d'un propriétaire au sens de l'art. 4 al. 1 let. g LFAIE dans le cadre de la deuxième transaction concernant la parcelle n° 553.

Dans ces conditions et en l'absence de collaboration des parties concernées (cf. supra consid. 4d/bb), l'autorité intimée n'a à juste titre pas pu écarter l'hypothèse qu'une personne à l'étranger détenait une position dominante au sein d'C.________ SA ni retenir le caractère suisse de cette société.

Par conséquent, c'est à juste titre que l'autorité intimée a retenu que les circonstances de l'acquisition de la parcelle n° 553 par C.________ SA n'étaient pas de nature à modifier la réalité de la détention économique de cette parcelle par B.________, de sorte qu'elle est, de même que la constitution du gage y relatif, soumise au régime de l'autorisation de la LFAIE. Au demeurant, aucun motif d'exemption de l'art. 2 al. 2 LFAIE n'est réalisé, ce que les recourants ne soutiennent d'ailleurs pas.

cc) Partant, l'autorité intimée n'a pas violé les art. 2 et 4 al. 1 let. g LFAIE en considérant qu'B.________ avait une position analogue à celle du propriétaire dans le cadre des transferts de propriété de la parcelle n° 553, d'abord à F.________ puis à C.________ SA, ainsi que les actes hypothécaires y relatifs, qui étaient par conséquent assujettis au régime de l'autorisation de la LFAIE.

Le grief des recourants est par conséquent rejeté.

e) Il ressort de ce qui précède que l'assujettissement des transactions litigieuses au régime de l'autorisation n'était pas d'emblée exclu et qu'il ne pouvait au surplus pas bénéficier d'un motif d'exemption au régime de l'autorisation. Cette dernière n'a toutefois ni été requise ni octroyée, de sorte que l'autorité intimée a constaté à juste titre la nullité des actes de transfert de propriété et hypothécaires y relatifs. En outre, dans le cas présent, les deux transactions portant sur la parcelle n° 553 objet du litige étant intrinsèquement liées, la nullité de la première entraîne celle de la seconde, le vice n'ayant pas été réparé dans l'intervalle.

6. Sur le fond, la recourante 1 soutient que les chiffres 3 et 4 du dispositif de la décision attaquée violeraient l'art. 27 al. 3 LFAIE. Elle expose à l'appui de ce grief que la société C.________ SA aurait acquis la parcelle n° 553 de bonne foi.

Les recourants 2 et 3, qui contestent que le transfert de propriété de la parcelle n° 553 inscrit au registre foncier le 11 octobre 2013 soit assujetti au régime de l'autorisation prescrit par la LFAIE, soutiennent toutefois que, si l'inverse devait être retenu, l'action en cessation de l'état illicite prévue à l'art. 27 LFAIE serait en tout état de cause prescrite, subsidiairement, que l'action en rétablissement de l'état antérieur (art. 27 al. 3 LFAIE) ne pourrait être intentée dès lors que la parcelle n° 553 a été acquise par la société C.________ SA, laquelle serait habilitée à acquérir des immeubles en Suisse sans autorisation au sens de la LFAIE.

a) Comme exposé ci-avant, un acte juridique assujetti au régime de l'autorisation reste inefficace en l'absence d'autorisation et aussi longtemps que celle-ci n'est pas entrée en force (art. 26 al. 1 LFAIE). Il est frappé de nullité lorsque l'acquéreur l'exécute sans solliciter une autorisation ou avant que celle-ci ne passe en force (art. 26 al. 2 LFAIE). En cas de nullité, les prestations promises ne sont pas exigibles, mais les prestations fournies peuvent être répétées dans le délai d'une année (art. 26 al. 4 LFAIE). Si les parties n'agissent pas d'elles-mêmes, l'autorité cantonale habilitée à recourir ou l'Office fédéral de la justice peuvent notamment intenter une action en rétablissement de l'état antérieur (art. 27 LFAIE). A teneur de l'art. 27 al. 3 LFAIE, l'action en rétablissement de l'état antérieur ne peut plus être intentée lorsque les parties ont rétabli cet état ou qu'un tiers de bonne foi a acquis l'immeuble. Conformément à l'art. 27 al. 4 LFAIE, cette action doit être intentée dans l'année qui suit l'entrée en force d'une décision entraînant la nullité (let. a) ou, dans les autres cas, mais sous réserve de la suspension pendant une procédure administrative, dans les dix ans qui suivent l'acquisition (let. b).

b) En l'espèce, l'autorité intimée a rendu une décision constatant la nullité des actes de transfert de propriété et des actes hypothécaires concernant la parcelle n° 553. Toutefois, la question de savoir si l'action en cessation de l'état illicite au sens de l'art. 27 LFAIE peut encore être intentée ou si la prescription est acquise intéresse le seul juge civil, mais non le juge administratif appelé à statuer sur la légalité d'une autorisation ou d'un refus d'autorisation (TF 2A_416/2002 du 21 mai 2003 consid. 8; ATF 110 Ib 105 consid. 3a). En tout état de cause, l'autorité intimée n'est pas habilitée à intenter l'action prévue à l'art. 27 LFAIE, laquelle ne peut intervenir qu'après l'entrée en force d'une décision constatant la nullité d'un acte juridique au sens de l'art. 26 LFAIE.

Partant, mal fondé, le grief de violation de l'art. 27 al. 3 LFAIE soulevé par les recourants est rejeté.

7. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Les frais du présent arrêt sont mis à la charge des recourants qui succombent (art. 49 LPA-VD), solidairement entre eux. L'allocation de dépens n'entre pas en considération (art. 55 LPA-VD a contrario).

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. La décision de la Commission foncière, section II, du 8 novembre 2024 est confirmée.

III. Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

IV. Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 1^er avril 2026

La présidente: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.