TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 23 janvier 2026
Composition	M. Alain Thévenaz, président; Mme Silvia Uehlinger et M. Jean-Etienne Ducret, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.

 

Recourant

A.________, à ********,

  

Autorité intimée

Commission foncière rurale (CFR), à Lausanne.

  

 

Objet	droit foncier rural
	Recours A.________ c/ décision de la Commission foncière rurale, Section I, du 16 juin 2025 (refus de constater la non-soumission à la LDFR d'un futur lot de PPE à constituer sur la parcelle n° 238 de Gilly)

 

Vu les faits suivants:

A.                     A.________ est vigneron-encaveur à Gilly. Il exploite, au travers d'une société anonyme, le domaine de B.________. Il est propriétaire des parcelles n^os 1520, 1568 et 1608 (Aubonne), 235, 238, 243-4, 243-5, 243-6, 243-7, 243-8, 243-9, 243-10, 243-11, 289, 367, 476, 623, 734-1, 734-2, 734-3 et 734-4 (Gilly), 474 et 483 (Perroy) et 771 (Rolle) du registre foncier. Il est en outre copropriétaire, respectivement propriétaire en main commune, des parcelles n^os 438 (Féchy), 148 et 150 (Moudon).

D'une surface de 1'289 m², la parcelle n^o 238 (Gilly) supporte un bâtiment (ECA n^o 44), comprenant une habitation et un rural, et un local technique (ECA n^o 614): il s'agit du centre de l'exploitation d'A.________. Le bâtiment ECA n^o 44 fait partie du noyau villageois de Gilly. Il comprend la maison de l'exploitant, ainsi que, dans sa partie attenante, un studio et des dortoirs. Le rural abrite des caves, une salle de dégustation et des entrepôts. La maison de l'exploitant comprend huit chambres, trois salles de bain, une cuisine, un salon et un WC/lavabo. Une piscine est aménagée dans le jardin de la parcelle n^o 238.

La parcelle n^o 238 est affectée en zone centrale 15 LAT selon le plan d'affectation communal (PACom) de la commune de Gilly, adopté par le Conseil communal le 28 juin 2022, approuvé par le Département des institutions, du territoire et du sport le 12 juillet 2023, et entré en vigueur le 10 mai 2024.

B.                     Le 15 avril 2025, A.________ a déposé par l'intermédiaire de son notaire, auprès de la Commission foncière rurale (CFR), une requête intitulée "Demande de constatation selon article 84 LDFR", formulée de la manière suivante:

"[…] Dans un proche avenir, A.________ a l'intention de transférer à son fils C.________ l'exploitation du domaine viticole ainsi que la propriété des parcelles exploitables. A.________ souhaite toutefois rester propriétaire des parcelles ne faisant pas partie de son entreprise agricole.

Dans cette perspective, A.________ souhaite dans l'immédiat constituer une propriété par étages sur la parcelle 238 de Gilly, afin de constituer deux lots, savoir:

-       Le lot 1 de propriété par étage en nature de logements et de locaux commerciaux (c'est-à-dire de locaux affectés à l'exploitation agricole);

-       Le lot 2 de propriété par étage en nature d'appartement.

[…]

Il ressort du rapport établi au mois de juin 2023 par D.________ […] que l'entreprise agricole de M. A.________ a besoin uniquement du logement de l'exploitant […].

En d'autres termes, le futur lot 2 n'est pas nécessaire à l'exploitation agricole de M. A.________, n'a aucune affectation agricole et ne fait pas partie d'une entreprise agricole au sens de l'article 7 de la loi sur le droit foncier rural (LDFR), si bien que ce futur lot de propriété par étage n'entre pas dans le champ d'application de la LDFR.

Au vu de ce qui précède, j'invite donc votre Commission à constater que le futur lot 2 n'entre pas dans le champ d'application de la LDFR en application de l'article 84 LDFR."

Le rapport mentionné dans la requête désigne une expertise privée, établie le 19 juin 2023 par le bureau fiduciaire et d'ingénieurs-conseils D.________, pour l'analyse du besoin en unités de logement (UL) du domaine viticole d'A.________. On en extrait ce qui suit:

"2. Description des biens-fonds

[…]

2.1 Les bâtiments

Parcelle n^o 238 RF de Gilly

Habitation et rural – ECA 44

La parcelle RF n^o 238 est située au village et comprend la maison de l'exploitant, un studio et des dortoirs pour la main-d'œuvre saisonnière. Le rural comprend des caves, une salle de dégustation et des entrepôts. C'est le centre d'exploitation, où l'on vinifie et commercialise le vin.

La maison de l'exploitant comprend 8 chambres, 3 salles de bains, 1 cuisine, 1 salon et 1 WC/lavabo. […]

Le bâtiment attenant (également ECA 44) comprend un studio de 1 chambre, 1 cuisine et une salle de bains, ainsi que des dortoirs de 3 chambres, 1 cuisine/réfectoire commune, 1 salle de bains et 1 WC/lavabo. Ces logements n'ont pas été visités. Ils sont utilisés pour la main d'œuvre du domaine. M. A.________ souhaiterait y aménager son appartement (après la remise) à la place du studio et des dortoirs. La valeur de rendement tient compte de l'état actuel du bâtiment, soit comme logements pour employés.

Le rural comporte plusieurs parties: une 1^ère cuverie avec les cuves en inox, une 2^ème avec les cuves en acier (achetées en 1983), une ancienne cave avec des barriques, une pièce avec le pressoir et plusieurs dépôts. Toutes les caves sont climatisées. Les dégustations se déroulent dans une belle salle décorée et agencée d'une cuisine. […]

2.2 Les vignes

[…]

2.3 Les prés-champs

[…]

2.4 Arbres à hautes tiges

[…]

2.5 Les forêts

[…]

3 Analyse des besoins en logements

3.1 Calcul des UMOS

[…]

L'article 3 de l'OTerm définit le calcul de l'unité de main-d'œuvre standard (UMOS) qui sert à mesurer la taille d'une exploitation au moyen de facteurs standardisés basés sur des données d'économie du travail. […]

Pour l'exploitation d'A.________, le nombre d'UMOS est le suivant:

[tableau indiquant un total UMOS de 2,63]

3.2 Logements disponibles

Selon le guide fédéral pour l'estimation de la valeur de rendement agricole de 2018, les logements offrent les unités de logements suivants:

[tableau indiquant un total des UL disponibles de 20,7]

[…]

3.3 Nombre de logements nécessaires

En automne 2018, la Commission foncière a adopté une nouvelle méthode pour calculer le nombre de logements nécessaires à l'exploitation. Le calcul se base sur le rapport d'analyse "Fixation de nouvelles règles et méthodologie pour l'analyse des demandes d'autorisation de soustraction de logement d'une entreprise agricole", édité le 13 août 2018.

[Tableau indiquant le quota d'UL à conserver en fonction du nombre d'UMOS]

Le quota d'UL à conserver est de 14.7 UL (2.63 UMOS).

Le nombre de logements à conserver est défini comme suit (extrait du document original).

Domaine avec culture spéciale:

Petit et moyen domaine (< 5 UMOS)

Deux logements, pour autant que la capacité en UL du second des logements soit majoritairement incluse dans le quota ci-dessus et les logements simples pour le personnel temporaire.

Dans notre cas, l'appartement de l'exploitant suffit, car les 2 autres logements ne seraient pas majoritairement inclus dans les 14,7 UL.

4. Synthèse

Compte tenu de ce qui précède et en application du barème admis par la Commission foncière rurale, l'entreprise agricole de M. A.________ a besoin uniquement du logement de l'exploitant."

Le 13 mai 2025, D.________ a apporté, dans le cadre de la requête d'A.________ les éléments complémentaires d'analyse suivants:

"Ledit rapport mentionne l'existence d'un logement (ECA n^o 44) comprenant un studio de 1 chambre, 1 cuisine et une salle de bains, ainsi que des dortoirs de 3 chambres, 1 cuisine/réfectoire commune, 1 salle de bains et 1 WC/lavabo. Nous n'avons pas visité ces locaux, mais selon les informations reçues, ils ne sont plus utilisés pour du personnel.

En effet, l'ensemble des travaux viticoles nécessaires à l'entretien et à la production sur le domaine sont entièrement mécanisables, et ce depuis plus de dix ans. Cela inclut les opérations telles que l'effeuillage, les traitements phytosanitaires et les vendanges. Seul l'ébourgeonnage continue d'être effectué manuellement. Pour cette tâche, le vigneron fait appel à environ cinq employés temporaires pendant une période de 1,5 à 2 mois par an. Ces travailleurs saisonniers ne sont pas logés sur le domaine.

L'exploitation est de nature familiale, assurée principalement par M. A.________, son épouse et leur fils. Deux employés sont engagés à l'année. L'un réside à Lausanne, et le second loue un appartement de 1.5 pièces à proximité immédiate du domaine. A cela s'ajoute un collaborateur commercial, domicilié en France, qui n'a pas besoin de logement sur place.

Compte tenu de cette organisation stable et adaptée, la présence de logements pour le personnel sur l'exploitation ne s'avère donc ni justifiée ni indispensable au bon fonctionnement du domaine."

Par décision prise lors de sa séance du 16 mai 2025, adressée le 16 juin 2025 au notaire d'A.________, la CFR a rejeté la requête tendant à faire constater que le futur lot n^o 2 de la PPE à constituer sur la parcelle n^o 238 n'est pas soumis à la LDFR. La CFR a en substance considéré que la constitution du lot n^o 2 aurait pour conséquence de soustraire à l'entreprise agricole du requérant le second logement de celle-ci (constitué du studio et des dortoirs de la partie attenante du bâtiment ECA n^o 44).

C.                     Agissant le 14 août 2025 par la voie du recours de droit administratif, A.________ demande à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal de réformer la décision de la CFR en ce sens qu'il soit constaté que le futur lot n^o 2 de la PPE à constituer sur sa parcelle n^o 238 n'est pas soumis à la LDFR. Le recourant conteste la méthode appliquée par la CFR pour déterminer les logements nécessaires à une entreprise agricole, celle-ci ne reposant sur aucune base légale. Il prétend que dans son cas, le seul logement de l'exploitant (le futur lot n^o 1), qui comprend 14 UL, est suffisant pour l'exploitation: un second logement n'est pas nécessaire. Le recourant relève à cet égard que le studio et les dortoirs destinés à la main d'œuvre saisonnière ne sont plus utilisés à cette fin depuis vingt ans.

Dans sa réponse du 15 septembre 2025, la CFR demande la confirmation de sa décision.

Le recourant a répliqué le 30 septembre 2025 en maintenant ses conclusions.

Le 13 octobre 2025, la CFR s'est déterminée sur la réplique, en confirmant ses conclusions.

Le 9 décembre 2025, le recourant a produit un pacte successoral instrumenté le 8 décembre 2025, prévoyant notamment que si une PPE est constituée sur la parcelle n^o 238 de Gilly, le lot revenant à A.________ serait attribué à son décès à son fils C.________, à qui il envisage de remettre prochainement son domaine. Par courrier du 22 décembre 2025, la CFR a demandé de pouvoir se déterminer à la suite de la dernière écriture du recourant.

Considérant en droit:

1.                      La décision attaquée a été rendue en application de l'art. 84 de la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) qui dispose que "celui qui y a un intérêt légitime peut en particulier faire constater par l'autorité compétente en matière d'autorisation si une entreprise ou un immeuble agricole est soumis à l'interdiction de partage matériel, à l'interdiction de morcellement, à la procédure d'autorisation ou au régime de la charge maximale" (let. a). Une telle décision en constatation peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal cantonal, selon les art. 92 ss de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Il s'agit de la voie de recours prévue par l'art. 88 LDFR (CDAP FO.2021.0013 du 30 juin 2022 consid. 1). Le recours respecte les formes prescrites par la loi (art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD) et il a été formé dans le délai légal (art. 95 LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière.

2.                      Le recourant conteste le refus de la CFR de constater que le lot n^o 2 de la PPE à constituer sur la parcelle de base n^o 238 n'est pas soumis à la LDFR.

a) aa) La LDFR s'applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole qui sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de l'art. 15 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), et dont l'utilisation agricole est licite (art. 2 al. 1 LDFR). En présence d'une entreprise agricole, le régime de la LDFR s'étend également aux immeubles et parties d'immeubles comprenant des bâtiments et installations agricoles situés dans une zone à bâtir (art. 2 al. 2 let. a LDFR; cf. Yves Donzallaz, Pratique et jurisprudence de droit foncier rural [1994-1998], Sion 1999, ch. 20). Par entreprise agricole, on entend une unité composée d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles qui sert de base à la production agricole et qui exige, dans les conditions d'exploitation usuelles dans le pays, au moins une unité de main-d'œuvre standard (UMOS) (art. 7 al. 1 1^ère phr. LDFR).

Les dispositions de la LDFR ne permettent pas de déterminer dans quelle mesure une entreprise agricole doit disposer d'un logement (Streit, Das Wohnhaus bei der Ertragswertschätzung, in: Blätter für Agrarrecht [BlAR] 2018, p. 113 ss, ch. 2.3). Selon l'art. 34 al. 3 de l'ordonnance sur l'aménagement du territoire (OAT; RS 700.1), les constructions qui servent au logement indispensable à l'entreprise agricole sont conformes à l'affectation de la zone, y compris le logement destiné à la génération qui prend sa retraite (cf. Ruch/Muggli, in: Aemisegger et al. [éd.], Commentaire pratique LAT: Construire hors zone à bâtir, Genève/Zurich/Bâle 2017, n^o 54 ad art. 16a LAT). Les habitations ne sont considérées comme des bâtiments agricoles que si elles font partie d'une entreprise, tant à l'extérieur qu'à l'intérieur de la zone à bâtir. Elles font alors partie de l'unité composée d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles au sens de l'art. 7 al. 1 LDFR (Hofer, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2^ème éd., Brugg 2011, n^o 21 ad art. 6). Les parties non agricoles les plus courantes dans les entreprises sont les logements qui excèdent les besoins de la famille de l'exploitant – y compris de la génération qui prend sa retraite et les éventuels employés. Si elles sont situées sur des immeubles indépendants, elles constituent des éléments patrimoniaux non agricoles qui ne sont pas soumis à la LDFR (Hofer, op. cit., n^o 138 ad art. 7 LDFR). Sur des immeubles qui n'appartiennent pas à une entreprise, les habitations ne peuvent pas non plus être qualifiées d'agricoles, même si un agriculteur ou un employé agricole y habite (Hofer, op. cit., n^o 21 ad art. 6 LDFR).

bb) L'art. 58 al. 1 LDFR dispose qu'aucun immeuble ou partie d'immeuble ne peut être soustrait à une entreprise agricole (interdiction de partage matériel). L'art. 60 LDFR énumère exhaustivement les exceptions que l'autorité cantonale peut permettre à cette interdiction: c'est notamment le cas lorsque l'entreprise ou l'immeuble agricole est divisé en une partie qui relève du champ d'application de la LDFR et en une autre qui n'en relève pas (al. 1 let. a). Pour apprécier si un immeuble peut être libéré du champ d'application de la LDFR, il faut se baser sur les conditions objectives du cas d'espèce. Sont déterminants les besoins d'une exploitation familiale ordinaire (extrait de l'arrêt non publié du Tribunal fédéral du 4 septembre 1995, in: Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht [ZBGR] 1997, pp. 178 ss). Ce n'est pas la surface habitable qui est déterminante, mais le nombre d'unités de logement (UL) (Streit, op. cit., ch. 2.3). Le préjudice économique que pourrait subir un propriétaire du fait du maintien d'un immeuble sous le régime de la LDFR ne saurait influer sur la détermination du champ d'application de cette loi, même si le but de celle-ci n'est pas de porter atteinte aux droits des propriétaires non exploitants, mais de protéger les agriculteurs (Donzallaz, op. cit., ch. 347).

La CFR a appliqué, pour déterminer les logements nécessaires à une entreprise agricole au sens de l'art. 7 LDFR, une méthode proposée par l'expert Daniel Millioud, mandaté pour développer, à la suite de l'introduction, le 1^er avril 2018, de la nouvelle version du Guide fédéral d'estimation pour la valeur de rendement agricole (GFE), des critères fondés sur la mesure exprimée en UMOS et un échelonnement selon la grandeur et le type d'exploitation. Dans son rapport d'analyse du 13 août 2018, l'expert a soumis à la CFR les correspondances suivantes, élaborées sur la base des règles de l'ancien GFE (de 2004) adaptées au système des UMOS:

"Nombre d'UMOS:           Quota d'UL à conserver

1.0 – 1.4                         12.2

1.5 – 1.9                         13.4

2.0 – 2.4                         14.1

2.5 – 2.9                         14.7

3.0 – 3.9                         15.6

4.0 – 4.9                         16.4

> 5.0 UMOS                    + 0.7 UL / UMOS"

L'expert préconise la conservation, pour les petits et moyens domaines (jusqu'à 5 UMOS) avec cultures spéciales, de deux logements, pour autant que la capacité en UL du second logement soit majoritairement incluse dans le quota ci-dessus et des logements simples pour le personnel temporaire.

b) Dans le cas présent, la demande de constatation de non-assujettissement de l'éventuel futur lot de PPE n^o 2 présente la particularité de concerner un immeuble agricole situé en zone à bâtir, la parcelle n^o 238 se trouvant au cœur du village de Gilly. Il n'est pas contesté que cet immeuble, qui abrite le centre d'exploitation du recourant, fait partie de l'unité composée des immeubles, bâtiments et installations constituant son entreprise agricole au sens de l'art. 7 LDFR. Bien qu'établie en zone à bâtir, la parcelle n^o 238 demeure ainsi soumise au régime de la LDFR.

Le bâtiment ECA n^o 44 constitue le centre d'exploitation de l'entreprise agricole du recourant. Il comprend notamment son logement, ainsi qu'un studio et des dortoirs situés dans une partie attenante. Le recourant souhaite aménager dans ces locaux un logement destiné à lui-même et à son épouse, une fois qu'il aura transmis l'exploitation à son fils. Ce "second logement" – le logement principal étant celui de l'exploitant (lot n^o 238-1) – correspond au lot n^o 238-2 de la PPE que le recourant entend constituer sur la parcelle de base n^o 238.

La CFR a été saisie d'une demande en constatation, fondée sur l'art. 84 LDFR, du non-assujettissement au droit foncier rural d'un éventuel lot de PPE à constituer ultérieurement sur la parcelle n^o 238 de Gilly. Comme cela résulte de ce qui précède, cette parcelle fait actuellement intégralement partie de l'entreprise du recourant. Le simple fait de modifier le statut juridique de ce bien-fonds au regard des droits réels, en constituant une PPE, ne saurait à lui seul permettre de considérer qu'une partie de cette parcelle ne ferait plus partie de l'entreprise agricole. Pour pouvoir parvenir éventuellement à ce résultat, une requête de partage matériel devrait être présentée à la CFR et cette requête devrait être examinée au regard des exceptions possibles énumérées à l'art. 60 LDFR. Le procédé choisi par le recourant revient à essayer de contourner les règles relatives à l'interdiction du partage matériel.

La CFR n'a ainsi pas violé le droit en rejetant la requête du recourant.

3.                      Le considérant qui précède conduit au rejet du recours, mal fondé. Cela entraîne la confirmation de la décision attaquée, sans qu'il soit nécessaire de recueillir encore des déterminations complémentaires de la part de l'autorité intimée. Un émolument judiciaire est mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 49 LPA-VD). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens (art. 55 LPA-VD).

 

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision rendue le 16 juin 2025 (séance du 16 mai 2025) par la Commission foncière rurale est confirmée.

III.                    Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge du recourant A.________.

IV.                    Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 23 janvier 2026

 

Le président:                                                                                            Le greffier:          


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure, ainsi qu'à l'Office fédéral de l'agriculture (OFAG).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.