canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- ARRET DU 9 MARS 1992 -

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sur le recours interjeté par X.________ et consorts, représentés par Me Jacques Micheli, avocat à Lausanne

contre

la décision du 20 décembre 1991 de la Commission de conciliation en matière de baux à loyers du district de Morges (refus d'entrer en matière et transmission du dossier au Service cantonal du logement).

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM.       J.-C. de Haller, président
                A. Schneebeli, assesseur
                C. Jaques, assesseur

Greffier : Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt

constate en fait :

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A. Le 3 décembre 1991, sept locataires de l'immeuble appartenant à la SI Y.________ SA sis au chemin de ********, à ********, représentés par l'avocat Jacques Micheli, ont demandé à la Commission de conciliation en matière de baux à loyers du district de Morges de fixer une audience de conciliation sur une action en contestation d'une augmentation de loyers notififiée le 13 novembre 1991 et devant entrer en vigueur le 1er janvier 1992.

B. Dans sa séance du 20 décembre 1991, la Commission de conciliation a décidé de ne pas entrer en matière et de transmettre le dossier au Service du logement. Elle a notifié cette décision le 6 janvier 1992, avec avis qu'elle deviendrait définitive dans les trente jours suivant sauf ouverture d'une action judiciaire selon les formes légales.

Cette décision est fondée sur le fait que les logements concernés ont bénéficié de mesures d'encouragement prises par les pouvoirs publics et que leur loyer est soumis à un contrôle officiel, ce qui exclut les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs (art. 253 b ch. 3 CO).

C. Le 9 janvier 1991, les locataires requérants ont demandé à la Commission de reconsidérer sa position, en attirant l'attention de la Commission sur le fait que leur contestation des loyers était fondée sur un prix d'achat manifestement exagéré, conformément à l'art. 269 CO, applicable par renvoi de l'art. 2 al. 2 de l'Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux commerciaux (OBLF, ROLF 1990 I 835). Les requérants ont demandé à la Commission de conciliation de transmettre le dossier au Tribunal administratif, si elle n'entendait pas entrer en matière, leur démarche devant être alors interprétée comme un recours auprès de cette autorité. Cette transmission a eu lieu le 13 janvier 1992.

D. Par lettre du 23 janvier 1992, le Service cantonal du logement a informé les parties et les autorités concernées qu'il suspendait l'examen du dossier jusqu'à droit connu sur le sort du recours pendant devant le Tribunal administratif.

E. Interpellées par le juge instructeur (avis du 29 janvier 1992), les parties se sont déterminées. La société propriétaire a conclut au rejet du recours (lettres des 31 janvier et 18 février 1992) alors que les recourants confirmaient leurs conclusions tendant au renvoi du dossier à la Commission en vue de la convocation d'une audience de conciliation (lettre du 14 février 1992).

F. Le Tribunal a tenu séance le 5 mars 1992 pour statuer sur la question de sa compétence, comme les parties en ont été informées.

et considère en droit :

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1. Conformément à l'art. 4 al. 1 LJPA, le Tribunal administratif connaît de tous les recours contre les décisions administratives cantonales ou communales lorsqu'aucune autre autorité n'est expressément désignée par la loi pour en connaître. La loi précise également qu'il n'y a pas de recours au Tribunal administratif lorsque l'autorité statue définitivement (art. 4 al. 2 in fine LJPA). Le Tribunal administratif doit vérifier d'office sa compétence et transmettre à l'autorité compétente les causes qui lui échappent (art. 6 al. 1 LJPA).

2. A forme de l'art. 1 al. 1 de la loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux, une compétence exclusive est attribuée à cette autorité pour tout litige entre propriétaire et locataire relatif au contrat de bail à loyer portant sur une chose mobilière. Conformément à l'art. 20 de cette loi (introduit par le novelle du 5 décembre 1990), la Commission transmet d'office à l'autorité compétente les requêtes portant sur une contestation d'un loyer fixé par une autorité ou soumise à un contrôle officiel (art. 253 b al. 3 CO), et elle doit en aviser expressément les parties en leur indiquant la possibilité de porter la cause devant le Tribunal des baux (art. 21 al. 3). Sa décision devient définitive si cette autorité n'est pas saisie dans le délai légal.

3. Il n'est pas contesté par les parties que l'immeuble de la SI Y.________ SA est une habitation ayant été l'objet de mesures d'encouragement et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, à forme de l'art. 253 b al. 3 CO. Les recourants soutiennent en revanche que cette circonstance n'exclut pas que les locataires puissent contester une hausse de loyer en application de l'art. 269 CO, c'est à dire en invoquant notamment un prix d'achat manifestement exagéré. Cette question ne relève à l'évidence pas du contentieux administratif et il n'appartient pas au Tribunal d'en connaître conformément aux règles attributives de compétence rappelées ci-dessus, et qui consacre l'exclusivité du Tribunal des baux.

4. Il en va de même du point de savoir si c'est à juste titre que la Commission de conciliation a refusé d'examiner ce litige et transmis directement la cause à l'Office du logement. La loi impose aux intéressés d'agir dans cette hypothèse directement devant le Tribunal des baux. Il n'est donc pas nécessaire en l'espèce de trancher la question de la nature, administrative ou non, de la décision de désaisissement de la Commission préfectorale de conciliation. Il suffit de constater qu'une autre autorité est expressément désignée par la loi pour en connaître (art. 4 al. 1 LJPA), et il appartient donc clairement au Tribunal des baux de se saisir du litige pour décider s'il doit entrer en matière sur les moyens invoqués par les recourants.

5. Dans ces conditions, le Tribunal de céans n'est pas compétent, et il lui incombe de transmettre le dossier à l'autorité judiciaire prévue par la loi (art. 6 al. 1 LJPA). Conformément à l'art 55 LJPA, le présent arrêt est pris sans frais. Il n'est pas alloué de dépens.

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

I. Décline sa compétence;

II. Transmet la cause en l'état au Tribunal des baux;

III. Dit que le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens.

Lausanne, le 9 mars 1992/jb

Au nom du Tribunal administratif :

Le président : Le greffier :

Le présent arrêt est notifié :

- à Me Jacques Micheli pour le recourant, place Pépinet 4, 1002 Lausanne, sous pli recommandé;

- à Me Bernard Geller pour la SI Y.________ SA, ch. de Primerose 2, 1001 Lausanne, sous pli recommandé;

- au Tribunal des Baux du Canton de Vaud (dossier en annexe), rue St-Martin 26, 1014 Lausanne, sous pli recommandé;

- au Tribunal cantonal, route du Signal 8, 1014 Lausanne;

- au Service cantonal du logement, rue Caroline 11 bis, 1014 Lausanne;

- à la Préfecture du district de Morges, place du Port, 1110 Morges.