TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 24 avril 2015
Composition	Mme Danièle Revey, présidente; MM. Cédric Stucker et Marc-Etienne Pache, assesseurs; M. Félicien Frossard, greffier.

 

Recourant

X.________, à 1********,

  

Autorité intimée

Chambre des notaires, p. a. Service juridique et législatif,

  

Tiers intéressé

Y.________, notaire, à 2********,

  

 

Objet	Divers
	Recours X.________ c/ décision de la Chambre des notaires du 19 août 2014 classant sans suite sa dénonciation du 31 janvier 2013

 

Vu les faits suivants

A.                                X.________ était propriétaire de la parcelle n°******** du cadastre de la Commune de 3******** jusqu'au 9 janvier 2013, date à laquelle ce bien-fonds a été acquis par la société Z.________ SA. D'une surface de 29'138 m², la parcelle supporte le château A.________, monument classé d’importance nationale à l’inventaire des monuments historiques. La protection de cet ouvrage fait l’objet d’une mention au registre foncier relative à la protection des monuments et des sites (ID ********).

B.                               Par acte du 22 février 2012 passé devant la notaire Y.________, X.________ a conclu avec B.________, représentée par son époux C.________, une "vente à terme conditionnelle emption cessible" ayant pour objet le Château A.________. L'acheteuse acquérait "pour elle ou pour son/ses nommable(s), d'ores et déjà désigné en la société en formation 'D.________ SA' et/ou toutes filiales du Groupe 'E.________ SA', à 4********". Arrêté globalement à onze millions de francs, le prix de vente devait avoir été intégralement payé d'ici à l'exécution de l’acte, soit au plus tard le 31 juillet 2012 (pts 2.1, 2.5 et 2.7 de l'acte). L’échéance du droit d’emption a quant à elle été fixée au 31 août 2012 (ch. II de l'acte). Les parties ont renoncé réciproquement à demander toute garantie quant au paiement du prix de vente, sous réserve d’une garantie bancaire. L’exécution de l’acte de vente était ainsi conditionnée pour l’acheteuse à la production, jusqu'au 10 mars 2012, "d’une garantie bancaire sous forme d’attestation de déclaration de nantissement de compte d’instruments financiers d’un portefeuille de titres cotés sur 'Nyse Euronext' à hauteur de trois millions cinq cent mille francs (CHF 3'500'000.--), équivalent en euro au cours de ce jour, émise par la 'F.________', en France, en faveur du notaire Y.________." Pour le vendeur, l’exécution de l’acte de vente était soumise à l’obtention du consentement valant renonciation au droit de préemption légal de l’Etat sur les fonds et immeubles classés, droit découlant de l’art. 45 de la loi vaudoise du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS; RSV 450.11) (pt 2.6 de l'acte).

Dans le détail, les parties ont convenu de régler la problématique liée à l’exercice du droit de préemption légal de l’Etat sur le bien immobilier objet de la vente de la manière suivante:

" 2.8 Droit de préemption légal

En raison du droit de 'préemption' conféré à l’Etat, en vertu [de l'art. 45 LPNMS], le notaire soussigné reçoit mandat des parties de communiquer au Conseil d’Etat, par lettre signature, une copie conforme du présent acte.

Il attirera son attention sur le fait qu’il dispose d’un délai de:

- trois mois courant dès la date d’envoi de l’avis, le cachet postal faisant foi, pour faire valoir son droit de préemption et accepter de se substituer à l’acheteuse. L’absence de réponse équivaudra à un refus d’exercer son droit de préemption.

L’Etat devra alors manifester son intérêt et se présenter en l’Etude du notaire Y.________ soussigné, pour signer, dans les trente jours, la déclaration de reprise des engagements de B.________, dont il sera alors tenu de son exécution, conformément aux modalités du présent acte."

Les parties ont également convenu de dispositions spécifiques en ce qui concerne la libération des locaux, que l’on reproduit en partie ci-après:

" 3.2.2 Baux, revenu locatif, contrat de gérance et déclarations

a) Compte tenu de la diversité des baux à loyer existants et autres domiciliations, repris par l’acheteuse, et des incertitudes juridiques quant à leur terme et leur validité, les parties conviennent de renoncer à tout état locatif, afin de constater au jour d’entrée en jouissance de l’occupation de l’immeuble.

Si l’immeuble n’était pas libéré d’occupation à l’exécution des présentes, les parties conviendront d’un commun accord des mesures financières à prendre à la charge du vendeur au prorata et à la localisation des surfaces occupées.

[…] "

Les parties ont encore prévu, toujours dans l'acte de vente à terme, une clause pénale et conventionnelle:

" 4.3 Clause pénale et conventionnelle

Si au terme du trente et un juillet deux mille douze et les conditions réservées au point deux point six (2.6) ci-dessous réalisées, l’une ou l’autre des parties ne veut pas ou ne peut pas s’exécuter, la partie non défaillante pourra:

-     ou bien demander par voie judiciaire l’exécution du contrat avec paiement de tous dommages-intérêts;

-          ou bien renoncer à son exécution en se départissant de celui-ci et exiger de la partie défaillante à titre de clause pénale et conventionnelle, une somme égale à deux millions huit cent mille francs (CHF 2’8000'000.--).

[…] "

C.                               Le lendemain, soit le 23 février 2012, C.________ a informé la F.________, qu'il constituait au nom de Y.________ un nantissement destiné à garantir 3'000'000 euros, c’est-à-dire l'équivalent en euros au cours du jour de 3'500'000 frs, formé par 345'622 actions du G.________ Group.

B.________ a ensuite remis une "attestation de nantissement de compte-titres financier" établie le 8 mars 2012 par la F.________, certifiant qu'à la date de ladite attestation, le compte-titres financier ouvert au nom de C.________, nanti au profit de Y.________ suivant la déclaration de nantissement du 23 février 2012, comprenait 345'622 actions du G.________ Group.

D.                               Par courrier du 16 mars 2012, Y.________ a informé l’Etat de Vaud, par l’intermédiaire du Service Immeubles, Patrimoine et Logistique (ci-après: SIPAL) de la vente à terme de l’objet immobilier en cause et l’a prié de faire savoir, dans un délai de trois mois, s’il entendait se porter acquéreur de la parcelle n°******** au prix de onze millions de francs. En cas de désintérêt, elle priait les services de l’Etat de signer une attestation valant renonciation à exercer le droit de préemption légal, tout en précisant qu’une absence de réponse dans le délai imparti équivaudrait à un refus d’exercer ledit droit.

Par courrier du 4 avril 2012 adressé à la notaire, le SIPAL a requis la production de divers documents, relatifs en particulier à la situation de l’acheteuse, ainsi qu'à celle des sociétés bénéficiaires de la cession d'emption (D.________ SA en formation et toutes filiales du Groupe E.________ SA), en indiquant que les démarches nécessaires pour la bonne suite de cette affaire seraient effectuées à réception des pièces demandées.

E.                               Par courriel du 6 juillet 2012, X.________ a indiqué à la notaire Y.________ qu’il souhaitait apporter, en accord avec le représentant de l’acheteuse, diverses modifications au contrat de vente. A ce propos, il a notamment indiqué:

" […] je donne mon accord de principe pour racheter 1/5 du château pour quatre millions de francs dont deux millions de francs de fonds propres et cela dans le cadre de la PPE qui sera créée suite à la vente.

Nous envisagerions également un décalage de l’acte en rapport avec la libération des locataires. Après discussion avec ma famille, je pense toutefois qu’il vaudrait mieux garder la date du 31 juillet. Dans le cas contraire, nous pourrons imaginer un texte de cette nature: "La vente est repoussée au plus tard le 15 novembre 2012 et dans tous les cas dans les quinze jours suivant la requête du vendeur auprès de vous (Me Y.________) mais bien entendu après le 31 juillet. 

Enfin, pour faciliter certains aspects de la transaction, Monsieur C.________ rachète une cédule hypothécaire pour 50'000 CHF actuellement libre […] "

Dans un courriel daté du 12 juillet 2012, C.________ a exposé à la notaire Y.________ les modifications exactes que les parties souhaitaient apporter à l’acte de vente initial. On extrait de cet envoi ce qui suit:

" […]

Conformément à notre rencontre du jeudi 5 juillet à Lausanne avec Monsieur X.________, son épouse, ses parents, et deux des agents immobiliers, nous avons convenu:

1/ De faire un avenant à l’acte de cession prévoyant:

- De proroger au plus tard au 15 novembre 2012 la réalisation de l’acte déjà signé compte tenu tant des délais de libération des locaux en cours que des délais juridiques nécessaires.

- De prévoir que Monsieur X.________ prendra une participation de 20% dans "D.________ SA", le bénéficiaire de la cession, pour une valeur de 4'000'000 CHF dont la moitié, soit 2'000'000 CHF en cash à déduire donc du prix de cession et le reste en financement mis en place par le cessionnaire. Cette participation sera transformable après travaux de mise en état en propriété directe de l'un des 5 lots de PPE, celui qui va de l'appartement de ses parents à l'aile de la poterne d'entrée.

Cela permet à la fois de maintenir le logement de ses parents, de lui assurer une rente avec location des autres appartements de cette parcelle […].

[…] 

2/ De prévoir par un deuxième acte la reprise d’une cédule pour 50'000 CHF pour répondre aux besoins immédiats de cash de la famille pour la fin de la semaine prochaine.

[…] "

Dans un courriel daté du 31 juillet 2012, le clerc de la notaire Y.________ a confirmé les éléments suivants à X.________:

" […]

– l’échéance de la vente à terme a été fixée au 31 juillet 2012, avec un droit d’emption valable jusqu’au 31 août 2012;

– à ce jour, la première des conditions réservées a été réalisée, soit l’émission d’une garantie bancaire par Monsieur C.________;

– la seconde condition, soit l’obtention de la renonciation au droit de préemption de l’Etat de Vaud, n'a à ce jour, pas encore été obtenue;

– en conséquence, l’exécution de la vente à terme ne peut pas avoir lieu dans le terme initialement prévu.

Dans ces conditions, je vous propose de proroger le terme initial de l’acte de vente à terme, d’entente avec l’acquéreur. Pour ce faire, je vous remercie de me recontacter au plus vite."

F.                                Le 10 août 2012, la Feuille des avis officiels a annoncé la vente aux enchères publiques de l'immeuble en cause, par l'Office des poursuites, pour le 19 novembre 2012.

G.                               Par acte du 16 août 2012 passé devant la notaire Y.________, les parties à la vente ont signé une "prorogation et modification de vente à terme conditionnelle emption cessible". Cet acte visait pour l’essentiel la prorogation de l'échéance de l'exécution de l'acte et du droit d’emption, ainsi que la définition des modalités de paiement.

L'acte du 16 août 2012 rappelait que l'acte initial avait fixé l'exécution au plus tard au 31 juillet 2012, qu'il avait prévu un droit d'emption expirant le 31 août 2012 et qu'il conditionnait l'exécution de la vente à terme, pour le vendeur, à la renonciation de l'Etat de Vaud à son droit de préemption légal et, pour l'acheteuse, au dépôt d'une garantie déterminée. L'acte du 16 août 2012 précisait que si la garantie avait été déposée et acceptée par les parties, la renonciation de l'Etat n'avait pas encore été obtenue à ce jour "pour complément d'information". Cet acte ajoutait:

" 5) En conséquence, et notamment en l’absence de la réalisation de toutes les conditions réservées, les comparants décident d’un commun accord d’introduire une 'clause de prorogation' à l’acte de 'Vente à terme conditionnelle emption cessible' précité, dont la teneur est la suivante:

'La présente vente à terme conditionnelle emption cessible est stipulée prorogeable'. Elle fait suite au point deux point sept (2.7) 'Exécution et mandat' de l’acte précité."

L'acte du 16 août 2012 constatait encore que les comparants décidaient en conséquence de faire usage de cette nouvelle clause, de proroger et de modifier la vente à terme conditionnelle emption cessible précitée selon des modalités définies. En particulier, le pt 2.1 prévoyait que le prix de vente, toujours arrêté globalement à onze millions de francs, était et serait payé par un premier acompte de 50'000 fr., versé le 25 juillet 2012, par un deuxième acompte de 3'650'000 fr. à payer le 30 septembre 2012 au plus tard, par un acompte consécutif de 3'650'000 fr. ou de 2 x 3'650'000 fr. (soit 7'300'000 fr.) à payer le 30 novembre 2012 au plus tard, et par le solde, soit 3'650'000 fr. à payer le 31 décembre 2012 au plus tard. Pour le surplus, les parties renonçaient réciproquement à demander toute garantie quant au paiement du solde du prix de vente, à l’entière décharge et libération du notaire. Enfin, l'acte devrait être exécuté au plus tard le 31 décembre 2012, l’échéance du droit d’emption cessible étant reportée au 31 janvier 2013. La clause pénale et conventionnelle conclue entre les parties est quant à elle restée identique à celle prévue dans le cadre de l’acte de vente initial.

H.                               Par décision du Conseil d’Etat du 15 août 2012, les pouvoirs publics ont renoncé à exercer leur droit de préemption légal dans le cadre de la vente de l’objet immobilier litigieux.

I.                                   Par courriel du 24 août 2012, X.________ a adressé à C.________, avec copie à Y.________, ses remerciements pour le paiement du premier acompte ainsi que pour la prorogation de l’acte de vente de l’immeuble litigieux. Il s’est exprimé dans les termes suivants:

"Cher Monsieur,

Par le présent courriel, je tiens à vous remercier pour la prorogation de notre acte de vente. En outre, je vous confirme avoir bien reçu l’acompte de 50'000 CHF prévu.

Par ailleurs le Conseil d’Etat (gouvernement cantonal) a rendu sa décision et a renoncé à faire usage de son droit de préemption. Il a fait suivre sa décision à Me Y.________. Rien ne s’oppose donc plus à l’exécution de notre acte.

[…] "

Dans un courriel daté du 27 septembre 2012, la notaire Y.________, par son collaborateur, s’est adressée en ces termes à C.________, représentant de l’acheteuse:

"Madame, Monsieur,

Pour donner suite à nos derniers entretiens téléphoniques, ainsi qu’aux entretiens que j’ai eus avec Maître H.________, je vous informe avoir pris bonne note que ce dernier a été mandaté pour constituer une PPE sur la parcelle ******** de 3********, ainsi que pour exécuter en partie, par cession du droit d’acquérir, l’acte de vente à terme signé avec Monsieur X.________, de même que d’encaisser le deuxième acompte de 3'650'000.- d’ici au 30 septembre 2012, ainsi que le solde du prix de vente.

En conséquence, je vous remercie de me tenir informé du versement de cet acompte sur le compte de Maître H.________, afin d’en informer le vendeur, et d’organiser, avec Maître H.________, le versement dudit montant à l’Office des poursuites.

[…] "

Par acte du 10 octobre 2012, les parties ont procédé devant le notaire H.________ à une modification de l’acte de vente de l’immeuble litigieux. Ce troisième acte était fondé sur une convention préalable intitulée "accord d’investissement en annexe de la prorogation de vente à terme conditionnelle emption cessible, signée le 20 juillet 2012 par B.________ et X.________". Les parties ont ainsi convenu d’avancer le terme d’exécution de l’acte au 17 octobre 2012 au plus tard, de constituer une propriété par étages simultanément au transfert de propriété, de maintenir le futur lot 1 pour le vendeur, respectivement de le lui vendre, celui-ci incorporant notamment l’appartement de ses parents à l’aile de la poterne d’entrée. Les parties ont également convenu de nouvelles modalités de paiement ainsi que d’une modification partielle de la clause pénale. Cette dernière a été formulée dans les termes suivants:

"II. Modification partielle de clause pénale

Les signataires à la minute 8'144 du notaire Y.________, à savoir X.________ et B.________, déclarent l’un et l’autre renoncer à revendiquer toute clause pénale et conventionnelle (clause 4.3 de la minute précitée) pour le non respect de leurs engagements prévus entre le 25 juillet 2012 et le 30 septembre 2012 (remise d’une cédule hypothécaire/versement du deuxième acompte de CHF 3'650'000.00).

En cas d’empêchement à l’exécution au 17 octobre 2012, les parties conviennent de laisser libre X.________ de vendre à tout tiers acquéreur, avec radiation de l’éventuel droit d’emption."

J.                                 Par acte du 20 octobre 2012 passé devant le notaire H.________, X.________ a conclu une vente conditionnelle - emption avec la société Z.________ SA au prix de huit millions de francs. La vente a été inscrite au Registre foncier le 9 janvier 2013.

K.                               Par lettre du 28 janvier 2013, X.________ a fait parvenir au Ministère public vaudois une plainte pénale pour escroquerie à l’encontre de C.________ et l’a informé avoir accompli la même démarche en France. X.________ reprochait notamment à C.________ d’avoir utilisé des actions de la société G.________ Group afin de garantir l'achat immobilier alors même qu’il savait ou devait savoir au moment de la signature de l’acte de vente le 22 février 2012, la situation difficile dans laquelle se trouvait sa société, placée en redressement judiciaire depuis le 15 mai 2012.

L.                                Le 31 janvier 2013, X.________ a saisi la Chambre des notaires d’une dénonciation à l’encontre de Me Y.________. Il reprochait pour l'essentiel à l’intéressée d’avoir omis de procéder aux démarches propres à obtenir la renonciation de l'Etat de Vaud au droit de préemption légal, alors que cette renonciation constituait une des conditions suspensives au contrat de vente. Aux yeux du dénonciateur, l'inaction de Y.________ l'avait obligé à signer une prorogation de l'acte le 16 août 2012. X.________ relevait encore que les titres nantis en garantie par l'acheteuse n’étaient pas négociables, ni porteurs de la valeur supposée, la société G.________ Group ayant été placée en redressement judiciaire en France le 15 mai 2012.

Dans ses déterminations du 14 février 2013, la notaire Y.________ a quand à elle estimé que les reproches formulés dans la plainte déposée à son encontre étaient infondés. Elle expliquait qu'elle avait déposé une demande de renonciation au droit de préemption légal en temps opportun, mais que les pouvoirs publics avaient sollicité de sa part un complément d’information, ce qui avait suspendu le délai légal durant lequel ils pouvaient faire usage de leur droit. Une déclaration de renonciation au droit de préemption légal avait finalement été signée le 15 août 2012. Dans l'intervalle, X.________ s'était quant à lui révélé dans l’incapacité de libérer les locaux de toute occupation pour la date prévue et les parties avaient ainsi convenu de signer un acte de prorogation et de modification de l’acte de vente initial le 16 août 2012. L'obstacle à l'exécution au 31 juillet 2012 relevait ainsi du fait du plaignant, par la non-libération des lieux, et non de l'obtention de la renonciation au droit de préemption de l'Etat. L’intéressée soulignait également que les parties avaient ultérieurement pris la décision de constituer une PPE sur le bien immobilier en cause. Me H.________ avait ainsi été mandaté par les parties afin de constituer la PPE, exécuter l’acte de vente et encaisser le deuxième acompte ainsi que le solde du prix de vente. Elle estimait que la date d’exécution de l’acte du 10 octobre 2012 instrumenté par son confrère, prorogée au 17 octobre 2012, relevait de la seule responsabilité de ce dernier et qu’il appartenait à celui-ci de faire savoir si l’acte avait été régularisé au 17 octobre 2012 et, dans la négative, si une clause pénale était due. Dans l’intervalle, elle se refusait à libérer la garantie déposée, sauf accord des parties. S'agissant de cette garantie, elle soulignait qu'elle répondait aux conditions de l'acte initial. Pour le surplus, il ne lui appartenait pas d'apprécier l’évolution de la valeur de ce portefeuille.

Dans ses déterminations des 26 février et 5 mars 2013, X.________ a soutenu que c'était l'incertitude quant à l’exercice du droit de préemption qui l’avait contraint à consentir à une prorogation de l’acte de vente et qui l'avait également empêché de faire valoir la clause pénale. Les problèmes liés à la libération des locaux ne pouvaient pas faire obstacle à l'exécution de l'acte, a fortiori ne pouvaient l'obliger à proroger ce contrat, dès lors que la libération des locaux ne constituait pas une condition de l'exécution de l'acte. Il observait en outre, que nonobstant la demande de renseignements complémentaires des pouvoirs publics, la notaire avait fautivement omis de constater la renonciation de ces derniers à leur droit de préemption au terme des trois mois prévus par la loi. Selon lui, l’intéressée aurait en effet dû dresser un constat de carence en sa faveur le 31 juillet 2012. Il soutenait ainsi qu’il n’aurait jamais signé la prorogation de l’acte de vente initial dans des termes défavorables si sa mandataire ne l’avait pas induit en erreur en l’informant qu’elle ne pouvait pas dresser un tel constat. Sur ce point, il accusait encore la notaire de couvrir l’acheteuse, afin que cette dernière n’ait pas à s’acquitter de la peine conventionnelle prévue par le contrat. En ce qui concernait la garantie, il reconnaissait que la notaire n'était pas tenue de vérifier l’évolution du cours des actions mises en nantissement mais affirmait qu'elle aurait dû contrôler la solvabilité de la société qui les avait émises au moment de la conclusion de l’acte de vente.

Une séance de médiation a été aménagée le 27 mars 2013 sous l'égide de l'Association des notaires vaudois.

M.                               Le 17 juillet 2013, le Service juridique et législatif (SJL) a rendu un avis de droit à la demande de l’Association des Notaires vaudois relayée par le SIPAL, à propos de l’interprétation à donner à l’art. 45, respectivement à l'art. 65 LPNMS, dispositions donnant à l'Etat un droit de préemption légal sur les fonds et immeubles classés, respectivement sur les monuments historiques et antiquités classés. Dans son avis de droit, le SJL a constaté que si l'art. 45 (65) LPNMS précisait que ce droit devait "s’exercer dans un délai de trois mois", il ne disait en revanche rien du dies a quo de ce délai. Sur ce point, le SJL était d'avis qu'appliquer par analogie l'art. 681a al. 2 CC (applicable aux droits de préemption légaux de droit privé fédéral), selon lequel "Si le titulaire entend exercer son droit, il doit l'invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, mais au plus tard deux ans après l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier", comme le faisait l'Association des notaires vaudois depuis des années, constituait une règle d'interprétation cohérente et raisonnable. S'agissant de la question de la suspension du délai, sur laquelle tant l'art. 45 (65) LPNMS que l'art. 681a CC restaient muets, le SJL considérait qu'afin de respecter le principe de la proportionnalité, le délai de trois mois ne devrait souffrir ni suspension, ni interruption si l’autorité était mise au bénéfice de toutes les données lui permettant de forger sa décision. Toutefois, dans les cas où des recherches, voire des fouilles devraient être entreprises afin de définir la qualité de monument historique ou d’antiquité ou simplement pour donner le temps nécessaire à l’Etat pour se déterminer, il ne paraissait pas contraire au principe de la proportionnalité de suspendre ce délai pendant le temps, qui devait rester proportionnellement raisonnable, nécessaire à l’achèvement de ces investigations et/ou procédures. Toujours selon le SJL, le délai de trois mois pouvait ainsi être défini comme un délai de péremption relatif, étant encore précisé que l'autorité devrait respecter un délai de péremption - absolu cette fois - qui pourrait être celui, par analogie, de l'art. 681a al. 2 CC.

Par lettres du 21/23 juin 2014, X.________ s’est adressé aux membres du Grand Conseil vaudois afin de leur exposer sa situation et de solliciter la mise sur pied d’une Commission d’enquête parlementaire. Par courriels des 24 juin et 21 juillet 2014, il s’est adressé au Chancelier d’Etat afin de contester l’avis de droit rédigé par l’administration cantonale.

N.                               Par décision du 19 août 2014, la Chambre des notaires a classé sans suite la dénonciation de X.________ à l’encontre de la notaire Y.________. Elle a pour l’essentiel constaté que selon la communication de l'Association des notaires vaudois, la médiation entre les parties avait abouti et que l’intéressé s’était engagé à retirer sa dénonciation, engagement qu'il n'avait toutefois pas tenu. Elle a en outre considéré que les explications parfois confuses du dénonciateur ne permettaient pas de comprendre ce qu’il reprochait exactement à sa mandataire. La Chambre a toutefois retenu que l’intéressé semblait lui faire en particulier grief de ne pas avoir obtenu de l’Etat de Vaud qu’il renonce à son droit de préemption légal avant le terme fixé dans l’acte de vente à terme conditionnelle, ce qui avait nécessité une prorogation de cette vente. Cependant, selon les déterminations de la notaire et les pièces produites, la prorogation de la vente à terme litigieuse avait été demandée par le dénonciateur lui-même qui en avait d’ailleurs remercié la notaire. Par la suite, le dossier avait été repris par un autre notaire. En conséquence, la dénonciation paraissait manifestement mal fondée.

O.                              Par acte du 11 septembre 2014, X.________ a formé recours contre la décision de la Chambre des notaires du 19 août 2014 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), en concluant implicitement à son annulation. L’intéressé a en outre demandé à bénéficier de l’assistance judiciaire dans le sens d'une dispense des frais judiciaires par lettre du 16 septembre 2014.

Dans ses déterminations du 24 septembre 2014, la Chambre des notaires a conclu au rejet du recours. En l’absence d’éléments nouveaux, elle a renoncé à se déterminer et s’est référée intégralement aux considérants de la décision entreprise.

La notaire Y.________, partie à la procédure en tant que tiers intéressée, ne s’est quant à elle pas déterminée dans le délai imparti pour ce faire.

P.                               Les arguments des parties sont repris ci-après, dans la mesure utile.

La cour a statué par voie de circulation.

Considérant en droit

1.                                Le recours est dirigé contre une décision de la Chambre des notaires refusant d'ouvrir une enquête disciplinaire à l'encontre de la notaire intéressée, au motif que la dénonciation formée par le recourant est manifestement mal fondée.

a) Conformément à l'art. 92 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), la CDAP est l'autorité compétente pour connaître des recours dirigés contre les décisions rendues par la Chambre des notaires, la loi sur le notariat ne mentionnant aucune autre autorité à cet égard.

b) A teneur de l'art. 104 de la loi du 29 juin 2004 sur le notariat (LNo; RSV 178.11), l'ouverture d'une enquête disciplinaire est décidée, d'office ou sur dénonciation, par la Chambre des notaires ou par son président. Le notaire en est informé (al. 1). En présence d'une dénonciation manifestement mal fondée, la Chambre peut, comme en l'espèce, refuser d'ouvrir une enquête. Cette décision peut faire l'objet d'un recours (al. 2). Si l'ouverture de l'enquête a été décidée après dénonciation, le dénonciateur a, sur requête, les droits et les obligations d'une partie s'il a subi un préjudice du fait de l'activité reprochée au notaire; il en est de même des personnes lésées intervenant en cours d'instruction (al. 3).

Il découle ainsi de l'art. 104 al. 3 LNo que le dénonciateur n'a qualité pour recourir que s'il a subi un préjudice du fait de l'activité reprochée au notaire. A ce propos, les explications du recourant sont pour le moins confuses (cf. consid. 4d infra). La question de la recevabilité peut cependant rester indécise, le recours étant de toute façon mal fondé.

2.                                Dans un premier grief de nature formelle, le recourant reproche à l’autorité intimée d’avoir rendu une décision inintelligible en raison de son caractère lacunaire et lui fait ainsi implicitement grief d’avoir violé son droit à une décision motivée.

a) Selon la jurisprudence, le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., confère à toute personne le droit d'exiger, en principe, qu'un jugement ou une décision défavorable à sa cause soit motivé. Cette garantie tend à donner à la personne touchée les moyens d'apprécier la portée du prononcé et de le contester efficacement, s'il y a lieu, devant une instance supérieure. Elle tend aussi à éviter que l'autorité ne se laisse guider par des considérations subjectives ou dépourvues de pertinence; elle contribue, par là, à prévenir une décision arbitraire. L'objet et la précision des indications à fournir dépendent de la nature de l'affaire et des circonstances particulières du cas; néanmoins, en règle générale, il suffit que l'autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui l'ont guidée. L'autorité n'est pas tenue de discuter de manière détaillée tous les arguments soulevés par les parties; elle n'est pas davantage astreinte à statuer séparément sur chacune des conclusions qui lui sont présentées. Elle peut se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige; il suffit que le justiciable puisse apprécier correctement la portée de la décision et l'attaquer à bon escient (ATF 133 I 270 consid. 3.1; 133 III 439 consid. 3.3; 130 II 530 consid. 4.3).

b) En l'occurrence, il est vrai que la décision attaquée est formulée de manière relativement succincte. Elle répond néanmoins aux conditions minimales prévues par la loi et la jurisprudence ainsi qu’aux griefs soulevés par le recourant dans sa dénonciation du 31 janvier 2013.

3.                                a) Selon l’art. 98 LNo, le notaire qui, soit intentionnellement, soit par négligence, a enfreint les dispositions de la présente loi ou de ses dispositions d'application, a violé ses devoirs professionnels ou la promesse qu'il a solennisée, est passible d'une peine disciplinaire sans préjudice des sanctions pénales ou civiles. Les devoirs des notaires sont consignés aux art. 39 ss LNo. Ces derniers sont notamment tenus d’un devoir de véracité, de diligence, de secret professionnel, de comptabilité et de formation continue. En matière de diligence, l’art. 40 LNo précise que le notaire doit notamment s'efforcer de sauvegarder les intérêts de chacune des parties et doit vouer les soins nécessaires à une prompte exécution de la tâche qui lui est confiée. L’art. 41 LNo précise encore que le notaire doit accomplir tous les procédés, opérations et formalités préalables ou consécutifs à l’instrumentation des actes authentiques et qui sont nécessaires à leur perfection (al. 1). Il doit également, sur requête, accepter d’accomplir les opérations usuellement liées à l’instrumentation de l’acte, telles que l’avis d’instrumentation d’un gage ou la répartition des deniers (al. 2).

b) Hormis les cas spéciaux visés à l’art. 102 LNo, la Chambre des notaires prononce les mesures disciplinaires (art. 103 LNo) qui peuvent prendre la forme d’un blâme, d’une amende jusqu’à cent mille francs, d’une suspension pour un an au plus, ou de la destitution (art. 100 LNo). Lorsqu’une peine ou une mesure disciplinaire n’apparait pas justifiée, un avertissement peut également être adressé (art. 101 LNo).

4.                                Le recourant reproche d'abord à sa mandataire, à bien le suivre, de ne pas avoir constaté au terme du délai de trois mois prévu par la loi que l’absence de décision de l’autorité devait être interprétée comme une renonciation à l’exercice du droit de préemption légal. Il lui fait ainsi grief de l'avoir empêché de réaliser celle des conditions d'exécution de l'acte de vente qui était à sa charge, et de l'avoir ainsi contraint à proroger l'acte de vente conditionnelle. Il soupçonne un acte de complaisance de la notaire envers l’acheteuse, destiné à préserver celle-ci des conséquences d'un éventuel défaut d'exécution de la vente, notamment du paiement de la clause pénale.

a) Selon l'art. 45 al. 1 LPNMS, l'Etat a un droit de préemption légal sur les fonds et immeubles classés. L'art. 65 al. 1 LPNMS confère un même droit pour les monuments historiques et antiquités classés. Dans les deux cas, ce droit doit s'exercer dans un délai de trois mois (art. 45 al. 2 et 65 al. 3 LPNMS). Selon la pratique des notaires vaudois, ces dispositions doivent être interprétées par analogie à l’art. 681a CC, notamment son al. 2, qui prévoit que le titulaire qui entend exercer son droit de préemption "doit l’invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu mais au plus tard deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire au registre foncier." Un avis de droit rendu par le SJL le 17 juillet 2013 parallèlement à la présente affaire a considéré qu’une suspension du délai de préemption légal en vue d’investigations supplémentaires n’apparaissait pas contraire au principe de proportionnalité si elle demeurait limitée au temps nécessaire à l’achèvement des investigations et/ou des procédures en cause.

b) En l'occurrence, l'acte du 22 février 2012 prévoyait la vente à terme conditionnelle du Château A.________ pour un montant de 11 millions de francs, à payer jusqu'à l'exécution de l'acte, au plus tard le 31 juillet 2012. L'exécution de l'acte de vente était soumise, pour le vendeur, à savoir le recourant, à l'obtention du consentement valant renonciation au droit de préemption légal de l'Etat au sens de l'art. 45, respectivement 65 LPNMS. Par courrier du 16 mars 2012, la notaire a informé l'Etat de Vaud de la vente en cause en le priant de faire savoir dans un délai de trois mois s'il entendait se porter acquéreur de la parcelle. En réponse, l'Etat de Vaud a requis le 4 avril 2012 la production de divers documents (dont on ignore à quelle date ils ont été produits).

L'Etat de Vaud a finalement décidé de renoncer à l’exercice du droit de préemption le 15 août 2012, à savoir cinq mois après l'envoi de l'interpellation, et deux semaines après l’échéance de la vente à terme initialement prévue le 31 juillet 2012.

Ainsi, le retard dans l'obtention de la renonciation n'est pas dû à un manque de diligence de la notaire, qui n'aurait pas interpellé l'Etat en temps opportun, mais à une demande de renseignement complémentaire formée par le SIPAL le 4 avril 2012, dans le délai de trois mois.

c) Il reste à déterminer si, comme l'affirme le recourant, la notaire aurait commis une faute en ne relançant pas l'Etat de Vaud - par le dépôt d'une requête d'urgence -, respectivement en ne dressant pas de constat de carence après l'écoulement de la période de trois mois suivant son interpellation.

Les conditions auxquelles sont subordonnées les sanctions disciplinaires doivent être interprétées restrictivement. Un notaire qui, si une prescription permet plusieurs interprétations, opte avec de bonnes raisons pour l'une d'elles parce qu'il n'existe pas de pratique bien établie en la matière ou parce qu'il désire provoquer un changement de pratique, ne manque pas à ses devoirs professionnels et ne saurait encourir de ce chef une sanction disciplinaire (Michel Mooser, Le droit notarial en Suisse, Berne 2005, n. 335, et les références citées).

En l'espèce, il n'est pas établi que la notaire aurait, en considérant que le délai de trois mois était suspendu tant que l'Etat de Vaud n'avait pas obtenu les renseignements nécessaires à sa décision, violé le texte clair des art. 45, respectivement 65 LPNMS, une jurisprudence ou une pratique bien établies, encore moins un courant de doctrine majoritaire. La notaire pouvait ainsi admettre une telle suspension sans commettre de faute ou de violation de son devoir de diligence. Il importe peu, sous l'angle de la présente dénonciation disciplinaire, de savoir si cette interprétation du délai de trois mois comme délai de péremption relatif sera à l'avenir confirmée ou infirmée.

Dans ces conditions, et dès lors que le délai écoulé de cinq mois peut être considéré comme raisonnable, il ne saurait être reproché à la notaire de ne pas avoir relancé l'Etat de Vaud par une requête urgente. Pour les mêmes motifs, elle n'a pas contrevenu à ses devoirs en s'abstenant de constater que l'absence de décision de l'autorité après trois mois calendaires valait renonciation à l'exercice de ce droit ni, a fortiori, en refusant de procéder à l'exécution de l'acte de vente initial à l'échéance du 31 juillet 2012, l'une des conditions n'étant pas remplies. Enfin, rien ne permet de soupçonner la mandataire d'avoir comploté au détriment du recourant avec l'acheteuse, dans le but d'éviter à celle-ci de devoir exécuter l'acte de vente du 22 février 2012 dès le 31 juillet 2012 ou de devoir assumer la clause pénale et conventionnelle.

d) Contrairement aux conditions de la responsabilité civile, le notaire peut être puni disciplinairement même si son comportement fautif n'a commis aucun dommage (Mooser, op. cit., n. 332). Au vu des circonstances, et dès lors que le dommage constitue une condition de la qualité pour agir du dénonciateur, il n'est toutefois pas inutile de traiter la question du dommage dans la présente procédure.

Force est à cet égard de retenir que le recourant ne démontre pas à satisfaction avoir subi un préjudice découlant de l'impossibilité d'obtenir, dans le délai fixé au 31 juillet 2012, la renonciation par l'Etat au droit de préemption légal.

Le recourant soutient certes que la non-réalisation de la condition à sa charge, l'a forcé à accepter une prorogation à des conditions moins favorables, et ajoute que l'inexécution de l'acte au 31 juillet 2012 a conduit l'Office des poursuites à publier un avis de vente aux enchères - pour le 19 novembre 2012 -, ce qui a contribué à accentuer la pression sur lui. Il soutient enfin que cette inexécution a permis à l'acheteuse d'échapper à la clause pénale et conventionnelle qu'elle aurait subie si elle ne s'était pas exécutée une fois toutes les conditions réalisées.

Toutefois, les allégués du recourant ne permettent pas de discerner à suffisance le dommage subi, ni le lien de causalité entre la prorogation et un tel dommage supposé, compte tenu notamment de la complexité des événements subséquents. Sur ce point, il est rappelé que l'acte du 16 août 2012 n'a pas été exécuté non plus, qu'un troisième acte a été instrumenté et que le bien immobilier a finalement été vendu à une tierce personne, sans compter que le recourant remet maintenant en cause la solvabilité de l'acheteuse.

Dans ces conditions, il est superflu d'examiner si l'absence de renonciation de l'Etat au 31 juillet 2012 est la cause première de la prorogation de l'acte, ou si d'autres motifs sont entrés en considération à cet égard, tels que les difficultés de libération des locaux, ou la volonté des parties de transformer la propriété en PPE, dont un lot à attribuer au vendeur, ou encore la reprise d'une cédule. Peu importe également l’interprétation à donner au courriel du recourant du 24 août 2012 remerciant C.________.

5.                                Dans un second grief, le recourant reproche à sa mandataire de ne pas avoir vérifié la nature et la valeur de la garantie apportée dans le cadre de l'acte de vente initiale par l'acheteuse, respectivement son époux.

a) Le notaire est tenu à une obligation de véracité. Cela suppose que le notaire se soit assuré personnellement de la réalité des faits et des déclarations qui constituent le contenu de l'acte, et qu'il retranscrive fidèlement le contenu de ces constatations (Mooser, op. cit., n. 177 s.). Le notaire est également tenu par une obligation de renseigner les parties, qui trouve son fondement dans l'obligation qu'il a de connaître leur véritable volonté et de constater dans l'acte la concordance de leurs déclarations; c'est dans cette optique qu'il faut notamment déterminer quelles explications juridiques doivent être données aux parties, de façon qu'elles puissent se déterminer en toute connaissance de cause. L'obligation de renseigner repose également sur l'idée qu'un des buts de la forme authentique est de protéger les parties contre les décisions irréfléchies: une partie dûment renseignée sera en mesure d'apprécier la portée de ses engagements (Moser, op. cit., n. 211). Il n'appartient toutefois pas au notaire, au risque du reste de violer son obligation d'impartialité, de faire part aux parties de son opinion en ce qui concerne l'opportunité d'une transaction et les conséquences économiques de celle-ci, notamment à propos du prix convenu entre les parties; mais il doit intervenir si, à ses yeux, le contrat est lésionnaire et donc illicite (Mooser, op. cit., n. 225).

b) L'acte de vente initial du 22 février 2012 subordonnait son exécution à la production par l'acheteuse, au plus tard le 10 mars 2012, d’une garantie bancaire sous forme d’une attestation de déclaration de nantissement d’un portefeuille de titres cotés sur "Nyse Euronext" à hauteur de 3,5 millions de francs, équivalent en euros au cours du jour, émise par la "F.________", en France.

Il ressort du dossier, et de l'acte du 16 août 2012, que la garantie en cause, fondée sur des titres de la société Group G.________, a été produite et valablement acceptée par les parties. De surcroît, le recourant ne conteste pas que la notaire a satisfait à son devoir de vérifier que les titres annoncés, à hauteur de la somme voulue équivalant en euros au cours du jour, aient été nantis sur son compte en temps utile (le 8 mars 2012), étant rappelé qu'à cette époque, la société en cause n'avait pas encore été placée en redressement judiciaire (le 15 mai 2012).

Pour le surplus, il n'appartenait pas à l'intéressée de s'enquérir après coup du caractère négociable ou de l'évolution de la valeur des titres placés en nantissement, encore moins d'étudier l'évolution économique et financière de la société en cause. Ces tâches relèvent en première ligne de la responsabilité du vendeur, auquel il incombe s'il l'estime opportun de se retourner contre son cocontractant ou le représentant de celui-ci.

6.                                Il résulte des considérants qui précèdent que c’est à bon droit que l’autorité intimée a classé sans suite la dénonciation du recourant envers sa mandataire.

Succombant, le recourant devrait en principe assumer un émolument judiciaire selon l'art. art. 49 al. 1 LPA-VD. Il y sera renoncé au vu des circonstances, de sorte que la requête d'assistance judiciaire, tendant à la dispense des frais, devient sans objet. Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens (art. 55 LPA-VD).

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                                   Le recours est rejeté en tant que recevable.

II.                                 La décision de la Chambre des notaires du 19 août 2014 est confirmée.

III.                                Il n'est pas prélevé de frais judiciaires, ni alloué de dépens.

IV.                              La demande d'assistance judiciaire est sans objet.

 

Lausanne, le 24 avril 2015

 

 

 

La présidente:                                                                                           Le greffier:

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.