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TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 4 septembre 2020

Composition

M. André Jomini, président; M. Etienne Poltier, juge suppléant; M. Antoine Rochat, assesseur; M. Christophe Baeriswyl, greffier.

 

Recourante

 

A.________ à ********

  

Autorité intimée

 

Département des finances et des relations extérieures, à Lausanne

  

Autorité concernée

 

Conservateur du Registre foncier de la Broye et du Nord vaudois, à Yverdon-les-Bains

  

 

Objet

       Divers    

 

Recours A.________ c/ décision du Chef du Département des finances et des relations extérieures du 14 mai 2020 (constitution de servitudes; refus de l'inscription)

 

Vu les faits suivants:

A.                     a) B.________ et A.________ sont propriétaires, sur le territoire de la Commune de ********, de deux parcelles contiguës, respectivement la parcelle ******** (d'une surface de 2'495 mètres carrés) et la parcelle ******** (surface: 2'212 mètres carrés).

b) aa) B.________ a érigé précédemment une villa (n° ECA ********), à laquelle est accolée un jardin d'hiver (n° ECA ********).

bb) Début 2013, A.________ a fait établir un projet de construction (nouvelle) d'une maison individuelle sur sa parcelle ********. Compte tenu de la complexité des limites entre son bien-fonds et celui de B.________, les voisins sont convenus de réaliser des projets de manière coordonnée; B.________, de son côté, entendait réaliser une extension du jardin d'hiver n° ECA ********, se rapprochant fortement de l'angle nord de la parcelle ******** de A.________. Pour sa part, A.________ a prévu, dans le cadre de son projet, la réalisation d'un carport (abri pour voiture) avec accès au nouveau garage destiné à desservir sa maison individuelle; ce carport devait empiéter sur de la parcelle ******** de B.________ (le carport en question prend place en empiètement sur une surface triangulaire, sise au sud de la parcelle ******** et du bâtiment ECA ********). Enfin, les projets coordonnés des intéressés prévoyaient la réalisation d'un mur de soutènement sur la parcelle ********, venant s'appuyer au carport (plus précisément à l'emplacement de l'empiètement de celui-ci sur cette parcelle).

cc) D'emblée, il faut donc constater que ces projets s'écartent sur plusieurs points des dispositions relatives aux distances entre constructions et limites de propriété. Tel est le cas du projet de carport de A.________ (il comporte d'abord un empiètement sur la parcelle de B.________; en outre, il ne respecte pas non plus la distance minimale entre construction et la limite de propriété à l'égard de la parcelle ******** de B.________). De même, s'agissant de B.________, l'extension prévue du jardin d'hiver comme la réalisation du mur de soutènement, sur la parcelle ******** ne respectent pas non plus la distance minimale entre construction et limite de propriété (ici par rapport à la parcelle ******** de A.________).

Il reste que le permis de construire au dossier délivré par la Municipalité de Vully-les-Lacs pour la construction nouvelle de A.________ ne comporte pas de réserve à cet égard. En particulier, ce document indique que le projet ne nécessitait pas de dérogation; en outre, la municipalité ne paraît pas avoir exigé l'inscription d'une mention en relation avec ces "constructions rapprochées" par rapport aux limites de propriété (voir à ce propos l'extrait du permis de construire délivré à A.________, ainsi que la réquisition d'inscription au Registre foncier par la Commune de ******** d'une mention "résidence principale"; respectivement annexes 4 et 1 des documents produits à la Direction du Registre foncier par A.________ en date du 2 mars 2020).

B.                     Une fois la construction de la nouvelle maison individuelle de A.________ réalisée, conformément au projet précité, cette dernière a souhaité régulariser la situation du carport, notamment s'agissant de l'empiétement sur la parcelle ******** de B.________. Ce dernier n'a cependant pas accepté d'emblée l'inscription d'une servitude d'empiètement sur son bien-fonds; en conséquence, A.________ a déposé une requête de conciliation auprès du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois en date du 22 août 2019 à l'encontre de celui-ci. A l'occasion d'une audience du Président de ce Tribunal, qui s'est tenue le 23 octobre 2019, la conciliation a été tentée et elle a abouti comme il suit:

I.    Parties conviennent de s'accorder les droits ci-après, A.________ s'engageant à prendre contact avec la notaire C.________, ou à son défaut, son successeur, dans un délai de 10 jours, pour effectuer les opérations suivantes:

-        inscrire au Registre foncier une servitude d'empiètement en faveur de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété de A.________, et à charge de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété B.________, concernant les ouvrages qui empiètent sur la parcelle n° ******** de la Commune de ********, à savoir les parties du carport, du mur de soutènement relié au carport et du revêtement du sol devant le carport qui empiètent sur la parcelle n° ******** sur une surface triangulaire, conformément à la construction existante.

-        inscrire au Registre foncier un droit de construction rapprochée en faveur de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété de A.________, et  à charge de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété de B.________, comme suit: droit de construire jusqu'à la limite parcellaire dans l'aire où se trouve le carport, conformément à la construction existante;

-        inscrire au Registre foncier Broye-Nord vaudois un droit de construction rapprochée en faveur de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété de B.________, et à charge de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété de A.________ concernant la création d'un jardin d'hiver selon l'annexe 3 (en jaune ) du contrat relatif à la coordination des projets de construction des 4 et 5 avril 2013;

-        inscrire au Registre foncier Broye-Nord vaudois un droit de construction rapprochée en faveur de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété de B.________, et à charge de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété de A.________ concernant l'extension du mur de soutènement existant, conformément à la construction existante. 

II.  A.________ paiera une indemnité de 8'000 fr. (huit mille francs) à B.________ pour solde de tout compte et de toute prétention, en mains de la notaire C.________ le jour de la signature des actes, à charge pour celle-ci de libérer les fonds en faveur de B.________ une fois les inscriptions au registre foncier effectuées.

III. Les frais de notaire, registre foncier et géomètre seront assumés par moitié par chacune des parties.

IV. Chaque partie renonce à l'allocation de dépens et assume par moitié les frais judiciaires.

C.                     a) Conformément à la transaction précitée, A.________ a fait établir par la notaire C.________ un acte de constitution de servitudes, que les intéressés, A.________ et B.________, ont signé. Cet acte prévoit en substance:

-        la constitution d'une servitude d'empiètement en faveur de la parcelle n° ******** et à charge de la parcelle n° ********,

-        trois servitudes de "construction rapprochée" concernant respectivement, une partie du carport de A.________, une partie du jardin d'hiver de B.________ et enfin une partie du mur de soutènement réalisé par ce dernier.

b) Cependant, par décision du 9 janvier 2020, le Conservateur du Registre foncier de la Broye et du Nord vaudois a rejeté la réquisition n° 2019/13138, du 13 décembre 2019 que lui avait adressée la notaire C.________ en vue de l'inscription des quatre servitudes précitées.

D.                     Par acte du 31 janvier 2020, A.________ a formé un recours contre cette décision auprès du Département des finances et des relations extérieures (direction du Registre foncier).

Après diverses mesures d'instructions, le département, dans une décision du 14 mai 2020, a rejeté le recours et confirmé la décision de rejet de réquisition précitée.

E.                     Agissant par acte du 2 juin 2020, soit en temps utile, A.________ a recouru auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre la décision du département. Elle conclut en substance à l'annulation de la décision attaquée et à la réforme de celle-ci en ce sens que l'inscription de la servitude d'empiètement pour le carport existant ainsi que celle d'un droit de construction rapprochée pour ce carport, en soit ordonnées.

Dans une détermination du 22 juin 2020, le département a conclu au rejet du recours, dans la mesure où il est recevable.

Dans une réplique du 15 août 2020, la recourante a complété ses moyens et confirmé ses conclusions.

Considérant en droit:

1.                      a) L'art. 956a al. 1, 1ère phrase, CC précise que les décisions de l'office du registre foncier peuvent faire l'objet d'un recours devant l'autorité désignée par le canton. Aux termes de l'art. 25 al. 2 de la loi cantonale du 9 octobre 2012 sur le registre foncier (LRF; BLV 211.61), toutes les décisions du conservateur peuvent faire l'objet d'un recours au département (1ère phrase). Les dispositions de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative sont applicables (2ème phrase). A teneur de l'art. 92 al. 1 de la loi cantonale du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le Tribunal cantonal connaît des recours contre les décisions et décisions sur recours rendues par les autorités administratives, lorsque la loi ne prévoit, comme en la présente espèce, aucune autre autorité pour en connaître.

b) Le présent recours a été interjeté dans la forme (art. 79 al. 1 et 99 LPA-VD) et le délai (art. 95 LPA-VD) prescrits par la loi.

c) Le présent litige a trait au rejet de la réquisition d'inscription du 13 décembre 2019. L'art. 956a al. 2 CC confère la qualité pour recourir à toute personne atteinte de manière particulière par une décision de l'office du registre foncier et ayant un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (let. a).

Dans le cas d'espèce, la recourante demande l'inscription au registre foncier d'un droit réel en faveur de la parcelle dont elle est propriétaire; dès lors, elle dispose d'un intérêt digne de protection évident à obtenir la modification de la décision attaquée qui lui refuse cette inscription. Il convient donc de procéder à l'examen du recours sur le fond.

d) On peut comprendre la critique de la recourante en relation avec une violation du droit d'être entendu par le conservateur du registre foncier. Il reste que l'autorité de surveillance (et de recours) dispose d'un plein pouvoir d'examen; sa décision remplace donc celle qui a été attaquée devant lui. Le département pouvait donc se fonder sur de nouveaux éléments de fait (il a reproché à la recourante de n'avoir pas produit certaines pièces, alors que celle-ci partait de l'idée, en l'occurrence à tort, qu'elles se trouvaient au dossier du registre foncier; on verra cependant que ces pièces ne sont pas déterminantes pour l'issue du litige) et retenir une autre argumentation en droit que le conservateur. Il faut constater au surplus que la recourante fait valoir que la décision du département serait constitutive d'une violation de la garantie du droit d'être entendu en raison de cette argumentation juridique nouvelle. On peut relever que les questions posées par les réquisitions présentées et traitées par le département ne sortent pas du cadre juridique tracé initialement par le conservateur, certes sommairement, à savoir la question de savoir si l'on se trouve en présence d'un droit susceptible d'inscription au sens de l'art. 83 al. 2 let. f de l'ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1), examiné plus bas; il ne s'agit donc pas de l'application d'une disposition juridique distincte de celles que les parties avaient envisagées jusque-là. Dans le cas contraire — mais précisément dans le cas contraire seulement —, il faudrait retenir une violation du droit d'être entendu, non pas sur le terrain des faits, mais en relation avec les normes applicables (ATF 129 II 497, consid. 2.2; dans ce sens, Bernhard Waldmann, in Waldmann/Belser/Epiney [éd.], Basler Kommentar, Bundesverfassung, Bâle 2015,
no 45 ad art. 29 et références citées); en l'espèce toutefois, on ne se trouve pas dans une telle configuration. De toute façon, il faudrait considérer qu'une éventuelle violation sur cet aspect a été réparée au cours de la présente procédure, dans la mesure où la cour de céans dispose d'un plein pouvoir de contrôle sur la décision du département s'agissant de l'application du droit fédéral.

2.                      a) Le registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles (art. 942 al. 1 CC). Il comprend le grand livre, les documents complémentaires (plan, rôle, pièces justificatives, état descriptif) et le journal (al. 2). Sont immatriculés comme immeubles au registre foncier (art. 943 al. 1 CC): les biens-fonds (ch. 1); les droits distincts et permanents sur des immeubles (ch. 2); les mines (ch. 3); les parts de copropriété d'un immeuble (ch. 4). Les réquisitions d'inscription sont portées dans le journal à mesure qu'elles ont lieu et à la suite les unes des autres, avec l'indication de leur auteur et de leur objet (art. 948 al. 1 CC). Le registre foncier est destiné à l'inscription des droits immobiliers suivants (art. 958 al. 1 CC): la propriété (ch. 1); les servitudes et les charges foncières (ch. 2); les droits de gage (ch. 3).

Sauf dans certains cas particuliers, l'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière (art. 656 al. 1 CC). Il en va de même pour la constitution de servitudes (art. 731 al. 1 CC). Constitutive, l'inscription s'opère sur déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte son objet (art. 963 al. 1 CC; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome I, 6ème éd., Berne 2019, n. 947 ss et les références; Hermann Laim, in Honsell/Vogt/Geiser [éd.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, vol. II , 4ème éd., Bâle 2011, nos 10 ss ad art. 656 CC; cf. ATF 135 III 585 consid. 2.1). A titre d'exception, certaines inscriptions, qu'il s'agisse de la propriété ou de servitudes, sont de nature déclarative (art. 656 al. 2 et 731 al. 2 CC), par exemple, en présence d'un jugement formateur.

b) L'office du registre foncier n'opère d'inscription que sur réquisition (art. 46 al. 1 ORF). Lorsque l'inscription au registre foncier a un effet constitutif pour l'acquisition de la propriété (cf. art. 656 al. 1 CC), le justificatif relatif au titre pour le transfert de la propriété consiste (art. 64 al. 1 ORF), en cas de convention de droit privé: dans un acte authentique ou dans un contrat dans la forme prescrite par le droit fédéral (let. a). Sur la base des autres pièces justificatives accompagnant la réquisition, l'office du registre foncier vérifie que les conditions légales de l'inscription au grand livre sont réunies (art. 83 al. 1 ORF). Il contrôle (al. 2):

"(…)

a. la forme et le contenu de la réquisition;

b. l'identité de la personne qui présente la réquisition;

c. le droit de disposer de la personne qui présente la réquisition (art. 84);

d. en cas de réquisition par un représentant: ses pouvoirs de représentation;

e. la capacité civile, lorsqu'elle est restreinte d'après les pièces justificatives déposées ou les écritures du registre foncier;

f. l'inscription requise, pour s'assurer qu'elle est susceptible de faire l'objet d'une inscription au registre foncier;

g. le justificatif relatif au titre, en particulier sa forme;

h. les pièces justificatives accompagnant la réquisition, pour s'assurer qu'elles sont complètes;

i. les autorisations et les consentements nécessaires, pour s'assurer qu'ils ont été produits."

Le pouvoir d'examen du conservateur du registre foncier se limite principalement à un examen formel. Il ne peut procéder à aucune opération sans légitimation préalable du requérant quant à son droit de disposition et au titre sur lequel se fonde l'opération (art. 965 al. 1 CC). La réquisition doit être écartée si la légitimation fait défaut (art. 966 al. 1 CC). S'agissant du titre d'acquisition, son contrôle porte avant tout sur l'observation des formes auxquelles la validité de l'acte est subordonnée (art. 965 al. 3 CC). En principe, le conservateur ne doit pas examiner la validité matérielle du titre d'acquisition, à moins que le défaut ne soit manifeste (ATF 141 III 13 consid. 4.1; 124 III 341 consid. 2b; arrêt TF 5A.14/2001 du 29 janvier 2002 consid. 3; Steinauer, op. cit.,
n. 1169 ss). Il doit cependant s'assurer de la possibilité d'inscrire le droit faisant l'objet de la réquisition (cf. art. 83 al. 2 let. f ORF; Steinauer, op. cit., n. 1167 et les références jurisprudentielles citées) et tenir compte à cet égard du principe du "numerus clausus" en matière de droits réels, lequel fixe les limites étroites du genre de droit qu'il peut inscrire (Urs Fasel, Grundbuchverordnung, Kommentar, 2ème édition, Bâle 2013, n. 7 ad art. 83). Sur ce dernier point, il faut observer que le pouvoir de contrôle du conservateur est très étendu pour vérifier que l'opération requise est bien "susceptible de faire l'objet d'une inscription au registre foncier" (suivant la formulation de l'art. 83 al. 2 let. f ORF), eu égard aux exigences de typicité posées par le CC en matière de droits réels (ATF 119 II 16; Michel Mooser, in Pichonnaz/Foëx/Piotet [éd.], Commentaire Romand, Code civil II, Bâle 2016 [ci-après: CR CC II], no 30 ad art. 965).

c) Lorsque les conditions de l'inscription au grand livre ne sont pas remplies, l'office du registre foncier rejette la requête (art. 87 al. 1 ORF). L'office du registre foncier peut fixer à la personne qui présente la réquisition un bref délai pour produire les pièces justificatives manquantes. Lorsque le défaut n'est pas réparé dans le délai fixé, la requête est rejetée (al. 2). Les motifs du rejet doivent être communiqués par écrit à la personne qui présente la réquisition ainsi qu'à quiconque touché par la décision, avec l'indication des voies de recours. La décision de rejet doit être consignée au journal (al. 3). Lorsque la décision de rejet fait l'objet d'un recours, l'office du registre foncier l'indique au journal. Les cantons peuvent prévoir une mention au grand livre (al. 4). 

d) Sur le plan cantonal, on relève que le département en charge du registre foncier (le DFIRE) est l'autorité cantonale de surveillance du registre foncier (art. 2 al. 1 LRF) et qu'il exerce son action par l'intermédiaire de l'Inspectorat du registre foncier (al. 2). La tenue du registre foncier est assurée par des offices de district ou de groupes de districts formant des arrondissements fixés par le Conseil d'Etat (art. 3 al. 1 LRF). L'office du registre foncier est dirigé par un conservateur du registre foncier (art. 9 al. 1 LRF), qui exerce les attributions qui lui sont conférées par la législation fédérale et cantonale, ainsi que par les directives du département (al. 2). Le conservateur reçoit les réquisitions d'inscription, les porte au journal dès qu'elles sont parvenues à l'office du registre foncier et se détermine sur leur recevabilité (art. 11 al. 1 LRF). Il fait procéder aux inscriptions voulues au grand livre et vérifie que les mutations opérées correspondent aux réquisitions reçues (al. 2).

3.                      Dans le cas d'espèce, le pourvoi soulève divers moyens qu'il convient d'examiner successivement.

a) La recourante rappelle tout d'abord que la réquisition ici en cause, établie par la notaire C.________, fait suite à une transaction, selon elle, valant jugement, conclue sous les auspices du Président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois (audience du 22 octobre 2019). En conséquence, les droits réels ici en cause auraient été constitués dans le cadre de cette transaction, l'inscription au Registre foncier ne devant intervenir qu'à titre déclaratif.

aa) Comme on l'a relevé plus haut, l'inscription de servitudes présente, en principe, un caractère constitutif (art. 731 al 1 CC), sous réserve de cas particulier (cette solution découle de l'art. 731 al 2 CC lequel renvoie à l'art. 656 al 2 CC). A cet égard, l'on peut citer, en lien avec la présente espèce, l'hypothèse d'un jugement formateur rendu en exécution de l'obligation prise par le propriétaire grevé de requérir l'inscription du droit; il en va de même s'agissant de servitudes légales (comme la servitude d'empiètement, art. 674 al. 3 CC) lorsque les parties ne parviennent pas à s'entendre sur leur constitution; dans une telle hypothèse, c'est le juge qui s'en charge (Maria Consuelo Argul, in CR
CC II, no 18 ad art. 731).

bb) La présente espèce ne correspond pas à cette dernière configuration, puisque les parties se sont précisément entendues sur la constitution des servitudes litigieuses et notamment de la servitude d'empiètement. De toute manière, le jugement n'ordonne pas l'inscription de la servitude, la transaction prévoyant seulement que la recourante s'adresse à la notaire prénommée dans un délai déterminé afin de constituer les servitudes souhaitées.

b) Il ressort de la décision attaquée que le département n'a pas d'objection à formuler à l'encontre de la servitude d'empiètement du carport sur la parcelle n° ********. Néanmoins, la réquisition présentée est rejetée dans son ensemble, l'autorité invoquant le principe de "l'unité de la réquisition", principe contesté par la recourante.

aa) A teneur de l'article 47 al. 1 ORF, la réquisition d'inscription ne peut être subordonnée à aucune condition ou réserve (voir à ce propos, Mooser, in CR CC II,
no 13 ss ad art. 963). Toutefois, la réquisition peut préciser que telle inscription ne pourra être faite sans telle autre (art 47 al. 4 ORF); il s'agit là d'une atténuation au principe du caractère inconditionnel de la réquisition. En l'absence d'une telle réserve, le conservateur devrait procéder à toutes les opérations pour lesquelles la légitimation est donnée et ne rejeter que les autres; pour certains auteurs, cependant, l'on devrait pouvoir retenir, dans certaines situations, que la réquisition comporte une demande implicite de faire usage de la possibilité réservée par l'art. 47 al. 4 ORF (voir dans ce sens Steinauer, op. cit., n. 957 s.; voir toutefois Mooser, in CR CC II, no 15 ad art 963, pour qui, en principe, le conservateur ne devrait pas considérer que la réquisition comporte une demande implicite de faire usage de la possibilité qu'offre cette disposition).

bb) On le constate, la doctrine ne confirme pas l'existence de ce principe de "l'unité de la réquisition". Dans le cas d'espèce toutefois, l'on se trouve en présence d'une transaction, passée sous l'égide du juge civil; force est d'en déduire (suivant Steinauer, ibid.) qu'un tel acte est le fruit de concessions réciproques de sorte que si l'un des éléments importants de l'accord conclu n'est pas susceptible d'exécution par le biais d'une inscription, cela doit conduire à l'inexécution des autres également (en application de l'art. 47 al. 4 ORF, la réserve de cette disposition étant admise ici implicitement), ce qui conduit au rejet de la réquisition dans son ensemble.

c) En fin de compte, la question centrale soulevée par le présent recours a trait à la possibilité d'inscrire ou non au registre foncier les trois servitudes de "construction rapprochée" prévues par la transaction et décrites dans la réquisition. La recourante soutient que ces inscriptions sont possibles, ce que conteste l'autorité intimée.

aa) La décision attaquée rappelle la notion de servitude foncière au sens de l'art. 730 al. 1 CC: il s'agit d'une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété. Cette définition n'apparaît pas déterminante en l'espèce; cela va d'ailleurs de soi s'agissant de la servitude d'empiètement, conforme à l'art. 674 al. 3 CC, qui constitue clairement un cas d'application de cette notion. Par ailleurs, il en va de même des servitudes de construction rapprochée lorsque celles–ci s'appuient sur l'art. 685 al. 2 CC; dans le cadre de l'application de cette disposition, le régime des servitudes d'empiètement s'applique par analogie aux constructions contraires aux règles sur les rapports de voisinage et notamment aux règles sur les distances.

bb) Cependant, pour que l'art. 685 al. 2 CC soit applicable, encore faut-il que les règles cantonales qu'il s'agit d'écarter soient des règles de droit privé. On note au passage que l'art. 680 CC régit les restrictions de droit privé à la propriété foncière, tout en réservant à l'alinéa 3 les restrictions de droit public; seules les premières peuvent être modifiées ou supprimées par convention (créant par exemple une servitude), alors que ce n'est pas le cas des secondes (voir à ce propos, Denis Piotet, in CR CC II, no 1 ss, 8 ss ou encore 21 ad art. 680; no 17 s. ad art. 685). Il peut même arriver que certaines règles cantonales aient une nature mixte, à la fois de droit public et droit privé; dans une telle hypothèse, la servitude de l'art. 685 al. 2 CC reste insuffisante: l'autorité publique compétente doit en effet consentir à la dérogation relative à la règle sur les distances pour que celle-ci soit permise sur le terrain du droit public (Denis Piotet, in CR CC II, no 18
ad art. 685).

bb) Le code rural et foncier, du 7 décembre 1987 (CRF; BLV 211.41) prévoit certes diverses règles de distance, notamment pour les fouilles et les plantations. S'agissant en revanche des constructions, ces règles ont trait pour l'essentiel aux vues et aux jours (art. 14-16 CRF). Pour le surplus, ce sont en droit vaudois les règlements communaux sur l'aménagement du territoire et les constructions qui fixent les distances à respecter en fonction des zones et des types de bâtiments projetés; alors que le CRF instaure des règles de droit privé, les règlements communaux relèvent, en droit vaudois, du droit public (dans ce sens, RDAF 2014 I 206; ce que permettent les art. 6 et 680 CC: Denis Piotet, in CR CC II, no 3 s. ad art 680 et les références; sur la distinction entre les restrictions relevant du droit public ou du droit privé, voir aussi Steinauer, Les droits réels, Tome II, 5ème éd., Berne 2020, n. 2506 ss et, sur la portée de cette distinction, notamment en lien avec l'art. 680 al. CC, n. 2847 ss; en l'espèce, voir art. 50 du règlement sur le plan général d'affectation de la Commune de ********, commune fusionnée depuis l'adoption de ce texte dans celle de ********, relatif à la distance à respecter en zone de villas, entre construction et limite de propriété, soit 4 mètres; c'est d'ailleurs cette distance qui est en cause dans les plans versés au dossier en lien avec les projets de servitudes de "construction rapprochée").

cc) En d'autres termes, alors que de nombreux cantons alémaniques connaissent des règles de droit privé relatives à la distance à respecter par les constructions, susceptibles d'être écartées par une servitude de "construction rapprochée", conforme à l'art. 685 al 2 CC (la jurisprudence citée par la recourante se rapporte d'ailleurs à ce régime: voir notamment TF 5A_377/2017 du 27 février 2018), cette voie n'est pas ouverte en droit vaudois. Demeure alors la question de savoir si les règles de droit public fixant les distances entre constructions et limite de propriété empêchent des dérogations ou si elles les autorisent et à quelles conditions; on la traitera ici brièvement, quand bien même elle sort à proprement parler du cadre du litige.

aaa) Cette question était initialement traitée en droit vaudois à l'art. 85 al 2
let. a de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11).

L'art. 85 LATC avait, en effet, jusqu'à sa modification par la loi du 14 novembre 1995 (BGC novembre 1995, p. 2958; FAO 1995, p. 479), la teneur suivante:

"Dans la mesure où le règlement communal le prévoit, la municipalité peut accorder des dérogations de minime importance lorsque la topographie, la forme des parcelles, les accès, l'intégration ou la conception des constructions imposent des solutions particulières et s'il n'en résulte pas d'inconvénients majeurs.

Lorsque ces dérogations portent:

a) sur les règles concernant la distance entre un bâtiment et la limite de propriété;

b) sur les règles concernant la surface minimale des parcelles ou le coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol,

ces règles doivent dans la même zone, être respectées sur un ensemble formé par la parcelle en cause et une ou des parcelles voisines; ces dérogations doivent faire l'objet d'une mention au registre foncier sur les parcelles en cause; la réquisition de mention est accompagnée d'un plan coté."

L'ancien art. 85 al. 2 LATC avait fait l'objet de critiques par la doctrine, car si l'atteinte à la réglementation était entièrement corrigée, il n'y avait plus de dérogation, mais un transfert de coefficient d'une parcelle à l'autre comme celui prévu par l'art. 83 LATC (voir Raymond Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de la construction: quelques réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, in RDAF 1991, 400 ss, p. 417 et 418). L'alinéa 2 de l'ancien art. 85 LATC a donc été supprimé (et la disposition a aussi été modifiée pour étendre en quelque sorte son champ d'application; il s'agissait de "permettre aux municipalités de déroger à leurs prescriptions réglementaires, en dehors des cas de minime importance, même si elles ne disposent pas de prescription spécifique et précise pour chaque objet": BGC novembre 1995,
p. 2712).

bbb) Après l'abrogation de l'ancien art. 85 al. 2 LATC, la pratique et la jurisprudence, suivant la suggestion de la doctrine, ont recouru à la disposition de l'art. 83 LATC pour traiter ce genre de cas.

Intitulé "Fractionnement", l'art. 83 LATC a la teneur suivante:

"1 Tout fractionnement ou toute modification de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une construction non réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone.

2 La mention est accompagnée d'un plan coté; elle indique la portée des restrictions sur les parcelles en cause."

La mention prévue par cet article est une restriction de propriété fondée sur le droit public cantonal (art. 962 al. 1 CC), grevant les parcelles mises à disposition en vue de corriger intégralement l'atteinte au règlement découlant du fractionnement (cf. TF 1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2 avec renvoi à Didisheim, op. cit., p. 400 ss, p. 403). L'art. 83 LATC est en outre applicable par analogie, selon la jurisprudence, au fractionnement ou à la modification des limites d'une parcelle qui n'est pas bâtie, mais sur laquelle un projet de construction a été mis à l'enquête, lequel n'est pas réglementaire – sans la mention correctrice – dans les nouvelles limites (ou parce qu'il ne respecte pas la distance minimale entre construction et limite de propriété; cf. AC.2008.0145 du 31 août 2009 consid. 3d; voir aussi implicitement AC.2013.0281 du 12 février 2014 consid. 1 et 2, confirmé par TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014).

L'application de l'art. 83 LATC exige de surcroît, selon la jurisprudence, dans l'hypothèse où la distance minimale à la limite de propriété n'est plus respectée, que l'atteinte soit corrigée par la création d'une limite fictive sur la parcelle voisine, ce point devant faire l'objet d'une mention au registre foncier (AC.1996.0171 du 18 avril 2000 consid. 1). Si cela n'est pas possible compte tenu des bâtiments existants sur la parcelle contiguë, la modification de limites est prohibée en vertu de l'art. 83 LATC (AC.2003.0056 du 3 novembre 2004 consid. 4b; AC.2004.0220 du 14 juin 2005 consid. 4a).

ccc) En résumé, en présence d'un projet de construction ne respectant pas les distances à la limite règlementaires, l'autorité, si elle l'autorise, devrait exiger l'inscription au registre foncier d'une mention contresignée par elle, ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone et ayant pour conséquence de geler la constructibilité d'une partie de la parcelle voisine (voir aussi AC.2018.0263 du 13 janvier 2020, consid. 3c; voir également TF 1C_252/2014 consid. 2.2 du 4 novembre 2014, après l'arrêt AC.2013.0281 du 12 février 2014, qui confirme ce mode de faire; à titre d'alternative à la mention, cet arrêt évoque l'inscription d'une servitude de non-bâtir en faveur de la commune, soit une autre forme de restriction de droit public, non susceptible non plus d'inscription au registre foncier).

dd) En l'occurrence, différentes constructions devraient, en quelque sorte, être "régularisées" par les servitudes de construction rapprochée, objets de la réquisition litigieuse. Pourtant, de telles servitudes manquent leur but, puisqu'elles ne sont pas à même d'écarter des règles de droits public sur les distances. La compétence appartient à cet égard à la Municipalité, qui, au demeurant, a autorisé les constructions en cause, sans émettre, semble-t-il, d'exigences particulières, par exemple, quant à l'inscription d'une mention conforme à l'art. 83 LATC appliqué par analogie. Mal fondée, l'argumentation de la recourante à propos des servitudes de "construction rapprochée",  dont l'inscription est requise, doit ainsi être écartée.

En l'état, le dossier ne permet pas d'en dire plus. Il est ainsi possible que la seule question qui subsiste encore ait trait à l'empiètement; on peut ainsi imaginer le dépôt d'une nouvelle réquisition limitée à cet empiètement, ceci avec le consentement du voisin, B.________.

d) Il résulte des considérations qui précèdent que le recours, mal fondé, doit être rejeté et la décision attaquée confirmée.

4.                      Vu l'issue du recours, les frais de la cause doivent être mis à la charge de la recourante qui succombe; pour les mêmes motifs, elle n'a pas droit à l'allocation de dépens (art. 49 et 55 LPA-VD).


 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision du 14 mai 2020 du Département des finances et des relations extérieures, rejetant le pourvoi formé le 31 janvier 2020 dirigé contre le rejet de la réquisition n° 2019/13138 par le Registre foncier de la Broye et du Nord-vaudois, est confirmée.

III.                    Les frais judiciaires mis à la charge de la recourante A.________ sont fixés à 1'000 (mille) francs.

IV.                    Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 4 septembre 2020

 

Le président:                                                                                             Le greffier:


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière civile s'exerce aux conditions des articles 72 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.