AB.1996.00582
Sozialversicherungsgericht
des Kantons Zürich
IV. Kammer
Sozialversicherungsrichter Engler, Vorsitzender
Sozialversicherungsrichterin Weibel-Fuchs
Ersatzrichterin Arnold Gramigna
Gerichtssekretärin Tiefenbacher
Urteil vom 15. Mai 2003
in Sachen
K.___
Beschwerdeführer
vertreten durch S.___
gegen
Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich (SVA)
Ausgleichskasse
Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich
Beschwerdegegnerin
Sachverhalt:
1. Mit Beitragsverfügung vom 5. September 1996 setzte die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse, die persönlichen Beiträge von K.____ für das Jahr 1991 aufgrund des im selben Jahr erzielten Einkommens von Fr. 581'997.-- und eines in den Betrieb investierten Eigenkapitals von Fr. 0.-- auf Fr. 55'260.-- inklusive Verwaltungskosten fest (Urk. 2). Die Ausgleichskasse stützte sich hierbei auf die provisorische Steuermeldung vom 26. Juli 1995, worin die kantonalen Steuerbehörden ein für die Periode 1993/1994 (Berechnungsjahre 1991/1992) erzieltes Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 581'997.-- im Jahr 1991 und einen Verlust von Fr. 34'970.-- im Jahr 1992 sowie ein per 1. Januar 1993 im Betrieb arbeitendes Eigenkapital von Fr. 0.-- übermittelten (8/2).
2. Gegen diese Verfügung erhob K.____ mit Eingabe vom 4. Oktober 1996 Beschwerde und beantragte deren Aufhebung (Urk. 1). Mit Gerichtsverfügung vom 15. November 1996 wurde das Verfahren bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheides über die direkte Bundessteuer bezüglich Veranlagungsperiode 1993 und 1994 sistiert (Urk. 9) und die Sistierung mit Gerichtsverfügung vom 12. Februar 2003 aufgehoben (Urk. 19). Nachdem die Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort vom 27. März 2003 beantragt hatte, die Beschwerde sei in dem Sinne teilweise gutzuheissen, als die persönlichen Beiträge von K.____ für das Jahr 1991 aufgrund eines im selben Jahr erzielten Einkommens von Fr. 549'232.-- und eines im Betrieb arbeitenden Kapitals von Fr. 0.-- festzusetzen seien (Urk. 24), wurde der Schriftenwechsel am 31. März 2003 geschlossen (Urk. 26).
Mit Verfügung vom 16. April 2003 zog das Gericht die Einschätzungsakten der kantonalen Steuerbehörden betreffend den Beschwerdeführer bei (Urk. 27), welche auszugsweise kopiert und als Urk. 29/1-5 zum Prozess genommen wurden.
Auf die Ausführungen der Parteien sowie die eingereichten Unterlagen wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Am 1. Januar 2003 sind das Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts vom 6. Oktober 2000 (ATSG) und die Verordnung über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts vom 11. September 2002 (ATSV) in Kraft getreten und haben in einzelnen Sozialversicherungsgesetzen und -verordnungen zu Revisionen geführt. In materiellrechtlicher Hinsicht gilt jedoch der allgemeine übergangsrechtliche Grundsatz, dass der Beurteilung jene Rechtsnormen zu Grunde zu legen sind, die gegolten haben, als sich der zu den materiellen Rechtsfolgen führende Sachverhalt verwirklicht hat (vgl. BGE 127 V 467 Erw. 1, 126 V 136 Erw. 4b, je mit Hinweisen). Da sich der hier zu beurteilende Sachverhalt vor dem 1. Januar 2003 verwirklicht hat, gelangen die materiellen Vorschriften des ATSG und der ATSV sowie die gestützt darauf erlassenen Gesetzes- und Verordnungsrevisionen im vorliegenden Fall noch nicht zur Anwendung. Bei den im Folgenden zitierten Gesetzes- und Verordnungsbestimmungen handelt es sich deshalb - soweit nichts anderes vermerkt wird - um die Fassungen, wie sie bis Ende 2002 in Kraft gewesen sind.
2.
2.1 Selbständigerwerbende haben vom Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit Beiträge an die Sozialversicherung zu leisten. Als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit gilt gemäss Art. 9 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHVG) jedes Erwerbseinkommen, das nicht Entgelt für in unselbständiger Stellung geleistete Arbeit darstellt. Nach Art. 17 der Verordnung über die Alters- und Hinterlassenenversicherung (in der bis 31. Dezember 1994 gültig gewesenen und hier anwendbaren Fassung; AHVV) fällt darunter jedes in selbständiger Stellung erzielte Einkommen aus Land- und Forstwirtschaft, Handel, Gewerbe, Industrie und freien Berufen, namentlich auch eingetretene und verbuchte Wertvermehrungen von zur Führung kaufmännischer Bücher verpflichteten Unternehmen (Art. 17 lit. d AHVV).
2.2 Gemäss Art. 22 AHVV in der hier anwendbaren bis 31. Dezember 1994 gültig gewesenen Fassung wird der Jahresbeitrag vom reinen Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit durch eine Beitragsverfügung für eine Beitragsperiode von zwei Jahren festgesetzt. Die Beitragsperiode beginnt mit dem geraden Kalenderjahr (Abs. 1). Der Jahresbeitrag wird in der Regel aufgrund des durchschnittlichen reinen Erwerbseinkommens einer zweijährigen Berechnungsperiode bemessen. Diese umfasst das zweit- und drittletzte Jahr vor der Beitragsperiode und entspricht jeweils einer Berechnungsperiode der direkten Bundessteuer (Abs. 2). Der Jahresbeitrag vom reinen Einkommen aus einer nebenberuflichen, gelegentlich ausgeübten selbständigen Erwerbstätigkeit wird für das Kalenderjahr festgesetzt, in dem es erzielt wurde (Abs. 3).
Nimmt die beitragspflichtige Person eine selbständige Erwerbstätigkeit auf oder haben sich die Einkommensgrundlagen seit der Berechnungsperiode, für welche die kantonale Steuerbehörde das Erwerbseinkommen ermittelt hat, infolge Berufs- oder Geschäftswechsels, Wegfalls oder Hinzutritts einer Einkommensquelle, Neuverteilung des Betriebs- oder Geschäftseinkommens oder Invalidität dauernd verändert und wurde dadurch die Höhe des Einkommens wesentlich beeinflusst, so ermittelt die Ausgleichskasse das massgebende reine Erwerbseinkommen für die Zeit von der Aufnahme der selbständigen Erwerbstätigkeit beziehungsweise von der Veränderung bis zum Beginn der nächsten ordentlichen Beitragsperiode und setzt die entsprechenden Beiträge fest (Art. 25 Abs. 1 AHVV, in der hier anwendbaren, bis Ende 2000 gültig gewesenen Fassung).
Die Beiträge sind für jedes Kalenderjahr aufgrund des jeweiligen Jahreseinkommens festzusetzen. Für das Vorjahr der nächsten ordentlichen Beitragsperiode sind die Beiträge aufgrund des reinen Erwerbseinkommens festzusetzen, das der Beitragsbemessung für diese Periode zugrunde zu legen ist (Art. 25 Abs. 3 AHVV, in der hier anwendbaren, bis Ende 2000 gültig gewesenen Fassung).
2.3 Frauen, die das 62., und Männer, die das 65. Altersjahr vollendet haben, entrichten vom Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit nur für den Teil Beiträge, der Fr. 14'400.-- im Jahr übersteigt (Art. 6quater Abs. 2 AHVV in der bis 31. Dezember 1991 gültig gewesenen Fassung).
2.4 Nach Art. 23 Abs. 1 AHVV, in der hier anwendbaren, bis Ende 2000 gültig gewesenen Fassung, obliegt es in der Regel den Steuerbehörden, das für die Bemessung der Beiträge Selbständigerwerbender massgebende Erwerbseinkommen aufgrund der rechtskräftigen Veranlagung für die direkte Bundessteuer und das im Betrieb investierte Eigenkapital aufgrund der entsprechenden rechtskräftigen kantonalen Veranlagung zu ermitteln. Die Angaben der Steuerbehörden hierüber sind für die Ausgleichskassen verbindlich (Art. 23 Abs. 4 AHVV).
Nach der Rechtsprechung begründet jede rechtskräftige Steuerveranlagung die nur mit Tatsachen widerlegbare Vermutung, dass sie der Wirklichkeit entspreche. Da die Ausgleichskassen an die Angaben der Steuerbehörden gebunden sind und das Sozialversicherungsgericht grundsätzlich nur die Kassenverfügung auf ihre Gesetzmässigkeit zu überprüfen hat, darf das Gericht von rechtskräftigen Steuertaxationen bloss dann abweichen, wenn diese klar ausgewiesene Irrtümer enthalten, die ohne weiteres richtig gestellt werden können, oder wenn sachliche Umstände gewürdigt werden müssen, die steuerrechtlich belanglos, sozialversicherungsrechtlich aber bedeutsam sind. Blosse Zweifel an der Richtigkeit einer Steuertaxation genügen hiezu nicht; denn die ordentliche Einkommensermittlung obliegt den Steuerbehörden, in deren Aufgabenkreis das Sozialversicherungsgericht nicht mit eigenen Veranlagungsmassnahmen einzugreifen hat. Die selbständigerwerbenden Versicherten haben demnach ihre Rechte, auch im Hinblick auf die AHV-rechtliche Beitragspflicht, in erster Linie im Steuerjustizverfahren zu wahren (BGE 110 V 86 Erw. 4 und 370 f., 106 V 130 Erw. 1, 102 V 30 Erw. 3a; AHI 1997 S. 25 Erw. 2b mit Hinweis).
Die absolute Verbindlichkeit der Angaben der Steuerbehörden für die Ausgleichskassen und die daraus abgeleitete relative Bindung des Sozialversicherungsgerichts an die rechtskräftigen Steuertaxationen sind auf die Bemessung des massgebenden Einkommens und des betrieblichen Eigenkapitals beschränkt. Diese Bindung betrifft also nicht die beitragsrechtliche Qualifikation des Einkommens bzw. Einkommensbezügers und beschlägt daher die Frage nicht, ob überhaupt Erwerbseinkommen und gegebenenfalls solches aus selbständiger oder aus unselbständiger Tätigkeit vorliegt und ob der Einkommensbezüger beitragspflichtig ist. Somit haben die Ausgleichskassen ohne Bindung an die Steuermeldung aufgrund des AHV-Rechts zu beurteilen, wer für ein von der Steuerbehörde gemeldetes Einkommen beitragspflichtig ist (BGE 121 V 83 Erw. 2c, 114 V 75 Erw. 2, 110 V 86 Erw. 4 und 370 Erw. 2a, 102 V 30 Erw. 3b mit Hinweisen).
Auch hinsichtlich der Beurteilung, ob selbständige oder unselbständige Erwerbstätigkeit vorliegt, sind die Ausgleichskassen nicht an die Meldungen der kantonalen Steuerbehörden gebunden. Allerdings sollen sie sich bei der Qualifikation des Erwerbseinkommens in der Regel auf die Steuermeldungen verlassen und eigene nähere Abklärungen nur dann vornehmen, wenn sich ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der Steuermeldung ergeben. Diese Beurteilungskompetenz der Ausgleichskassen gilt um so mehr dann, wenn bestimmt werden muss, ob ein Versicherter überhaupt erwerbstätig ist oder nicht. Daher rechtfertigt es sich, die Ausgleichskassen auch selbständig beurteilen zu lassen, ob ein von der Steuerbehörde gemeldetes Kapitaleinkommen als Erwerbseinkommen zu qualifizieren ist (BGE 111 V 294, 110 V 86 Erw. 4 und 370 Erw. 2a, 102 V 30 Erw. 3b, 98 V 20 Erw. 2 mit Hinweisen).
2.5 Die Frage, ob der bei einem Liegenschaftsverkauf erzielte Kapitalgewinn im Rahmen der schlichten Verwaltung des Privatvermögens anfiel oder als Ergebnis gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels zu verstehen ist, betrifft die beitragsrechtliche Qualifikation dieses Einkommens und wird daher von der Bindungswirkung im Sinne von Art. 23 Abs. 4 AHVV nicht erfasst. Sie ist von der Ausgleichskasse selbständig und ohne Bindung an die Steuermeldung, nötigenfalls gestützt auf eigene Abklärungen zu beurteilen.
3.
3.1 Der direkten Bundessteuer unterlag gemäss Art. 21 des bis zum 31. Dezember 1994 in Kraft gewesenen Bundesratsbeschlusses vom 9. Dezember 1940 über die Erhebung einer direkten Bundessteuer (BdBSt) das gesamte Einkommen des Steuerpflichtigen aus Erwerbstätigkeit, Vermögensertrag oder anderen Einnahmequellen. In die Steuerberechnung fielen insbesondere Kapitalgewinne (Art. 21 Abs. 1 lit. d BdBSt) und Aufwertungsgewinne aus Wertvermehrungen (Art. 21 Abs. 1 lit. f BdBSt), wenn sie im Betrieb eines zur Führung kaufmännischer Bücher verpflichteten Unternehmens erzielt wurden (Känzig, Kommentar zur Wehrsteuer [Direkte Bundessteuer], 2. Aufl., I. Teil, S. 257 N 40 zu Art. 21 Abs. 1 lit. a BdBSt, S. 362 N 150 und S. 440 N 222 zu Art. 21 Abs. 1 lit. d BdBSt; Masshardt, Kommentar zur direkten Bundessteuer, 2. Aufl., S. 137 N 102 zu Art. 21 Abs. 1 lit. d BdBSt und S. 151 N 135 zu Art. 21 Abs. 1 lit. f BdBSt). Der von einem nicht buchführungspflichtigen Unternehmen erzielte Liquidationsgewinn unterlag daher der direkten Bundessteuer nicht (Känzig, a.a.O., S. 238 N 19 zu Art. 21 Abs. 1 lit. a BdBSt). Das bedeutete aber nicht, dass Kapitalgewinne von nichtbuchführungspflichtigen Betrieben in jedem Fall von der Steuerpflicht ausgenommen waren. Gewinne aus der Veräusserung von Vermögensstücken - insbesondere von Liegenschaften - unterstanden auch bei nichtbuchführungspflichtigen Unternehmungen der Steuerpflicht, wenn sie auf gewerbsmässigem Handel beruhten. Dann bildeten sie steuerbaren ordentlichen Betriebsgewinn im Sinne von Art. 21 Abs. 1 lit. a BdBSt (Känzig, a.a.O., S. 263 N 46 und S. 266 N 48 zu Art. 21 Abs. 1 lit. a BdBSt sowie S. 440 N 222 zu Art. 21 Abs. 1 lit. de BdBSt; Blumenstein, System des Steuerrechts, 3. Aufl., S. 145). Die Rechtsprechung hat als Indizien für gewerbsmässigen Grundstückhandel namentlich herausgearbeitet: Der enge Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen sowie ganz allgemein der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die Verwendung bedeutender fremder Mittel zur Finanzierung der Grundstückkäufe, die Investition der erzielten Gewinne in neuen Grundbesitz oder die Häufung von Grundstückkäufen und -verkäufen. Nicht Erwerbseinkommen, sondern Vermögensertrag bilden Gewinne aus der Veräusserung von Vermögensbestandteilen nach dem Gesagten dann, wenn sie bei der Verwaltung eigenen privaten Vermögens erzielt wurden oder als Ergebnis der Ausnützung einer zufällig aufgetretenen Gelegenheit anfallen (BGE 104 Ib 167 Erw. 1b, 96 I 568 Erw. 2 und 670 Erw. 3, 92 I 122; ZAK 1988 S. 515 Erw. 4b, 1983 S. 384 Erw. 2b und 1981 S. 345 Erw. 2c).
3.2 Analog dieser Rechtslage galten im Beitragsrecht der AHV Kapitalgewinne zunächst dann als beitragspflichtiges Einkommen, wenn sie im Betrieb einer zur Führung kaufmännischer Bücher verpflichteten Unternehmung bei der Veräusserung oder Verwertung von Vermögensgegenständen erzielt wurden (Art. 17 lit. d AHVV in der bis 31. Dezember 1994 gültig gewesenen Fassung). Von diesen beitragspflichtigen ausserordentlichen Kapitalgewinnen ist der Gewinn zu unterscheiden, der von einem nichtbuchführungspflichtigen Versicherten durch Verkauf eines oder mehrerer Vermögensstücke erzielt wird. Nach der Rechtsprechung stellt indessen dieser Gewinn beitragspflichtiges Erwerbseinkommen im Sinne von Art. 9 Abs. 1 AHVG und Art. 17 lit. d AHVV in der bis 31. Dezember 1994 gültig gewesenen Fassung sowie Art. 21 Abs. 1 lit. a BdBSt dar, wenn der Veräusserer gewerbsmässig, das heisst im Rahmen einer haupt- oder nebenberuflichen geschäftlichen Tätigkeit mit Liegenschaften handelte. Die hiefür massgebenden Indizien waren dieselben wie für die Beurteilung, ob steuerbares Erwerbseinkommen im Sinne von Art. 21 Abs. 1 lit. a BdBSt vorliegt. Der Beitragspflicht unterstanden Grundstückgewinne eines nichtbuchführungspflichtigen Versicherten nur dann nicht, wenn sie im Rahmen der blossen Verwaltung des privaten Vermögens anfielen oder in Ausnützung einer zufällig aufgetretenen Gelegenheit erzielt wurden (ZAK 1988 S. 515 Erw. 4a, 1983 S. 384 Erw. 2b und 1981 S. 345 Erw. 2c). Vom reinen Kapitalertrag schulden die Versicherten hingegen keine Beiträge, weil die blosse Verwaltung des persönlichen Vermögens nicht Erwerbstätigkeit im Sinne des AHVG ist (BGE 111 V 83, 110 V 86 Erw. 5a; ZAK 1987 S. 296 Erw. 2a und 518 Erw. 3a). Die Beitragsfreiheit von auf Liegenschaften erzielten Kapitalgewinnen ist aber strikte auf den Bereich der Verwaltung privaten Vermögens beschränkt; jegliche Tätigkeit, in deren Folge Grundstückgewinne erzielt werden, begründet die Beitragspflicht, sofern sie über die schlichte Verwaltung des Privatvermögens hinausgeht (BGE 104 Ib 166 Erw. 1a mit Hinweisen, 98 V 89; ZAK 1983 S. 385 Erw. 2b, 1981 S. 345 Erw. 2c).
3.3 Auch vereinzelte Liegenschaftsgeschäfte, die nicht von einem gewerbsmässigen Liegenschaftshändler getätigt werden oder in einem engen Zusammenhang mit dem Beruf des Beitragspflichtigen stehen, können Erwerbstätigkeit darstellen. Die Beitragspflicht ist dann gerechtfertigt, wenn der Gewinn auf einer Tätigkeit beruht, die nach ihrer Art in ähnlicher Weise auf Gewinn ausgerichtet ist wie das Vorgehen eines Liegenschaftshändlers. Daher erzielt auch eine Privatperson Erwerbseinkommen, wenn sie aufgrund eines zufälligen Angebots eine Liegenschaft erwoben hat, sich dann aber sofort mit Methoden und Mitteln eines Liegenschaftshändlers um eine rasche gewinnbringende Weiterveräusserung bemüht (BGE 112 Ib 82 Erw. 2a, 104 Ib 166 Erw. 1b, 96 I 658 Erw. 2; ZAK 1975 S. 249 Erw. 1; Känzig, a.a.O., S. 261 N 44 in fine zu Art. 21 Abs. 1 lit. a BdBSt; Masshardt, a.a.O., S. 110 N 21 zu Art. 21 Abs. 1 lit. a BdBSt).
4.
4.1 Bei dem aus dem Verkauf der Liegenschaft W.___ Kilchberg/ZH erzielten Gewinn handelt es sich um einen Kapital- oder Vermögensgewinn. Da der Beschwerdeführer kein Handels- oder ein anderes nach kaufmännischer Art geführtes Gewerbe betrieb, war er, wie sich aus Art. 967 des Obligationenrechts (OR) in Verbindung mit Art. 52 ff. der Handelsregisterverordnung (HRV) ergibt, hinsichtlich des fraglichen Liegenschaftsverkauf nicht buchführungspflichtig. Die rechtskräftige Einkommenssteuerveranlagung beruhte daher auf der Überlegung, dass der Beschwerdeführer beim fraglichen Verkauf als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler tätig geworden war und in dieser Eigenschaft steuerpflichtiges Einkommen (Art. 21 Abs. 1 lit. a BdBSt) erzielt hat.
4.2 Der Beschwerdeführer gründete am 12. März 1985 zusammen mit drei weiteren Gesellschaftern eine einfache Gesellschaft unter der Bezeichnung "Baugesellschaft L.___". Gesellschaftszweck war die bauliche Realisierung des Grundstücks Kat. Nr. X im Halte von 4'604 m2 an der W.___ in Kilchberg/ZH. Beabsichtigt war, das Grundstück zum Preis von Fr. 620.--/m2, ergebend den Gesamtkaufpreis von Fr. 2'854'480.-- zuzüglich der Nebenkosten käuflich zu erwerben und anschliessend zu projektieren, zu überbauen, zu parzellieren und parzellenweise zu verkaufen. Der Landkauf wurde durch die Aufnahme eines Bankkredites von Fr. 2'400'000.-- und eigenen Mitteln der vier Gesellschafter von insgesamt Fr. 600'000.-- finanziert. Das Kapital der Gesellschafter wurde zu 5,5 % pro Jahr verzinst (Urk. 29/1). Nachdem die Parzelle überbaut worden war, wurde diese in der Zeit vom 26. März 1991 bis 11. Februar 1993 aufgeteilt in einzelne Einheiten verkauft. Gemäss Entscheid über die Grundstückgewinnsteuer vom 8. März 1995 wurde ein steuerpflichtiger Grundstückgewinn von insgesamt Fr. 2'057'473.-- realisiert (Urk. 29/2). Gemäss Hilfsblatt C zur Steuererklärung 1991 war der Anteil des Beschwerdeführers an der Liegenschaft (= ¼) mit einem Steuerwert von Fr. 2'285'322.-- bewertet (Urk. 29/3). Diesem stand gemäss Schuldenverzeichnis zur Steuererklärung 1991 eine Grundpfandschuld von Fr. 2'356'795.-- gegenüber (Urk. 29/4).
Aus dem Umstand, dass eigens für die bauliche Realisierung des Grundstückes eine einfache Gesellschaft gegründet wurde, folgt, dass es sich dabei um eine Tätigkeit handelte, die auf Erwerb ausgerichtet war. Von Anfang an war klar, dass die Parzelle, welche mit einem bedeutenden Anteil an fremden Mitteln gekauft und überbaut wurde, nach der Überbauung wieder verkauft werden soll. Innerhalb nur sechs Jahren wurde ein erheblicher Gewinn erwirtschaftet. Dies deutet darauf hin, dass es sich beim Kauf der Baulandparzelle nicht, wie vom Beschwerdeführer dargetan, um eine private Vermögensanlage handelte. Selbst wenn das Grundstück aufgrund eines zufälligen Angebots gekauft worden wäre, wurde es im Hinblick auf einen gewinnbringenden Weiterverkauf projektiert, überbaut und parzelliert, womit es sich um ein Spekulationsobjekt handelte. Hinzu kommt, dass davon auszugehen ist, dass besondere Fachkenntnisse des Beschwerdeführers, welcher im Jahre 1991 Verwaltungsratshonorare der AG für Liegenschaften und Hypotheken in der Höhe von Fr. 35'000.-- entgegennahm (Urk. 3/4 S. 2), wie auch weiterer Gesellschafter, die ihre beruflichen Kenntnisse in die Gesellschaft einbrachten (vgl. Ziff 6 und Ziff. 8 des Gesellschaftsvertrages, Urk. 29/1), bedeutsam waren. Folglich ist der beim Verkauf der fraglichen Liegenschaft erzielte Kapitalgewinn als auf gewerbsmässigen Liegenschaftshandel und damit auf erwerblicher Betätigung beruhendes Erwerbseinkommen zu qualifizieren, auf welchem persönliche Beiträge zu leisten sind.
Da der Beschwerdeführer erstmals im Jahre 1991 Kapitalgewinn aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel erzielte, hat das Jahr 1991 als Jahr der Aufnahme der selbständigen Erwerbstätigkeit zu gelten, und die persönlichen Beiträge sind aufgrund des in diesem Jahr erzielten Einkommens zu berechnen. Sollte die Tätigkeit nicht fortgesetzt werden und gelegentlich ausgeübt worden sein, käme sowieso das Gegenwartsbemessungsverfahren im Sinne von altArt. 22 Abs. 3 AHVV zum Zuge.
4.3 Gemäss rektifizierter, auf der rechtskräftigen Steuerveranlagung beruhender Steuermeldung vom 24. März 2003 (Urk. 25), welche in masslicher Hinsicht verbindlich ist, erzielte der Beschwerdeführer aus selbständiger Erwerbstätigkeit im Jahre 1991 Fr. 549'232.--, wobei das im Betrieb investierte Eigenkapital Fr. 0.-- betrug. Da die Beschwerdegegnerin die persönlichen Beiträge für das Jahr 1991 aufgrund der provisorischen Steuermeldung vom 26. Juli 1995 (Urk. 8/2), welche für das Jahr 1991 ein Einkommen von Fr. 581'997.-- und ein im Betrieb arbeitendes Eigenkapital von Fr. 0.-- übermittelte, berechnete, ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die angefochtene Verfügung vom 5. September 1996 aufzuheben. Die Sache ist an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit sie die persönlichen Beiträge für das Jahr 1991 aufgrund des in diesem Jahr erzielten Einkommens von Fr. 549'232.-- und eines im Betrieb arbeitenden Kapitals von Fr. 0.-- und unter Berücksichtigung, dass der Beschwerdeführer im Jahre 1991 das 65. Altersjahr bereits zurückgelegt hatte, neu berechne.
5. Angesichts des geringen Obsiegens rechtfertigt sich die Zusprache einer Prozessentschädigung nicht.
Das Gericht erkennt:
1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Verfügung vom 5. September 1996 aufgehoben, und es wird die Sache an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen, damit sie die Beiträge für das Jahr 1991 im Sinne der Erwägung 4.3 neu berechne und darüber verfüge.
2. Das Verfahren ist kostenlos.
3. Dem Beschwerdeführer wird keine Prozessentschädigung zugesprochen.
4. Zustellung gegen Empfangsschein an:
- S.___
- Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse
- Bundesamt für Sozialversicherung
5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Eidgenössischen Versicherungsgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereicht werden.
Die Beschwerdeschrift ist dem Eidgenössischen Versicherungsgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, in dreifacher Ausfertigung zuzustellen.
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift der beschwerdeführenden Person oder ihres Vertreters zu enthalten; die Ausfertigung des angefochtenen Entscheides und der dazugehörige Briefumschlag sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die beschwerdeführende Person sie in Händen hat (Art. 132 in Verbindung mit Art. 106 und 108 OG).