Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich
Entscheid: AB.2000.00268
AB.2000.00268

Sozialversicherungsgericht
des Kantons Zürich
III. Kammer
Sozialversicherungsrichter Faesi, Vorsitzender

Sozialversicherungsrichterin Annaheim

Sozialversicherungsrichterin Daubenmeyer Müller

Gerichtssekretär O. Peter


Urteil vom 19. September 2003
in Sachen
B.___
Beschwerdeführer

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Urs Bölsterli
Asylstrasse 77, Postfach 81, 8030 Zürich

gegen

Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich (SVA)
Ausgleichskasse
Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich
Beschwerdegegnerin


Sachverhalt:
1.
1.1     B.___, geboren 1921, ist selbständiger Architekt und Eigentümer mehrerer Liegenschaften in den Kantonen W.___, X.___, Y.___ und Z.___. Am 23. April 1986 verkaufte er eine an der V.___-strasse 12 in X.___ gelegene Liegenschaft zu einem Preis von Fr. 18'000'000.--. Die Steuerbehörden erfassten den erzielten Gewinn in Höhe von Fr. 10'851'420.-- bei der Einschätzung für die direkte Bundessteuer 1987/88 (Bemessungsperiode 1985/86) als Erwerbseinkommen aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel. Die entsprechende Veranlagung wurde im nachfolgenden Einsprache- und Beschwerdeverfahren bestätigt (Entscheid der Bundessteuer-Rekurskommission des Kantons Zürich vom 3. Juli 1991, Urk. 9/12).
Am 30. Oktober 1991 meldete die kantonale Steuerbehörde für 1985 einen Verlust von Fr. 22'572.-- und für 1986 einen Gewinn von Fr. 10'853'551.-- (inklusive Grundstückgewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft an der V.___-strasse 12 in X.___) bei einem am 1. Januar 1987 im Betrieb investierten Eigenkapital von Fr. 15'000.--. Gestützt darauf setzte die Ausgleichskasse die persönlichen Beiträge von B.___ für die Jahre 1988 und 1989 unter Annahme eines 1985/86 durchschnittlich erzielten Erwerbseinkommens von Fr. 5'415'765.-- und eines im Betrieb investierten Eigenkapitals von Fr. 15'000.-- unter Berücksichtigung der Freigrenze für Altersrentner auf je Fr. 518'417.40 (inklusive Verwaltungskosten) fest (Nachtragsverfügungen vom 11. November 1991, Urk. 9/15 und 9/16).
1.2     Auf Beschwerde hin bestätigte die AHV-Rekurskommission des Kantons Zürich, dass die Ausgleichskasse den aus dem Verkauf der Liegenschaft V.___-strasse 12 in X.___ erzielten Gewinn zu Recht als beitragspflichtiges Erwerbseinkommen erfasst habe, da die nach dem Entscheid der Bundessteuer-Rekurskommission des Kantons Zürich für die steuerliche Qualifikation als Einkommen (gemäss Art. 21 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über die Direkte Bundessteuer [BdBSt]) massgebend gewesenen Erwägungen auch für die AHV-rechtliche Beitragspflicht Geltung hätten. Die Sache wurde jedoch in Aufhebung der angefochtenen Verfügungen zur Neubestimmung des betrieblichen Eigenkapitals und anschliessenden Neufestsetzung der persönlichen Beiträge für die Jahre 1988 und 1989 an die Verwaltung zurückgewiesen (Entscheid vom 10. März 1994, Urk. 9/10).
1.3     Das Eidgenössische Versicherungsgericht wies die dagegen erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde ab und hielt mit Ausgleichskasse und Vorinstanz dafür, dass der beim Verkauf der Liegenschaft an der V.___-strasse 12 in X.___ erzielte Vermögensgewinn der Beitragspflicht aus selbständiger Erwerbstätigkeit unterliege. Auch sei nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Sache zwecks Neufestsetzung des zum Abzug zugelassenen Zinses auf dem betrieblichen Eigenkapital an die Verwaltung zurückgewiesen habe (Urteil vom 13. Dezember 1994, H 110/94; Urk. 9/5).
Unter Hinweis auf diesen Entscheid setzte die Ausgleichskasse die von B.___ geschuldeten persönlichen Sozialversicherungsbeiträge für die Jahre 1988 und 1989 gestützt auf ein 1985/86 durchschnittlich erzieltes Erwerbseinkommen von Fr. 5'415'765.-- und ein betriebliches Eigenkapital von Fr. 24'000.-- unter Berücksichtigung der Freigrenze für Altersrentner neu auf Fr. 518'368.80 (inklusive Verwaltungskosten) fest (Nachtragsverfügungen vom 20. April 1995, Urk. 9/7 und 9/8).
1.4     Das hierauf angerufene Sozialversicherungsgericht wies die Sache in Aufhebung der angefochtenen Verfügungen an die Verwaltung zurück, da diese - entgegen der klaren Anweisung im Urteil des Eidgenössischen Versicherungsgerichts (vom 13. Dezember 1994) beziehungsweise im Rückweisungsentscheid der AHV-Rekurskommission (vom 10. März 1994) - ohne vorgängige Prüfung des zum Abzug zugelassenen Zinses auf dem betrieblichen Eigenkapital erneut verfügt habe (Entscheid vom 13. Oktober 1995, Urk. 9/9).
Am 30. April 1996 erstattete die Abteilung AHV-Taxationen der kantonalen Steuerbehörde unter Hinweis auf das erwähnte Urteil des Eidgenössischen Versicherungsgerichts eine rektifizierte Meldung (Rektifikat 2) betreffend die in den Jahren 1985 und 1986 erzielten Einkommen (inklusive Nettomieterträge aus der Liegenschaft V.___-strasse 12 in X.___) von Fr. 159'794.-- beziehungsweise von Fr. 10'916'939.--; das am 1. Januar 1987 im Betrieb investierte Eigenkapital wurde mit Fr. 1'726'000.-- beziffert (Urk. 9/3/1-9/3/3).
Die Ausgleichskasse liess dem Beschwerdeführer am 24. Februar 2000 mitteilen, aus dem mehrfach erwähnten Urteil des Eidgenössischen Versicherungsgerichts (vom 13. Dezember 1994) gehe hervor, dass nicht nur das betriebliche Eigenkapital, sondern auch die ursprünglich von den kantonalen Steuerbehörden für die Jahre 1985/86 gemeldeten Einkommen falsch seien, indem man die Nettomieterträge aus der Geschäftsliegenschaft V.___-strasse 12 in X.___ nicht berücksichtigt habe. Das 1985/86 durchschnittlich erzielte Erwerbseinkommen sei demnach auf Fr. 5'538'641.-- zu erhöhen, woraus - nach Abzug des Zinses vom betrieblichen Eigenkapital (5 % von Fr. 1'726'000.--) und nach Berücksichtigung der Freigrenze für Altersrentner - ein beitragspflichtiges Einkommen von Fr. 5'440'300.-- resultiere. Allerdings könne wegen der inzwischen eingetretenen Verwirkung bei der Neuverfügung der Beiträge 1988/89 lediglich vom höchsten bislang festgesetzten beitragspflichtigen Einkommen von Fr. 5'415'000.-- ausgegangen werden (Urk. 3/10). Am 6. April 2000 erliess die Ausgleichskasse entsprechende Nachtragsverfügungen, wobei sie die persönlichen Beiträge für die Jahre 1988 und 1989 auf je Fr. 518'417.40 (inklusive Verwaltungskosten) festsetzte (Urk. 9/1 und 9/2).

2. Dagegen liess B.___ am 8. Mai 2000 (Urk. 1) Beschwerde erheben und folgende Anträge stellen:
"1.         Die in den angefochtenen Verfügungen in der Rubrik "im Betrieb investiertes Eigenkapital" eingesetzten Fr. 15'000.- seien um Fr. 9'289'000.- auf Fr. 9'304'000.- zu erhöhen, der Eigenkapitalzins auf Fr. 465'200.- festzusetzen, das beitragspflichtige jährliche Einkommen auf Fr. 4'950'500.- herabzusetzen und demzufolge der zu bezahlende jährliche Beitrag zuzüglich Verwaltungskosten auf Fr. 473'849.10 herabzusetzen.
  2.         Allfällige Verfahrenskosten seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und dem Beschwerdeführer sei eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen."
Mit Beschwerdeantwort vom 21. August 2000 (Urk. 8) beantragte die Ausgleichskasse Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom 2. November 2000 (Urk. 14) liess der Beschwerdeführer auf Gutheissung der eingangs gestellten Begehren schliessen. Nach Ausbleiben einer Duplik wurde der Schriftenwechsel mit Verfügung vom 12. Januar 2001 (Urk. 17) geschlossen.
Auf die Ausführungen der Parteien sowie die eingereichten Unterlagen wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.


Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Bezüglich der Rechtsgrundlagen, insbesondere zur sozialversicherungsrechtlichen Beitragspflicht (Art. 4 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Alters- und Hinterlassenenversicherung [AHVG]; BGE 111 V 83, 110 V 86 Erw. 5; SVR 1994 AHV Nr. 13 S. 31; ZAK 1987 S. 296 Erw. 2a und 1984 S. 224 Erw. 1b mit Hinweisen), zur Erhebung von Sozialversicherungsbeiträgen vom Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit (Art. 9 der Verordnung über die Alters- und Hinterlassenenversicherung [AHVV], Art. 17 AHVV; BGE 98 V 90; ZAK 1983 S. 384 Erw. 2b, 1981 S. 345 Erw. 2c; vgl. auch BGE 125 II 113 und 104 Ib 167 mit Hinweisen), zur Ermittlung des Einkommens aufgrund der rechtskräftigen Veranlagung für die direkte Bundessteuer (Art. 23 Abs. 1 AHVV), zum abzugsfähigen Zins auf dem investierten Eigenkapital (Art. 9 Abs. 2 lit. e AHVG und Art. 18 AHVV) sowie zur Verbindlichkeit von Steuermeldungen (Art. 23 Abs. 4 AHVV; BGE 110 V 86 Erw. 4 und 370 f.; AHI 1997 S. 25 Erw. 2b mit Hinweis) kann auf das Urteil des Eidgenössischen Versicherungsgerichts vom 13. Dezember 1994 (H 110/94, Urk. 9/5) verwiesen werden.
1.2     Zu ergänzen ist, dass am 1. Januar 2003 das Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts (ATSG) vom 6. Oktober 2000 in Kraft getreten ist. Mit ihm sind zahlreiche Bestimmungen im Sozialversicherungsbereich geändert worden. Weil in zeitlicher Hinsicht grundsätzlich diejenigen Rechts-sätze massgebend sind, die bei der Erfüllung des zu Rechtsfolgen führenden Tatbestandes Geltung haben (BGE 127 V 467 Erw. 1), und weil ferner das Sozialversicherungsgericht bei der Beurteilung eines Falles grundsätzlich auf den bis zum Zeitpunkt des Erlasses der streitigen Verfügung beziehungsweise des streitigen Einspracheentscheids eingetretenen Sachverhalt abstellt (BGE 121 V 366 Erw. 1b), sind im vorliegenden Fall die neuen Bestimmungen nicht anwendbar.

2.
2.1     Die Verwaltung stellte sich auf den Standpunkt, dass nebst dem beim Verkauf der Liegenschaft an der V.___-strasse 12 in X.___ erzielten Vermögensgewinn auch die Nettomieterträge aus den Jahren 1985 und 1986 (Fr. 673'023.65 beziehungsweise Fr. 228'054.85) als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit zu betrachten und der AHV-Beitragspflicht zu unterwerfen seien.
Wie schon die Bundessteuer-Rekurskommission des Kantons Zürich mit Entscheid vom 3. Juli 1991 festgestellt habe, sei bereits der Erwerb der fraglichen Liegenschaft an der V.___-strasse 12 in X.___ klarerweise nicht im Rahmen privater Vermögensverwaltung, sondern im Rahmen einer auf Erwerb gerichteten Tätigkeit erfolgt. Ferner habe das Eidgenössische Versicherungsgericht in seinem Urteil vom 13. Dezember 1994 festgehalten, dass der Beschwerdeführer die fragliche Liegenschaft nie aus dem Geschäftsvermögen ausgeschieden und in das Privatvermögen überführt habe. Die Liegenschaft sei daher seit dem Kauf im Jahre 1972 dem Geschäftsvermögen zuzurechnen und die entsprechenden Mieterträge der Jahre 1985 und 1986 folglich als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit beitragspflichtig.
Somit habe sie - die Verwaltung - gestützt auf die im Nachgang zum erwähnten höchstrichterlichen Entscheid ergangene rektifizierte Steuermeldung (vom 30. April 1996, Urk. 9/3/1-9/3/3) die selbständigen Erwerbseinkommen der Jahre 1985/86 berichtigen und mit Nachtragsverfügungen vom 6. April 2000 über die Beiträge 1988/89 neu befinden dürfen, nachdem weder die AHV-Rekurskommission noch das Eidgenössische Versicherungsgericht rechtskräftig über die Höhe des Einkommens aus selbständiger Erwerbstätigkeit entschieden hätten (Urk. 8).
2.2     Der Beschwerdeführer lässt im Wesentlichen geltend machen, dass es sich bei den fraglichen Mietzinseinnahmen um Erträge aus privater Vermögensanlage handle. Davon abgesehen sei das Durchschnittseinkommen der Jahre 1985/86 entsprechend den ursprünglichen Steuermeldungen mit dem am 13. Dezember 1994 vom Eidgenössischen Versicherungsgericht bestätigten Urteil der AHV-Rekurskommission (vom 10. März 1994) definitiv auf Fr. 5'415'765.-- festgelegt worden, weshalb dieser Betrag von der Beschwerdegegnerin nicht mehr abgeändert (d.h. auf Fr. 5'538'641.-- erhöht) werden könne.
Offen sei nach den ergangenen Urteilen nur noch die Frage des betrieblichen Eigenkapitals beziehungsweise des abzugsfähigen Zinses gewesen. Hingegen sei ein Rückkommen auf Einzelheiten der ursprünglichen Einkommensermittlung nicht mehr möglich. Es gehe daher nicht an, dass die Abteilung AHV-Taxationen des kantonalen Steueramtes einfach eine neue Steuermeldung erstelle und diese von der Beschwerdegegnerin als bindend angesehen werde. Verbindlich sei vielmehr das in der Nachtragsverfügung vom 11. November 1991 festgelegte Durchschnittseinkommen 1985/86, welches auf einer ersten Steuermeldung beruhe und von den vorerwähnten Gerichtsinstanzen geschützt worden sei. Zwar erlange ein Rückweisungsentscheid keine materielle Rechtskraft, doch sei die untere Instanz bei gleichbleibendem Sachverhalt an die dem Rückweisungsentscheid zugrunde liegende rechtliche Auffassung gebunden.
Mit Urteil des Eidgenössischen Versicherungsgerichts vom 13. Dezember 1994, worauf sich der Steuerbeamte bei seiner Meldung bezogen habe, seien keine neuen Tatsachen, sondern allenfalls neue rechtliche Gesichtspunkte ins Spiel gebracht worden. Davon abgesehen sei der Entscheid der kantonalen Bundessteuer-Rekurskommission sowohl dem meldenden Steuerbeamten als auch der verfügenden Verwaltung bekannt gewesen, weshalb sich die einschlägigen Ausführungen des Eidgenössischen Versicherungsgerichts nicht als neu qualifizieren liessen (Urk. 1 und 14).

3.
3.1     Am 3. Juli 1991 hatte die kantonale Bundessteuer-Rekurskommission rechtskräftig entschieden, dass der beim Verkauf der Liegenschaft an der V.___-strasse 12 in X.___ erzielte Gewinn der Steuerpflicht nach Art. 21 Abs. 1 lit. a BdBSt unterliegt. Als massgebend hiefür erachtete sie namentlich, dass der Pflichtige den Erwerb des Baugrundstückes seiner Berufstätigkeit dienstbar gemacht habe, indem er und sein damaliger Geschäftspartner am errichteten Neubau Architekturleistungen erbracht und hiefür Honorare in erheblicher Höhe in Rechnung gestellt hätten. Der Kauf der Liegenschaft sei somit nicht im Rahmen blosser Vermögensverwaltung, sondern einer auf Erwerb gerichteten Tätigkeit erfolgt (Urk. 9/12).
3.2     Unter Bezugnahme auf diesen Steuerentscheid erwog das Eidgenössische Versicherungsgericht im bereits mehrfach erwähntem Urteil vom 13. Dezember 1994, dass die AHV-Behörde zwar selbständig zu prüfen habe, ob ein fraglicher Liegenschaftsgewinn der Beitragspflicht unterstehe. Von der steuerlichen Beurteilung sei jedoch rechtsprechungsgemäss nur abzugehen, wenn hiefür stichhaltige Gründe vorlägen, was vorliegend nicht der Fall sei. Aus den Feststellungen des Steuerrichters ergäben sich vielmehr eindeutige Anhaltspunkte dafür, dass die streitige Liegenschaft dem Geschäftsvermögen zuzurechnen sei.
Entgegen seiner Darstellung habe sich der Beschwerdeführer beim Erwerb der Liegenschaft an der V.___-strasse 12 in X.___ nicht darauf beschränkt, im Hinblick auf die Altersvorsorge eigene Mittel in Grundbesitz zu investieren. Statt dessen habe er zusammen mit einem Teilhaber des Architekturbüros ein Grundstück erworben, darauf ein Wohn- und Geschäftshaus erstellt und sämtliche Architekturleistungen erbracht. Die Liegenschaft sei daher zu geschäftlichen Zwecken erworben und dem Geschäftsbetrieb dienstbar gemacht worden, was sich auch darin zeige, dass Vermietung und Verwaltung der Liegenschaft über das Architekturbüro erfolgt seien. Dazu komme, dass der Kauf des Grundstücks und der Bau des Geschäftshauses überwiegend mit Fremdkapital finanziert worden seien, indem die per Ende 1973 deklarierten Anlagekosten zu 83 % durch Hypothekardarlehen gedeckt gewesen seien. Eine derart hohe hypothekarische Belastung spreche aber gegen die Annahme, dass die Liegenschaft als blosse Kapitalanlage erworben worden sei.
An der Qualifikation als Geschäftsvermögen ändere nichts, dass die Liegenschaft in der Folge in das Alleineigentum des Beschwerdeführers gelangt und bis zur Veräusserung im Jahre 1986 in seinem Besitz geblieben sei. Der Beschwerdeführer sei weiterhin als selbständiger Architekt erwerbstätig gewesen, wobei sich seine Tätigkeit zunehmend auf die Nutzung und Verwaltung von Immobilien verlagert habe. Auch habe er nie Anstalten getroffen, die Liegenschaft an der V.___-strasse 12 in X.___ aus dem Geschäftsvermögen auszuscheiden und in das Privatvermögen zu überführen. Vielmehr habe er sie buchhalterisch gleich behandelt wie die anderen, nicht von ihm selbst bewohnten Liegenschaften, welche unbestrittenermassen zum Geschäftsvermögen gehörten. Demzufolge unterliege der beim Verkauf der Liegenschaft an der Baarer-strasse 12 in X.___ erzielte Vermögensgewinn der Beitragspflicht aus selbständiger Erwerbstätigkeit (Urk. 9/5).
3.3 Gestützt auf diese Erwägungen ist entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers davon auszugehen, dass die fragliche Liegenschaft seit dem Erwerb bis zum Verkauf dem Geschäftsvermögen zuzurechnen war und die entsprechenden Nettomietzinserträge der Jahre 1985 und 1986 als Bestandteil des Einkommens aus selbständiger Erwerbstätigkeit grundsätzlich der AHV-Beitragspflicht unterstehen; denn rechtsprechungsgemäss ist nicht nur die Kaufs- und Verkaufstätigkeit als gewerbsmässig zu betrachten, sondern auch der um die zulässigen Abzüge verminderte Liegenschaftsertrag als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit beitragsmässig zu erfassen (vgl. ZAK 1983 S. 387 Erw. 4c), worauf in der Beschwerdeantwort zutreffend hingewiesen wird.
Zwar kommt dem höchstrichterlich erwähnten Kriterium der erheblichen Fremdfinanzierung in der Regel dann keine entscheidende Bedeutung zu, wenn es nicht um den Kauf und Verkauf von Grundstücken, sondern darum geht, aus einer eigenen Liegenschaft Mietzinseinnahmen zu erzielen. Vorliegend stehen diese Einnahmen jedoch in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der erwerblichen Tätigkeit des Beschwerdeführers in der Bau- und Immobilienbranche, wofür (wie dargelegt) eine Beitragspflicht als Selbständigerwerbender bejaht worden ist. Dies zeigt sich nicht zuletzt im Umstand, dass die Vermietung und Verwaltung der fraglichen Liegenschaft über das Architekturbüro des Beschwerdeführers erfolgte. Somit erscheint die Vermietertätigkeit als wirtschaftliche Folge der gewerbsmässig ausgeübten Tätigkeit in der Bau- und Immobilienbranche und nicht als blosse (private) Kapitalanlage in Immobilien (vgl. Pra 1997 Nr. 80 S. 409).

4.
4.1     Zu prüfen bleibt, wie es sich mit dem weiteren Einwand des Beschwerdeführers verhält, wonach das mit Nachtragsverfügungen vom 11. November 1991 festgelegte durchschnittliche jährliche Einkommen 1985/86 (von Fr. 5'415'765.--) durch richterliche Beurteilung grundsätzlich unabänderlich geworden und eine beitragsmässige Nacherfassung der fraglichen Mieterträge deshalb unzulässig sei.
4.2 Diesbezüglich ist von Bedeutung, dass das Eidgenössische Versicherungsgericht am 13. Dezember 1994 einen Entscheid der kantonalen AHV-Rekurskommission bestätigte, mit welchem (wie erwähnt) der Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft V.___-strasse 12 in X.___ als beitragspflichtiges Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit qualifiziert, die Sache jedoch zur Neufestsetzung des betrieblichen Eigenkapitals und zur anschliessenden Neuverfügung über die Beiträge 1988/89 zurückgewiesen worden war. Die Verwaltung durfte daher auf das Durchschnittseinkommen der Jahre 1985/86 im Sinne eines Einbezugs der fraglichen Nettomieterträge zurückzukommen. Denn die materielle Rechtskraft eines Urteils bezieht sich sachlich auf den beurteilten Streitgegenstand. Streitgegenstand bildeten vorliegend - entsprechend den angefochtenen Nachtragsverfügungen vom 11. November 1991 - die für die Jahre 1988/89 geschuldeten persönlichen Sozialversicherungsbeiträge. Das (auf Fr. 5'415'765.-- festgesetzte) Durchschnittseinkommen 1985/86 bildete nur einen Teilfaktor (Begründungselement) im Rahmen der streitigen Beiträge. Solange aber wie hier über den Streitgegenstand (persönliche Beiträge 1988/89) nicht rechtskräftig entschieden ist, verbietet sich die Annahme, das Element Durchschnittseinkommen sei rechtskräftig erledigt. Daran ändert auch nichts, dass AHV-Rekurskommission und Eidgenössisches Versicherungsgericht der Meinung waren, es sei nur noch das betriebliche Eigenkapital abzuklären (vgl. zum Ganzen ZAK 1986 S. 60 Erw. 1c und d mit Hinweisen).
Anders wäre zu befinden, wenn AHV-Rekurskommission und Eidgenössisches Versicherungsgericht über die für 1988 und 1989 geschuldeten Beiträge (definitiv) entschieden hätten. Denn wie in anderem Zusammenhang von der Rechtsprechung festgehalten, unterwirft das Gesetz (Art. 9 AHVG) die Gesamtheit der Bezüge aus selbständiger Erwerbstätigkeit der Beitragspflicht (vgl. BGE 125 V 1 mit Hinweisen), womit es diesfalls an einer Grundlage für die gesonderte Nacherfassung der fraglichen Mieterträge fehlte. Insoweit wäre dem Beschwerdeführer beizupflichten, dass nur der erzielte Vermögensgewinn und "nicht mehr" der Beitragspflicht unterstehe.
4.3     Dem weiteren Einwand fehlender neuer Tatsachen ist entgegenzuhalten, dass es hier - im Unterschied zur Rechtslage bei formell rechtskräftigen Verfügungen - für die beitragsmässige Nacherfassung der fraglichen Mieterträge nicht des Rückkommenstitels der prozessualen Revision (konkretisiert in Art. 39 AHVV) bedurfte. Aber selbst bei gegenteiliger Auffassung hätte die rektifizierte Steuermeldung (vom 30. April 1996) für die verfügende Ausgleichskasse wohl als neue erhebliche Tatsache zu gelten, aufgrund welcher die Kasse verpflichtet wäre, auf die früheren Verfügungen zurückzukommen. Dies nicht zuletzt als Konsequenz einer AHV-Beitragsordnung, welche bewusst auf eigene Veranlagungsbehörden verzichtet und die Ermittlung des Einkommens aus selbständiger Erwerbstätigkeit an die kantonale Steuerverwaltung delegiert (vgl. dazu Böhi, Der unterschiedliche Einkommensbegriff im Steuerrecht und im Sozialversicherungsrecht und seine Auswirkungen auf die Beitragserhebung, Bern 2001, S. 278 ff.).

5.
5.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Verwaltung (unter Vorbehalt der Verwirkung nach Art. 16 Abs. 1 AHVG; ZAK 1992 S. 315 Erw. 4a mit Hinweisen) befugt war, nebst dem Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft an der V.___-strasse 12 in X.___ auch die entsprechenden Nettomieterträge der Beitragspflicht zu unterstellen. Dabei besteht in masslicher Hinsicht eine Bindung an die Angaben der Steuerbehörden (vgl. ZAK 1983 S. 387), welche diesbezüglich zu keinen berechtigten Zweifeln Anlass geben. Der Einwand, wonach per 1. Januar 1985 ein Überführungsgewinn festzulegen sei, geht fehl, nachdem die fragliche Liegenschaft wie dargelegt (Erw. 3.2 und 3.3 hievor) nie ins Privatvermögen überführt wurde.
5.2 Hinsichtlich des betrieblichen Eigenkapitals, welches unter Beachtung der für die direkte Bundessteuer massgebenden Vorschriften (Art. 31 BdBSt) zu ermitteln ist (vgl. Erw. 5 des Urteils des Eidgenössischen Versicherungsgerichts vom 13. Dezember 1994), steht nach wie vor in Frage, zu welchem Wert die Liegenschaft an der V.___-strasse 12 in X.___ zu berücksichtigen ist. Zwar ist im Begleitschreiben zum Steuerrektifikat vom 30. April 1996 (Urk. 9/3/1) der Betrag von Fr. 6'951'800.-- ausdrücklich mit dem Vermerk "Repartitionswert!" versehen. Dem Beschwerdeführer ist jedoch insoweit beizupflichten, als sich dieser Wert aufgrund der vorliegenden Akten nicht prüfend nachvollziehen lässt. Die Sache geht daher erneut an die Verwaltung, damit diese weitere (detaillierte) Auskünfte bei den kantonalen Steuerbehörden einhole und hernach über die persönlichen Beiträge des Beschwerdeführers für die Jahre 1988 und 1989 (unter Berücksichtigung der Regeln über die Beitragsverwirkung) neu verfüge.

6. Praxisgemäss gilt die Rückweisung der Sache an die Verwaltung zur weiteren Abklärung und neuen Verfügung als vollständiges Obsiegen (vgl. ZAK 1987 S. 268 f. Erw. 5 mit Hinweisen), weshalb der rechtskundig vertretene Beschwerdeführer Anspruch auf eine Prozessentschädigung hat, welche in Anwendung von § 34 Abs. 1 des Gesetzes über das Sozialversicherungsgericht in Verbindung mit § 8 f. der Verordnung über die sozialversicherungsgerichtlichen Gebühren, Kosten und Entschädigungen nach der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses festzusetzen ist. Aufgrund der am 9. September 2003 eingereichten Rechnungen (Urk. 19, 20/1 und 20/2) und ohne Berücksichtigung der die Zeit vor Verfügungserlass (vom 6. April 2000) betreffenden Aufwendungen (vom 12. Februar 1999, 1. März 1999, 19. Januar 2000 und 28. Februar 2000) beziehungsweise der Aufwendungen betreffend Lohnbeiträge 2000 (vom 21. Dezember 2000) ist von einem Zeitaufwand von 20.30 Stunden und Barauslagen von Fr. 111.40 auszugehen. Unter Berücksichtigung des Mehrwertsteuersatzes von 7.6 % und des gerichtsüblichen Stundenansatzes von Fr. 200.-- ergibt sich eine Prozessentschädigung von Fr. 4'523.--.




Das Gericht erkennt:
1.         In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die Nachtragsverfügungen vom 6. April 2000 aufgehoben, und es wird die Sache an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen, damit diese nach erfolgter Abklärung im Sinne der Erwägungen über die persönlichen Beiträge des Beschwerdeführers für die Jahre 1988 und 1989 neu verfüge.
2.         Das Verfahren ist kostenlos.
3.         Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine Prozessentschädigung von Fr. 4'523.-- (inkl. Barauslagen und MWSt) zu bezahlen.
4. Zustellung gegen Empfangsschein an:
- Rechtsanwalt Dr. Bölsterli
- SVA, Ausgleichskasse
- Bundesamt für Sozialversicherung (BSV)
5.         Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Eidgenössischen Versicherungsgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereicht werden.
Die Beschwerdeschrift ist dem Eidgenössischen Versicherungsgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, in dreifacher Ausfertigung zuzustellen.
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift der beschwerdeführenden Person oder ihres Vertreters zu enthalten; die Ausfertigung des angefochtenen Entscheides und der dazugehörige Briefumschlag sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die beschwerdeführende Person sie in Händen hat (Art. 132 des Bundesgesetzes über die Organisation der Bundesrechtspflege [Bundesrechtspflegegesetz/OG] in Verbindung mit Art. 106 und Art. 108 OG).
Bezüglich Beiträgen an die Familienausgleichskasse ist kein ordentliches Rechtsmittel gegeben.