in Sachen

X.___

Beschwerdeführer

vertreten durch Rechtsanwalt Marc Weber

Weber Noser von Gleichenstein Rechtsanwälte

Waisenhausstrasse 14, 9000 St. Gallen

gegen

Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse

Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich

Beschwerdegegnerin

Sachverhalt:

1.    

1.1    X.___, geboren 1961, ist Präsident des Verwaltungsrats der Y.___ AG, deren Zweck in der Fabrikation von fein- und präzisionsmechanischen Geräten und Maschinen sowie dem Handel mit Waren aller Art besteht (www.zefix.ch). Ausserdem ist er Geschäftsführer und Inhaber der Z.___ Ltd. in den USA. Nebenbei ist er an der A.___, LP, mit Sitz in den USA, beteiligt und hält privat mehrere Liegenschaften, welche von ihm selbst oder Familienmitgliedern bewohnt und genutzt werden (Urk. 2/1, Urk. 2/7/12/2; vgl. auch Urk. 2/7/43/7). Im Jahr 2009 kaufte er zudem ein Grundstück in B.___ (Urk. 2/3/3), auf welchem er in der Folge Mehrfamilienhäuser errichten liess (Urk. 2/1 S. 2, Urk. 2/12 S. 8-9). Nach der Fertigstellung im Jahr 2011 erzielte er Einkünfte durch die Vermietung von Wohnungen bis er die Liegenschaft im Jahr 2013 wieder verkaufte (Urk. 2/1 S. 2, Urk. 2/7/4/3).

1.2    Das kantonale Steueramt Zürich meldete der Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse, am 27. Juli 2016 für das Steuerjahr 2012 ein Einkommen von X.___ aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 360‘035.-- sowie ein im Betrieb investiertes Eigenkapital von Fr. 160‘537.-- (Urk. 2/7/41), woraufhin die Ausgleichskasse am 4. August 2016 die Beiträge (inkl. Verwaltungskosten) für das Jahr 2012 auf Fr. 39‘173.40 festsetzte (Urk. 2/7/40). Dagegen erhob X.___ am 22. August 2016 Einsprache (Urk. 2/7/36). Mit Rektifikat vom 9. November 2016 meldete das kantonale Steueramt der Ausgleichskasse für das Steuerjahr 2012 ein Einkommen von X.___ aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 118‘625.-- sowie ein im Betrieb investiertes Eigenkapital von Fr. 0.-- (Urk. 2/7/34). In der Folge hiess die Ausgleichskasse die von X.___ am 22. August 2016 erhobene Einsprache betreffend das Beitragsjahr 2012 mit Entscheid vom 27. Februar 2017 teilweise gut; sie hob die angefochtene Verfügung vom 4. August 2016 auf und stellte fest, für die Bemessung der Beiträge sei von den Angaben im Rektifikat des Steueramts (Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 118‘625.-- sowie ein im Betrieb investiertes Eigenkapital von Fr. 0.--) auszugehen (Urk. 2/2).

2.

2.1    

2.1.1    Gegen den Einspracheentscheid vom 27. Februar 2017 erhob X.___ am 3. April 2017 Beschwerde und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit im Jahr 2012 sei auf Fr. 0.-- festzusetzen (Urk. 2/1). Mit Beschwerdeantwort vom 3. Mai 2017 schloss die Beschwerdegegnerin auf Abweisung der Beschwerde (Urk. 2/6), was dem Beschwerdeführer mit Verfügung vom 15. Mai 2017 angezeigt wurde. Gleichzeitig wurden die Steuerakten des Beschwerdeführers betreffend die Steuerperiode 2013 beigezogen (Urk. 2/8), welche am 26. Mai 2017 beim Gericht eingingen (Urk. 2/9 und Urk. 2/10).

2.1.2    Mit Urteil AB.2017.00026 vom 5. Februar 2019 wies das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich die Beschwerde ab (Urk. 2/12).

2.1.3    Dagegen führte X.___ am 1. April 2019 Beschwerde beim Bundesgericht (Urk. 2/18). Mit Urteil 9C_240/2019 vom 18. Juni 2019 erwog das Bundesgericht im Wesentlichen, dass im Urteil des Sozialversicherungsgerichts AB.2019.00038 vom 5. Februar 2019 Feststellungen zu den vom Beschwerdeführer eingesetzten Eigenmitteln und damit zum Fremdfinanzierungsgrad fehlen würden. Sodann fänden sich auch keine tatsächlichen Feststellungen zur vom Sozialversicherungsgericht bejahten Ausnützung einer günstigen Marktentwicklung im Bereich der Wohnungspreise (Urk. 1 S. 4-5). Das Bundesgericht hiess die Beschwerde teilweise gut und hob den Entscheid des Sozialversicherungsgerichts vom 5. Februar 2019 auf. Es hat die Sache zu weiterer Abklärung und neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an das Sozialversicherungsgericht zurückgewiesen (Urk. 1 S. 7).

    Das Verfahren wurde hierorts mit der Prozessnummer AB.2019.00038 aufgenommen.

2.2    

2.2.1    Mit Gerichtsverfügung vom 26. August 2019 wurde dem Beschwerdeführer Gelegenheit gegeben, um zur vom Gericht beigezogenen Statistik der C.___ AG zur Entwicklung der qualitätsbereinigten Transaktionspreise von Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekte betreffend den Zeitraum von Januar 2008 bis Januar 2016 (Urk. 3 S. 2) Stellung zu nehmen und allfällige Beweismittel einzureichen. Der Beschwerdeführer wurde mit dieser Verfügung überdies aufgefordert, weitere Unterlagen zur Finanzierung des Liegenschaftengeschäfts in B.___ sowie die beim Bundesgericht mit Beschwerde vom 1. April 2019 (Urk. 2/18) aufgelegten Unterlagen einzureichen (Urk. 4).

2.2.2    Dazu reichte der Beschwerdeführer am 2. Dezember 2019 eine Stellungnahme (Urk. 8) samt Beilagen (Urk. 9/1-39, Urk. 10) ein. Er beantragte, dass sein Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit für das Jahr 2012 auf Fr. 0.-- festzusetzen sei (Urk. 8 S. 2).

2.2.3    Mit Gerichtsverfügung vom 10. Dezember 2019 (Urk. 11) wurden die Steuerakten des Beschwerdeführers betreffend die Steuerperioden 2008 bis 2012 beigezogen (Urk. 13/1-5).

2.2.4    Die Beschwerdegegnerin liess sich mit Eingabe vom 6. Februar 2020 zur Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 2. Dezember 2019 (Urk. 8) und zu den vom Gericht beigezogenen Steuerakten (Urk. 13/1-5) vernehmen (Urk. 17, unter Beilage der Stellungnahme des Kantonalen Steueramtes, Division Bau, AHV / WPE Meldewesen, vom 4. Februar 2020, Urk. 18, Urk. 19/1-12). Sie beantragte Abweisung der Beschwerde (Urk. 17 S. 1).

2.2.5    Der Beschwerdeführer nahm mit Eingabe vom 27. April 2020 zur Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 6. Februar 2020 (Urk. 17) Stellung (Urk. 24 und Urk. 25). Das Doppel dieser Eingabe wurde der Beschwerdegegnerin zur Kenntnisnahme zugestellt (Urk. 26).

3.    Auf die Vorbringen der Parteien und die eingereichten Akten wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1.    

1.1    Gemäss Art. 22 der Verordnung über die Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHVV) werden die Beiträge vom Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit für jedes Beitragsjahr festgesetzt, wobei das Kalenderjahr als Beitragsjahr gilt. Die Beiträge bemessen sich aufgrund des im Beitragsjahr tatsächlich erzielten Erwerbseinkommens und des am 31. Dezember im Betrieb investierten Eigenkapitals.

1.2

1.2.1    Gemäss Art. 17 AHVV gelten als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 9 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHVG) alle in selbständiger Stellung erzielten Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit, einschliesslich der Kapital- und Überführungsgewinne nach Art. 18 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) und der Gewinne aus der Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nach Art. 18 Abs. 4 DBG, mit Ausnahme der Einkünfte aus zu Geschäftsvermögen erklärten Beteiligungen nach Art. 18 Abs. 2 DBG.

1.2.2    Nicht unter den Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 9 Abs. 1 AHVG und Art. 17 AHVV fällt die blosse Verwaltung des eigenen Vermögens; der daraus resultierende reine Kapitalertrag unterliegt daher nicht der Beitragspflicht. Gleiches gilt in Bezug auf Gewinne aus privatem Vermögen, welche in Ausnützung einer zufällig sich bietenden Gelegenheit erzielt worden sind. Anderseits stellen Kapitalgewinne aus der Veräusserung oder Verwertung von Gegenständen des Privatvermögens, wie Wertschriften oder Liegenschaften, auch bei nicht buchführungspflichtigen (Einzel)Betrieben, Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit dar, wenn und soweit sie auf gewerbsmässigem Handel beruhen (BGE 134 V 250 E. 3.1 mit Hinweisen).

1.2.3    Ausgangspunkt für die auf Grund der Gesamtheit der Umstände vorzunehmende Beurteilung der Frage, ob Einkünfte aus einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 4 Abs. 1 und Art. 9 Abs. 1 AHVG in Verbindung mit Art. 17 AHVV herrühren, bildet die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur beitragsrechtlichen Abgrenzung von blosser (privater) Vermögensverwaltung (oder Gewinnerzielung in Ausnützung einer zufällig sich bietenden Gelegenheit [BGE 134 V 250 E. 3.1 S. 253]) und betrieblicher (gewerbsmässiger) Nutzung von Liegenschaften. Indizien für eine beitragspflichtige Erwerbstätigkeit stellen etwa die (systematische oder planmässige) Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung etc., Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen, Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, deren Finanzierung durch den Einsatz bedeutender fremder Mittel oder der Veräusserungserlöse, der enge Zusammenhang mit der (haupt-) beruflichen Tätigkeit des Pflichtigen, spezielle Fachkenntnisse und eine kurze Besitzesdauer dar. Nicht erforderlich für die Annahme einer beitragspflichtigen (selbständigen) Erwerbstätigkeit ist dagegen die nach aussen sichtbare Teilnahme am Wirtschaftsverkehr. Keine selbständige Erwerbstätigkeit bzw. kein gewerbsmässiger Immobilienhandel liegt demgegenüber vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere etwa durch die Vermietung eigener Liegenschaften. Daran ändert nichts, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher geführt werden. Überdies liegt normalerweise private Vermögensverwaltung vor, wenn der Eigentümer seine Liegenschaft(en) mit Wohn- oder Geschäftsbauten überbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen. Dies gilt - ohne Hinzutreten weiterer Umstände - selbst dann, wenn zur Werterhöhung und Erleichterung des Weiterverkaufs Stockwerkeigentumseinheiten begründet werden. Allerdings setzt dies voraus, dass das Geschäft nicht ausschliesslich mit fremden Mitteln finanziert worden ist (Urteil des Bundesgerichts 9C_591/2016 vom 21. März 2017 E. 3.2 mit weiteren Hinweisen).

1.2.4    Für die Abgrenzung zwischen selbständiger Erwerbstätigkeit und Vermögensverwaltung ist grundsätzlich von der steuerrechtlichen Praxis zur Unterscheidung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen auszugehen. Das Bundesgericht hat dazu festgehalten, die Vermietung eigener Liegenschaften gehöre ausgesprochen zur üblichen Verwaltung privaten (Anlage-)Vermögens und bei der Annahme, sie sei Gegenstand eines geschäftlichen Betriebs - mithin einer (selbständigen) Erwerbstätigkeit -, sei grösste Zurückhaltung geboten. Insbesondere seien in dieser Konstellation, also bei der Vermietung von Gebäuden und Räumlichkeiten ohne Tätigung von Käufen und Verkäufen, die zum Liegenschaftshandel entwickelten Kriterien nicht massgebend. Der Eigentümer, der seine Liegenschaft(en) mit Wohn- oder Geschäftsbauten überbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen, verwaltet demnach normalerweise privates Vermögen, und das Vermieten von Wohnblöcken gilt als Vermögensverwaltung, auch wenn der Vermieter die Wohnungen instandhalten und nötigenfalls neue Mieter suchen muss. Diese Rechtsprechung ist mit Bezug auf die beitragsrechtliche Beurteilung zu übernehmen (Urteil des Bundesgerichts 9C_591/2016 vom 21. März 2017 E. 3.3 mit weiteren Hinweisen).

1.3    Nach Art. 23 Abs. 1 AHVV obliegt es in der Regel den Steuerbehörden, das für die Bemessung der Beiträge Selbständigerwerbender massgebende Erwerbseinkommen aufgrund der rechtskräftigen Veranlagung für die direkte Bundessteuer und das im Betrieb investierte Eigenkapital aufgrund der entsprechenden rechtskräftigen kantonalen Veranlagung unter Berücksichtigung der interkantonalen Repartitionswerte zu ermitteln. Die Angaben der Steuerbehörden hierüber sind für die Ausgleichskassen verbindlich (Art. 23 Abs. 4 AHVV).

Nach der Rechtsprechung begründet jede rechtskräftige Steuerveranlagung die nur mit Tatsachen widerlegbare Vermutung, dass sie der Wirklichkeit entspreche. Da die Ausgleichskassen an die Angaben der Steuerbehörden gebunden sind und das Sozialversicherungsgericht grundsätzlich nur die Kassenverfügung auf ihre Gesetzmässigkeit zu überprüfen hat, darf das Gericht von rechtskräftigen Steuertaxationen bloss dann abweichen, wenn diese klar ausgewiesene Irrtümer enthalten, die ohne weiteres richtig gestellt werden können, oder wenn sachliche Umstände gewürdigt werden müssen, die steuerrechtlich belanglos, sozialversicherungsrechtlich aber bedeutsam sind. Blosse Zweifel an der Richtigkeit einer Steuertaxation genügen hiezu nicht; denn die ordentliche Einkommensermittlung obliegt den Steuerbehörden, in deren Aufgabenkreis das Sozialversicherungsgericht nicht mit eigenen Veranlagungsmassnahmen einzugreifen hat. Die selbständigerwerbenden Versicherten haben demnach ihre Rechte, auch im Hinblick auf die AHV-rechtliche Beitragspflicht, in erster Linie im Steuerjustizverfahren zu wahren (BGE 110 V 83 E. 4 und 370 f., 106 V 129 E. 1, 102 V 27 E. 3a; AHI 1997 S. 25 E. 2b mit Hinweis).

1.4    Die absolute Verbindlichkeit der Angaben der Steuerbehörden für die Ausgleichskassen und die daraus abgeleitete relative Bindung des Sozialversicherungsgerichts an die rechtskräftigen Steuertaxationen sind auf die Bemessung des massgebenden Einkommens und des betrieblichen Eigenkapitals beschränkt. Diese Bindung betrifft also nicht die beitragsrechtliche Qualifikation des Einkommens beziehungsweise Einkommensbezügers und beschlägt daher die Frage nicht, ob überhaupt Erwerbseinkommen und gegebenenfalls solches aus selbständiger oder aus unselbständiger Tätigkeit vorliegt und ob der Einkommensbezüger beitragspflichtig ist. Somit haben die Ausgleichskassen ohne Bindung an die Steuermeldung aufgrund des AHV-Rechts zu beurteilen, wer für ein von der Steuerbehörde gemeldetes Einkommen beitragspflichtig ist (BGE 121 V 80 E. 2c, 114 V 72 E. 2, 110 V 83 E. 4 und 370 E. 2a, 102 V 27 E. 3b mit Hinweisen). Das gilt namentlich auch für die Qualifikation eines Vermögensbestandteils als Privat- oder Geschäftsvermögen, zumal diese Unterscheidung steuerrechtlich häufig ohne Belang ist, da steuerrechtlich der Ertrag sowohl aus Privat- als auch aus Geschäftsvermögen steuerbar ist. Die Steuermeldung ist daher mit Bezug auf den Vermögensertrag keine zuverlässige Grundlage für die AHV-Beitragsfestsetzung, weshalb die Qualifikation als beitragsfreier Kapitalertrag auf Privatvermögen oder beitragspflichtiges Einkommen aus Geschäftsvermögen im Beitragsfestsetzungsverfahren erfolgen muss. In Bezug auf den Vermögensgewinn ist demgegenüber auch steuerrechtlich die Unterscheidung von Geschäfts- und Privatvermögen von Bedeutung, weshalb sich die AHV-Behörden in der Regel auf die Steuermeldungen verlassen können und eigene nähere Abklärungen nur dann vornehmen müssen, wenn sich ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der Steuermeldung ergeben (Urteil 9C_551/2008 des Bundesgerichts vom 16. Januar 2009 E. 2.3 mit Hinweisen).

2.

2.1    

2.1.1    Das Bundesgericht stellte fest, dass das Sozialversicherungsgericht mit Urteil AB.2017.00026 vom 5. Februar 2019 keine tatsächlichen Feststellungen zu den eingesetzten Eigenmitteln und damit zum Fremdfinanzierungsgrad getroffen habe (E. 5.11 des Urteils 9C_240/2019 vom 18. Juni 2019, Urk. 1 S. 4-5).

    Aufgrund der im vorliegenden Verfahren beigezogenen Akten und Stellungnahmen (Sachverhalt Ziff. 2.2.2-2.2.5) ergibt zu diesem Beweisthema folgendes:

2.1.2    Die vom Beschwerdeführer bezüglich Kauf und Überbauung der Liegenschaft in B.___ getätigten Investitionen lassen sich anhand der vorliegenden Akten feststellen. Dazu gehören der Preis für den Kauf des Grundstücks in der Höhe von Fr. 2'500'000.-- (vgl. den Kaufvertrag vom 11. September 2009, Urk. 2/3/3) und die Kosten für die Errichtung von Mehrfamilienhäusern auf diesem Grundstück von total Fr. 8'420'000.-- (vgl. den Totalunternehmer-Werkvertrag über Fr. 8'300'000.--, Urk. 9/1, sowie die Mehrkostenabrechnung vom 21. August 2011 in der Höhe von Fr. 120'000.--, Urk. 9/2). Dies deckt sich mit der definitiven Veranlagung für die Grundstückgewinnsteuer der Steuerverwaltung des Kantons Thurgau vom 3. Juni 2013, welcher ein Erwerbspreis in der Höhe von Fr. 2'500'000.-- und wertvermehrende Investitionen in der Höhe von Fr. 8'420'000.-- zu entnehmen sind (Urk. 10/6). Diese Veranlagung blieb unangefochten (Urk. 10/6).

2.1.3    Zwischen 31. Dezember 2008 und 31. Dezember 2009 haben die Schulden des Beschwerdeführers gemäss seinen Steuererklärungen 2008 und 2009 um Fr. 3'700'000.-- zugenommen (vgl. Schuldenverzeichnisse zu den Steuererklärungen 2008 und 2009, Urk. 13/1-2). Im Jahr 2011 hat er sodann auf der Liegenschaft «Mehrfamilienhäuser, B.___» eine Hypothek in der Höhe von total Fr. 8'300'000.-- aufgenommen (Urk. 8 S. 6, Urk. 9/25, Schuldenverzeichnisse zu den Steuererklärungen 2010 und 2011, Urk. 13/3-4).

2.2    

2.2.1    Alsdann hat das Bundesgericht im Urteil 9C_240/2019 vom 18. Juni 2019 ebenfalls festgestellt, dass sich im Urteil AB.2017.00026 des Sozialversicherungsgerichts keine tatsächlichen Feststellungen zur vom Sozialversicherungsgericht bejahten Ausnutzung einer günstigen Marktentwicklung im Bereich der Wohnungspreise finden lassen würden. Auch diesbezüglich hatte das Sozialversicherungsgericht weitere Abklärungen zu tätigen (E. 5.1.2 und E. 5.1.6 jenes Urteils, Urk. 1 S. 5-6).

2.2.2    Der Beschwerdeführer kaufte die Liegenschaft in B.___ am 11. September 2009 als Bauland von der D.___ AG (Urk. 2/3/3). Er liess darauf nachfolgend von der E.___ AG Mehrfamilienhäuser erstellen (vgl. S. 2 der Beschwerde vom 3. April 2017 im Verfahren AB.2017.00026, Urk. 2/1; der vom Beschwerdeführer am 2. Dezember 2019 eingereichte Totalunternehmer-Werkvertrag ist weder datiert noch unterzeichnet, Urk. 9/1). Nachdem die Mehrfamilienhäuser am 30. Oktober 2011 fertigerstellt waren (vgl. Urk. 9/1 S. 7), hat der Beschwerdeführer die Wohnungen vermietet (vgl. S. 2 der Beschwerde vom 3. April 2017 im Verfahren AB.2017.00026, Urk. 2/1). Am 28. Mai 2013 (Grundbucheintrag) verkaufte er die Liegenschaft an die Zürich Anlagestiftung (vgl. die definitive Veranlagung für Grundstückgewinnsteuer 2013 der Steuerverwaltung des Kantons Thurgau vom 3. Juni 2013, Urk. 10/6; den Vertrag zum Liegenschaftsverkauf hat der Beschwerdeführer - obwohl er mit Gerichtsverfügung vom 26. August 2019 dazu aufgefordert wurde [Urk. 4 S. 4] - nicht aufgelegt).

2.2.3    Die vom Beschwerdeführer veräusserten Mehrfamilienhäuser sind sogenannte Renditenhäuser beziehungsweise Renditeobjekte. Zur Entwicklung der Transaktionspreise von Mehrfamilien- beziehungsweise Renditenhäuser liegen zwei Statistiken der auf solche Erhebungen spezialisierten C.___ AG vor (gesamte Schweiz von 2008 bis 2016: Urk. 3 S. 2; Schweiz und Region Ostschweiz von 2008 bis 2018: Urk. 9/39 S. 3). Darauf wird nachfolgend im Einzelnen eingegangen.

3.

3.1    Die Frage, ob die vorliegend zu beurteilenden Mietzinseinnahmen des Jahres 2012 durch eine beitragspflichtige Erwerbstätigkeit erzielt wurden, ist anhand der von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Kriterien zum gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel zu beurteilen (E. 1.2.3). Dazu führte Bundesgericht im Urteil 9C_240/2019 vom 18. Juni 2019 folgendes aus: Das Sozialversicherungsgericht habe zur Häufigkeit der Immobiliengeschäfte festgestellt, dass der Beschwerdeführer mehrere Liegenschaften halte, jedoch nur mit der fraglichen Liegenschaft in B.___ Mieteinnahmen generiere, während die übrigen von ihm selbst oder Familienangehörigen bewohnt beziehungsweise genutzt würden. Welche weiteren Abklärungen die Vorinstanz diesbezüglich hätte tätigen sollen, habe der Beschwerdeführer mit seiner Beschwerde ans Bundesgericht weder aufgezeigt noch sei dies ersichtlich. Gleiches gelte bezüglich der Verwendung von spezifischen Fachkenntnissen und der Nähe zur beruflichen Tätigkeit, was das Sozialversicherungsgericht verneint habe, sowie hinsichtlich der Vorgehensweise, die das Sozialversicherungsgericht in E. 3.2 des Urteils AB.2017.00026 vom 5. Februar 2019 skizziert habe. Wurden nach vorinstanzlicher Feststellung keine weiteren Immobiliengeschäfte getätigt, so würden sich sodann Feststellungen zu einer allfälligen Reinvestition des aus dem Verkauf der Liegenschaft in B.___ erzielten Gewinns erübrigen (E. 5.1.3 jenes Urteils, Urk. 1 S. 5). Die Tatfragen nach dem Fremdfinanzierungsgrad und Ausnutzung einer günstigen Marktentwicklung bezeichnete das Bundesgericht danach als entscheidwesentlich (E. 5.1.3 jenes Urteils, Urk. 1 S. 5).

3.2    

3.2.1    Der Beschwerdeführer wurde mit Verfügung vom 26. August 2019 dazu aufgefordert, die in die Liegenschaft in B.___ investierten Eigenmittel und die fremden Mittel detailliert zusammenzustellen und mit den erforderlichen Unterlagen zu belegen (Urk. 4 S. 4). Bezüglich des Kaufs der Liegenschaft ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer dafür auch fremde Mittel eingesetzt hat (Urk. 8 S. 5). Laut Beschwerdeführer soll der Anteil der fremden Mittel nur 57,98 % betragen haben. Gemäss der Sachdarstellung des Beschwerdeführers hat er die von ihm im Jahr 2009 beschafften fremden Mittel für den Erwerb einer Liegenschaft im Tessin, einer Autoeinstellhalle sowie von drei Fahrzeugen für seine Fahrzeugsammlung verwendet. Den Rest habe er in die Liegenschaft in B.___ investiert (Urk. 8 S. 5). Die dazu aufgelegten Unterlagen (Urk. 9/5-10) vermögen dies aber nicht zu belegen. Die Zunahme der Schulden im Verlaufe des Jahres 2009 (E. 2.1.3) lässt sich anhand der vorliegenden Steuerakten nur teilweise mit diesem Vorbringen vereinbaren. So erwarb der Beschwerdeführer im März 2009 ein Einfamilienhaus im Kanton Tessin (Repartitionswert: Fr. 169'291.--; deklarierte Umbaukosten von rund Fr. 170'000.--), welches er offenbar mit einer Hypothek über Fr. 750'000.-- belastete. Ferner kaufte er am 8. Oktober 2009 eine Einstellhalle (Steuerwert: Fr. 300'000.--), wofür er vermutlich den ab diesem Datum laufenden «festen Vorschuss» der F.___ über Fr. 450'000.-- aufnahm. Der Fahrzeugpark des Beschwerdeführers nahm in dieser Zeit um rund Fr. 500'000.-- (Steuerwert) zu, wobei zwei Neuerwerbungen über Fr. 1'013'728.-- deklariert wurden, währenddessen der Verkauf zweier Fahrzeuge stattfand, deren Reststeuerwert Ende 2008 mit Fr. 316'639.-- beziffert war. Damit kann höchstens eine Schuldzunahme von 1,9 Millionen Franken mit anderweitigen Anschaffungen in Verbindung gebracht werden. Dass der Kauf des Baulandes in B.___ im September 2009 überwiegend aus eigenen Mitteln finanziert worden wäre, ist damit nicht ausgewiesen. Allenfalls könnte von einer Fremdfinanzierung von rund 72 % ([3,7 - 1,9] : 2,5 x 100) ausgegangen werden. Der Nachweis hierfür hat der Beschwerdeführer jedoch nicht erbracht. Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, dass (sämtliche) Zahlungen aus dem Totalunternehmervertrag über Fr. 8'300'000.-- und auch die Mehrkosten in der Höhe von Fr. 120'000.-- im Jahr 2011 fällig gewesen seien (Urk. 8 S. 7). Wie festgehalten (E. 2.1.3), hat der Beschwerdeführer im Jahr 2011 auf der Liegenschaft «Mehrfamilienhäuser, B.___» eine Hypothek in der Höhe von total Fr. 8'300'000.-- aufgenommen (Urk. 8 S. 6, Urk. 9/25, Schuldenverzeichnisse zu den Steuererklärungen 2010 und 2011, Urk. 13/3-4). Mit seinem Vorbringen, wonach er Fr. 1'146'200.-- der im Jahr 2011 aufgenommenen fremden Mittel in seine Fahrzeugsammlung investiert haben will (Urk. 8 S. 7), ist der Beschwerdeführer auch angesichts der geringfügigen Zunahme des Steuerwertes seines Fahrzeugparkes (Steuerwert per Ende 2011 von Fr. 1'246'960.--) nicht zu hören. Belege für diese Behauptung liegen keine vor. Im Gegensatz zum Vorbringen des Beschwerdeführers ist der Zusammenhang zwischen der Hypothek auf der Liegenschaft in B.___ und den auf diesem Grundstück erstellten Mehrfamilienhäusern offensichtlich. Zum einen wurde diejenige Liegenschaft mit der Hypothek belastet, auf welcher das Bauprojekt realisiert wurde. Zum anderen wurden die fremden Mittel in der Höhe der Überbauungskosten gemäss dem Totalunternehmervertrag und zum Zeitpunkt vor deren Fälligkeit aufgenommen. Es ist somit mit dem erforderlichen Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit erstellt, dass der Beschwerdeführer für die Realisierung der Überbauung seiner Liegenschaft in B.___ für total Fr. 8'420'000.-- fremde Mittel in der Höhe von total Fr. 8'300'000.-- aufgenommen, was einem Fremdfinanzierungsgrad von 98,57 %, unter Einbezug der Anschaffung des Baulandes einem Fremdfinanzierungsgrad von mindestens 92,49 % ([1'800'000 + 8'300’000] : [2'500'000 + 8’420’000] x 100), entspricht. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung übersteigt dies den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1156/2C_1157/2012 vom 19. Juli 2013 E. 8.2.2).

3.2.2    Dass der Beschwerdeführer auf einen Gewinn aus diesem Geschäft hoffen konnte, ist aus den vorliegenden Statistiken der C.___ AG zu entnehmen. Seit 2009 stiegen die Transaktionspreise für Mehrfamilienhäuser kontinuierlich an. Für die Region Ostschweiz - zu welcher B.___ zu zählen ist - lagen die Preise sogar über dem Schweizer Durchschnitt (vgl. Urk. 9/39 S. 3). Erst im Jahr 2012 stagnierten die Preise und bezüglich Ostschweiz fielen sie gar unter den Schweizer Durchschnitt (vgl. Urk. 9/39 S. 3). Ob dies den Beschwerdeführer - welcher, soweit ersichtlich, über keine spezifischen Branchenkenntnisse verfügt - dazu bewogen hat die Liegenschaft im Jahr 2012 noch nicht zu verkaufen, kann offenbleiben. Im Jahr 2013 - als der Beschwerdeführer die Liegenschaft verkaufte - kam es laut Statistik jedenfalls wieder zu einem Anstieg der Transaktionspreise, wovon der Beschwerdeführer profitiert hat (vgl. Urk. 9/39 S. 3). Es liegt mithin auch eine Ausnützung der günstigen Marktentwicklung vor.

3.2.3    Wohl mag der Beschwerdeführer bezüglich Immobilienhandel über keine speziellen Fachkenntnisse verfügen. Zudem geht es nur um ein Liegenschaftengeschäft, wobei sich den beigezogenen Steuerakten 2008 (Urk. 13/1) auch der Verkauf eines Mehrfamilienhauses im September 2007 entnehmen lässt (Grundstückgewinnsteuer Veranlagungsentscheid vom 6. Mai 2008 der Gemeinde G.___). Aufgrund der gesamten Umstände ist bezüglich des Liegenschaftsgeschäfts in B.___ aber von einer erwerblichen Tätigkeit des Beschwerdeführers auszugehen. Er kaufte die Liegenschaft im Jahr 2009 als Bauland mit fremden Mitteln, deren Anteil sich nicht genügend bestimmen lässt. Es ist hingegen mit dem Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit erstellt, dass der Beschwerdeführer die Liegenschaft in der Folge mit fremden Mitteln (Fremdfinanzierungsgrad von 98,57 %) überbauen liess, in der offenkundigen Absicht diese Liegenschaft danach wieder mit Gewinn zu verkaufen, was er nach einer relativen kurzen Zeit im Jahr 2013 - unter Ausnützung der günstigen Marktentwicklung - auch so realisieren konnte (vgl. Urk. 10/6).

3.2.4    Demnach hat die Beschwerdegegnerin die Mietzinseinnahmen des Jahres 2012 zur Recht als beitragspflichtiges Erwerbseinkommen erfasst.

4.    Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde.

Das Gericht erkennt:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Das Verfahren ist kostenlos.

3.    Zustellung gegen Empfangsschein an:

- Rechtsanwalt Marc Weber

- Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse

- Bundesamt für Sozialversicherungen

4.    Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG).

    Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzustellen.

    Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG).

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich

Der VorsitzendeDer Gerichtsschreiber

HurstHübscher