in Sachen

Erben der X.___, gestorben am 27. August 2020

nämlich:

1.    Y.___

2.    Z.___

Beschwerdeführerinnen

beide vertreten durch Rechtsanwältin Annemarie Gurtner

KSPartner

Ulrichstrasse 14, 8032 Zürich

gegen

Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV

Amtshaus Werdplatz

Strassburgstrasse 9, Postfach, 8036 Zürich

Beschwerdegegnerin

Sachverhalt:

1.    Die 1919 geborene X.___ trat am 1. September 2016 in die Seniorenresidenz A.___ ein. Am 14. Februar 2018 meldete sie sich zum Bezug von Zusatzleistungen zu ihrer AHV-Rente an (Urk. 7/V, Urk. 7/8; vgl. auch Urk. 7/6a).

    Die Abklärungen des Amtes für Zusatzleistungen zur AHV/IV der Stadt Zürich (nachfolgend: AZL) ergaben, dass die Versicherte am 22. Juni 2000 das Eigentum an ihrem Einfamilienhaus an ihre beiden Töchter abgetreten hatte gegen Übernahme der durch zwei Schuldbriefe gesicherten Kapitalschuld von Fr. 50'000.-- sowie Einräumung eines lebenslänglichen Wohnrechts für sie und ihren Ehemann (Urk. 7/15 S. 5 f.). Zudem hatte sie nach dem Tod ihres Ehemanns am 10. Dezember 2010 sowie im Anschluss an die güter- und erbrechtliche Auseinandersetzung gemäss Erbteilungsvertrag vom 30. Juni 2011 ein Vermögen von Fr. 429'925.65 erhalten (Urk. 7/15a).

    Das AZL liess den historischen Verkehrswert der besagten Liegenschaft im Jahr 2000 durch das Steueramt der Stadt Zürich schätzen, das auf einen Verkehrswert von Fr. 850'000.-- schloss (Urk. 7/16, Urk. 7/16a). Gestützt darauf ermittelte das AZL für das Jahr 2018 ein Verzichtsvermögen von Fr. 240'000.--. Aufgrund des errechneten Überschusses der anrechenbaren Einnahmen über die anerkannten Ausgaben verneinte es mit Verfügung vom 11. April 2018 einen Anspruch der Versicherten auf Zusatzleistungen (Urk. 7/V/1). Die von der Versicherten dagegen erhobene Einsprache (Urk. 7/17) wies das AZL mit Einspracheentscheid vom 25. September 2019 ab (Urk. 2).

2.    Dagegen erhob die Versicherte, vertreten durch Rechtsanwältin Annemarie Gurtner, mit Eingabe vom 25. Oktober 2019 Beschwerde und beantragte, es sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, ihr die gesetzlichen Ergänzungsleistungen auszurichten (Urk. 1 S. 1 f.). Mit Beschwerdeantwort vom 26. November 2019 beantragte das AZL die Abweisung der Beschwerde (Urk. 6). Mit Replik vom 18. Februar 2020 reichte die Versicherte ein Gutachten der B.___ vom 4. November 2019 über den Marktwert der Liegenschaft ein (Urk. 13/3). Sie erneuerte ihr Rechtsbegehren und beantragte zudem, das AZL sei zu verpflichten, ihr im Rahmen der Parteientschädigung auch die Kosten des Gutachtens von Fr. 4‘308.-- zu erstatten (Urk. 12 S. 5 f.). Das AZL nahm mit Duplik vom 8. Mai 2020 zu den verschiedenen Methoden der Verkehrswertschätzung Stellung (Urk. 17), was der Versicherten am 11. Mai 2020 zur Kenntnis gebracht wurde (Urk. 18).

    Am 27. August 2020 verstarb die Versicherte (Urk. 20). Rechtsanwältin Annemarie Gurtner erklärte am 18. November 2020, die beiden gesetzlichen Erbinnen Y.___ und Z.___ (vgl. Erbschein des Bezirksgerichts Zürich vom 23. Oktober 2020, Urk. 25) hätten sich entschieden, den Prozess weiterzuführen, und hätten sie mit ihrer Vertretung bevollmächtigt (Urk. 24; vgl. auch Urk. 25-27). Mit Verfügung vom 24. November 2020 nahm das Gericht - nach Aufhebung der am 14. September 2020 angeordneten Sistierung des Verfahrens (Urk. 21) - vom Eintritt der beiden Erbinnen in den Prozess Vormerk (Urk. 28).

Das Gericht zieht in Erwägung:

1.    

1.1    Am 1. Januar 2021 sind die geänderten Bestimmungen des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) und der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELV) in Kraft getreten.

    Gemäss den allgemeinen übergangsrechtlichen Regeln sind der Beurteilung jene Rechtsnormen zu Grunde zu legen, die in Geltung standen, als sich der zu den materiellen Rechtsfolgen führende und somit rechtserhebliche Sachverhalt verwirklicht hat (vgl. BGE 127 V 466 E. 1, 126 V 134 E. 4b). Da der Leistungsanspruch ab Februar 2018 Gegenstand des Verfahrens bildet, finden die bis 31. Dezember 2020 gültig gewesenen Normen auf den vorliegenden Fall Anwendung und werden in dieser Fassung zitiert.

1.2    Gemäss Art. 9 Abs. 1 ELG entspricht die jährliche Ergänzungsleistung dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen.

    Als Einnahmen angerechnet werden unter anderem Einkünfte aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen (Art. 11 Abs. 1 lit. b ELG) sowie bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern, die in einem Heim leben, ein Fünftel des Reinvermögens, soweit es bei alleinstehenden Personen 37‘500 Franken übersteigt (Art. 11 Abs. 1 lit. c und Abs. 2 ELG in Verbindung mit § 11 Abs. 3 des kantonalen Zusatzleistungsgesetzes [ZLG]). Ebenfalls anrechenbar sind Einkünfte und Vermögenswerte, auf die verzichtet worden ist (Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG). Eine Verzichtshandlung im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG liegt vor, wenn die versicherte Person ohne rechtliche Verpflichtung und ohne adäquate Gegenleistung auf Einkünfte oder Vermögen verzichtet hat (BGE 140 V 267 E. 2.2 mit Hinweisen).

1.3    Bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ist der Verkehrswert für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG vorliegt, massgebend (Art. 17a Abs. 5 Satz 1 der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung [ELV] in Verbindung mit Art. 9 Abs. 5 lit. b ELG). Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitionswert anwenden (Art. 17a Abs. 6 ELV). Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit gemäss den Weisungen des Kantonalen Sozialamtes zum Vollzug der Zusatzleistungen zur AHV/IV vom 27. März 2013 (Stand 1. Januar 2021, S. 12 Ziff. 2.2.1; www.sozialamt.zh.ch) keinen Gebrauch gemacht, weshalb gemäss Art. 17a Abs. 5 ELV der Verkehrswert massgeblich ist.

    Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft im Sinne dieser Bestimmung der Verkaufswert zu verstehen, den sie im normalen Geschäftsverkehr besitzt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.1 mit Hinweis). Der so ermittelte Verkehrswert setzt eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraus, was in der Regel nicht praktikabel ist, wenn sie auf Jahre zurück zu erfolgen hat. Es sind daher soweit möglich und sinnvoll andere geeignete Schätzungen heranzuziehen. Die Art der Ermittlung des Verkehrswertes ist den Kantonen überlassen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_550/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 3 und E. 3.2.1 mit Hinweisen). In zwei den Kanton Zürich betreffenden Fällen schützte das Bundesgericht die Verkehrswertberechnung durch Addition des Zeitwerts des auf dem Grundstück gelegenen Gebäudes und des Marktwerts des Bodens (Urteil des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2) beziehungsweise durch Abstellen auf den Mittelwert zwischen Steuerwert und Gebäudeversicherungswert (Urteil des Bundesgerichts 9C_550/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 3 mit Hinweisen, E. 3.3; vgl. auch Carigiet/Koch, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 2. Auflage, Zürich 2009, S. 171 f.).

1.4    Hat sich die Ergänzungsleistungen beziehende oder ansprechende Person bei der Abtretung ihrer Liegenschaft als Gegenleistung eine Nutzniessung einräumen lassen, so stellt der nach den Tabellen der Eidgenössischen Steuerverwaltung kapitalisierte Wert der Nutzniessung einen Teil der Gegenleistung dar (BGE 122 V 394 E. 4). Der zu kapitalisierende Mietwert richtet sich nicht nach dem Eigenmietwert, sondern nach dem Marktmietwert, da die Liegenschaft gemäss Art. 17 Abs. 5 ELV grundsätzlich mit dem Verkehrswert und nicht dem Steuerwert anzurechnen ist. Die Bewertung der Liegenschaft (= Leistung) und der Nutzniessung (= Gegenleistung) haben nämlich auf der gleichen Grundlage zu erfolgen (Urteil des Bundesgerichts P 80/99 vom 16. Februar 2011 E. 3/aa). Der Kapitalwert der Nutzniessung berechnet sich nach der Formel: (jährlicher Mietwert – [Hypothekarzinsen + Gebäudeunterhaltskosten]) x Kapitalisierungsfaktor (Müller, Rechtsprechung des Bundesgerichts zum ELG, 3. Auflage, Zürich 2015, Rz 502 ff. sowie Anhang 5).

2.

2.1    Das AZL hielt im angefochtenen Einspracheentscheid fest, der Steuerwert der veräusserten Liegenschaft habe in der Steuerperiode 1999 Fr. 422'000.-- und in der Periode 2009 Fr. 600'000.-- betragen. Nach der Realwertmethode (ausgehend von einem Basiswert von Fr. 40'000.--, angepasst an den Zürcher Baupreisindex 1999 von 854.4 und nach Vornahme des maximalen Altersabzugs von 30 %) errechne sich ein Zeitwert des Gebäudes von Fr. 239'000.--. Die Landfläche in der Lageklasse 5 mit einem Wert von Fr. 450.-- pro m2 entspreche einem Landwert von rund Fr. 265'000.--. Mit dieser Methode resultiere ein Substanz- oder Sachwert der Liegenschaft im Jahr 2000 von nicht unter Fr. 504'000.--. Da das Steueramt der Stadt Zürich, Bereich Grundsteuern, regelmässig historische Verkehrswerte von Grundstücken einschätze, sei von diesem zusätzlich eine Verkehrswertschätzung angefordert worden. Die Schätzung des Steueramts vom 6. April 2018 habe auf der Grundlage der Preise von fünf Handänderungen vergleichbarer Einfamilienhäuser in den Jahren 1999 und 2000 einen Verkehrswert von Fr. 850'000.-- ergeben (bei einem Landwert von Fr. 530'100.-- sowie einem Zeitbauwert von Fr. 291'856.--). Darauf könne für die Berechnung des Zusatzleistungsanspruchs abgestellt werden; die Bewertung entstamme nämlich einer sachverständigen Quelle und sei anhand einer nachvollziehbaren Methode erfolgt (Urk. 2 S. 3).

    Nach Abzug des kapitalisierten Werts des Wohnrechts im Zeitpunkt der Handänderung von Fr. 179'000.-- und der Kapitalschulden von Fr. 50'000.-- entspreche der den Töchtern am 22. Juni 2000 gewährte Erbvorbezug beziehungsweise der Vermögensabbau einem Betrag von Fr. 621'000.--. Unter Berücksichtigung der jährlichen Verminderung dieses Verzichtsvermögens um Fr. 10'000.-- ab dem Folgejahr habe das Verzichtsvermögen im Jahr 2010, als der Ehemann der Beschwerdeführerin gestorben sei, noch Fr. 531'000.-- betragen. Von diesem Vermögen habe ihr die Hälfte aus Ehegüterrecht zugestanden; zudem habe sie Anspruch auf die Hälfte des Nachlasses gehabt. Insgesamt seien nach dem Tod des Ehemanns also drei Viertel des ehelichen Verzichtsvermögens im Betrag von Fr. 398'000.-- bei ihr verblieben. Nach fortlaufender Amortisation von jährlich Fr. 10'000.-- bestehe im Jahr 2018 noch ein Verzichtsvermögen von
Fr. 328'000.-- (und nicht wie in der angefochtenen Verfügung fälschlicherweise angenommen von Fr. 240'000.-- [Urk. 2 S. 4; vgl. auch Urk. 6, Urk. 17]).

2.2    Die Beschwerdeführerinnen machen dagegen geltend, die Versicherte habe Anspruch auf Zusatzleistungen. Die vom AZL zur Liegenschaftsbewertung herangezogene Schätzung des historischen Verkehrswerts durch das Steueramt anhand eines Quervergleichs mit anderen Handänderungen entspreche keiner der von der Rechtsprechung anerkannten Methoden zur Verkehrswertberechnung von Liegenschaften (Urk. 1 S. 4, Urk. 12 S. 3). Der ermittelte Wert von Fr. 850'000.-- weiche erheblich von dem Betrag von Fr. 504'000.-- ab, den das AZL durch Addition des Gebäudezeitwerts mit dem Marktwert des Bodens ermittelt habe (Urk. 1 S. 5, Urk. 12 S. 2). Der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 (Weisung 2009; LS 631.32), Abschnitt D, sei zu entnehmen, dass im Fall, dass der Steuerwert 70 % des Verkehrswertes unterschreite, eine individuelle Schätzung vorzunehmen und der Steuerwert entsprechend anzupassen sei. Gestützt darauf sei der Steuerwert der fraglichen Liegenschaft im Jahr 2009 auf Fr. 600‘000.-- korrigiert worden. Unter der Annahme, dass der neu ermittelte Steuerwert ab 2009 70 % des Verkehrswerts ausgemacht habe, betrage der Verkehrswert im Jahr 2009 und damit 9 Jahre nach dem massgebenden Zeitpunkt Fr. 850‘000.--. Werde der vom AZL für das Jahr 2000 ermittelte Verkehrswert als plausibel erachtet, müsse dies zur Annahme führen, dass der Verkehrswert in den Jahren 2000 bis 2009 gleich geblieben sei. Angesichts des exponentiellen Anstiegs der Liegenschaftenpreise in der Stadt Zürich in den letzten 20 Jahren könne dies aber nicht zutreffen (Urk. 1 S. 3).

    Zudem sei die Berechnung des historischen Verkehrswerts durch das Steueramt nicht nachvollziehbar. Unklar sei, weshalb ein Basiswert von Fr. 47‘000.-- berücksichtigt worden sei, obgleich der der Berechnung des Steuerwerts für die Steuerperiode 1999 zu Grunde liegende Basiswert Fr. 40‘000.-- betragen habe. Zudem gehe aus der Verkehrswertberechnung nicht hervor, wie und inwiefern der berücksichtigte Landwert von Fr. 900.--/m2 anhand der aufgeführten fünf Vergleichsliegenschaften berechnet worden sei (Urk. 1 S. 3). Die fragliche Liegenschaft sei der Lageklasse 5 zugeteilt worden. Angesichts des im Jahr 2003 steuerlich zu berücksichtigenden Landwerts für solche Liegenschaften von Fr. 570.--/m2 erstaune es sehr, dass das Steueramt in der Verkehrswertschätzung den Landwert für das Jahr 2000 auf Fr. 900.--/m2 korrigiert habe. In der Schätzung fehlten Angaben zu den Eigenschaften der Vergleichsobjekte wie Lage, Ausnützung, Ausbaustandard und Baujahr gänzlich. Diese Eigenschaften müssten bei der Berechnung des Verkehrswerts aber zwingend mitberücksichtigt werden. Das von den Beschwerdeführerinnen eingeholte Gutachten der B.___ stelle demgegenüber auf eine breite Datenbasis ab, sei nachvollziehbar begründet und berücksichtige im Rahmen der hedonischen Bewertungsmethode die massgebenden Parameter Zustand, Ausbaustandard, Mikrolage und Haustyp. Es könne deshalb auf den von den Experten ermittelten Verkehrswert der Liegenschaft von maximal Fr. 600‘000.-- und den geschätzten Marktwert des Wohnrechts von Fr. 200‘000.-- abgestellt werden (Urk. 12 S. 4 f.).

    Nach Abzug des Wohnrechts sowie der Grundlasten von Fr. 50‘000.-- verbleibe im Zeitpunkt der Entäusserung ein Verzichtsvermögen von höchstens Fr. 350‘000.--. Im Jahr 2018 sei der Versicherten unter Berücksichtigung der jährlichen Amortisationen des Verzichtsvermögens und der güterrechtlichen Auseinandersetzung im Jahr 2010 ein Verzichtsvermögen von höchstens Fr. 125‘000.-- anzurechnen. Die für die EL-Berechnung massgeblichen anrechenbaren Einnahmen beliefen sich deshalb auf Fr. 88‘300.--. Für die persönlichen Auslagen sei sodann nicht nur der vom AZL anerkannte Betrag von Fr. 2‘500.-- zu berücksichtigten, sondern es seien die effektiven Auslagen von Fr. 6‘430.-- anzurechnen. Hinzu kämen für die Heimkosten Fr. 93‘075.-- (bei einer Tagestaxe von Fr. 255.--) und für die obligatorische Krankenpflegeversicherung Ausgaben von Fr. 6‘060.--, was zu gesamten Ausgaben von Fr. 105‘565.-- führe. Daraus resultiere ein Ausgabenüberschuss von Fr. 21'422.-- (Urk. 12 S. 5; richtig: Fr. 17'265.-- [Fr. 88'300.-- ./. Fr. 105'565.--]).

3.

3.1    Strittig ist in erster Linie der unbelastete Verkehrswert des Einfamilienhauses am C.___ in D.___ am 22. Juni 2000, dem Zeitpunkt, an dem die Versicherte die Liegenschaft an ihre beiden Töchter, die Beschwerdeführerinnen, abgetreten hatte (Urk. 7/15 S. 3, 6 und 8), den die Beschwerdegegnerin auf Fr. 850'000.-- festsetzte, während die Beschwerdeführerinnen von maximal Fr. 600'000.-- ausgehen.

3.2    

3.2.1    Für die Steuerperiode 1999 ermittelte das Steueramt der Stadt Zürich den steuerbaren Wert des Einfamilienhauses am C.___ per 31. Dezember 1999 neu. Der Festsetzung des Zeitbauwerts legte es das Baujahr 1930 sowie einen Basiswert von Fr. 40'000.-- zu Grunde. Ausgehend von einem Landwert der Liegenschaft in der Lageklasse 5 von rund Fr. 198'000.-- (450 m2 à Fr. 440.-- und 140 m2 à Fr. 1.--) und einem Zeitbauwert von Fr. 224'000.-- ermittelte das Steueramt einen Steuerwert von Fr. 422'000.-- (Einschätzung vom 7. Januar 2000; Urk. 7/18).

3.2.2    Laut öffentlich beurkundetem Vertrag über die Eigentumsübertragung vom 22. Juni 2000 beträgt die Grundstücksfläche 590 m2. Der von der Gebäudeversicherung (im Veräusserungsjahr neu) eingeschätzte Basiswert des Wohnhauses betrug Fr. 47'000.--. Mit der Liegenschaft verbunden waren Miteigentumsanteile an der Privatstrasse E.___. Der vertraglich festgesetzte «Anrechnungswert» der Liegenschaft wurde mit Fr. 440'000.-- beziffert (Urk. 7/15 S. 3 ff.; vgl. auch Urk. 7/16, Urk. 13/3 S. 4 und 6).

3.2.3    Im Rahmen einer allgemeinen Neubewertung für die Steuerperiode 2009 setzte das Steueramt den Steuerwert der Liegenschaft am 11. Januar 2010 neu auf Fr. 600'000.-- fest, ausgehend von einem Landwert von rund Fr. 271'000.-- (475.55 m2 à Fr. 570.-- + 113.45 m2 à Fr. 1.--) und einem Zeitbauwert von Fr. 329'000.-- (auf der Grundlage eines Basiswerts von Fr. 47'000.-- [Urk. 7/19]).

3.2.4    Auf Anfrage des AZL (Urk. 7/16) nahm der Bereich Grundsteuern des Steueramts der Stadt Zürich aufgrund der ihm vorliegenden Informationen am 6. April 2018 eine Verkehrswertschätzung der Liegenschaft am C.___ vor (Urk. 7/16a S. 1). Zur Ermittlung des Landwerts von Fr. 900.-- pro m2 berücksichtigte es, dass die Liegenschaft in der 3-geschossigen Bauzone liegt (Urk. 7/16a S. 2). Zudem stützte es sich auf fünf Vergleichspreise von Handänderungen von Einfamilienhäusern, nämlich jene vom 4. November 2000 (F.___, Basiswert Fr. 40'000.--, 276 m2, Verkaufspreis Fr. 511'000.--), vom 2. September 2000 (G.___, Basiswert Fr. 47'000.--, 273 m2, Verkaufspreis Fr. 740'000.--), vom 6. Januar 2000 (H.___, Basiswert Fr. 47'000.--, 678 m2, Verkaufspreis Fr. 725'000.--), vom 21. Juni 2000 (I.___, Basiswert Fr. 43'000.--, 540 m2, Verkaufspreis Fr. 980'000.--) sowie vom 13. April 1999 (J.___, Basiswert Fr. 41'000.--, 505 m2, Verkaufspreis Fr. 870'000.--; Urk. 7/16a S. 1 und 3).

    Ausgehend von einer Landfläche von 589 m2 ermittelte es einen Landwert von Fr. 530'100.--. Den Zeitbauwert des Gebäudes setzte es in Kenntnis des Baujahrs 1930 gestützt auf den Basiswert von Fr. 47'000.-- fest, den es mit dem Zürcher Index der Wohnbaupreise im Jahr 2000 von 887.1 % (abrufbar unter www.bau doku mentation.ch/service/baukostenindex ) multiplizierte und wegen der Altersentwertung um 30 % reduzierte, was einen Zeitbauwert von Fr. 291'856.-- ergab. Zusätzlich rechnete es für die Umgebung und Nebenkosten 10 % des Gebäudewerts entsprechend Fr. 29'186.-- an. Daraus resultierte für das Berechnungsjahr 2000 ein Realwert von Fr. 851'141.-- beziehungsweise ein Verkehrswert von gerundet Fr. 850'000.-- (Urk. 7/16a S. 2).

3.2.5    Gestützt auf die steuerbaren Werte für die Steuerperioden 1999 und 2009, den Gebäudeversicherungswert im Jahr 2000 sowie einen (dem Gutachten nicht beigelegten) Liegenschaftenbeschrieb vom 27. Oktober 2019 (Urk. 13/3 S. 4 und 6) wurde im von den Beschwerdeführerinnen in Auftrag gegebenen Gutachten der B.___ vom 4. November 2019 der Marktwert der Liegenschaft per 22. Juni 2000 mittels dreier Methoden eingeschätzt.

    Bei der hedonischen Bewertung wurde mit einem statistischen Vergleichswertverfahren (multiple Regressionsanalyse) aus dem Transaktionsdatenpool der B.___, welcher laut Gutachten etwa 50 % aller Freihand-Transaktionen von Wohneigentum in der Schweiz repräsentiert, der Einfluss bestimmter Eigenschaften auf den Preis einer Immobilie berechnet (Urk. 13/3 S. 10). Die Gutachter stellten auf die Grundstücksfläche von 589 m2, ein geschätztes Gebäudevolumen von 555 m3 und das Alter der Liegenschaft von 70 Jahren ab. Zusätzlich berücksichtigten sie den Zustand, den Standard und die Mikrolage. Diese Parameter ordneten sie auf einer Skala von 1 (schlecht) bis 5 (exzellent) gestützt auf den Liegenschaftenbeschrieb bei 2.5 (Zustand), 2.0 (Standard) sowie 3.5 (Mikrolage) ein. Unter Berücksichtigung sämtlicher Parameter ergab sich ein Marktwert im Jahr 2000 von Fr. 550'000.-- (Urk. 13/3 S. 5).

    Für eine zweite Bewertung zogen die Gutachter das Angebotspreisspektrum für das Jahr 2000 von rund Fr. 550'000.-- bis Fr. 1'350'000.-- heran. Dieses basiert auf der Erhebung von durch die B.___ inserierten Preisen für Einfamilienhäuser (5-5,5 Zimmer) im Quartier D.___. Innerhalb dieses Spektrums ordneten die Gutachter die Liegenschaft aufgrund der Lage und des Zustandes zwischen dem 10 %- und dem 30 %-Quantil (das heisst unterhalb der preisgünstigsten 30 % aller Angebote, aber noch oberhalb der preisgünstigsten 10 % aller Angebote [Urk. 13/3 S. 10]) ein, was einem Wert von rund
Fr. 600'000.-- entsprach (Urk. 13/3 S. 6).

    Schliesslich leiteten sie den Verkehrswert über den kleinräumigen Transaktionspreisindex für Einfamilienhäuser in der Region Zürich her. Anhand des Indexes rechneten sie den Transaktionspreis der Liegenschaft K.___, welche im Jahr 2015 zu einem von den Gutachtern geschätzten Preis von Fr. 1'400'000.-- den Eigentümer wechselte, auf das Jahr 2000 zurück, was für dieses Vergleichsobjekt einen Wert von rund Fr. 655'000.-- ergab (Urk. 13/3 S. 7).

    Das Mittel der drei Bewertungen ergab einen Marktwert der Liegenschaft von rund Fr. 600'000.-- im unbelasteten Zustand (Urk. 13/3 S. 8 f.).

3.3    

3.3.1    Der Fr. 413'000.-- betragende Mittelwert zwischen dem Gebäudeversicherungswert im Jahr 2000 von Fr. 404’0000.-- (Urk. 13/3 S. 6) und dem Steuerwert gemäss Einschätzung vom 7. Januar 2000 von Fr. 422'000.-- (Urk. 7/18) liegt klar unter den beiden Verkehrswertschätzungen von Fr. 850'000.-- respektive Fr. 600'000.--. Zudem berücksichtigt der Gebäudeversicherungswert lediglich den Wert der Baute, während der Steuerwert die gesamte Liegenschaft umfasst, weshalb die beiden Werte nicht ohne Weiteres miteinander in Beziehung gesetzt werden können. Deshalb scheidet die Bemessung des Verkehrswertes mit dieser Methode unbestrittenermassen aus.

    Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerinnen handelt es sich bei der Festsetzung des Steuerwerts für die Steuerperiode 2009 auf Fr. 600'000.-- nicht um eine individuelle Schätzung des Verkehrswerts im Sinne von Abschnitt D der Weisung 2009 des Regierungsrates, welche dann vorzunehmen ist, wenn der Steuerwert über 100 % des Verkehrswerts oder unter 70 % desselben liegt. Dem Schreiben des Steueramts vom 11. Januar 2010 ist klar zu entnehmen, dass die allgemeine Neubewertung des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaften für die Steuerperiode 2009 (vgl. Abschnitt E der Weisung 2009 des Regierungsrates) Grund für die neue Einschätzung war. Diese basiert zudem nicht auf einer individuellen Ermittlung des Verkehrswertes, sondern auf dem durch die Weisung 2009 vorgegebenen schematischen, formelhaften Verfahren zur Ermittlung des Steuerwerts (Urk. 7/19; vgl. dazu den Abschnitt A/IV. der Weisung 2009 des Regierungsrates). Dieser Steuerwert ist zur Ermittlung des Verkehrswerts nicht geeignet, da er meist deutlich darunter liegt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4).

    Die in der Begründung des angefochtenen Einspracheentscheids erwähnte Realwertermittlung gestützt auf den Zeitwert des Gebäudes und den Landwert, ausgehend von einem Quadratmeterpreis von Fr. 450.-- für die Lageklasse 5 des Grundstücks (Urk. 2 S. 3), entspricht nicht der vom Bundesgericht geschützten Methode der Addition des Zeitwerts des auf dem Grundstück gelegenen Gebäudes und des Marktwerts des Bodens (vorstehend E. 1.3): Der herangezogene Landwert von Fr. 450.--/m2 erklärt sich allenfalls aus einer fehlerhaften Übernahme des Landwerts in der Steuereinschätzung aus dem Jahr 2000, indem der auf einer abstrakten Einteilung beruhende Landwert von Fr. 440.--/m2 mit der eingesetzten Grundstücksfläche von 450.00 m2 verwechselt wurde (Urk. 7/18; vgl. auch die Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999 [Weisung 1999], S. 149). Aber auch der in der Weisung 1999 wiederum formelhaft festgesetzte Steuerwert des Landes von Fr. 440.--/m2 ist zur Bestimmung des konkreten Verkehrswerts nicht tauglich.

    Der Median des effektiven Marktwertes des Landes in der Stadt Zürich betrug demgegenüber gemäss der Statistik der Bodenpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich im Jahr 2000 Fr. 1'218.--/m2 und im (untersten) 25 %-Quantil Fr. 1'000.--/m2 (abrufbar unter www.zh.ch/de/planen-bauen/raumpla nung/ immo bi lien markt/bodenpreise.html ). Vor diesem Hintergrund ist diese Verkehrswertschätzung ausgehend von einem Landwert von Fr. 450.--/m2, entsprechend einem relativ tiefen Wert von Fr. 504'000.-- (Urk. 2 S. 3), für die vorliegenden Belange nicht sachgerecht (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2).

3.3.2    Das Steueramt der Stadt Zürich ermittelte den Verkehrswert am 6. April 2018 anhand der vom Bundesgericht anerkannten Methode durch Addition des Zeitwerts des auf dem Grundstück gelegenen Gebäudes und des Marktwerts des Bodens (vorstehend E. 1.3). Die Behauptung der Beschwerdeführerinnen, das Steueramt habe keine anerkannte Methode verwendet, trifft somit nicht zu. Die Ermittlung des Zeitwerts des Wohngebäudes aufgrund des Basiswerts (Wiederherstellungswert des Gebäudes auf dem Preisstand von 1939), welcher mittels Baukostenindex auf den Bewertungsstichtag hochgerechnet wird und um die Altersentwertung zu reduzieren ist, entspricht der herrschenden Steuerpraxis zur Berechnung des effektiven Verkehrswerts (und nicht des aufgrund genereller Richtlinien ermittelten formelhaften «Verkehrswerts» von Liegenschaften für die Einkommens- und Vermögenssteuer; vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auflage, Zürich 2013, § 220 Rz 121 ff. und Rz 193 f.).

    Als Basiswert des Gebäudes wurde der (offenbar am 23. März 2000) von der Gebäudeversicherung angepasste Betrag von Fr. 47'000.-- (Urk. 7/16a S. 2) eingesetzt (Urk. 7/16 S. 1, Urk. 13/3 S. 4 und 6). Der anlässlich der Festsetzung des Steuerwerts für die Steuerperiode 1999 am 7. Januar 2000 herangezogene Basiswert von Fr. 40'000.-- (Urk. 7/18) war bei der Veräusserung der Liegenschaft am 22. Juni 2000 nicht mehr aktuell, so dass der berücksichtigte höhere Wert von Fr. 47'000.-- entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerinnen korrekt ist.

    Der Landwert wurde anhand von fünf Vergleichshandänderungen von Objekten, die sich in der Nähe des C.___ befinden, ermittelt (Urk. 7/16a S. 3). Bei der Vergleichskostenmethode handelt es sich um die im Bereich des Steuerrechts zur Einschätzung des Marktwertes von Land vorherrschende Schätzungsmethode (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_321/2019 vom 1. Oktober 2019 E. 3.2.2 sowie Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 Rz 153, 185 und 213). Der ermittelte Bodenwert von Fr. 900.--/m2 (Urk. 7/16a S. 2) liegt deutlich unterhalb des statistischen Medians (Fr. 1'218.--/m2) und auch unter dem unteren Quantil (Fr. 1'000.--) in der Stadt Zürich im Jahr 2000 (vgl. vorstehend E. 3.3.1), so dass die Verkehrswertberechnung des Steueramts vom 6. April 2018 nachvollziehbar und nichts gegen sie einzuwenden ist.

    Es ist den Beschwerdeführerinnen allerdings beizupflichten, dass in der Bewertung vom 6. April 2018 nicht ausgeführt wird, auf welche Weise der Landwert von Fr. 900.--/m2 rechnerisch anhand der fünf Vergleichshandänderungen hergeleitet wurde. Ein weiterer Schwachpunkt der Landwertschätzung liegt darin, dass mangels entsprechender Ausführungen des Steueramts unklar ist, ob sämtliche Handänderungen von Einfamilienhäusern im abgedeckten Zeitraum und räumlichen Radius zum fraglichen Objekt als Vergleichsobjekte herangezogen wurden. Deshalb und wegen der fehlenden Begründung, warum gegebenenfalls bestimmte Handänderungen nicht berücksichtigt wurden, kann nicht völlig ausgeschlossen werden, dass einzelne Vergleichsobjekte aus einem grösseren Kreis an möglichen Objekten gezielt ausgewählt wurden, um auf ein bestimmtes Ergebnis hinzuwirken (vgl. zum ganzen Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 Rz 154 ff. und 161 ff.). Ebenfalls nicht begründet wurde die Ermittlung der berücksichtigten Altersentwertung von 30 % (Urk. 7/16a S. 2 f.), zumal der Abzug praxisgemäss bis zu 40-50 % betragen kann (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 Rz 194). Wie es sich damit verhält, kann jedoch in Anbetracht der aussagekräftigen und objektiven statistischen Landwerte, welche die Beurteilung des Steueramtes stützen, offen bleiben.

3.3.3    Das von den Beschwerdeführerinnen in Auftrag gegebene Privatgutachten der B.___ vom 4. November 2019 vermag keine Zweifel an der Beurteilung durch das Steueramt zu wecken.

    Hinsichtlich der hedonischen Bewertungsmethode ist zu bemängeln, dass die Annahmen der Gutachter betreffend Zustand und Standard der Liegenschaft auf subjektiven Angaben der Versicherten, der Beschwerdeführerinnen oder ihrer Vertreter beruhen und nicht überprüfbar sind, da der in der Expertise erwähnte Liegenschaftsbeschrieb vom 27. Oktober 2019 dem Gutachten nicht beiliegt. Zudem fällt auf, dass der mit dieser Methode ermittelte Verkehrswert von Fr. 550'000.-- dem tiefsten Preis in dem von der B.___ ermittelten Angebotspreisspektrum für D.___ im Jahr 2000 entspricht (Urk. 13/3 S. 4 ff.), was mangels Begründung nicht einzuleuchten vermag. Bei der Herleitung des Marktwerts über das Angebotspreisspektrum erscheint im Weiteren problematisch, dass bloss Angebotspreise in Inseraten und nicht effektive Transaktionspreise berücksichtigt wurden, welche nicht mit genügender Sicherheit auf den Verkehrswert schliessen lassen (vgl. auch Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 Rz 160). Ferner wurde der Verkehrswert auch bei dieser Methode anhand nicht überprüfbarer Angaben zum Zustand der Liegenschaft ermittelt (Urk. 13/3 S. 6). Der für die dritte Bewertung über den Transaktionspreisindex herangezogene Verkaufspreis der Vergleichsparzelle K.___ wurde bloss eingeschätzt. Zudem verfügt die Vergleichsliegenschaft mit Blick auf den bei den Akten liegenden Plan des E.___ bereits optisch über die klar kleinere Parzellenfläche (Urk. 7/22). Bei dieser Methode stellten die Experten ausserdem nur auf einen Vergleichspreis ab, und nicht wie das Steueramt auf fünf Preise (Urk. 13/3 S. 7). Schliesslich ergeben sich aus der Expertise keine Anhaltspunkte, dass die mit dem Grundstück verbundenen Miteigentumsanteile an der Privatstrasse E.___ (Urk. 7/15 S. 2-3) bei der Schätzung des Verkehrswerts berücksichtigt wurden.

    Zu beachten ist auch, dass die Verkehrswertschätzung der B.___ erheblich – um Fr. 250'000.-- - tiefer ausfällt als diejenige des Steueramts, wobei es einer Erfahrungstatsache entspricht, dass Privatgutachter ihren Ermessensspielraum tendenziell zu Gunsten ihrer Auftraggeber ausnützen, welche vorliegendenfalls eher an einer tiefen Einschätzung des Verkehrswerts interessiert gewesen sein dürften.

    Aus diesen Gründen kann auf das Privatgutachten der B.___ vom 4. November 2019 nicht abgestellt werden.

3.3.4    Anhand der Angaben in der Bewertung durch das Steueramt vom 6. April 2018 (Urk. 7/16a), ergänzt durch statistische Daten und Erfahrungswerte, kann der Verkehrswert der Liegenschaft durch Addition des Zeitwerts des Gebäudes und des Marktwerts des Bodens mit hinreichender Bestimmtheit ermittelt werden:

    Der Zeitbauwert des Gebäudes ist durch Multiplikation des Basiswerts des Wohnhauses von Fr. 47'000.-- (vgl. vorstehend E. 3.2.2 und 3.3.2) mit dem Zürcher Index der Wohnbaupreise im Jahr 2000 von 887.1 % (vgl. vorstehend E. 3.2.4) festzusetzen. Zu Gunsten der Beschwerdeführerinnen kann das Ergebnis von Fr. 416'937.-- um den praxisgemässen Maximalabzug bei gebrauchsfähigen Gebäuden von 50 % (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 Rz194) reduziert werden, was einen Betrag von Fr. 208'468.50 ergibt. Die Höhe des Altersabzugs entspricht auch dem von den Privatgutachtern der B.___ eingeschätzten Gebäudezustand von 2.5 auf der Skala von 1 bis 5 (Urk. 13/3 S. 5). Der vom Steueramt für die Umgebung und die Nebenkosten angerechnete Wert von 10 % des Gebäudewerts ist ebenfalls um einen Altersabzug von 50 % zu reduzieren (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 Rz 196 und 199 f.), was einem Betrag von Fr. 10'423.40 entspricht (Fr. 208'468.50 x 10 % x 50 %). Sodann rechtfertigt es sich, auf den vom Steueramt anhand von Vergleichshandänderungen in der näheren Umgebung festgesetzten Landwert von Fr. 900.--/m2 abzustellen. Das Bundesgericht hat in seinem bereits erwähnten Urteil 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2 den Marktwert des Bodens ermittelt, indem es auf den Durchschnitt gemäss Statistik für Bodenpreise des statistischen Amtes Zürich abstellte. Wie schon gesagt liegt der Bodenwert von Fr. 900.--/m2 zum einen deutlich unterhalb des Quadratmeterpreises in der Stadt Zürich im Jahr 2000 gemäss dieser Statistik von Fr. 1'218.---/m2 im Median und Fr. 1'000.--/m2 im untersten 25 %-Quantil (vgl. vorstehend E. 3.3.1); zum anderen ist die Mikrolage der Liegenschaft auch nach Einschätzung der Privatgutachter der B.___ überdurchschnittlich attraktiv, indem sie diese mit 3.5 Punkten auf der Skala von 1 bis 5 Punkten bewerteten, obschon die Liegenschaft in der steuerrechtlichen Lageklasse 5 (bei einer Skala von 7 (schlecht) bis 1 (ausgezeichnet), aber nahe der Lageklasse 4 liegt (vgl. maps.zh.ch; Urk. 13/3 S. 5). Vor diesem Hintergrund fehlen Anhaltspunkte, dass der vom Steueramt ermittelte Landwert zu hoch ist. Wird der Quadratmeterpreis von Fr. 900.-- mit der Grundstücksfläche von 589 m2 multipliziert, resultiert ein Bodenwert von Fr. 530'100.--. Bei Addition des Landwerts mit dem Zeitbauwert des Gebäudes und den Umgebungs- und Nebenkosten, ergibt sich ein Verkehrswert der Liegenschaft am C.___ in D.___ im Zeitpunkt der Veräusserung am 22. Juni 2000 von Fr. 748'991.90 (Fr. 530'100.-- + Fr. 208'468.50 + Fr. 10'423.40).

4.    

4.1    Zu prüfen bleibt, ob die Versicherte am 22. Juni 2000 von den Beschwerdeführerinnen für die Veräusserung der Liegenschaft eine adäquate Gegenleistung erhielt.

4.2    Laut öffentlich beurkundetem Vertrag über die Eigentumsübertragung vom 22. Juni 2000 bestand die Gegenleistung für die Liegenschaftsübertragung in der Übernahme der durch zwei Schuldbriefe gesicherten Kapitalschuld von Fr. 50'000.-- durch die Beschwerdeführerinnen sowie in der Einräumung eines lebenslänglichen Wohnrechts für die Versicherte und ihren Ehemann, wofür anhand der Tafeln von Stauffer/Schätzle ein kapitalisierter Wert von
Fr. 134'288.-- ermittelt wurde (Urk. 7/15 S. 5 f.).

4.3    Das AZL hat seiner Berechnung einen höheren kapitalisierten Wert des Wohnrechts von Fr. 179‘000.-- zugrunde gelegt. Diesen hat es auf Basis des Eigenmietwertes der Liegenschaft von Fr. 16‘000.-- (richtiger Betrag gemäss Neuermittlung des steuerbaren Werts vom 7. Januar 2000: Fr. 16‘800.-- [Urk. 7/18]) anhand der Tabelle der Eidgenössischen Steuerverwaltung zur Umrechnung von Kapitalleistungen in lebenslängliche Renten (gültige Version für die Jahre 2000-2005) ermittelt (Urk. 2 S. 4). Entgegen der Ansicht des AZL kann für die Kapitalisierung des Wohnrechts nicht auf den Steuerwert beziehungsweise Eigenmietwert der Liegenschaft abgestellt werden; vielmehr ist der Marktmietwert heranzuziehen, da die Bewertung sowohl der Liegenschaft (=Leistung) und des Wohnrechts (=Gegenleistung) auf gleicher Grundlage zu erfolgen hat (vorstehend E. 1.4).

    Auch der von den Privatgutachtern der B.___ gestützt auf die Tafeln von Stauffer/Schätzle und einen Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. 600‘000.-- ermittelte kapitalisierte Wert des Wohnrechts von Fr. 200‘000.-- hilft nicht weiter (Urk. 13/3 S. 8). Diese Schätzung basiert nach dem Gesagten auf einem deutlich zu tiefen Verkehrswert und die Kapitalisierung erfolgte nicht anhand der Tabelle der Eidgenössischen Steuerverwaltung zur Umrechnung von Kapitalleistungen in lebenslängliche Renten.

    Bei dieser Aktenlage ist die Sache nicht spruchreif (vgl. das Urteil des Bundesgerichts P 14/5 vom 10. August 2005 E. 2.2). Das AZL, an welches die Sache zurückzuweisen ist, wird den Marktmietwert der Liegenschaft am C.___ im Zeitpunkt der Veräusserung festzustellen und hierauf nach den anwendbaren Regeln zu kapitalisieren haben. Gestützt darauf wird es die Höhe des massgeblichen Verzichtsvermögens zu ermitteln haben. In der zu erlassenden neuen Verfügung über den Zusatzleistungsanspruch wird das AZL auch die Einwände der Beschwerdeführerinnen betreffend die Höhe der anerkannten persönlichen Auslagen und Heimkosten (Urk. 12 S. 5) zu berücksichtigen haben.

    In diesem Sinne ist die Beschwerde gutzuheissen.

5.    Nach § 34 Abs. 1 des Gesetzes über das Sozialversicherungsgericht (GSVGer) hat die obsiegende Beschwerde führende Person Anspruch auf Ersatz der Parteikosten. Diese werden ohne Rücksicht auf den Streitwert nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit des Prozesses und dem Mass des Obsiegens bemessen (§ 34 Abs. 3 GSVGer). Nach ständiger Rechtsprechung gilt die Rückweisung der Sache an die Verwaltung zur weiteren Abklärung und neuen Verfügung als vollständiges Obsiegen (BGE 137 V 57 E. 2.2).

    Unter Berücksichtigung dieser Kriterien ist die den Beschwerdeführerinnen zuzusprechende Parteientschädigung ermessensweise auf Fr. 3'100.-- (inkl. Barauslagen und MWSt) festzusetzen.

    Entgegen dem Antrag der Beschwerdeführerinnen (Urk. 12 S. 5 f.) können die Kosten des Privatgutachtens von Fr. 4‘308.-- (Urk. 13/4) bei der Bemessung der Parteientschädigung nicht berücksichtigt werden. Nach dem Gesagten kann nämlich nicht darauf abgestellt werden, und das Privatgutachten hatte keinen entscheidenden Einfluss auf die Urteilsfindung (vgl. Art. 45 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts [ATSG]).

Das Gericht erkennt:

1.    Die Beschwerde wird in dem Sinne gutgeheissen, dass der angefochtene Einspracheentscheid vom 25. September 2019 aufgehoben und die Sache an die Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV, zurückgewiesen wird, damit diese, nach erfolgter Abklärung im Sinne der Erwägungen, neu über den Anspruch auf Zusatzleistungen verfüge.

2.    Das Verfahren ist kostenlos.

3.    Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführerinnen eine Prozessentschädigung von Fr. 3’100.-- (inkl. Barauslagen und MWSt) zu bezahlen.

4.    Zustellung gegen Empfangsschein an:

- Rechtsanwältin Annemarie Gurtner

- Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV

- Bundesamt für Sozialversicherungen

- Sicherheitsdirektion Kanton Zürich

5.    Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG).

    Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzustellen.

    Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG).

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich

Die VorsitzendeDer Gerichtsschreiber

FehrKlemmt