I. A und B veräusserten am 19. September 2000 die beiden in der Gemeinde X, im Ortsteil K, gelegenen Grundstücke (Grundregister Blatt 1) VP-Parz. Nr. 2, 964 m² Land mit Schopf (Vers.Nr. 5), und VP-Parz. Nr. 4, 636 m² Land, zum Preis von Fr. 590'000.- an D und E.

 

Aus Anlass dieser Handänderung bezog das Grundbuchamt Y von Veräusserern und Erwerbern vorläufig eine Handänderungssteuer von je Fr. 2'950.-, entsprechend der Hälfte der auf 1 % des Kaufpreises berechneten Steuer. Die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde X bestätigte die Veranlagung am 11. Juni 2001. Sie verwarf den Standpunkt der Veräusserer, sie seien von der Handänderungssteuer befreit, weil eine Ersatzbeschaffung von landwirtschaftlichen Grundstücken vorliege, mit der Begründung, die veräusserten Grundstücke seien nicht als landwirtschaftlich zu würdigen. An dieser Auffassung hielt die Kommission in ihrem Einspracheentscheid vom 12. Februar 2002 fest.

 

II. Den hiergegen von A und B erhobenen Rekurs hiess die Steuerrekurskommission III am 7. April 2003 nach Durchführung eines Beweisverfahrens teilweise gut, indem sie die diesen auferlegte hälftige Handänderungssteuer auf Fr. 2'715.10 herabsetzte.

 

Die Rekurskommission erwog, das in der Landwirtschaftszone gelegene Grundstück VP-Parz. Nr. 3, sei ein landwirtschaftliches Grundstück, das auch landwirtschaftlich genutzt werde. Da auch die übrigen Voraussetzungen für eine Ersatzbeschaffung erfüllt seien, sei mit Bezug auf dieses Grundstück Steuerbefreiung zu gewähren. Demgegenüber liege das Grundstück VP-Parz. Nr. 2 in der Bauzone und sei auch nicht Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes, weshalb es nicht als landwirtschaftlich zu würdigen sei; eine Steuerbefreiung infolge Ersatzbeschaffung eines landwirtschaftlichen Grundstücks falle daher ausser Betracht. Indessen seien insoweit auch nicht die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung wegen Ersatzbeschaffung von Wohneigentum gegeben, wie die Rekurrierenden unter Hinweis darauf geltend machten, der Verkauf des Grundstücks sei in engstem Zusammenhang mit dem am 23. Oktober 2001 verkauften gegenüberliegenden Wohnhaus zu betrachten. Denn die landwirtschaftliche Nutzung des streitbetroffenen Grundstücks könne nicht gleichzeitig als Wohnnutzung gewürdigt werden.

 

III. Mit Beschwerde vom 12. Mai 2003 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei festzustellen, dass sie keine Handänderungssteuer schuldeten; eventualiter sei die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Steuerrekurskommission zurückzuweisen. Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

 

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde x auf Abweisung der Beschwerde.

 

Der Einzelrichter überwies die Akten der Kammer zur Entscheidung.

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

 

1. Die Handänderungssteuer wird laut § 227 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben, und zwar gemäss § 230 StG vom Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers.

 

Bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Grundstücks ist der Veräusserer kraft § 229 Abs. 2 lit. b StG von der Handänderungssteuer befreit, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbst bewirtschafteten Ersatzgrundstücks oder zur Verbesserung der eigenen, selbst bewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton verwendet wird.

 

a) Das Gesetz umschreibt die Voraussetzungen nicht, unter denen ein Grundstück als "landwirtschaftlich" im Sinn von § 229 Abs. 2 lit. b StG zu würdigen ist. Massgebend für die Auslegung dieses Begriffs ist somit die Rechtsprechung insbesondere zur früheren gleich lautenden grundsteuerrechtlichen Ordnung der Ersatzbeschaffung landwirtschaftlicher Grundstücke (§ 161 Abs. 3 lit. h und § 180 lit. h des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 [aStG]), aber auch zur Privilegierung landwirtschaftlicher Grundstücke im Erbgang (§ 15 des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 [ESchG]). Die Regelungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB) können gegebenenfalls ergänzend herangezogen werden, sind hingegen für das zürcherische Steuerrecht nicht verbindlich (a.A. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Steuergesetz, Zürich 1999, § 216 N. 275).

 

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung gilt ein Grundstück dann als "landwirtschaftlich", wenn es entweder Teil eines landwirtschaftlichen Heimwesens ist oder tatsächlich landwirtschaftlich genutzt wird (RB 1991 Nr. 41 [Leitsatz] = StE 1992 B 42.36 Nr. 3; vgl. Martin Baumgartner, Vermögensbesteuerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke im Kanton Zürich, Zürich/Basel/Genf 2002, S. 94 ff.). Bildet ein Grundstück nicht Teil eines landwirtschaftlichen Heimwesens, so kommt es auf dessen tatsächliche landwirtschaftliche Bewerbung an. "Landwirtschaftlich" beworben ist nach dem zur Erbschaftssteuer ergangenen Präjudiz RB 1994 Nr. 67 (= ZStP 1994, S. 228) ein Grundstück, das der Urproduktion dient, d.h. der Nutzung vorab für Acker-, Obst- und Gemüsebau, Anbau von Blumen und Zierpflanzen, Baumschulen, sowie Viehzucht und Nutztierhaltung. Die landwirtschaftliche Nutzung hat dabei auf dieselbe Art und Weise zu erfolgen, wie sie üblicherweise durch einen Landwirt ausgeübt wird. Es ist infolgedessen ein Mindestmass an beworbener Fläche bzw. gehaltener Tiere sowie eine gewisse Intensität und Professionalität der Bewirtschaftung erforderlich. Diese Voraussetzungen werden regelmässig nicht erfüllt sein, wenn z.B. im Umschwung von Einfamilienhäusern Obstbäume, Gemüse- und Blumenbeete oder Nutztiere gehalten werden. Ob eine Zweckentfremdung
– insbesondere Überbauung oder Veräusserung – des in Frage stehenden Grundstücks unmittelbar bevorsteht, spielt mit Blick auf die Ersatzbeschaffung – anders als bei der erbschafts- und schenkungssteuerlichen sowie vermögenssteuerlichen Bewertung – naturgemäss keine Rolle, weil die Veräusserung des Grundstücks gerade gesetzliches Merkmal der Ersatzbeschaffung bildet.

 

Der Erschliessungsgrad und die baurechtliche Zonenzugehörigkeit des Grundstücks sind nicht entscheidend. Auch landwirtschaftlich beworbene baureife Grundstücke in der Bauzone können als "landwirtschaftlich" qualifiziert werden, während nicht bewirtschaftetes oder ödes Land nicht als solches zu würdigen ist, selbst wenn es in der Landwirtschaftszone liegt (RB 1994 Nr. 67 = ZStP 1994, S. 228).

 

b) Die Rekurskommission hat das streitbetroffene Grundstück VP-Parz. Nr. 2 einzig deswegen nicht als "landwirtschaftlich" im Sinn von § 229 Abs. 2 lit. b StG gewürdigt, weil es nicht in der Bauzone liegt und nicht Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes gebildet hat. Hierauf kommt es aber nach den vorstehenden Erwägungen nicht an; entscheidend ist danach einzig die tatsächliche landwirtschaftliche Nutzung.

 

Da die Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort ausdrücklich bestritten hat, dass das fragliche Grundstück tatsächlich landwirtschaftlich beworben worden ist, erscheint die Sache als nicht spruchreif und muss somit an die Rekurskommission zur Untersuchung und zum Neuentscheid zurückgewiesen werden.

 

2. Bei diesem unentschiedenen Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht den Beschwerdeführenden keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).

 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

 

1.        Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Steuerrekurskommission III zurückgewiesen.

2.        Über die Auflage der Rekurskosten und die Zusprechung einer Parteientschädigung für das Rekursverfahren hat die Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden.

3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 1'060.--     Total der Kosten.

4.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu ¼, unter solidarischer Haftung für die Hälfte der Kosten, und zur Hälfte der Beschwerdegegnerin auferlegt.

 

5.        Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6.        ...