I.  

Am 11. April 2001 veräusserte die A AG mit Sitz in W (Kanton V) die im Stadtquartier Y, L-Strasse 1 und 2, gelegenen Liegenschaften Kat.Nrn. 3 und 4. Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte die Kommission für die Grundsteuern der Stadt X der Verkäuferin mit Veranlagungsbeschluss vom 20. August 2002 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. ...

Auf Einsprache der A AG hin setzte die Veranlagungsbehörde die Steuer am 11. März 2003 auf Fr. … herab und überband der Einsprecherin wegen schuldhafter Verfahrenspflichtverletzung die Kosten des Einspracheverfahrens.

II.  

Den hiergegen von der steuerpflichtigen Gesellschaft erhobenen Rekurs hiess die Steuerrekurskommission III mit Entscheid vom 28. Oktober 2003 unter Bestätigung der Kostenauflage der Vorinstanz gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab.

Die Rekurskommission legte einleitend die Eigenheiten des im Kanton Zürich geltenden sogenannten monistischen Systems der Besteuerung von Grundstückgewinnen sowie die speziellen Regeln für die Besteuerung von Liegenschaftenhändlern im interkantonalen Verhältnis dar und erwog anschliessend  zusammengefasst:

Die Rekurrentin sei als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin einzustufen. Das Bundesgericht habe sich bis anhin noch nicht präjudiziell dazu ausgesprochen, ob der Liegenschaftskanton verpflichtet sei, dem interkantonalen Liegenschaftenhändler die für den Veräusserungsgewinn geschuldete direkte Bundessteuer insoweit bei der Grundstückgewinnsteuer gewinnmindernd anzurechnen, als sie ausscheidungsrechtlich auf den Liegenschaftskanton entfalle. Allerdings habe das Bundesgericht entschieden, dass der Liegenschaftskanton die auf den Ertrag aus der betreffenden Liegenschaft anfallende Bundessteuer zum Abzug übernehmen müsse, wenn es sich um eine Kapitalanlageliegenschaft eines ausserkantonalen Unternehmens handle. Der Sitzkanton sei also nicht verpflichtet, die ganze Bundessteuer des betreffenden Unternehmens anzurechnen. Es scheine sachlich angebracht, diese Rechtsprechung auf den vorliegenden Streitfall analog anzuwenden, da es nicht darauf ankommen könne, ob – wie hier – die Veräusserung von Umlaufvermögen oder aber von Anlagevermögen die Bundessteuerpflicht ausgelöst habe. Wenn alsdann das Bundesgericht in konstanter Rechtsprechung zum Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung erkannt habe, dass Liegenschaftenhändler mit ausserkantonalem Sitz oder Wohnsitz die aus einer Handänderung herrührende Grundstückgewinnsteuer auch ohne gesetzliche Grundlage im Belegenheitskanton zur Anrechnung bringen könnten, sofern im Sitz- oder Wohnsitzkanton bei ausschliesslicher dortiger Steuerpflicht der Abzug der Grundstückgewinnsteuer bei der Gewinnsteuer zugelassen sei, dann dränge es sich auch unter diesem Aspekt auf, die anteilige direkte Bundessteuer per Analogie als bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbare Aufwendung anzuerkennen, da die direkte Bundessteuer im Kanton Zürich bei der Berechnung des steuerbaren Reingewinns von juristischen Personen abzugsfähig sei. Denn nach der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung dürfe die Ausgestaltung des kantonalen Systems der Besteuerung von Grundstückgewinnen nicht dazu führen, dass eine dem Liegenschaftskanton zugewiesene Aufwendung von einem anderen Kanton übernommen werden müsse oder überhaupt nicht zum Steuerabzug zugelassen sei. "Den gleichen oder ähnlichen Gedanken" bringe übrigens § 221 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) zum Ausdruck. Die Rekurrentin hätte sich daher mit Erfolg auch auf diese Norm berufen können. Würde dem Rekurs nicht stattgegeben, wäre auch das sogenannte Schlechterstellungsverbot verletzt, denn wenn die Rekurrentin ausschliesslich im Kanton Zürich steuerpflichtig wäre, dürfte sie die gesamte direkte Bundessteuer bei der Gewinnsteuer in Abzug bringen. Da die Rekurrentin die anteilige direkte Bundessteuer wegen Beendigung der Steuerpflicht im Kanton Zürich per 11. April 2001 (Datum der Veräusserung der streitbetroffenen Liegenschaften) bzw. wegen Erleidens eines Verlusts im Steuerjahr 2001 nicht bei der Gewinnsteuer habe zum Abzug bringen können, sei der Abzug der fraglichen Steuer bei der Grundstückgewinnsteuer zuzulassen und könne das diesbezügliche Wahlrecht der Rekurrentin gemäss § 221 Abs. 2 StG gar nicht Platz greifen. Lege man zwecks Vermeidung einer interkantonalen Doppelbesteuerung bei der Rekurrentin der Grundstückgewinnsteuerberechnung die Ausscheidung des kantonalen Steueramts V zugrunde, welche den auf den Kanton Zürich entfallenden Anteil der direkten Bundessteuer mit Fr. … und damit nur um Fr. … höher als das kantonale Steueramt Zürich beziffert habe, ergebe sich eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …

III.  

Hiergegen erhob die Stadt X, vertreten durch die städtische Kommission für die Grundsteuern, am 11. Dezember 2003 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den Rekursentscheid aufzuheben und den Einspracheentscheid wiederherzustellen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Die Beschwerdegegnerin beantragte Abweisung der Beschwerde und verlangte eine angemessene Parteientschädigung, während die Rekurskommission Verzicht auf Beschwerdebeantwortung erklärte.

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
Natürliche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, können gemäss § 221 Abs. 2 StG über die in Abs. 1 dieser Bestimmung erwähnten Aufwendungen hinaus weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben (vgl. zur Tragweite und Entstehungsgeschichte dieser Vorschrift Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 221 N 99 ff.; vgl. neuerdings auch Felix Richner, in: ZStP 2004, S. 175 ff., auch zum Folgenden). Wie sich aus den Protokollen der kantonsrätlichen Debatte zur fraglichen Gesetzesvorschrift ergibt, erschöpft sich deren Zweck nicht in der Gleichstellung von ausser- und innerkantonalen gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlern, sondern ging es in erster Linie darum, für gewerbsmässige Liegenschaftenhändler das sogenannte dualistische Grundstückgewinnbesteuerungssystem einzuführen (vgl. Prot. KR 1995-99, S. 6715 ff.; vgl. Richner, S. 178 f.).

§ 221 Abs. 2 StG ist anwendbar für alle Handänderungen, die nach Inkrafttreten dieser Bestimmung per 1. Januar 1999 vollzogen werden (vgl. § 279 Abs. 1 StG).

Während es für die Abzugsmöglichkeit nach dem Wortlaut dieser Vorschrift nicht darauf ankommt, ob es sich bei der Steuerpflichtigen um eine natürliche oder um eine juristische Person handelt, spielt diese Unterscheidung mit Bezug auf den Umfang der Abzugsmöglichkeit insoweit eine Rolle, als gewisse Aufwendungen, wie namentlich Steuern, nur von juristischen Personen (im Rahmen der Gewinnsteuern) geltend gemacht werden können (vgl. § 65 Abs. 1 lit. a StG und § 33 lit. e StG).

2.  

Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen lediglich geltend, dass Steuern nicht unter den Begriff der Aufwendungen fielen. Das Gericht hat jedoch nach Beschwerdeerhebung, nämlich mit rechtskräftig gewordenem Urteil vom 28. April 2004, mittlerweile erkannt, dass unter den Begriff der (weiteren) "Aufwendungen" im Sinn der fraglichen Gesetzesvorschrift jede im Zusammenhang mit dem veräusserten Grundstück erbrachte Geldleistung falle, insbesondere auch Steuern (SB.2003.00062; in: ZStP 2004, Nr. 3, S. 254). Es hat daher die aus Anlass der Veräusserung einer Liegenschaft erhobene Grundstückgewinnsteuer als eine mit der Liegenschaft zusammenhängende Steuer gewürdigt und unter anderem darauf hingewiesen, das Gesetz selber stelle in § 221 Abs. 1 lit. d StG ausdrücklich die Handänderungssteuer in einen solchen Zusammenhang mit der Liegenschaft. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich denn auch, dass der Gesetzgeber ganz bewusst den unspezifischen Ausdruck der "Aufwendungen" statt denjenigen der "Anlagekosten" als grundstückgewinnsteuerrechtlichen Gesetzesbegriff gewählt hat (vgl. Art. 12 Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes vom 14. Dezember 1990 und § 219 Abs. 1 StG; vgl. Prot. KR 1995-99, S. 6723, 6725 f., 6728). Es sind daher grundsätzlich alle mit dem veräusserten Grundstück – nicht nur mit der Veräusserung des Grundstücks selber – zusammenhängenden Steuern der juristischen Person abzugsfähig, nämlich unter anderem nebst der Handänderungssteuer und der Grundstückgewinnsteuer insbesondere auch die direkte Bundessteuer.

Dass die Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde zusteht bzw. "innerhalb des Kantons verbleibt", während dies bei der Bundessteuer nicht der Fall sei, kann entgegen dem Verständnis der Beschwerdeführerin nicht gegen die Abzugsfähigkeit der letzteren ins Feld geführt werden. Denn abgesehen davon, dass vom Rohertrag der direkten Bundessteuern 30 % den Kantonen zufallen (Art. 128 Abs. 4 der Bundesverfassung vom 18. April 1999), wird damit ein sachfremdes Kriterium ins Spiel gebracht. Hätte der Gesetzgeber sich diese Logik zu eigen machen wollen, hätte er z.B. den Abzug von Mäklerprovisionen nach § 221 Abs. 1 lit. c StG davon abhängig machen müssen, dass der Vermittler die Provision im Liegenschaftskanton als Einkommen bzw. Gewinn versteuern würde.

3.  

Somit kann sich nur noch fragen, ob die Beschwerdegegnerin auf die Geltendmachung der Bundessteuer bei der Gewinnsteuer "ausdrücklich verzichtet" hat (§ 221 Abs. 2 StG), was die Rekurskommission soweit ersichtlich nicht eigens geprüft hat.

Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich, dass der Verzicht auf Geltendmachung von Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 2 StG bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer nach den Vorstellungen des Kantonsrats laufend erklärt werden muss (vgl. Prot. KR 1995-99, S. 6725), und zwar in Form von den Steuererklärungen beizulegenden Aufstellungen mit ausdrücklicher Bezeichnung derjenigen Aufwendungen, welche bei der Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer aktiviert oder auf andere Weise nicht geltend gemacht werden, beziehungsweise mit Aufstellungen über Abschreibungen.

Freilich dürfen die Anforderungen an die Verzichtserklärung nicht überspannt werden. Es muss den Steuerpflichtigen gestattet sein, den Verzichtsnachweis auf andere als die beschriebene Art und Weise zu erbringen. Namentlich muss der Nachweis als geleistet betrachtet werden, wenn aufgrund der Akten ausgeschlossen werden kann, dass die Aufwendungen bei den Staats- und Gemeindesteuern zum Abzug gebracht worden sind.

Im vorliegenden Fall ist durch die Akten erstellt, dass der Abzug der auf den Kanton Zürich entfallenden Bundessteuer im unbestrittenen Betrag von Fr. … bei den zürcherischen Staats- und Gemeindesteuern in Ermangelung entsprechender steuerbarer Erträge nicht geltend gemacht werden konnte. Die Rekurskommission hat daher diese Steuern zu Recht bei der strittigen Grundstückgewinnsteuer gewinnmindernd berücksichtigt. Da ihre nach der sogenannten iterativen Methode vorgenommene Steuerberechnung (vgl. hierzu Richner/Frei/Kaufmann, § 220 N. 34f.; § 221 N. 121) unbestritten geblieben und soweit ersichtlich korrekt ist, ist die Beschwerde abzuweisen.

4.  

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG). Der unterliegenden Beschwerdeführerin steht von vornherein keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Demgegenüber ist diese gestützt auf die genannten Bestimmungen zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen.

 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'560.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.

5.    Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.    Mitteilung an …