I.  

A veräusserte am 28. März 2003 die an der L-Strasse 1/2 in Y gelegenen Grundstücke Kat.Nrn. 3, 4 und 5, zwei Wohnhäuser mit insgesamt 811m² Gebäudegrundfläche, Gartenanlage und Hausumschwung, zum Preis von Fr. … an C.

Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte der Gemeinderat X der Veräusserin mit Veranlagungs- und Einspracheentscheid vom 13. Januar bzw. 16. März 2004 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei er ausgehend von anrechenbaren Aufwendungen von Fr. … einen Grundstückgewinn von Fr. … ermittelte.

II.  

Hiergegen liess A Rekurs erheben mit dem Antrag, es seien sämtliche baulichen Investitionen von mindestens Fr. … als wertvermehrende Aufwendungen anzurechnen, womit sich ein Grundstückverlust ergebe. Die Steuerrekurskommission III hiess das Rechtsmittel nach Durchführung eines Augenscheins auf den erwähnten Grundstücken am 11. August 2004 teilweise gut. Sie liess weitere wertvermehrende Aufwendungen von Fr. … zum Abzug zu und errechnete dergestalt einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … Gestützt darauf setzte sie die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab.

III.  

Mit Beschwerde vom 7. September 2004 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die Grundstückgewinnsteuerauflage aufzuheben. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die Gemeinde X auf Abweisung der Beschwerde schloss, verzichtete die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch.

Ihr Ermessen überschreitet die Behörde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt, indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einräumt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausübt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das ist insbesondere der Fall, wenn die Ermessensbetätigung als unhaltbar, als willkürlich und rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).

1.2 Im Steuerbeschwerdeverfahren gilt das Novenverbot, wonach neue tatsächliche Vorbringen oder Beweismittel vor Verwaltungsgericht ausgeschlossen sind. Für das Gericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht im Rekursverfahren − und zwar grundsätzlich während der Rekursfrist − behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen sind, dürfen infolgedessen mit der Beschwerde nicht nachgebracht werden. Ausgenommen sind einzig echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).

Diese Rechtslage im Steuerbeschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht ist vergleichbar mit derjenigen im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren vor Bundesgericht, wo gemäss Art. 105 Abs. 2 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) die Sachverhaltsfeststellung das Bundesgericht bindet, wenn eine richterliche Behörde als Vorinstanz den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen festgestellt hat, woraus sich in solchen Fällen die Unzulässigkeit neuer Tatsachen und Beweismittel ergibt (BGE 125 II 217 E. 3a; BGr, 2. Mai 2000, 2A.499/1999 E. 1b, www.bger.ch; Alfred Kölz/Isabelle Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., Zürich 1998, N. 940 ff.). Damit befindet sich das vor dem Zürcher Verwaltungsgericht bei Steuerbeschwerden geltende Novenverbot auch in Übereinstimmung mit Art. 98a Abs. 3 OG.

2.  

2.1 Die Grundstückgewinnsteuer wird nach § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist gemäss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös (§ 222 StG) die Anlagekosten übersteigt. Zu diesen Kosten gehören neben dem Erwerbspreis (§ 220 StG) unter anderem laut § 221 StG die wertvermehrenden Aufwendungen.

2.2 Die Steuerrekurskommission III hat im angefochtenen Entscheid lediglich Aufwendungen von Fr. … gewinnmindernd angerechnet. Die Beschwerdeführerin, welche im Rekursverfahren auf anrechenbaren Aufwendungen von mindestens Fr. … beharrt hatte, stellt die tatsächlichen und rechtlichen Feststellungen der Vorinstanz nicht in Frage. Deren überzeugenden Erwägungen tritt das Verwaltungsgericht vollumfänglich bei (vgl. § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976). Der angefochtene Rekursentscheid erweist sich demzufolge insoweit als rechtsbeständig.

2.3 In der Beschwerdeschrift bringt die Beschwerdeführerin vor, ihr Vertreter habe anlässlich des Augenscheins vom 30. Juni 2004 durch die Rekurskommission "die Vertreter der Behörden" darüber orientiert, dass die Käuferin C den Kaufpreis für die in Frage stehenden Liegenschaften, wofür ihr die Beschwerdeführerin ein Darlehen gewährt habe, noch nicht bezahlt habe. Das Darlehen habe auf den 14. Juni 2004 gekündigt werden müssen. "An sich" hätten der Vertreter der Beschwerdeführerin und "die Behördenvertreter" vereinbart, "noch einige Wochen zuzuwarten, um Tatsachen zu erhalten". Vorab habe eine Lösung des Problems darin gelegen, dass die D AG als Betreiberin (der Tankstelle auf dem Grundstück Kat.Nr. 3) die Liegenschaften habe erwerben wollen und A einem Kaufpreisverzicht von Fr. … gegenüber der Käuferin/Eigentümerin zugestimmt habe. Der Auftrag für die Fertigung des Kaufvertrags sei am 20. Juli 2004 dem Notariat und der Gemeinde zur Orientierung übermittelt worden. Am 31. August 2004 habe jedoch die D AG einzig eine Offerte für den Kauf des Grundstücks Nr. 3 unterbreitet. In der Folge hätten die Beschwerdeführerin und C "entschieden, sich die Liegenschaften wieder zum analogen Preis zu verkaufen, da eine Betreibung mit Grundpfandverwertung auch keine Lösung darstell[e]".

Diese tatsächlichen Vorbringen sind neu und infolgedessen vom Verwaltungsgericht nicht zu hören (vgl. vorn E. 2.1). Denn anlässlich des am 30. Juni 2004 vom Referenten der Rekurskommission durchgeführten Augenscheins war nach dem massgeblichen Protokoll lediglich die Rede davon gewesen, es befinde sich "der Erwerber mit der Bezahlung des Kaufpreises in Verzug. Möglicherweise werde der Preis gemindert oder der Vertrag werde aufgelöst".

2.4 Immerhin ist anzumerken, dass der Rückkauf der fraglichen Grundstücke, dessen Zustandekommen und grundbuchlicher Vollzug übrigens nicht aktenkundig ist, an der Steuerbarkeit des streitbetroffenen Grundstückgewinns nichts ändern würde. Die Rückübertragung des Eigentums an den Grundstücken stellt vielmehr eine weitere Handänderung im Sinn von § 216 Abs. 1 StG dar, welche zur Besteuerung eines dabei allfällig erzielten Grundstückgewinns führen könnte. Bloss unter der nach den Akten nicht gegebenen Voraussetzung, dass sich der Kaufvertrag vom 28. März 2003, aufgrund dessen gleichentags die Eigentumsübertragung erfolgt war, ungültig oder unverbindlich erweisen würde, läge keine steuerbare Hand­änderung vor (vgl. RB 1993 Nr. 28 = StE 1994 B. 42.1 Nr. 3; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 216 N. 16 ff.).

Des Weiteren kann darauf hingewiesen werden, dass der Grundstückerlös gestützt auf § 222 StG selbst dann aufgrund des öffentlich beurkundeten Kaufpreises berechnet worden wäre, wenn die Käuferin diesen nachgewiesenermassen nicht hätte bezahlen können (vgl. BGr, 4. April 1979 = ZBl 1979, 361 = ASA 49, 271), da aus den Akten nicht hervorgeht, dass die Käuferin zum Zeitpunkt der Handänderung zahlungsunfähig gewesen sei.

Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

3.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    4'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr.        60.--  Zustellungskosten,
Fr.    4'060.--  Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.    Mitteilung an …