I.  

Die A AG, eine Versicherungsgesellschaft, veräusserte am 11. September 2003 im Rahmen des Verkaufs eines aus 13 Grundstücken in den Kantonen W, X und Zürich bestehenden Immobilienpakets an die Anlagestiftung B acht Liegenschaften in vier Gemeinden des Kantons Zürich zum Gesamtpreis von Fr. 232'100'000.-, worunter die in der Gemeinde V gelegenen Grundstücke Kat.Nr. 01 und Kat.Nr. 02 zum Preis von Fr. 78'700'000.-.

Aus Anlass der letztgenannten Handänderungen auferlegte die Grundsteuerkommission V der A AG gestützt auf einen ermittelten Grundstückgewinn von Fr. … mit Einschätzungs- und Einspracheentscheid vom 8. Februar 2005 bzw. 2. Mai 2005 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … Sie verweigerte die von der Pflichtigen verlangte Anrechnung der Grundstückgewinnsteuer bei den Anlagekosten mit der Begründung, diese sei nicht als Liegenschaftenhändlerin zu würdigen.

II.  

Die Steuerrekurskommission III wies den hiergegen gerichteten Rekurs der Pflichtigen am 30. August 2005 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 4. Oktober 2005 beantragte die Pflichtige dem Verwaltungsgericht, der steuerbare Grundstückgewinn sei unter Anrechnung der Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. … festzusetzen. Ausserdem forderte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Grundsteuerkommission V auf Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten, d.h. Erwerbspreis (§ 220 StG) und Aufwendungen (§ 221 StG), übersteigt.

1.2 Natürliche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, können gemäss § 221 Abs. 2 StG – über die in Abs. 1 dieser Bestimmung erwähnten Aufwendungen hinaus – weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben. Dazu gehört auch die von der Veräusserin erhobene Grundstückgewinnsteuer, sofern die Veräusserin eine juristische Person ist (RB 2004 Nr. 106).

Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Pflichtige zu denjenigen juristischen Personen zu zählen ist, die "mit Liegenschaften handeln".

1.2.1 Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit die Tätigkeit einer Person als Liegenschaftenhandel im Sinn von § 221 Abs. 2 StG zu würdigen ist, muss auf dem Weg der Gesetzesauslegung ermittelt werden. Deren Ziel ist es, den Sinngehalt einer Norm zu ergründen. Auszugehen ist dabei vom Wortlaut der auszulegenden Bestimmung, doch kann dieser nicht allein massgebend sein, namentlich wenn der Text unklar ist oder verschiedene Deutungen zulässt. Vielmehr muss nach der wahren Tragweite des Wortlauts gesucht werden, unter Berücksichtigung der weiteren Auslegungselemente, wie namentlich Entstehungsgeschichte und Zweck der Norm. Wichtig ist auch die Bedeutung, welche der Norm im Kontext mit anderen Bestimmungen zukommt. So lässt sich auch das Bundesgericht bei der Auslegung von Erlassen stets von einem Methodenpluralismus leiten und stellt nur dann allein auf das grammatikalische Element ab, wenn sich daraus zweifellos eine sachlich richtige Lösung ergibt (BGE 125 II 177 E. 3; BGE 124 II 372 E. 5).

Nach dem Wortlaut von § 221 Abs. 2 StG sind "weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen" anrechenbar. Damit wird zunächst auf die Aufzählung von § 221 Abs. 1 StG verwiesen. Dessen lit. e, welche Bestimmung Baukreditzinsen beschlägt, ist als einzige nicht auf Privat- und Geschäftsgrundstücke gleichermassen anwendbar, sondern nur auf "Liegenschaften im Geschäftsvermögen". Infolgedessen genügt es für die Anrechenbarkeit "weiterer" Aufwendungen – folglich auch der Grundstückgewinnsteuer – nicht, dass sie im Zusammenhang mit der Veräusserung von (selbst zahlreichen) Geschäftsgrundstücken angefallen sind, sondern sie müssen darüber hinaus im Rahmen eines von der Veräusserin betriebenen Liegenschaftenhandels erwachsen sein.

Zweck der Vorschrift von § 221 Abs. 2 StG ist es offenkundig, bei Personen, welche mit Liegenschaften handeln, über die Aufzählung von Abs. 1 dieser Bestimmung hinaus die Anrechnung weiterer mit der Liegenschaft zusammenhängender Aufwendungen bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns zu ermöglichen. Denn nur solchen Personen gesteht das Gesetz diese Möglichkeit zu. Dieser Befund deckt sich mit der Entstehungsgeschichte der Norm: Anlässlich der Gesetzesberatung im Kantonsrat waren sich die Votanten im Wesentlichen darin einig, dass diese Bestimmung bezweckte, die Liegenschaftenhändler mit Sitz im Kanton Zürich den Liegenschaftenhändlern mit Sitz in einem andern Kanton (und ohne zürcherische Betriebsstätte) gleichzustellen (vgl. Protokoll des Kantonsrats 1995-1999, insbesondere S. 6716 ff. und 6722). Denn diese sind – anders als Händler mit zürcherischem Sitz, die vor Schaffung der in Frage stehenden Vorschrift bloss Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 1 StG anrechnen konnten – aufgrund der gesetzesvertretenden Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Verbot der Doppelbesteuerung im interkantonalen Verhältnis von Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) berechtigt, bei der Grundstückgewinnsteuer über die Aufzählung von § 221 Abs. 1 StG hinaus weitere mit dem Erwerb und der Veräusserung ihrer Geschäftsliegen­schaften zusammenhängende Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer geltend zu machen (BGE 120 Ia 361; Ernst Höhn/Peter Mäusli, Interkantonales Steuerrecht, 4. A. Bern etc. 2000, § 28 Ziff. 51; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Steuerge­setz, Zürich 1999, § 221 N. 108 ff.).

Entspricht es aber Sinn und Zweck von § 221 Abs. 2 StG, die innerkantonal domizilierten den ausserkantonal ansässigen Liegenschaftenhändlern gleichzustellen, so ist für die Auslegung des Begriffs des Liegenschaftenhändlers auf die bundesgerichtliche Praxis zu Art. 127 Abs. 3 BV abzustellen, welche ihrerseits auf die Rechtsprechung zur direkten Bundessteuer zurückgreift (Höhn/Mäusli, § 28 Ziff. 41 mit Hinweisen). Massgebend ist somit die Auslegung von Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer, welcher die Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit regelt. Nach der Praxis des Bundesgerichts (BGE 125 II 113 E. 3c und 6a, mit Hinweisen) liegt ein Liegenschaftenhandel im Sinn dieser Bestimmung vor, wenn der Steuerpflichtige An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch tätigt, wenn er also eine Tätigkeit entfaltet, die in ihrer Gesamtheit auf Gewinnerzielung aus Grundstückgeschäften gerichtet ist. Dabei ist es unerheblich, ob die Tätigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird. Als Indizien für Liegenschaftenhandel können etwa die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens, die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung im Rahmen einer Personengesellschaft in Betracht kommen.

1.2.2 Die Rekurskommission hat erwogen, die Tätigkeit einer Versicherungsgesellschaft bringe es mit sich, dass Liegenschaften zur Optimierung der Liegenschaftenportefeuilles erworben, neu erstellt, verwaltet und verkauft würden. Dennoch würden Versicherungsgesellschaften die Grundstücke im Rahmen der ordentlichen Geschäftstätigkeit erwerben und veräussern, allenfalls etwa unter Ausnützung einer sich zufällig bietenden Gelegenheit, infolge einer Neuausrichtung der Anlagepolitik oder als Folge einer Umstrukturierung. Eine systematische Handelstätigkeit mit der Absicht, einen Gewinn zu erzielen, könne darin nicht erblickt werden. Die Liegenschaften stellten denn auch bei Versicherungsgesellschaften in aller Regel Anlagevermögen dar, während sie bei Liegenschaftenhändlern Umlaufvermögen bildeten. Vorliegend spreche nicht zuletzt die lange Besitzesdauer von über 20 Jahren gegen die Annahme eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels. Auch im Übrigen seien keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die streitbetroffenen Handänderungen nicht im Rahmen des ordentlichen Versicherungsgeschäfts, sondern in Ausübung einer neben dem Versicherungsgeschäft ausgeführten gewerbsmässigen Handelstätigkeit erfolgt seien. Die Pflichtige räume zudem selber ein, dass die Investition in Liegenschaften praktisch ausschliesslich mit Geldern getätigt würden, die ihr von den Versicherungsnehmern zur Verfügung gestellt würden.

Die Pflichtige wendet demgegenüber ein, sie besitze nicht nur mehr als 600 Liegenschaften in der ganzen Schweiz, sondern sie kaufe oder erstelle jedes Jahr rund 20 bis 30 neue Liegenschaften und veräussere auch zahlreiche Immobilien zur Gewinnrealisierung oder zur Optimierung des Liegenschaftenportefeuilles. Zur Optimierung der Rendite aus den Immobilienanlagen verfüge die Unternehmensgruppe, der sie angehöre, zusätzlich über eine eigene Immobilienabteilung, die über die erforderlichen Fachkenntnisse betreffend Kauf, Verkauf und Neubau von Liegenschaften verfüge. Sie verwende für die Liegenschafteninvestitionen zwar ausschliesslich die von den Versicherungsnehmern zur Verfügung gestellten Gelder, doch handle es sich hierbei um Fremdkapital. Sie habe somit systematisch und planmässig die Entwicklung des Liegenschaftenmarkts zur Gewinnerzielung ausgenützt, häufige Transaktionen durchgeführt, besondere Kenntnisse für die Verwaltung des Liegenschaftenbestands und erhebliche Fremdmittel für die Finanzierung der Liegenschaftengeschäfte eingesetzt, wobei die Wiederanlage des erzielten Gewinns in gleichartigen Vermögensgegenständen erfolgt sei. Damit lägen sämtliche Indizien vor, welche das Bundesgericht als erheblich für die Beurteilung betrachte, ob Liegenschaftenhandel gegeben sei.

Für die Beantwortung der Frage, ob die Pflichtige im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als Liegenschaftenhändlerin zu würdigen sei, fällt entscheidend ins Gewicht, dass das planmässige und systematische Vorgehen, die grosse Häufigkeit der Käufe und Verkäufe von Liegenschaften sowie deren Überbauung, die dabei eingesetzten Fachkenntnisse und erheblichen Mittel im Kern darauf abzielen, die Anlage der Gelder der Versicherungsnehmer zu optimieren; all dies erscheint nicht als eigenständige unternehmerische (Handels-)Tätigkeit. Vielmehr dienen die betreffenden Liegenschaften mit ihrem Ertrag und allfälligen Veräusserungsgewinnen dem Unternehmen als Kapitalanlage. Sie sind keine Produktionsmittel, welche der Erzielung des Betriebsgewinns dienen, d.h. des Gewinns aus dem Versicherungsgeschäft (vgl. Höhn/Mäusli, § 28 Ziff. 29 ff.); sie bilden jedenfalls kein Umlaufvermögen, wie in der Regel Grundstücke von Liegenschaftenhändlern (vgl. Höhn/Mäusli, § 28 Ziff. 41).

Die Pflichtige ist daher nicht als Liegenschaftenhändlerin zu betrachten; somit entfällt die Anrechnung der ihr aus Anlass der streitbetroffenen Handänderungen auferlegten Grundstückgewinnsteuer.

2.  

Ein Erlass verletzt die von Art. 8 Abs. 1 BV gebotene Rechtsgleichheit, wenn er rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in den zu regeln­den Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen (BGE 125 I 173 E. 6b; BGE 119 Ia 123 E. 2b mit Hinweisen).

Die Pflichtige rügt, dass nach dem Wortlaut von § 221 Abs. 2 StG die steuerpflichtige Person, die mit Liegenschaften handle, wählen könne, ob sie weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen bei der Einkommens- bzw. der Gewinnsteuer oder der Grundstückgewinnsteuer geltend machen wolle. Dadurch gehe der zürcherische Gesetzgeber über das hinaus, was zur Gleichstellung des innerkantonalen Liegenschaftenhändlers mit dem interkantonalen Liegenschaftenhändler erforderlich sei.

Die Rüge ist unbegründet: Nach dem Wortlaut der beanstandeten Vorschrift können die steuerpflichtigen Personen die weiteren Aufwendungen geltend machen, "soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben". Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass dieselben Aufwendungen doppelt – nämlich sowohl bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer als auch bei der Grundstückgewinnsteuer – angerechnet werden. Dass hierfür kein vernünftiger Grund in den zu regeln­den Verhältnissen ersichtlich sei, kann nicht gesagt werden. Im Übrigen bedeutet die fragliche Bestimmung nicht ohne weiteres, dass der steuerpflichtigen Person ein Wahlrecht offen steht. Schliesslich ist anzumerken, dass eine allfällige Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots nicht zur Folge gehabt hätte, dass der Pflichtigen die verlangte Anrechnung der Grundstückgewinnsteuer hätte zugestanden werden müssen.

Nach alldem ist die Beschwerde abzuweisen.

3.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht dieser keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  10'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      100.--     Zustellungskosten,
Fr.  10'100.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.    Mitteilung an …