I.  

Die als Liegenschaftenhändlerin tätige A AG mit Sitz in Y (ausserkantonal) – ohne Betriebsstätte im Kanton Zürich – verkaufte am 31. Mai 2000 die Liegenschaft Kat.Nr. 01 in X, L-Strasse, zum Preis von Fr. 27'750'000.- an die Stiftung C. Aufgrund dieser Handänderung auferlegte der Gemeinderat X der A AG mit Einschätzungsentscheid vom 30. März 2004 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …. Die dagegen erhobene Einsprache wies der Gemeinderat X mit Entscheid vom 17. August 2004 ab.

II.  

Den gegen diesen Entscheid erhobenen Rekurs hiess die Steuerrekurskommission III am 2. Dezember 2005 nach durchgeführter Untersuchung und Anordnung eines Gutachtens bezüglich Drittleistungen betreffend das ordentliche Architekturhonorar teilweise gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. … herab. Die Kosten wurden der A AG auferlegt.

III.  

Mit Beschwerde vom 30. Januar 2006 liess die A AG dem Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid der Steuerrekurskommission III vom 2. Dezember 2005 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass keine Grundstückgewinnsteuer geschuldet sei. Ferner verlangte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Gemeinde X auf Abweisung der Beschwerde und verlangte ebenfalls eine Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

2.  

Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG erhoben von Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten, d.h. Erwerbspreis (§ 220 StG) und Aufwendungen (§ 221 StG), übersteigt.

2.1 Gemäss stellvertretender Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 46 Abs. 2 der alten Bundesverfassung vom 29. Mai 1874 (aBV) bzw. Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) ist der Liegenschaftskanton zur ausschliesslichen Besteuerung des Kapital- und Buchgewinns aus der Veräusserung von Liegenschaften eines Liegenschaftenhändlers, der im Liegenschaftskanton keine Betriebsstätte unterhält, befugt. Anderseits hat der Liegenschaftskanton ungeachtet der Ausgestaltung seiner Grundstückgewinnbesteuerung sämtliche Aufwendungen zu übernehmen, die mit der Veräusserung zusammenhängen, auch wenn das kantonale Recht dies nicht vorsieht.

Gemäss Rechtsprechung und Praxis werden ferner Aufwandüberschüsse, die zu­fol­ge Überschusses der Gewinnungskosten und Schuldzinsen über den (laufenden) Ertrag ent­ste­hen, weder auf den Sitzkanton noch auf andere Liegenschaftskantone verlegt; sie sind viel­mehr zu "aktivieren" und bei einer späteren Veräusserung der Liegenschaft unab­hän­gig von der Ausgestaltung des kantonalen Grundstückgewinnsteuerrechts den Anlage­ko­sten zuzurechnen (BGr, 5. Dezember 1985, ASA 56 [1987/88], 569 ff., E. 6b mit Hinweisen; BGE 120 Ia 361 E. 6a; BGE 131 I 249 E. 4.2). Der Betriebsaufwand wird insoweit den handelsrechtlich aktivierungspflichtigen oder ak­ti­vie­rungsfähigen Aufwendungen gleichgesetzt (vgl. Ferdinand Zuppinger, Die Besteuerung des Lie­gen­schaftenhändlers im interkantonalen Verhältnis, 1971, S. 28 f.). Damit weist das Bundesgericht im Fall des Liegenschaftenhändlers der Verlustverrechnung in der Zeit nicht bloss subsidiären, sondern absoluten Vorrang vor der Verlustübernahme durch eine andere Steuerhoheit zu. Zur Ermitt­lung ei­nes all­fäl­li­gen abzugsfähigen Aufwandüberschusses ist auf die Summe der Liegen­schafts­er­träg­nis­se und je­ne der Aufwendungen während der gesamten Be­sit­zesdauer je­ner Grund­stücke ab­zu­stel­len, für deren Handänderung die Gewinnsteuern berechnet wer­den. Zu be­rück­sich­ti­gen sind dabei die gesamten Liegenschaftserträge des Veräusserers im Be­legen­heits­kan­ton und nicht bloss die Erträge der veräusserten Liegenschaft, deren Hand­än­de­rung in Fra­ge steht (RB 1996 Nr. 50, auch zum Folgenden). Das Fehlen von Lie­gen­schafts­er­trä­gen im Be­le­gen­heits­kanton ist als letztlich steu­er­aufhebende oder steu­er­min­dern­de Tat­sa­che vom Steu­er­pflich­ti­gen zu substanziieren und zu beweisen. Er hat der Steu­er­be­hör­de durch Vor­le­gung grundstücksbezogener Erfolgs­rech­nungen oder anderer schlüs­si­ger Auf­stel­lun­gen oder Zusammenzüge rückhaltlos nach­zu­weisen, dass die Lie­gen­schaf­ten im Be­le­gen­heits­kan­ton nur einen gewissen Ertrag er­zielt oder aber einen Ver­lust ein­ge­bracht ha­ben. Nach­zu­wei­sen sind ferner die "aktivierten" Auf­wandüber­schüs­se auf­grund von Schuld­zin­sen und Un­kosten, da auch sie den Grund­stück­gewinn schmä­lern.

2.2 Anders als Aufwandüberschüsse können Verlustüberschüsse aus dem Verkauf von Liegenschaften im Liegenschaftskanton (Veräusserungsverluste) nicht "aktiviert" und mit später erzielten Gewinnen auf demselben Objekt verrechnet werden, sondern sind mit den im gleichen Jahr im gleichen Kanton erzielten Grundstückgewinnen zu verrechnen. Dies ist auch dann der Fall, wenn das kantonale Recht einen solchen Abzug nicht vorsieht (BGE 131 I 249 E. 4.2 mit Hinweisen). Gleiches gilt, wenn der Überschuss auf geschäftsmässig begründete hohe ausserordentliche Abschreibungen zurückzuführen ist (BGE 111 Ia 318).

3.  

Die Pflichtige beantragt die Anrechnung eines Aufwandüberschusses im Jahr 2000 von insgesamt Fr. 4'014'047.- aus im Kanton Zürich gelegenen Liegenschaften, die auf Abschreibungen von insgesamt Fr. 7'903'910.- auf diesen Liegenschaften zurückzuführen sind. Es stellt sich nunmehr primär die Frage, ob die Abschreibungsverluste, welche nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts grundsätzlich wie Veräusserungsverluste behandelt werden, auf ausserordentliche Abschreibungen beschränkt sind oder – wie die Pflichtige verficht – sämtliche Abschreibungen (ordentliche und ausserordentliche) umfassen.

3.1 Mit der ordentlichen Abschreibung wird der fortschreitenden Abnützung bzw. Wertverminderung von Gegenständen des Geschäftsvermögens Rechnung getragen. Sie werden durch Festsetzung bestimmter Abschreibungsquoten regelmässig auf die Nutzungsdauer des Vermögensstücks verteilt (vgl. Art. 28 DBG). Die Praxis lässt die Normsätze (in Prozenten des Buchwerts) zum Abzug zu, wie sie die Eidgenössische Steuerverwaltung im Merkblatt vom 27. September 1994 über Abschreibungen auf Anlagevermögen geschäftlicher Betriebe (Merkblatt A 1995, ASA 63 [1994/95], 624 ff.) für die direkte Bundessteuer festgesetzt hat. Bei Vorliegen besonderer Umstände muss von der Anwendung dieser Normsätze abgewichen werden können. Wertverminderungen, die ausserordentliche Abschreibungen notwendig machen, sind aussergewöhnliche, geschäftsplanwidrige Ereignisse, wobei die Abschreibungen dazu bestimmt sind, die dadurch eingetretenen Wertverminderungen auszugleichen. Als besondere Umstände kommen Preissenkungen auf dem Absatz- oder Beschaffungsmarkt, Veränderung der Konkurrenzsituation, Innovationen oder das Absinken der Börsenkurse in Frage (Markus Reich/Marina Züger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Basel etc. 2000, Art. 28 DBG N. 42). Gegenstand ausserordentlicher Ab­schreibungen bildet in erster Linie das Geschäfts‑ oder Anlagevermögen, das keiner Wert­verminderung infolge Abnutzung unterliegt. Hierunter fallen vor allem Grund und Bo­den sowie Beteiligungen der Unternehmung. Diese Vermögensverluste haben ihre Ur­sa­che in der Regel in einem Sinken des Verkehrswerts und damit der Wiederbe­schaf­fungs­preise unter den Buchwert dieser Anlagen, für Grund und Boden auch in Naturer­eig­nissen. Für die Bemessung der ausserordentlichen Abschreibungen ist auf den unter dem bisheri­gen Buchwert liegenden Marktwert des Bilanzaktivums abzustellen. Handelt es sich um Grund und Boden, so muss dessen Verkehrswert geschätzt werden; dabei kann nicht auf kantonale Vermögenssteuerwerte abgestellt werden (zum Ganzen Ernst Känzig, Die Eidgenössische Wehrsteuer, [Direkte Bundessteuer], I. Teil, 2. A., Basel 1982, Art. 22 Abs. 1 lit. b N. 111 f.). Das Mass der Abschreibung richtet sich diesfalls nach der Differenz zwischen dem Buchwert vor Eintritt des besonderen Ereignisses und dem Ver­kehrs­wert der betreffenden Liegenschaft am Bilanzstichtag (Art. 662 Abs. 2 in Ver­bin­dung mit Art. 958 Abs. 1 und Art. 960 Abs. 2 des Obligationenrechts). Ausserordentliche Abschreibungen sind jederzeit und damit auch noch nachträglich – zumindest innerhalb der Verlustverrechnungsperiode – möglich, wenn sich ergibt, dass der tatsächliche Wert eines Gutes unter dem Buchwert liegt (BGr, 25. Januar 2000, StE 2000 B 23.43.2 Nr. 8 = ASA 69 [2000/01], 876 ff. = Pra 2000, 497 = StR 2000, 445). Als steuermindernde Tatsache ist die Abschreibung nach den allgemeinen Grundsätzen der Beweislastverteilung vom Steuerpflichtigen nachzuweisen. Dieser Nachweis setzt eine substanziierte Sachdarstellung voraus, die für jedes einzelne Abschreibungsobjekt über Motiv, Rechtsgrund und Betrag der Abschreibung Auskunft gibt und mit entsprechenden beweiskräftigen Unterlagen belegt wird.

3.2 Wie bereits die Rekurskommission zu Recht festgestellt hat, handelt es sich bei den ordentlichen Abschreibungen um eine übliche, periodisch wiederkehrende Aufwandposition in der Liegenschaftsabrechnung, und sie sind als Teil des ordentlichen Liegenschaftsaufwands in die Liegenschaftsabrechnung einzubeziehen. Mit den schematisch festgesetzten Abschreibungssätzen wird lediglich der normalen fortschreitenden Wertverminderung der Liegenschaft Rechnung getragen. Ein daraus resultierender Aufwandüberschuss ist demnach – wie die Gewinnungskosten – zu "aktivieren" und mit späteren Erträgnissen und Veräusserungsgewinnen zu verrechnen. Anders verhält es sich indessen bei den ausserordentlichen Abschreibungen. Diese tragen nicht der kontinuierlichen Entwertung der Liegenschaft Rechnung, sondern fallen aperiodisch an und sind auf ausserordentliche Ereignisse zurückzuführen. Es rechtfertigt sich daher, nur solche buchmässigen Verluste mit Erträgen und Veräusserungsgewinnen derselben Bemessungsperiode zu verrechnen. Die vom Bundesgericht diesbezüglich beurteilten Sachverhalte betrafen denn auch hohe ausserordentliche Abschreibungen (BGr, 21. November 1994, ASA 65 [1996/97], 74 ff.; BGE 111 Ia 318). Aufgrund des Gesagten ist damit der auf die ordentlichen Abschreibungen im Gesamtumfang von Fr. 5'104'012.- zurückzuführende Aufwandüberschuss zu "aktivieren" und können lediglich die ausserordentlichen Abschreibungen mit dem Grundstückgewinn verrechnet werden.

3.3 Schliesslich ist demnach noch zu prüfen, ob die von der Pflichtigen im Jahre 2000 auf den Objekten in V und W vorgenommenen Abschreibungen im Umfang von insgesamt Fr. 2'799'899.- als ausserordentlich zu qualifizieren sind und zudem geschäftsmässig begründet waren.

3.4 Die Pflichtige lässt hinsichtlich der Liegenschaft V, bei der es sich um eine Gewerbe- und Wohnbaute handelt, ausführen, dass darauf regelmässig ordentliche Abschreibungen von 3 % vorgenommen worden seien. Da die bisher veräusserten Stockwerkeinheiten mit Verlust verkauft worden seien, sei eine ausserordentliche Abschreibung von Fr. 278'000.- notwendig geworden. Als Beweismittel wird die Grundsteuerveranlagung der Gemeinde V ins Recht gelegt. Das Objekt M-Strasse 02, W habe nach der Überbauung im Jahr 1995 zu 8'202/10'000 an Dritte mit Gewinn veräussert werden können. Die restliche Einheit von 889/10'000 sei 2003 mit einem Verlust von Fr. 486'837.- an die Vorsorgestiftung der A AG veräussert worden. Die Sonderabschreibung von Fr. 455'000.- sei daher geschäftsmässig begründet. Gleich verhalte es sich beim Objekt M-Strasse 03. Auch dieses habe im Jahr 2003 mit einem Verlust von Fr. 2'794'900.- an die Vorsorgestiftung der A AG veräussert werden müssen, was die Sonderabschreibung von Fr. 811'899.- gerechtfertigt habe. Angesichts eines tatsächlich realisierten Verlusts von Fr. 1'565'194.- sei auch die Abschreibung von Fr. 801'000.- auf dem Objekt 04 nicht übersetzt. Ebenfalls wegen Verlustverkäufen sei eine zusätzliche ausserordentliche Abschreibung von Fr. 454'000.- auf dem "N" notwendig geworden. Die Pflichtige hat den Verlust der behaupteten Verkäufe mit den entsprechenden Grundstückgewinnsteuerveranlagungen untermauert. Damit hat sie eine genügend substanziierte Sachdarstellung gegeben, die für jedes einzelne Abschreibungsobjekt über Motiv, Rechtsgrund und Betrag der Abschreibung Auskunft gibt und mit entsprechenden beweiskräftigen Unterlagen belegt ist. Ferner hat der zuständige Buchprüfer anlässlich der Buchprüfung der Pflichtigen vom 1. Juli 2004 betreffend die Staatssteuereinschätzung 2000 und 2001 zu Protokoll gegeben, dass die Abschreibungssätze in der Regel innerhalb der von der Eidgenössischen Steuerverwaltung festgelegten Höchstsätze lägen. Ausserordentliche Abschreibungen seien nur soweit vorgenommen worden, als diese aus handelsrechtlichen Gründen zwingend notwendig geworden seien. Entgegen der Ansicht der Rekurskommission handelt es sich vorliegend auch nicht um nachträglich nachgeholte ordentliche Abschreibungen. Solche Abschreibungen, welche der allgemeinen Entwertung Rechnung tragen, sind auf den Liegenschaften laufend vorgenommen worden. Die weiteren Wertverminderungen sind nach der glaubwürdigen Darstellung der Pflichtigen auf Fehldispositionen bzw. konjunkturell bedingte Werteinbussen zurückzuführen. Zusammenfassend kann damit festgestellt werden, dass die Pflichtige die ausserordentlichen Abschreibungen auf den genannten Objekten von insgesamt Fr. 2'766'299.- (98,8 % von Fr. 2'799'898.-) zumindest im Umfang von Fr. 1'699'645.- rechtsgenügend nachgewiesen hat. Dieser Abschreibungsverlust ist mit dem Grundstückgewinn von Fr. … zu verrechnen, was einen Grundstückgewinn von Fr. 0.- ergibt.

Die Beschwerde ist somit gutzuheissen.

4.  

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG), welche der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung zu bezahlen hat (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG, auch zum Folgenden). Der Beschwerdegegnerin steht indessen keine Parteientschädigung zu.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  15'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr.        60.-- Zustellungskosten,
Fr.  15'060.--  Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 19'000.-(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. Der Beschwerdegegnerin wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.    Mitteilung an …