Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung

 

SB.2013.00059

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 18. September 2013

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Tamara Nüssle, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiber Felix Blocher.

 

 

 

In Sachen

 

 

Verein A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

Stadt M,
vertreten durch den Grundsteuerausschuss,

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben:

I.  

Der Verein A bezweckt die Förderung der Solidarität unter den Mitgliedern, die Pflege der Kultur und Brauchtümer des Landes C sowie die Organisation von nationalen und religiösen Feiern unter der Bevölkerung aus C. Weiter fördert und organisiert er Anlässe, die zur Integration der Bevölkerung in der Schweiz und einer guten, nachbarschaftlichen Beziehung mit der Schweizer Bevölkerung beitragen sollen.

Dem Verein A standen seit 1981 für Vereinsanlässe und als Vereinslokal gemietete Räumlichkeiten an der D-Strasse 01 in E zur Verfügung. Das entsprechende Mietverhältnis wurde durch die Vermieterin am 20. Juni 2006 per 31. Dezember 2006 gekündigt, jedoch auf Begehren des Vereins A in der Folge noch bis zum 31. Mai 2007 erstreckt und sodann einvernehmlich beendet.

Bereits einige Jahre zuvor, am 12. April 1999 (Datum der Handänderung), erwarb der Verein A für Fr. … die Liegenschaft Kat. Nr. 02, ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und einem Schopf an der F-Strasse 03 in G, in der Absicht, dieses anstelle der Mieträumlichkeiten an der D-Strasse 01 als Kulturzentrum und Gebetshaus zu nutzen. Obwohl die Baurekurskommission IV des Kantons Zürich die hierzu am 12. März 1999 erteilte Umbau- und Umnutzungsbewilligung weitgehend bestätigte, führte anhaltender Widerstand der Anwohner dazu, dass der Verein A noch während des hängigen baurechtlichen Beschwerdeverfahrens auf die Verwirklichung des entsprechenden Vorhabens verzichtete und einen aussergerichtlichen Vergleich mit den Anwohnern abschloss. Die Liegenschaft wurde in der Folge, teilweise aber auch bereits schon während des baurechtlichen Rekursverfahrens, an Dritte vermietet und am 24. Juli 2007 zum Preis von Fr. … verkauft. Die Eigentumsübertragung wurde noch gleichentags im Grundbuch eingetragen.

Mit Kaufvertrag vom 14. März 2007, dessen grundbuchamtlicher Vollzug bis längstens 1. Oktober 2007 aufgeschoben wurde, erwarb der Verein A für Fr. … die Liegenschaft Kat. Nr. 04, ein Wohnhaus mit Werkstatt und 1'531 m² Land an der H-Strasse 05 in G, in der Absicht, dieses künftig als neues Vereinslokal und Moschee zu nutzen. Der Verein A war berechtigt, das neu erworbene Vertragsobjekt gegen eine monatliche Entschädigung von Fr. … per sofort für Vereinszwecke zu nutzen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Räumlichkeiten an der D-Strasse 01 befand sich das Kulturzentrum des Vereins an dieser neuen Adresse. Eine Baubewilligung für die beabsichtigte Umnutzung wurde am 2. Oktober 2008 erteilt.

Im Zusammenhang mit der Veräusserung der Liegenschaft F-Strasse 03 auferlegte der Grundsteuerausschuss der Stadt M dem Verein A am 26. Februar 2010 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … und wies eine hiergegen erhobene Einsprache am 24. Februar 2012 ab.

II.  

Ein hiergegen erhobener Rekurs des Pflichtigen wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 16. April 2013 ebenfalls ab.

III.  

Mit Eingabe vom 10. Juni 2013 liess der Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die Grundstückgewinnsteuer betreffend die Handänderung des Objekts F-Strasse 03, G, Kat. Nr. 02 aufzuschieben. Eventualiter sei die Grundstückgewinnsteuer unter Berücksichtigung der Investitionen sowie der Aufwendungen des Pflichtigen im Zusammenhang mit der Nutzbarmachung des oben genannten Objekts F-Strasse 03 festzusetzen. Subeventualiter sei die Sache zur ergänzenden Abklärung des Sachverhalts an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ferner verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während der Grundsteuerausschuss der Stadt M die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

1.2 Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).

2.  

2.1 Die Grundstückgewinnsteuer wird von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Dabei ist der Grundstückgewinn gemäss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Grundstückgewinnsteuer wird indessen aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines eigenen Ersatzgrundstücks im Kanton verwendet wird (§ 216 Abs. 3 lit. g StG; Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG]).

2.2 § 216 Abs. 3 lit. g StG engt die steuerneutrale Ersatzbeschaffung auf den Bereich der zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücke ein, indem es sich sowohl beim ausscheidenden als auch beim wiederbeschafften Vermögensgegenstand um ein betriebsnotwendiges Anlagegut handeln muss. Die Mittel aus dem Verkauf eines nicht betriebsnotwendigen Wirtschaftsguts können demnach nicht steuerneutral in betriebsnotwendiges Anlagevermögen reinvestiert werden (vgl. Markus Reich/Marina Züger in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Teil I/Band 2a, 2. A., Basel etc. 2008, Art. 30 DBG N. 5). Betriebsnotwendig sind Wirtschaftsgüter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebs dienen und ohne Beeinträchtigungen des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht veräussert werden können (BGr, 16. September 2005, 2A.122/2005, E. 2.2.2; Markus Reich in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/1, 2. A., Basel etc. 2002, Art. 8 StHG N. 71, auch zum Folgenden und mit Hinweisen; Reich/Züger, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, Art. 30 DBG N. 6). Die betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche Bestandteile der betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer substanziellen Veränderung des Betriebs führen. Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden immer die betrieblichen Verhältnisse des Unternehmens. Ausgeschlossen ist jedoch die Ersatzbeschaffung von Vermögensgegenständen, die dem Unternehmen lediglich als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (vgl. § 28 Abs. 3 und § 68 Abs. 4 StG).

Die Zuteilung eines Wirtschaftsguts zum Anlage- oder Umlaufvermögen richtet sich nicht nach der äusseren Beschaffenheit, sondern nach der Zweckbestimmung, beziehungsweise ihrer zukünftigen Funktion im Unternehmen sowie der Dauerhaftigkeit der getätigten Investition (Reich/Zügler, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, Art. 30 DBG N. 7, mit Hinweisen; Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 68 N. 13). Das Anlagevermögen dient dem Unternehmen demnach zur dauernden oder mehrmaligen Nutzung. Anlagegüter werden somit nicht zum Zweck der Veräusserung, sondern zur wiederholten Nutzung und zum Verbrauch beschafft. Wirtschaftsgüter, die demgegenüber laufend angeschafft und wieder veräussert werden, bilden Umlaufvermögen. Grundstücke gehören demzufolge gewöhnlich zum Anlagevermögen.

2.3 Vorliegend macht der Pflichtige geltend, die fragliche Liegenschaft an der F-Strasse 03 ursprünglich zur Entfaltung von Vereinsaktivitäten respektive zur Nutzung als neues Vereinslokal erworben zu haben, aufgrund fortwährenden Widerstands der Anwohner jedoch letztlich gezwungenermassen auf eine Ersatzliegenschaft an der H-Strasse 05 ausgewichen zu sein. Aufgrund des nachbarschaftlichen Widerstands sei ein Vereinsbetrieb an der F-Strasse 03 über längere Zeit nicht, respektive nicht in dem Umfang, möglich gewesen, wie im bisherigen Vereinslokal an der D-Strasse 01. 

Es ist unbestritten, dass die Liegenschaft an der F-Strasse 03 ursprünglich als Ersatzobjekt für das bisherige Vereinslokal an der D-Strasse 01 erworben worden war und zu diesem Zweck Umbauten geplant waren. Die wesentlichen Vereinsaktivitäten wurden jedoch weiterhin an der ursprünglichen Vereinsadresse D-Strasse 01 durchgeführt und die beabsichtigte langfristige Nutzung der an der F-Strasse 03 erworbenen Liegenschaft als Vereinslokal fand nie statt: So fanden an der F-Strasse 03 auch gemäss den eigenen Angaben des Pflichtigen lediglich Verhandlungen mit den Nachbarn, Vorstandstagungen und (interne) Besprechungen über das weitere Vorgehen bezüglich F-Strasse/H-Strasse statt. Da diese Anlässe primär dazu dienten, Vorbehalte der Nachbarschaft aus dem Weg zu räumen, kann von einer betrieblichen Nutzung im Sinn des eigentlichen Vereinszwecks keine Rede sein. Der Pflichtige hat selbst eingeräumt, dass die Liegenschaft an der F-Strasse 03 aufgrund des Widerstands der Nachbarschaft nicht wie gewünscht als Vereinslokal genutzt werden konnte, weshalb letztlich auch die Liegenschaft an der H-Strasse 05 erworben worden sei. Die Liegenschaft F-Strasse 03 war sodann auch die meiste Zeit bis zum Verkauf (bewilligungswidrig) an Dritte vermietet worden. Eine betriebliche Nutzung zu Vereinszwecken war während dieser Zeit weitgehend ausgeschlossen. Als Korrespondenz- und Vereinsadresse sowie Vereinssitz wurde bis zum Umzug an die H-Strasse 05 weiterhin die ursprüngliche Adresse an der D-Strasse 01 verwendet. Gemäss den eingereichten Unterlagen fanden auch ausserordentliche und ordentliche Generalversammlungen weiter an der alten Adresse an der D-Strasse 01 statt. Lediglich bei der Ausfertigung des Grundstückkaufvertrags für die Liegenschaft H-Strasse 05 vom 14. März 2007 wurde – wohl auch mit Blick auf den angestrebten Aufschub der Grundstückgewinnsteuer – die F-Strasse 03 als Vereinslokalität angegeben, wobei auch dort wiederum zutreffend als Vereinssitz die bisherige Adresse an der D-Strasse 01 genannt wurde.

Da damit eine tatsächliche betriebliche Nutzung der Liegenschaft F-Strasse 03 nicht – oder zumindest nicht in einem betriebsnotwendigem Ausmass – stattgefunden hat, stellt sich zunächst die Frage, ob die blosse Absicht, die Liegenschaft einer solchen Nutzung zuzuführen, bereits ausreicht, einen Aufschubstatbestand im Sinn von § 216 Abs. 3 StG zu bilden. Weiter stellt sich die damit zusammenhängende Frage, ob die neu erworbene Liegenschaft an der H-Strasse 05 im hier interessierenden steuerrechtlichen Zusammenhang tatsächlich Ersatzgrundstück für die zuvor erworbene Liegenschaft F-Strasse 03 bildet oder nicht viel mehr als Ersatz für die bisherigen Mieträumlichkeiten an der D-Strasse 01 zu betrachten ist.

2.4 Die Verwirklichung eines Steueraufschubstatbestands bemisst sich grundsätzlich nach den tatsächlichen und nicht nach den fiktiven Verhältnissen (vgl. Reich/Zügler, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, Art. 30 DBG N. 6). Dies zeigt sich bereits daran, dass ein Steueraufschub bei gemischt genutzten Betriebsgrundstücken nur anteilig für den betriebsnotwendigen Teil gewährt wird (vgl. 216 Abs. 3 lit. g StG). Wesentlicher ist jedoch, dass ein Grundstück erst dann dem Betrieb unmittelbar und somit betriebsnotwendig dient, wenn es auch tatsächlich entsprechend genutzt wird (vgl. § 28 Abs. 3 und § 68 Abs. 4 StG). Die blosse Absicht einer zukünftigen betriebsnotwendigen Nutzung dient dem Betrieb hingegen nicht unmittelbar und schafft noch keine gegenwärtige Betriebsnotwendigkeit. Ein Steueraufschubstatbestand im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. g StG kann nur dann angenommen werden, wenn der notwendige Betrieb tatsächlich und zeitnah vom veräusserten zum erworbenen Grundstück übergeht. Im hier zu beurteilenden Fall hat jedoch ein entsprechender Wechsel vom veräusserten Grundstück an der F-Strasse 03 zum erworbenen Grundstück an der H-Strasse 05 nie stattgefunden: Beim Steueraufschubstatbestand von § 216 Abs. 3 lit. g StG wird ein Grundstück des betriebsnotwendigen Anlagevermögens durch ein gleichermassen betriebsnotwendiges Grundstück des Anlagevermögens ersetzt. Die Liegenschaft an der H-Strasse 05 kann (im Rahmen eines identischen Betriebszwecks) steuerrechtlich nicht zugleich Ersatzobjekt für die Mieträumlichkeiten an der D-Strasse 01 und die Liegenschaft an der F-Strasse 03 sein. Ebenso wenig sind die Räumlichkeiten an der D-Strasse 01 zunächst durch die Liegenschaft an der F-Strasse 03 und diese sodann durch die Liegenschaft an der H-Strasse 05 ersetzt worden, wechselte der Pflichtige doch seinen tatsächlichen Vereinsbetrieb direkt von den Räumlichkeiten an der D-Strasse 01 zur Liegenschaft an der H-Strasse 05, ohne je wesentliche Vereinsaktivitäten an der F-Strasse 03 entfaltet zu haben (vgl. E. 2.3 vorstehend). Der Erwerb der Liegenschaft H-Strasse 05 diente dem Pflichtigen somit als Ersatz für das bisherige Vereinslokal in der Liegenschaft D-Strasse 01. In diesem Sinn wurden die betriebsnotwendigen Räumlichkeiten an der D-Strasse 01 durch die neu betriebsnotwendig werdenden Räumlichkeiten an der H-Strasse 05 ersetzt. Hingegen war die Liegenschaft an der F-Strasse 03 tatsächlich nie betriebsnotwendig und konnte damit auch nie Teil des betriebsnotwendigen Anlagevermögens geworden sein: Die Liegenschaft hat nie unmittelbar der betrieblichen Leistungserstellung gedient und hätte jederzeit ohne Beeinträchtigung des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses veräussert werden können (vgl. BGr, 16. September 2005, 2A.122/2005, E. 2.2.2). Selbst die ursprüngliche Absicht einer betrieblichen Nutzung wurde spätestens mit der Aufgabe der Bauprojekte und der (Wieder-)Vermietung an Dritte zugunsten einer Nutzung als Kapitalanlage aufgegeben. Steuerrechtlich ist die Liegenschaft an der H-Strasse 05 damit nicht Ersatzobjekt für die Liegenschaft an der F-Strasse 03, sondern für die (gemieteten) Räumlichkeiten an der D-Strasse 01.

Damit mangelt es aber bereits an der vollständigen oder teilweisen Veräusserung eines zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks, da betriebsnotwendig lediglich die Mieträumlichkeiten an der D-Strasse 01 waren. Da es hierbei allein auf die tatsächliche betriebliche Nutzung und nicht auf die Gründe eines Nutzungsverzichts ankommt, ist es entgegen der Ansicht des Pflichtigen auch gleichgültig, ob äusserer Zwang oder aleatorische Elemente eine betriebliche Nutzung der Liegenschaft F-Strasse 03 verhindert haben: Entscheidend ist allein der sich aus der Betriebsnotwendigkeit ergebende Zwang zur Wiederbeschaffung eines bereits betriebsnotwendigen Grundstücks (vgl. Reich/Züger, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, Art. 30 DBG N. 1). Ein Steueraufschubsgrund im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. g StG liegt somit nicht vor. Weitere Steueraufschubsgründe im Sinn von § 216 Abs. 3 StG sind weder ersichtlich noch werden solche geltend gemacht.

3.  

3.1 Jede Person hat nach Art. 9 Abs.  3 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) Anspruch darauf, von staatlichen Organen nach Treu und Glauben behandelt zu werden (vgl. auch Art. 5 Abs. 3 BV). Hieraus leitet sich wiederum ein grundsätzlicher Anspruch auf den Schutz berechtigten Vertrauens in behördliche Auskünfte und Zusicherungen ab. Hingegen liegt kein berechtigtes und damit schutzwürdiges Vertrauen vor, wenn es an einer zureichenden Vertrauensgrundlage mangelt, weil die Auskunft sich auf eine abweichende Sach- oder Rechtslage bezog oder inhaltlich zu wenig konkret oder nicht vorbehaltslos erteilt wurde. Ebenso wenig wird Vertrauensschutz gewährt, wenn der Vertrauensadressat nicht gutgläubig erscheint, weil er die Unrichtigkeit der erteilten Auskunft oder eine allfällige Unzuständigkeit des auskunftserteilenden Behördenmitglieds hätte erkennen müssen. Da Vertrauensschutz sodann regelmässig eine nachteilige Vertrauensdisposition voraussetzt, ist zudem nur derjenige zu schützen, welcher tatsächlich und gerade gestützt auf die erteilte Auskunft eine ohne Schaden nicht rückgängigmachbare und somit nachteilige Disposition getätigt hat (vgl. hierzu BGE 114 Ia 209 E. 3; Richner et al., VB zu §§ 119–131, N. 57 ff. und Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich 2010, Rz. 668 ff., je mit weiteren Hinweisen).

3.2 Am 26. Juni 2007 fand auf dem Steueramt M eine Besprechung statt, an welcher die Steuerbehörde durch Frau I und der Pflichtige durch Herrn J vertreten wurde. Anlässlich dieser Besprechung wurden steuerrechtliche Fragen bezüglich der beiden Grundstücksgeschäfte erörtert, wobei der genaue Gesprächsinhalt von den Beteiligten unterschiedlich wiedergegeben wird: So soll Frau I anlässlich einer nachträglichen Besprechung vom 6. September 2011 ausgeführt haben, sich nicht mehr an den genauen Wortlaut der vorangegangenen Besprechung vom 26. Juni 2007 erinnern zu können, jedoch anlässlich solcher Informationsbesprechungen jeweils mitzuteilen, dass keine Grundsteuern belastet würden, wenn die entsprechenden Voraussetzungen des Steuergesetzes erfüllt seien (so zumindest die eigene Darstellung des Pflichtigen zur Besprechung vom 6. September 2011 gemäss Rekursschrift; zur analogen Darstellung durch das Steueramt vgl. immerhin mit handschriftlichen Korrekturen von I). Im Gegensatz dazu führte Herr J aus, dass er Frau I den Sachverhalt "aus seiner Sicht" vollständig geschildert und diese ihm auf die ausdrückliche Frage nach den Steuerfolgen des Liegenschaftsverkaufs mitgeteilt habe, dass alles "gut sei", die Sache für ihn erledigt sei und sie die notwendigen Unterlagen habe. Er habe sodann die bereits anlässlich der Besprechung abgegebenen Unterlagen noch einmal per E-Mail zugestellt, um sicherzustellen, dass die Steuerbehörde sämtliche Unterlagen habe. Herr J nahm sodann auch in seinem Schreiben vom 31. Juli 2007 Bezug auf die Besprechung vom 26. Juni 2007. Demgemäss habe er an der fraglichen Besprechung "den Sachverhalt, An- und Verkauf und Ersatzbeschaffung, geschildert und die notwendigen Unterlagen überlassen". Der Brief endet sodann mit der Bitte, "unter diesen Umständen die Grundstückgewinnsteuer aufzuschieben" und dem Angebot, weitere Unterlagen nachzusenden, sollten diese benötigt werden.

3.3 Wer sich auf die bindende Wirkung einer unrichtigen Behördenauskunft berufen und damit eine Steuerminderung bewirken will, trägt hinsichtlich der tatsächlichen Voraussetzungen des Vertrauensschutzes die Beweislast (Richner et al., VB zu §§ 119–131 N. 77). Da diesfalls der Untersuchungsgrundsatz durch eine Mitwirkungsobliegenheit des beweisbelasteten Steuerpflichtigen gemildert wird, hat letztgenannter den relevanten Sachverhalt spätestens im Rekursverfahren substanziiert und unter genauer Nennung der erforderlichen Beweismittel darzulegen (ZStP 2008 Nr. 31 sowie RB 1975 Nr. 55, 1986 Nr. 49 und 1987 Nr. 35). Der Pflichtige hat bereits in seiner Stellungnahme zum Rekursverfahren vom 28. Januar 2013 und damit rechtzeitig die Befragung der Gesprächsteilnehmer I und J beantragt. Von einer entsprechenden Befragung kann jedoch aus verschiedenen Gründen abgesehen werden: Zunächst wären die Aussagen der genannten Personen aufgrund ihrer Verbindung zu den Parteien ohnehin kritisch zu würdigen und es erscheint zweifelhaft, ob diese trotz des langen Zeitablaufs noch verlässlich zum genauen Gesprächsinhalt Auskunft geben könnten. Insbesondere erscheint aber im Sinn nachfolgender Erwägungen der relevante Sachverhalt bereits ausreichend erstellt und die eigene Sachverhaltsdarstellung des Pflichtigen ungeeignet, einen Vertrauensschutztatbestand zu begründen, weshalb in antizipierter Beweiswürdigung von weiteren Abklärungen und Befragungen abgesehen werden kann (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A. Zürich 1999, § 7 N. 10).

3.3.1 Wie sich bereits aus der Sachverhaltsschilderung von Herrn J ergibt, erteilte Frau I keinesfalls eine derart konkrete, vorbehaltslose und inhaltlich bestimmte Antwort, als dass diese als Grundlage für weitere Dispositionen des Pflichtigen ausgereicht hätte: So mangelt es einer Antwort, wonach alles "gut sei" und die Sache für den Gesprächspartner erledigt sei, an der notwendigen Präzision und inhaltlichen Bestimmtheit (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 669): Selbst wenn sich die Antwort auf die Frage des Steueraufschubs – und nicht etwa auf die Vollständigkeit der abgegebenen Unterlagen ­– bezogen haben sollte, ist hieraus höchstens implizit eine verbindliche Zusage zur Steuerneutralität der beabsichtigten Transaktionen herauszulesen, was wiederum kaum eine ausreichende Vertrauensgrundlage bildet. Zudem bezeichnete der Pflichtige im Kaufvertrag über die Liegenschaft H-Strasse 05 vom 14. März 2007 die F-Strasse 03 als Adresse des Vereinslokals, obwohl die wesentlichen Vereinsaktivitäten zu diesem Zeitpunkt weiterhin in den Räumlichkeiten an der D-Strasse 01 stattfanden, welche auch weiterhin ausschliesslich als Vereinslokalität genutzt wurden. Es finden sich keinerlei Hinweise dafür, dass diese Falschangabe noch vor Auskunftserteilung gegenüber dem auskunftserteilenden Behördenmitglied richtiggestellt wurde. Vielmehr ist davon auszugehen, dass eine allfällige Auskunft auch gestützt auf die aktenkundig falsche Standortangabe des Vereinslokals erteilt wurde, zumal der Pflichtige selbst im vorliegenden Beschwerde- und vorangegangenem Rekursverfahren noch behauptete, dass die Liegenschaft H-Strasse 05 die Liegenschaft F-Strasse 03 als Betriebsstätte ersetzt hätte. Damit bezog sich die Auskunft, dass alles "gut sei", wohl auf einen anderen, nie realisierten Sachverhalt und entfaltet somit von vornherein keine vertrauensbildende Wirkung in Bezug auf die davon abweichenden, tatsächlichen Gegebenheiten (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 692).

3.3.2 Der entsprechende Vertrauensschutz scheitert jedoch auch, weil selbst in die allenfalls abgegebene Zusicherung, dass alles "gut sei", offensichtlich nicht vorbehaltslos vertraut wurde: Herr J zog mit dem Angebot, weitere Unterlagen im Bedarfsfall nachzureichen, offenbar in Betracht, dass die Steuerbehörde für einen Entscheid allenfalls noch solche Unterlagen benötigen könnte. Hierauf lässt auch seine eher vorsichtige Formulierung, dass er den Sachverhalt "aus seiner Sicht" vollständig geschildert habe, schliessen, enthält diese doch den Vorbehalt, dass er unter Umständen ihm unwichtig erscheinende aber dennoch relevante Elemente weggelassen haben könnte. Ebenso lässt die als blosse Bitte formulierte Passage zum Steueraufschub im Schreiben vom 31. Juli 2007 Zweifel daran aufkommen, dass diesbezüglich zuvor seitens des Steueramtes oder durch Frau I verbindliche Erklärungen abgegeben wurden. Zwar gebietet es unter Umständen auch die Höflichkeit, eine bereits getroffene Vereinbarung oder Zusage als Bitte wiederzugeben. Aber auch im einleitenden Absatz desselben Schreibens ist lediglich die Rede davon, dass der Sachverhalt Frau I gegenüber bereits anlässlich der Besprechung vom 26. Juni 2007 geschildert worden sei. Eine verbindliche Zusage der Steuerneutralität bleibt hingegen gänzlich unerwähnt, was umso erstaunlicher erscheint, als der Pflichtige im fraglichen Schreiben selbst ein schriftliches Bestätigungsschreiben zum vorangegangenen Gespräch sieht: Wie sich aus den eigenen Ausführungen des Pflichtigen in der Rekursstellungnahme vom 28. Januar 2013 ergibt, sollte das Schreiben vom 31. Juli 2007 als schriftliches Bestätigungsschreiben für die Besprechung vom 26. Juni 2007 dienen. Hätte das Bestätigungsschreiben jedoch tatsächlich und rein deklaratorisch zu Beweiszwecken gedient, stellt sich die Frage, weshalb es erst nach dem steuerauslösenden Liegenschaftskauf vom 24. Juli 2007 versandt wurde und die eigentlich zu bestätigende Zusage hinsichtlich des Aufschubs der Grundstückgewinnsteuer nicht einmal behauptet, sondern lediglich ausgeführt wurde, dass die notwendigen Unterlagen bereits eingereicht worden seien und der Sachverhalt geschildert worden sei. Das Schreiben bestätigt somit höchstens die Darstellung der Steuerbehörde, wonach eine verbindliche Auskunft zur Frage eines Steueraufschubs erst nach Erhalt und Studium sämtlicher relevanter Akten möglich ist.

Zudem kann ein Bestätigungsschreiben nicht nur zu deklaratorischen Beweiszwecken, sondern auch konstitutiv dazu dienen, einen unklaren Sachverhalt weiter zu klären, indem der Adressat zum aktiven Widerspruch oder einer schriftlichen, allenfalls auch stillschweigenden, Bestätigung der eigenen Auffassung bewegt werden soll (so z. B. beim kaufmännischen Bestätigungsschreiben, vgl. BGE 100 II 18 E. 3). Diesfalls hätte das Schreiben vom 31. Juli 2007 keinesfalls den Vorbestand einer Vertrauensgrundlage belegt, sondern vielmehr erst dazu gedient, eine solche Vertrauensgrundlage (nachträglich) zu begründen.

Der Pflichtige führt weiter aus, dass ihm bereits anlässlich des mündlichen Gesprächs eine schriftliche Bestätigung der gemachten Ausführungen in Aussicht gestellt worden sei, welche er in der Folge jedoch nicht erhalten habe. Während der Pflichtige offenbar davon ausgeht, dass Herr J deshalb erst recht auf die (angeblich) gemachten Zusagen hätte vertrauen dürfen, ist das Gegenteil der Fall: Wer eine angekündigte schriftliche Bestätigung zu einer dispositionsrelevanten Zusicherung nicht erhält, wird in der Regel gut daran tun, von der Tätigung entsprechender Dispositionen abzusehen und sich zuerst durch entsprechende Rückfragen abzusichern. Dies gilt selbst für den Fall, wo die schriftliche Bestätigung lediglich zu Beweiszwecken vereinbart und deklaratorisch eine bereits getroffene mündliche Zusicherung wiedergeben soll: Mit Bedacht agierende Personen sind auch in einem solchen Fall kaum gewillt, das Risiko einer späteren Beweislosigkeit im Bestreitungsfall zu tragen. Es erscheint deshalb unglaubhaft, dass Herr J trotz ausstehendem Bestätigungsschreiben des Steueramtes weiterhin von einer Zusicherung des eigentlich noch schriftlich zu bestätigenden Sachverhalts ausging. Der gleichen­orts gemachte Erklärungsversuch, wonach Herr J mit dem Eingang des entsprechenden Bestätigungsschreiben an die Korrespondenzadresse des Vereins gerechnet habe, erscheint ebenfalls unzureichend, da jeder umsichtige Vertreter des Vereins sich des Eingangs eines derart wichtigen Schreibens versichert hätte, bevor er im Vertrauen auf die noch nicht schriftlich bestätigten Zusicherungen weitere Dispositionen getätigt hätte. Ebenso untauglich erscheint der Erklärungsversuch in der Beschwerdeschrift vom 10. Juni 2013, wonach Frau I ja bereits anlässlich der mündlichen Besprechung mitgeteilt habe, dass "alles in Ordnung sei" – und damit mitgeteilt habe, dass die Angelegenheit für sie eigentlich erledigt sei: Eine schriftliche Bestätigung hätte vorliegend allein der Absicherung des Pflichtigen gedient, hätte diese ihm doch einen steueraufschiebenden Sachverhalt bestätigt. Es erscheint deshalb wiederum vertrauenszerstörend, wenn ein derart wichtiges Schreiben in der Folge beim Pflichtigen nicht eingeht.

Insbesondere die Formulierung des Schreibens vom 31. Juli 2007 lässt fraglich erscheinen, ob Herr J bereits vor dem Verkauf der Liegenschaft an der F-Strasse 03 davon überzeugt gewesen ist, die entsprechende Transaktion steuerneutral durchführen zu können. Spätestens das Ausbleiben der angekündigten schriftlichen Bestätigung des Gesprächsinhalts hätte Zweifel an der Zuverlässigkeit einer entsprechenden Auskunft wecken müssen, wenn sie denn überhaupt je in ausreichend bestimmter Form und für den hier zu beurteilenden Sachverhalt abgegeben worden ist. Da Herr J damit nicht vorbehaltslos auf eine (allenfalls abgegebene) Zusicherung des Vorliegens eines Steueraufschubstatbestands vertraut hat – oder zumindest aufgrund der Umstände hierauf nicht hätte vertrauen dürfen – erscheint er diesbezüglich bösgläubig, womit sich weder er noch der durch ihn vertretene Pflichtige erfolgreich auf Vertrauensschutz berufen können (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 682). Inwieweit Herr J darüber hinaus auch bereits vor dem Liegenschaftsverkauf erkennen musste, dass nicht Frau I, sondern Herr K die zuständige Ansprechperson beim Steueramt M war, kann unter diesen Umständen offenbleiben.

3.3.3 Selbst wenn Herrn J entgegen obenstehenden Erwägungen zugestanden würde, gutgläubig und berechtigt auf eine behördliche Zusage vertraut zu haben, erschiene immer noch das Vorliegen einer entsprechenden (nachteiligen) Vertrauensbetätigung zweifelhaft: Da der Mietvertrag über die Räumlichkeiten an der D-Strasse 01 auslief, brauchte der Pflichtige unbedingt neue Räumlichkeiten. Die Räumlichkeiten an der F-Strasse 03 erschienen ihm hierbei offenbar derart ungeeignet, dass selbst eine vorübergehende Verlegung der Vereinsaktivitäten nicht in Betracht gezogen und bis zum Vorliegen einer anderen Alternative um Mieterstreckung an der D-Strasse 01 gebeten wurde. Eine bloss "pro forma" vorgenommene Verlegung von Vereinsaktivitäten an die F-Strasse 03 hätte noch keinen Steueraufschub begründet, während ein tatsächlicher Wechsel wohl wiederum die Umsetzung der aufgrund der äusseren Widerstände bereits aufgegebenen Umbauten vorausgesetzt hätte. Zudem wäre aufgrund laufender Mietverträge und des zu erwartenden Widerstands der Anwohner ohnehin fraglich gewesen, ob eine kurzfristige Zwischennutzung als Vereinslokalität bei der Liegenschaft F-Strasse 03 überhaupt möglich gewesen wäre. Selbst der Pflichtige geht lediglich von einer eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit aus. Neben einer betrieblichen Zwischennutzung der hierzu eigentlich ungeeigneten Liegenschaft F-Strasse 03 wäre auch eine anderweitige Zwischennutzung der bereits erworbenen und für Vereinszwecke eigentlich viel besser geeigneten Liegenschaft H-Strasse 05 erforderlich geworden. Zudem diente der Erlös des Verkaufs der Liegenschaft F-Strasse 03 dazu, einen Teil der Restschuld aus dem Kauf der Liegenschaft H-Strasse zu begleichen, womit sich bei einem aufgeschobenen Verkauf allenfalls Finanzierungsprobleme ergeben hätten. Insgesamt wäre damit die Verlegung wesentlicher Vereinsaktivitäten an die F-Strasse 03 für den Pflichtigen kaum möglich oder zumindest äussert unattraktiv gewesen. Entgegen gegenteiliger Beteuerung des Pflichtigen erscheint somit fraglich, ob der zeitnahe Verkauf der Liegenschaft an der F-Strasse 03 nicht ohnehin erfolgt wäre, ohne dass dort zwischenzeitlich je wesentliche Vereinsaktivitäten entfaltet worden wären.

Mangels Nachweis einer ausreichenden Vertrauensgrundlage, mangels Gutgläubigkeit des Auskunftsadressaten und mangels Vertrauensbetätigung des Pflichtigen kommt ein Vertrauensschutz vorliegend nicht in Betracht und auf eine weitergehende Beweiserhebung, insbesondere die Befragung der am Gespräch vom 26. Juni 2007 beteiligten Personen, kann in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden. Damit ist die Beschwerde im Hauptpunkt abzuweisen.

4.  

4.1 Der Pflichtige beantragt eventualiter die gewinnmindernde Berücksichtigung wertvermehrender baulicher Aufwendungen von mindestens Fr. …, da einfache Steinböden durch Böden mit Keramik-Platten ersetzt worden seien.

4.2 Wertvermehrende Aufwendungen sind bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar, wenn sie zu einer dauernden Verbesserung des Grundstücks führen (§ 221 Abs. 1 lit. a StG). Davon abzugrenzen sind bei der Einkommens- respektive Gewinnsteuer zum Abzug zugelassene (§ 30 Abs. 2 und § 64 StG), bei der Grundstückgewinnsteuer in der Regel jedoch nicht abzugsfähige, bloss werterhaltende Aufwendungen wie die Kosten für Unterhalt, Ersatzinvestitionen, Renovationen, Instandstellungen und Reparaturen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bisheriger Werte ist und die in längeren oder kürzeren Zeitabständen wiederkehren (Richner et al., § 221 N. 30 ff.). Das Vorliegen abzugsfähiger, wertvermehrender Aufwendungen ist als steuermindernde Tatsache durch den Steuerpflichtigen nachzuweisen (vgl. VGr, 27. Februar 2008, SB.2007.00116, E. 2.3.1; Richner et al., § 132 N. 90 f., mit Hinweisen).

4.3 Der Ersatz von Bodenbelägen stellt üblicherweise eine bei der Grundstückgewinnsteuer nicht abzugsfähige Unterhaltsmassnahme dar und wäre lediglich bei Komfortverbesserungen zu einem Drittel der Kosten als wertvermehrend anrechenbar (Zürcher Steuerbuch Teil I, Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften vom 13. November 2009, Nr. 18/821, Rz. 49 Ziff. 3.3). Da weder nähere Angaben zur Qualität der alten und neuen Böden noch sonstige aussagekräftige Belege zu den durchgeführten Arbeiten vorliegen, fehlt der durch den beweisbelasteten Pflichtigen zu erbringende Nachweis abzugsfähiger, wertvermehrender Aufwendungen. Aufgrund der eingereichten Belege (Abrechnung der L [in Nachlassliquidation] betreffend die Jahre 1999 bis 2007; Schlussbilanzen und Erfolgsrechnungen des Pflichtigen betreffend die Jahre 2000 bis 2006) lässt sich zudem auch nicht ermitteln, inwieweit die geltend gemachten Kosten nicht bereits beim Unterhaltsaufwand verbucht und bei der Gewinnsteuer in Abzug gebracht worden sind, was eine nochmalige Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer ausschliessen würde (vgl. Richner et al., § 221 N. 33). Im Übrigen ist auf die nach wie vor zutreffenden Erwägungen des Rekursentscheids zu verweisen, zumal der Pflichtige im Beschwerdeverfahren keine neuen Argumente vorgebracht hat, welche die vorinstanzliche Einschätzung infrage stellen könnten.

5.  

5.1 Eventualiter wird auch ein Abzug wertvermehrender Eigenleistungen in Höhe von Fr. … geltend gemacht, welcher sich aus den entsprechenden Kosten bei der Bauplanung und im Baubewilligungsverfahren (Fr. …) sowie aus damit zusammenhängenden Kosten einer Rechtsvertretung (Fr. …) zusammensetzen soll. Weiter wird ein anteiliger Immobilienaufwand im Zusammenhang mit dem projektierten, jedoch nicht zur Ausführung gelangten, Bauprojekt an der F-Strasse 03 geltend gemacht.

5.2 Die Projektierungskosten unausgeführter Bauprojekte sind wertvermehrender und damit gemäss § 221 Abs. 1 lit. a StG abzugsfähiger Natur, wenn sie sich auf das Handänderungsobjekt beziehen, nicht bloss zum Schein erstellt und dem Erwerber rechtsgeschäftlich überlassen worden sind. Zudem muss das Bauprojekt in positiver und negativer Hinsicht geeignet erscheinen, die tatsächlichen Überbauungsmöglichkeiten des Grundstücks aufzuzeigen, sodass ihm ein objektiver liegenschaftlicher Wert zukommt (RB 1983 Nr. 66). Letzteres setzt ein ernsthaftes, auf das veräusserte Grundstück bezogenes und nicht ebenso gut anderweitig verwendbares Projekt voraus (RB 1983 Nr. 66 und 1978 Nr. 71; vgl. zum Ganzen auch Richner et al., § 221 N. 52 f.).

5.3 Den Nachweis einer rechtsgeschäftlichen Überlassung hat der hierfür beweisbelastete Pflichtige auch im Beschwerdeverfahren nicht erbracht, weshalb diesbezüglich vollumfänglich auf die vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden kann. Darüber hinaus ist auch nicht ersichtlich, inwiefern das durchgeführte Projektierungsverfahren den Wert der Liegenschaft F-Strasse 03 objektiv gesteigert haben soll, handelt es sich doch letztendlich um ein zwar zunächst baupolizeilich bewilligtes, jedoch aufgrund der zu erwartenden Widerstände der Anwohnerschaft noch im baurechtlichen Beschwerdeverfahren aufgegebenes und in dieser Form faktisch nicht sinnvoll umsetzbares Projekt. Aufgrund des sehr spezifischen Charakters des Bauprojekts und dessen vorzeitiger Aufgabe im baurechtlichen Beschwerdeverfahren ist nicht ersichtlich, inwiefern die hierfür geleisteten Eigenleistungen geeignet sein könnten, dem Grundeigentümer die baulichen Nutzungsmöglichkeiten aufzuzeigen und damit von objektiv-liegenschaftlichem Wert wären.

6.  

Nach den gemachten Ausführungen erscheint der rechtsrelevante Sachverhalt erstellt und das Verfahren spruchreif, womit auch die subeventualiter beantragte Rückweisung an die Vorinstanz abzulehnen ist.

Damit ist die Beschwerde sowohl im Hauptpunkt als auch hinsichtlich der gestellten Eventual- respektive Subeventualbegehren abzuweisen.

7.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und ist ihm keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellkosten,
Fr. 4'120.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:…