Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung

SB.2017.00105

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 21. Februar 2018

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer.  

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch die B AG,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

Gemeinde G,

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

 

hat sich ergeben:

I.  

A. A (nachfolgend der Pflichtige), Alleinaktionär der C AG mit Sitz in G, veräusserte am 27. Mai 2011 sämtliche Aktien der C AG an die D AG zum Preis von Fr. …. Zum Zeitpunkt des Verkaufs der Aktien war die C AG Eigentümerin eines in der Stadt Zürich gelegenen Grundstücks (Kat.-Nr. 01, Liegenschaft E-Strasse 02/03) sowie der Grundstücke GBBL 04 bis 05, F-Platz 06 bis 07, in G.

Die Grundsteuerkommission G würdigte den Verkauf der Aktien der C AG als wirtschaftliche Handänderung und auferlegte dem Pflichtigen am 26. Februar 2013 bezüglich der in G gelegenen Grundstücke eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …. Dabei ging sie von einem grundsteuerlich zu berücksichtigenden Verkaufserlös von Fr. … und Anlagekosten von Fr. … (anteiliger Landpreis Fr. …, Erstellungskosten Fr. …, wertvermehrende Aufwendungen Fr. …) aus.

B. Mit Einspracheentscheid vom 17. Dezember 2013 wies die Grundsteuerkommission die am 22. März 2013 vom Pflichtigen erhobene Einsprache ab und erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. …. Sie berücksichtigte dabei zugunsten des Pflichtigen eine neu geltend gemachte Mäklerprovision von Fr. …, anerkannte jedoch nur mehr Anlagekosten von Fr. ….

II.  

Den hiergegen vom Pflichtigen am 20. Januar 2014 erhobenen Rekurs hiess das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 25. Juli 2017 teilweise gut und reduzierte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. …. Dabei bestätigte es nach Erstellung eines Gutachtens zur Frage des Verkehrswerts vor 20 Jahren grundsätzlich den Einspracheentscheid, berücksichtigte jedoch neu einen Verlust aus der Handänderung der in der Stadt Zürich gelegenen Liegenschaft "E-Strasse 02/03" im Betrag von Fr. ….

III.  

Mit Beschwerde vom 5. September 2017 an das Verwaltungsgericht beantragte der Pflichtige, der Entscheid des Steuerrekursgerichts sei aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … festzusetzen, eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Anordnung einer Oberexpertise betreffend den Verkehrswert vor 20 Jahren, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung, die Beschwerdegegnerin beantragte die Abweisung der Beschwerde, unter "Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gegenpartei".

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (§ 220 Abs. 1 und 2 StG). Der durch Schätzung zu ermittelnde Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Ge­schäftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Dieser Wert ist bei den Grundsteuern individuell nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen zu schätzen (vgl. VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010 = ZStP 2012, 90 ff., E. 2.1).

1.2 Amtliche Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien Beweiswürdigung durch die erkennende Behörde. Während Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung zukommt, gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter wird der amtliche Gutachter von der erkennenden Behörde ausgewählt, instruiert und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt das Privatgutachten wegen der fehlenden Neutralität des Gutachters nicht denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen Gutachten darf nicht ohne zwingende Gründe abgewichen werden. Die erkennende Behörde kann sich deshalb bei der Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränken, ob das amtliche Gutachten vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (vgl. VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 2012, 323 ff., E. 2.3 f.).

2.  

Der Verkauf sämtlicher Aktien der C AG erfüllt unbestrittenermassen die Voraussetzungen einer wirtschaftlichen Handänderung an den Grundstücken im Eigentum der veräusserten Gesellschaft. Vor Verwaltungsgericht einzig noch umstritten ist die Höhe der Anlagekosten der Grundstücke in G. Die Vorinstanz stellt auf die Ausführungen von H in deren Gutachten vom 15. April 2015 ab und geht von einem Verkehrswert vor 20 Jahren in der Höhe von Fr. … aus. Damit liege die Summe der Kosten des Landerwerbs (Fr. …) und die anrechenbaren Kosten der Gebäudeerstellung (Fr. …) mit Fr. … über dem Verkehrswert vor 20 Jahren. Daher sei zugunsten des Pflichtigen auf diesen Wert abzustellen.

Demgegenüber erhebt der Pflichtige eine Reihe von Einwendungen gegen das Gutachten H vom 15. April 2015 und verficht beschwerdeweise einen Verkehrswert der Liegenschaften vor 20 Jahren von Fr. … (unter Verweis auf die Ausführungen in der Einsprache vom 22. März 2013) bzw. von Fr. … (Gutachten I, vom 15. Juni 2015).

3.  

3.1 Die streitbetroffenen Liegenschaften umfassen gemäss Gutachten H ein Wohn- und Gewerbezentrum mit Hotel, eine Grundfläche von insgesamt über … m², verteilt auf sieben separate Grundstücke. Die Überbauung weist eine Kubatur von rund … m³ und einen totalen Gebäudeversicherungswert GVZ von Fr. … auf. Diese Feststellungen des Gutachtens sind unbestritten. Vor diesem Hintergrund erscheint es geradezu angezeigt, dass die Gutachterin H je getrennt die Verkehrswerte der Liegenschaften aufgrund der unterschiedlichen Nutzungen bestimmte und diese dann zur Bestimmung des totalen Verkehrswerts zusammenführte. Die vorliegend zu bewertende Überbauung ist nicht mit der Schätzung eines einzelnen Mehrfamilienhauses vergleichbar, bei welchem tatsächlich nicht einzelne Nutzungsbereiche separat geschätzt werden. Weswegen die Summe der von der Gutachterin einzeln geschätzten DCF-Werte den totalen Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaften nicht richtig abbilden soll, legt der Pflichtige denn auch nicht substanziiert dar. Sodann sei in diesem Zusammenhang auf das Privatgutachten der I, vom 15. Juni 2015 verwiesen, welches ebenfalls mit Detailberechnungen der einzelnen Liegenschaften der Überbauung arbeitete und diese Werte zusammenführte. Das Gutachten H ist damit im Licht dieser Vorgehensweise jedenfalls hinreichend klar und gehörig begründet.

Inwieweit die Gutachterin unrichtige Quadratmeterpreise im Zusammenhang mit der Grösse und Lage der Wohnungen verwendet haben soll, ist nicht ersichtlich. Dies behauptet der Pflichtige zwar, ohne hierzu weitere Ausführungen zu machen oder den Vorwurf sonst zu substanziieren. Die von der Gutachterin in diesem Zusammenhang vorgenommene Pauschalisierung erscheint indessen nicht per se falsch oder nicht sachgerecht; das Gutachten ist auch in diesem Bereich vollständig sowie klar und gehörig begründet.

3.2 Hinsichtlich der Bewertungsmethodik hat ein oberinstanzliches Gericht einzig zu beurteilen, ob die Vorinstanz oder die begutachtende Fachperson eine Methode gewählt hat, die nachvollziehbar, plausibel, anerkannt ist, in vergleichbaren Fällen verbreitete Anwendung findet, begründetermassen besser oder mindestens ebenso bewährt ist wie andere Methoden und den Verhältnissen im konkreten Einzelfall Rechnung trägt (BGr, 18. September 2013, 2C_309/2013 und 2C_310/2013, E. 2.3.1, mit weiteren Hinweisen). 

Das Gutachten H ist nach der Methode des abgezinsten Zahlungsstroms (auch Discounted Cash-Flow respektive DCF-Methode genannt) erstellt worden. Dabei wird der Mietwert, d. h. die am Markt zum Stichtag nachhaltig, innert nützlicher Frist und ohne Gerichtsrisiko erzielbaren Mietzinsen, bestimmt. Die Anwendung der DCF-Methode an sich wird vom Pflichtigen – zu Recht – nicht infrage gestellt. Sie erscheint denn auch gerade für Renditeobjekte wie Mehrfamilien- und Geschäftshäuser geeignet (Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 220 N. 146; SVKG, Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 4. A., Aarau 2012, S. 107), welche es vorliegend zu schätzen galt.

Umstritten sind letztlich weitere, vor allem tatsächliche Annahmen, welche die Gutachterin getroffen hat:

3.2.1 Die Gutachterin geht zur Ermittlung des nachhaltigen Mietzinses "Büro und Gewerbe" entgegen der Auffassung des Pflichtigen nicht von einer jährlichen Senkung der Erträge von 9 % ab dem für 1991 errechneten Niveau aus. Vielmehr hat die Gutachterin die Mietzinse gemäss den vorhandenen Unterlagen für 1995 mit einem Totalbetrag von Fr. … p. a. festgestellt und hiervon 9 % in Abzug gebracht und den so errechneten Mietzinsertrag von Fr. … als nachhaltigen Mietwert bezeichnet. Dies hat keinen Zusammenhang mit einem unrichtig ermittelten Leerstand, wie der Pflichtige weiter vorträgt. Die Gutachterin begründet diesen Einschlag von 9 % damit, dass die Anfangsmieten nach Erstellung auf hohem Niveau lagen, was sie auf den sehr guten Standard des Ausbaus zurückführt. Die Senkung um 9 % nach 10 Jahren entspreche dem bei dieser Ausgangslage nachhaltig erzielbaren Mietertrag. Die Vorinstanz ergänzt diese Bemerkung u. a. mit dem Hinweis auf die Zinsentwicklung, die am Stichtag bereits absehbare Krise des Immobilienmarkts und die Verschlechterung des wirtschaftlichen Umfelds. Dass all diese Umstände den mit den zu schätzenden Büro- und Gewerbeliegenschaften nachhaltig erzielbaren Ertrag negativ beeinflusst haben, ist nachvollziehbar. Die umstrittene Reduktion des Mietertrags um 9 % erweist sich damit als klar und hinreichend begründet.

3.2.2 Der von der Gutachterin verwendete Zinssatz für die Diskontierung von 4,45 % (gewichteter Durchschnitt, Spanne je nach Nutzung zwischen von 4 % bis 5 %) ist ebenfalls nachvollziehbar: So wendet sich auch der Pflichtige nicht substanziiert gegen die Feststellung, dass der Realzins für risikoarme Anlagen bei rund 2 % lag. Bei einem Zinssatz für 10-jährige Bundesobligationen per Stichtag von 6,23 % ist der von der Expertin verwendete Realzins als Ausgangsgrösse sicherlich nicht zu beanstanden. Nicht bestritten wird weiter, dass hierzu Zuschläge (oder Abschläge) für Chancen und Risiken zu tätigen sind. Tatsächlich resultiert bei Übernahme der vom privaten Experten I (Gutachten I vom 15. Juni 2015) hierfür verwendeten Zuschläge (zwischen 2,89 % und 3,69 %) bereits ein über der Annahme der Expertin liegender und sich für den Pflichtigen ungünstiger auswirkender Wert.

Dass die Expertin sodann den Kapitalisierungszinssatz ebenfalls auf 4,45 % schätzt, ist eben so wenig zu korrigieren: Entgegen der Auffassung des Pflichtigen hat die Expertin nicht ausgeführt, Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssatz seien dasselbe, sondern sie hat die Höhe der beiden Werte identisch geschätzt. Wie die Vorinstanz durchaus zu Recht ausführt, geht es im vorliegenden Kontext bei beiden Berechnungen (Kapitalisierung und Diskontierung) um die Bestimmung eines Barwerts – dass hierzu unterschiedliche mathematische Operationen zur Anwendung kommen, ändert an dieser zutreffenden Feststellung nichts. Die Verwendung des der Höhe nach identischen Zinssatzes für Diskontierung und Kapitalisierung ist damit im Licht der beschränkten Überprüfungskognition des Verwaltungsgerichts (vgl. E. 1.2 vorstehend) zu bestätigen.

3.2.3 Unbestritten ist weiter, dass der Pflichtige nicht über aussagekräftige Unterlagen zu den Mietzinsen für die Jahre 1991 bis 1995 verfügt. Die Expertin hat daher ausgehend vom Mieterspiegel 1995 die Mietwerte 1991 bis 1994 nicht indexmässig umgerechnet. Dieses Vorgehen erscheint – in Übereinstimmung mit der Vorinstanz – unter der Annahme vertretbar, dass sich die Mieterträge in dieser Periode nicht wesentlich änderten und tatsächlich tendenziell zufolge Abbaus von Leerständen eher erhöhten. Allein der ausgewiesene Mietertrag für das Hotel war um 1991 rund Fr. … tiefer als 1995, womit sich mehr als die Hälfte der von der Expertin angenommenen Minderung des Bruttomietertrags von rund Fr. … erklärt. Der Verzicht der Gutachterin auf das Abstellen auf den Angebotspreisindex und eine entsprechende Umrechnung der Erträge ist angesichts dieser Umstände und der im Übrigen fehlenden Mietverträge – wiederum unter Hinweis auf die beschränkte Kognition des Verwaltungsgerichts – vertretbar und damit nicht zu beanstanden.

3.2.4 Richtig ist letztlich, dass die Expertin ab Erstellung der Überbauung Kosten für die Instandhaltung (3 % des Netto-Soll-Mietertrags) berücksichtigt hat. Unterhaltsarbeiten sind ab Beginn der Nutzung bzw. Bewirtschaftung einer Liegenschaft für eine nachhaltige Nutzung zu berücksichtigen und nicht weiter zu begründen. Inwieweit dabei der Ausbaustandard der Liegenschaften eine Rolle spielen soll, ist nicht ersichtlich. Einzig eigentliche Instandsetzungsarbeiten im Sinn von Erneuerungen der Bauten wären in dieser ersten Phase nach Erstellung der Bauten und bei hohem Ausbaustandard erklärungsbedürftig. Die Expertin hat solche Kosten aber überall ausdrücklich erst im Exitjahr (2001) aufgenommen. Die Kritik des Pflichtigen an diesem Vorgehen der Expertin ist ebenfalls unberechtigt.

Damit erweist sich das Gutachten als vollständig, klar und hinreichend begründet. Gegen die Sachkenntnis und Unbefangenheit der Gutachterin erhebt der Pflichtige – zu Recht – keine Einwendungen. Damit sind keine Gründe ersichtlich, welche zur Abweichung von den Erkenntnissen des amtlichen Gutachtens oder zur Rückweisung der Sache an die Vorinstanz Anlass geben.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

Auf die Berechnung der Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort, welche im Resultat auf eine Erhöhung der Grundstückgewinnsteuer zielt, ist nicht weiter einzugehen, da das Zürcher Recht die Möglichkeit der Anschlussbeschwerde nicht vorsieht (RB 2001 Nr. 94). 

4.  

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). Da sich die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin für das vorliegende Verfahren – anders als im Rekursverfahren – auf die Beantwortung einer Eingabe beschränkt haben und damit nicht über das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 15'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.        60.--    Zustellkosten,
Fr. 15'060.--   Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …