Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung

SB.2018.00072

 

 

 

Beschluss

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 24. Oktober 2018

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichter Reto Häggi Furrer, Gerichtsschreiberin Linda Rindlisbacher.  

 

 

In Sachen

 

 

Gemeinde A,

vertreten durch den Gemeinderat,

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

B AG,

Beschwerdegegnerin,

 

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

 

 

 

 

hat sich ergeben:

I.  

A. Die B AG (die Pflichtige) erwarb in der Gemeinde A am 21. September 2012 sowie am 7. März 2013 je ein Grundstück zu Fr. … und Fr. … Auf dem so entstandenen Areal projektierte und erstellte die C AG eine Überbauung mit Mehrfamilien- und Doppeleinfamilienhäusern sowie einer Tiefgarage. Nach der Begründung von Stockwerkeigentum verkaufte die Pflichtige im ersten Halbjahr 2016 die einzelnen Wohneinheiten mittels Kaufverträgen mit Bauleistungsverpflichtung und werkvertraglichen Abreden. Der Kaufpreis für den Landanteil zugunsten der Verkäuferin und der Werkpreis zugunsten der Erstellerin für das Bauprojekt wurden separat ausgewiesen.

B. Die Pflichtige reichte der Gemeinde A am 5. Juli 2016 Unterlagen zur Deklaration der Grundstückgewinnsteuer ein und wies dabei einen Gewinn von Fr. … aus. Daraufhin forderte die Gemeinde die Pflichtige mit Schreiben vom 27. Oktober 2016 unter anderem zur Einreichung aller Verträge, die sie mit der C AG und mit weiteren Konzerngesellschaften in Zusammenhang mit dem Projekt abgeschlossen habe sowie der provisorischen Kostenschätzung der Generalunternehmerin auf. Am 31. Oktober 2016 hielt die Vertreterin der Pflichtigen fest, die Auflage-Ziffern 1 und 2 nicht beantworten zu können, weshalb die Behörde gebeten werde, sich direkt mit den betreffenden Firmen in Verbindung zu setzen. Die Gemeinde wiederholte mit Schreiben vom 27. Oktober 2016 (recte: 9. Dezember 2016) unter Bezugnahme auf die von der Pflichtigen am 22. November 2016 schriftlich gestellten Fragen und Bemerkungen die Auflage-Ziffern 1 und 2 vom 27. Oktober 2016, unter Fristansetzung bis am 31. Dezember 2016. Die Pflichtige nahm mit Schreiben vom 16. Dezember 2016 dazu Stellung und wies unter anderem darauf hin, mit der C AG keine Verträge abgeschlossen zu haben. Werkverträge würden mit Letzterer erst abgeschlossen, sobald "bei Bezug" noch unverkaufte Einheiten da seien.

Am 17. Juni 2017 erliess die Gemeinde A in Sachen Grundstückgewinnsteuer den Veranlagungsentscheid nach pflichtgemässem Ermessen. Der reine Steuerbetrag wurde auf Fr. … beziffert.

C. Dagegen erhob die Pflichtige am 3. Juli 2017 beim Gemeinderat A Einsprache. Mit Beschluss vom 21. August 2017 wurde die Einsprache gegen den Veranlagungsentscheid bezüglich des Verkaufs einer Wohnung und zweier Parkplätze abgewiesen und der Einschätzungsentscheid nach pflichtgemässem Ermessen bestätigt. Betreffend die übrigen Handänderungen wurde das Verfahren einstweilen sistiert. Die Kosten des Verfahrens in Höhe von Fr. 400.- wurden der Pflichtigen auferlegt.

II.  

Am 1. September 2017 erhob die Pflichtige gegen den Beschluss des Gemeinderats A Rekurs beim Steuerrekursgericht. Sie beantragte die Aufhebung des Entscheids und die Vornahme der Berechnung der Steuern nach ihren am 5. Juli 2016 eingereichten Unterlagen. Sodann sei die Sistierung des Verfahrens in Bezug auf die anderen Handänderungen aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Das Steuerrekursgericht hiess den Rekurs am 26. Juni 2018 teilweise gut, hob den Einspracheentscheid des Gemeinderats der Gemeinde A vom 21. August 2017 auf und wies die Sache zur Wiederaufnahme der Sachverhaltsuntersuchung und zum Neuentscheid an den Gemeinderat ins Einspracheverfahren zurück. Die Gerichtsgebühr wurde auf Fr. 10'400.- festgesetzt und zusammen mit Zustellkosten von Fr. 100.- der Gemeinde A auferlegt. Eine Parteientschädigung wurde nicht zugesprochen.

III.  

Die Gemeinde A gelangte mit Beschwerde vom 17. Juli 2018 an das Verwaltungsgericht und beantragte, es sei auf eine Rückweisung zu verzichten und die Grundstückgewinnsteuer sei nach Massgabe des Einspracheentscheids vom 21. August 2017 auf Fr. 10'911.89 festzusetzen. Die Gerichtsgebühr des Steuerrekursgerichts sei auf höchstens Fr. 2'000.- festzusetzen und die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens seien der Pflichtigen aufzuerlegen. Diese sei auch zur Bezahlung einer angemessenen Parteientschädigung für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zu verpflichten. Das Steuerrekursgericht verzichtete am 24. Juli 2018 auf eine Vernehmlassung. Eine Beschwerdeantwort wurde nicht erstattet.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Im Steuerrecht werden für die Anfechtung von Teil-, Vor- und Zwischenentscheiden dieselben Voraussetzungen verlangt wie im Beschwerdeverfahren vor Bundesgericht (vgl. Art. 91–93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG]/VGr, 15. Juli 2015, SB.2014/00144 und 2014.00145, E. 2.1.1; siehe auch SB.2010.00137 = StE 2011 B 96.21 Nr. 16).

1.2 Bei Rückweisungsentscheiden ist vorerst zu differenzieren, ob es sich um einen echten Teilentscheid oder bloss einen Zwischenentscheid handelt (Martin Zweifel et al., Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, Direkte Steuern, 2. A., Zürich etc. 2018, § 25 Rz. 10).

Ein Teilentscheid – hierbei werden einzelne Fragen geregelt, zum Beispiel die subjektive Steuerpflicht – ist grundsätzlich anfechtbar (BGG Art. 92 oder 93 BGG/zum Ganzen: Zweifel et al., Steuerverfahrensrecht, § 24 Rz. 17; BGE 140 II 315 E. 1.3.1).

Vor- und Zwischenentscheide sind nach Art. 93 Abs. 1 lit. a und b BGG dagegen nur anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Die Voraussetzungen dieser der Prozessökonomie dienenden Bestimmung sind kumulativer Natur und werden vom Bundesgericht restriktiv ausgelegt (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [VRG Kommentar], § 19a N. 53).

Weist ein Gericht eine Sache mit verbindlichen Vorgaben, welche die untere Instanz bei ihrem neuen Entscheid befolgen muss, an eine Behörde zurück, so stellen diese Vorgaben für die Behörde einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil nach Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG dar, weil sie entgegen ihrer Rechtsauffassung einen Entscheid erlassen müsste, den sie in der Folge nicht mehr anfechten kann. Erschöpft sich der Rückweisungsentscheid jedoch darin, dass eine Frage ungenügend abgeklärt und deshalb näher zu prüfen sei, ohne dass damit materiellrechtliche Vorgaben verbunden sind, so entsteht der Behörde, an die zurückgewiesen wird, in der Regel kein nicht wiedergutzumachender Nachteil, führt die Rückweisung doch bloss zu einer dieses Kriterium nicht erfüllenden Verlängerung oder Verteuerung des Verfahrens (BGE 140 II 315 E. 1.3.1, mit Hinweisen; Zweifel et al., Steuerverfahrensrecht, § 24 Rz. 17; Martin Kocher in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 146 DBG N. 169).

1.3 Konkret ist also der Rückweisungsentscheid als solcher und nicht die Einschätzung Gegenstand des Beschwerdeverfahrens. Dementsprechend ist die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts auf die Beurteilung der Frage beschränkt, ob das Steuerrekursgericht die Sache zu Recht zurückgewiesen hat. Die Beschwerdeführerin hat deshalb auszuführen, weshalb das Steuerrekursgericht die Sache nicht hätte zurückweisen, sondern die Einschätzung selbst materiell hätte beurteilen müssen und weshalb ihr aufgrund der ihrer Ansicht nach zu Unrecht erfolgten Rückweisung ein nicht wiedergutzumachender Nachteil droht (vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 153 N 25). Damit einhergehend ist zu prüfen, ob der Rückweisungsentscheid materiellrechtliche Vorgaben im dargelegten Sinn enthält.

2.  

2.1 Zusammengefasst hielt das Steuerrekursgericht fest, es sei offensichtlich, dass die Pflichtige und die C AG eine einfache Gesellschaft gebildet hätten. Dem Handelsregister sei auch zu entnehmen, dass D sowohl den Verwaltungsrat der Pflichtigen als auch der C AG präsidiert habe. Es stehe fest, dass eine Konstellation bestanden habe, in der nicht von vornherein auszuschliessen gewesen sei, dass Gewinne aus dem Landverkauf in den Werklohn verschoben worden seien. Bei den beiden Gesellschaften habe eine wirtschaftliche und personelle Verflechtung bestanden, was eine nähere Untersuchung der tatsächlichen Gewinnverteilung rechtfertige.

Gemäss dem Sachverhalt eines Urteils des Bundesgerichts vom 14. Juni 2016 (2C_450/2015) – dort hätten Landverkäuferin und Werkerstellerin auf Stufe Schwestergesellschaften zusammengewirkt – seien von der Gemeindesteuerbehörde ein vollständiges Exemplar eines Werkvertrags bezüglich einer Stockwerkeinheit, die detaillierte Bauabrechnung der Werkerstellerin sowie projektbezogene Verträge zwischen jener Pflichtigen und der Werkerstellerin verlangt worden.

Vorliegend habe das Gemeindesteueramt aber lediglich die Verträge zwischen der Pflichtigen und der C AG und weiteren Konzerngesellschaften) (Auflage-Ziffer 1) sowie eine provisorische Kostenschätzung der Generalunternehmerin (BKP Abrechnung mit Schätzungen/Auflage-Ziffer 2) verlangt (vorn, Sachverhalt I/A). Ein Werkvertrag sei nicht eingefordert worden. Werkverträge seien in den Kaufverträgen ausdrücklich vorgesehen gewesen. Sodann habe die Pflichtige behauptet, keine projektbezogenen Verträge mit der C AG abgeschlossen zu haben und stattdessen einen Maklervertrag mit der E AG, eine Schwestergesellschaft der C AG, eingereicht. Die Pflichtige sei eine Maklerin und es sei nicht auszuschliessen, dass für das Zusammenwirken mit der Partnerfirma bzw. dem Generalunternehmer womöglich keine schriftlichen Verträge abgeschlossen worden seien. Anders als im erwähnten Bundesgerichtsentscheid sei davon auszugehen, dass die Pflichtige als Maklerin primär an der Vermarktung der auf ihrem Land erstellten Überbauung interessiert gewesen sei und deshalb für sie wohl der Gewinn als Maklerprovisionen und nicht spekulativer Landgewinn im Vordergrund gestanden haben dürfte. Freilich sei auch nicht auszuschliessen, dass sie neben dem Gewinn aus Maklertätigkeit zusätzlich mit dem Landverkauf einen höheren als den deklarierten Gewinn erzielt habe. Bei dieser Ausgangslage hätte das Gemeindesteueramt in Ergänzung seines ersten Auflagepunkts dem Inhalt mündlicher Abmachungen zwischen der Pflichtigen und der C AG nachgehen und Beweise, zum Beispiel in Form von Korrespondenzen, verlangen können und die offen gelegten Maklerprovisionen auf deren Marktüblichkeit untersuchen müssen. Der zweite Auflagepunkt sei sodann unklar formuliert, seien doch "provisorische Kostenschätzungen" und gleichzeitig "BKP Abrechnungen mit Schätzungen" verlangt worden. Allerdings hätte der Pflichtigen als Unternehmerin in der Immobilienbranche klar sein müssen, dass die Steuerbehörden am üblichen Baukostenplan (BKP) interessiert seien und sie hätte sich zumindest bemühen können, ebendiesen, zum Beispiel über ihren Verwaltungsratspräsidenten, bei der C AG erhältlich zu machen. Die insoweit feststehende Nichtmitwirkung genüge aber noch nicht für die Vornahme einer Ermessenseinschätzung. Aus dem Baukostenplan hätte sich allenfalls ein auf Schätzungen der C AG beruhender möglicher Werkgewinn eruieren lassen. Für den Nachweis, dass in diesem geschätzten Werkgewinn ein Anteil verschobener Landgewinn der Pflichtigen enthalten sei, brauche es aber mehr und es hätte die Auflage entsprechend präzisiert werden müssen. Dabei wären weitere relevante Unterlagen, insbesondere die Werkverträge, einzufordern gewesen, die aber die Gemeindesteuerbehörde nicht verlangt und trotz Offerierens der Pflichtigen nicht als Beweismittel abgenommen habe. Entsprechend seien die Voraussetzungen für die Vornahme der Gewinnfestlegung nach pflichtgemässem Ermessen (noch) nicht gegeben.

2.2 Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, die Voraussetzung des nicht wiedergutzumachenden Nachteils im Sinn von Art. 93 Abs. 1 BGG, wonach sie durch den Rückweisungsentscheid zu einem Entscheid gezwungen werde, der ihrer eigenen Rechtsauffassung widerspreche, sei vorliegend erfüllt. Auch könne mit einer Gutheissung der Beschwerde ein bedeutender Aufwand für ein Beweisverfahren gespart werden.

Im Folgenden ist im Einzelnen näher zu prüfen, inwieweit die Beschwerdeführerin materiellrechtliche Vorgaben beanstandet, denn nur dahingehende Rügen legitimieren zur Anfechtung des Rückweisungsentscheids (siehe E. 1.2).

2.2.1 Die Beschwerdeführerin führt aus, der vom Steuerrekursgericht aufgeworfene Unterschied zum Bundesgerichtsentscheid vom 14. Juni 2016 (2C_450/2015), nämlich dass die Pflichtige den Verkauf der Wohneinheiten vermittelt habe, sei nur ein zusätzliches Sachverhaltselement. Es möge wohl zutreffen, dass die Pflichtige in erster Linie an der Entschädigung für die Maklertätigkeit interessiert gewesen sei. Dennoch sei die Gemeinde berechtigt, das Verhältnis der Pflichtigen zur Generalunternehmerin und zu weiteren Konzerngesellschaften zu untersuchen.

Den Ausführungen der Vorinstanz ist nicht zu entnehmen, dass der genannte Bundesgerichtsentscheid (2C_450/2015) unbeachtlich sein soll und die Beschwerdeführerin das Verhältnis zwischen der Pflichtigen und der Generalunternehmerin bzw. weiteren Konzerngesellschaften nicht untersuchen dürfe. Die Vorinstanz weist lediglich darauf hin, im Bundesgerichtsentscheid habe eine Maklertätigkeit nicht zum Sachverhalt gehört. Die Beschwerdeführerin stellt ihrerseits denn auch nicht in Abrede, dass die Pflichtige als Vermittlerin agiert habe. Entsprechend erwächst der Beschwerdeführerin kein nicht wiedergutzumachender Nachteil, wenn die Vorinstanz die Maklertätigkeit der Pflichtigen in den Kontext der anzustellenden Untersuchungen und späteren Beweiswürdigung stellt.

2.2.2  Die Beschwerdeführerin macht geltend, zum Belegnachweis würden in einer ordnungsmässigen Buchhaltung sicherlich auch Verträge gehören, die zwischen der Pflichtigen und der Generalunternehmerin abgeschlossen worden seien. Die Pflichtige könne daher nicht geltend machen, die Verträge seien nur mündlich geschlossen worden.

Die Beschwerdeführerin nimmt insoweit eine antizipierte Beweiswürdigung vor und beanstandet die von der Vorinstanz aufgezeichnete Möglichkeit des Vorliegens mündlicher Abmachungen zwischen der Pflichtigen und der C AG. Das Belegprinzip allein schliesst jedoch Geschäftsbeziehungen auf bloss mündlicher Basis, so wie dies vom Steuerrekursgericht vorliegend für möglich gehalten wird, nicht per se aus. So gelten als Buchungsbeleg alle schriftlichen Aufzeichnungen auf Papier oder in elektronischer oder vergleichbarer Form, die notwendig sind, um den einer Buchung zugrunde liegenden Geschäftsvorfall oder Sachverhalt nachvollziehen zu können (Art. 957a Abs. 3 OR). Es bedarf somit nicht zwingend eines schriftlichen Vertrags. Die Beschwerdeführerin macht denn auch selber geltend, die gegenseitigen Rechte und Pflichten von Vertragsparteien müssten nicht notwendigerweise aus einem mit "Vertrag" oder "Vereinbarung" etc. überschriebenen Dokument hervorgehen und die Rechte und Pflichten könnten sich auch aus einem anderen Dokument ergeben. Demnach rechtfertigt sich in dieser Hinsicht eine nähere Untersuchung des Sachverhalts, so wie dies im Rekursentscheid angeregt wird, bevor daran anschliessend die Beweiswürdigung vorgenommen wird. Das Beweisergebnis ist somit offen und es erwächst der Beschwerdeführerin daher kein nicht wiedergutzumachender Nachteil.

2.2.3 Die Beschwerdeführerin erachtet es als genügend, von der Pflichtigen die Verträge verlangt zu haben (Auflage Ziff. 1; siehe Sachverhalt I/A). Auch sei es wenig sinnvoll, die Korrespondenz und Sitzungsprotokolle etc. zu verlangen, denn ein Steuerpflichtiger könne jederzeit behaupten, es lägen keine sachdienlichen Unterlagen vor und der Steuerbehörde werde schwerlich der Gegenbeweis gelingen. Es könne nicht Aufgabe des Steuerrekursgerichts sein, der Einschätzungs- oder Einsprachebehörde Anweisungen im Hinblick auf Einzelheiten des zu führenden Beweisverfahrens zu erteilen. Es liege im Ermessen der Steuerbehörde, welche Untersuchungen sie führen wolle.

Das Steuerrekursgerichts hat angefochtene Entscheide auf eine allfällige unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts sowie Gehörsverletzungen hin zu prüfen. Genau dies hat es vorliegend auf korrekte Weise getan und die Notwendigkeit weiterer Untersuchungen bzw. der Abnahme weiterer Beweismittel, so der Werkverträge, festgestellt. Dabei hat die Vorinstanz nicht etwa eine Beweislastumkehr zulasten der Beschwerdeführerin vorgenommen – es hat im Gegenteil auch die fehlenden Bemühungen seitens der Pflichtigen bezüglich des Baukostenplans (BKP) thematisiert –, sondern vielmehr die noch zu klärenden Fragen unter Erwähnung gewisser Beweismittel aufgezeichnet. Dies dient klarerweise der Vereinfachung der anzustellenden Untersuchungen und es kann keine Rede davon sein, dass der Beschwerdeführerin dadurch ein nicht wiedergutzumachender Nachteil erwächst.

2.2.4 Die Beschwerdeführerin sieht keine Notwendigkeit, die Maklerprovisionen auf die Marktüblichkeit hin überprüfen zu müssen.

Die Maklertätigkeit der Pflichtigen ist jedoch im Gesamtkontext der infrage stehenden Geschäftsbeziehungen zu sehen (siehe E. 2.2.1), weshalb ein Drittvergleich für die Beweiswürdigung dienlich sein könnte. Inwieweit der Beschwerdeführerin durch dahingehende Untersuchungen ein nicht wiedergutzumachender Nachteil erwachsen soll, ist nicht ersichtlich.

2.2.5 Die Beschwerdeführerin hält die Voraussetzungen für die Vornahme der Gewinnfestlegung nach pflichtgemässem Ermessen als erfüllt, habe die Pflichtige doch die Auflage zur Einreichung der Kostenschätzung verletzt.

Die so genannte sachverhaltliche Ungewissheit beschränkt sich vorliegend jedoch nicht allein auf die Kostenschätzungen, sondern umfasst – wie sich gezeigt hat – einen weit breiter abgesteckten Rahmen. Schon deswegen erweist sich die Gewinnfestlegung nach pflichtgemässem Ermessen als verfrüht. Davon abgesehen verbietet sich auch bei Verfahrenspflichtverletzungen des Steuerpflichtigen die Vornahme einer Ermessensveranlagung, wenn sich kein behördlicher Untersuchungsnotstand einstellt und die tatsächlichen Verhältnisse geklärt werden können (vgl. Zweifel et al., Steuerverfahrensrecht, § 19 Rz. 10, mit Hinweisen). Ein solcher Untersuchungsnotstand ist derzeit nicht erstellt.

Ebenso wenig führt das Vorbringen der Beschwerdeführerin, den Beweisgegenstand in einem ersten Schritt begrenzen und allenfalls erst in einem zweiten Schritt Beweise erheben zu dürfen, zu einem anderen Ergebnis. Sie hat am 17. Juni 2017 den Veranlagungsentscheid nach pflichtgemässem Ermessen erlassen. Dieser darf sich aber nicht nur auf einen "begrenzten Beweisgegenstand" stützen, andernfalls die der Veranlagungsbehörde auferlegte Untersuchungspflicht verletzt wäre (vgl. Zweifel et al., Steuerverfahrensrecht, § 14 Rz. 4 ff.).

2.2.6 Gemäss der Beschwerdeführerin hat sie in ihrem Schreiben vom 27. Oktober 2016 den zweiten Auflagepunkt rechtsgenügend und nicht gehörsverletzend formuliert. Die Vorinstanz sieht dies etwas anders und hat, wie dargelegt, die abzuklärenden Aspekte und möglichen Überlegungen präzisiert. Selbstredend erwächst der Beschwerdeführerin dadurch kein nicht wiedergutzumachender Nachteil.

2.2.7 Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, die Gewinnermittlung zurecht auf der Basis bezahlter Landpreise im Kalenderjahr 2016 von Fr. …/m² vorgenommen zu haben, was vom Steuerrekursgericht aber bemängelt werde. Sodann halte es das Steuerrekursgericht im Gegensatz zum bundesgerichtlichen Entscheid vom 14. Juni 2016 (2C_450/2015) nicht für absonderlich, dass die Pflichtige Gewinne knapp unter dem Gewinnfreibetrag von Fr. … deklariert habe.

Die Vorinstanz hat die von der Beschwerdeführerin angewandte Schätzmethode für den Fall, dass keine genau bezifferbare Gewinnermittlung zum Vorschein kommen sollte, als nicht überzeugend bezeichnet und dabei unter anderem auf die Heranziehung der Durchschnittspreise des statistischen Amts hingewiesen. Auch hat es das Herunterbrechen des Gesamtgewinns von Fr. … bezogen auf einzelne bzw. zahlreiche Wohneinheiten noch nicht als absonderlich bezeichnet.

Der Hinweis der Vorinstanz bezüglich einer allenfalls zum Zug kommenden Schätzmethode betrifft die korrekte Ausübung des Untersuchungsgrundsatzes (vgl. Kaspar Plüss in: VRG Kommentar, § 7 N 36) und ist keine verbindliche Vorgabe, die für die Behörde ein nicht wiedergutzumachender Nachteil zur Folge haben könnte. Es ist denn auch völlig offen, wie der Entscheid ausfallen wird. Auch die Frage, ob das Herunterbrechen einzelner Gewinne auf knapp unter den Gewinnfreibetrag als absonderlich oder nicht aufzufassen ist, tangiert allein die spätere Beweiswürdigung, die aufgrund einer breiter angelegten Untersuchung erfolgen soll.

2.2.8 Die Beschwerdeführerin argumentiert, bei einem Streitwert von Fr. 8'000.- könne eine Gerichtsgebühr von höchstens Fr. 1'000.- erhoben werden. Auch die Tatsache, dass das Verfahren nicht nur für die streitbetroffene Handänderung, sondern für die ganze Überbauung eine Bedeutung habe, rechtfertige keine solche Erhöhung. Auch hätte das Steuerrekursgericht bei einer Abweisung des Rekurses der Pflichtigen wohl kaum eine Gerichtsgebühr von Fr. 10'400.- auferlegt.

Darauf ist indessen ebenfalls nicht einzutreten, sind doch die Kostenfolgen im Rahmen der Beschwerde gegen den Endentscheid anzufechten und erwächst der Beschwerdeführerin dadurch kein nicht wiedergutzumachender Nachteil (VGr, 13. Januar 2016, VB.2015.00368, E. 3.2; vgl. auch Kaspar Plüss in: VRG Kommentar, § 13 N. 97).

2.3 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen zur Anfechtung des vorinstanzlichen Rückweisungsentscheids als solchem nicht erfüllt sind, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten ist.

3.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und es steht ihr weder für das Rekurs- noch das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).

Das tatsächliche Streitinteresse betrifft vorliegend selbstverständlich den im Veranlagungsentscheid ausgewiesenen Steuerbetrag von Fr. … und beschränkt sich nicht nur auf die im Einspracheentscheid vom 21. August 2017 behandelte Handänderung. Abgesehen davon hat sich die Pflichtige mit ihrem Rekurs auch gegen die von der Beschwerdeführerin vorgenommene Sistierung gewehrt (siehe Sachverhalt I/C, II), sodass schon deswegen der Streitwert dem ausgewiesenen Steuerbetrag entspricht. Allerdings musste im Beschwerdeverfahren der Rahmen der noch vorzunehmenden Untersuchungen und zu klärenden Rechtsfragen nicht gleichermassen wie im Rekursverfahren aufgeworfen werden, weshalb sich insoweit eine gewisse Reduktion im Sinn von § 4 Abs. 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr) rechtfertigt.

4.

In Bezug auf die Rückweisung der Sache an den Gemeinderat A liegt ein Zwischenentscheid gemäss Art. 93 BGG vor. Beschwerde an das Bundesgericht kann insoweit nur erhoben werden, wenn der Zwischenentscheid einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.

Demgemäss beschliesst die Kammer:

1.    Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellkosten,
Fr. 6'060.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …