Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung

SB.2019.00079

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 29. Januar 2020

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Nicole Aellen.  

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B,

 

3.    C,

 

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdeführer,

 

gegen

 

 

Gemeinde E, vertreten durch den Grundsteuerausschuss des Gemeinderates,

Beschwerdegegnerin,

 

 

 

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang),

hat sich ergeben:

I.  

A. Die Kollektivgesellschaft F & Co mit Sitz in E verkaufte am 29. März 2011 die Liegenschaft GBBL 01/Kat.-Nr. 02 (3'490 m² Grundstückfläche, Wohn- und Geschäftsliegenschaft an der G-Strasse 03, E) an die H AG, I, zum öffentlich beurkundeten Preis von Fr. …. Infolge der Handänderung auferlegte der Grundsteuerausschuss des Gemeinderats E mit Einschätzungs- und Einspracheentscheid vom 14. Oktober 2013 bzw. vom 17. Dezember 2013 den Gesellschaftern der F & Co, A, B und C, eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. ….

B. Den gegen den Einspracheentscheid gerichteten Rekurs wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 27. September 2016 ab. Es erwog im Wesentlichen, mangels einer betrieblichen Tätigkeit bzw. eines Betriebs sei die Voraussetzung einer steuerneutralen Umstrukturierung nicht gegeben, weshalb kein Steueraufschub gewährt werden könne. Die Übernahme der Schuldverpflichtung aus der Grundlast stelle sodann eine weitere Leistung der Käuferin dar, weshalb deren Wert zum Kaufpreis hinzuzurechnen sei. Da die Gegenleistung infolgedessen mehr als 25 % vom Verkehrswert abweiche, sei auf letzteren abzustellen.

C. Am 20. Dezember 2017 hiess das Verwaltungsgericht die dagegen gerichtete Beschwerde teilweise gut und wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das Steuerrekursgericht zurück. Dieses habe zu prüfen, ob und inwiefern die während der Besitzesdauer im Grundbuch eingetragene Grundlast in den Verkaufspreis eingeflossen sei. In Anwendung des Grundsatzes der vergleichbaren Verhältnisse sei sodann der Gewinn in der Weise zu ermitteln, dass (auch) vom Erwerbspreis eine sich tatsächlich im Kaufpreis niederschlagende Verschlechterung abgezogen werde.

II.  

Nach durchgeführter Untersuchung wies das Steuerrekursgericht den Rekurs im zweiten Rechtsgang mit Entscheid vom 25. Juni 2019 ab.

III.  

Mit Eingabe vom 5. August 2019 erhoben A, B und C (nachfolgend die Pflichtigen) erneut Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 25. Juni 2019 sei aufzuheben und der Grundstückgewinn sei auf Fr. … festzusetzen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die mit Präsidialverfügung vom 7. August 2019 angeordnete Sicherstellung der mutmasslichen Verfahrenskosten wurde fristgerecht geleistet.

Während das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung verzichtete, schloss der Grundsteuerausschuss des Gemeinderats E auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

1.2 Weist das Verwaltungsgericht die Streitsache zu neuer Untersuchung und zum Neu­entscheid an die Vorinstanz zurück, so ist diese an die rechtlichen Erwägungen des Rück­weisungsentscheids gebunden. Wegen der Bindungswirkung ist es den Parteien verwehrt, im Fall einer erneuten Anrufung des Verwaltungsgerichts der Beurteilung des Rechtsstreits einen anderen als den bisherigen Sachverhalt zu unterstellen oder die Sache unter rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen, die im Rückweisungsentscheid ausdrücklich abgelehnt oder gar nicht in Erwägung gezogen worden sind. Diese Selbstbindung der rückweisenden Gerichtsinstanz an ihre Rechtsauffassung entspricht im Übrigen auch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts im Hinblick auf seine eigenen Rückweisungsentscheide (vgl. BGE 135 III 334 E. 2.1). Sie ist sachgerecht, weil eine fehlende Bindung letztlich dazu führen würde, dass der im ersten Rechtsgang unterliegenden Partei faktisch eine doppelte Beschwerdemöglichkeit und ein Recht auf Wiedererwägung eingeräumt würden. Immerhin steht die Selbstbindung des Verwaltungsgerichts unter dem Vorbehalt, dass die Entscheidgrundlagen dieselben geblieben sind. Liegt etwa aufgrund der durch den Rückweisungsentscheid geforderten Erhebungen oder weil neue Tatsachen oder Beweismittel zulässigerweise in das Verfahren eingebracht worden sind, ein veränderter Sachverhalt vor oder ist in der Zwischenzeit eine Rechts- oder Praxisänderung erfolgt, so kann dies zu einer abweichenden Beurteilung führen (vgl. zum Ganzen VGr, 12. September 2018, SB.2017.00100, E. 1.3; VGr, 13. Juli 2016, SB.2015.00128, E. 1.3).

2.  

2.1 In seinem Rückweisungsentscheid vom 20. Dezember 2017 gelangte das Verwaltungsgericht zunächst zum Schluss, dass die Veräusserung der streitbetroffenen Liegenschaft im Rahmen einer Umstrukturierung (Fusion) erfolgte. Da weder ein Betrieb noch eine betriebliche Tätigkeit vorgelegen habe, seien die Voraussetzungen für eine steuerneutrale Umstrukturierung (vgl. § 19 Abs. 1 lit. b StG) jedoch nicht erfüllt, weshalb auch kein Steueraufschub nach § 216 Abs. 3 lit. d StG gewährt werden könne (VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 2.1). Weiter erwog es Folgendes:

2.2 Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Massgebend für die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer ist die letzte Handänderung (Abs. 2). Als Erwerbspreis gilt gemäss § 220 StG der beim Erwerb vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (Abs. 1). Liegt die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (Abs. 2). Laut § 222 StG gilt als Erlös der bei der infrage stehenden Handänderung vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Für die Bemessung des Erlöses ist im Regelfall auf den vereinbarten, durch öf­fentliche Urkunde als wahr beglaubigten Kaufpreis abzustellen; denn dieser gibt im Sinn einer in der Lebenserfahrung gründenden natürlichen Vermutung den Verkehrswert des veräus­serten Grundstücks wieder. Sofern zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem nach anerkannten Methoden geschätzten Verkehrswert des Grundstücks ein offensichtliches, in die Augen springendes Missverhältnis von mindestens 25 % des Verkehrswerts besteht, entfällt die ursprüngliche Vermutung, wonach der vereinbarte Preis den Verkehrswert als "objektiven" Wert des Grundstücks widerspiegelt. Vielmehr grei­ft die Vermutung Platz, dass dem vereinbarten Preis keine rechtsgeschäftliche Bedeu­tung zukommt. In einem solchen Fall muss statt auf jene Leistung auf den Verkehrswert des Grund­stücks als Ersatzwert abgestellt werden, weil sich – unter Vorbehalt des Unrichtig­keitsnachweises – die Annahme rechtfertigt, dass im Umfang des Differenzbetrags zwi­schen Kaufpreis und Verkehrswert weitere Leistungen für die Verschaffung des Grund­eigentums vereinbart worden sind. Im Weiteren wird vorausgesetzt, dass es sich zwischen Käufer und Verkäufer um nahestehende Personen handelt" (VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.1, mit Hinweis).

2.3 "Der das Grundstückgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse verlangt zudem, dass sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das nach Umfang und Inhalt gleiche Grundstück beziehen muss. Hat sich dessen tatsächliche oder rechtliche Beschaf­fenheit während der massgebenden Besitzdauer geändert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare Verhältnisse herzustellen (sog. Kongruenzprinzip, RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Richner et al., § 219 StG N. 8 f., auch zum Folgenden). Als Bezugspunkt für den Vergleich gilt dabei jener Zustand des Grundstücks, welcher die Grundlage für die Preisgestaltung bei der Veräusserung gebildet hat" (VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.2, mit Hinweis).

2.4 Das Verwaltungsgericht gelangte zum Schluss, dass vorliegend grundsätzlich auf das von der Vorinstanz im ersten Rechtsgang in Auftrag gegebene Gutachten vom 29. März 2011 abzustellen sei. In der Folge hielt es in tatsächlicher Hinsicht fest, dass per Verkaufsdatum, das heisst per 29. März 2011 von einem Verkehrswert von Fr. … auszugehen sei (VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.3). Weiter erwog das Verwaltungsgericht zusammengefasst, dass die Pflichtigen das streitbetroffene Grundstück während der Besitzesdauer am 22. Februar 2008 mit einer Grundlast belastet und diese im Grundbuch eingetragen hätten (VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.3.2). Hinsichtlich des Verkaufspreises sei auf den zwischen den Parteien vereinbarten Betrag abzustellen bzw. die aus der Grundlast fliessende Verpflichtung könne nicht als weitere Leistung im Sinn von § 222 StG betrachtet werden. Die vorgenommene Belastung der Liegenschaft mit einer Grundlast habe vielmehr deren rechtliche Verschlechterung bewirkt und den Wert des Grundstücks entsprechend gemindert. Das Verwaltungsgericht ordnete an, dass für die Bestimmung des Grundstückgewinns in einem ersten Schritt abzuklären sei, ob und inwiefern die während der Besitzesdauer im Grundbuch eingetragene Grundlast in den Verkaufspreis eingeflossen ist. Sobald bekannt sei, ob und in welchem Umfang der Wert der Grundlast im vereinbarten Verkaufspreis berücksichtigt wurde, sollte in Anwendung des Grundsatzes der vergleichbaren Verhältnisse der Gewinn sodann in der Weise ermittelt werden, dass die tatsächlich im Verkaufspreis sich niederschlagende Verschlechterung (auch) vom Erwerbspreis abgezogen werde. Nach damaligem Erkenntnisstand konnte dieser Abzug maximal Fr. … betragen, was der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks beim Verkauf (Fr. …) und dem Verkaufspreis (Fr. …) entspricht (vgl. zum Ganzen: VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.3.3).

3.  

3.1 Die Pflichtigen machen zusammengefasst geltend, das Steuerrekursgericht habe die Anweisungen des Verwaltungsgerichts nicht korrekt umgesetzt. Sie wenden ein, bei unbestrittenen Anlagekosten von Fr. … und einem ebenfalls unbestrittenen Verkaufserlös von Fr. … resultiere kein steuerbarer Grundstückgewinn. Das Steuerrekursgericht habe zu Unrecht in abstrakter Weise geprüft, ob die Grundlast von unverbundenen Personen preisbestimmend berücksichtigt worden sei oder nicht. Das Verwaltungsgericht habe die Frage, ob die Grundlast in den Kaufpreis eingeflossen sei, im konkreten Fall beantwortet haben wollen. Die Anlagekosten könnten in Anwendung des Grundsatzes der vergleichbaren Verhältnisse daher nur gekürzt werden, wenn die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert (bzw. Verkaufspreis) tatsächlich auf die Grundlast zurückzuführen sei. Indem das Steuerrekursgericht erkannte, die Grundlast habe auf den Kaufpreis einen theoretischen Einfluss gehabt, und in der Folge gestützt auf das Kongruenzprinzip die Anlagekosten kürzte, habe es die 25 %-Regel umgangen und damit eine nicht hinzunehmende Rechtsunsicherheit geschaffen.

3.2  

3.2.1 Hält sich das Steuerrekursgericht nicht an die Erwägungen im Rückweisungsentscheid, verletzt es seine Verfahrenspflichten (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. A., Zürich 2009, Art. 143 N. 37 mit Hinweisen) und begeht eine formelle Rechtsverweigerung, was ohne Weiteres zur Aufhebung des Entscheids führt (BGr, 6. November 1987, StE 1989 B 23.5 Nr. 4 = ASA 58, 421 = StR 1989, 235; VGr, 6. Mai 2009, SB.2008.00093).

3.2.2 Der angefochtene Entscheid trägt den Erwägungen im Rückweisungsentscheid nicht vollumfänglich Rechnung. Die vom Steuerrekursgericht anordnungsgemäss vorgenommene Untersuchung führte unstreitig zur Erkenntnis, dass die Vertragsparteien der Grundlast bei der Preisbestimmung gar keine Bedeutung beigemessen, sondern vielmehr den Buchwert als massgeblich erachtet und den Verkaufspreis im Rahmen der Umstrukturierung auf den entsprechenden Betrag festgelegt hatten. Vorliegend steht daher fest, dass die Pflichtigen die Grundlast bei der Preisbestimmung nicht berücksichtigt hatten. Das Steuerrekursgericht stellte bei seinen Berechnungen in der Folge auf den (ungekürzten) Verkaufspreis von Fr. … ab. Gleichwohl kürzte es die Anlagekosten um den Betrag von Fr. …, den das Verwaltungsgericht im Rückweisungsentscheid als maximal zulässigen Abzug erachtete – dies jedoch nur für den Fall, dass die Grundlast bei der Preisbestimmung berücksichtigt worden sein sollte.

Seinen Entscheid begründete das Steuerrekursgericht damit, dass die Anordnung des Verwaltungsgerichts, wonach zu ermitteln sei, ob die Grundlast im Verkaufspreis berücksichtigt wurde, nach dem Wortsinn verstanden zu einem Ergebnis führen würde, das wohl nicht dem vom Verwaltungsgericht Gemeinten entsprechen könne. Das Steuerrekursgericht nahm sodann an, dass die vom Verwaltungsgericht vorgegebene Untersuchung zu einem Ergebnis führe, das von ihm nicht antizipiert worden sei. Sinngemäss gelangte das Steuerrekursgericht zum Schluss, dass die Pflichtigen der Grundlast (als wertmindernder Umstand) – wenn auch ungewollt – zu Unrecht keine preisbestimmende Bedeutung beigemessen hätten. Zur Begründung führte es aus, die Verkäufer hätten die Käuferin vollständig beherrscht und eine Umstrukturierung zu Buchwerten beabsichtigt. Die Preisbestimmung sei damit nicht unter Marktverhältnissen zwischen unabhängigen Dritten erfolgt. Wenngleich für die Pflichtigen irrelevant gewesen sei, ob und wie weit die Grundlast den Wert des Grundstücks beeinträchtigte, und die Grundlast tatsächlich nie in den Buchwert eingeflossen sei, deute der Umstand, dass die Grundlast bei der Preisbestimmung ignoriert worden sei, nicht auf eine fehlende preisbestimmende Bedeutung hin. Die Grundlast sei daher nach dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse vom Erwerbspreis abzuziehen. Fraglich sei indessen, in welchem Umfang dies zu erfolgen habe. Sei der gesamte Ertragswert wie vorliegend an Dritte abzuliefern, stelle sich die Frage, ob das belastete Grundstück überhaupt noch einen Ertragswert aufweise. Der Abzug müsse eindeutig massiv ausfallen. Da das Verwaltungsgericht den Abzug jedoch auf Fr. … beschränkt habe, was den Pflichtigen zugutekomme, sei hiervon auszugehen.

3.2.3 Wie bereits im Rückweisungsentscheid vom 20. Dezember 2017 dargelegt, gilt der durch öffentliche Urkunde als wahr beglaubigte Verkaufspreis – zuzüglich allfälliger weiterer Leistungen – grundsätzlich als grundstückgewinnsteuerrechtlich massgebender Erlös, wenn ihm rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt (vgl. vgl. VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.1 sowie vorne, E. 2.2). Auf den Verkehrswert wird hingegen abgestellt, wenn dem vereinbarten Verkaufspreis gerade keine rechtsgeschäftliche Bedeutung beigemessen werden kann. Letzteres hat das Verwaltungsgericht gestützt auf das vom Steuerrekursgericht im ersten Rechtsgang in Auftrag gegebene Verkehrswertgutachten im Rückweisungsentscheid geprüft und ausdrücklich verworfen (vgl. zum Ganzen: VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.1 und 3.3.3 sowie vorne, E. 2.4). Hiervon hätte das Steuerrekursgericht nur abweichen können, wenn sich die Entscheidgrundlagen zwischenzeitlich insoweit geändert hätten, als nunmehr davon hätte ausgegangen werden müssen, dass zwischen dem vereinbarten Verkaufspreis und dem Verkehrswert ein offensichtliches Missverhältnis von mehr als 25 % des Verkehrswerts bestand (vgl. zur Bindungswirkung des Rückweisungsentscheids vorne, E. 1.2). Aus dem vorinstanzlichen Entscheid ergibt sich indes nichts dergleichen. Entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid wurde insbesondere mit dem Verwaltungsgerichtsurteil vom 22. April 1998 keine Praxis begründet, die es gebieten würde, vorliegend auf den Verkehrswert abzustellen statt auf den vereinbarten Verkaufspreis (vgl. VGr, vom 22. April 1998, SB.97.00055 [nicht auf <www.vgr.zh.ch publiziert>], Leitsatz RB 1998 Nr. 158).

Indem das Steuerrekursgericht bei seinen Berechnungen auf den (ungekürzten) vereinbarten Verkaufspreis von Fr. … abstellte, brachte es denn auch zum Ausdruck, dass es diesem – entsprechend den Erwägungen im Rückweisungsentscheid (vgl. dazu vorne, E. 2.2 und 2.4) – eine rechtsgeschäftliche Bedeutung beimass (andernfalls wäre auf den Verkehrswert abzustellen gewesen). Soweit es darüber hinaus ausdrücklich festgestellt hatte, dass die Grundlast tatsächlich nicht in den Verkaufspreis eingeflossen war, blieb aufgrund der weiteren Erwägungen im Rückweisungsentscheid kein Raum, bei den Anlagekosten gestützt auf das Kongruenzprinzip einen Abzug vorzunehmen. Im Gegenteil schliesst das Kongruenzprinzips einen solchen gerade aus, beziehen sich Erlös und Anlagewert vorliegend doch auf das nach Umfang und Inhalt gleiche Grundstück. Der entsprechenden Schlussfolgerung einer Minderheitsmeinung des Steuerrekursgerichts ist daher zuzustimmen. Ein Abzug hätte sich höchstens gestützt auf (zulässige) neue Tatsachen rechtfertigen lassen. Da es sich hierbei um steuerbegründende Tatsachen gehandelt hätte, wäre die Steuerbehörde dafür beweispflichtig gewesen. Die vorinstanzlichen Erwägungen blieben jedoch theoretisch; sie sind nicht geeignet, in Abweichung von dem im ersten Rechtsgang erstellten Verkehrswertgutachten oder auf andere Weise ein offensichtliches Missverhältnis zu belegen (vgl. VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.3 sowie vorne, E. 1.2 und 2.4). Mit anderen Worten bleibt das Verkehrswertgutachten für sämtliche Berechnungen massgebend, also auch bei der Eruierung eines allfälligen offensichtlichen Missverhältnisses gemäss der 25 %-Regel. Dem vorinstanzlichen Entscheid kann nach all dem Gesagten nicht gefolgt werden.

3.3 Zusammengefasst entspricht der grundstückgewinnsteuerrechtlich massgebende Erlös dem vereinbarten Verkaufspreis von Fr. … und betragen die Anlagekosten Fr. …. Daraus resultiert kein steuerbarer Grundstückgewinn (vorne, E. 2.2). Die Beschwerde ist folglich gutzuheissen.

4.  

4.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Den Beschwerdeführern steht eine angemessene Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Diese wird auf Fr. … (inklusive Mehrwertsteuer) festgelegt.

Da die Beschwerdeführenden im Beschwerdeverfahren des ersten Rechtsgangs mit ihrem Hauptantrag unterlagen, wurden ihnen die Gerichtskosten im Rückweisungsentscheid hälftig auferlegt und wurde ihnen keine Parteientschädigung zugesprochen. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens SB.2016.00102 sind daher vorliegend nicht mehr zu verlegen.

4.2 Die vorinstanzlichen Gerichtskosten sind ebenfalls der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 213 StG). Den Beschwerdeführern steht für das vorinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 213 StG). Diese wird auf Fr. … (inklusive Mehrwertsteuer) festgelegt.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Fr. … festgesetzt.

2.    Die Kosten des vorinstanzlichen Rekursverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'800.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      70.--     Zustellkosten,
Fr. 8'870.--     Total der Kosten.

4.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.    Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführern für das erst- und zweitinstanzliche Rekurs- bzw. Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 8'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

6.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an …