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SB.2020.00101
Urteil
der 2. Kammer
vom 5. Mai 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer.
In Sachen
A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinde C, vertreten durch die Grundsteuerkommission, Beschwerdegegnerin,
betreffend Grundstückgewinnsteuer, hat sich ergeben: I. A (nachfolgend: die Pflichtige) bewohnte zunächst eine in ihrem Eigentum stehende Wohnung am D-Weg 01 in C. Am 16. Februar 2017 veräusserte sie diese Wohnung mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag (Handänderung am 17. August 2017). Am 13. April 2017 erwarb sie eine Stockwerkeigentumseinheit an der E-Strasse 02 in F in der Überbauung "G" zum Preis von Fr. … bzw. zum Preis von Fr. … (Nachtrag zum Kaufvertrag vom 23. Mai 2018). Die Handänderung erfolgte am 23. Mai 2018. Aufgrund verzögerter Fertigstellung der Überbauung "G" bewohnte die Pflichtige vom 10. August 2017 bis 31. Mai 2018 eine ebenfalls in ihrem Eigentum stehende Stockwerkeigentumseinheit an der H-Strasse 03 in C. Diese Wohnung stand nach Auszug des letzten Mieters per 31. März 2017 leer. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 24. April 2018 verkaufte sie die Wohnung an der H-Strasse 03 in C zu einem Preis von Fr. ...; die Eintragung in das Grundbuch erfolgte am 4. Juni 2018. Am 1. Juni 2018 zog die Pflichtige in die neu erstellte Wohnung im "G" ein. Mit Entscheid vom 10. Dezember 2018 auferlegte die Grundsteuerkommission der Gemeinde C der Pflichtigen in Bezug auf die veräusserte Wohnung an der H-Strasse 03 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … Den Antrag auf Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung wies die Grundsteuerkommission ab, da es sich beim veräusserten Objekt nicht um eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft gehandelt habe: Die Wohnung an der H-Strasse 03 sei nur eine vorübergehende Bleibe gewesen und es sei von Anfang an klar gewesen, dass der Wohnsitz ins Ersatzobjekt in F verlegt werden würde. Eine hiergegen erhobene Einsprache wies die Grundsteuerkommission der Gemeinde C mit Entscheid vom 24. April 2019 ab, ebenso eine mit Blick auf die Veranlagung des Verkaufs der Liegenschaft "D-Weg 01" beantragte Verfahrenssistierung. II. Hiergegen rekurrierte die Pflichtige an das Steuerrekursgericht mit dem Hauptantrag, der angefochtene Einspracheentscheid sei aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer im Betrag von Fr. … sei aufzuschieben. Mit Entscheid vom 29. September 2020 wies das Steuerrekursgericht den Rekurs ab. III. Mit Beschwerde vom 30. Oktober 2020 beantragte die Pflichtige dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des Entscheids des Steuerrekursgerichts und verlangte den vollständigen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer. Ferner sei ihr das bereits geleistete Depositum von Fr. …, zuzüglich Zins ab 4. Juni 2018, zurückzuerstatten. Eventualiter sei die Angelegenheit zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung. Mit Präsidialverfügung vom 3. November 2020 wurde der Beschwerdegegnerin eine 30-tägige Frist angesetzt, um zur Beschwerde Stellung zu nehmen. Auf Verlangen der Beschwerdegegnerin wurde ihr die Frist bis am 4. Januar 2021 verlängert. Mit Eingabe vom 29. Dezember 2020 liess sich die Beschwerdegegnerin vernehmen. Am 13. Januar 2021 ging eine weitere Eingabe der Pflichtigen ein, in welcher sie sich u. a. auf den Standpunkt stellte, die Beschwerdeantwort vom 29. Dezember 2020 sei verspätet erfolgt. Die Kammer erwägt: 1. Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147). 2. Vorab ist die Rüge der Pflichtigen zu behandeln, die Beschwerdeantwort vom 29. Dezember 2020 sei verspätet erfolgt und daher als unbeachtlich aus dem Recht zu weisen. 2.1 Die Pflichtige vertritt die Ansicht, die mit Präsidialverfügung des Abteilungspräsidenten vom 3. November 2020 angesetzte Frist für die Beschwerdeantwort sei bereits anfangs Dezember 2020 abgelaufen. Das Verwaltungsgericht habe der Beschwerdegegnerin die Frist zur Erstattung der Beschwerdeantwort zu Unrecht bis am 4. Januar 2021 erstreckt: Gemäss § 58 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) sei § 26b Abs. 2 VRG sinngemäss anwendbar. § 26b Abs. 2 VRG sehe eine gesetzliche und damit nicht erstreckbare Vernehmlassungsfrist von 30 Tagen vor. 2.2 Gemäss § 72 VRG ist das Verwaltungsgericht in Steuersachen letzte Rekurs- und Beschwerdeinstanz nach den besonderen Bestimmungen der Steuergesetzgebung. Für Beschwerde, Rekurs und Revision sowie für deren Wirkung, Verfahren und Entscheid gelten die Bestimmungen des Steuergesetzes (§ 73 VRG). Das steuerrechtliche Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht richtet sich somit nach § 153 StG, auf welchen zahlreiche weitere Bestimmungen, so auch § 213 StG, verweisen (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 73 N. 3). Auf das vorliegende Beschwerdeverfahren sind somit § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 148 StG anwendbar. Gemäss § 148 Abs. 1 StG ist die Rekursschrift, sofern sich der Rekurs nicht offensichtlich als unzulässig erweist, den Rekursgegnern zur Beantwortung zuzustellen. Eine (fixe) Frist für die Beantwortung der Beschwerde lässt sich der Bestimmung nicht entnehmen; sie beträgt praxisgemäss in der Regel 30 Tage. Die seitens des Gerichts angesetzte Frist für die Beantwortung der Beschwerde ist erstreckbar (Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 148 N. 6). Gleiches gilt im Bereich der direkten Bundessteuer (Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., Zürich 2016, Art. 142 N. 6). § 26b Abs. 2 VRG, wonach die Vernehmlassungsfrist 30 Tage beträgt, ist im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht demzufolge nicht anwendbar (vgl. auch Amtsblatt des Kantons Zürich, Nr. 3, 23. Januar 2015, KR-Nr. 362a/2013, Meldungsnummer 00098717). Dasselbe gilt für das Verfahren vor Steuerrekursgericht. Die innert erstreckter Frist eingegangene Beschwerdeantwort ist daher zu berücksichtigen. 3. 3.1 Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Gemäss § 216 Abs. 3 lit. i StG (in der bis 31. Dezember 2020 gültigen Fassung) wird die Steuer aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. Diese Vorschrift entspricht fast wörtlich der Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Steuerharmonisierungsgesetzes vom 14. Dezember 1990 (StHG), wobei die Ersatzbeschaffung allerdings ohnehin in der ganzen Schweiz zum Steueraufschub führt (vgl. den per 1. Januar 2021 aufgehobenen § 226a StG). Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG regelt die dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung von Wohnliegenschaften in Zusammenhang mit dem Steueraufschub bei Ersatzbeschaffungen abschliessend, ohne den Kantonen einen Spielraum zu belassen (BGE 143 II 233 E. 3). 3.2 Grundsätzlich muss das Eigenheim im Zeitpunkt der Handänderung bzw. im Zeitpunkt, in dem der Entschluss zur Ersatzbeschaffung gefasst wird, selbstbewohnt sein. Für das dauernde Selbstbewohnen genügt es, dass die steuerpflichtige Person ihr ausschliesslich selbstbewohntes Eigenheim in der Zeit vor der Handänderung ohne erhebliche Unterbrechung bewohnte, mithin am fraglichen Ort ihren zivil- bzw. steuerrechtlichen Wohnsitz gehabt hat. Damit das Kriterium der Dauerhaftigkeit erfüllt ist, muss sich der Wohnsitz am Schluss der Besitzesdauer im veräusserten Grundstück befunden haben. Nicht erforderlich ist hingegen, dass das veräusserte Grundstück während der ganzen Besitzesdauer ununterbrochen ausschliesslich selbstbewohnt wurde. Es darf sich aber nicht bloss um eine gelegentliche oder vorübergehende Bleibe handeln (BGE 143 II 233 E. 2.4; BGr, 24. Januar 2019, 2C_347/2018, E. 2.4.1; BGr, 7. März 2017, 2C_306/2017, E. 2.4). Mit einer Ersatzbeschaffung ist immer ein Wechsel der Wohnstätte verbunden, wobei normalerweise die neue Wohnstätte im Ersatzobjekt der alten Wohnstätte im veräusserten Grundstück folgt. Ausnahmen im Einzelfall sind so zulässig, z. B. können die beiden Wohnstätten durch eine Drittwohnstätte kurz unterbrochen werden, wenn die steuerpflichtige Person ihr Eigenheim veräussert, ohne das Ersatzobjekt schon erworben zu haben bzw. dieses zwar schon im Eigentum der steuerpflichtigen Person steht, infolge Bau oder Umbau aber noch nicht bezogen werden kann (BGE 143 II 233 E. 2.4). 3.3 Für die Begründung des steuerrechtlichen Wohnsitzes müssen zwei Merkmale erfüllt sein: ein objektives äusseres, der Aufenthalt, sowie ein subjektives inneres, die Absicht dauernden Verbleibens. Nach der Rechtsprechung kommt es nicht auf den inneren Willen, sondern darauf an, welche Absicht objektiv erkennbar ist. Die nach aussen erkennbare Absicht muss auf einen dauernden Aufenthalt gerichtet sein. Auch ein von vornherein bloss vorübergehender Aufenthalt kann einen Wohnsitz begründen, wenn er auf eine bestimmte Dauer angelegt ist und der Lebensmittelpunkt dorthin verlegt wird. Als Mindestdauer wird üblicherweise ein Jahr postuliert. Die Absicht, einen Ort später (aufgrund veränderter, nicht mit Bestimmtheit vorauszusehender Umstände) wieder zu verlassen, schliesst eine Wohnsitzbegründung nicht aus. Die Absicht dauernden Verweilens muss nur im Moment der Begründung eines Wohnsitzes bestanden haben (BGE 143 II 233 E. 2.5.2; BGr, 24. Januar 2019, 2C_347/2018, E. 2.4.1). 3.4 Vorliegend ist umstritten, ob die Liegenschaft an der H-Strasse 03 in C, welche die Pflichtige vor dem Umzug in ihr Wohneigentum im "G", F, während rund zehn Monaten bewohnte, den Anforderungen an eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft genügt. Im Zentrum steht die Frage, ob die Pflichtige die Absicht des dauernden Verbleibens hatte bzw. ob eine von vornherein feststehende Befristung des Aufenthalts eine solche Absicht auszuschliessen vermag. 3.4.1 Das Steuerrekursgericht gelangte zum Schluss, es fehle an der Dauerhaftigkeit des Wohnsitzes an der H-Strasse 03 in C: Denn die Pflichtige habe im Zeitpunkt ihres Einzugs am 10. August 2017 keinen dauerhaften, sondern lediglich einen befristeten Aufenthalt beabsichtigt. Nachdem sie nämlich am 16. Februar 2017 ihre Wohnung am D-Weg 01 verkauft habe und die Eigentumsübertragung am 17. August 2017 erfolgt sei, sei sie zum Auszug gezwungen gewesen. Aufgrund der Verzögerung der Fertigstellung der Überbauung "G" habe sie sich bis zur Bezugsbereitschaft eine Übergangslösung suchen müssen. Als solche habe sich ihre im August 2017 leerstehende Wohnung an der H-Strasse 03 aufgedrängt. Unter diesen Umständen könne von der erforderlichen Dauerhaftigkeit des Wohnsitzes an der H-Strasse 03 nicht die Rede sein. Ferner sei der Pflichtigen zwar beizupflichten, dass das Bundesgericht sich nicht dazu ausspreche, in welchem Verhältnis die Zeitspanne der Selbstnutzung der veräusserten Liegenschaft zu jener der Fremdnutzung oder eines Leerstands stehen müsse, dass im Zeitpunkt der Veräusserung von einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG ausgegangen werden könne. Ob eine Selbstnutzung auch dann vorliege, wenn diese – wie hier – bezogen auf die gesamte Besitzesdauer nur einen sehr geringen Anteil von weniger als 20 % ausmache, erscheine aufgrund des mit dem Institut der Ersatzbeschaffung angestrebten Zwecks der Förderung der Mobilität des Grundeigentümers mehr als fraglich. 3.4.2 Die Pflichtige hält dem entgegen, ein bloss vorübergehender bzw. befristeter Aufenthalt stehe nicht im Widerspruch zum Kriterium des dauernden Aufenthalts. Üblicherweise müsse der Wohnsitz zwar während eines Jahrs andauern, in Einzelfällen könne es aber auch weniger sein. Ferner käme dem Begriff "dauernd" eine Intensität der Bindung mit dem Wohnort zum Ausdruck, wobei die effektive zeitliche Dauer des gesamten Aufenthalts sekundär sei. Entscheidend sei, dass sie die Voraussetzungen für die Begründung eines Hauptwohnsitzes erfülle, namentlich, dass der Aufenthalt auf eine bestimmte Dauer angelegt gewesen sei und der Lebensmittelpunkt an den Aufenthaltsort verlegt worden sei. In ihrem Fall sei der Aufenthalt von Beginn weg auf die Dauer vom 9. August 2017 (Auszug D-Weg 01) bis zum 1. Juni 2018 (Einzug ''G'') angelegt gewesen. Indem sie ihr gesamtes Hab und Gut an die Liegenschaft an der H-Strasse 03 verlegt habe, habe die Liegenschaft qualitativ gesehen während zehn Monaten als direktes und umfassendes Substitut zur Wohnung am D-Weg 01 gedient. In der "Übergangslösung" sei ein vorübergehender, aber vollwertiger Hauptwohnsitz zu erblicken. Abzulehnen seien die Zweifel des Steuerrekursgerichts, ob ein Selbstnutzungsanteil von weniger als 20 % in Bezug auf die gesamte Besitzesdauer mit dem Institut der Ersatzbeschaffung zu vereinbaren seien. Generell sei das Verhältnis der Selbstnutzung zur Fremdnutzung nicht geeignet, um das Kriterium der dauernden Selbstnutzung bei Ersatzbeschaffungen zu definieren. 3.4.3 Der steuerrechtliche Wohnsitz einer Person befindet sich dort, wo faktisch der Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen liegt. Die "Absicht dauernden Verbleibens" (Art. 3 Abs. 2 StHG) setzt nicht voraus, dass die steuerpflichtige Person an einem Ort für immer oder doch für unbestimmte Zeit verbleibt. Es genügt, den Aufenthaltsort bis auf Weiteres zum Mittelpunkt der Lebensverhältnisse zu machen und ihm dadurch eine gewisse Stabilität zu verleihen, selbst wenn mit der Möglichkeit des Wechsels aus bestimmten Gründen zu rechnen ist oder sogar feststeht, dass der Aufenthalt nach einiger Zeit wieder aufhört (BGr, 28. April 2014, 2C_678/2013 und 2C_680/2013, E. 2.2). Im Licht dieser Erwägungen des Bundesgerichts hat die Pflichtige ihren Wohnsitz tatsächlich innerhalb von C vom D-Weg 01 an die H-Strasse 03 verlegt. Denn die Wohnung am D-Weg 01 wurde einige Tage nach ihrem Auszug am 17. August 2017 verkauft. Dort konnte die Pflichtige ihren Wohnsitz also nicht mehr haben. Die in diesem Zeitpunkt bloss qua Verpflichtungsgeschäft erworbene und nicht bezugsbereite Wohnung im "G" konnte ebenfalls nicht Wohnsitz der Pflichtigen sein. Als Hauptwohnsitz kommt demzufolge einzig die Wohnung an der H-Strasse 03 infrage: Dorthin verlegte die Pflichtige ihr Hab und Gut und hatte die Absicht, dort zu verbleiben. Unschädlich ist, dass die Wohnsitznahme von Beginn weg lediglich befristet erfolgte und deren Dauer letztlich von der Fertigstellung der neuen Wohnung abhängig war. Die Pflichtige befand sich dabei in der komfortablen Lage, als Zwischenlösung eine eigene, gerade freistehende Wohnung beziehen zu können. Zwar bewohnte sie die Wohnung an der H-Strasse 03 lediglich während zehn Monaten. Trotz unterjähriger Bewohndauer ist in dieser Zwischennutzung jedenfalls kein Rechtsmissbrauch zu erblicken (vgl. Martin Zweifel/Silvia Hunziker/Olivier Margraf/Stefan Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 7 N. 103). Das veräusserte Objekt war somit dauernd selbstgenutzt. 3.5 Fraglich ist indessen, ob zwischen der Veräusserung der Liegenschaft "H-Strasse 03" und dem Erwerb der neuen Wohnung "G" ein adäquater Kausalzusammenhang besteht. 3.5.1 Zwischen der Veräusserung des einen Grundstücks und dem Erwerb des neuen Grundstücks muss ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen. Von einem kausalen Zusammenhang wird gesprochen, wenn mit der Veräusserung eines Grundstücks ein anderes als Ersatz erworben wird, das die gleiche oder vergleichbare Funktion erfüllt. Zu berücksichtigen sind sämtliche Umstände des Einzelfalls sowie die konkreten Verhältnisse der steuerpflichtigen Person, die zu einer Durchbrechung oder zu einer Verstärkung des adäquaten Kausalzusammenhangs beitragen können (Zweifel et al., § 7 N. 118). Der adäquate Kausalzusammenhang ist insbesondere bei der Vorausbeschaffung von Bedeutung. Hier wird verlangt, dass die steuerpflichtige Person nachweist, dass der Kauf oder die Erstellung des Ersatzobjekts im Hinblick auf die Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft erfolgt (Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden über den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft [§ 216 Abs. 3 lit. i und § 226a StG], Ziff. 18; Zweifel et al., § 7 N. 119). 3.5.2 Aufgrund der zeitlichen Abläufe steht vorliegend eine Vorausbeschaffung infrage. Näher einzugehen ist auf das Verhältnis des Entschlusses zur Ersatzbeschaffung zur tatsächlichen Ersatzbeschaffung. Denn das Eigenheim muss im Zeitpunkt der Handänderung bzw. im Zeitpunkt, in dem der Entschluss zur Ersatzbeschaffung gefasst wird, selbstbewohnt sein (BGE 143 II 233 E. 2.4; BGr, 24. Januar 2019, 2C_347/2018, E. 2.4.1; BGr, 7. März 2017, 2C_306/2016, E. 2.4). Vorliegend bewohnte die Pflichtige im Zeitpunkt der Handänderung "G" am 23. Mai 2018 unbestrittenermassen die Wohnung "H-Strasse 03", welche mit Handänderung vom 4. Juni 2018 veräussert wurde. Indessen fällte die Pflichtige den Entschluss zur Ersatzbeschaffung der neuen Wohnung spätestens im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags "G" am 13. April 2017. In diesem Zeitpunkt bewohnte sie noch die Wohnung "D-Weg 01", welche sie zu veräussern beabsichtigte (Beurkundung des Verkaufs "D-Weg 01" am 16. Februar 2017; Handänderung am 17. August 2017). Die Wohnung "H-Strasse 03" wollte sie damals vermieten. Demzufolge hatte sie im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags "G" im April 2017 noch keinen Wohnsitz an der "H-Strasse 03" und konnte sich damals der Wille zur Ersatzbeschaffung nur auf die Erstliegenschaft "D-Weg 01" beziehen. Entsprechend machte sie in der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer, welche am 24. Mai 2019 unterzeichnet wurde, auch eine Ersatzbeschaffung im Verhältnis "D-Weg 01" und "G" geltend. Die Voraussetzungen für eine mögliche Ersatzbeschaffung "H-Strasse 03" wurden dagegen erst im Nachhinein geschaffen, indem die Pflichtige ihren Wohnsitz dorthin verlegte und einen neuen Willen zur Ersatzbeschaffung der Wohnung in der Überbauung "G" mit jener Wohnung entwickelte. Würde somit auf den Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags "G" im April 2017 abgestellt, fehlte es am adäquaten Kausalzusammenhang, denn damals hatte die Pflichtige den Verkauf der Liegenschaft "H-Strasse 03" nicht vor Auge und fehlte es auch am Erfordernis des Selbstbewohnens. Stellt man indessen auf den Zeitpunkt der effektiven Handänderung bzw. den Tagebucheintrag ab (Kauf "G" per 23. Mai 2018; Verkauf "H-Strasse 03" per 4. Juni 2018), so muss ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen den beiden Handänderungen bejaht werden. Da dem Grundgeschäft (öffentlich beurkundeter Kaufvertrag) keine eigenständige Bedeutung zukommt und aufgrund des absoluten Eintragungsprinzips der Eintrag im Grundbuch konstitutive Wirkung entfaltet (Art. 656 Abs. 1 und Art. 971 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs [ZGB]), ist grundsätzlich auf den Willen im Zeitpunkt des Tagebucheintrags der beiden Veräusserungen abzustellen (vgl. auch Zweifel, § 6 N. 21; § 7 N. 116). Auf den vorliegenden Fall angewandt, gab die Pflichtige den Willen zur Ersatzbeschaffung der Wohnung "G" im Verhältnis "D-Weg 01" in einem nach der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags "G" liegenden Zeitpunkt wieder auf. Im Zeitpunkt der Handänderung "G" bezog sich ihr Wille stattdessen auf eine Ersatzbeschaffung der Wohnung "H-Strasse 03". Dabei ist der adäquate Kausalzusammenhang zwischen den beiden Handänderungen "G" (Vorausbeschaffung) und "H-Strasse 03" zu bejahen. 3.5.3 Schliesslich ist noch auf den Hinweis der Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort einzugehen, wonach die Pflichtige in der Steuererklärung "H-Strasse 03" vom 14. November 2018 für das Ersatzobjekt "G" Reinvestitionskosten in der Höhe von Fr. … geltend gemacht habe. Mit öffentlich beurkundeten Nachtrag zum Kaufvertrag vom 23. Mai 2018 sind als Kaufpreis für den "G" Fr. … grundsätzlich rechtsgenüglich nachgewiesen. Für weitere Kosten hat die Pflichtige keinen Nachweis mittels Rechnungen erbracht (vgl. VGr, 1. April 2020, SB.2019.00100/SB.2019.00101, E. 3.5), obwohl die Beschwerdegegnerin sie im Rekursverfahren auf den mangelnden Nachweis weiterer Investitionen hinwies. Die Aufstellung der Mehrkosten WHG 04 per 20. Juli 2017 der I AG lässt keinen klaren Aufschluss darüber zu, ob es sich um wertvermehrende Aufwendungen in das Ersatzobjekt oder nichtliegenschaftliche Werte handelt. Gleiches gilt für den Kontoauszug der Bank J AG. 3.5.4 Nach der absoluten Methode (vgl. Kreisschreiben Nr. 19 der SSK vom 31. August 2001, Ersatzbeschaffung mit nur teilweiser Reinvestition, https://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschreiben/ks019_d.pdf) ist für den Umfang des Steueraufschubs ausschlaggebend, inwieweit der Veräusserungserlös in das Ersatzobjekt investiert wird. Dem Veräusserungserlös von Fr. … stehen hier unbestrittenermassen nachgewiesene Reinvestitionskosten von Fr. … gegenüber. Die Anlagekosten der veräusserten Liegenschaft (H-Strasse 03, C) belaufen sich laut Steuererklärung auf Fr. … Dies ergibt folgende Berechnung: Veräusserungserlös ''H-Strasse 03'' Fr. … Anlagekosten ''H-Strasse 03'' Fr. … Reinvestition ''G'' Fr. … Steueraufschub: Reinvestition ''G'' Fr. … Anlagekosten ''H-Strasse 03'' ./.. Fr. … Aufgeschoben Fr. …
Steuerbarer Grundstückgewinn: Veräusserungserlös ''H-Strasse 03'' Fr. … Reinvestition ''G'' ./.. Fr. … besteuert Fr. …
Dies ergäbe eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … (vgl. § 225 Abs. 1 StG); unter Berücksichtigung der Besitzesdauer kommt die Grundstückgewinnsteuer im Umfang von Fr. … zur Besteuerung (vgl. § 225 Abs. 3 StG). 3.5.5 Für die Anordnung der Rückgabe des Depositums ist das Verwaltungsgericht nicht zuständig, weshalb auf den entsprechenden Antrag nicht einzutreten ist. Dies führt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. 4. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten zu 4/5 der Beschwerdegegnerin und zu 1/5 der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Ebenso sind die Kosten des Rekursverfahrens zu 4/5 der Beschwerdegegnerin 4/5 und zu 1/5 der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 212 StG). Ferner wird die Beschwerdegegnerin verpflichtet, der Pflichtigen für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine dem Obsiegen entsprechende Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 212 StG bzw. § 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Demgemäss erkennt die Kammer: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Die Grundstückgewinnsteuer im Betrag von Fr. … wird im Umfang von Fr. … aufgeschoben. 2. Die Kosten des Rekursverfahrens werden zu 4/5 der Beschwerdegegnerin und zu 1/5 der Beschwerdeführerin auferlegt. 3. Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 4. Die Gerichtskosten werden zu 4/5 der Beschwerdegegnerin und zu 1/5 der Beschwerdeführerin auferlegt. 5. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine reduzierte Parteientschädigung von je Fr. 4'800.- (inkl. MWST), insgesamt Fr. 9'600.- (inkl. MWST), zu bezahlen. 6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 7. Mitteilung an … |