Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung

SB.2021.00108

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 20. Oktober 2021

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin Corinna Bigler.  

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

 

Beschwerdeführer,

 

gegen

 

 

Stadt C,
vertreten durch den Ausschuss für Grundsteuern,

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer
(3. Rechtsgang),

hat sich ergeben:

I.  

A (nachfolgend: der Pflichtige) erwarb am 23. Juni 2008 von der konkursiten D AG die beiden Grundstücke alt Kat.-Nrn. 01 und 02 (1'703 m² Bauland mit Abbruchobjekt am E-Weg 03 in C) zum Preis von Fr. … Im Kaufpreis inbegriffen war ein bewilligtes Überbauungsprojekt im Wert von Fr. … Der Pflichtige betreibt u.a. die Einzelfirma "F" (nachfolgend: Einzelfirma), welche ihren Sitz bis am 1. März 2011 in G im Kanton H hatte und seither am Wohnort des Pflichtigen und seiner Ehefrau in I im Kanton Zürich. Mit seiner Einzelfirma realisierte der Pflichtige das miterworbene Projekt und veräusserte nach Begründung von Stockwerkeigentum zwischen 27. Februar 2009 und 14. Juli 2011 sämtliche elf Stockwerkeigentumseinheiten an verschiedene Erwerber.

Mit Einschätzungsentscheid vom 8. November 2012 auferlegte der Ausschuss für Grundsteuern der Stadt C dem Pflichtigen gesondert ermittelte Grundstückgewinnsteuern von gesamthaft Fr. … bei einem steuerbaren Gesamtgewinn von Fr. … Dabei rechnete er u. a. Erschliessungskosten und bereits im Vorgeschäft berücksichtigte Aufwendungen nicht vollumfänglich bei den Anlagekosten an. Ferner korrigierte er Eigenleistungen bzw. Eigenhonorare für die von der Einzelfirma erbrachten Verkaufs-, Architektur- und Generalunternehmerleistungen.

Auf Einsprache hin verminderte der Ausschuss für Grundsteuern der Stadt C am 14. März 2013 den Grundstückgewinn auf Fr. … und die Grundstückgewinnsteuer auf insgesamt Fr. … Die anrechenbaren Eigenleistungen setzte er auf Fr. … fest.

II.  

Der hiergegen vom Pflichtigen erhobene Rekurs wurde vom Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 25. November 2015 nach Untersuchungshandlungen abgewiesen, der Grundstückgewinn auf Fr. … und die Grundstückgewinnsteuer nach angedrohter Verböserung auf Fr. … heraufgesetzt.

III.  

Mit Urteil vom 24. August 2016 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde des Pflichtigen gut. Es wies die Sache zum Neuentscheid an das Steuerrekursgericht zurück mit der Anweisung, Steuerrekursrichter K wegen des möglichen Anscheins der Befangenheit aus dem Spruchkörper zu entlassen.

Am 31. Januar 2017 wies das Steuerrekursgericht den Rekurs im zweiten Rechtsgang erneut ab und setzte die Grundstückgewinnsteuer erneut auf Fr. … fest. Steuerrekursrichter K war bei diesem Entscheid nicht im Spruchkörper.

IV.  

Mit Urteil vom 31. Januar 2018 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde des Pflichtigen gut. Es wies die Sache erneut zur Neubeurteilung und zum Neuentscheid an das Steuerrekursgericht zurück mit der Anweisung, es sei sicherzustellen, dass befangene Personen keinen Einfluss auf den Neuentscheid hätten.

V.  

Am 18. Dezember 2019 fand unter der Leitung des Ersatzrichters L eine Referentenaudienz mit Vergleichsverhandlung statt. Während der Ausschuss für Grundsteuern der Stadt C dem Vergleichsvorschlag zustimmte, lehnte der Pflichtige diesen ab. Am 17. April 2020 sistierte das Steuerrekursgericht das Rekursverfahren bis das kantonale Steueramt Zürich festgestellt habe, ob und in welchem Ausmass die bis am 1. März 2011 im Kanton H domizilierte Einzelfirma des Pflichtigen ausserkantonale Geschäftsverluste auswies, die antragsgemäss bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen wären. Am 15. Mai 2020 erliess das kantonale Steueramt Zürich Einspracheentscheide betreffend den Pflichtigen und dessen Ehefrau für die Steuerperioden 2008 bis 2010. Hiergegen erhoben sie Beschwerde bzw. Rekurs beim Steuerrekursgericht (Verfahrens-Nrn. 04 und 05).

Am 13. Juli 2021 hiess das Steuerrekursgericht den Rekurs im 3. Rechtsgang teilweise gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. … herab. Mit der Begründung, die vom Pflichtigen geltend gemachten höheren Eigenleistungen könnten mangels Verbuchung in der Erfolgsrechnung der Einzelfirma nicht angerechnet werden, setzte es die anrechenbaren Eigenleistungen analog der Vorinstanz auf Fr. … fest. Es liess Geschäftsverluste der Einzelfirma aus den Steuerperioden 2009 und 2010 im Umfang von gesamthaft Fr. … (2009: … 2010: …) zur Verrechnung zu, woraus ein gesamthafter Grundstückgewinn von Fr. … resultierte. Ebenfalls am 13. Juli 2021 erging der Entscheid des Steuerrekursgerichts zu den parallel geführten Verfahren 04 und 05 betreffend Direkte Bundessteuer 2008 und 2009 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2008 und 2009 des Pflichtigen und seiner Ehefrau (nachfolgend: Einkommenssteuerverfahren). In diesen Verfahren geht es im Wesentlichen um die Festsetzung des Gewinns bzw. Verlusts sowie des Eigen- und Fremdkapitals der Einzelfirma. Das Steuerrekursgericht führte das vorliegende Verfahren und das Einkommenssteuerverfahren parallel und zog die Akten im jeweiligen anderen Fall bei. Die vom Pflichtigen beantragte Vereinigung der Verfahren wies es ab und erliess entsprechend auch zwei separate Entscheide.

VI.  

Mit Beschwerde vom 27. August 2021 gegen die beiden Entscheide des Steuerrekursgerichts vom 13. Juli 2021 liess der Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, die Sache betreffend Grundstückgewinnsteuer sei zur ordentlichen Sachverhaltsfeststellung und zum Entscheid unter vollständiger Berücksichtigung der interkantonalen Verlustverrechnung an das Steuerrekursgericht zurückzuweisen. Die Sache betreffend direkte Bundessteuer sowie Staats- und Gemeindesteuern 2008 und 2009 sei zur ordentlichen Sachverhaltsfeststellung und zum Neuentscheid an das Steuerrekursgericht zurückzuweisen. Das Steuerrekursgericht sei anzuweisen, die beiden interdependenten Verfahren zusammenzulegen. Eventualiter habe das Verwaltungsgericht die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … festzusetzen und nur das Verfahren betreffend direkte Bundessteuer und Staats- und Gemeindesteuern an das Steuerrekursgericht zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung. Mit Beschwerdeantwort vom 16. September 2021 weist der Ausschuss für Grundsteuern der Stadt C vorab darauf hin, dass das vorliegende Verfahren in höchstem Masse verjährungsbedroht sei. Er beantragt, die Beschwerde sei unter Kostenfolgen abzuweisen, auf eine Rückweisung sei zu verzichten und die Verfahren betreffend Grundstückgewinnsteuer und Einkommenssteuern seien nicht zu vereinigen. Zudem beantragte er eine angemessene Parteientschädigung.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Vor Steuerrekursgericht beantragte der Pflichtige eine Vereinigung der Einkommenssteuerverfahren mit dem Grundstückgewinnsteuerverfahren. Das Steuerrekursgericht hat diesen Antrag mit der Begründung abgewiesen, die Parteien und die zu beurteilenden Rechtsfragen seien nicht identisch. Aus Gründen der Prozessökonomie und zur Vermeidung von sich widersprechenden Entscheiden beurteilte es die Verfahren jedoch parallel und zog jeweils die Akten des anderen Verfahrens bei. Die parallele Erledigung der Einkommenssteuerverfahren (SB.2021.00106 und SB.2021.00107) und des vorliegenden Grundstückgewinnsteuerverfahrens (SB.2021.00108) ist auch vor Verwaltungsgericht angezeigt. Eine Vereinigung der Verfahren ist auch vor Verwaltungsgericht aufgrund der unterschiedlichen Parteien und Rechtsfragen ausgeschlossen. Die Behauptung des Pflichtigen, durch die Verweigerung der Vereinigung werde ihm die interkantonale Verlustverrechnung verwehrt, trifft nicht zu, hat das Steuerrekursgericht in seinem Entscheid vom 13. Juli 2021 betreffend Grundstückgewinnsteuer doch Geschäftsverluste der ausserkantonalen Einzelunternehmung in Höhe von Fr. … zum Abzug zugelassen.

1.2 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.  

2.1  

2.1.1 Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerbarer Grundstückgewinn ist gemäss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Während sich der Erlös aus dem Kaufpreis und allen weiteren Leistungen des Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die Anlagekosten den Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren Aufwendungen (§ 221 StG).

2.1.2 Bei Eigenleistungen handelt es sich in erster Linie um Leistungen, die der Eigentümer mit Eigenarbeit an seinem Grundstück ausführt. Wenn eine steuerpflichtige Person Arbeiten durch eine von ihr beherrschte Gesellschaft ausführen lässt, handelt es sich auch um Eigenleistungen. Wertvermehrende Eigenleistungen sind in gleicher Weise anrechenbar wie Aufwendungen für solche Leistungen Dritter. Eigenleistungen können mit jenem Betrag berücksichtigt werden, der für die betreffende Arbeit im gewöhnlichen Geschäftsverkehr einem Dritten hätte bezahlt werden müssen. Massgebend ist dabei der Marktwert der Eigenleistungen (Marktwertprinzip). Zu beachten ist jedoch, dass derjenige, der sich Eigenleistungen bei den Anlagekosten als wertvermehrende Aufwendungen anrechnen lassen will, diese im selben Umfang als Einkommen zu versteuern hat (vgl. zum Ganzen: Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 221 N. 66 ff.).

2.2 Der Pflichtige rügt, das Steuerrekursgericht habe bei der Beurteilung der Eigenleistungen auf die falschen Jahresrechnungen abgestellt und als Folge davon die Eigenleistungen zu Unrecht auf Fr. … limitiert. Mit dem Vorentscheid zu jenem vom 13. Juli 2021 habe das Steuerrekursgericht die Eigenhonorare gekürzt. Um eine Doppelbesteuerung der Eigenleistungen in den bis dahin getrennt geführten Verfahren zu vermeiden, habe er im Einspracheverfahren zu den Einkommenssteuern korrigierte Jahresrechnungen seiner Einzelfirma eingereicht, welche die gekürzten Eigenleistungen berücksichtigen. Das Steuerrekursgericht habe für die Beurteilung der Abzugsfähigkeit der Eigenleistungen bei der Grundstückgewinnsteuer nun irrtümlicherweise nicht auf die originalen mit der Steuererklärung eingereichten Jahresrechnungen, sondern auf die angepassten Jahresrechnungen nach Kürzung der Eigenleistungen abgestellt. Aus den Abschlüssen gehe jedoch hervor, dass die Eigenleistungen gekürzt worden seien, seien doch die nachträglichen Buchungen mit "Korrektur Eigenhonorare" bezeichnet. Auch anhand des Datums der Jahresrechnungen aus dem Jahr 2016 hätte das Steuerrekursgericht erkennen können, dass es sich dabei nicht um die mit den Steuererklärungen eingereichten originalen Jahresrechnungen handle. Die originale Jahresrechnung 2008 vom 1. April 2010 weise auf dem Konto 06 einen Ertrag mit der Bezeichnung "M" in Höhe von Fr. … aus. Der originale Abschluss 2009 vom 2. Oktober 2010 weise auf dem Konto 06 einen Ertrag mit der Bezeichnung "M" von Fr. … Ferner weise der originale Abschluss 2010 vom 11. Mai 2011 auf dem Konto 06 einen Ertrag mit der Bezeichnung "M" von Fr. … und auf dem Konto 07 einen Ertrag mit der Bezeichnung "N" von Fr. … aus. Gesamthaft würden sich die originär verbuchten Eigenleistungen (vor der Kürzung aufgrund des Grundstückgewinnsteuerentscheids) auf Fr. … belaufen.

3.  

Es ist nachfolgend zu prüfen, ob das Steuerrekursgericht im Rahmen der Prüfung der Eigenleistungen zu Recht auf die Jahresrechnungen vom 6. Juli 2016 (2008) bzw. vom 29. Juni 2016 (2009 und 2010), in welchen nur die gekürzten Eigenleistungen verbucht wurden, abgestellt hat.

3.1 Aus den Akten ergeht, dass der Pflichtige im Laufe des Veranlagungs- und Einspracheverfahrens verschiedene Versionen der Jahresrechnungen 2008 bis 2010 eingereicht hat. Die originalen mit der Steuererklärung eingereichten Jahresrechnungen 2008 bis 2010 weisen gesamthafte Eigenleistungen von Fr. … aus. Die Differenz von rund Fr. … zu den vom Pflichtigen geltend gemachten Fr. … ist einzig auf den im Jahr 2010 auf dem Konto 07 verbuchten Ertrag "N" zurückzuführen, der Fr. … anstatt Fr. … beträgt. Nach Einreichung der Steuererklärungen reichte der Pflichtige verschiedene angepasste Versionen der Jahresrechnungen 2008 bis 2010 ein. Im Nachgang zum Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 25. November 2015 betreffend das vorliegende Verfahren reichte der Pflichtige erneut neue Versionen datierend vom 14. Januar 2016 ein. Diese berücksichtigten, dass das Steuerrekursgericht in seinem Entscheid die Eigenleistungen – wie bereits die Vorinstanz – auf Fr. … reduzierte. So belaufen sich die in den Abschlüssen vom 14. Januar 2016 verbuchten gesamthaften Eigenleistungen bloss noch auf Fr. … Mit Schreiben vom 12. Juli 2016 liess der Pflichtige sodann Jahresrechnungen 2008 bis 2010 datierend vom 29. Juni 2016 (2009 und 2010) resp. vom 6. Juli 2016 (2008) samt Kontoauszügen einreichen. Letztmals reichte der Pflichtige am 16. März 2020 eine neue Version der Jahresrechnung 2008 ein.

Die Einspracheentscheide betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2008 bis 2010 sowie direkte Bundessteuer 2008 bis 2010 vom 15. Mai 2020 basieren auf den nachgereichten Jahresrechnungen 2008 bis 2010 vom 14. Januar 2016. Das kantonale Steueramt führt in den Einspracheentscheiden aus, die Pflichtigen hätten in der Vergangenheit diverse Bilanzänderungen vorgenommen, welche das Steueramt jeweils "entgegenkommenderweise und im Sinn der Verfahrensökonomie" akzeptiert habe. Letztmals sei die Bilanzänderung vom 14. Januar 2016 akzeptiert worden. Die neuste unzulässige Bilanzänderung für das Jahr 2008 vom 16. März 2020 werde in Anwendung der massgebenden Rechtsprechung steuerlich ausser Acht gelassen.

3.2  

3.2.1 Gemäss § 64 Abs. 1 StG bzw. Art. 58 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) setzt sich der steuerbare Reingewinn aus dem Saldo der Erfolgsrechnung unter Berücksichtigung des Saldovortrags des Vorjahres zusammen. Es gilt das Prinzip der Massgeblichkeit der nach den Regeln des Handelsrechts aufgestellten Handelsbilanz auch für die Steuerbilanz unter Vorbehalt der steuerrechtlichen Korrekturvorschriften sowie der zwingenden handelsrechtlichen Vorschriften (BGE 141 II 83 E. 3.1; BGE 137 II 353 E. 6.2; BGE II 88 E. 3.1). Der Grundsatz der Massgeblichkeit der Handelsbilanz für die Steuerbilanz wirkt sich auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht aus: Die steuerpflichtige Gesellschaft muss sich nach diesem Prinzip grundsätzlich auf die von ihr in ihren ordnungsgemäss geführten Büchern erscheinende Darstellung der Vermögenslage des Jahresergebnisses behaften lassen (BGE 141 II 83 E. 3.1; BGr, 13. September 2011, 2C_515/2010, E. 2.2, in: StE 2011 B 23.41 Nr. 5).

3.2.2 In Lehre und Rechtsprechung wird mit Bezug auf die Bilanzkorrekturen zwischen Bilanzberichtigungen und Bilanzänderungen unterschieden. Bei der Bilanzberichtigung wird ein handelsrechtswidriger durch einen handelsrechtskonformen Wertansatz ersetzt, während bei der Bilanzänderung ein handelsrechtskonformer Wertansatz durch eine andere, ebenfalls handelsrechtskonforme Bewertung ersetzt wird. Eine Bilanzänderung ist nur bis zur Einreichung der Steuererklärung zulässig. Eine Änderung der Bilanz durch die steuerpflichtige Gesellschaft im Laufe des Veranlagungsverfahrens ist grundsätzlich nur noch zulässig, wenn sich zeigt, dass sie in einem entschuldbaren Irrtum über die steuerlichen Folgen gewisse Buchungen vorgenommen hat. In der Regel ausgeschlossen sind hingegen Bilanzänderungen, mit denen Wertänderungen zum Ausgleich von Aufrechnungen im Veranlagungsverfahren erfolgen oder die lediglich aus Gründen der Steuerersparnis vorgenommen werden (vgl. zum Ganzen BGE 141 II 83 E. 3.3 mit weiteren Hinweisen).

3.2.3 Sofern für eine Einzelfirma eine ordnungsgemässe Buchhaltung geführt wird, welche der Steuerbehörde eingereicht wird, gelten das Massgeblichkeitsprinzip und die Regeln zur Bilanzberichtigung und Bilanzänderung sinngemäss (BGr, 30. Juli 2015, 2C_374/2014, E. 3.5.3, vgl. auch Art. 18 Abs. 3 DBG).

3.3 Vorab ist festzuhalten, dass die Regeln der Bilanzberichtigung und Bilanzänderung und insbesondere das Verbot von Bilanzänderungen nach Einreichen der Steuererklärung entgegen der Auffassung des Pflichtigen auch für seine Einzelfirma gelten, wurde doch für diese eine ordnungsgemässe Buchhaltung geführt. Ob die im vorliegenden Fall mit den Steuererklärungen 2008 bis 2010 eingereichten Jahresrechnungen handelsrechtskonform waren, sodass das Nachreichen von angepassten Versionen unzulässig gewesen wäre, kann hier offenbleiben. Denn das kantonale Steueramt hat die später eingereichten Versionen bis und mit den Versionen vom 14. Januar 2016 wie es selbst schreibt – entgegenkommenderweise und im Sinn der Verfahrensökonomie – akzeptiert. Darauf ist es gestützt auf den in der Bundesverfassung verankerten und auch im Steuerrecht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung [BV] und Art. 9 BV; Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, VB zu §§ 119–131 StG N. 53 ff.) zu behaften. Es bestehen keine Anzeichen dafür und es wird vom Pflichtigen auch nicht geltend gemacht, dass die Versionen vom 14. Januar 2016 handelsrechtswidrig waren. Demzufolge durfte das kantonale Steueramt die zuletzt eingereichte Version vom 16. März 2020 in Anwendung des Verbots von Bilanzänderungen verweigern. Mit den Versionen vom 14. Januar 2016 hat der Pflichtige u. a. die verbuchten Eigenleistungen von Fr. … auf Fr. … reduziert und damit die Eigenleistungen in etwa auf den durch das Steuerrekursgericht mit Urteil vom 25. November 2015 festgesetzten Betrag von Fr. … angeglichen. Damit wollte er verhindern, dass auf dem ursprünglich verbuchten Betrag an Eigenleistungen Einkommenssteuern anfallen, obwohl diese nur teilweise bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig sind. Wenn nun der Pflichtige geltend macht, es sei für die Beurteilung der Eigenleistungen im Grundstückgewinnsteuerfall auf die originalen mit der Steuererklärung eingereichten Jahresrechnungen abzustellen und im Einkommenssteuerverfahren auf die angepassten Jahresrechnungen mit den gekürzten Eigenleistungen, verhält er sich rechtsmissbräuchlich. Dieses Verhalten ist nicht zu schützen. Auch der Pflichtige ist auf die von ihm nachgereichten angepassten Jahresrechnungen vom 14. Januar 2016 zu behaften. Auf diese ist sowohl im vorliegenden Grundstückgewinnsteuerverfahren als auch im parallel zu entscheidenden Einkommenssteuerverfahren abzustellen.

Daraus folgt, dass das Steuerrekursgericht für die Beurteilung der Eigenleistungen, insbesondere deren Verbuchung, zu Recht nicht auf die originalen mit der Steuererklärung eingereichten Jahresrechnungen, sondern auf die angepassten Jahresrechnungen, welche den gekürzten Betrag an Eigenleistungen berücksichtigen, abgestellt hat. Der verbuchte Betrag an Eigenleistungen beträgt sowohl in den Versionen vom 6. Juli 2016 (2008) bzw. vom 29. Juni 2016 (2009 und 2010) als auch in jenen vom 14. Januar 2016 Fr. … Es ist daher unerheblich, dass das Steuerrekursgericht für den verbuchten Betrag auf die Versionen vom 6. Juli 2016 (2008) bzw. vom 29. Juni 2016 (2009 und 2010) und nicht auf jene vom 14. Januar 2016 abgestellt hat. Demzufolge besteht aufgrund des Abstellens auf die Jahresrechnungen vom 6. Juli 2016 (2008) bzw. 29. Juli 2016 (2009 und 2010) keinen Anlass für eine erneute Rückweisung der Streitsache an das Steuerrekursgericht. Andere Gründe, die eine Rückweisung erforderlich machen würden, macht der Pflichtige nicht geltend.

Der Hauptantrag des Pflichtigen auf Rückweisung ist abzuweisen.

4.  

4.1 Eventualiter beantragt der Pflichtige, das Verwaltungsgericht habe die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … festzusetzen. Die beiden Entscheide des Steuerrekursgerichts müssten zu einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. … führen. So habe das Steuerrekursgericht ausserkantonale Verluste der Einzelfirma in Höhe von gesamthaft Fr. … (recte: Fr. …) angerechnet. Zudem führe die Korrektur der Eigenleistungen von den originär verbuchten Fr. … auf die durch den (angefochtenen) Entscheid anerkannten (gekürzten) Eigenleistungen in der Höhe von Fr. … zu einem zusätzlichen Verlust in der Einzelfirma von Fr. … (recte: Fr. …). Die an die Grundstückgewinnsteuer minimalst anrechenbaren ausserkantonalen Verluste würden somit Fr. … (recte: Fr. …) betragen, was den vom Steuerrekursgericht festgestellten Grundstückgewinn von Fr. … übersteige, weshalb die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … festzusetzen sei.

4.2 Wie in E. 3.1 ausgeführt, stellen die Einspracheentscheide vom 15. Mai 2020 auf die Jahresabschlüsse vom 14. Januar 2016 ab. In den Erfolgsrechnungen der Jahresrechnungen 2008 bis 2010 vom 14. Januar 2016 sind bloss die gekürzten Eigenleistungen von Fr. … verbucht, was im Vergleich zu den mit der Steuererklärung eingereichten Jahresrechnungen zu einer entsprechenden Erhöhung der Verluste geführt hat. Indem der Pflichtige geltend macht, die Differenz zu den ursprünglich verbuchten Eigenleistungen führe zu einem weiteren anrechenbaren Verlust, verkennt er, dass diese Differenz bereits in die Ergebnisse der zu berücksichtigenden Jahresrechnungen eingeflossen ist. Es bleibt damit bei der Anrechnung der durch das Steuerrekursgericht festgestellten Vorjahresverluste von gesamthaft Fr. … sowie bei der durch das Steuerrekursgericht festgestellten Grundstückgewinnsteuer von Fr. … Die angerechneten Verluste erfahren durch das parallel geführte Einkommenssteuerverfahren keine Anpassung, zumal auch dieses Verfahren abzuweisen ist. Damit ist der Eventualantrag des Pflichtigen abzuweisen.

5.  

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen und es steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 213 Satz 2 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 151 Abs. 1 bzw. § 152 StG und § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine solche steht auch dem Gemeindesteueramt nicht zu, ist diesem doch kein über dessen übliche Amtstätigkeit hinausgehender Aufwand entstanden.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.      16'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.             70.--   Zustellkosten,
Fr.      16'070.-- Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …