I. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 5. Dezember 2000 B und C die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von Balkon­anbauten an der seitlich gegliederten Westfassade des Doppelmehrfamilienhauses Vers.Nr. 1 und 2 auf den Grundstücken Kat.Nrn. 3 und 4 an der L-strasse in Zürich. Die Baubewilligung erfolgte u.a. unter folgenden Auflagen und Bedingungen:

I. 2.   Für das Hineinragen der Balkone in der Gebäudenische und an den Gebäudevorsprüngen in den Grenzabstandsbereich ist die Zustimmung der Eigentümer der Grundstücke Kat.Nrn. 5 und 6 zu einem Näherbaurecht im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG erforderlich (gilt als Alternativ-Auflage zu Ziff. I 3 dieses Beschlusses).

I. 3.   Falls die nachbarliche Zustimmung gemäss Auflage Ziff. I 2 nicht beigebracht werden kann, ist auf die Balkone an den Gebäudevorsprüngen zu verzichten und die Balkone in der Gebäudenische sind im Sinne von Erwägung lit. d Abs. 1 dieses Beschlusses zurückzusetzen bzw. zu verschmälern (gilt als Alternativ-Auflage zu Ziff. I 2 dieses Beschlusses).

 

II. Hiergegen erhoben B und C am 9. Januar 2001 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten zur Hauptsache die Aufhebung von Disp. Ziff. I.2 und I.3.

 

Mit Entscheid vom 8. Juni 2001 hiess die Baurekurskommission I den Rekurs teilweise gut und fasste die Disp. Ziffern I.2 und I.3 des Beschlusses der Bausektion der Stadt Zürich vom 5. Dezember 2001 wie folgt neu:

I. 2.   Für das Hineinragen der Balkone an den Gebäudevorsprüngen in den Grenzabstandsbereich ist die Zustimmung der Eigentümer der Grundstücke Kat.Nrn. 5 und 6 zu einem Näherbaurecht im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG erforderlich.

I. 3.   Falls die nachbarliche Zustimmung gemäss Auflage Ziff. I 2 nicht beigebracht werden kann, ist auf die Balkone an den Gebäudevorsprüngen zu verzichten.

Die Rekurskommission I kam zum Schluss, die vorspringenden Fassadenteile seien nicht abstandskonform und würden die bauordnungsgemässen Grenzabstände im Westen um rund 3 – 4,5 m unterschreiten. Die Abstandsprivilegierung nach § 260 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes von 7. September 1975 (PBG) für die an diesen Fassadenteilen projektierten Balkone könnten somit nicht zur Anwendung gelangen und eine weitergehende Abstandsunterschreitung setze zwingend die Begründung eines Näherbaurechts im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG voraus. Hinsichtlich der Balkone in der Gebäudenische hielt die Rekurskommission dafür, diese erwiesen sich auch ohne nachbarliche Zustimmung als bewilligungsfähig, weshalb der Rekurs in diesem Punkt gutzuheissen sei.

III. Mit Beschwerde vom 24. August 2001 liessen die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht beantragen, Dispositiv Ziffern I. lit. a und b (Beibringung der Zustimmungserklärung bzw. von Revisionsplänen) sowie Ziff. I.2 und I.3 der Baubewilligung vom 5. Dezember 2000 aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

Die Baurekurskommission I am 19, Oktober 2001 und die Bausektion der Stadt Zürich am 6. September 2001 beantragten Abweisung der Beschwerde.

 

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

 

 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

1. Die Parzellen Kat.Nrn. 3 und 4 sind nach der seit 2. September 2000 in Kraft stehenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO; Teile I und II) der Wohnzone W4 zugeteilt. Diese Grundstücke sind mit den beiden zusammengebauten Häusern L-strasse (Vers.Nr. 7) und (Vers.Nr. 8) überstellt. Die Westfassade des Gesamtgebäudes ist gestaffelt und weist zwei seitliche Vorsprünge und im mittleren Abschnitt einen zurückliegenden Fassadenteil (Nische) auf. Streitig ist vor Verwaltungsgericht die Erstellung von je einem Balkonanbau an den beiden vorspringenden Teilen der West­fassade. Hierfür erteilte die Bausektion der Stadt Zürich am 5. Dezember 2000 die baurechtliche Bewilligung unter der Auflage, dass die Zustimmungserklärung der Eigentümer der westlich anstossenden Nachbarparzellen Kat.Nrn. 9 und 10 beizubringen sei, da diese in den Grenzabstandsbereich hineinragten. Sollte die Zustimmung nicht erteilt werden, so sei auf diese Balkone zu verzichten (Disp. Ziff. I.2 und I.3).

2. a) Die Baurekurskommission I hat im angefochtenen Entscheid vom 8. Juni 2001 diese Auflage geschützt, zur Hauptsache mit folgenden Erwägungen:

 

Die Bausektion gehe von einer Abstandswidrigkeit der rekurrentischen Wohnbauten aus. Der Auffassung der Rekurrenten, dass der Mehrlängenzuschlag für die an der Grund­stücksgrenze zusammengebauten Wohnhäuser separat zu berechnen sei, könne nicht gefolgt werden. Der um den Mehrlängenzuschlag erweiterte ordentliche Grenzabstand soll den Nachbar vor der Riegelwirkung von überlangen Fassaden schützen. Massgebend für die Berechnung der Fassadenlänge sei die Aussenwand eines Gebäudes, welche in der Ansichtsebene eine Einheit darstelle. Der Umstand, dass die einseitig zusammengebauten Mehr­familienhäuser auf zwei benachbarten Grundstücken situiert seien, rechtfertige keine getrennte Berechnung des Mehrlängenzuschlages. Das Doppelmehrfamilienhaus verfüge über eine einheitliche, geschlossene Westfassade, welche die Sicht des Nachbarn in gleichem Masse zu beeinträchtigen vermöge, wie die Fassade eines auf einer einzigen Parzelle situierten, langgestreckten Gebäudes. Bei seitlich gegliederten Fassaden werde gemäss § 260 Abs. 2 PBG und § 24 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge grundsätzlich für jeden Fassadenteil für sich bestimmt. Zurückliegende Fassadenteile werden durch vorspringende Fassadenteile hindurch bis zur äussersten sichtbaren Gebäudekante in oder vor der Fassaden­flucht gemessen; vorspringende Fassadenteile gelten nur dann als selbständig, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe zweier Grundabstände entspreche (§ 24 Abs. 2 ABauV). Vorliegend betrage der Abstand zwischen den auf der Westseite vorspringenden Fassadenteilen 9,4 m und damit 0,6 m unter den massgeblichen 10 m als Summe der beiden Grundabstände von 5 m. Für die Bestimmung des Mehrlängenzuschlags sei des­halb von der gesamten Fassadenlänge von 26,9 m auszugehen, was einen Mehrlängenzuschlag von 4,97 m ergebe. Bei einem Grundabstand von 5 m resultiere damit ein Gesamtabstand von 9,97 m (Grundabstand 5 m + Mehrlängenzuschlag 4,97 m). Mit Abständen von 7 m bzw. 5,5 m würden die Wohnbauten den bauzonengemässen Abstand von 9,97 m deutlich unterschreiten. Da der Abstandsbereich bereits weit über das zulässige Mass hinaus beansprucht werde, könne die Abstandsprivilegierung nach § 260 Abs. 3 PBG für die an diesen Fassadenteilen projektierten Balkone nicht zur Anwendung gelangen und eine weitergehende Abstandsunterschreitung setze zwingend die Begründung eines Näherbaurechts im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG voraus. Der Rekurs erweise sich mithin in diesem Punkt als unbegründet.

b) Diesen Ausführungen halten die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerdeschrift an das Verwaltungsgericht vom 24. August 2001 entgegen, die beiden Fassaden der zusammengebauten Gebäude würden nicht über eine einheitliche, geschlossene Westfassade verfügen, sondern eine völlig konträre, eigene Gestaltung aufweisen, weshalb sich eine einheitliche Betrachtung der beiden Gebäude nicht aufdränge. Weiter sei mit der Änderung von § 270 Abs. 3 PBG (Fassung vom 1. September 1991) eine Unterschreitung des Grundgrenzabstands aufgrund privatrechtlicher Vereinbarung möglich, wenn die Mindestanforderungen in wohnhygienischer bzw. feuerpolizeilicher Hinsicht gewahrt würden. Dadurch sei das Institut des Grundgrenzabstands aufgeweicht worden und nur der kantonale Mindestgebäudeabstand von 3,5 m in der Praxis als kantonaler "Grundabstand" unangetastet geblieben. § 24 Abs. 2 ABauV müsse vor dem Hintergrund dieser Gesetzesänderung ausgelegt und angewendet werden. Bei Situationen, wo die Nachbarn sich gegenseitig ein Näherbaurecht (unter dem Grundabstand der Bauordnung) eingeräumt oder wie hier zusammengebaut hätten, müsse § 24 Abs. 2 ABauV dergestalt ausgelegt werden, dass nicht die bauordnungsgemässen Grundabstände für das Mass der Selbständigkeit eines Vorsprunges herangezogen werden, sondern die kantonalen Grundgebäudeabstände von je 3,5 m, total 7 m. So wie die Bestimmungen über das übliche Mass einer maximalen einvernehmlichen Unterschreitung von Grenzabständen in der Praxis begrenzt werde durch das Minimalmass von 2 x 3,5 m Gebäudeabstand/kantonaler Grundabstand, welche Situation sich "Dritt-Nach­barn" entgegenhalten lassen müssten, so müsse in der Praxis auch für die Tatbestände der Beurteilung einer Selbständigkeit eines Vorsprunges nach § 24 Abs. 2 ABauV dasselbe Mass angelegt werden. Nur so würde verhindert, dass die Auslegung von § 24 Abs. 2 ABauV zu einer wesentlichen Einschränkung führe, welche das übergeordnete Planungs- und Baugesetz mit § 270 Abs. 3 PBG, zumindest seit dessen Änderung, nicht beabsichtigt habe. Dies führe dazu, dass nach § 24 Abs. 2 ABauV vorliegend die Selbständigkeit der Vorsprünge beider Gebäudefassaden mit einem tatsächlichen Abstand von 9,4 m und damit über 7 m zu bejahen sei. Diese Gebäudevorsprünge hielten gegenüber den Nachbarparzellen den bauordnungsgemässen Grenzabstand von 5 m ein, weshalb die beiden geplanten Balkone entsprechend § 260 Abs. 3 PBG zulässig seien.

c) aa) Gemäss § 260 Abs. 1 PBG bestimmt der Grenzabstand die nötige Entfernung zwischen Fassade und der massgebenden Grenzlinie. Er setzt sich entsprechend § 21 Abs. 1 ABauV aus dem Grundabstand und (einem allfälligen Mehrhöhenzuschlag) sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung zusammen. Nach Art. 13 BZO beträgt der Grundabstand in der hier massgebenden W4 mindestens 5 m. Bei Fassadenlängen von mehr als 12 m erhöht sich der Grenzabstand um 1/3 der Mehrlänge, in der W4 höchs­tens auf 12 m (Art. 14 Abs. 1 BZO).

bb) Wie die Baurekurskommission I in ihrem angefochtenen Entscheid vom 8. Juni 2001 zu Recht ausführt (Erw. 4a), haben die Vorschriften über den Mehrlängenzuschlag nach­barschützende Funktion. Der um den Mehrlängenzuschlag erweiterte ordentliche Grenz­abstand soll den Nachbarn vor der Riegelwirkung von überlangen Fassaden, welche die Belichtungs-, Besonnungs- und Aussichtsverhältnisse beeinträchtigen, schützen. Im Lichte dieser wohnhygienischen Zielsetzung ist unmassgeblich, ob ein (Gesamt-)Gebäude auf verschiedenen Grundstücken situiert ist. In gleicher Weise ist irrelevant, ob die Fassade eines Gebäudes eine einheitliche oder aber verschiedene unterschiedliche Gestaltungsabschnitte aufweist. Für die Ermittlung des Mehrlängenzuschlages ist ein zusammengebautes Gebäude als Einheit zu betrachten, auch wenn dieses auf verschiedenen Parzellen steht und die Fassaden unterschiedlich ausgestaltet sind. Dieser Grundsatz gilt allgemein für eine geschlossene Bauweise. Er rechtfertigt sich hier umso mehr, als nach Art. 14 Abs. 3 BZO ausdrücklich Fassaden von Hauptgebäuden sogar in offener Bauweise zusammengerechnet werden, wenn diese den Gebäudeabstand von 7 m unterschreiten.

cc) § 24 ABauV regelt die Berechnung des Mehrlängenzuschlages bei besonderem Fassadenverlauf. Grundsätzlich wird bei seitlich gegliederten Fassaden die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge für jeden Fassadenteil für sich bestimmt (§ 260 Abs. 2 PBG; § 24 Abs. 1 ABauV). Zurückliegende Fassadenteile werden durch vorspringende Teile hindurch bis zur äussersten sichtbaren Gebäudekante in oder vor der Fassadenflucht gemessen; vorspringende Fassadenteile gelten nur dann als selbständig, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe zweier Grundabstände entspricht (§ 24 Abs. 2 ABauV). Wird dieser Abstand unterschritten, so weist die betreffende Baute nicht "selbständige Fassadenteile" auf, sondern einen unselbständigen (unbeachtlichen) Rücksprung. In diesem Fall verläuft die für die Abstandsbemessung massgebliche Fassadenflucht für das ganze Gebäude entlang der Fassaden beider Vorsprünge und ist diese Gesamtlänge die für die Berechnung des Mehrlängenzuschlags massgebliche Fassadenlänge. Die beiden Vorsprünge an der Westfassade des streitbetroffenen Mehrfamilienhauses weisen unbestrittenermassen einen gegenseitigen Abstand von 9,4 m auf und unterschreiten damit die Summe der beiden Grundabstände von 10 m (2 x 5 m Grundabstand). Nach der Definition von § 24 Abs. 2 ABauV stellen damit diese Vorsprünge keine selbständigen Fassadenteile dar, sondern bemisst sich die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge aufgrund der Gesamtlänge der Westfassade von 26,9 m, wobei der Rücksprung – wie gesehen – unbeachtet bleibt. Dies führt in Anwendung von Art. 14 Abs. 2 BZO zu einem Mehrlängenzuschlag von 4,97 m (Mehrlänge über 12 m:14,9 m; 1/3 = 4,97 m). Der bauordnungsgemässe Grenzabstand beträgt damit gegenüber der Westfassade 9,97 m (Grundabstand 5 m + Mehrlängenzuschlag 4,97 m) und wird mit einem tatsächlichen Abstand zwischen den vorspringenden westlichen Fassadenteilen und der Grenzlinie zu den benachbarten Parzellen Kat.Nr. 9 und 10 von 5,5 – 7 m deutlich unterschritten.

 

Es besteht kein Grund, vom klaren Wortlaut von § 24 Abs. 2 ABauV abzuweichen, weil seit der Gesetzesänderung vom 1. September 1991 nach Art. 270 Abs. 3 PBG durch nachbarliche Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden kann. Mit dieser Änderung wurde die Unterschreitung der bauordnungsgemässen Grenz- und Gebäudeabstände durch nachbarliche Vereinbarung, also im gegenseitigen Einverständnis zugelassen; es war aber nicht Absicht des Gesetzgebers, mit dieser Änderung die Grenzabstände gegenüber Drittgrundstücken zu verringern. Die von den Beschwerdeführenden vertretene Rechtsauffassung, vorspringende Fassadenteile bei zusammengebauten Gebäuden entgegen dem Wortlaut von § 24 Abs. 2 ABauV bereits dann als selbständige Fassadenteile zu messen, wenn ihr gegenseitiger Abstand 7 m einhält, hätte zur Folge, dass gegenüber dem Zustand vor der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 in Fällen wie hier die Grenzabstände gegenüber Drittgrundstücken verkleinert würden. Dies war nicht Absicht des Gesetzgebers, im Gegenteil: Da Bauten, welche gestützt auf nachbarliche Vereinbarung näher zusammengebaut werden, in ihren Auswirkungen auf Drittgrundstücke wie eine zusammenhängende langgezogene Baute wirken können, wurde vielmehr durch den Erlass von § 27 Abs. 2 ABauV ein gewisser Ausgleich gesucht. Nach dieser Bestimmung kann die Bau- und Zonenordnung bestimmen, dass die für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen von benachbarten Hauptgebäuden zusammengerechnet werden, wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass unterschreitet (vgl. hierzu auch Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich, Schweizerische Vereinigung für Landesplanung, Bern 1992, Rz. 188). Von dieser Kompetenz hat die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich Gebrauch gemacht und in Art. 14 Abs. 3 BZO festgehalten, dass Fassaden von – in offener Bauweise erstellten – Hauptgebäuden zusammengerechnet werden, wenn diese den Gebäudeabstand von 7 m unterschreiten. Umso mehr sind bei geschlossener Bauweise Fassadenteile bei der Ermittlung des Mehrlängenzuschlags gegenüber Nachbargrundstücken nach wie vor nur dann als selbständige Bauteile zu behandeln, wenn diese gegeneinander mindestens den bauordnungsgemässen doppelten Grenzabstand einhalten. Die gegenteilige Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden ist unbegründet.

dd) Die Baurekurskommission I hat im angefochtenen Entscheid weiter festgehalten, dass die Abstandsprivilegierung nach § 260 Abs. 3 PBG für die an den vorspringenden Fassadenteilen projektierten Balkone nicht zur Anwendung gelangen könne, da der Abstandsbereich bereits weit über das zulässige Mass hinaus beansprucht werde. Auch unter dem Gesichtspunkt von § 357 Abs. 1 PBG komme eine Baubewilligung nicht in Frage. Diese Ausführungen der Vorinstanz werden nicht substanziert in Frage gestellt. Es kann daher hierauf verwiesen werden (§ 70 i.V. mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

d) Zusammengefasst ergibt sich, dass die projektierten Balkonanbauten an den beiden vorspringenden Teilen der Westfassade infolge Verletzung der Abstandsvorschriften ohne Begründung eines Näherbaurechtes im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG nicht bewilligungsfähig sind. Die von der Vorinstanz neu gefassten Auflagen Disp. Ziff. I.2 und I.3 der Baubewilligung vom 5. Dezember 2000, wonach für diese Balkone die Zustimmung der Eigentümer der benachbarten Grundstücke Kat.Nrn. 5 und 6 zu einem Näherbaurecht erforderlich oder auf diese Balkone zu verzichten sei, erweisen sich mithin als rechtmässig.

3. Die Beschwerde ist abzuweisen. ...

 

 

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

 

 

1.        Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    ...