I. Die Baukommission X erteilte C am 4. Dezember 2000 die baurechtliche Bewilligung für den Ausbau des Dachgeschosses und den Aufbau von zwei Lukarnen am Gebäude L-strasse.

 

II. Den hiergegen von der Nachbarin A erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission II am 10. Juli 2001 ab.

 

III. Mit Beschwerde vom 19. September 2001 liess A dem Verwaltungsgericht bean­tragen, diesen Rekursentscheid sowie die Baubewilligung aufzuheben, unter Kosten und Entschädigungsfolgen für das Verfahren vor beiden Instanzen zu Lasten der Beschwerdege­gner. Zur Begründung wurde geltend gemacht, die geplan­ten Schlepplukarnen führten zu einer weiteren Erhöhung der Baumasse, welche bereits beim bestehenden Gebäude über dem zulässigen Mass liege. Eine solche weitergehende Ab­weichung von Bauvorschriften sei nach § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991(PBG) nicht zulässig, soweit nicht die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung erfüllt seien, was hier jedoch nicht zutreffe.

 

Die Baukommission X am 5. Oktober und der private Beschwerdegegner am 10. No­vember 2001 liessen Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin beantragen. Die Vorinstanz schloss am 23. Oktober 2001 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

 

Die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Entscheidungsgründe wiedergegeben.

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

 

1. Wie die Baurekurskommission II unwidersprochen und in Übereinstimmung mit den Akten festgestellt hat, umfasst das Baugrundstück 952 m² und erlaubt die Bau- und Zo­nenordnung der Gemeinde X vom 4. April 1995 in der dortigen Wohnzone W2A eine Bau­masse von 1,6 m³/m², was eine zulässige Baumasse von 1'523 m³ ergibt. Diese wird durch das bestehende Gebäude mit einer Baumasse von gut 2'000 m³ deutlich überschritten. Die

geplanten Dachlukarnen würden unbestrittenermassen diese Kubatur um ca. 35m³, das heisst um knapp 2 % vergrössern. Daran ändert nichts, dass die Lukarnen, wie der private Beschwerdegegner geltend macht, nicht in erster Linie der Erweiterung des Wohn­volu­mens, sondern der besseren Belichtung des Dachgeschosses dienen.

 

2. Eine bestehende Baute, die wie das Gebäude des privaten Beschwerdegegners ge­gen eine Bauvorschrift verstösst, darf gemäss § 357 Abs. 1 PBG umgebaut und erweitert werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

 

Die Vergrösserung der anrechenbaren Baumasse eines Gebäudes, das die zulässige Baumasse bereits überschreitet, stellt eine "weitergehende Abweichung" von der bereits verletzten Norm dar und ist deshalb nach dem unmissverständlichen Wortlaut von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG nur zulässig, wenn dafür eine Ausnahmebewilligung nach Massgabe von § 220 PBG erteilt werden kann. Dass die Verschlechterung bloss 2 % der gesamten Baumasse ausmacht, vermag daran nichts zu ändern. Für die abweichende Auffassung der Vorinstanz bietet das Gesetz keine Grundlage. Ebenso kann es nicht darauf ankommen, ob, wie der private Beschwerdegegner geltend macht, die Behörden der Gemeinde X im Zusammenhang mit dem Erlass der neuen Bau- und Zonenordnung damit geworben haben, der Wechsel von der Ausnützungs- zur Baumassenziffer werde bezüglich Altbauten nicht zu Nachteilen führen. Abgesehen davon, dass dieser Hinweis jedenfalls insofern zutrifft, als im Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG die Bestandesgarantie gewährleistet ist, könnten selbst darüber hinausgehende Zusicherungen der lokalen Behörden nicht dazu führen, dass abweichend vom klaren Gesetzeswortlaut weitergehende Abweichungen von Bauvorschrif­ten zugestanden werden müssten. Eine Bindung an unrichtige behördliche Auskünfte kann von vornherein nur in Bezug auf eine konkrete, den betreffenden Privaten berührende eigene Angelegenheit eintreten, und nicht aufgrund allgemeiner Aussagen im Rahmen einer Bau­ordnungsrevision (vgl. Max Imboden/René A, Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel und Stuttgart 1976, Band I, Nr. 75 B III).

 

Auch der Umstand, dass die Baukommission X nach eigener Darstellung in anderen Fällen Dachausbauten bewilligt hat, auch wenn damit eine Überschreitung der Bau­massen­ziffer einher ging, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise. Der Grundsatz der Gesetzmässigkeit geht in der Regel der Rücksichtnahme auf gleichmässige Rechtsanwendung vor. Da die Baukommission ihre aufgrund einer unrichtigen Rechtsauffassung ge­übte Praxis wird aufgeben müssen, besteht kein Grund, hier von dieser Regel abzuweichen (vgl. Im­boden/Rhinow, Nr. 71 B II). Eine andere Betrachtungsweise würde es den oberen Instanzen verunmöglichen, die als gesetzeswidrig erkannte Praxis einer unteren Be­hörde zu korrigieren. 

 

Fällt damit das Vorhaben von vornherein nicht unter die Bestandesgarantie von § 357 Abs. 1 PBG, so bleibt in diesem Zusammenhang unerheblich, ob dem Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen.  

 

3. a) Gemäss § 220 Abs. 1 PBG darf von Bauvorschriften im Einzelfall befreit werden, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durch­setzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint. Eine Ausnahmebewilligung bezweckt, im Einzelfall Härten und Un­billigkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Re­gel nicht beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensicht­lich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die Ausnahmebewill­li­gung darf daher nicht dazu eingesetzt werden, generel­le Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer an­führen liessen; auf diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 125 E. 6 d). Eine Ausnahmebewilligung darf nur unter der Voraus­setzung "besonderer Verhältnisse" erteilt werden (RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34; RB 1981 Nr. 126; RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, § 155 N. 1; Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 2. A., Bern 1995, Art. 26/27 N. 4; Charlotte Good‑Weinber­ger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen Planungs‑ und Baugeset­zes, Zürich 1990, S. 102 ff.). Weil es um die Befreiung von einer baurechtli­chen Norm geht, müssen die besonderen Verhältnisse baurecht­licher Natur sein, was zur Hauptsache im Fall einer ungün­stigen Form oder Beschaffenheit des Baugrundstücks oder auf­grund von Eigen­heiten des Projekts zutrifft (Zimmerlin, § 155 N. 6 mit Hinweisen). Die Ausnah­mebewilligung hat sich darauf zu beschränken, Härten, Unbil­ligkeiten und Unzuläng­­lichkeiten der Allgemeinordnung zu verhüten. Ob eine Ausnah­mesituation im erwähn­ten Sinn vor­liegt, ist eine Rechtsfra­ge, die das Verwaltungsgericht frei überprüft (RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965 S. 176 = ZR 64 Nr. 185).

 

b) In ihrer Vernehmlassung an die Baurekurskommission vom 30. März 2001 hat die Baukommission X geltend gemacht, es lägen bezüglich der Überschreitung der Baumas­senziffer besondere Gründe vor, welche eine ausnahmsweise Bewilligung rechtfertigen würden. Mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 sei der Ausbau bestehender Dachgeschosse privilegiert worden, indem für die Berechnung der Aus­nützungsziffer Dachgeschossflächen in der Regel nicht mehr berücksichtigt werden müss­ten (§ 255 PBG). Als in der Folge die Gemeinde X von der Ausnützungs- zur Baumas­senziffer gewechselt habe, sei im Rahmen der Bauordnungsrevision seitens der Ge­mein­de X öffentlich die Auffassung vertreten worden, durch diesen Wechsel entstünden in Bezug auf Dachausbauten keine Nachteile entstehen. Aus diesem Grund habe die Baukom­mission bei vor dem 1. September 1991 erstellten Gebäuden Dachausbauten auch dann be­willigt, wenn sie zu einer aufgrund der Baumassenziffer unzulässigen Ver­grös­serung des Baukubus geführt hätten.

 

Eine unrichtige behördliche Auskunft stellt keinen Ausnahmegrund dar, sondern es ist ihr gegebenenfalls im Rahmen des Vertrauensschutzes Rechnung zu tragen. Wie bereits dargelegt wurde, sind jedoch die Voraussetzungen, welche es erlaubten, aus Vertrauensgrün­­den eine vom Gesetz abweichende Bewilligung zu erteilen, hier nicht erfüllt. Abgesehen davon stellt das Umbauvorhaben keinen blossen Ausbau eines bestehenden Dachgeschos­ses dar, sondern erhält dieses erst durch den Aufbau der beiden Schlepplukarnen die gebotene Raumhöhe (vgl. § 304 PBG).

 

Ebenso wenig vermag das vom privaten Beschwerdegegner geltend gemachte Anliegen, seinem Sohn eine grössere Wohnung zur Verfügung zu stellen, besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 PBG zu begründen. Besondere Gründe, welche eine Ausnahmesi­tuation begründen, müssen objektiver Art sein und dürfen nicht in den persönlichen Verhält­nissen der Bauwilligen begründet sein. Fehlt es bereits an solchen besonderen Verhältnissen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung, braucht nicht geprüft zu werden, ob ihr öffentliche oder nachbarliche Interessen entgegen stünden.

 

Im Weiteren ist der Beschwerdeführerin beizupflichten, dass die Interpretation der Baubehörde bei Erweiterungsbauten zu einer Bevorzugung der Eigentümer baurechtswidriger Gebäude gegenüber jenen führen würde, deren Gebäude baurechtskonform sind.

 

4. Damit erweist sich die Beschwerde als begründet und ist sie gutzuheissen. Demgemäss sind der angefochtene Rekursentscheid und die Baubewilligung vom 4. Dezember 2000 aufzuheben.

 

...

 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Entscheid der Baurekurs­kommission II vom 10. Juli 2001 und der Beschluss der Baukommission X vom 4. De­zember 2000 aufgehoben.

2.    ...