I.  

Die Baukommission der Gemeinde X erteilte am 16. Mai 2000 A die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von vier Einfamilienhäusern mit Unterniveaugarage und zwei Autoabstellplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 (nach der Parzellierung in vier Grundstücke = Kat.-Nrn. 02 - 05) an der P-Strasse 07, 08 und 09 in X. Gemäss den Bauplänen sollte die Erschliessung des Baugrundstücks bzw. der Garage parallel zum Flurweg Nr. 12, Kat.-Nr. 10 (Q-Weg), direkt in die P-Strasse erfolgen. Die vier Einfamilienhäuser wurden in der Folge erstellt und sind mittlerweile bezogen.

Am 5. Juli 2002 erteilte die Baukommission X der J GmbH die Baubewilligung für die Umgebungsgestaltung sowie die (neue) Erschliessung der Unterniveaugarage über den an­gren­zenden Flurweg Nr. 12 (Kat.-Nr. 10). Nachdem die Erschlies­sungsarbeiten auf dem Flurweg vorzeitig aufgenommen worden waren, verfügte der Präsident der Baukommission X am 10. Juli 2002 gegenüber der J GmbH einen einstweiligen Baustopp für die Zufahrt.

II.  

Gegen diesen Baustopp erhob die J GmbH am 9. August 2002 Rekurs an die Baurekurskommission. Mit Rekurseingabe vom 12. August 2002 focht auch L, Eigentümerin des auf der gegenüberliegenden Seite des Flurwegs Nr. 12 gelegenen Grundstücks (Kat.-Nr. 11), die Baubewilligung vom 5. Juli 2002 an und liess beantragen, es sei die Erschliessung des Baugrundstücks unter Inanspruchnahme des Flurwegs zu verweigern.

Die Baurekurskommission vereinigte am 17. Dezember 2002 die beiden Rekursverfahren (Dispositiv Ziff. I), wies den Rekurs der J GmbH ab (Dispositiv Ziff. II), hiess das Rechts­mittel von L gut und hob damit die Verfügung der Baukommission X vom 5. Juli 2002 bezüglich der Erschliessung über den Flur­weg auf (Dispositiv Ziff. III).

III.  

Mit Beschwerde vom 7. Februar 2003 liessen die J GmbH sowie die Adressaten des Bauentscheids vom 5. Juli 2002 bzw. die Eigentümer der betroffenen Baugrund­stücke Kat.-Nr. 02 - 05 Beschwerde erheben. Sie beantragten dem Verwaltungsgericht, Ziffer III des Rekursentscheids sei aufzuheben und die Verfügung der Baukommission X vom 5. Juli 2002 bezüglich der Erschliessung zu bestätigen, eventualiter sei diese Verfügung mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach die Bewilligung für die Flurwegbenützung von einem Entscheid des Gemeinderats im Sinne von § 110 Abs. 4 des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979 (LG) abhängig gemacht werde, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Die Baurekurskommission und L beantragten Abweisung der Beschwerde; Letztere verlangte zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Baukommission X verzichtete auf eine Stellungnahme.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Die Beschwerde richtet sich nur insoweit gegen den Entscheid der Baurekurskommission vom 17. Dezember 2002, als damit die Baubewilligung der Baukommission X vom 5. Juli 2002 bezüglich der Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nrn. 02 - 05 über den Flurweg Nr. 12 (Q-Weg) aufgehoben wurde. Die Rekurskommission führte hierzu aus, gemäss § 237 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) müsse eine Zufahrt nicht nur in verkehrstechnischer Hinsicht genügen, sondern auch in rechtlicher Beziehung hinreichend sein. Vorliegend stelle sich die – zivil­recht­liche – Vorfrage, ob eine rechtsgenügende Zustimmung der Flurwegeigentümer vorliege. Gemäss § 110 Abs. 2 LG bedürfe eine über die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung hinausgehende Benützung eines Flurwegs durch einen Beteiligten der Zustimmung der Mehrheit der übrigen Eigentümer. Dabei dürften die Eigentümer der Baugrundstücke nicht mitgezählt werden. Zudem stehe nach den hier anwendbaren Regeln über die einfache Gesellschaft jedem Grundeigentümer unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Grundstücke (nur) eine Stimme zu. Vorliegend bedürfe es zur Erreichung der gemäss § 110 Abs. 2 LG vorgesehenen Mehrheit fünf Zustimmungen. Da nur drei Zustimmungen vorlägen, fehle es an der erforderlichen Mehrheit. Daher sei die Baubewilligung vom 5. Juli 2002 bezüglich der Erschliessung über den Flurweg aufzuheben.

Diesen Ausführungen halten die Beschwerdeführenden entgegen, die Rechtsauffassung, wonach die Eigentümer der Baugrundstücke kein Stimmrecht hätten, entspreche zwar dem Wortlaut von § 110 Abs. 2 LG, stehe aber im Widerspruch zu Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Vorschrift. Der Gesetzgeber habe mit dieser Formulierung lediglich das "absolute Mehrheitsprinzip" im Gesetz verankern, nicht aber einzelne Eigentümer von der Abstimmung ausschliessen wollen. Weiter sei zu beanstanden, dass vorliegend jener Erbengemeinschaft, die Eigentümerin von insgesamt vier Grundstücken sei, nur eine Stimme angerechnet werde. Der Gesetzgeber sei stillschweigend davon ausgegangen, dass der jeweilige Eigentümer für jedes an einem Flurweg beteiligte Grundstück stimmberechtigt sei. Die gegenteilige Auffassung der Rekurskommission benachteilige massiv die Eigentümer mehrerer am Flurweg beteiligten Grundstücke. Dass der Gesetzgeber eine derartige Konsequenz beabsichtigt habe, erscheine schlicht ausgeschlossen. Die betreffende Erbengemeinschaft könnte ihre vier Grundstücke an vier verschiedene Personen verkaufen oder unter sich aufteilen, was das Stimmenverhältnis auf einen Schlag ändern würde. In diesem Punkt müsse eine Lücke im Gesetz angenommen werden, welche der Richter nach den allgemeinen Regeln ausfüllen müsse. Würde aber die betreffende Erbengemeinschaft mit vier Stimmen, d.h. eines pro Grundstück, in der Abstimmung berücksichtigt, resultiere eine zustimmende Mehrheit. Schliesslich ignoriere die Rekurskommission die Tatsache, dass vorliegend nach § 110 Abs. 3 LG die Flurwegeigentümer gesetzlich verpflichtet seien, die Zustimmung zu erteilen. Einer Grundstückserschliessung über einen Flurweg sei nur dann die rechtliche Sicherstellung abzusprechen, wenn objektive Anhaltspunkte bestünden, dass die nicht zustimmenden Eigentümer ihre Zustimmung mit einiger Wahrscheinlichkeit zu Recht verweigerten. Solche Anhaltspunkte fehlten. Sollte die Rekurskommission zu Recht das Vorliegen einer Zustimmung gemäss § 110 Abs. 2 LG verneint haben, sei dieser Mangel durch Erlass einer Nebenbestimmung zu beheben. Die vollständige Aufhebung der gewährten Bewilligung für die Benützung des Flurwegs sei unverhältnismässig. Es gehe nur um eine äusserst geringfügige Beanspruchung des Flurweggebiets von rund 20 m². Der einzige Flurwegeigentümer, der noch aktiv Landwirtschaft betreibe, habe sich mit der anderweitigen Wegbenützung einverstanden erklärt. Schliesslich sei auch offensichtlich, dass der Ausbaustand des Wegs für den in Frage stehenden Gebrauch technisch genüge. Sollte dies von der Beschwerdegegnerin bestritten werden, so werde die Durchführung eines Augen­scheins beantragt. Es könne davon ausgegangen werden, dass der Gemeinderat X in Anwendung von § 110 Abs. 4 LG der Wegbeanspruchung zustimmen werde.

                                                                                       

2.

Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, muss eine Zufahrt nicht nur in tatsächlicher Hinsicht genügen (§ 237 Abs. 1 PBG), sondern auch rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Flurwege dürfen nach § 110 Abs. 1 LG von den Flurwegeigentümern unbeschränkt zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung ihrer Grundstücke benutzt werden. Eine anderweitige Benützung bedarf laut § 110 Abs. 2 LG der Zustimmung der Mehrheit der übrigen Eigentümer. Diese Zustimmung ist zu erteilen, wenn der Ausbaustand des Wegs für den vorgesehenen Gebrauch genügt und dieser den land- oder forstwirtschaftlichen Verkehr nicht wesentlich beeinträchtigt (§ 110 Abs. 3 LG). Kommt keine Einigung unter den Flurwegeigentümern zustande, entscheidet gemäss § 110 Abs. 4 LG der Gemeinderat.

2.1 Flurwege dienen der Erschliessung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken. Sie stehen im Gesamteigentum der Anstösser und sind als ausgeschiedene Grundstücke ins Grundbuch aufzunehmen (§ 108 Abs. 1 lit. b LG). Das Verhältnis unter den Beteiligten richtet sich vorbehältlich besonderer Bestimmungen nach Privatrecht. Die genannte Bestim­mung verweist somit auf Bundeszivilrecht bzw. auf Art. 652 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1917 (OGr, 29. April 1986, ZR 85/1986 Nr. 99, E. 2b; vgl. auch Hans Huber, Das Flurwegrecht des Kantons Zürich, Affoltern am Albis 1944, S. 136 ff.). Zu Recht hat die Vorinstanz die Gemeinschaft der Anstösser – ein gesetzlich bestimmtes Gesamthandschaftsverhältnis – den Regeln der einfachen Gesellschaft (Art. 530 ff. des Obligationenrechts vom 30. März 1911 [OR]) unterstellt, welche vom Gesetzgeber als Auffanggesellschaft konzipiert wurde.

Gemäss Art. 534 OR ist für Beschlüsse der einfachen Gesellschaft grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich (Abs. 1). Sind vertraglich Mehrheitsbeschlüsse vorgesehen, so errechnet sich die Mehrheit nach der Personenzahl (Abs. 2); es gilt also das Kopfstimmprinzip. Mangels einer besonderen Bestimmung im Landwirtschaftsgesetz gilt das Kopfstimmprinzip auch bei Ermittlung der Mehrheit im Sinne von § 110 Abs. 2 LG. Es steht mithin jedem Grundeigentümer unabhängig von der Anzahl Grundstücke in seinem Eigentum eine Stimme zu (vgl. auch Huber, S. 159). Eine Gesetzeslücke liegt nicht vor, regelt doch das Recht der einfachen Gesellschaft, auf welches das Landwirtschaftsgesetz verweist, das Kopfstimmprinzip ausdrücklich. Wenn der Gesetzgeber das bei Mehrheitsbeschlüssen der einfachen Gesellschaft geltende Stimmprinzip bei Mehrheitsbeschlüssen der Gemeinschaft der Flurweggesamteigentümer nicht beabsichtigt haben sollte, wie die Beschwerdeführenden geltend machen, hätte er im Gesetz – wie bei den Unterhaltsgenossenschaften (§ 49 Abs. 2 LG) – besondere Bestimmungen erlassen können. So ist beispielsweise für die Gründung von Unterhaltsgenossenschaften gemäss § 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 49 Abs. 1 LG entweder die Mehrheit der beteiligten Grundeigentümer oder die Mehrheit der beigezogenen Fläche erforderlich, während nach § 59 Abs. 2 LG in der Genossenschaftsversammlung jedem Mitglied "ohne Rücksicht auf den Umfang seines Grundeigentums" eine Stimme zukommt und das Mehrheitsprinzip gilt (§ 61 Abs. 1 LG). Dass sich die Stimmrechtsverhältnisse ändern, wenn ein Eigentümer sein Grundeigentum ganz oder teilweise auf verschiedene Personen überträgt, ist eine Folge von Art. 534 Abs. 2 OR, wonach jedem (Gesamt)Eigentümer eine Stimme zugemessen und die Stimmkraft nicht nach anderen Kriterien – z.B. nach der Grundstücksfläche – geregelt wird. Zu Recht hat die Vorinstanz festgehalten, dass bei Ermittlung der Mehrheit im Sinne von § 110 Abs. 2 LG jedem Grundeigentümer unabhängig von der Anzahl oder Grösse seiner Grundstücke (nur) eine Stimme zukommt.

2.2 Die Benutzung eines Flurwegs als Zufahrt durch einen "Beteiligten" bedarf gemäss § 110 Abs. 2 LG der Mehrheit der "übrigen" Eigentümer. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine gemäss § 108 Abs. 1 lit. b LG dem Bundesrecht vorgehende Regelung. Nach dem klaren Wortlaut von § 110 Abs. 2 LG sind vorliegend die Eigentümer der Baugrundstücke Kat.-Nrn. 02 - 05 bei der Ermittlung der Mehrheit nicht mitzuzählen. Anhaltspunkte, weshalb der klare gesetzliche Wortlaut nicht Sinn und Zweck von § 110 Abs. 2 LG wiedergeben sollte, sind auch ansatzweise nicht erkennbar.

2.3 Bei der Prüfung, ob entsprechend § 110 Abs. 2 LG eine Mehrheit der Anstösser der "anderweitigen Benützung" des Flurwegs durch die Grundeigentümer der Baugrundstücke zugestimmt hat, hat die Vorinstanz somit zu Recht das Kopfstimmprinzip angewandt und die Stimmen der Letzteren nicht berücksichtigt. Des Weiteren hat sie korrekt und unwidersprochen festgehalten, dass vorliegend fünf Stimmen für eine Mehrheit erforderlich wären. Mit nur drei Stimmen liegt also keine zustimmende Mehrheit für eine anderweitige Benützung des Flurwegs vor. Der Bauherrschaft fehlt damit die Berechtigung, den Flurweg als Zufahrt zu ihren Baugrundstücken bzw. zur Unterniveaugarage zu benutzen. Diese Zufahrt ist nicht hinreichend rechtlich gesichert und somit nicht bewilligungsfähig (§ 237 PBG).

3.

3.1 Im Sinn eines Eventualantrags verlangen die Beschwerdeführer, die angefochtene Baubewilligung vom 5. Juli 2002 sei mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach die Bewilligung für die Flurwegbenützung von einem Entscheid des Gemeinderats im Sinn von § 110 Abs. 4 LG abhängig gemacht werde. Zu diesem Antrag sind sie berechtigt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Auflage, Zürich 1999, § 52 N. 3 ff.).

3.2 Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, so sind laut § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Ob Projektmängel ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert werden können, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten. Dabei muss das Gewicht eines Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 461). Ob die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung erfüllt sind, ist eine Rechtsfrage. Ein Augenschein kann dazu nichts beitragen, weshalb der entsprechende Antrag abzuweisen ist.

Gegenstand der streitigen Baubewilligung vom 5. Juli 2002 war neben der Bepflanzung einzig die Beanspruchung des Flurwegs Nr. 12 als Zufahrt. Der Mangel der ungenügenden rechtlichen Sicherung der Zufahrt beschlägt somit den Hauptgegenstand der angefochtenen Bewilligung und ist nicht untergeordneter Natur. Dieser Mangel kann sodann nicht ohne be­sondere Schwierigkeiten behoben werden. Bei fehlender Zustimmung zur anderweitigen Benutzung eines Flurwegs muss der Gemeinderat hierüber entscheiden (§ 110 Abs. 4 LG) und prüfen, ob die Voraussetzungen gemäss § 110 Abs. 3 LG gegeben sind. Er prüft, ob der Ausbaustand des Flurwegs für den vorgesehenen Gebrauch genügt und der land- bzw. forstwirtschaftliche Verkehr nicht wesentlich beeinträchtig wird (§ 110 Abs. 3 LG). Der Entscheid des Gemeinderats ist mit Rekurs an den Bezirksrat anfechtbar (§ 152 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 in Verbindung mit § 19c VRG); bis ein gestützt auf § 110 Abs. 4 LG gefällter Entscheid des Gemeinderats rechtskräftig wird, kann somit einige Zeit vergehen. Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass der Mangel der strei­tigen Zufahrt nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kann. Die angefoch­tene Baubewilligung ist damit nicht mit der beantragten Nebenbestimmung zu ergänzen.

4.

Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen sind die Beschwerdeführenden in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. b VRG zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine solche zu bezahlen. Angemessen ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-.

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.--   Zustellungskosten,
Fr. 2'740.--   Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden zu je einem Sechstel den Beschwerdeführern Ziff. 1 - 6 auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden für die ganzen Kosten.

4.    Die Beschwerdeführenden Ziff. 1 - 6 werden je verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 200.- (total Fr. 1'200.-, MwSt. inbegriffen) zu bezahlen, unter solidarischer Haftbarkeit eines jeden für die ganze Parteientschädigung. Die Entschädigung ist zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    …