I. Der Gemeinderat X setzte am 25. Juli 2002 den amtlichen Quartierplan K-weg im Ortsteil Y fest.

 

II. Gegen diese Festsetzung gelangte B an die Baurekurskommission III, welche den Rekurs am 29. Januar 2003 teilweise guthiess.

 

III. B hat gegen den Rekursentscheid am 5. März 2003 Beschwerde an das Verwal­tungsgericht erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei der Quartierplan so abzuändern, dass sein Grundstück, die Parzelle G (Kat.‑Nr. 01), nicht auf drei Seiten von Strassen umgeben werde; eventuell sei eine ange­messene Entschädigung bzw. Ausgleichszahlung festzulegen; subeventuell sei der Servi­tutsweg B so festzulegen, dass er vom Grundstück des Beschwerdeführers einen Mindest­ab­stand von 15 m einzuhalten habe; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

Der Gemeinderat X beantragte die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Auch die Baurekurskommission III schloss auf Abweisung der Beschwerde. Der Mitbeteiligte E liess sich nicht vernehmen.

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

 

1. Die Eintretensvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass.

 

2. Der Quartierplan ermöglicht gemäss § 123 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) im erfassten Gebiet eine der pla­nungs‑ und baurechtli­chen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nö­tigen Anordnungen. Nach § 128 Abs. 1 PBG müssen alle Grundstücke innerhalb des Quar­tierplangebiets durch den Quartier­­plan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben. Für die Erschliessungsanlagen sind insbeson­dere die Anforderungen von Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) und von § 237 Abs. 1 PBG betreffend die Anforderungen an ei­ne rechtsgenügende Zufahrt sowie die Normalien über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien) vom 9. Dezember 1987 zu beachten. Er­schliessungen sowie gemeinschaftliche Aus­stat­tun­gen und Aus­rüstungen sind laut § 128 Abs. 2 PBG so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke ge­nügen. Das gilt auch für schon überbaute, jedoch unzurei­chend erschlossene Grundstücke im Quartierplangebiet (RB 1998 Nr. 100; vgl. auch RB 1984 Nr. 81; BGE 106 Ia 94 E. 3b). In der Regel sind mithin auch für Altbauten baurechtskonforme Verhältnisse zu schaffen.

 

3. Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches pro­spek­tiv-technisches Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu über­prü­fen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeinde­or­ga­ne, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972, S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973, S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die Interessen der ein­zel­nen Grund­­eigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen In­ter­essen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage ge­fun­de­ne Lö­sung soll im Re­kurs­verfahren nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei Ab­wägung aller Vor‑ und Nach­teile der Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrie­ren­den verfoch­tene Variante jener ge­mäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission ent­scheidet im Rahmen der Überprü­fung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechts­fragen geht.

 

Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­­verletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm – ausser bei Ermessens­miss­brauch und Ermessensüberschreitung – nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]).

 

4. a) Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers ist dessen Grundstück nicht "in jeder Hinsicht" erschlossen, sondern nur für die heute vorhandene Überbauung. Bei einer vollständigen Überbauung, sei es durch Ergänzung der bestehenden Bausubstanz oder durch einen Neubau, ebenso bei einer Nutzungsänderung, muss das Grundstück entsprechend einer vom Kanton verfügten, vom Beschwerdeführer nicht in Frage gestellten Auflage rückwärtig erschlossen werden. Die selbe Auflage besteht für die nördlich anschlies­sen­den, heute direkt durch die M-strasse erschlossenen Grundstücke Kat.-Nr. 02, 03 und 04. Der Quartierplan sieht zur Erfüllung dieser Auflage östlich der erwähnten Grund­stücke den Servitutsweg B vor, dessen genauer Verlauf allerdings erst festgelegt wer­den soll, wenn die Parzelle L (Kat.-Nr. 05), auf welcher der Servitutsweg verläuft, überbaut wird. Der Beschwerdeführer ist zwar auf den Servitutsweg nicht angewiesen, weil er sein Grundstück direkt an die südlich seines Grundstücks vorgesehene Zufahrtsstrasse an­schliessen kann. Hingegen benötigt auch er eine durch den Quartierplan zu schaffende zu­sätzliche Er­schliessung.

 

b) Der Beschwerdeführer wendet gegen die im Quartierplan vorgesehene Lösung im Wesentlichen ein, sie führe dazu, dass sein Grundstück auf drei Seiten von Strassen um­schlossen sei und daher unverhältnismässig abgewertet werde.

 

Die Baurekurskommission III hat erwogen, die Belastung durch die auf drei Seiten verlaufenden Verkehrswege wären jedenfalls dann planerisch untragbar, wenn auch die gross­­flächige Parzelle L (Kat.-Nr. 05) über den entsprechend auszubauenden Servitutsweg erschlossen werden dürfte. Deshalb sei sicherzustellen, dass östlich des rekurrentischen Grundstücks nur eine Zufahrt erstellt werden dürfe, die ein geringes Verkehrsaufkommen er­zeuge und in erster Linie der rückwärtigen Erschliessung der an der Staatsstrasse gelegenen Grundstücke diene. Die Kommission ordnete in diesem Sinne an, dass der Servitutsweg nur als Zufahrtsweg gemäss den Zugangsnormalien ausgestaltet werden darf, was die Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten gestattet. Die verbleibende Beeinträchtigung habe der Rekurrent hinzunehmen, zumal er dafür insofern entschädigt werde, als er weder im Verteiler für die Administrativkosten noch im jenem für die Erstellungskosten der Zufahrtsstrasse aufgeführt sei, obwohl Land seines Grundstücks umgelegt wurde und dieses zudem später über die neue Zufahrtsstrasse erschlossen werde. Hinzu kom­me, dass der Rekurrent durch die Landumlegung ein besser überbaubares Grundstück erhalte.

 

c) Der Beschwerdeführer hält dem zu Unrecht entgegen, sein Grundstück werde we­­gen der angefochtenen Strassen- bzw. Wegführung übermässigem Lärm ausgesetzt. Den Akten ist zwar zu entnehmen, dass die Lärmimmissionen entlang der N-/M-strasse in der Tat 7 - 8 dB(A) über dem massgeblichen Immissionsgrenzwert der Empfindlichkeits­stufe (ES) II von 60 dB(A) liegen (vgl. Bericht zum Quartierplan K-weg vom 25. Juni 2002 [nachfolgend Quartierplanbericht], S. 14). Diese Lärmbelastung besteht aber unabhängig vom Quartierplan und kann diesem nicht angelastet werden. Der Beschwerdeführer äus­ser­te im Übrigen im Quartierplanverfahren das Begehren, es sei sicherzustellen, dass der heu­te vorhandene Lärmschutzwall auf seinem Grundstück auch nach Erstellung der Zufahrtsstrasse in gleicher Qualität wieder errichtet werde. Diesem Begehren wurde stattgegeben, so dass der Beschwerdeführer in dieser Hinsicht nicht schlechter gestellt ist als anhin.

 

Auf der südlich der Parzelle G verlaufenden Zufahrtsstrasse ist gemäss der hierzu er­­stellten Strassenlärmberechnung ein Beurteilungspegel von 47.5 dB(A) am Tag und von 39.4 dB(A) in der Nacht zu erwarten. Massgeblich ist hier der Planungswert der ES II, d.h. 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht (vgl. Ziff. 2 des Anhangs 3 zur Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV]). Dieser Grenzwert wird deutlich unterschritten.

 

Da die drei auf die M-strasse erschlossenen Grundstücke, deren rückwärtiger Erschlies­sung der höchstens 10 Wohneinheiten erschliessende Servitutsweg dienen wird, bei voller Ausnützung 7 Wohneinheiten enthalten können, können höchstens drei auf der Parzel­le L (Kat.-Nr. 05) geplante Wohneinheiten über den Servitutsweg erschlossen werden. Der damit verbundene Verkehrslärm kann ohne weiteres als vernachlässig­bar bezeichnet werden.

 

Auch bei der vom Beschwerdeführer verlangten Gesamtbetrachtung ergibt sich, dass als Hauptlärmquelle die Staatsstrasse gelten muss, gegenüber welcher der zusätzliche Verkehrslärm kaum ins Gewicht fällt, namentlich nicht jener des vom Beschwerdeführer be­­kämpften Servitutswegs. Der Quartierplan verhilft dem Grundstück des Beschwerdeführers überdies zu einer besseren Form, die ihm die volle Ausnützung der gemäss Zonenplan vom 30. September 1994 zulässigen 60 % gestattet, gleichzeitig aber auch erlaubt, den Neu­­bau hinter der Baulinie entlang der Staatsstrasse – und damit weiter entfernt von der haupt­sächlichen Lärmquelle – zu errichten.

 

d) Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist das im Quartierplan gewähl­te Erschliessungskonzept planerisch nicht absolut verfehlt. Es ist zwar nicht gerade häufig, aber auch nicht singulär, dass ein Grundstück auf drei Seiten von Erschliessungen umgeben ist. Die vom Beschwerdeführer bevorzugte Variante mit der Führung des Servitutsweges nach Nordosten würde mehr Land verbrauchen als die angefochtene Variante und konn­­te deshalb von den Planungsbehörden im Rahmen ihres Ermessens verworfen werden. Verständlicherweise stört sich der Beschwerdeführer daran, dass ausgerechnet die Nordsei­te seines Grundstücks jene ist, die an keinen Verkehrsträger anstösst. Entgegen seiner Behauptung können Schlafräume aber ohne weiteres auf diese Seite orientiert werden (vgl. § 301 PBG). Im Übrigen ist zu wiederholen, dass vom Servitutsweg keine nennenswerten Immissionen ausgehen werden, so dass auch in dieser Richtung lärmempfindliche Räume angeordnet werden können. Schliesslich können die Immissionen der Zufahrtsstrasse nicht als erheblich störend angesehen werden, so dass eine Ausrichtung von Wohnräumen auf die Südseite durchaus möglich und sinnvoll ist.

 

Dem Grundsatz der Rechtsgleichheit kommt im Planungsrecht nur abgeschwächte Bedeutung zu (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 121 ff.). Vorliegend kann daraus nicht mehr abgeleitet werden, als dass für die angefochtene Massnahme eine sachliche Begründung vorliegen muss, was der Fall ist. Die Frage, ob der Servitutsweg die rückwärtige Erschliessung von Kat.-Nr. 03 sicherstellt, ist im vorliegenden Zusammenhang an sich ohne Belang. Es sei aber darauf hin­gewiesen, dass eine entsprechende Ergänzung des Quartierplans zweckmässig wäre.

 

5. Der Beschwerdeführer rügt, der angefochtene Entscheid verletze die Eigentumsgarantie insofern, als durch den Quartierplan der Lagewert des Grundstücks massiv vermin­­dert werde. Diese Entwertung werde durch die Befreiung von Administrativ- und Stras­sen­­erstellungskosten nicht ausgeglichen.

 

a) Mit der Rüge, die Eigentumsgarantie sei verletzt, macht der Beschwerdeführer gel­tend, es sei das im Quartierplanungsrecht geltende Realersatz- oder Äquivalenzprinzip verletzt worden. Danach haben alle Eigentümer Anspruch darauf, für das von ihnen eingeworfene Land in der Regel rationell überbaubare, gleiche oder zumindest wertgleiche Grund­­stücke zu erhalten (vgl. dazu Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Züricher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 139 N. 2, § 141 N. 1).

 

Das Grundstück des Beschwerdeführers könnte ohne rückwärtige Erschliessung nicht neu überbaut werden, ebensowenig könnten erhebliche Umbauten oder eine Nutzungs­­änderung vorgenommen werden. In allen diesen Fällen bedarf das Grundstück einer rückwärtigen Erschliessung, die erst durch den Quartierplan geschaffen wird. Sodann müss­­te eine Neuüberbauung die rechtskräftige Baulinie entlang der M-strasse respektieren, was bei Beibehaltung der bisherigen Grundstücksgrenzen die Ausnützungsmöglichkeiten stark beeinträchtigen würde. Insofern erfährt die Parzelle G durch die Landumlegung eine Aufwertung, und ist die Behauptung des Beschwerdeführers, er könnte sein Grund­stück auch ohne Umlegung neu überbauen, zumindest stark zu relativieren. Dass die dreiseitige Anordnung von Erschliessungsanlagen einen Nachteil darstellt, ist an sich nicht zu bestrei­ten. Dieser Nachteil weist aber keinesfalls das Ausmass auf, welches ihm der Beschwerdeführer zumisst. Die Beeinträchtigungen namentlich durch den Servitutsweg sind – unter Be­rücksichtigung der von der Baurekurskommission III angeordneten Beschrän­kung – ge­ring­fügig und werden durch die Befreiung von Administrativkosten und vor allem dadurch, dass der Beschwerdeführer sich auch an den Kosten der Zufahrtsstrasse (die für die künftige Er­schliessung seines Grundstücks nötig ist) nicht beteiligen muss, aus­reichend abgegol­ten.

 

Es kann also keine Rede davon sein, dass der Beschwerdeführer kein wertgleiches Grundstück zugeteilt erhalten hat.

 

b) Der Beschwerdeführer bestreitet zu Recht nicht, dass der Eingriff in seine Eigen­tümerposition auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruht und im öffentlichen Interesse liegt. Im Lichte der vorstehenden Erwägung darf der Eingriff auch als verhältnis­mässig bezeichnet werden. Für den Fall, dass die Erschliessung im Bereich des Grundstücks des Beschwerdeführers nicht wie beantragt geändert würde, verlangt der Beschwerde­­führer, es sei im Rahmen des Quartierplans eine Ausgleichszahlung festzulegen. Nach dem soeben Ausgeführten besteht für eine Ausgleichszahlung kein Anlass. Das Quartierplan­recht sieht einen Geldausgleich dann vor, wenn Mehr- oder Minderzuteilungen nötig sind oder für Landabzüge für öffentliche Verkehrs- und Versorgungsanlagen (§ 145 Abs. 1 PBG). Vorliegend erhält der Beschwerdeführer eine arrondierte Parzelle von gleichem Aus­­mass wie im alten Bestand, deren Zuteilung wie dargelegt dem Äquivalenzprinzip (§ 139 PBG) gerecht wird, so dass insofern kein Ausgleich zu leisten ist. § 145 Abs. 2 PBG sieht einen Geldausgleich für Werteinbussen durch andere Quartierplanmassnahmen vor, die hier hinsichtlich des Beschwerdeführers ebenfalls nicht angeordnet wurden. Namentlich muss der Beschwerdeführer für den Servitutsweg B keine Rechte abtreten bzw. einräu­men, so dass § 145 Abs. 2 lit. b PBG nicht anzuwenden ist. Ausser Betracht fällt schliesslich § 141 PBG, wonach Grundstücke des Altbestands, die für eine geeignete Überbauung flächenmässig nicht ausreichen und auch durch geeignete Massnahmen nicht überbaubar gemacht werden können, auszukaufen sind. Andere Anknüpfungspunkte für Ausgleichszah­­lungen im Rahmen des Quartierplanverfahrens sind nicht ersichtlich. Wenn der Beschwerdeführer an seiner Auffassung festhalten sollte, der Quartierplan führe zu einer massi­­ven Entwertung seines Grundstückes, hätte er ein Verfahren wegen materieller Enteignung einzuleiten. Wie angemerkt werden mag, würde ein Entschädigungsanspruch nach fest­stehender Praxis voraussetzen, dass dem Grundeigentümer keine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nut­zung der betroffenen Liegenschaft mehr verbleibt (BGE 111 Ib 257 E. 4a, 112 Ib 263 E. 4, 117 Ib 262 E. 2a; RB 1993 Nr. 64, bestätigt durch BGr, ZBl 98/1997, S. 179, und RB 1991 Nr. 80).

 

6. Im Eventualantrag verlangt der Beschwerdeführer, der Servitutsweg B sei so zu legen, dass er gegenüber seinem Grundstück einen Mindestabstand von 15 m einhalte. Auch dieser Antrag ist abzulehnen. Der Nachteil, den der Beschwerdeführer durch den Ser­vi­­tutsweg erleidet, ist wie vorne dargelegt relativ gering. Hingegen würde die gewünschte Ver­legung eine unnötige Verlängerung des Servitutsweges und damit zusätzlichen Landver­brauch nach sich ziehen, was dem Grundsatz des haushälterischen Umgangs mit dem Boden (Art. 75 Abs. 1 BV) widerspräche. Zudem würde eine solche Auflage die zweck­mässige Überbauung der Parzelle L ohne hinreichenden Grund erschweren. Die Gutheis­sung des Eventual­antrags würde mit anderen Worten eine unverhältnismässige Beeinträchtigung der Grundeigentümerposition des Nachbarn bewirken.

 

7. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Aus­­gang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ausserdem hat er den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner zu Gunsten der Quartierplanrechnung angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).

 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

 

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'060.--     Total der Kosten.

 

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt

 

4.    Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (inkl. MWSt) zu bezahlen.

 

5.    ...