I. Mit Beschluss vom 27. Februar 2002 entliess der Stadtrat Winterthur die Villen-Liegenschaften Lindstrasse 25 (Villa Corti) und Lindstrasse 27 (Villa Schöllhorn) aus dem Inventar der schutzwürdigen Objekte der Stadt Winterthur; gleichzeitig verzichtete er für diese Objekte und für das benachbarte, vorsorglich unter Schutz gestellte Ökonomiegebäude Theaterstrasse 38 auf den Erlass von Schutzmassnahmen.

 

II. Den gegen diesen Beschluss von der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission IV nach einem Augenschein am 27. Februar 2003 ab.

 

III. Gegen den Rekursentscheid erhob die ZVH am 2. April 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den Hauptanträgen, die beiden vorinstanzlichen Entscheide auf­zuheben und die beiden Villen sowie eventuell auch die Liegenschaft Theaterstrasse 38 unter Schutz zu stellen. In verfahrensmässiger Hinsicht wurde der Beizug eines Gutachtens der eidgenössischen Natur- und Heimatschutz- bzw. Denkmalschutzkommission beantragt, welches auch über die Schätzung der Renovationskosten Auskunft gebe, sowie die Durchführung eines Augenscheins und eines zweiten Schriftenwechsels.

 

Die Baurekurskommission am 17. April und der Stadtrat Winterthur am 7. Mai 2003 beantragten Abweisung der Beschwerde. Die privaten Beschwerdegegner lies­sen am 4. Juni 2003 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin beantragen.

 

Die Begründung des Rekursentscheids und die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Entscheidungsgründen wiedergegeben.

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

 

1. a) Die Beschwerdeführerin ist gemäss § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde befugt. Dass das Ökonomiegebäude Theaterstrasse 38 nicht im Inventar verzeichnet ist, ist insoweit ohne Bedeutung; es genügt für die Legitimation gemäss § 338a Abs. 2 PBG, dass es gestützt auf § 210 PBG vorsorglich unter Schutz gestellt worden ist.

 

b) Die Beschwerdeführerin hat nach Zustellung der Beschwerdeantworten ihren Antrag auf Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels nicht erneuert; diese Rechtsschriften enthalten auch keine neuen, entscheidrelevanten Vorbringen, welche eine solche Weiterung des Verfahrens zwingend gebieten würden (vgl. RB 1982 Nr. 6; Alfred Kölz/ Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58 N. 10).

 

2. a) Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Ge­bäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des in Frage stehenden Objekts. Insofern kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich verfügende Behörde mit dem Beizug eines Gutachtens des Instituts für Bauforschung, Inventarisation und Dokumentation (IBID) vom Februar 2000 getan hat. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

 

b) Eine Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die rechtsanwendende Behörde auf Grund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung ge­langt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Dazu bedarf es der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer Rechts­frage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich/Basel/Genf 2002, Rz. 448), die gemäss § 50 Abs. 1 VRG der Überprüfung durch das Verwaltungsgericht zugänglich ist. Jedoch ist zu beachten, dass der für die Unterschutzstellung zuständigen Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage, ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

 

c) Die Qualifikation des in Frage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen; zu den öffentlichen Interessen, die das Gemeinwesen bei dieser Ab­wägung berücksichtigen darf, gehören auch die für das Gemeinwesen anfallenden finanziellen Folgen einer Unterschutzstellung (RB 1992 Nr. 62).

 

Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37). Insbesondere gilt dies für das Setzen finanzpolitischer Prioritäten, was in besonderem Mass einen vom Stadtrat politisch zu verantwortenden Entscheid und nicht eine im Rahmen der Rechtskontrolle vom Verwaltungsgericht zu prüfende Frage darstellt.

 

3. Stadtrat und Baurekurskommission haben ihre Entscheide auf zutreffenden Rechts­grundlagen getroffen. Sodann beruht entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin der Rekursentscheid auf einer umfassenden und zutreffenden Abklärung des massgeblichen Sachverhalts. Der denkmalpflegerische Wert der betroffenen Bauten und ihres Umschwungs je für sich sowie als Ensemble und in ihrer Bedeutung als Teil des die Lindstrasse säumenden Villenquartiers ist bereits vom Stadtrat mit der Einholung des Gutachtens IBID vom Februar 2000 sorgfältig abgeklärt worden. Der Beizug eines weiteren Gutachtens oder ein Augenschein des Gerichts sind nicht erforderlich.

 

Auch betreffend die finanziellen Folgen einer Unterschutzstellung, die naturgemäss nur geschätzt werden können, sind eingehende Abklärungen getroffen worden. Sie ergeben sich aus den Entschädigungsleistungen im Fall, dass die Unterschutzstellung eine materielle Enteignung bewirkt, bzw. aus den Kosten, die der Stadt entstehen würden, wenn als Folge einer materiellen Enteignung die Eigentümer, wie sie bereits angekündigt haben, das Heimschlagsrecht gemäss § 214 in Verbindung mit § 41 ff. PBG geltend machen würden. Wie die Baurekurskommission zutreffend vorausgesetzt hat, würde dies bedeuten, dass die Stadt das Grundstück zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Rechtskraft der Unterschutzstellung erwerben und die notwendigen Renovationskosten aufbringen müsste, wofür die Vorinstanz mit Aufwendungen zwischen Fr. 8'970'000.- und Fr. 10'740'000.- gerechnet hat, je nachdem ob auf die tiefere Schätzung der Renovationskosten des Gutachtens IBID oder auf die höhere der Eigentümer abgestellt wird. Diesem Aufwand hat die Baurekurs­kommission zutreffend den Verkehrswert der unter Schutz gestellten und renovierten Liegenschaften gegenübergestellt, den sie auf Fr. 3'400'000.- geschätzt hat. Nach diesen Schät­zungen hätte die Stadt somit mit Unterschutzstellungskosten zwischen Fr. 5'570'000.- und Fr. 7'340'000.- zu rechnen; zusätzlich hätte sie die Verzinsung des übrigen Kapitals bis zu einem allfälligen Wiederverkauf aufzubringen. Mit ähnlichen Kosten hat der Stadtrat gerechnet, der von einem Betrag von erheblich über Fr. 5'000'000.- ausgegangen ist.

 

Die diesen Kostenschätzungen zugrunde liegende Annahme, die Unterschutzstellung würde eine materielle Enteignung darstellen, kann sich auf gewichtige Gründe stützen. Abgesehen davon, dass die am 3. Oktober 2000 erfolgte Zuweisung des Gebiets zu einer Quartiererhaltungszone enteignungsrechtlich im Zusammenhang mit der Unterschutz­stellung betrachtet werden müsste, ist diese Zonenzuweisung vom Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 11. Juli 2002 rechtskräftig aufgehoben worden. Der Eingriff in die Nutzungs­möglichkeiten, den die Unterschutzstellung bedeuten würde, ist deshalb aus heutiger Sicht ausgehend von der früheren Zuweisung zu einer viergeschossigen Wohnzone W4B mit einer Baumassenziffer von 3,3 m³/m² zu bemessen. Dass die Unterschutzstellung der bestehenden Bauten, welche die nach dieser Zonenzuweisung mögliche Baumasse bei weitem nicht ausschöpfen, eine Eigentumsbeschränkung darstellt, welche mit grosser Wahr­scheinlichkeit als materielle Enteignung zu qualifizieren wäre, wird auch von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellt. Dass sich an der für eine materielle Enteignung vorausgesetzten Eingriffsintensität etwas ändern würde, wenn nur die beiden Villen und nicht auch das Ökonomiegebäude unter Schutz gestellt würden, wird von der Beschwerdeführerin, die diese Möglichkeit nur im Zusammenhang mit den zu erzielenden Erträgen erwähnt, soweit ersichtlich nicht behauptet, jedenfalls aber nicht hinreichend substanziiert.

 

Die Beschwerdeführerin hat in ihrer Rekursschrift vom 28. März 2002 die vom Stadtrat auf über Fr. 5'000'000.- geschätzten Investitionen nicht in Frage gestellt; ihre Vorbringen, wonach diese Schätzung zu hoch sei und die Renovationsarbeiten mit weit geringeren Kosten vorgenommen werden könnten, sind neu und im Beschwerdeverfahren deshalb gemäss § 52 Abs. 2 VRG nicht mehr zu hören; demzufolge braucht auch insofern kein Gutachten beigezogen zu werden. Aus demselben Grund nicht zu hören sind die Behauptungen, mit einem Ersatzbau anstelle des Ökonomiegebäudes liesse sich die Nutzungseinbusse durch die Unterschutzstellung der Villen kompensieren und die Entschädigung der Grundeigentümer werde aufgrund der niedrigen Hypothekarzinsen und Bodenpreise tiefer als angenommen ausfallen. Alle diese Behauptungen hätte die Beschwerdeführerin schon im Rekursverfahren vorbringen können; sie sind nicht erst durch den Rekursentscheid notwendig geworden, welcher lediglich eine Überprüfung der bereits vom Stadtrat vorgenom­menen Kostenschätzung des Stadtrats enthält. Die Möglichkeit, dass sich der Kanton mit Fr. 1'500'000.- an den Sanierungskosten beteiligen könnte, hat auch der Stadtrat im angefochtenen Beschluss berücksichtigt.

 

4. a) Sowohl der Stadtrat als auch die Baurekurskommission haben den durch das Gutachten IBID eingehend dargestellten kulturhistorischen Wert der streitbetroffenen Gebäude anerkannt. Sie sehen ihn aber dadurch relativiert, dass vom Architekten Ernst Jung, der die Villen Schöllhorn und Corti gebaut hat, in Winterthur zahlreiche weitere, zum Teil geschützte Bauten vorhanden sind, darunter auch verschiedene Villen. Laut den Erwägungen der Baurekurskommission trifft es zwar zu, dass die Villen Schöllhorn und Corti in wohl bald einzigartiger Weise von der Übertragung der Formensprache von Grossvillen auf ein kleineres Format zeugen; ebenso wiesen sie eine Mischung von Architekturformen auf, die in genau dieser Form nicht wieder anzutreffen sei, und nur diese Gebäude zeugten von den Persönlichkeiten, deren Namen sie trügen. Schliesslich möge auch die Ausgestaltung des Ökonomiegebäudes mit Büros in soziologischer Hinsicht einzigartig sein. Insgesamt dürfte jedoch der historische Wert dieser Umstände gering sein. Jedenfalls seien die Bauten nicht die einzigen Zeugen für den bürgerlichen Villenbau in Winterthur im Stil des Historismus. Als Villenensemble des gehobenen Mittelstands hätten sie zwar einen eigenen Stel­lenwert, doch sei der Vergleich mit anderen Villen als Vertreter des Historismus gleichwohl statthaft; so wiesen die ebenfalls von Jung stammenden Villen Bühler und Rychenberg zahlreiche Stilelemente der streitbetroffenen Gebäude ebenfalls auf.

 

b) Die Beschwerdeführerin hält dieser Würdigung insbesondere die Bedeutung der beiden Villen als Portal zu der in der Gründerzeit als Repräsentationsmeile gestalteten Lind­strasse entgegen. Als Teil dieses schützenswerten Ortsbilds hätten die Villen nationale Bedeutung; mit ihrer Preisgabe würde der Zeitzeugencharakter der Lindstrasse einen starken Einbruch erfahren.

 

c) Im Gutachten IBID, auf welches der angefochtene Beschluss des Stadtrats verweist, wird die städtebauliche Bedeutung der beiden Villen bzw. des Ensembles Lindstras­se 25 und 27/Theaterstrasse 38 für das Ortsbild im Bereich der Lindstrasse zwischen Stadt­haus und Bezirksgebäude eingehend dargestellt. So wird insbesondere darauf hingewiesen, dass das Ensemble einen wichtigen Bestandteil der das Quartier und insbesondere die Lind­strasse charakterisierenden historistischen Villenbauten darstelle, dass es den Kopf der westseitigen Bebauung der Lindstrasse bilde, welche mit dem Abbruch der beiden letz­ten westlich der Strasse gelegenen Villen vollends ihren einstigen Charakter als von Villen gesäumte Prachtstrasse einbüssen würde; überdies würden mit dem Abbruch auch Umfeld und Ausstrahlungskraft der teilweise erstrangigen Objekte an der Ostseite der Stras­se beeinträchtigt.

 

d) Weder das streitbetroffene Ensemble noch das ganze Gebiet der Lindstrasse haben in ein überkommunales oder gar nationales Inventar Aufnahme gefunden; die Vorinstanzen sind deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass die in Frage stehenden Objekte von kommunaler Bedeutung sind; ihre Behauptung, die Villen seien von nationaler Bedeutung, weiss die Beschwerdeführerin nicht näher zu begründen.

 

Wenn der Stadtrat und die Baurekurskommission trotz eines gewissen Eigenwerts und des erheblichen Situationswerts den streitbetroffenen Objekten die Schutzwürdigkeit nicht in einem Grad zuerkannt haben, welcher ungeachtet finanzieller Überlegungen eine Unterschutzstellung zwingend gebietet, kann ihnen keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden. Der Eigenwert wird dadurch, dass in Winterthur zahlreiche Villen von Ernst Jung erhalten bleiben, erheblich relativiert. Die einstigen Besitzer waren zwar bekannte Persönlichkeiten, doch nicht dergestalt, dass dieser Umstand ihre Wohnhäuser zu wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG machen würde. Eine gewisse Einzigartigkeit kommt den Häusern bloss insofern zu, als sie die Bauformen grossbürgerlicher Villen für Wohnhäuser des gehobenen Mittelstands übernehmen; das haben weder der Stadtrat noch die Baurekurskommission übersehen, jedoch aus nachvollziehbaren Gründen nicht als entscheidend gewürdigt. Was den Situationswert betrifft, so zeigt das Gutachten IBID auf, dass in den letzten Jahrzehnten die Wohn-/Gewerbebebauung längs des Bahnstrangs gegen Westen (Kreuzstrasse 1- 3) und Norden (Theaterstrasse 29) vorgestossen ist, so dass sie die streitbetroffenen Villen nun von zwei Seiten umfasst; der ursprüngliche Quartierzusammenhang besteht nur noch auf der Ostseite der Lindstrasse. Zudem sind auf der Ostseite der Lindstrasse Villen (Lindstrasse 21, Theaterstrasse 25) oder villenartigen Bauten (St. Georgenstrasse 70; vgl. VGr, 28. Februar 1989, VB 88/151) bereits abgebrochen worden, so dass auf dieser Seite der Eindruck einer von Villen gesäumten Prachtstrasse ohnehin nicht mehr besteht, sondern der Charakter der Strasse massgeblich durch die Lindenallee und die durch Baulinien gesicherten grossen Grünräume geprägt wird. Diese Baulinien werden auch bei einer Neuüberbauung des Grundstücks zu beachten sein.

 

5. Darf nach der Praxis des Verwaltungsgerichts das für Schutzmassnahmen zuständige Gemeinwesen bei der gebotenen Interessenabwägung auch allfällige Entschädigungsforderungen der Eigentümer und die sich aus einem Heimschlag ergebenden Folgekosten in Rechnung stellen (RB 1992 Nr. 62), so versteht es sich von selbst, dass auch die finanzielle Leistungsfähigkeit des betreffenden Gemeinwesens berücksichtigt werden darf. Die finanzielle Lage der Stadt Winterthur ist, wie die Baurekurskommission zutreffend fest­gehalten hat, notorisch schlecht und hat sich seit dem angefochtenen Beschluss des Stadtrats noch verschärft. Auch die Beschwerdeführerin stellt die entsprechenden Zahlen nicht in Frage; sie ist indessen der Auffassung, die Stadt könne sich die Folgen der Unterschutzstellung leisten, solange sie andere Aufgaben, wie den Bau einer Eishalle, die Beteiligung an einer Neuüberbauung des Volkshausareals, neue Überzüge für die Sessel im Stadt­theater oder eine Alu-Wanne für das Schwimmbad Wülflingen zu finanzieren vermöge. Solche anderen Ausgaben, über deren Priorität in guten Treuen unterschiedliche Auffassungen vertreten werden können, lassen den angefochtenen Beschluss jedoch nicht als rechtsverletzend erscheinen. Diese von den politisch verantwortlichen Behörden kompetenzgemäss gefällten Ausgabenbeschlüsse ändern nichts daran, dass der finanzielle Spielraum der Stadt Winterthur eng ist und dass sie deshalb bei der Auswahl der unter Schutz zu stellenden Objekte zurückhaltender sein darf, als wenn sie über grössere Ressourcen verfügen würde. Solange sie die finanzielle Belastung durch eine allfällige Unterschutzstellung nicht zum allein massgebenden Gesichtspunkt erhebt, sondern sie nach einer sorgfältigen Abklärung des denkmalpflegerischen Werts des in Frage stehenden Objekts in eine umfassende, nachvollziehbare und sachlich vertretbare Würdigung aller massgeblichen Umstände und Interessen miteinbezieht, kann ihr keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden (vgl. im Gegensatz dazu RB 1997 Nr. 76 = ZBl 99/1998, S. 336 betreffend die Villenliegenschaft Schwal­men­ackerstrasse 4 [Jakobsbrunnen] in Winterthur).

 

6. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. Die Kos­ten hat bei diesem Ausgang die Beschwerdeführerin zu tragen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG), die zudem zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die privaten Beschwerdegegner zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 VRG).

 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

 

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    5'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.        90.--   Zustellungskosten,
Fr.    5'090.--   Total der Kosten.

 

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

 

4.    Die Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die privaten Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

 

5.         ...