I. Am 19. August 2002 erteilte die Baukommission der Gemeinde X der A AG die baurechtliche Bewilligung für ein Einfamilienhaus an der L-Strasse Nr. 1; gleichzeitig verweigerte sie die Bewilligung für eine massive, seitlich jedoch weitgehend offene, hallenartige Konstruktion von 13 m Länge, 2,5 m Tiefe und 3 m Höhe, die als Sitzplatzüberdachung in einem Abstand von 0,5 m vor die Südfassade des geplanten Einfamilienhauses gestellt werden sollte. Dieses Gebilde sei als Teil des Hauptgebäudes und nicht als Besonderes Gebäude zu qualifizieren, was zur Überschreitung der zulässigen Baumasse für Hauptgebäude führe. Ebenfalls nicht bewilligt wurden drei an der L-Strasse geplante Abstellplätze.

 

II. Den hiergegen erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission II am 6. Mai 2003 ab.

 

III. Mit Beschwerde vom 10. Juni 2003 liess die A AG dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid insoweit aufzuheben, als damit die Bewilligungsverweigerung für den gedeckten Gartensitzplatz bestätigt worden sei, und ihr diese Bewilligung zu erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für die Rechtsmittelverfahren vor beiden Instanzen.

 

Die Baurekurskommission II am 1. Juli und die Baukommission der Gemeinde X am 25. August 2003 beantragten Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge; Letztere verlangte zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

 

1. Gemäss Baubewilligung vom 19. August 2002 ist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids auch von D als Eigentümer der Grundstücke L-Strasse Nr. 2 und Nr. 3 verlangt worden. Da die umstrittene Gartenhalle auf der von diesen Liegenschaften abgewandten Seite des bewilligten Einfamilienhauses geplant ist, so dass eine legitimationsbegründende Betroffenheit ausgeschlossen werden kann, ist auf den Einbezug dieser Eigentümerin ins Beschwerdeverfahren zu verzichten.

 

2. Streitig ist einzig, ob die vor der Südfassade des Einfamilienhauses geplante Sitz­platzüberdachung auf die Baumasse für Hauptgebäude oder auf diejenige für Besondere Gebäude gemäss Ziffer 2.1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 4. April 1995 anzurechnen ist. Ist dieses Bauvolumen entsprechend der Auffassung der Beschwerdegegnerin den Hauptbauten zuzurechnen, wird die für solche Gebäude zulässige Baumassenziffer unbestrittenermassen überschritten.

 

a) Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X verwendet den Begriff des Besonderen Gebäudes, ohne ihn näher zu bestimmen. Es ist deshalb mit den Parteien davon auszugehen, dass die Begriffsumschreibung des kantonalen Rechts massgeblich ist. Laut § 273 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gelten als Besondere Gebäude Bauten, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. In § 49 Abs. 3 PBG, wonach für solche Bauten in der Bau- und Zonenordnung von den kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der Grenzbau erleichtert werden kann, ist von Gebäuden und Gebäudeteilen die Rede.

 

Das Verwaltungsgericht hat sich mit dem Begriff der Besonderen Gebäude schon verschiedentlich befasst und seine Rechtsprechung in RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4 zusammenfassend festgehalten. Diese Rechtsprechung geht entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG ohne weiteres davon aus, dass Besondere Gebäude, sofern die Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden können (so letztmals VGr, 7. Mai 2003, VB.2003.00069, www.vgrzh.ch). Entscheidend ist, dass die Verbindung oder die Nähe zu einem Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes (Befensterung, Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu führt, dass in einer als Besonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen, die bei objektiver Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind; eine weitergehende funktionale Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes wird nicht verlangt. Dagegen dürfen nicht blosse Bestandteile von Hauptgebäuden willkürlich zu An- und Nebenbauten erklärt werden. Deshalb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes erforderlich (vgl. RB 1984 Nr. 111; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. A., Wädenswil 2000, S. 318). In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe. In Übereinstimmung mit dieser Rechtsprechung werden als Beispiele für Besondere Gebäude auch geschlossene Gartenhallen genannt, sofern sie unbeheizt und nicht direkt mit Wohnräumen verbunden sind, sowie seitlich vollständig oder teilweise offene Gebäude (Fritzsche/Bösch S. 318).

 

b) Die umstrittene Sitzplatzüberdachung oder Gartenhalle entspricht den kantonalen Massvorschriften für Besondere Gebäude. Sie ist konstruktiv und architektonisch deutlich abgesetzt und erscheint nicht bloss als Bestandteil des Hauptgebäudes. Dass sie in der Volumetrie und Materialisierung auf dieses abgestimmt ist, ändert daran nichts, sondern ist gemäss § 238 Abs. 1 PBG über die Gestaltung sogar geboten. Sodann ist die Gartenhalle auf drei Seiten fast vollständig offen und reicht nur auf der Westseite in den gewachsenen Boden hinein; für den dauernden Aufenthalt von Menschen bleibt sie damit auch dann ungeeignet, wenn sämtliche Befürchtungen über die Klimaerwärmung zutreffen sollten. Trotz der Nähe zu den Wohnräumen im Hauptgebäude kann die Gartenhalle nicht anders genützt werden, als wenn sie weiter entfernt irgendwo auf dem Grundstück stehen würde.

 

Damit ist die umstrittene Gartenhalle als Besonderes Gebäude zu qualifizieren. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 23. Mai 2000 (BEZ 2000 Nr. 33), auf den die Beschwerdegegnerin verweist, bezieht sich auf eine Balkonüberdachung im ersten Dachgeschoss eines Hauptgebäudes und gibt somit für die Qualifikation von Besonderen Gebäuden nichts her.

 

3. Da die Gartenhalle die Baumassenziffer für Besondere Gebäude unbestrittenermassen einhält und von der Beschwerdegegnerin keine anderen Regelverstösse geltend gemacht werden, ist die Beschwerde gutzuheissen. Demgemäss sind der Entscheid der Baurekurskommission II und der Beschluss der Baukommission der Gemeinde X im angefochtenen Umfang aufzuheben, und ist Letztere einzuladen, der Beschwerdeführerin die Bewilligung für die Gartenhalle zu erteilen.

 

Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens vor der Rekurskommission teilweise und diejenigen des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht vollständig der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]), die zudem zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdeführerin zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

 

1.        Die Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Entscheid der Baurekurskommission II vom 6. Mai 2003 und der Beschluss der Baukommission der Gemeinde X vom 19. August 2002 bezüglich der Bauverweigerung für die Überdachung des Gartensitzplatzes aufgehoben und wird die Baukommission zur Erteilung der entsprechenden Bewilligung eingeladen.

 

2.        Die Kosten des Rekursverfahrens werden je zur Hälfte der Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin auferlegt.

 

3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'560.--     Total der Kosten.

 

4.    Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

 

5.    Die Beschwerdegegnerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdeführerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Urteils.

 

6.    ...