I.  

Am 12. August 2002 ersuchte A die Bausektion der Stadt Zürich um einen Vorentscheid unter anderem über die Frage, ob auf der Liegenschaft Kat.Nr. 01 an der L-Strasse der Dach­stock des Hofgebäudes zu Wohnzwecken ausgebaut werden könne. Mit Beschluss vom 19. November 2002 verneinte die Bausektion diese Frage.

II.  

Den hiergegen erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission I am 27. Juni 2003 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 15. September 2003 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Beschwerdegegnerin einzuladen, vorent­scheidsweise festzustellen, dass der Einbau von Wohnungen im ganzen Dachgeschoss des Hofgebäudes Zentraltrasse 119a zulässig sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Verfahren vor beiden Rechtmittelinstanzen. Der Beschwerdeführerin sei die Beschwer­deantwort umgehend zur Stellungnahme, eventuell zur Kenntnisnahme zuzustellen.

Die Vorinstanz am 30. September und die Beschwerdegegnerin am 20. Oktober 2003 beantragten Abweisung der Beschwerde. Die beiden Stellungnahmen wurden der Beschwerdeführerin am 22. Oktober 2003 zur Kenntnisnahme zugestellt.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Die Beschwerdeführerin hat nach Zustellung von Beschwerdeantwort und Vernehmlassung ihren Antrag auf Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels nicht erneuert; nachdem diese Rechtsschriften keine neuen tatsächlichen Behauptungen enthalten, ist ein solcher auch nicht von Amtes wegen anzuordnen (RB 1982 Nr. 6; Alfred Kölz/Jürg Boss­hart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 58 Rz. 10).

2.  

Das Hofgebäude an der L-Strasse weist zwei Vollgeschosse, ein nicht anrechenbares Untergeschoss sowie ein Dachgeschoss auf. Die beiden Vollgeschosse werden gewerblich genutzt. Im Dachgeschoss mit einer Gesamtfläche von ca. 450 m², das die Beschwerde­führerin zu Wohnzwecken ausbauen will, sind gegenwärtig Büroräumlichkeiten mit einer Fläche von 81 m² untergebracht; die restliche Fläche wird gemäss Rekursentscheid zu Lagerzwecken genutzt.

Das Grundstück ist gemäss der Bau- und Zonenordnung 1992/1999 der Stadt Zürich (BZO) der Quartiererhaltungszone Rc mit einem Wohnanteil von 80% zugewiesen. Nach den für diese Zone geltenden Bestimmungen dürfen Hofgebäude nur zwei Vollge­schosse und ein anrechenbares Untergeschoss, nicht jedoch ein anrechenbares Dachge­schoss aufweisen (Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO). Sodann dürfen im Gebiet c die nicht für die Erstellung von Randgebäuden nutzbaren Parzellen zu höchstens 1/5 mit Hofgebäuden überbaut werden (Art. 24h Abs. 3 lit. e BZO).

Das bestehende Hofgebäude, dessen Dachgeschoss die Beschwerdeführerin ausbauen will, verstösst gegen diese Bestimmungen, indem es im Dachgeschoss Arbeitsräume enthält und statt der zulässigen 236 m² (1/5 der Grundstückfläche von 1'180 m²) eine Fläche von ca. 450 m² aufweist. Die Beschwerdeführerin macht in erster Linie geltend, der Ausbau des gesamten Dachgeschosses zu Wohnzwecken sei eine gemäss § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zulässige Änderung einer vorschrifts­widrigen Baute. Zudem würden entgegen der Feststellung der Baurekurskommission schon bisher nicht nur die gegenwärtigen Büroräume, sondern das gesamte Dachgeschoss zu Arbeitszwecken genutzt.

3.  

Gemäss dem richtig verstandenen Wortlaut von § 357 Abs. 1 PBG (vgl. RB 1992 Nr. 75 = BEZ 1992 Nr. 30) dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften wi­dersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen; für neue oder weitergehende Abwei­chungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

3.1 Im angefochtenen Entscheid stützt sich die Baurekurskommission auf  den Entscheid VB.2002.00156 vom 18. Oktober 2002 (veröffentlicht unter www.vgrzh.ch), in welchem das Verwaltungsgericht in E. 1b erkannt hat, dass die Vergrösserung der anrechenbaren Wohnfläche in einem Geschoss, das nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, eine weiter gehende Abweichung von der bereits verletzten Norm im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG darstellt und deshalb nur zulässig ist, wenn dafür eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann.

Die Beschwerdeführerin, die geltend macht, ihre Liegenschaft sei wegen der im Dach­geschoss vorhandenen Büroräume schon bisher übergeschossig, weshalb der weitere Aus­bau zu keiner weitergehenden Normverletzung führe, beruft sich ebenfalls auf einen Ent­scheid des Verwaltungsgerichts, nämlich auf den in RB 1993 Nr. 46 publizierten VB 92/0133 vom 10. Februar 1993. Damals hat das Verwaltungsgericht erwogen, ein Dachgeschoss, das bereits Wohn- oder Arbeitsräume enthalte, sei anrechenbar im Sinn von § 276 PBG, weshalb der weitere Ausbau dieses Geschosses zu Wohnzwecken hinsichtlich der Anrechenbarkeit als Geschoss zu keiner weiteren Verletzung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG führe.

Der Widerspruch zwischen den beiden Entscheiden ist offensichtlich. Da im späteren Entscheid eine Auseinandersetzung mit der früheren Rechtsprechung unterblieb, ist dies im Folgenden nachzuholen.

3.2 Im von der Beschwerdeführerin angerufenen Entscheid RB 1993 Nr. 46 hat das Verwaltungsgericht erwogen, es treffe wohl zu, dass § 255 PBG den Ausbau von Dachge­schossen nicht generell frei gebe, da die Gemeinden bestimmen könnten, ob ein anrechenbares Dachgeschoss überhaupt erlaubt sei; dies berühre aber nicht die Frage der Ausnützungsanrechnung, sondern der Anrechnung als anrechenbares Geschoss. Wegen der in jenem Fall im bestehenden Dachgeschoss vorhandenen anrechenbaren Räume schloss das Verwaltungsgericht, dieses Geschoss sei bereits anrechenbar, weshalb hinsichtlich der Anrechenbarkeit als Geschoss von vornherein keine neue oder weitergehende Abweichung von Vorschriften eintrete.

An dieser bereits mit dem Entscheid VB.2002.00156 vom 18. Oktober 2002 aufgegebenen Rechtsprechung ist nicht weiter festzuhalten. Sie hat übersehen, dass mit § 49a Abs. 2 PBG, wonach in der Bau- und Zonenordnung mit der Zahl der zulässigen Geschosse auch bestimmt werden kann, ob und wie viele anrechenbare Dachgeschosse bzw. Unterge­schosse zulässig sein sollen, der Gemeinde eine Beschränkung der Ausnützung ermöglicht wird. Hat eine Gemeinde gestützt auf diese Vorschrift in ihrer Bau- und Zonenordnung bestimmt, dass kein anrechenbares Dach- und/oder Untergeschoss zulässig sein soll, so will sie damit im Interesse der Ausnützungsregulierung verhindern, dass trotz der grundsätzlichen Nichtanrechenbarkeit von Räumen in Dach- und Untergeschossen für die Bestimmung der Ausnützungsziffer (§ 255 Abs. 1 PBG) auch in diesen Geschossen Wohn- und Arbeitsräume entstehen können. Einen anderen Sinn kann die Beschränkung der anrechenbaren Dach- und Untergeschosse nicht haben, da bei Schrägdächern innerhalb des zulässigen Dachprofils eine beliebige Zahl von nicht anrechenbaren Dachgeschossen erstellt werden kann und die Zahl der nicht anrechenbaren Untergeschosse grundsätzlich unbeschränkt ist (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 208). Im Licht dieser ausnützungsbeschränkenden Funk­tion stellen zusätzliche Wohn- oder Arbeitsräume in einem Geschoss, das keine solchen Räume enthalten darf, eine weitergehende Abweichung von der bereits verletzten Vorschrift über die Zulässigkeit anrechenbarer Dach- bzw. Untergeschosse dar; die frühere Betrachtungsweise, wonach ein solches Geschoss, wenn es bereits anrechenbare Räume enthalte, ohnehin schon anrechenbar sei, und deshalb zusätzliche anrechenbare Räume keinen weiteren Normverstoss bedeuteten, greift zu kurz.

Der Rekursentscheid beruht deshalb auf einer zutreffenden Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG und die Beschwerde erweist sich insofern als unbegründet.

4.  

4.1 Die Bausektion der Stadt Zürich und die Baurekurskommission sind davon ausge­gangen, dass das streitbetroffene Dachgeschoss nur im Umfang der bestehenden Büro­räume zu Arbeitszwecken genutzt werde, während die grössere Restfläche Lager­zwecken diene und deshalb nicht den Arbeitsräumen zuzurechnen sei. Die Beschwerdeführerin macht geltend, auch diese Flächen, die als gewerbliche Lagerräume des im nämlichen Gebäude ansässigen Druckereibetriebs dienten und durch einen geräumigen Warenlift erschlossen seien sowie über nahezu vorschriftsgemässe Fensterflächen verfügten, seien schon heute als anrechenbare Arbeitsräume zu qualifizieren. Entgegen der Feststellung der Vorinstanz würden diese Räume von den Mitarbeitenden der Druckerei regelmässig aufgesucht und gelegentlich werde an den im Dachgeschoss aufgestellten Maschinen auch gearbeitet; jedenfalls seien die Räume objektiv zu Wohn- und Arbeitszwecken geeignet.

4.2 Entscheidet das Verwaltungsgericht, wie hier, als zweite gerichtliche Instanz, so können gemäss § 52 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) neue Tatsachen nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Jedenfalls die Behauptung, an den im Dachgeschoss aufgestellten Maschinen würde gelegentlich gearbeitet, ist neu und deshalb nicht zu hören.

Im Weiteren hat die Beschwerdeführerin selber in den mit dem Vorentscheidsgesuch eingereichten Plänen die bisherige Nutzung des nicht Bürozwecken dienenden Teils des Dachgeschosses des Gebäudes an der L-Strasse mit "Lager" umschrieben. Die Fest­stel­lungen anlässlich des Augenscheins der Baurekurskommission vom 30. April 2003 (vgl. Protokoll S. 3 ff.) bestätigen diese Qualifikation und zeigen insbesondere auch, dass sich ausserhalb der Büros im Dachgeschoss keine eigentlichen Arbeitsplätze befinden, sondern es sich um Lagerräume handelt. Diese mögen zwar zur Bewirtschaftung der dort gela­gerten Waren regelmässig aufgesucht werden, jedoch handelt es sich nicht um ein Lager, welches zum Umschlag oder zur Warenausgabe die dauernde Anwesenheit von Arbeits­kräften erfordert. Die Feststellung der Baurekurskommission, es handle sich um Lager­räume, die nur gelegentlich von Mitarbeitern der Druckerei aufgesucht würden, und nicht auch Arbeitsplätze enthielten, ist deshalb weder unrichtig noch unvollständig.

Sodann macht auch die Beschwerdeführerin nicht geltend, diese Lagerräume seien je als Arbeitsräume bewilligt worden; hingegen liegt gemäss ihren Angaben für die Büroräume eine Baubewilligung von 1956 vor.

Soweit rechtserheblich, erweist sich damit der Sachverhalt auf Grund der Akten als genügend geklärt; der beantragte Augenschein kann unterbleiben.

4.3 § 357 Abs. 1 PBG regelt die so genannte Besitzstandsgarantie, welche aus der Eigentumsgarantie, dem Grundsatz von Treu und Glauben und der Nicht-Rückwirkung abge­leitet wird. Nach ihr können Bauten und Anlagen erhalten bleiben (und nach der zürcherischen Regelung sogar erweitert und umgenutzt werden), auch wenn sie wegen seit­her erfolgter Rechtsänderungen nicht mehr oder nicht mehr gleich gebaut werden dürften (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, 3.A., Zürich 1999, Rz. 817). Ihrer verfassungsrechtlichen Grundlage entsprechend gilt die Besitzstandsgarantie nur für nach altem Recht rechtmässig erstellte Bauten bzw. ausgeübte Nutzungen (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4.A, Bern 2002, S. 322). Für eigen­mächtig erstellte Bauteile oder eigenmächtig vorgenommene Nutzungsänderung kann die Besitzstandsgarantie deshalb grundsätzlich nicht angerufen werden; im Zusammenhang mit baurechtlich relevanten Nutzungsänderungen ist allerdings zu beachten, dass solche in der Vergangenheit nicht immer ausdrücklich einer Bewilligungspflicht unterstanden, weshalb die Besitzstandsgarantie unter Umständen auch dann beansprucht werden kann, wenn für die frühere Nutzung keine formelle Bewilligung vorliegt (vgl. RB 1993 Nr. 51).

Die nicht als Büroräume bewilligten Flächen im Dachgeschoss der Liegenschaft an der L-Strasse werden heute als Lagerräume genutzt. Der Ausbaustandard, die Belichtung und die Erschliessung dieser Räume durch einen Warenlift und auch der Umstand, dass sie zur Bewirtschaftung des Lagers gelegentlich von den Mitarbeitenden des Druckereibetriebs aufgesucht werden, führt nicht zu ihrer Qualifikation als Arbeitsräume. Eine solche Zu­rechnung wird nach der Rechtsprechung nur dann vorgenommen, wenn die zweckent­sprechende Nutzung eines Raumes den längeren Aufenthalt von Arbeitskräften erfordert oder der Raum zu einer solchen Nutzung objektiv geeignet ist (vgl. RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4). Das trifft bei den streitbetroffenen Lagerräumen, wo keine dauernden Arbeitsplätze eingerichtet sind und nur mit erheblichem baulichem Aufwand eingerichtet werden könnten (vgl. Prot. BRK S. 6 und 7), nicht zu.

Werden heute die infrage stehenden Räume zulässigerweise als Lagerräume genutzt, so liegt keine durch den Erlass der geltenden Bau- und Zonenordnung rechtswidrig gewor­dene Nutzung vor, so dass insofern § 357 Abs. 1 PBG von vornherein nicht zur Anwendung gelangt. Die Rechtslage wäre auch dann nicht anders, wenn angenommen würde, die heutige Nutzung beschränke sich nicht auf ein blosses Lager, sondern es sei faktisch von Arbeitsräumen auszugehen. Denn eine solche Nutzung ist der Beschwer­deführerin nie bewilligt worden und es liegen auch keine Umstände vor, welche nach Treu und Glauben den Schutz einer rechtswidrigen Nutzung gebieten würde. Vielmehr zeigt die 1956 eingeholte Bewilligung für den Einbau von Büroräumen in einem Teil des Dachge­schosses, dass schon damals auch die Eigentümer vom Bewilligungserfordernis für eine solche Nutzungsänderung ausgingen. Ob die Räumlichkeiten für eine Arbeitsnutzung geeignet wären, ist unter diesem Gesichtswinkel unerheblich.

5.  

Die Beschwerde ist somit als unbegründet abzuweisen. Die Verfahrenskosten sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr als unterliegender Partei nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

 

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'060.--     Total der Kosten.

 

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

 

4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

 

5.    …