I.  

A. Am 13. August 2001 erteilte der Gemeinderat von X H die nachträgliche Bewilligung für eine gewerbliche Baumschule auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in X. Auf den Rekurs verschiedener Nachbarn trat die Baurekurskommission I am 22. Februar 2002 teilweise ein und hob die Bewilligung auf. Die in der Folge erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht am 20. August 2002 lediglich bezüglich der Regelung der Parteientschädigungen gut.

B. Am 23. Dezember 2002 forderte der Gemeinderat X H auf, die Baumschule bis zum 30. Juni 2003 zu beseitigen, unter Androhung der Ersatzvornahme im Unterlassungsfall. Am 17. März 2003 wies der Gemeinderat auch ein von H eingereichtes Wiedererwägungsgesuch ab.

II.  

Sowohl gegen die Beseitigungsverfügung vom 23. Dezember 2002 als auch gegen die Abweisung des Wiedererwägungsgesuchs vom 17. März 2003 gelangte H an die Baurekurskommission I. Diese vereinigte die Verfahren und hiess die Rekurse am 24. Oktober 2003 teilweise gut. Sie hob Dispositivziffer 1 der Beseitigungsverfügung vom 23. Dezember 2002 auf und ersetzte sie durch folgende "Nebenbestimmung":

"1.   H … wird eine Frist von drei Jahren ab Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils angesetzt, die Baumschule auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in X sukzessiv zu beseitigen.

Auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 dürfen im Zusammenhang mit der Baumschule keine neuen Pflanzen, Bäume oder Sträucher angebaut werden.

Der Vorinstanz ist ein Umgebungsplan einzureichen und bewilligen zu lassen, aus welchem klar hervorgeht, welche der Pflanzen, Bäume oder Sträucher der Baumschule zur Gestaltung des nordwestlichen Bereichs des Grundstücks Kat.-Nr. 01 verwendet werden sollen."

Im Übrigen wies die Kommission die Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.

 

III.  

Gegen den Rekursentscheid liessen die Nachbarn, welche die Aufhebung der Baubewilligung vom 13. August 2001 erstritten hatten, am 28. November 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben und beantragen, den angefochtenen Entscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners aufzuheben und diesem eine neue kurze Frist zur Beseitigung der Baumschule anzusetzen; den Beschwerdeführern sei für das Rekursverfahren eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen.

Die Baukommission X verzichtete am 10. Dezember 2003 auf Vernehmlassung. Der Beschwerdegegner liess am 11. Februar 2004 beantragen, die Beschwerde unter Kos­ten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführer, die sich am Rekursverfahren beteiligt haben, sind zur Anfechtung des Rekursentscheids, der Erleichterungen beim Vollzug der von ihnen erstrittenen Bewilligungsverweigerung gewährt, gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) befugt.

2.  

2.1 Nach § 341 PBG hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend ohne Vorbehalt, also in allen Fällen, die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Ein Ermessen, ob die zuständige Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit grundsätzlich nicht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, www.vgrzh.ch/rechtsprechung; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 665; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel, in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel 1998, S. 586, N. 14.63 ff., je auch zum Folgenden).

Allerdings hat die Behörde beim Vollzug den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten, und zwar auch dann, wenn der Bauherr die widerrechtliche Baute oder Anlage bösgläubig erstellt hat. Dieser muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224).

Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Inte­ressen den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtferti­gen vermögen (BGE 111 Ib 213 E. 6b; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262; Walter Hal­ler/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 865 ff.). Besteht die Möglichkeit, den rechtmässigen Zustand auf andere Weise als durch die vollständige Beseitigung der widerrechtlichen Baute oder Bauteile herbeizuführen, so muss der Bauherr vor dem Abbruch Gelegenheit haben, durch Einreichung eines Pro­jekts ein neues Baubewilligungsverfahren einzuleiten (BGE 108 Ia 216).

Die Frage nach der Verhältnismässigkeit des Abbruchs ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung der in Frage stehenden öffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den verfügen­den Verwaltungsbehörden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechts­mit­telinstanzen nur mit Zurückhaltung überprüfen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 73). Steht die Angemessenheit der zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands eingeräumten Frist in Frage, greift das Verwaltungsgericht von vorn herein nur ein, wenn die Fristansetzung als Ermessensmissbrauch oder -überschreitung im Sinn von § 50 Abs. 2 lit. c VRG zu würdigen ist.

2.2 Wie mit den Entscheiden der Baurekurskommission I vom 22. Februar 2002 und des Verwaltungsgerichts vom 20. August 2002 rechtskräftig entschieden wurde, ist die Baumschule auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse nicht bewilligungsfähig. Im vorliegenden Verfahren ist deshalb lediglich zu prüfen, auf welche Weise und innert welcher Frist der rechtmässige Zustand herbeizuführen ist.

2.2.1 Die Liegenschaft und insbesondere ihr Umschwung sind so zu gestalten, dass sie nicht mehr zu Baumschulzwecken genutzt werden können. Dabei kommt es auf die objektive Eignung und nicht darauf an, dass der Beschwerdegegner die bestehende Bepflanzung anders als im vorangehenden Bewilligungsverfahren nicht mehr als Baumschule sondern neu als Teil seiner privaten Gartenanlage verstanden haben will.

Entscheidend für die Frage, ob die Liegenschaft des Beschwerdegegners als Baumschule genutzt werden kann, sind neben der Art der Bepflanzung auch die Bewirtschaftungsmöglichkeiten. Auf die Nutzung als Baumschule weisen nicht nur die grossflächigen Bestände von Rhododendren, Azaleen und Nadelbäumen hin, sondern auch die den Umschlag der Pflanzen ermöglichende Erschliessung dieser Bestände durch einen Fahrweg. Die Vorinstan­zen sind deshalb zu Recht davon ausgegangen, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands die Entfernung dieses zu Baumschulzwecken geeigneten Pflanzenbestands verlangt. Allerdings hat die Baurekurskommission zutreffend erkannt, dass ein Teil der Pflanzen als Teil einer privaten Gartenanlage bestehen bleiben könnte, sodass die von der örtlichen Baubehörde angeordnete vollständige Beseitigung als zu weit gehend erscheint. Gegen die dem Beschwerdegegner von der Rekurskommission eingeräumte Möglichkeit, durch Einreichung eines Umgebungsplans einen Teil der bestehenden Bepflanzung als Bestandteil einer künftigen privaten Gartenanlage bewilligen zu lassen, ist deshalb grundsätzlich nichts einzuwenden, sondern sie entspricht dem Gebot der Verhältnismässigkeit.

2.2.2 Auch eine Frist zur Beseitigung der Baumschule, welche auf den Vegetationszyklus der Pflanzen abgestimmt ist, entspricht dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit. Dabei darf jedoch nicht übersehen werden, dass das Legalitätsprinzip eine möglichst rasche Herbeiführung des rechtmässigen Zustands verlangt; ein Aufschub aus Gründen der Verhältnismässigkeit ist nur insoweit gerechtfertigt, als hiefür sachliche Gründe geltend gemacht werden können. Sodann ist aufgrund des Rekursentscheids unklar, ob sich die dreijährige Beseitigungsfrist verlängert, falls bei Fristablauf ein Gesuch mit Umgebungsplan für die neue Gartengestaltung zwar eingereicht, aber noch nicht rechtskräftig bewilligt wurde.

Die Rekurskommission hat zwar zu Recht erkannt, dass die sofortige Beseitigung aller Bäume und Pflanzen der im nordwestlichen Grundstücksteil bestehenden Baumschule den natürlichen Vegetationszyklus missachtet und deshalb das Absterben der Pflanzen zur Folge haben könnte. Mit der Rücksicht auf den Vegetationszyklus lässt sich aber nur eine Beseitigungsfrist von einem Jahr, nicht jedoch eine solche von drei Jahren rechtfertigen, denn entscheidend ist, dass je nach Pflanzenart eine Herbst- oder Frühjahrs(ver)pflanzung vorgenommen werden kann. Dem Umstand, dass sich der grosse Bestand von Rhododendren und Azaleen möglicherweise nicht ohne weiteres innerhalb eines Jahres verkaufen lässt, kann der Beschwerdegegner durch Umpflanzung an einen anderen Standort Rechnung tragen. Eine überjährige Beseitigungsfrist lässt sich damit nicht rechtfertigen. Die von der Baurekurskommission eingeräumte dreijährige Beseitigungsfrist kann sich somit auf keine sachlichen Gründe stützen und erweist sich damit als ermessensmissbräuchlich. Die Frist zur Beseitigung des Pflanzenbestandes ist deshalb neu auf 30. April 2005 anzusetzen. Bis zu diesem Zeitpunkt sollte es dem Beschwerdegegner auch möglich sein, eine rechtskräftige Bewilligung für eine Gartenanlage zu erwirken, die nicht zu Baumschulzwecken genutzt werden kann. Soweit die bestehenden Pflanzen Teil einer solchen bewilligten Gartenanlage bilden, müssen sie nicht entfernt werden. Die Gefahr, dass das entsprechende Bewilligungsverfahren durch Rekurse verzögert wird, hat der Beschwerdegegner zu tragen, der seit dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 20. August 2002 hinreichend Zeit gehabt hat, sich um die Beseitigung der unzulässigen Baumschule und um die Bewilligung für eine entsprechende Neugestaltung seiner Liegenschaft zu bemühen. In diesem Sinne sind in teilweiser Gutheissung der Beschwerde Dispositivziffer II des Rekursentscheids bzw. Ziffer 1 der Verfügung des Gemeinderates von X vom 23. Dezember 2002 anzupassen.

3.  

Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens von insgesamt Fr. 3'156.- mehrheitlich, nämlich in der Höhe von Fr. 2'000.-, dem Beschwerdegegner aufzuerlegen. Die Gemeinde X, die den Entscheid nicht angefochten hat, hat gemäss Rekursentscheid ein Viertel zu tragen, das heisst Fr. 789.-. Der Restbetrag von Fr. 367.- ist den sechs Beschwerdeführern zu gleichen Teilen, das heisst (gerundet) zu je Fr. 61.20 aufzuerlegen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind zu je 1/18 und unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführern und zu zwei Dritteln dem Beschwerdegegner aufzuerlegen.  

Den vor beiden Instanzen mehrheitlich obsiegenden Beschwerdeführern ist zulasten des Beschwerdegegners eine Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden Dispositivziffer II des Rekursentscheids bzw. Ziffer 1 der Verfügung des Gemeinderats X vom 23. Dezember 2002 neu wie folgt gefasst:

"1.   H, L-Strasse in X, wird eine Frist bis 30. April 2005 angesetzt, um die Baumschule auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in X sukzessiv zu beseitigen.

Auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 dürfen im Zusammenhang mit der Baumschule keine neuen Pflanzen, Bäume oder Sträucher angebaut werden.

Ausgenommen von der Pflicht zur Beseitigung und vom Verbot der Neupflanzung sind Pflanzen, die Bestandteil einer Gartenanlage bilden, soweit für eine solche bis zum Fristablauf ein rechtskräftig bewilligter Umgebungsplan vorliegt."

 

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.

 

3.    Die Gerichtskosten werden zu je 1/18 und unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführern und zu zwei Dritteln dem Beschwerdegegner auferlegt.

 

4.    Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 3'156.- werden in der Höhe von Fr. 2'000.- dem Beschwerdegegner, in der Höhe von Fr. 789.- der Gemeinde X und mit Anteilen von je Fr. 61.20 den sechs Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt.

 

5.    Der Beschwerdegegner wird für beide Rechtsmittelverfahren zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdeführer verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen von der Rechtskraft des Entscheids an gerechnet.

 

6.    …