I.  

A und B sind Eigentümer einer Liegenschaft, Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, in Hombrechtikon. Gestützt auf die baurechtliche Bewilligung des Bauausschusses Hombrechtikon vom 25. März 2002 liessen sie ab der zweiten Jahreshälfte 2002 bis Februar 2003 ihr Wohnhaus umbauen. Neben dem Umbau der Wohnung im Obergeschoss wurde zusätzlich das Dachgeschoss ausgebaut und im Scheunenanbau eine Werkstatt mit Aufenthaltsräumen eingerichtet. Nach der Bauvollendung ermittelte die Gebäudeversicherung Kanton Zürich (GVZ) am 3. März 2003 eine bauliche Wertvermehrung von Fr. 54'000.-, woraus bei einem Teuerungsfaktor von 900 % eine Zunahme der Versicherungssumme um Fr. 486'000.- resultierte.

Das Werksekretariat Hombrechtikon stellte am 1. Juli 2003 A und B Wasseranschluss- und Kanalisationsgebühren infolge Wertvermehrung in Rechnung. Die Wasseranschluss- und Kanalisationsgebühren beliefen sich auf jeweils Fr. 7'290.- (1,5 % vom Mehrwert von Fr. 486'000.-), zuzüglich 2,4 % resp. 7,6 % Mehrwertsteuer (Fr. 174.95 resp. Fr. 554.05), was ein Rechnungstotal von Fr. 15'309.- ergab.

Gegen diese Rechnung erhoben A und B Einsprache beim Gemeinderat Hombrechtikon, welcher die Rechnung am 19. August 2003 bestätigte.

II.  

Einen dagegen erhobenen Rekurs wies der Bezirksrat Meilen am 8. März 2004 ab.

III.  

A und B gelangten daraufhin am 13. April 2004 an das Verwaltungsgericht. Sie beantragen die Aufhebung der vorinstanzlichen Beschlüsse vom 19. August 2003 und 8. März 2004 in dem Sinne, dass ihnen aufgrund des Umbaus ihrer Liegenschaft kein Nachbezug für Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren aufzuerlegen sei; eventualiter sei in Aufhebung des Beschlusses der Beschwerdegegnerin vom 19. August 2003 die bauliche Wertvermehrung auf Fr. 273'000.- festzusetzen und die Beschwerdegegnerin anzuweisen, den Nachbezug der Kanalisations- und/oder Wasseranschussgebühren aufgrund dieses Mehrwerts neu festzusetzen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Der Bezirksrat Meilen verzichtete am 6. Mai 2004 auf eine Vernehmlassung und beantragte Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Hombrechtikon reichte am 13. Mai 2004 eine Beschwerdeantwort ein, mit dem Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden.

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

1.  

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 19c Abs. 2 und § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 8. Juni 1997 (VRG) zuständig. Weil die strittige Rechnung Fr. 15'309.- beträgt und der Streitwert somit Fr. 20'000.- nicht übersteigt, wäre eigentlich der Einzelrichter zum Entscheid berufen (§ 38 Abs. 2 VRG). Da sich im vorliegenden Verfahren jedoch Fragen von grundlegender Bedeutung stellen, ist die Kammer zum Entscheid berufen (§ 38 Abs. 3 VRG). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Die Beschwerdeführenden rügen, dass aufgrund der Verweigerung eines zweiten Schriftenwechsels ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden sei. Gemäss § 26 Abs. 4 VRG kann die Rekursinstanz einen zweiten Schriftenwechsel anordnen. Die Entscheidung aufgrund des einmaligen Schriftenwechsels bildet somit die Regel; ein zweiter Schriftenwechsel wird nur ausnahmsweise durchgeführt. Der zweite Schriftenwechsel muss indessen zwecks Wahrung des rechtlichen Gehörs angeordnet werden, wenn die Rekursinstanz in ihrem Entscheid auf erstmals in der Rekursantwort bzw. Vernehmlassung vorgetragene Behauptungen (nova) abstellen will (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 26 N. 34 f.).

Beim von der Beschwerdegegnerin eingereichten Schreiben der GVZ vom 28. Oktober 2003, welches erläutert, weshalb sich zwischen der Schätzungsanzeige vom 14. Juli 1993 und derjenigen vom 12. März 2003 eine Diskrepanz des Gebäudeinhalts ergeben hat, handelt es sich um eine in der Rekursantwort vorgetragene Behauptung, auf welche die Vor­instanz in ihrem Entscheid abgestellt hat. Dadurch, dass die Beschwerdeführenden dazu keine Stellung nehmen konnten, wurde ihr rechtliches Gehör verletzt. Nachdem die Beschwerdeführenden jedoch Gelegenheit hatten, in ihrer Beschwerdeschrift zu diesen neuen Vorbringen der Beschwerdegegnerin in deren Rekursantwort Stellung zu nehmen, und diese Gelegenheit auch nutzten, und das Verwaltungsgericht diese Stellungnahme vorliegend berücksichtigt (vgl. nachfolgend E. 6), erwächst ihnen aus dem formellen Mangel des Rekursentscheides jedenfalls kein Nachteil (zur Heilung vgl. BGE 126 I 68, BGE 116 Ia 94; Kölz/Bosshart/Röhl, § 8 N. 48 mit Hinweisen).

Eine Gehörsverletzung erkennt das Verwaltungsgericht auch in den den Beschwerdeführenden nicht angezeigten Abklärungen nach Eingang der Rekursantwort. Diese Ermittlungen trugen jedoch zur Klärung des rechtserheblichen Sachverhalts nichts Wesentliches bei und sie wurden denn auch vom Verwaltungsgericht im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht berücksichtigt.

3.  

3.1 Die Vorinstanz hat die gesetzlichen Grundlagen und die Rechtsnatur der Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren korrekt dargestellt (Erwägung 2), weshalb darauf verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Diese werden von den Beschwerdeführenden auch nicht infrage gestellt (Beschwerdeschrift S. 3, Ziff. 1.1). Hingegen machen sie geltend, dass sie bei einer korrekten Auslegung der kommunalen Gesetze weder zur Zahlung der Wasser- noch der Kanalisationsanschlussgebühren hätten verpflichtet werden dürfen. Eventualiter machen sie geltend, dass die der Gebührenfestsetzung zu Grunde liegende Differenz zwischen altem und neuem Gebäudeversicherungswert nicht richtig berechnet worden sei.

3.2 Die Beschwerdegegnerin stellt sich in ihrer Beschwerdeantwort auf den Standpunkt, dass sie die kommunalen Gesetze richtig angewandt und die Differenz der Gebäudeversicherungswerte korrekt festgestellt hat.

4.  

4.1 Die gesetzlichen Grundlagen für die Erhebung der Wasseranschlussgebühr finden sich im kommunalen Wasserversorgungsreglement vom 26. September 2001 (WR) und in der kommunalen Tarifordnung zum Wasserversorgungsreglement vom 6. November 2001 (WR-Tarif) der Gemeinde Hombrechtikon. Für den Anschluss an die Wasserversorgung und die Mitbenützung der bestehenden Wasserversorgungsanlagen wird eine einmalige Anschlussgebühr erhoben (Art. 55 Abs. 1 WR), welche sich nach der Gebäudeversicherungssumme (aktueller Zeitwert) bemisst (Art. 55 Abs. 2 WR). Bei Erhöhung der Gebäudeversicherungssumme infolge baulicher Veränderungen ist eine einmalige Nachzahlung fällig (Art. 55 Abs. 3 WR). Als Basis des nachzuzahlenden Betrages gilt der in der Gebäudeschätzung ausgewiesene Anteil der baulichen Wertvermehrung (Art. 55 Abs. 4 WR). Gemäss Ziff. 2.2 WR-Tarif betragen die Wasseranschlussgebühren bei Erweiterungs-, Um- und Ausbauten an Gebäuden mit Wasseranschluss 1,5 % der Differenz zwischen alter und neuer Versicherungssumme. Bei unverändertem Gebäudekubus wird für wertvermehrende Renovationsarbeiten (Erneuerung von Bestehendem) und Energiespar-Installationen keine Anschlussgebühr nachbezogen (Art. 55 Abs. 5 WR).

4.2 Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass die Vorinstanz Art. 55 Abs. 5 WR zu Unrecht auf den vorliegenden Sachverhalt nicht angewendet habe. Bei der vorliegenden Renovation der Liegenschaft seien sie nämlich verpflichtet worden, den Gebäudekubus unangetastet zu lassen, woran sie sich gehalten hätten. Auch die von den Beschwerdeführenden eingebaute und von den Behörden bewilligte Dachlukarne stelle keine Veränderung am Gebäudekubus dar; sonst wäre die Dachlukarne schon aus Gründen des Heimatschutzes nicht bewilligt worden. Die minimale kubische Erweiterung des Gebäudevolumens durch die neu erstellte Dachlukarne sei im Übrigen durch die Beseitigung des Erkers an der Südost-Fassade des Gebäudes aufgehoben worden. Bei den von den Beschwerdeführenden getätigten Renovationsarbeiten handle es sich ausschliesslich um wertvermehrende Renovationsarbeiten im Sinne von Art. 55 Abs. 5 WR. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass der frühere Stall zu einer Werkstatt umgestaltet worden und die Wohnfläche innerhalb des bestehenden Gebäudekubus leicht vergrössert worden sei. Es sei ausschliesslich das bestehende Gebäude im Innern renoviert worden.

4.3 Die Beschwerdegegnerin führt hingegen aus, die Darstellung der Beschwerdeführenden, wonach im Rahmen der durchgeführten Renovation am Gebäude keine Veränderungen vorgenommen worden seien, sei nicht richtig. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden habe sich der Gebäudekubus vergrössert, weshalb Art. 55 Abs. 5 WR nicht herbeigezogen werden könne. Vorliegend gehe es auch nicht um eine blosse Erweiterung von Bestehendem, sondern um wertvermehrende Aufwendungen, das heisst Aufwendungen, welche eine dauernde Vermehrung oder Verbesserung bewirkten, insbesondere durch bauliche Veränderungen (Umbau der Wohnung im Obergeschoss, Ausbau des Dachgeschosses und Erstellen einer Schleppgaube sowie Unterbringung des Kleingewerbeunternehmens im Scheunenteil des Erdgeschosses).

4.4 Damit keine Anschlussgebühr nachbezogen wird, müssen gemäss Art. 55 Abs. 5 WR folgende zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein: Die bauliche Veränderung dürfe sich nur auf wertvermehrende Renovationsarbeiten (Erneuerung von Bestehendem) resp. Energiespar-Installationen beschränken, und der Gebäudekubus muss unverändert bleiben. Nach Duden bedeuten die Ausdrücke "Renovation/Renovierung" Erneuerung oder Instandsetzung (Duden, Band 5, Das Fremdwörterbuch, 7. A., Mannheim etc. 2001). Damit stimmt auch die Präzisierung in Art. 55 Abs. 5 WR überein, wonach es sich bei Renovationsarbeiten um die Erneuerung von Bestehendem handelt. Gemäss der baurechtlichen Bewilligung vom 25. März 2002 wurde den Beschwerdeführenden der Umbau der Liegenschaft bewilligt. Bewilligt wurde der Umbau des Ökonomiegebäudes, die Unterbringung des Kleingewerbeunternehmens im Erdgeschoss bzw. im Scheunenteil, der Um- und Ausbau der Wohnung im Obergeschoss und der Ausbau des Dachgeschosses. Diese bewilligten Arbeiten fallen nicht mehr unter das, was man als Erneuerung von Bestehendem bezeichnet. Vielmehr handelt es sich dabei um bauliche Veränderungen. Die Anwendung von Art. 55 Abs. 5 WR wäre somit selbst bei unverändertem Gebäudekubus ausgeschlossen (zum Gebäudekubus siehe nachstehende E. 6), weshalb die Nachzahlung einer Wasseranschlussgebühr nach Art. 55 Abs. 3 WR grundsätzlich gerechtfertigt war.

5.  

5.1 Die gesetzlichen Grundlagen für die Erhebung der Kanalisationsanschlussgebühr finden sich in der kommunalen Verordnung über Gebühren an Abwasseranlagen vom 23. Oktober 1992 (GebV). Für den Anschluss der Abwasseranlagen an die öffentlichen Kanäle haben die Grundeigentümer eine einmalige Anschlussgebühr zu entrichten (Art. 2 GebV). Die Anschlussgebühr für Gebäude beträgt 1,5 % der Gebäudeversicherungssumme der angeschlossenen Gebäude (Art. 3 GebV). Gemäss Art. 7 Abs. 1 GebV hat eine Gebührennachzahlung unter anderem zu erfolgen bei abwasserwirksamen Um- und Erweiterungsbauten an angeschlossenen Gebäuden, die eine Steigerung der Versicherungssumme zur Folge haben (lit. a) oder bei Nutzungsänderungen der angeschlossenen Gebäude, die eine Steigerung der Schmutzstoffkonzentration und/oder der Menge des Abwassers bewirkt (lit. b). Als nachzuzahlender Betrag gilt die Differenz zwischen der ermittelten Anschlussgebühr für die Verhältnisse nach Eintritt einer der vorstehenden Voraussetzungen und der Anschlussgebühr für die Verhältnisse vor Eintritt dieser Voraussetzung. Auf einen Nachbezug wird verzichtet, wenn sich der Basiswert der Versicherungssumme um weniger als Fr. 5'000.- erhöht (Art. 7 Abs. 2 GebV).

5.2  Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass weder die Voraussetzung von Art. 7 Abs. 1 lit. a GebV noch die Voraussetzung von Art. 7 Abs. 1 lit. b GebV vorliegend erfüllt sei. Es werde heute eher weniger und qualitativ besseres Abwasser produziert. Früher sei der Wohnteil der Liegenschaft von mehreren mehrköpfigen Familien bewohnt worden, während er heute von der vierköpfigen Familie der Beschwerdeführenden bewohnt werde. Es würden keine tierischen Exkremente oder sonstige landwirtschaftliche Schmutzwasserteile mehr in die Kanalisation gelangen. Früher sei der Stall mindestens zwei Mal täglich mit einem Wasserschlauch abgespritzt worden. Der Wasserverbrauch und damit verbunden auch das Abwasser des von den Beschwerdeführenden bzw. ihrer GmbH in der Werkstatt betriebenen Kleingewerbeunternehmens sei heute im Vergleich zum früheren Bauernbetrieb sehr marginal. Die von den Beschwerdeführenden vorgenommene Renovation sei damit weder abwasserwirksam, noch führe sie zu einer Erhöhung der Schmutzwasserkonzen­tration.

5.3 Die Beschwerdegegnerin wendet ein, dass die vorgenommene Renovation abwasserwirksam sei. Es handle sich dabei um abwasserwirksame Um- und Erweiterungsbauten an einem angeschlossenen Gebäude, die eine Steigerung der Versicherungssumme zur Folge habe.

5.4 Wie in Erwägung 4.4 festgestellt, handelt es sich vorliegend um einen Umbau. Dieser hatte unbestritten eine Steigerung der Versicherungssumme zur Folge. Die Beschwerdeführenden bestreiten jedoch, dass der Umbau abwasserwirksam sei. Mit den Anschlussgebühren wird die Erstellung der öffentlichen Hauptleitungen und Nebenleitungen, der Abwasserreinigungsanlage sowie der Sonderbauten finanziert (Art. 1 lit. a GebV). Sie dürfen – anders als Benutzungsgebühren – auf einer pauschalisierten Basis erhoben werden. Erweiterungen können auf einfache Weise später nachbelastet werden, da sie in der Regel zu einem erhöhten Abwasseranfall führen (vgl. Amt für Gewässerschutz und Wasserbau, Muster einer Verordnung über die Gebühren für Siedlungsentwässerungsanlagen, Abwasser, Zürich 1995, S. 26). Während mit den Benutzungsgebühren der tatsächliche Gebrauch der Kanalisation abgegolten wird, dienen die Anschlussgebühren der Erstellung der für die Kanalisation notwendigen Anlagen und der Erhaltung einer genügenden Leistungsfähigkeit (VGr, 30. Januar 1996, VB.95.00008, E. 3b). Bei der Bemessung dieser Gebühr steht demnach nicht der tatsächliche Gebrauch der Kanalisation im Vordergrund, sondern die Möglichkeit des Gebrauchs. Es spielt deshalb keine Rolle, wie viele Personen das Gebäude bewohnen und welcher Nutzung das Gebäude heute zugeführt ist. Ausschlaggebend sind vielmehr der Umbau der Scheune und der Wohnung sowie der Ausbau des Dachgeschosses, welche eine erweiterte Nutzung des Gebäudes erlauben. So wurde die Wohnfläche durch den Ausbau des Dachgeschosses wesentlich vergrössert. Auch die Einrichtung der Werkstatt (Kleingewerbe) mit einer Fläche von 225 m² führt zu einer Vergrösserung der nutzbaren Fläche. Alle diese Veränderungen können zu mehr Abwasser führen, womit diese baulichen Veränderungen abwasserwirksam sind, ungeachtet davon, ob tatsächlich mehr Abwasser produziert wird. Die tatsächlich anfallende Abwassermenge wird dagegen bei der Bemessung der jährlichen Abwassergebühr (Benützungsgebühr) gemäss Art. 12 GebV berücksichtigt. Somit ist der vorliegende Umbau abwasserwirksam, weshalb die Beschwerdeführenden gestützt auf Art. 7 Abs. 1 lit. a GebV die Anschlussgebühr zu entrichten haben.

6.  

6.1 Die Beschwerdeführenden machen in ihrem Eventualantrag geltend, dass die von der GVZ ermittelte bauliche Wertvermehrung von Fr. 54'000.- des Basiswertes resp. die Zunahme der Versicherungssumme um Fr. 486'000.- nicht korrekt sei. Der in der Schätzungsanzeige vom 14. Juli 1993 angegebene Basiswert von Fr. 66'000.- sei nämlich zu tief gewesen, da der Inhalt des Wohnhauses in der damaligen Schätzungsanzeige fälschlicherweise mit 560 m³ angegeben worden sei, während er in der Schätzungsanzeige vom 12. März 2003 plötzlich mit 978 m³ angegeben worden sei. Richtigerweise hätte der Inhalt des Wohnhauses schon 1993 978 m³ betragen. Da die Beschwerdeführenden jedoch 1993 noch nicht Eigentümer der Liegenschaft gewesen seien, hätten sie die damalige Schätzungsanzeige nicht anfechten können. Die Beschwerdegegnerin wendet ein, dass bei der Veranlagung der ergänzenden Anschlussgebühren ein Rekurs gegen die Schätzung nicht mehr möglich sei.

6.2 Ob die Beschwerdeführenden die Schätzung des Gebäudeversicherungswertes im Gebührenverfahren, in welchem Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren gestützt auf den Gebäudeversicherungswert festgesetzt werden, vorfrageweise überprüfen lassen können (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 1 N. 30 ff.; Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich 2002, Rz. 58 ff.), kann vorliegend offen gelassen werden. Die Vorbringen der Beschwerdeführenden treffen nämlich ohnehin nicht zu.

6.2.1 Bei ehemaligen Bauernhäusern sind sowohl der Wert des Wohnteiles als auch derjenige eines allfälligen Ökonomieteils gesondert zu ermitteln. Der Wohnteil ist entsprechend der gebotenen Nutzung als Ein- oder Mehrfamilienhaus zu bewerten (Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten, Schätzer-Handbuch, August 1990, III/4.1). Der Mietwert der Wohn- und Nutzflächen ist für jeden Raum einzeln zu bestimmen. Dabei sind unter anderen Dachgeschossräume mit einer Höhe von weniger als 1.00 m, die Grundflächen von Estrich- und Kellerräumen, Abstellräumen ausserhalb der Wohnung und Geräteräumen nicht anzurechnen. Als Wohnflächen voll anzurechnen sind aber die Grundflächen von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens 2.00 m auf der vollen Raumfläche, die allseitig umschlossen und überdeckt sind (Schätzer-Handbuch, III/4.5.2.2 lit. a+d).

6.2.2 Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden kommt es demnach nicht darauf an, ob das Dachgeschoss des Wohnhauses vor dem Umbau schon (irgendwie) ausgebaut war, sondern ob es als Wohnraum zu bewerten war. Das ergibt sich weder aus der Schätzung von 1993, noch machen die Beschwerdeführenden dies substantiiert geltend. Dem hierzu angerufenen Vorprojekt lässt sich bloss entnehmen, dass sich über der Wohnung im Obergeschoss zwei Zimmer sowie eine Leiter und ein separater Zugang zum noch darüber liegenden Dachraum befanden. Von einem Ausbau des Dachgeschosses kann damit keine Rede sein (dazu auch vorne E. 4.4). Die erwähnten Zimmer würden sodann bei der Berechnung des Inhalts des Wohnteils kaum ins Gewicht fallen. Im Rahmen des Umbaus wurden dagegen 77 m² Lager, aber auch drei zusätzliche Zimmer und ein Bad/WC neu erstellt, die Zugangstreppe nach hinten versetzt, der Dachboden entfernt und das Dachgeschoss damit bewohnbar und zugänglich gemacht. Dabei handelte es sich effektiv um einen Umbau, in dem die Basis des Vorprojektes (lediglich zwei Zimmer) nicht mehr zu erkennen ist. Es trifft daher nicht zu, dass in der Schätzungsanzeige vom 14. Juli 1993 ein zu geringer Inhalt (m³) des Wohnhauses angegeben worden wäre. Es erübrigt sich daher, auf die von den Beschwerdeführenden diesbezüglich vorgenommen Berechnungen weiter einzugehen.

6.3 Demnach ist die Beschwerde auch im Eventualstandpunkt abzuweisen.

7.  

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Aber auch der obsiegenden Gemeinde steht keine Parteientschädigung zu, da die Beantwortung von Rechtsmitteln zu ihren angestammten amtlichen Aufgaben gehört (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19).

 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1'400.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.-      Zustellungskosten,
Fr. 1'460.-      Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt.

4.    Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

5.    …