I.  

Mit Wiedererwägungsbeschluss vom 30. April 2004 hob der Gemeinderat X die Sanierungsverfügung vom 22. Dezember 2003 samt dem darin enthaltenen, bereits mit Beschluss vom 18. November 2003 genehmigten Kostenverteiler für die Sanierung der im Eigentum der Anstösser stehenden Schmutzwasserleitung an der R-Strasse auf und setzte einen neuen Kostenverleger fest. Diese Sanierung betrifft die Liegenschaften R-Strasse 01-08 und 09, S-Strasse 10, 11, 12, 13 und T-Strasse 14. Mit dem Wiedererwägungsbeschluss wurde bei zwei beteiligten Liegenschaften die für den Verteilschlüssel massgebende Zahl der Wohneinheiten geändert. Die Liegenschaft Kat.-Nr. 15 des A an der R-Strasse 07 wurde bezüglich der Kosten der Schmutzwasserleitung neu als zwei Wohneinheiten gerechnet und damit mit Fr. 9'300.- (2 x Fr. 4'650.- statt 1 x Fr. 5'167.- gemäss früherem Verleger) belastet. Die Wiedererwägung erfolgte während eines pendenten Rekursverfahrens und führte dazu, dass der damals rekurrierende Eigentümer einer anderen betroffenen Liegenschaft, der die Behandlung der Liegenschaft des heutigen Beschwerdeführers beanstandet hatte, seinen Rekurs am 12. Mai 2004 zurückzog.

II.  

Mit Rekurs vom 9. Mai 2004 machte A geltend, seine Liegenschaft sei im revidierten Kostenverleger wiederum (wie in der ursprünglichen Verfügung vom 22. Dezember 2003) als eine Wohneinheit einzusetzen. Der Bezirksrat Y wies den Rekurs am 6. August 2004 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 20. September 2004 beantragte A dem Verwaltungsgericht, die vorinstanzlichen Beschlüsse aufzuheben und die Sache "zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen"; sinngemäss erneuerte er damit seinen Antrag, bei der Festsetzung des Kostenverlegers für die Sanierung der Schmutzwasser-Kanalisation bezüglich seiner Liegenschaft von einer Wohneinheit auszugehen. Eventualiter beantragte er, den Kostenverleger für die Sanierung der Schmutzwasser-Kanalisation entsprechend dem Gebäudeversicherungswert der einzelnen Liegenschaften festzulegen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Der Bezirksrat Y verzichtete auf Vernehmlassung. Der Gemeinderat X ersuchte am 16. November 2004 um Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht zog von der Gemeinde X weitere Unterlagen, insbesondere die kommunale Verordnung über die Siedlungsentwässerungsanlagen vom 14. Juni 2001 sowie den Gemeinderatsbeschluss vom 18. November 2003 betreffend den früheren Kostenverleger, bei.

Sodann wurde mit Präsidialverfügung vom 16. Dezember 2004 sämtlichen Eigentümern der von der Sanierung betroffenen anderen Liegenschaften Gelegenheit gegeben, zur Beschwerde Stellung zu nehmen. Von diesen äusserte sich einzig D mit Eingabe vom 17. Januar 2005, worin eine Verteilung der Kosten anhand des Gebäudeversicherungswerts abgelehnt wurde. 

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist nach § 19c Abs. 2 und § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. Streitig ist lediglich der Kostenanteil für die Schmutzwasseranschlussleitung; für die Wasseranschlussleitung ist die Liegenschaft des Beschwerdeführers unverändert als eine Wohneinheit behandelt worden. Der Streitwert beträgt damit Fr. 4'133.-, weshalb zur Behandlung der Streitsache nicht die Kammer, sondern der Einzelrichter zuständig ist (§ 38 Abs. 2 VRG).

2.  

Gesetzliche Grundlage für die streitbetroffene Kostenverlegung bilden § 15 Abs. 4 des kantonalen Einführungsgesetzes zum Gewässerschutzgesetz vom 8. Dezember 1974 (GewässerschutzG, LS 711.1) sowie die gestützt auf § 7 GewässerschutzG erlassene Verordnung über die Siedlungsentwässerungsanlagen der Gemeinde X vom 14. Juni 2001 (SEVO). Gemäss § 15 Abs. 4 GewässerschutzG sind Erstellung, Unterhalt und Reinigung der Abwasseranlagen der einzelnen Grundstücke Sache der Grundeigentümer nach Massgabe der diesbezüglichen kommunalen Vorschriften. Gemäss Art. 6.1 SEVO trägt der jeweilige Eigentümer die Kosten für den Unterhalt und die Sanierung der Anlagen. Wie die Kosten für die Sanierung der Anschlussleitungen unter die beteiligten Liegenschaften bzw. Eigentümer zu verteilen sei, ergibt sich nicht unmittelbar aus diesen oder aus anderen Vorschriften. Für die Verlegung müssen daher Grundsätze aus verwandten Rechtsgebieten herangezogen werden. Hier handelt es sich um die Sanierung von Hausanschlussleitungen für die Liegenschaften eines eng begrenzten Gebiets. Es liegt eine ähnliche Situation vor wie bei der Kostenverlegung im Quartierplanverfahren nach §§ 123 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; vgl. insbesondere §§ 146 und 177 PBG). Zugleich sind die streitbetroffenen Kostenanteile aber auch mit Kausalabgaben vergleichbar, zumal die Finanzierung der öffentlichen Abwasserleitungen weit gehend durch solche Abgaben (Anschlussgebühren und Mehrwertsbeiträge; vgl. Art. 6.2.1 und 6.2.3 SEVO) erfolgt; es rechtfertigt sich daher, für die Verlegung der hier streitbetroffenen Kosten der Sanierung privater Leitungen die Grundsätze des Abgaberechts zu berücksichtigen.

Gebühren für die Abwasserentsorgung haben namentlich das Kostendeckungsprinzip, das Äquivalenzprinzip sowie das Verursacherprinzip zu beachten (Adrian Hungerbühler, Grundsätze des Kausalabgabenrechts, ZBl 104/2003, S. 505 ff., insbesondere S. 520, 522 und 530). Das Kostendeckungsprinzip spielt im vorliegenden Fall von vornherein keine Rolle, weil klar ist, dass die Gesamtkosten der Sanierung – und nur diese – auf die beteiligten Grundstücke bzw. Grundeigentümer zu verlegen sind. Das Verursacherprinzip wird bezügliche der Kosten der Abwasserentsorgung in Art. 60a des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes vom 24. Januar 1991 (GSchG, SR 814.20) statuiert. Danach sorgen die Kantone dafür, dass die Kosten für Bau, Betrieb, Unterhalt, Sanierung und Ersatz der öffentlichen Zwecken dienenden Abwasseranlagen mit Gebühren oder anderen Abgaben den Verursachern überbunden werden. Das Äquivalenzprinzip verlangt in Konkretisierung des Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV]) und des Willkürverbots (Art. 9 BV), dass eine Kausalabgabe nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der bezogenen Leistung oder des abgegoltenen Vorteils stehen darf und sich in vernünftigen Grenzen bewegen muss (BGE 122 I 279 E. 6c S. 289; 121 I 230 E. 3g/bb S. 238). Das Äquivalenzprinzip belässt aber nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung einen weiten Rahmen für Pauschalierungen.

3.  

3.1 Die Beschwerdegegnerin hat die streitbetroffenen Kosten nach Wohneinheiten verlegt. Sie weist darauf hin, dass diese Art der Verlegung ihrer ständigen Praxis entspreche. Erstmals in der Beschwerde verficht der Beschwerdeführer eventualiter eine Verlegung nach Massgabe des Gebäudeversicherungswerts. Prozessual gesehen handelt es sich dabei nicht um ein neues Begehren (welches bei Veränderung des Streitgegenstands unzulässig wäre), sondern um einen neuen Rechtsstandpunkt, den der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit seinem Einwand, die Verlegung nach der Zahl der Wohneinheiten sei rechtswidrig, einnimmt. Das Verwaltungsgericht hat primär diesen Haupteinwand zu prüfen. Dass der Beschwerdeführer ihn erstmals im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren vorbringt, während er im vorinstanzlichen Rekursverfahren lediglich die Behandlung seiner Liegenschaft als zwei Wohneinheiten gerügt hatte, schadet ihm nichts (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52 N. 7). 

Der diesbezüglichen Beurteilung der Vorinstanzen ist dabei beizupflichten; die Verlegung nach Wohneinheiten stellt eine zulässige Methode dar, welche mit dem Verursacher- und dem Äquivalenzprinzip grundsätzlich vereinbar ist; denn sie steht jedenfalls in einem engeren oder weiteren Zusammenhang mit der Nutzweise und Nutzungsintensität der Liegenschaften, deren Anschlussleitungen saniert worden sind. Allerdings ist bei der Anwendung dieser Methode für die Beurteilung der Rechtmässigkeit des Ergebnisses (des einzelnen Kostenanteils) auch von erheblicher Bedeutung, was unter einer Wohneinheit zu verstehen ist. Dieser Aspekt hängt eng mit der schon im Rekursverfahren unter den Parteien kontroversen Frage zusammen, ob die (als Einfamilienhaus gebaute) Liegenschaft Kat.-Nr. 15 des Beschwerdeführers als eine oder als zwei Wohneinheiten zu behandeln sei. Dabei geht es insofern nicht um die Auslegung eines so genannten unbestimmten Rechtsbegriffes, als die massgebenden gesetzlichen Vorschriften das fragliche Kriterium (Wohneinheit) nicht ausdrücklich vorsehen; wie erwähnt lässt sich ihnen für die Verlegung überhaupt keine Regel entnehmen. Wird aber die von der Beschwerdegegnerin gewählte Art der Verlegung (nach Wohneinheiten) grundsätzlich anerkannt, so bedarf dieser Begriff gleichwohl in ähnlicher Weise der Klärung, wie wenn er im Gesetz selber verwendet würde.

3.2 Der Gemeinderat X hält die Behandlung der Liegenschaft als zwei Wohneinheiten vorab deswegen für gerechtfertigt, weil der ursprünglich als Einfamilienhaus konzipierte Bau aufgrund der am 4. Dezember 1990 erteilten baurechtlichen Bewilligung in ein Zweifamilienhaus umgebaut worden sei. Mit dem Einbau einer zusätzlichen Küche und einer weiteren Nasszelle im erweiterten Dachgeschoss sei – wie in der Umbaubewilligung festgehalten – eine unabhängige Zweitwohnung entstanden. Sowohl das Dach- wie auch das Erdgeschoss wiesen damit heute eigene Wohn- und Sanitärräume auf.

Der Bezirksrat hat sich dieser Beurteilung angeschlossen. Der Begriff der Wohneinheit sei unabhängig von der Anzahl und der Grösse der Zimmer, welche dazu gehören, zu definieren. Als Wohneinheiten gälten gemäss üblichem Sprachgebrauch Ein-, Zwei- oder Dreizimmerwohnungen und auch Einfamilienhäuser, ungeachtet von der Zahl und der Grösse der einzelnen Räume sowie der Zahl der Personen, welche darin lebten. Entscheidend sei, dass in der betreffenden Einheit ein selbstständiges Wohnen innerhalb eines abgeschlossenen Bereichs möglich sei, was hier bezüglich des Dachgeschosses in der Liegenschaft des Rekurrenten zutreffe; daran ändere nichts, dass Keller und Waschküche nur durch die Wohneinheit im Erdgeschoss zugänglich seien. Aus dem Umstand, dass die Liegenschaft des Rekurrenten bezüglich der Erhebung von Kehrichtgebühren, Fernseh- und Radiogebühren sowie hinsichtlich der Bemessung des Eigenmietwerts als Einfamilienhaus behandelt werde, könne er nichts zu seinen Gunsten ableiten, weil diesbezüglich andere Rechtsgrundlagen massgebend seien.

Dem hält der Beschwerdeführer entgegen, sein Haus habe nur einen Eingang; das Treppenhaus im Innern sei zudem nicht gegenüber verschiedenen Wohneinheiten abgeschlossen; es handle sich daher um ein Einfamilienhaus bzw. um eine einzige Wohneinheit. Dass zwei Nasszellen und zwei Küchen vorhanden seien, rechtfertige die Annahme von zwei Wohneinheiten nicht; damit sei allenfalls mehr Komfort für die Bewohner, nicht aber zwingend ein grösserer Wasserverbrauch verbunden. Halte man schon an dem problematischen Verteilschlüssel (Verlegung nach der Zahl von Wohneinheiten) fest, dürfe dies jedenfalls nicht dazu führen, dass bei baulichen Verhältnissen wie den vorliegenden in unsachgemässer Weise von zwei Wohneinheiten ausgegangen werde.

3.3 In dem sowohl vom Bezirksrat wie auch vom Beschwerdeführer (mit unterschiedlichen Schlussfolgerungen) angerufenen Entscheid RB 1992 Nr. 65 setzte sich das Verwaltungsgericht mit dem Begriff "Wohneinheiten" auseinander, wie er in den gestützt auf § 237 Abs. 2 PBG erlassenen Zugangsnormalien des Regierungsrats vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5) verwendet wird. Dieses Urteil bildet für den vorliegenden Fall nur eine beschränkte Entscheidungshilfe, weil sich das Gericht darin nicht im Einzelnen zur Frage geäussert hat, welche räumliche Gegebenheiten die Annahme verschiedener Wohneinheiten in der gleichen Liegenschaft rechtfertigen. Immerhin hat es festgehalten, dass Einfamilienhäuser Wohneinheiten darstellten, und zwar ungeachtet von Zahl und Grösse der einzelnen Räume. Daraus kann geschlossen werden, dass der Umbau eines als Einfamilienhaus konzipierten Wohnhauses selbst bei Einbau weiterer Küchen und Sanitärräume nicht ohne weiteres die Annahme mehrerer Wohneinheiten rechtfertigt. Bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers dürfte es sich diesbezüglich um einen Grenzfall handeln.

Es fragt sich, ob die Betrachtungsweise der Beschwerdegegnerin nicht schon deswegen zu schützen sei, weil ihr bei der Anwendung ihres eigenen kommunalen Rechts eine erhebliche Beurteilungs- und Entscheidungsfreiheit zusteht (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19, § 50 N. 8). Das ist zu verneinen. Wie erwähnt lässt sich dem kommunalen Recht überhaupt keine Regel entnehmen, wie die von den Liegenschafteneigentümern zu tragenden Kosten der Sanierung der privaten Abwasserleitungen zu verlegen sind. Soweit sich die Beschwerdegegnerin auf eine "ständige Praxis" beruft, bezieht sich diese offenkundig lediglich auf die gewählte Methode (Verlegung nach der Zahl von Wohneinheiten), nicht aber darauf, dass bei Liegenschaften, die in ihrer baulichen Ausgestaltung im Innern mit jener des Beschwerdeführers vergleichbar wären, zwei Wohneinheiten anzunehmen seien. Bei der Konkretisierung des von der Gemeinde verwendeten Begriffs der Wohneinheit geht es daher nicht um die Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts.

Der Umstand, dass die Liegenschaft des Beschwerdeführers vor dem Ausbau des Dachgeschosses klarerweise ein Einfamilienhaus war und dass das Dachgeschoss auch nach dem Umbau keinen räumlich vom übrigen Haus abgetrennten Wohnbereich bildet, spricht gegen die Annahme einer zweiten Wohneinheit. Es kommt hinzu, dass die Annahme einer zweiten Wohneinheit im Zusammenhang mit der streitbetroffenen Kostenverlegung im Widerspruch zur Behandlung der Liegenschaft mit Bezug auf verschiedene Gebühren (insbesondere der Kehrichtgebühren) und auf die steuerliche Bewertung steht, was auch der Bezirksrat einräumt. Bei einer Gesamtwürdigung erweist sich die Belastung des Beschwerdeführers mit einem Kostenanteil, welcher zwei Wohneinheiten entspricht, als rechtswidrig. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen.

4.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Rekurskosten sowie die Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Für das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren ist dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung im angemessenen Betrag von Fr. 800.- zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet der Einzelrichter:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Rekursentscheid des Bezirksrats Y vom 6. August 2004 sowie der Beschluss des Gemeinderats X vom 30. April 2004 werden aufgehoben. Die Sache wird zur Neufestsetzung des Kostenverlegers im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat X zurückgewiesen.

2.    Die Kosten des Rekursverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

       Fr.    800.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    100.--     Zustellungskosten,
Fr.    900.--     Total der Kosten.

4.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.    Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer binnen 30 Tagen nach Zustellung dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 800.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.

6.    Mitteilung an …