I.  

A. Anfang der 90er Jahre wurden Möglichkeiten untersucht, wie im noch unerschlossenen und unüberbauten Gebiet Maienried der Stadt Y, nahe der Gemeinde Z, eine bessere Gestaltung des Strasseneinschnittes der Salomon-Hirzel-Strasse und zugleich ein wirksamer Lärmschutz sowie eine Überbauung realisiert werden könnten. Am 25. März 1992 beschloss der Stadtrat Y die Einleitung des Quartierplanverfahrens Maienried. Der Perimeter des amtlichen Quartierplans Maienried wird im Norden durch den Maienriedweg, die forstrechtliche Waldgrenze und die Grenze der Bauzone W2 1.2, im Osten durch die Taggenbergstrasse, im Süden durch die Salomon-Hirzel-Strasse und im Westen durch die Wülflingerstrasse, die Neftenbachstrasse und die Bauzonengrenze begrenzt. Zweck des Quartierplanverfahrens ist die Sanierung der bestehenden Erschliessung im Gebiet Halden-Maienried sowie die Herstellung der Baureife der bisher nicht erschlossenen Grundstücke. Gleichzeitig mit dem Quartierplan Maienried wurde der private Gestaltungsplan Maienried ausgearbeitet, der im Wesentlichen die erforderlichen Lärmschutzmassnahmen zur Eindämmung der von der Autobahn A1 (Ausfahrt X) sowie der Salomon-Hirzel-Strasse ausgehenden Lärmimmissionen enthielt.

B. Das umschriebene Quartierplangebiet wird von mehreren Fuss- und Flurwegen im Besitz der Flurweggenossenschaft A durchzogen. Von Westen her wird das Quartierplangebiet gegenwärtig mit der als Stichstrasse ausgebauten Haltenrebenstrasse erschlossen, die sich auf Höhe des Übergangs der Salomon-Hirzel-Strasse in die Wülflingerstrasse als Flurweg absetzt (Kat.-Nr. 1, 2, 3), mittig durch das Quartierplangebiet führt und in den Maienriedweg mündet. Von dieser Einmündung Richtung Westen verläuft der Maienriedweg annähernd parallel nördlich zur Haltenrebenstrasse, verengt sich etwas auf Höhe der Liegenschaft Kat.-Nr. 4 und führt ebenfalls als Flurweg weiter (Kat.-Nr. 5, 6). Wiederum nördlich davon verläuft ein in die Taggenbergstrasse einmündender Flurweg, der Taggenbergweg (Kat.-Nr. 7, 8). Die Flurwege sind durch verschiedene Fusswege miteinander verbunden. Den Maienriedweg verbindet ein in mehreren Kurven verlaufender Fussweg (Kat.-Nr. 9) mit dem Taggenbergweg. Vom Maienriedweg aus führt auch ein Zugang zu einem kleinen Wasserfall (Taggenbergfall, Kat.-Nr. 10). Die Haltenrebenstrasse wird am Ende des ausgebauten Teils nach Süden durch einen Fussweg mit der Salomon-Hirzel-Strasse verbunden (Kat.-Nr. 11, 12); derselbe Fussweg bildet die Verbindung zwischen ausgebautem und nicht ausgebautem Teil der Haltenrebenstrasse. Nach Norden besteht kurz vor dem Ende des ausgebauten Teils der Haltenrebenstrasse aus eine Verbindung in den Maienriedweg ebenfalls mittels eines Fussweges (Kat.-Nr. 13). Ein weiterer Verbindungsweg findet sich etwa in der Mitte des als Naturstrasse weitergeführten Teils der Haltenrebenstrasse (Kat.-Nr. 14).

C. Das im Quartierplan vorgesehene Erschliessungskonzept sieht vor, die bestehenden Erschliessungsstrassen Haltenrebenstrasse, Rebenweg und Maienriedweg als Stichstrassen mit Wendemöglichkeit auszubauen, ebenso den Taggenbergweg. Durchgehende Verbindungen sind nur für Notzufahrten, öffentliche Dienste, Radfahrer und Fussgänger vorgesehen. Das Gebiet westlich des Taggenbergbaches wird zur Haltenrebenstrasse hin erschlossen, das restliche Gebiet im Wesentlichen zum Maienriedweg hin. Die bestehenden Fuss- und Flurwege werden weitgehend in das Erschliessungskonzept übernommen, in unterschiedlicher Prägung ausgebaut (teilweise verbreitert, mit Wendeplatz und Belag versehen) und teilweise leicht angepasst. So wird der sich heute als Flurweg fortsetzende Teil der Haltenrebenstrasse direkt in deren ausgebauten Teil geführt (Wegfall von Kat.-Nr. 1 und 12). Über die Rebenwegbrücke wird eine neue Stichstrasse mit Wendemöglichkeiten erstellt (Rebenweg). Die direkte Verbindung zwischen der Haltenreben- und der Salomon-Hirzel-Strasse wird unterbrochen, indem der Fussweg nunmehr in die neue Stichstrasse (Rebenweg) mündet (neu V15).

D. Am 11. September 1997 fand die erste Grundeigentümerversammlung statt. Am 22. November 1998 verlangte die Flurgenossenschaft unter anderem, sie sei für die drei Flurwege innerhalb des Quartierplangebiets sowie für die Fusswege zu entschädigen. Zudem sei auf die Öffnung des Taggenbergbaches zu verzichten. Diese Begehren wurden an der zweiten Grundeigentümerversammlung vom 15. Dezember 1998 abgelehnt. Am 8. März 1999 reichte die Flurgenossenschaft A eine Aufstellung über getätigte Vorinvestitionen für die Wege im Quartierplangebiet ein, die sie entschädigt haben wollte. Mit Beschluss vom 27. Oktober 1999 setzte der Stadtrat Y den amtlichen Quartierplan Maienried fest. Der Beschluss wurde am 5. November 1999 im kantonalen Amtsblatt publiziert. Für das vorliegende Verfahren von Interesse ist, dass die Fuss- und Flurwege der Flurgenossenschaft A (Kat.-Nr. 6, 13, 7, 9, 2, 3, 8, 5, 14, 11, 12, 1) als bestehende Erschliessungsflächen unentgeltlich in die Quartierplanmasse eingeworfen wurden. Zudem sollte der Taggenbergbach geöffnet und mit den beidseitigen Böschungen zweckmässig und hochwassersicher ausgestaltet werden, was zur Ausscheidung von drei Bachparzellen (B1, B2 und B3) führte.

II.  

Dagegen wandte sich die Flurgenossenschaft mit einem am 6. Dezember 1999 erhobenen Rekurs an die Baurekurskommission IV und verlangte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses bzw. des festgesetzten Quartierplans. Sie verlangte die Entschädigung der Flächen der innerhalb des Quartierplangebietes bestehenden drei Flurwege und der Fusswege sowie den Verzicht auf die Öffnung des Taggenbergbaches. Die Rekurskommission setzte der Stadt Y Frist zur Vernehmlassung an. Er lud sie zudem ein, den Quartierplangenossen vom Rekurs Kenntnis zu geben, ihnen die Gelegenheit einzuräumen, den Rekurs einzusehen und sich dazu zu äussern, was die Stadt Y am 27. Dezember 1999 erledigte. Am 10. Februar 2000 beantragte die Stadt Y die Abweisung des Rekurses und verlangte die koordinierte Behandlung mit allfälligen Rekursen gegen die Festsetzung des Bachausbauprojektes "Taggenbergbach". Die Stockwerkeigentümergemeinschaften Haltenrebenstrasse 100-122 (Kat.-Nr. 15) sowie Haltenrebenstrasse Nr. 45-53 (Kat.-Nr. 16) erhoben ihrerseits Rekurs mit dem Antrag, ihre Grundstücke seien nicht oder nicht wie vorgesehen mit Administrativkosten zu belasten (Verfahren VB.2004.00297, entschieden am 22. Oktober 2004). Ferner beantragten sie die Abweisung des Rekurses der Flurgenossenschaft A. Nach mehrfacher Sistierung nahm die Baurekurskommission IV das Verfahren am 4. September 2003 wieder auf. Die Flurgenossenschaft A war damit soweit einverstanden, dass das Rekursverfahren nicht die Offenlegung des Taggenbergbaches betraf. Am 26. August 2004 traf die Baurekurskommission IV folgenden Entscheid:

I.     Mit Bezug auf den Rekursantrag 1 lit. c (Verzicht auf die Ausdolung des Taggenbergbaches) wird das Verfahren unter der neuen G.-Nr. R4.2004.00086 fortgeführt.

II.    Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen.

       Demgemäss wird der Beschluss des Stadtrates Y vom 27. Oktober 1999 insoweit aufgehoben, als eine Entschädigungspflicht für die abgetretene Parzelle Kat.-Nr. 10 verneint worden ist. Die Sache wird zur ergänzenden Abklärung im Sinne der Erwägungen und neuen Beschlussfassung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

III.  (Kosten)

Die Baurekurskommission IV sprach der Stadt Y zugunsten der Quartierplanrechnung eine Umtriebsentschädigung von Fr. 700.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu. Ausserdem wurde der Stadtrat eingeladen, den übrigen Quartierplangenossen von diesem Entscheid der Baurekurskommission IV mit Hinweis auf die Rechtsmittelbelehrung (Dispositiv-Ziffer V) Kenntnis zu geben.

III.  

Dagegen erhob die Flurgenossenschaft A am 29. September 2004 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und verlangte, es sei der Entscheid der Baurekurskommission IV vom 26. August 2004 insoweit aufzuheben, als ihr Rekurs abgewiesen worden sei. Der Flurgenossenschaft sei die Summe von Fr. 386'280.- für die Abtretung der Flurwegflächen zuzusprechen, eventualiter Fr. 275'061.- für Vorleistungen für die durch den Quartierplan ohne Änderungen übernommenen Flurwege. Ferner sei ein Amtsbericht der Volkswirtschaftsdirektion zu den Fragen der Rechtsansprüche von Flurgenossenschaften in Quartierplanverfahren allgemein und im vorliegenden, besonderen Fall einzuholen. Schliesslich sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Stadt Y. Die Stadt Y beantragte in der Beschwerdeantwort, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Einholung eines Amtsberichts der Volkswirtschaftsdirektion erübrige sich, da das Verwaltungsgericht über die erforderlichen Fach- und Sachkenntnisse verfüge. Da es um reine Rechtsfragen gehe, erübrige sich auch der beantragte Augenschein vor Ort.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid, soweit er die Flur- und Fusswege innerhalb des Quartierplangebietes umfasst, berührt und beschwert. Die Beschwerdelegitimation ist somit gegeben. Zur Behandlung eines Rekurses gegen eine Quartierplanfestsetzung ist grundsätzlich die Baurekurskommission zuständig (vgl. dazu Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 19 N. 93 ff., N. 108), gegen deren Entscheid die Beschwerde an das Verwaltungsgericht offensteht (§ 41 VRG; Kölz/Boss­hart/Röhl, § 19 N. 101; § 41 N. 14+34; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 384).

1.2 Die Beschwerdeführerin anerkennt den angefochtenen Entscheid insoweit, als aufgrund der teilweisen Gutheissung des Rekurses die Parzelle Kat.-Nr. 10 (Taggenbergfall) mit einer Fläche von 77 m² nicht mehr Streitgegenstand bildet. Sie ist zwar bereit, die in Frage stehenden Wegflächen an die Beschwerdegegnerin abzutreten, jedoch nicht unentgeltlich. Die Beschwerdegegnerin ihrerseits erklärte sich einverstanden, die Parzelle Kat.-Nr. 10 zum Ertragswert zu entschädigen. Vorliegend geht es daher einzig um die Frage, ob die Fuss- und Flurwege der Beschwerdeführerin im Rahmen des Quartierplanverfahrens entschädigungslos an die Beschwerdegegnerin abzutreten sind.

1.3 Die Beschwerdeführerin verlangt die Vornahme eines Augenscheins. Sie begründet dies damit, dass die abzutretenden Wegflächen beinahe vollständig, jedenfalls mit wenigen Veränderungen, fortbestehen und grösstenteils auch fortan zu landwirtschaftlichen Zwecken sowie durch Fussgänger und Velofahrer benützt würden. Die bestehenden Wegflächen, vollständig und fachgerecht auf 3.50 m Breite ausgebaut, seien durchwegs tauglich als Quartiererschliessungsmassnahmen und brauchten nicht durch neue Anlagen ersetzt zu werden, weshalb die Quartierplanbeteiligten dadurch erhebliche Einsparungen erzielen könnten.

Eine Pflicht zur Vornahme eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise überhaupt nicht abgeklärt werden können (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 42). Das ist vorliegend nicht der Fall. Wie sich aus dem Quartierplanbericht vom 10. September 2003 – auf den sich beide Parteien beziehen – sowie aus der Beschwerdeantwort ergibt, wird zwar die Linienführung der Flur- und Fusswege weitgehend beibehalten, die Wege werden aber in verschiedener Hinsicht ausgebaut (Verbreiterung, Wendeplätze etc.). Es trifft daher nicht zu, dass die vorhandenen Flur- und Fusswege unbesehen zur Quartiererschliessung übernommen werden könnten, weshalb sich ein Augenschein erübrigt.

1.4 Die Beschwerdeführerin verlangt sodann den Beizug eines Amtsberichts der Volkswirtschaftsdirektion zu den Fragen der Rechtsansprüche von Flurgenossenschaften im Quartierplanverfahren allgemein und im vorliegenden besonderen Fall.

Amtsberichte sind mündliche oder schriftliche Angaben einer Behörde oder Amtsstelle zuhanden der für ein Verwaltungsverfahren zuständigen anderen Behörde über bestimmte Tatsachen und Verhältnisse, über welche diese aufgrund ihrer Tätigkeit besondere Sachkenntnisse besitzt (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 31). Die Beschwerdeführerin begründet den Antrag auf Beizug eines Amtsberichts nicht. Sie legt nicht dar, weshalb sich die Verhältnisse im vorliegenden Fall als "besonders" erweisen und welche Rechtsfragen damit geklärt werden sollten. Der Antrag ist deshalb abzuweisen.

1.5 Wie aus dem Sachverhalt hervorgeht, waren die Quartierplangenossen über die Rekurserhebung der heutigen Beschwerdeführerin orientiert, ebenso über den Rekursentscheid der Vorinstanz. Mit Ausnahme der Stockwerkeigentümergemeinschaften Haltenrebenstrasse Nr. 100-122 und Nr. 45-53 haben sie sich am Rekursverfahren nicht beteiligt (vorn II).

Unter Beiladung wird allgemein der Einbezug weiterer Personen ins Verfahren verstanden, welche Parteistellung beanspruchen können, bisher jedoch nicht am Verfahren beteiligt waren. Die Beiladung dient der Prozessbeteiligung einer Person, die zwar schutzwürdige Interessen am Ausgang des Verfahrens hat, jedoch von der Vorinstanz nicht als Partei zugelassen worden ist (vgl. Felix Huber, Die Beiladung insbesondere im Zürcher Baubewilligungsverfahren, ZBl 90/1989, S. 234). Die beiden Stockwerkeigentümergemeinschaften, deren Grundstücke am bereits ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse liegen, sind vom Ausbau der Flur- und Fusswege zur Erschliessung des Quartierplangebietes nicht betroffen und entsprechend weder am Kostenverleger "Fahrbahnen" noch am Kostenverleger "Wege/Trottoirs" beteiligt. Ihre Beschwerde im Verfahren VB.2004.00297 richtete sich einzig gegen die ihnen auferlegten Verfahrens- und Vollzugskosten. Es fehlt ihnen daher ein schutzwürdiges Interesse am Ausgang des vorliegenden Beschwerdeverfahrens, weshalb auf eine Beiladung verzichtet werden kann. Die übrigen Quartierplangenossen haben sich am Rekursverfahren nicht beteiligt und damit – in Analogie zum Baubewilligungsverfahren – ihr Recht zur Anfechtung des Rekursentscheides verwirkt (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 111), weshalb sich auch diesbezüglich eine Beiladung erübrigt.

2.  

2.1 Als Wege zur Erschliessung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke, deren Anlage oder Verbesserung durch den Staat unterstützt werden kann, gelten unter anderem Flurwege. Die Flurwegeigentümer oder Genossenschaftsmitglieder können die Wege unbeschränkt zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung ihrer Grundstücke befahren oder begehen. Fussgänger sind berechtigt, Flur-, Genossenschafts- und Holzabfuhrwege ohne besondere Erlaubnis zu benützen. Die Wege sind durch die Eigentümer dauernd ihrem Zweck entsprechend zu unterhalten. Flurwege sind ganz oder teilweise aufzuheben, wenn sie nicht mehr der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung dienen. In eingezonten Gebieten kann die Aufhebung im Quartierplanverfahren oder durch die zuständige Direktion von Amtes wegen erfolgen (§§ 108 Abs. 1 lit. b, 110 Abs. 1, 111 Abs. 1, 112 Abs. 1, 115 Abs. 1 und 3 des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979, LG).

2.2 Nach § 138 Abs. 1 PBG sind in die Masse der beteiligten Grundstücke die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen, Wege und Gewässer sowie Flur- und Genossenschaftswege miteinzubeziehen. Nach § 139 Abs. 3 PBG besteht für die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen und Gewässer ein Anspruch auf Zuteilung eines Baugrundstücks nur soweit, als diese Flächen nicht für entsprechende neue Anlagen benötigt werden. Nach Abs. 4 derselben Bestimmung haben Flurwegberechtigte, deren Grundstücke ausserhalb des Quartierplangebiets liegen, und Eigentümer landwirtschaftlicher Genossenschaftswege keinen Zuteilungsanspruch. Ein Entschädigungsanspruch entsteht in diesen Fällen lediglich für die Aufhebung von Genossenschaftswegen und nur unter der Voraussetzung, dass nicht mit entsprechenden neuen Anlagen Ersatz geschaffen wird. Die Zufahrt zu den betroffenen Grundstücken muss aber für die bisherige Nutzung gewahrt bleiben.

2.3 Flur- und Genossenschaftswege im Geltungsbereich des Quartierplans sind regelmässig aufzuheben. Die Aufhebung der Flurwege innerhalb von Bauzonen erfolgt unmittelbar durch den Quartierplan, ohne dass die Volkswirtschaftsdirektion zustimmen müsste. Die Weggenossenschaft ist zur Aufhebung von Gesetzes wegen verpflichtet, wenn dies in einem Quartierplan erforderlich ist. Eigentümer von ausserhalb des Quartiers gelegenen flurwegberechtigten Grundstücken haben demgemäss nur Anspruch auf Realersatz im Sinne eines unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts auf den neuen Quartierstrassen, ebenso Weggenossenschaften (Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/ Werner Zuppinger, Kommentar zum Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Zürich 1985, § 139 N. 6 b/aa). Dasselbe ergibt sich aus der Weisung des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973 zum damaligen § 107 Abs. 4 PBG, der diesbezüglich der heutigen Fassung von § 139 Abs. 4 PBG entspricht. Mit Hilfe von § 107 Abs. 4 PBG sollte verhindert werden, dass an einer Überbauung uninteressierte Flurweggenossen, deren Grundstücke ausserhalb des Quartierplangebiets liegen, ein Quartierplanverfahren blockieren könnten. Ihre Interessen seien mit einer Gewährleistung der für die bisherige Nutzung ihrer Grundstücke notwendigen Zufahrt hinreichend gewahrt (ABl 1973/II, S. 1649 ff., 1674 und 1833).

2.4 Flurwege sind für die Erschliessung von Bauvorhaben nicht brauchbar. Die als Natursträsschen ausgebildeten Flurwege genügen weder in ihrem Ausbau noch in ihrer Breite den Anforderungen, die aufgrund der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 in tatsächlicher Hinsicht an Gebäudezufahrten zu stellen sind. In rechtlicher Hinsicht ist die Benutzung von Flurwegen eingeschränkt. Sie stehen nur jenem Verkehr offen, der durch die landwirtschaftliche Bewirtschaftung bedingt ist. Erschliessen sie Bauten, die nicht der Landwirtschaft dienen, werden sie ihrem Zwecke entfremdet und sind aufzuheben. Die Kompetenz zur Aufhebung von Flurwegen und Gemeindesträsschen ergibt sich aus der Zweckbestimmung des Quartierplanverfahrens, die alle Massnahmen zulässt, welche für die baureife Erschliessung des Quartierplangebietes notwendig sind. Die landwirtschaftliche Bewerbung der Quartierplangrundstücke, die nach Abschluss des Verfahrens weiterhin ausgeübt werden darf, wird durch die Aufhebung der Flurwege nicht verunmöglicht. Der landwirtschaftliche Verkehr kann sich auf den neuen Quartierplanstrassen abwickeln (vgl. Peter Wiederkehr, das zürcherische Quartierplanrecht, Dietikon-Zürich 1972, S. 44 f.).

3.  

3.1 Vorliegend ist die Flurgenossenschaft A, deren Sitz ausserhalb des Quartierplangebietes liegt, Eigentümerin der in Frage stehenden Fuss- und Flurwege. Wie bereits dargestellt, wird das bestehende Netz von Flur- und Fusswegen im Quartierplangebiet zu dessen baurechtlicher Erschliessung weitgehend übernommen, demnach einem anderen als einem landwirtschaftlichen Zweck zugeführt. Sie sind entsprechend aufzuheben, wobei ein Realersatz nur in Form eines unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts auf den neuen Quartierstrassen zu gewähren ist (vorn E. 2.3). Wie schon die Vorinstanz zutreffend dargelegt hat, worauf zu verweisen ist (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 2 VRG), besteht in diesem Sinn im Erschliessungssystem des Quartierplangebietes (dazu vorn I/C) ein Realersatz zur weiteren landwirtschaftlichen Nutzung. Eine Entschädigung ist daher nicht geschuldet, wie die Beschwerdegegnerin zurecht festhält.

3.2 Die Beschwerdeführerin ist allerdings der Meinung, dass vorliegend keine neuen Anlagen als Ersatz für die Zufahrt zu den landwirtschaftlichen Grundstücken geschaffen würden. Vielmehr liessen sich die meisten Flurstrassen und -wege der Beschwerdeführerin ohne Veränderung in deren Fläche und in der physischen Beschaffenheit als Fuss- und Fahrwege übernehmen. Indem dem Quartierplan bestehende, erschliessungsrechtlich einwandfrei qualifizierte Wege und Strassen von vornherein zur Verfügung stünden, welche erst noch vollständig und fachgerecht auf 3.50 m Breite ausgebaut und in bestem Zustand unterhalten seien, liessen sich enorme Einsparungen für alle quartierplanbeteiligten Bauwilligen erzielen. Es handle sich hier somit nicht um Verkehrsflächen, welche üblicherweise im Rahmen des Quartierplanverfahrens in eigentlichen breiteren Quartierstrassen untergingen, auf welchen anschliessend die Flurgenossen noch geduldet seien, während diese Quartierplanstrassen primär dem Verkehr zu den Baugrundstücken dienten. Vorliegend blieben die Wegflächen der Flurgenossenschaft beinahe vollständig, jedenfalls mit wenigen Veränderungen fortbestehen und dienten nur in geringem Mass – auf bestimmten kurzen Abschnitten – der Zufahrt zu Baugrundstücken.

3.2.1 Vorerst trifft nicht zu, dass die Flurwege einheitlich auf eine Breite von 3.50 m ausgebaut sind und als Erschliessungsstrassen und -wege im Quartierplangebiet flächenmässig praktisch unverändert erhalten bleiben. So weisen der nicht ausgebaute Teil der Haltenrebenstrasse (Kat.-Nr. 2, 3) sowie des Maienriedwegs nach der Verengung bei Kat.-Nr. 4 (Kat.-Nr. 5, 6) über weite Strecken eine Breite von bloss 3 m auf. Dasselbe gilt für einen Teil des Taggenbergweges (Kat.-Nr. 7). Wie sich zudem aus der Gegenüberstellung der Flur- und Fusswege "Alter Bestand" und "Neuer Bestand" im Quartierplan ergibt, nimmt die Fläche insbesondere des Maienriedwegs und der Haltenrebenstrasse markant zu. Insgesamt ergibt sich eine Zunahme der Fläche um etwa 10 %. Weiter kann nicht gesagt werden, die Wegflächen der Flurgenossenschaft dienten nur auf bestimmten kurzen Abschnitten der Zufahrt zu den Baugrundstücken. So dienen etwa die Hälfte des Maienriedwegs und die Hälfte der gegenwärtig nicht ausgebauten Haltenrebenstrasse ab Einmündung in den Maienriedweg als Stichstrassen der Erschliessung grösserer Bauparzellen. Zudem wird die Verbindung zwischen dem ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse und dem noch auszubauenden Teil (ab Einmündung in den Maienriedweg) nicht nur als Radweg, sondern auch als Notzufahrt und Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste ausgebaut. Damit wird die gesamte Haltenrebenstrasse für die Erschliessung benötigt.

3.2.2 Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, worauf wiederum zu verweisen ist (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG), weisen die bestehenden Genossenschaftswege nur teilweise eine genügende Dimensionierung auf; sie müssen für die Quartiererschliessung ausgebaut werden und sind sanierungsbedürftig. Dies gilt zunächst für das westliche Teilstück des Maienriedweges und den östlichen Bereich der Haltenrebenstrasse (Kat.-Nr. 5, 2, 3) sowie für den Taggenbergweg (Kat.-Nr. 8). Damit könne nicht gesagt werden, die Grundstücke, welche über das abgetretene Weggebiet erschlossen würden, profitierten von den bereits erstellten Strassen. Die Beschwerdeführerin geht darauf im Detail nicht ein, sondern hält wie schon im Rekursverfahren bloss generell fest, dass die bestehenden Anlagen vollständig und fachgerecht ausgebaut und in bestem Zustand erhalten seien (vorn E. 3.2). Die Beschwerde erweist sich insofern als wenig substantiiert und ist daher nicht geeignet, die Feststellungen der Vorinstanz in Frage zu stellen.

3.2.3 Tatsächlich ergibt sich aus dem Quartierplanbericht, dass die bestehenden Flur- und Fusswege saniert (z.B. neue Beläge) und ausgebaut (Breite, Wendeplätze, Ausweichstellen) werden müssen. So wird der östliche Teil der Haltenrebenstrasse bis zur Einmündung in den Maienriedweg massiv auf 5 m Fahrbahn- (inkl. Bankett) und 2 m Trottoiranteil verbreitert und mit einem Kehrplatz versehen (Kat.-Nr. 3, neu V5). Verbreitert wird auch der Mittelteil der bisher nicht ausgebauten Haltenrebenstrasse (Teil von Kat.-Nr. 2, neu V6) entlang der Parzelle D Erben (Kat.-Nr. 6828, neu R2), und zwar so, dass er auch als Notzufahrt dient. Es liegt auf der Hand, dass als Naturstrasse ausgebildete Flurwege kaum genug Tragkraft aufweisen, um als Notzufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste zu taugen. Der Maienriedweg wird beidseitig verbreitert auf ca. 3 m Fahrbahn- und ca. 1.5 m Trottoiranteil und mit einem Kehrplatz versehen (Kat.-Nr. 5, neu V8/V9/V24). Erst ab dem Kehrplatz bleibt der Maienriedweg als Zugang zu den Grundstücken Kat.-Nr. 17, 18, 19, 20, 21 und E1 und zum forstwirtschaftlichen Unterhalt unverändert erhalten. Die Baukosten nur für die erwähnten Fahrbahnen "Mitte" inklusive Bankett belaufen sich auf ca. Fr. 965'000.-. Es ist deshalb von erheblichen Eingriffen in die bestehenden Flurwege auszugehen.

3.2.4 Ausgebaut und saniert wird auch der Taggenbergweg (Bankett, Oberflächensanierung, neu chaussieren; Kat. Nr. 8, neu V10). Er dient als Mischverkehrsfläche; für den Begegnungsfall von Lastwagen mit Personenwagen sind Ausweichstellen notwendig. Am westlichen Ende der Strasse – vor dem unverändert als Flurweg weiter bestehenden kurzen Reststück (Kat.-Nr. 7) – wird ein Wendeplatz eingerichtet. Die Kosten für den Ausbau (nur Baukosten Fahrbahn) auf ca. 2.35 m Fahrbahn- und ca. 1.15 m Trottoiranteil belaufen sich auf etwa Fr. 84'000.-.

3.2.5 Aber auch die Fusswege werden saniert und teilweise ausgebaut. So wird der Verbindungsweg "West" zwischen Haltenrebenstrasse und Maienriedweg (Kat.-Nr. 13, neu V20) neu erstellt und wegen des Gefälles mit Treppen versehen. Weiter östlich, etwa auf Höhe des neu zu erstellenden Wendeplatzes der Haltenrebenstrasse (vorn E. 3.2.3) wird ein neuer Verbindungsweg "Ost" zum Maienriedweg gebaut und ebenfalls wegen des starken Gefälles mit Stufen versehen (V14). Die bisher bestehende Verbindung zwischen der Haltenreben- und der Salomon-Hirzel-Strasse, die neu den Wendeplatz der Haltenreben- und der neu zu erstellenden Stichstrasse Rebenweg verbindet, wird ausgebaut und wegen des Gefälles teilweise mit Stufen versehen. Auch insofern wird ersichtlich, dass die bestehenden Fusswege keineswegs ohne bauliche Anpassungen übernommen werden können.

3.2.6 Nach dem Ausgeführten trifft nicht zu, dass die bestehenden Flur- und Fusswege nicht durch neue Anlagen ersetzt werden, wie die Beschwerdeführerin vorbringt. Wohl dienen die bestehenden Flur- und Fusswege weitgehend als Basis für die Zufahrt bzw. den Zugang zum Quartierplangebiet. Indessen sind erhebliche Eingriffe in das bestehende Flur- und Fusswegnetz, wie dargestellt, notwendig, insbesondere auch zur Tragfähigkeit von Lastwagen und Fahrzeugen der öffentlichen Dienste. Es handelt sich dabei um derart erhebliche Eingriffe, dass durchaus von neuen Anlagen gesprochen werden kann. Ein Anspruch auf Entschädigung lässt sich aus den Vorbringen der Beschwerdeführerin daher nicht ableiten. Zudem ist zu bedenken, dass mit dem Übergang der Flur- und Fusswege von der Beschwerdeführerin an die Beschwerdegegnerin diese in Zukunft von deren Unterhalt, Haftung, Beleuchtung etc. befreit ist.

3.3 Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Baugebiet in der "Oberen Fuchshalde" bleibe ausschliesslich über den Flurweg Kat.-Nr. 8 erschlossen. Indem die Flurgenossenschaft ihre Wege für den Zweck der Erschliessung von Bauland zur Verfügung stellte, wozu sie aufgrund der Landwirtschaftsgesetzgebung nicht verpflichtet gewesen wäre, und die Wege stets in ordnungsgemässem Zustand unterhalten habe, habe sie der Beschwerdegegnerin einen grossen uneigennützigen Dienst erwiesen. Es sei deshalb billig, wenn eine Entschädigung für die Abtretung der Verkehrsflächen zugesprochen werde.

3.3.1 Nach § 110 Abs. 2 und 3 LG bedarf die anderweitige als die land- und forstwirtschaftliche Benützung eines Flurweges durch einen Beteiligten der Zustimmung der Mehrheit der übrigen Eigentümer oder der Genossenschaft. Die Zustimmung ist zu erteilen, wenn der Ausbaustand des Wegs für den vorgesehenen Gebrauch genügt und dieser den land- und forstwirtschaftlichen Verkehr nicht wesentlich beeinträchtigt. Die Auferlegung einer Entschädigung sowie der Kosten eines allfälligen Ausbaus bleiben vorbehalten. Die Beschwerdeführerin gibt keine Auskunft darüber, ob und wann sie welchen Dritten konkret die anderweitige Benützung des Flurweges zur Erschliessung der "Oberen Fuchshalde", allenfalls gegen Entschädigung, gestattet hat.

3.3.2  Aus den genannten Bestimmungen erhellt, dass die Beschwerdeführerin für die Benutzung des Flurwegs Kat.-Nr. 8 und 7 zur strassenmässigen Erschliessung des Baugebiets "Obere Fuchshalde" – sofern sich eine solche überhaupt als notwendig erwiesen hätte – eine Entschädigung von den Nutzern hätte verlangen können. Allerdings ist einzig die Parzelle Kat.-Nr. 26 im Bereich des Endes des Taggenbergwegs (Kat.-Nr. 7) tatsächlich überbaut und ist ein Zugang dazu auch vom vorgesehenen Kehrplatz auf dem Taggenbergweg möglich. Im Übrigen wird der Taggenbergweg (Kat.-Nr. 8, neu V10) als Mischfläche mit ca. 2.35 m Fahrbahnanteil und ca. 1.15 m Trottoiranteil ausgebaut, was einen mächtigeren Unterbau für den Fahrbahnanteil erfordert (vorn E. 3.2.4). Der Taggenbergweg wird daher nicht unverändert in das Quartierplanverfahren übernommen, weshalb eine Entschädigungspflicht im Rahmen des Quartierplanverfahrens nicht besteht. Eine Entschädigungspflicht für den bisher – falls überhaupt – als Zufahrt zur "Oberen Fuchshalde" genutzten Taggenbergweg hätte zudem nicht die Beschwerdegegnerin getroffen, sondern allfällige Anstösser als Nutzer. Die beschriebenen Umstände reichen jedenfalls nicht dazu aus, generell eine Entschädigungspflicht der Beschwerdegegnerin für die Abtretung der Flur- und Fusswege festzulegen.

3.4 Die Beschwerdeführerin beanstandet weiter, dass die Grundeigentümer im Beizugsgebiet der früheren Melioration im Sinn von § 119 LG verpflichtet gewesen seien, Land gegen Entschädigung des Verkehrswertes für die Anlegung der Wege zur Verfügung zu stellen. Die Vorinstanz führte demgegenüber aus, die Grundeigentümer des Quartierplan-Beizugsgebiets bzw. deren Rechtsvorgänger als Mitglieder der Genossenschaft hätten im Rahmen der seinerzeitigen Güterzusammenlegung unentgeltlich Land für den Bau der Anlagen abgetreten und seien indirekt mit ihren Genossenschaftsbeiträgen für die Unterhaltskosten des Erschliessungswerks aufgekommen. Die Beschwerdegegnerin ihrerseits beruft sich auf § 139 Abs. 4 PBG und verneint einen Entschädigungsanspruch, selbst wenn damals die Wegparzellen zum Verkehrswert entschädigt worden sein sollten.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Grundeigentümer im Rahmen einer früher erfolgten Melioration eine Entschädigung in Höhe des landwirtschaftlichen Verkehrswertes erhalten haben oder nicht. Massgebend für das vorliegende Verfahren ist, dass der Beschwerdeführerin nach § 139 Abs. 4 PBG Realersatz nur in Form eines unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts auf den Quartierstrassen zusteht (vorn E. 2.3, 3.1). Daran vermag der Umstand, dass betroffene Grundeigentümer im Rahmen einer früheren Melioration allenfalls eine Entschädigung für die Abtretung von Land zur Erstellung der Flurwege erhalten haben sollen, nichts zu ändern. Im Übrigen geht die Beschwerdeführerin nicht darauf ein, ob für die Erstellung und Verbesserung der Wege damals staatliche Leistungen ausgerichtet wurden, wozu die Möglichkeit bestanden hätte (§ 121 LG) und die bei einer allfälligen Entschädigung zu berücksichtigen wären.

3.5 Neu wird der bisher nicht ausgebaute Teil der Haltenrebenstrasse kurz vor dem Ende des ausgebauten Teils direkt in diese hineingeführt. Damit ergibt sich eine direkte Verbindung vom schon ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse in deren Fortsetzung, in den neu auszubauenden, bislang als Flurweg bestehenden Teil (Kat.-Nr. 2, neu V21), so dass der bisher – mangels direkter Verbindung – notwendige Umweg über den Verbindungsweg zwischen der Salomon-Hirzel- und der Haltenrebenstrasse entfällt; durch diese neue Strassenführung entfallen die Parzellen Kat.-Nr. 1 und 12 (vorn I/B+C). Die Beschwerdeführerin verlangt einen Geldausgleich für die Wegparzelle Kat.-Nr. 1. Die nicht mehr verwendete Fläche betrage immerhin etwa 110 m², die zu entschädigen seien. Ebenso sei ein Geldausgleich für die – aufgehobene – Restfläche des Verbindungsweges zwischen der Salomon-Hirzel- und der ausgebauten Haltenrebenstrasse (Kat.-Nr. 12) zu leisten. Zurecht führt die Beschwerdegegnerin dazu aus, dass für die Parzellen Kat.-Nr. 1 und 12 Realersatz geschaffen wurde. Ist aber Realersatz geschaffen worden, der die Benützung der Haltenrebenstrasse für den land- und forstwirtschaftlichen Verkehr nicht nur weiterhin ermöglicht, sondern auch erleichtert, besteht kein Anspruch auf Entschädigung.

3.6 Die Beschwerdeführerin beruft sich für den geltend gemachten Anspruch auf Entschädigung der Vorinvestitionen auf die Überwälzung der Vorleistungen für die Erstellung der Haltenrebenstrasse durch die E AG. Wer nachgewiesen quartierplangerechte Erschliessungsvorleistungen zugunsten einer – oder mehrerer – Quartierplananlagen getätigt habe, dem stehe auf den Zeitpunkt der Baukostenabrechnung ein Anspruch auf entsprechende Gutschriften zu. Dieser Grundsatz entspreche dem Verhältnismässigkeitsprinzip, wonach seitens der Behörde nicht mehr an Erschliessungsanlagen verlangt werden dürfe, als für die gesetzlich vorgeschriebene quartierplangerechte Erschliessung erforderlich sei. Ebenso verhalte es sich mit den durch die Flurgenossenschaft erstellten Weg- und Strassenflächen, die heute unverändert, sprich unbesehen, durch das Quartierplanverfahren und schliesslich durch die Stadt Y übernommen werden könnten. Ein Recht, das der E AG zugestanden werde, soll auch der Beschwerdeführerin zustehen. Entsprechend habe sie am 8. März 1999 eine Aufstellung über Vorinvestitionen in die unverändert verbleibenden Verkehrsflächen erstellt. Zum Anspruch auf Rückvergütung quartierplangerechter Vorinvestitionen habe sich die Quartierplanbehörde nicht geäussert, worin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liege. Die Beschwerdegegnerin betrachtet die Anträge der Beschwerdeführerin als verfrüht, da die Frage der "Vorleistungen" im Zusammenhang mit den Erstellungskosten im Rahmen des Baus der Erschliessungsanlagen aktuell werde und damit erst bei der Bauabrechnung zu berücksichtigen sei. Die Vorinstanz hielt den Vergleich mit dem im Eigentum der E AG stehenden Strassenstück (Haltenrebenstrasse, Kat.-Nr. 27) für nicht zulässig und sah weder eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebotes noch eine Berechtigung der Entschädigungsforderungen.

3.6.1 Die Beschwerdeführerin brachte den Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs bereits im Rekursverfahren vor. Ob die Quartierplanbehörde beim geschilderten Vorgehen das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt hat oder nicht, kann indessen dahingestellt bleiben. Die Rechtsprechung nimmt überwiegend an, der Mangel der Gehörsverweigerung werde geheilt, wenn die unterlassene Anhörung, Akteneinsicht oder Begründung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt werde, das eine Prüfung im gleichen Umfang wie durch die Vorinstanz erlaubt. Eine Rückweisung der Sache zur Gewährung des rechtlichen Gehörs würde bloss zu einem formalistischen Leerlauf und zu einer unnötigen Verlängerung des Verfahrens führen (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich etc. 2002, Rz. 1710; Kölz/Bosshart/Röhl, § 8 N. 48 f.; Hansjörg Seiler, Abschied von der formellen Natur des rechtlichen Gehörs, SJZ 100/ 2004, S. 377, 380). Die Rekursbehörde verfügt aber über umfassende Kognition (Kölz/ Bosshart/Röhl, § 20 N. 5), und die Frage einer allfälligen Entschädigung für Vorleistungen wurde von ihr entschieden, so dass der behauptete Mangel der Gehörsverletzung spätestens im vorinstanzlichen Verfahren als geheilt betrachtet werden muss.

3.6.2 Es trifft nicht zu, dass die Weg- und Strassenflächen der Beschwerdeführerin im Quartierplangebiet unverändert, das heisst unbesehen, durch das Quartierplanverfahren und schliesslich durch die Stadt Y übernommen werden könnten (vorn E. 3.2.6). Die von der Beschwerdeführerin erwähnte Aufstellung vom 8. März 1999, welche die unverändert verbleibenden Verkehrsflächen betreffen soll, enthält durchaus Verkehrsflächen, die verändert werden (dazu im Detail vorn E. 3.2).

3.6.3 Es ist unbestritten und auch im Quartierplanbericht festgehalten, dass nachgewiesene Vorleistungen zugunsten einer Quartierplananlage den entsprechenden Eigentümern zum Zeitpunkt der Baukostenabrechnung nach Erstellung der Anlagen gutgeschrieben werden. Der Antrag der Beschwerdeführerin auf Entschädigung ihrer Vorleistungen erweist sich daher, wie die Beschwerdegegnerin zu Recht festhält, grundsätzlich als verfrüht.

3.6.4 Zu bedenken ist dabei allerdings, dass der Bau der Erschliessungsanlagen auf Kosten der betroffenen Grundeigentümer erfolgt (§ 167 Abs. 2 PBG). Die Beschwerdeführerin hat mit Ausnahme der abzutretenden Flur- und Fusswege kein Grundeigentum im Quartierplangebiet. Eine Entschädigung für Vorinvestitionen in die bestehenden Flur- und Fusswege könnten daher ohnehin nur diejenigen Grundeigentümer geltend machen, welche vom Kostenverleger für die Zufahrtsstrassen und -wege betroffen und Mitglied der Beschwerdeführerin sind, welche sie indirekt über ihre Beiträge mitfinanziert haben (§ 54 Abs. 1 LG). Für Vorinvestitionen in Flur- und Fusswege, die wie vorliegend mit einigem Aufwand den Bedürfnissen des Quartierplangebiets angepasst und erweitert werden müssen – die Kostenschätzung beläuft sich gesamthaft immerhin auf rund Fr. 1'400'000.- –, sieht das Gesetz aber lediglich Realersatz in Form eines unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts vor (vorn E. 2.3).

3.6.5 Zu Unrecht beruft sich die Beschwerdeführerin auf das von der E AG finanzierte und ausgebaute Stück der Haltenrebenstrasse. Die Strassenparzelle Kat.-Nr. 27 wurde durch die bauwillige E AG Ende der 60er Jahre für die baurechtliche Erschliessung erstellt und gehört zum bereits jetzt ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse. Dabei hat die E AG offenkundig die Anteile der damals noch nicht bauwilligen Grundeigentümer am Bau der Haltenrebenstrasse vorgestreckt (vgl. Wiederkehr, S. 73 f.). Mit den ausstehenden Einkaufsbeträgen der am Ende der Haltenrebenstrasse über diese zu erschliessenden Grundstücke sollen Strasse und Kanalisation auf der ganzen Länge saniert und die von der E AG vorgeschossenen Bau- und Landerwerbskosten für die Strassenparzelle Kat.-Nr. 27 abgegolten werden. Dies betrifft die Parzellen der Stockwerkeigentümergemeinschaften Haltenrebenstrasse 74-96 und 50-72 (Kat.-Nr. 22, 23), die Parzelle von F (neu E2, ehemals Kat.-Nr. 24) und von D Erben (neu R1, ehemals Kat.-Nr. 25), wobei die beiden Letzterwähnten die Sanierungskosten allein zu tragen haben. Im Unterschied zu den Flur- und Fusswegen der Beschwerdeführerin handelt es sich bei der Haltenrebenstrasse um eine bereits gut ausgebaute, zur baurechtlichen Erschliessung gebrauchsfertige Strasse, die mit der Kanalisation zusammensaniert wird. Die Flur- und Fusswege dienten dagegen gerade nicht der baurechtlichen, sondern der land- und forstwirtschaftlichen Erschliessung der Grundstücke innerhalb des Quartierplangebietes, weshalb sie geringere Anforderungen an den Ausbau erfüllen. Diese Verhältnisse lassen sich nicht mit dem von der E AG ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse vergleichen.

3.6.6 Entsprechend erübrigt sich der Beizug eines Amtsberichts des Strasseninspektorats der Stadt Y zum geltend gemachten Investitionsvolumen und zum Zustand der durch den Quartierplan zu übernehmenden Strassen und Wege.

4.  

Demnach ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 12'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.       60.--   Zustellungskosten,
Fr. 12'060.--   Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Mitteilung an …