I.  

A. A und B sind seit 1998 Eigentümer des in der Landwirtschaftszone gelegenen, 2351 m² umfassenden Grundstücks Kat.-Nr. 1, L, X. Das Grundstück ist mit einem Bauernhaus (Wohnhaus und Scheune unter einem First) und nördlich davon mit einer Remise überbaut. Gemäss dem Katasterplan trägt das Bauernhaus die Vers.-Nr. 2 und die Remise die Vers.-Nr. 3; von diesen Nummern wird im Folgenden ausgegangen, selbst wenn in den Akten teilweise auch die umgekehrte Nummerierung zu finden ist (siehe den angefochtenen Entscheid). Das Grundstück Kat.-Nr. 1 wurde anlässlich des Verkaufs 1998 vom knapp 25'000 m² messenden landwirtschaftlichen Grundstück Kat.-Nr. 4 abparzelliert. Die landwirtschaftliche Nutzung der darauf befindlichen Bauten war bereits Ende der sechziger Jahre aufgegeben worden. 1987 hatte der Gemeinderat X das Bauernhaus in das einstweilige Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung mit dem Schutzziel "Erhalten; Veränderungen fach- und stilgerecht vornehmen" aufgenommen; eine definitive Unterschutzstellung ist nie erfolgt.

Ende 1998 erhielten B und A von der Baudirektion die auf Art. 24 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, in der damals noch geltenden Fassung) gestützte Bewilligung für den Umbau von Bauernhaus und Remise. Insbesondere wurde ihnen die Umnutzung der Remise in einen Pferdestall mit vier Boxen bewilligt. Auch der Gemeinderat X erteilte die erforderliche Baubewilligung.

In der Folge stellte der Gemeinderat X verschiedene Abweichungen von den genehmigten Plänen fest. Namentlich waren an der Südseite der Remise ein Anbau mit zwei zusätzlichen Pferdeboxen (Grundriss 6 x 3.10 m) und auf der Ostseite eine Aufschüttung mit einem Auslaufplatz (Grundriss 16.35 x 6.15 m) errichtet worden. Auf entsprechende Aufforderung hin reichten B und A im August 1999 Revisionspläne ein, datiert vom 10. Juni 1999 (Bauernhaus) und 23. August 1999 (Remise).

B. Am 24. November 1999 erteilte die Baudirektion B und A die nachträgliche Bewilligung für die eigenmächtig vorgenommenen Umbauten im Bauernhaus nur teilweise; bei der Remise bewilligte sie den Einbau eines WC, einer Sattelkammer, einer Treppe und von Fenstern, für die zusätzlichen Pferdeboxen samt den Aufschüttungen vor diesen Boxen verweigerte sie hingegen die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG. Am 10. Januar 2000 traf der Gemeinderat X eine gleich lautende Verfügung, ergänzt durch die Anordnung, die nicht bewilligte Wohnraumerweiterung im Bauernhaus und die zusätzlichen Pferdeboxen mit Aufschüttungen bei der Remise seien bis Ende April 2000 abzubrechen und der ursprüngliche Zustand sei wieder herzustellen.

II.  

B und A rekurrierten gegen die teilweise Bewilligungsverweigerung und die Wiederherstellungsverfügung an den Regierungsrat. Dieser hiess das Rechtsmittel am 25. August 2004 teilweise gut und hob den Wiederherstellungsbeschluss des Gemeinderats X aus Gründen der Verhältnismässigkeit auf, soweit er das Bauernhaus betraf. Die Wiederherstellungsverfügung betreffend die beiden Pferdeboxen und die davor befindliche Aufschüttung bestätigte er, unter Ansetzung einer neuen Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft seines Beschlusses.

III.  

Mit Beschwerde vom 30. September 2004 beantragen B und A dem Verwaltungsgericht, der Rekursentscheid sei aufzuheben, soweit sie durch ihn belastet werden; die Kostenfolgen seien auf jeden Fall neu festzusetzen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Staatskanzlei beantragt für den Regierungsrat die Abweisung der Beschwerde. Baudirektion und Gemeinderat X verzichteten stillschweigend auf Vernehmlassung.

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig. Die Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass.

2.  

Seit den erstinstanzlichen Entscheiden ist die Revision der Art. 16 und 24 RPG in Kraft getreten. Wie der Regierungsrat zutreffend und unwidersprochen erwogen hat, gelangt vorliegend das neue als das mildere Recht zur Anwendung (Art. 52 Abs. 2 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000, RPV; siehe auch RB 1980 Nr. 133).

3.  

Zu beurteilen ist, ob die noch umstrittenen Veränderungen bei der Remise (zusätzliche Pferdeboxen und davor liegende Terrainaufschüttung) nach Art. 24c RPG und Art. 42 RPV hätten bewilligt werden müssen und ob die entsprechende Wiederherstellungsverfügung verhältnismässig ist.

3.1 Der Regierungsrat hat erwogen, mit den Bewilligungen vom 10./16. November 1998 sei den Beschwerdeführenden in der Remise die Einrichtung von vier Pferdeboxen mit einer Fläche von insgesamt rund 75 m² bewilligt worden. Mit der nachträglichen, hier angefochtenen Baubewilligung sei ihnen überdies der Einbau eines WC und einer Sattelkammer mit einer Fläche von zusammen 27.6 m² erlaubt worden. Damit übersteige die be­willigte, zonenwidrig genutzte Fläche das bewilligungsfähige Mass von 100 m²; eine weitere Flächenerweiterung sei nicht möglich.

Diese Beurteilung trifft entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden zu. Gemäss Art. 42 Abs. 1 RPV sind Änderungen an Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG anwendbar ist, zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Dies ist gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV insbesondere dann nicht mehr der Fall, wenn die zonenwidrig genutzte Fläche innerhalb oder ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens um insgesamt mehr als 100 m² erweitert wird. Die in Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV vorgenommene Abschwächung, dass Erweiterungen innerhalb des Gebäudevolumens nur zur Hälfte angerechnet werden, greift bei lit. b nicht; vielmehr ist die Grenze der 100 m² auf jeden Fall einzuhalten (Bundesamt für Raumentwicklung [ARE], Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, Bern 2000/2001, S. 46).

3.2 Es erübrigte sich daher, auf die weiteren Einwände der Beschwerdeführenden überhaupt einzugehen. Immerhin sei angemerkt, dass der Regierungsrat auch aus einer gesamthaften Betrachtungsweise heraus zu Recht verneint hat, dass die umstrittenen zusätzlichen Pferdeboxen die Identität der bestehenden Remise wahren. Es macht einen raumplanerisch erheblichen Unterschied, ob in der Remise ein Pferdestall eingerichtet ist, der dem Eigengebrauch der Bewohner des Hauptgebäudes dient, oder ob eine – wenn auch eher kleine – Pferdepension vorhanden ist, die von Dritten aufgesucht wird. Wie der Regierungsrat zutreffend erwogen hat, zeigt sich dieser Unterschied namentlich beim Verkehr bzw. der Belastung der Zufahrtsstrasse. Bezeichnenderweise hat es denn auch bereits Auseinandersetzungen zwischen den Beschwerdeführenden und der für den Unterhalt der Strasse zuständigen Unterhaltgenossenschaft X gegeben, die auf Schäden zurückzuführen sind, die (unter anderem) mit der intensivierten Strassennutzung zusammenhängen.

Wie ebenfalls angemerkt werden kann, ist auch die Feststellung des Regierungsrates, dass sich die aussen an die Remise angebauten Pferdeboxen und die davor erstellte Aufschüttung nicht befriedigend einordnen, nicht zu beanstanden. Bei der Einordnungsfrage kommt der Rekursinstanz ein Beurteilungsspielraum zu, den die Gerichte zu respektieren haben und innerhalb dessen es liegt, den Anbau als containerartig und provisorisch wirkend zu qualifizieren. Die im Recht liegenden Aufnahmen belegen diese Beurteilung hinreichend, so dass das Verwaltungsgericht auf einen Augenschein auch dann verzichten könnte, wenn der Frage noch entscheidwesentliche Bedeutung zukäme. Dass die Beschwerdeführenden geltend machen, sie hätten keine Gelegenheit gehabt, sich anlässlich des als informell bezeichneten Augenscheins durch den zuständigen Sachbearbeiter der Staatskanzlei am 28. Juni 2004 in rechtsgenügender Weise zu äussern, ist nicht nachvollziehbar. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden hat aus eigenen Stücken darauf verzichtet, an der Besichtigung teilzunehmen und seine Argumente einzubringen. Dass die Beschwerdeführenden die Absicht haben, das vorhandene Remisendach zu vergrössern und über die beiden Boxen hin auszudehnen, bestätigt im Übrigen den Schluss, dass die vorhandene Gestaltung nicht befriedigt, und nur durch eine weitere, die Identität zusätzlich in Frage stellende Umgestaltung des bestehenden Gebäudekörpers verbessert werden könnte.

3.3 Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, die Aufschüttungen vor den Boxen stellten keine Erweiterung, Änderung oder Erweiterung im Sinne von Art. 24c RPG dar, weshalb sie nicht wegen Verstosses gegen diese Vorschrift verweigert werden könnten. Indessen ist die Umgebungsgestaltung gemeinsam mit der Remise zu beurteilen; die Aufschüttungen fallen schon deshalb ebenfalls in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG (vgl. VGr, VB.2003.00157, 22. August 2003, E. 5c, bestätigt vom Bundesgericht in 1A.238/2003 vom 17. Juni 2004, E. 2.2.3 und 4). Der Regierungsrat hat zu Recht erwogen, dass auch damit das zulässige, die Identität wahrende Mass der Erweiterung überschritten wird.

4.  

Der Regierungsrat hat die Anordnung, die zusätzlichen Boxen zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, als verhältnismässig bezeichnet. Dieser Beurteilung, der die Beschwerdeführenden kaum Argumente entgegenhalten, kann unter Verweis auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil zugestimmt werden.

Immerhin ersuchen die Beschwerdeführenden um eine angemessene Erstreckung der Wiederherstellungsfrist. Diese wurde im Rekursentscheid entsprechend dem damaligen Antrag der Beschwerdeführenden auf ein halbes Jahr festgesetzt, was auch heute noch als angemessen erscheint. Der Umstand, dass das Rekursverfahren rund viereinhalb Jahre – und damit übermässig lange (§ 27a VRG) – gedauert hat, konnte bei den Beschwerdeführenden keinerlei Vertrauen auf die Rechtmässigkeit ihrer Bauten schaffen, und es befremdet, dass sie sich überhaupt auf diesen Umstand berufen.

Sodann machen die Beschwerdeführenden geltend, es sei auf die Beseitigung des Auslaufplatzes zu verzichten. Das öffentliche Interesse an der tiergerechten Haltung der Pferde überwiege das Interesse an der Beibehaltung des natürlichen Geländeverlaufs in der unmittelbaren Umgebung eines Stalles. Das Anliegen der tiergerechten Haltung erscheint als nachgeschobenes Argument und überzeugt nicht. Die Beschwerdeführenden hatten zunächst die Absicht, zwei Pferdeboxen im Wirtschaftsteil des Bauernhauses einzurichten, wo ein Vorplatz von der angestrebten Grösse und Art ebenfalls nicht zur Verfügung gestanden hätte. Die Beschwerdeführenden haben südlich des Wohnhauses einen 40 x 20 m messenden Platz hergerichtet; der Beschwerdeführer hat erklärt, dieser Platz sei bewilligt und diene als Pferdeauslauf im Winter. Es ist den Beschwerdeführenden zuzumuten, ihre Pferde auf diesen Platz zu führen. Im übrigen kann die Wiese vor den Boxen je nach Boden- bzw. Witterungsverhältnissen auch als Auslauf verwendet werden, ohne dass Terrain in grösserem Ausmass aufgeschüttet wird, als es der ursprünglichen Baubewilligung entspricht. Die Anordnung, die Aufschüttung für den Auslaufplatz vor den Boxen rückgängig zu machen, ist daher zu bestätigen.

5.  

Die Beschwerdeführenden beanstanden die Höhe der ihnen auferlegten Rekurskosten.

Dem Verwaltungsgericht kommt in der Regel nur eine Rechtskontrolle und keine Ermes­senskontrolle zu (§ 50 VRG). Weil die Festsetzung und Verlegung von Verfahrenskos­ten weitgehend nach Ermessen erfolgt, kann sie vom Verwaltungsgericht nur in beschränktem Umfang überprüft werden (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 50 N. 91, § 13 N. 37). Rechtsgrundlage der Gebührenerhebung ist § 13 VRG, der für das Verwaltungsrekursverfahren durch § 5 der Gebührenordnung für die Verwaltungsbehörden vom 30. Juni 1966 (GebührenO) konkretisiert wird. Danach betragen die Staatsgebühren für Entscheide im Rechtsmittelverfahren Fr. 50.- bis Fr. 4'000.-. Gemäss § 9 Abs. 1 Gebüh­renO werden Gebühren nach dem Zeitaufwand und der Bedeutung des Geschäfts berechnet, wo Mindest- und Höchstbeträge festgesetzt sind und nichts anderes vorgeschrieben ist.

Die Behörden bewegen sich im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens, wenn die Höhe der Staatsgebühr in einem ausgewogenen Verhältnis zum Ausmass der staatlichen Verrichtungen steht. Als generelle Schranke bei der Kostenfestsetzung wirkt dabei die Verpflichtung zu "wohlfeiler Rechtspflege" in Art. 59 der Kantonsverfassung vom 18. April 1869 (KV), die zur Folge hat, dass im Rechtsmittelverfahren der Grundsatz der vollen Kostendeckung nicht zum Tragen gelangt (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 9).

Der Regierungsrat hatte sich mit zahlreichen Rügen betreffend die eigenmächtig vorgenommenen baulichen Massnahmen im Bauernhaus und in der Remise auseinanderzusetzen, einerseits unter dem Gesichtspunkt von deren Rechtmässigkeit, andererseits unter dem Gesichtspunkt der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Ferner stellte sich die Frage des intertemporal massgeblichen Rechts. Entsprechend umfangreich sind die Erwägungen des angefochtenen Entscheids, dem indessen nicht vorgeworfen werden kann, unnötig ausführlich zu sein. Schliesslich wurde auf ausdrücklichen Antrag der Rekurrierenden ein Augenschein vorgenommen. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn der Regierungsrat mit Blick auf den mit dem Geschäft verbundenen Zeitaufwand eine relativ hohe Staatsgebühr festgesetzt hat. Diese liegt zwar am obersten Rand des Zulässigen; es kann jedoch knapp noch nicht von einer Ermessensüberschreitung gesprochen werden.

6.  

Wie der Regierungsrat zutreffend erwogen hat, kann aus formellen Gründen im vorliegenden Verfahren über die auf der Nordseite der Remise widerrechtlich errichtete dritte Pferdeboxe nicht entschieden werden, weshalb die Baubehörde nötigenfalls ein weiteres Verfahren einleiten muss. Die vorstehenden Erwägungen lassen indessen keinen Raum für Zweifel darüber, wie mit dieser Box zu verfahren ist.

7.  

Gemäss § 340 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) wird, wer vorsätzlich gegen dieses Gesetz oder ausführende Verfügungen verstösst, unter Vorbehalt des gemeinen Strafrechts mit Busse bis zu Fr. 50'000, bei Gewinnsucht mit Busse in unbeschränkter Höhe bestraft; in schweren Fällen kann überdies auf Haft erkannt werden. Handelt der Täter fahrlässig, ist die Strafe Busse bis zu Fr. 5'000 (Abs. 2). Der Gemeinderat ist einzuladen, die Eröffnung eines entsprechenden Strafverfahrens bzw. die Übermittlung der Akten an das Statthalteramt zu prüfen (zum Vorgehen siehe Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 691).

8.  

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Die Gerichtskosten sind den Beschwerdeführenden aufzuerlegen, denen eine Parteientschädigung nicht zusteht (§ 13 Abs. 2 und § 17 Abs. 2 VRG).

 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Der Gemeinderat wird eingeladen, die Eröffnung eines Strafverfahrens gegen die Beschwerdeführenden wegen Verletzung von § 340 PBG zu prüfen.

3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.

4.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden für den ganzen Betrag.

5.    Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

6.    Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

7.    Mitteilung an …