I.  

Die Hochbaukommission Richterswil erteilte am 11. Mai 2004 C und D die baurechtliche Bewilligung für eine Aufstockung des Gebäudes Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse in Richterswil.

II.  

Hiergegen erhoben A und B am 14. Juni 2004 Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Sie rügten eine unzulässige Aufteilung des Baubewilligungsverfahrens, eine Überschreitung der zulässigen Ausnützung sowie eine Verletzung des Grenzabstands.

Die Baurekurskommission II hiess am 8. Februar 2005 den Rekurs von A und B teilweise gut und ergänzte die angefochtene Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung, wonach das geplante Obergeschoss so zu verschieben oder zu verkleinern sei, dass zum Grundstück der Rekurrenten der gesetzliche Grenzabstand von 4 m eingehalten werde. Im Übrigen wies die Baurekurskommission den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat, und bestätigte die Baubewilligung der Hochbaukommission Richterswil vom 11. Mai 2004 im überprüften Umfang.

III.  

Mit Beschwerde vom 14. März 2005 beantragten A und B dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission II vom 8. Februar 2005 sowie die Baubewilligung vom 11. Mai 2004 aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Die Baurekurskommission sowie C und D beantragten Abweisung der Beschwerde; Letztere schlossen zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Hochbaukommission Richterswil liess sich nicht vernehmen.

C und D reichten mit der Beschwerdeantwort vom 1. April 2005 eine Ausnützungsberechnung des Architekten F vom 31. März 2005 ein. Das Verwaltungsgericht ordnete hierauf am 29. April 2005 einen zweiten Schriftenwechsel an und setzte A und B eine Frist zur Einreichung einer Replik. Diese Frist verstrich unbenützt.

Die Erwägungen der Vorinstanz sowie die Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, nachfolgend wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig erhobene Rechtsmittel einzutreten.

2.  

2.1 Vor Verwaltungsgericht streitig ist nur noch, ob mit der zusätzlich geschaffenen Nutzfläche die zulässige Ausnützung überschritten werde. Die Baurekurskommission führte hierzu aus, die Angaben in der Ausnützungsberechnung seien derart dürftig, dass die Berechnung kaum nachvollziehbar sei. Zudem fehle eine Berechnung, die das geplante Obergeschoss mit einschliesst. Die Vorinstanz nahm deshalb – mittels Nachmessung in den Grundrissplänen – eine eigene Berechnung vor. Sie rechnete dabei von den Treppenflächen die Hälfte (Erdgeschoss ins Untergeschoss) bzw. die ganze Fläche (Erdgeschoss ins Obergeschoss), insgesamt 6,7 m² Treppenfläche an. Für das Erdgeschoss ermittelte die Baurekurskommission eine Fläche von ca. 116 m² und für das Obergeschoss eine solche von ca. 50 m², was eine totale anrechenbare Fläche von rund 172,7 m² und damit eine Überschreitung der zulässigen Ausnützung um 1,7 m² ergab. Diese Überschreitung liegt nach Auffassung der Vorinstanz noch innerhalb eines Toleranzbereichs von 1 %.

Zu dieser Ausnützungsberechnung wenden die Beschwerdeführenden in ihrer Rechtsmittelschrift ein, die Baurekurskommission habe zu Recht den im Erdgeschoss projektierten "Abstellraum" mit einer Fläche von 8 m² sowie eine Treppenfläche von 6,7 m² angerechnet. Bei der Berechnung der übrigen der Wohnnutzung dienenden Flächen sei die Kommission jedoch in Ungenauigkeiten verfallen. Der Wert von etwa 116 m² für die Erdgeschossfläche sei zu tief. Nach einer von den Beschwerdeführenden in Auftrag gegebenen Ausnützungsberechnung des Architekturbüros G AG betrage die anrechenbare Fläche im Erdgeschoss einschliesslich Treppenfläche 125,65 m² und im Obergeschoss 55,05 m² inklusive die Hälfte der Treppenfläche. Total ergebe sich so eine anrechenbare Fläche von 180,7 m², womit die zulässige Geschossfläche von 171 m² um fast 10 m² deutlich und nicht nur um einen Wert überschritten werde, der innerhalb einer Toleranzgrenze von 1 % liege. Die Baurekurskommission habe mit ihrer fehlerhaften Berechnung auch gegen das Gebot der Ermittlung des Sachverhalts von Amts wegen und gegen das Willkürverbot verstossen.

2.2 Die private Beschwerdegegnerschaft beantragte in ihrer Beschwerdeantwort, auf die Beschwerde sei mangels eines Rechtsschutzinteresses nicht einzutreten, da die behauptete Ausnützungsüberschreitung problemlos durch eine Verkleinerung des neuen Obergeschosses und eine Rückversetzung der vom benachbarten Grundstück abgewandten Fassade korrigiert werden könnte. Dies brächte den Beschwerdeführenden nicht den geringsten Vorteil. Im Weiteren reichten die privaten Beschwerdegegner eine neue Ausnützungsberechnung des Architekturbüros F vom 31. März 2005 ein, welche die anrechenbaren Flächen des bestehenden Geschosses mittels einer Lasermessung und die anrechenbaren Flächen des neuen Obergeschosses aufgrund der tatsächlich projektierten Bauart sowie unter Berücksichtigung der von der Vorinstanz verlangten Rückversetzung des neuen Obergeschosses um 9 cm ermittelt habe. Nach dieser Berechnung werde die zulässige Gesamtausnützung von 171 m² um 4,21 m² überschritten. Die Vorgabe der Baurekurskommission, die Hälfte der Fläche der Treppe vom Erdgeschoss ins Untergeschoss anzurechnen, sei allerdings falsch, denn diese Fläche gelte nicht als "dazugehörige Erschliessungsfläche" im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG. Anrechenbar sei nur die Fläche der Treppe, welche vom Erdgeschoss ins Obergeschoss führe. Damit entfalle die von Architekt F für die Treppe eingesetzte Fläche von 2,66 m². Die an die Ausnützung anrechenbare Gesamtfläche belaufe sich auf 172,55 m²; die Ausnützungsüberschreitung von 1,55 m² liege daher noch im Toleranzbereich von 1 %.

3.  

3.1 Die von den Beschwerdeführenden erhobenen formellen Einwände sind unbegründet. Gemäss § 20 Abs. 1 VRG können mit dem Rekurs alle Mängel des Verfahrens und der angefochtenen Anordnung geltend machen. Die Überprüfungsbefugnis der Baurekurskommission ist daher – anders als jene des Verwaltungsgerichts (vgl. § 50 Abs. 1 VRG) – von vornherein nicht beschränkt. Die Vorinstanz verfiel nicht "in Willkür", sondern hat zu Recht mittels einer eigenen Berechnung den von den Beschwerdeführenden erhobenen Einwand überprüft, die zulässige Ausnützung werde durch das Bauprojekt überschritten. Ob diese Ausnützungsberechnung inhaltlich richtig war, wird nachfolgend zu prüfen sein.

3.2 Abzulehnen ist auch der Antrag der privaten Beschwerdegegnerschaft, mangels eines Rechtsschutzinteresses der Beschwerdeführenden sei auf deren Rechtsmittel nicht einzutreten, da eine allfällige Ausnützungsüberschreitung durch die Rückversetzung der vom benachbarten Grundstück abgewandten Fassade korrigiert werden könne, was diesen keinen Vorteil bringe. Ein fehlendes Rechtsschutzinteresse ist nach der Praxis etwa dort anzunehmen, wo von vornherein feststeht, dass die Gutheissung der Beschwerde die behauptete Beeinträchtigung vom Rechtsmittelkläger nicht abzuwenden vermag, dass also die Anerkennung der Rechtswidrigkeit und die entsprechende Änderung oder Aufhebung des Verwaltungsakts diese Einwirkungen auf den Rechtsmittelkläger unberührt lassen. Am Rechtsschutzinteresse fehlt es, wo der Entscheid dem Anfechtenden nicht verschaffen kann, was er anstrebt, das heisst, wo die Durchsetzung des materiellen Rechts den verfolgten Prozesszweck unzweifelhaft nicht zu erreichen vermag. Ein fehlendes Rechtsschutzinteresse des Nachbarn nimmt die Praxis insbesondere dann an, wenn ein Projektmangel durch eine für diesen bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3, 1980 Nr. 7). Diese Ausgangslage ist hier indessen nicht gegeben. Denn das von der Beschwerdeführenden verfolgte Ziel der Reduktion der anrechenbaren Raumfläche beim Bauprojekt, würde auch dann erreicht, wenn die nutzbare Fläche durch Verschiebung der abgewandten Fassade verkleinert würde. Demzufolge kann nicht gesagt werden, dass eine Projektänderung den Beschwerdeführenden keinen Vorteil verschafft, und es kann ihnen kein fehlendes Rechtsschutzinteresse vorgeworfen werden.

4.  

4.1 Das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil (BZO) der zweigeschossigen Wohnzone zugeteilt mit einer maximalen Ausnützungsziffer von 30 % (Art. 3 BZO). Bei der gegebenen Grundstücksfläche von 570 m² ergibt dies vorliegend eine maximale anrechenbare Geschossfläche von 171 m². Zulässig sind laut Art. 3 BZO in der Wohnzone W2 zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss sowie ein anrechenbares Untergeschoss, in welchem gemäss Art. 6 Abs. 2 BZO hier höchstens 42,75 m² (und nicht 85,5 m² gemäss Rekursentscheid, E. 4c/aa) zu Wohnzwecken genutzt werden darf.

Das Gebäude Assek.-Nr. 01 wird nach dem projektierten Ausbau ein Untergeschoss sowie zwei Vollgeschosse (Erdgeschoss und Obergeschoss) aufweisen. Das bestehende und vom Umbau nicht tangierte Untergeschoss überschreitet das in Art. 6 Abs. 2 BZO festgelegte zulässige Ausbaumass nicht und ist daher in Anwendung von § 255 Abs. 1 PBG bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer nicht anzurechnen.

4.2 Die Baurekurskommission errechnete aufgrund der Baupläne im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine anrechenbare Fläche von ca. 172,7 m², wobei es die vom Untergeschoss ins Erdgeschoss führende Treppenfläche nur zur Hälfte, jene vom Erdgeschoss ins Obergeschoss ganz anrechnete. Die von den Beschwerdeführenden mit der Beschwerdeschrift eingereichte Berechnung vom 4. März 2005 des Architekturbüros G AG ermittelte aufgrund der Baupläne bei gleicher Berechnungsart hinsichtlich der Treppenflächen eine anrechenbare Geschossfläche von 180,7 m². Die von der privaten Beschwerdegegnerschaft im Beschwerdeverfahren eingereichte Berechnung von Architekt F schliesslich kommt – wiederum bei gleicher Berechnungsart hinsichtlich der Treppenflächen – auf eine relevante Geschossfläche von 175,21 m². Die unterschiedlichen Resultate der beiden im Beschwerdeverfahren eingereichten Berechnungen rühren daher, dass die Berechnung von Architekt F das bestehende Erdgeschoss genau mittels Lasermessung ermittelt und im Obergeschoss einerseits die von der Baurekurskommission angeordnete Rückversetzung der Fassade um 9 cm berücksichtigt und anderseits eine grössere Wandstärke für den Holzbau von 35 cm gegenüber 30 cm nach den Bauplänen annimmt. Da die Berechnung von Architekt F die grössere Genauigkeit aufweist und nicht substanziiert in Frage gestellt wurde, kann auf diese abgestellt werden. Die zulässige Ausnützung von 171 m² Geschossfläche wird nach dieser Berechnung um 4,21 m² überschritten.

4.3 Der Einwand der Beschwerdegegner, entgegen der Rechtsauffassung der Baurekurskommission sei die Treppenfläche vom Erdgeschoss ins Untergeschoss überhaupt nicht anzurechnen, ist unbegründet. Anrechenbar sind laut § 255 Abs. 1 PBG alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen – wozu auch Treppenflächen zu zählen sind – und Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Zu Recht hat die Vorinstanz festgehalten, dass die von einem Geschoss ins andere führenden Treppen jeweils zur Hälfte einem Geschoss zuzuteilen sind. Dadurch wird dem Gedanken Rechnung getragen, dass Treppen Geschosse verbinden, also einen Bezug zu zwei Geschossen aufweisen. Diese Berechnungsart ist im vorliegenden Fall umso sachgerechter, als auch das Untergeschoss – wenn auch laut § 255 Abs. 2 PBG für die Ausnützungsziffer nicht anrechenbare – Wohnräume aufweist und die Treppe vom Erdgeschoss ins Untergeschoss somit eine Erschliessungsfunktion erfüllt.

5.  

Weist ein Bauvorhaben inhaltliche oder formale Mängel auf, so kann die Baubewilligung gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der gebotenen Nebenbestimmung verknüpft werden, wenn die Mängel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können. Dies trifft hier für die Ausnützungsüberschreitung von 4,21 m² zu, welche ohne weiteres auf verschiedene Arten durch Verkleinerung des geplanten Obergeschosses korrigiert werden kann. Wie diese Korrektur genau vorzunehmen ist, obliegt der Bauherrschaft. Die Baubewilligung vom 11. Mai 2004 ist daher mit einer Nebenbestimmung zu versehen, wonach die private Beschwerdegegnerschaft der Hochbaukommission Richterswil abgeänderte Baupläne zur Bewilligung einzureichen hat, welche eine Verkleinerung der anrechenbaren Geschossfläche um 4,21 m² bei einer Aussenwandstärke im Obergeschoss von 35 cm ausweisen.

6.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten je zur Hälfte den privaten Parteien aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). In gleicher Weise sind die Rekurskosten neu zu verlegen. Da keine der Parteien in überwiegendem Ausmass obsiegt, sind in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG sowohl für das Rekurs- als auch für das Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigungen zuzusprechen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 17 N. 32).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschluss der Hochbaukommission Richterswil vom 11. Mai 2004 wird mit folgender Nebenbestimmung ergänzt:

"Vor Baubeginn sind der Baubehörde abgeänderte Baupläne zur Bewilligung einzureichen, welche eine Verkleinerung der anrechenbaren Geschossfläche um 4,21 m² bei einer Aussenwandstärke im Obergeschoss von 35 cm ausweisen."

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'650.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden unter solidarischer Haftung für einen Drittel zu je einem Sechstel den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 sowie der Beschwerdegegnerin 1.1 und dem Beschwerdegegner 1.2 und zu einem Drittel der Hochbaukommission Richterswil auferlegt.

4.    Dispositivziffer III des Rekursentscheids wird aufgehoben; für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Mitteilung an …