I.  

Am 7. Juni 2004 entliess der Stadtrat Wädenswil das Gebäude "Im Grüene Hof" Teil Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der Luftstrasse 27 in Wädenswil aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten und verzichtete auf eine definitive Unterschutzstellung.

II.  

Den gegen diesen Beschluss von der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission II nach einem Augenschein am 8. Februar 2005 ab.

III.  

Gegen den Rekursentscheid erhob die ZVH am 16. März 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den Hauptanträgen, es sei der Entscheid der Baurekurskommission II aufzuheben und die Vorinstanz anzuweisen, das streitbetroffene Gebäude unter Schutz zu stellen oder eventualiter im Schutzinventar zu belassen. In verfahrensmässiger Hinsicht beantragte sie, dass ein Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission oder der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission einzuholen sei und dass ein Augenschein durchzuführen sei.

Am 14. April 2005 beantragte die Baurekurskommission II die Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat Wädenswil erklärte am 30. März 2005 Verzicht auf Vernehmlassung. Die private Beschwerdegegnerin liess sich nicht vernehmen.

Am 9. Juni 2005 führte das Verwaltungsgericht in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführerin ist gemäss § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerdeerhebung berechtigt. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

2.1 Streitobjekt bildet der aus einem Kerngebäude sowie verschiedenen nachträglich erstellten Anbauten bestehende Gebäudekomplex "Im Grüene Hof" im Südosten des Grundstücks Kat.-Nr. 02, das zwischen der Seestrasse und der Luftstrasse liegt. Während das Hauptgebäude im Jahre 1721 errichtet wurde, stammen die verschiedenen Anbauten aus dem 19. Jahrhundert. Das Gebäude wurde vorwiegend als Wohnhaus genutzt. Zwischen 1826 und 1845 beinhaltete die Baute eine Brauerei; die anschliessende Wohnnutzung erfuhr einen kurzen Unterbruch, als das Kerngebäude als Schulhaus genutzt wurde. Die letzte umfassende Renovation der Gebäulichkeiten fand 1944 statt.

Bei dem teilweise als Massiv- und teilweise als Fachwerkbau errichteten Gebäude handelt es sich um ein stattliches Zürichseehaus mit Satteldach, das in der ortsüblichen Stellung mit der Giebelfassade auf den See ausgerichtet ist. Die seeseitige Fassade ist im Bereich des Sockel- und des ersten Obergeschosses gemauert. Im Bereich der oberen Geschosse weist das Gebäude eine Fachwerkfassade auf. Die Dachuntersicht ist mit Grisaille-Malereien verziert. Das Sockelgeschoss, das verschiedene bauliche Änderungen erfahren hat, ist nicht mehr im Originalzustand erhalten. Das Erscheinungsbild des Hauptgebäudes wird durch verschiedene Anbauten gestört. Die ursprünglich wohl symmetrische Fassadengestaltung wird durch einen nachträglich erstellten Terrassenausgang im ersten Obergeschoss beeinträchtigt. Die südliche Trauffassade ist durch massives Mauerwerk im Erdgeschoss gefolgt von Fachwerk im Obergeschoss gekennzeichnet. Nicht original ist an dieser Fassade die Fensterordnung. Die bergseitige Fassade schliesslich ist massiv gemauert und wird teilweise durch eine Anbaute verdeckt. An die Nordwestfassade des Kerngebäudes war im Zeitpunkt der Inventarisierung offenbar ein giebelständiges ehemals viergeschossiges Gebäude mit dreiachsiger Giebelseite angebaut. Dieses wurde zwischenzeitlich durch ein Produktionsgebäude der ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft ersetzt.

2.2  Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen geltend, die Baurekurskommission II sei zu Recht von einem bedeutenden Situations- und Eigenwert des streitbetroffenen Gebäudekomplexes ausgegangen. Dieser markiere vom See her gesehen den südlichen Abschluss des alten Dorfkerns von Wädenswil. Bei der Luftstrasse handle es sich ausserdem um die alte Durchgangsstrasse. Die Enge beim streitbetroffenen Gebäudekomplex zeige das alte Strassenbild deutlich. Unzulässig sei unter diesen Umständen daher die Schlussfolgerung der Rekursinstanz, wegen der Beeinträchtigung durch das Produktionsgebäude der ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft werde der Situationswert des streitbetroffenen Gebäudes gemindert. Weichen müsse nicht letzteres, sondern die Produktionshalle. Die Stadt Wädenswil verfüge zwar über ein Ortszentrum mit inventarisierten oder bereits definitiv unter Schutz gestellten, wertvollen Bauten. Zu wenig Aufmerksamkeit sei bisher jedoch dessen Umgebung geschenkt worden. Zu berücksichtigen sei hinsichtlich des Situationswerts des streitbetroffenen Gebäudes auch dessen Ensemblewirkung mit dem Haus "Wasserfels" an der Schlossgasse 2 sowie dem Gebäude "Zur Wellingtonia" an der Luftstrasse 34. Schliesslich bilde die Luftstrasse im Bereich des streitbetroffenen Gebäudes ein charakteristisches kleines Plätzchen, was den Situationswert des Gebäudes erhöhe. Neben dem Situationswert müsse auch der Eigenwert des Gebäudes als sehr hoch gewichtet werden. Die Veränderungen seien nicht derart gross, dass der Wert des Gebäudes als Denkmal herabgesetzt werde. Das Sockelgeschoss könne leicht verbessert werden. Der seeseitige Zinnenanbau mit dem schönen Geländer sowie die Wohnanbaute gegen die Luftstrasse seien charakteristische Erweiterungen und wichtige Zeugen der Entwicklung des Dorfes mit rasch wachsender Bevölkerung. Lokal-historisch von Bedeutung sei der Umstand, dass das Gebäude die erste Bierbrauerei von Wädenswil beinhaltet habe. Die Rekursinstanz habe die wirtschaftlichen Pauschalargumente der Eigentümer, eine ökonomische Sanierung sei nicht möglich, sowie das von der Stadt Wädenswil angeführte öffentliche Interesse am Zuzug einer Fachschule und einer angeblich städtebaulich optimalen Lösung übergewichtet. Das inventarisierte Gebäude an der Luftstrasse 27 stehe einer städtebaulich optimalen Lösung nicht entgegen, sondern bilde vielmehr deren Voraussetzung. Der "Grüene Hof" sei von besonderer Bedeutung für die Zürichseelandschaft, für deren Verständnis es ausserordentlich wichtig sei, dass die alten Ortskerne als solche erkennbar blieben.

3.  

Am Augenschein des Gerichts wurde der Präsident der Beschwerdeführerin von zwei Anwohnern der Luftstrasse begleitet, die sich anlässlich des Augenscheins äusserten. Der Präsident der Beschwerdeführerin erklärte zuhanden des Protokolls, es sei durchaus üblich, dass sich die Beschwerdeführerin in Rechtsmittelverfahren von ortsansässigen Interessenvertretern beraten lasse. Die beiden Anwohner, wobei es sich beim einen um einen fachkundigen Architekten handle, seien als Berater der Beschwerdeführerin berechtigt, am Augenschein teilzunehmen.

Grundsätzlich umfasst der Anspruch auf rechtliches Gehör auch das Recht, sich in einem Verfahren vertreten und beratend unterstützen zu lassen (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 8 N. 56). In der Wahl der Person des Vertreters oder Beraters ist eine Partei grundsätzlich frei. Im Verwaltungs- und Verwaltungsjustizverfahren besteht zudem kein Anwaltszwang, d.h. auch bei einem berufsmässigen Vertreter muss es sich nicht um einen Rechtsanwalt handeln (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 8 N. 56). Dass es sich bei den beiden von der Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren gewählten Beratern gleichzeitig um Anwohner handelt, die am Ausgang des Verfahrens auch in persönlicher Hinsicht interessiert sind, mag zwar stossend erscheinen, ist jedoch nicht als unzulässig zu beurteilen, solange diese sich lediglich im Rahmen der Anträge der Beschwerdeführerin äussern. Es liegt in der Natur der Sache, dass ein Parteivertreter nicht unabhängig ist. Für die Gegenpartei entsteht dadurch kein Nachteil. Es steht ihr frei, sich ihrerseits fachkundig beraten und unterstützen zu lassen.

Die Frage, ob die Ausführungen der beiden Anwohner anlässlich des Augenscheins berücksichtigt werden dürfen oder nicht, kann im vorliegenden Fall jedoch offen bleiben. Wie dem Augenscheinprotokoll ohne weiteres entnommen werden kann, enthielten die Äusserungen der beiden Anwohner keine neuen entscheidrelevanten Vorbringen. Insbesondere sind die sich auf ein künftiges Projekt für eine Neuüberbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 02 beziehenden Erklärungen und Vorschläge nicht entscheidrelevant und daher ohnehin nicht zu berücksichtigen.

4.  

4.1  Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des in Frage stehenden Objekts. Insofern kann und soll sie nötigenfalls die Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich verfügende Behörde getan hat. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

4.2 Eine Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die rechtsanwendende Behörde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung ge­langt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Bei der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs geht es zwar um die Beurteilung einer Rechtsfrage; doch steht der für die Unterschutzstellung zuständigen Verwaltungsbehörde bei der Beantwortung der Frage, ob bezüglich eines bestimmten Objekts die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu. Deren Handhabung kann die Baurekurskommission kraft der ihr zukommenden Ermessenkontrolle überprüfen; doch auferlegt sie sich dabei eine gewisse Zurückhaltung, soweit es um die Beurteilung örtlicher Verhältnisse geht. Soweit unter mehreren in Betracht fallenden Schutzobjekten eine Auswahl zu treffen ist, kann sich die zuständige kommunale Behörde zudem auf die Gemeindeautonomie berufen, was die Baurekurskommission bei der Ermessensüberprüfung ebenfalls zu berücksichtigen hat (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 20 und 22; RB 1989 Nr. 67). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein auf Rechtskontrolle eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 85; RB 1982 Nr. 37; vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

Die Qualifikation des in Frage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

4.3  Der denkmalpflegerische Wert des streitbetroffenen Gebäudes wurde vorliegend durch die kommunale Natur- und Heimatschutzkommission einerseits sowie durch die fachkundige Baurekurskommission II anderseits geprüft. Ein weiteres Gutachten der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission erübrigt sich deshalb.

4.4  Feststeht zunächst, dass es sich beim Streitobjekt um ein stattliches und typisches Zürichseehaus handelt, das in seiner Grundsubstanz erhalten ist und dem deshalb ein gewisser Eigenwert zu zuschreiben ist. Unbestritten ist jedoch, dass das originale Erscheinungsbild der Baute verschiedene Beeinträchtigungen erfahren hat (vgl. dazu E. 2.1) und dass im Gebäude keine baulichen Anhaltspunkte mehr dafür vorhanden sind, dass es einst die erste Brauerei von Wädenswil beherbergte. Nicht strittig ist auch, dass in der Gemeinde Wädenswil mehrere Zürichseehäuser aus der gleichen Zeitepoche vorhanden sind, denen aus denkmalpflegerischer Sicht ein höherer Stellenwert als dem Streitobjekt beigemessen wird und die teilweise sogar regionale Bedeutung haben. Es kann an dieser Stelle auf die detaillierten und unbestrittenen Ausführungen der Baurekurskommission II zu den verschiedenen Vergleichsobjekten verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass sowohl die Beschwerdegegnerin als auch die Vorinstanz dem Gebäude "Im Grüene Hof" keine wichtige Zeugeneigenschaft attestierten. Selbst wenn das Streitobjekt in Bezug auf seinen baulichen Zustand und Grad an Originalität mit den verschiedenen anderen Objekten vergleichbar wäre, stünde es im pflichtgemässen Ermessen der kommunalen Behörde, aus verschiedenen potentiellen Zeugen eine adäquate Auswahl zu treffen. Dass das Gebäude lediglich aufgrund seiner Lage am See als wichtiger Zeuge beurteilt werden müsste, wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.

4.5 Die Beschwerdeführerin begründet den ihrer Auffassung nach sehr hohen Situationswert unter anderem mit der Lage am See. Auch die Baurekurskommission II hat eingeräumt, dass der Baute eine gewisse Bedeutung als "Landmark" zu attestieren sei. Der Augenschein hat gezeigt, dass das durch das streitbetroffene Gebäude zusammen mit dem Haus "Wasserfels" im Mündungsbereich der Luftstrasse gebildete "Plätzchen" durchaus reizvoll ist und den streitbetroffenen Gebäuden zusammen mit den Häusern "Wasserfels" und "Zur Wellingtonia" eine gewisse Ensemblewirkung zukommt. Indessen wurde vor Ort auch deutlich sichtbar, dass die Baurekurskommission II dieser Ensemblewirkung zu Recht keine allzu grosse Bedeutung beigemessen hat, da sie sich nur gerade dem sich auf der Luftstrasse vor dem Haus "Wasserfels" befindlichen Betrachter präsentiert, während das Ensemble vom See her nicht erkennbar ist. Weiter kann der Charakter der Luftstrasse als alte Durchgangsstrasse zwar teilweise noch erkannt werden. Doch ist das weniger dem Streitobjekt, sondern eher den Gebäuden südlich der Luftstrasse zuzuschreiben.

Es ist somit davon auszugehen, dass das Streitobjekt seine Umgebung mitprägt und auch zu einem gewissen Grad aufwertet. Aber es kann nicht gesagt werden, dass das Gebäude seine Umgebung wesentlich prägen würde, sodass der Situationswert als sehr hoch einzustufen wäre. Vielmehr ist der Baurekurskommission II darin beizupflichten, dass sich die nähere Umgebung des Gebäudes in der Vergangenheit sehr stark verändert hat. Heute ist der Bereich der Mündung der Luftstrasse durch die stark befahrene Seestrasse sowie die Bahngeleise der SBB und der Südost-Bahn geprägt. Markant erscheinen überdies die Fabrikbauten der ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft nordwestlich des Streitobjekts. Es ist ausserdem abzusehen, dass selbst attraktivere Neubauten an dieser Stelle aufgrund ihrer Ausmasse dominant wirken und das Gebäude "Im Grüene Hof" in seiner Bedeutung für die Erscheinung der Seefront bedrängen würden.

4.6  Zusammenfassend erweist sich die Würdigung der Vorinstanzen, das streitbetroffene Wohnhaus sei nicht als Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren, daher als vertretbar und nicht rechtsverletzend. Es kann bei dieser Rechtslage offen bleiben, ob eine Unterschutzstellung mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit vereinbar wäre. Anzumerken ist diesbezüglich jedoch, dass eine Sanierung zwar grundsätzlich nicht ausgeschlossen wäre, da das Gebäude in seiner Grundsubstanz erhalten ist. Für eine Wohnnutzung wäre aufgrund der sehr hohen Lärmbelastung der Räume durch die Eisenbahn und die Seestrasse indessen mit einem äusserst grossen Aufwand zu rechnen, was eine Renovation in Übereinstimmung mit der Baurekurskommission II wohl als unverhältnismässig erscheinen liesse.

5.  

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Die Kosten des Verfahrens sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit 13 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'650.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Mitteilung an …