I.  

Am 21. Juli 2004 erteilte die Baukommission Dietikon der A AG die baurechtliche Bewilligung für Umbau und Umnutzung von bisherigen Ausstellungs- und Verkaufsräumen für Maschinen und Werkzeuge auf der Liegenschaft L-Strasse 01, Dietikon, der Grundeigentümerin B AG in Ausstellungs- und Verkaufsräume für Möbel. Bereits am 3. Juni 2004 hatte die Baudirektion dem Bauvorhaben in altlasten- und abfallrechtlicher Hinsicht zugestimmt und am 28. Juni 2004 die strassenpolizeiliche Bewilligung erteilt.

II.  

Gegen die Baubewilligung vom 21. Juli 2004 liess der Verkehrs-Club der Schweiz (VCS) am 27. August 2004 Rekurs an den Regierungsrat erheben mit den Hauptanträgen, die Baubewilligung sei aufzuheben und die Sache zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) an die Baubehörde zurückzuweisen; zudem sei festzustellen, dass in diese UVP auch die mit dem Bauvorhaben funktional zusammenhängenden Anlagen auf den benachbarten Grundstücken, insbesondere L-Strasse 02 bis 08, einbezogen werden müssten.

Der Regierungsrat vereinigte am 22. Juni 2005 dieses Rekursverfahren mit einem weiteren Rekurs des VCS, mit dem dieser sich gegen eine Baubewilligung gewandt hatte, die am 25. Juni 2001 der E AG für Neu-/Umbau sowie Umnutzung der Liegenschaft L-Strasse 02 erteilt worden war, und beantragte hatte, auch hier eine UVP unter Einbezug der Nachbarliegenschaften L-Strasse sowie 04 - 08 durchzuführen. Den Rekurs gegen die Baubewilligung vom 21. Juli 2004 (A, L-Strasse 01) wies der Regierungsrat, soweit nicht gegenstandslos geworden, gleichentags im Sinne der Erwägungen ab, während er denjenigen gegen die Baubewilligung vom 25. Juni 2001 (E AG, L-Strasse 02) unter Aufhebung dieser Bewilligung guthiess und die Baubehörde zur Durchführung einer UVP unter Einbezug der Liegenschaften L-Strasse 04 bis 08 einlud. Gemäss Dispositiv Ziffer IV des Rekursentscheids wurde zudem die Baubewilligung vom 21. Juli 2004 mit folgender Auflage ergänzt:

 "Die Liegenschaften L-Strasse 01 und 02 sind durch eine bauliche Vorkehrung dauerhaft derart voneinander zu trennen, dass die Kunden der Verkaufsgeschäfte in der L-Strasse 01 und 02 mit ihren Fahrzeugen von der einen Liegenschaft nicht direkt auf die andere fahren können."

Sodann wurde laut Dispositiv Ziffer V folgende Bedingung als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt:

 "Die Ladenlokale in der Liegenschaft L-Strasse 01 unterliegen, sofern sie für sich allein gemäss Ziffern 11.4 und 80.5 des Anhanges UVPV auch im Falle einer künftigen Erweiterung nicht UVP-pflichtig sind, nur dann nicht der UVP-Pflicht, wenn die Abstellflächen auf den beiden Liegenschaften L-Strasse 01 und 02 derart baulich voneinander abgegrenzt bleiben, dass die Kunden mit ihren Fahrzeugen von der einen Liegenschaft nicht direkt auf die andere fahren können."

III.  

Mit Beschwerde vom 7. September 2005 (VB.2005.00349) liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, Dispositiv Ziffern IV und V des Rekursentscheids betreffend die Trennung der Grundstücke L-Strasse 01 und 02 aufzuheben, der VCS sei zu Parteientschädigungen im Rekurs- und im Beschwerdeverfahren zu verpflichten und es seien ihm die Kosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Zudem wurde beantragt, die aufschiebende Wirkung sei auf die streitigen Fragen (Zaun und Umtriebsentschädigung) zu beschränken.

Für den Regierungsrat beantragte am 16. September 2005 die Staatskanzlei Abweisung der Beschwerde; dem Gesuch um Beschränkung der aufschiebenden Wirkung sei nicht stattzugeben.

Der VCS liess am 14. November 2005 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen sowie die Durchführung eines Augenscheins beantragen. Bereits mit Eingabe vom 22. September 2005 hatte er die Vereinigung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens VB.2005.00349 mit der Beschwerde VB.2005.00347 der E AG beantragen lassen, welche ebenfalls ans Verwaltungsgericht gelangt war.

Mit Präsidialverfügung vom 26. September 2005 wurde der Entscheid über die beantragte Verfahrensvereinigung bis zum Abschluss des Schriftenwechsels aufgeschoben und am 6. Oktober 2005 die aufschiebende Wirkung im beantragten Umfang beschränkt.

Mit Verfügungen vom 20. Dezember 2005 und 9. Februar 2006 wurde ein zweiter Schriftenwechsel zur Frage durchgeführt, ob die angefochtenen Nebenbestimmungen gemäss Dispositiv Ziffern IV und V des Rekursentscheids überhaupt noch Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bilden können.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des Regierungsrats.

Die Vereinigung des vorliegenden Verfahrens mit der Beschwerde VB.2005.00347 rechtfertigt sich nicht, da jenes Verfahren noch nicht spruchreif ist und sich dort teilweise andere Rechtsfragen stellen.

Der vom Beschwerdegegner beantragte Augenschein ist im vorliegenden Verfahren, im welchem vorwiegend Rechtsfragen zu beantworten sind, nicht erforderlich.

2.  

Im Rekursverfahren gegen die Baubewilligung vom 21. Juli 2004 (A) hat der Beschwerdegegner geltend gemacht, das Bauvorhaben müsse, soweit es nicht wegen einer 5'000 m² übersteigenden Verkaufsfläche schon für sich allein UVP-pflichtig sei, wegen des funktionalen Zusammenhangs mit den benachbarten Verkaufsgeschäften, insbesondere auf der Liegenschaft L-Strasse 02, einer UVP unterworfen werden, da insgesamt die Schwellenwerte gemäss Ziffer 11.4 (300 Parkplätze) und 80.5 (5'000 m² Verkaufsfläche) des Anhangs zur Verordnung vom 19. Oktober 1988 über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPV) überschritten würden.

Der Regierungsrat hat in formeller Hinsicht erwogen, bezüglich der Bewilligung vom 21. Juli 2004 sei der baurechtliche Entscheid ohne weiteres rechtzeitig im Sinn von § 315 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verlangt worden und der Beschwerdegegner sei als gesamtschweizerische Umweltschutzorganisation gemäss Art. 55 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) zur Rüge legitimiert, über das Bauvorhaben sei zu Unrecht keine UVP durchgeführt worden. In der Sache hat die Vorinstanz festgehalten, dass das Vorhaben auf der Liegenschaft L-Strasse 01 für sich allein weder auf Grund der Parkplatzzahl noch der Verkaufsfläche UVP-pflichtig sei. Die Liegenschaften L-Strasse 01 und 02 seien durch einen Maschendrahtzaum klar voneinander getrennt und auch zwischen den beiden Tiefgaragen bestehe keine Verbindung, so dass Fahrzeuge nur über die öffentliche Strasse vom einen zum anderen Grundstück gelangen könnten. Zwar befände sich das projektierte Möbelgeschäft in Gehdistanz zum Einkaufszentrum M auf dem Nachbargrundstück, sei ein gewisser Synergieeffekt zwischen den in Frage stehenden Läden nicht auszuschliessen und könnten Automobilisten ohne weiteres auf dem einen Grundstück parkieren und auf dem anderen Einkäufe tätigen; gleichwohl bestehe kein funktionaler Zusammenhang, der es gemäss Lehre und Rechtsprechung erlaube, die Projektbezogenheit der UVP-Pflicht zu durchbrechen und das projektierte Möbelhaus als Erweiterung der bestehenden Gesamtanlage zu betrachten und mit dieser zusammen einer UVP zu unterwerfen. Dies gelte allerdings nur so lange, als der Maschendrahtzaun zwischen den Liegenschaften bestehen bleibe, wofür durch entsprechende Nebenbestimmungen zu sorgen sei. Fehle ein funktionaler Zusammenhang bereits zum Nachbargrundstück L-Strasse 02, so gelte dies umso mehr für die weiter entfernten Liegenschaften L-Strasse 04 bis 08.

Die Beschwerdeführerinnen machen im Wesentlichen geltend, die Vorinstanz hätte, nachdem sie eine UVP-Pflicht verneint habe, auf das Rechtsmittel gar nicht erst eintreten dürfen. Sodann hätte sie, um die Baubewilligung durch die angefochtenen Nebenbestimmungen ergänzen zu können, den Rekurs teilweise gutheissen müssen. Diese Nebenbestimmungen seien aber jedenfalls deshalb unzulässig, weil das projektierte Möbelhaus auch dann nicht der UVP-Pflicht unterliege, wenn auf den Zaun verzichtet werde; die Voraussetzungen für eine Gesamtbetrachtung seien nicht erfüllt.

Der Beschwerdegegner wirft den Beschwerdeführerinnen in erster Linie widersprüchliches Verhalten vor, indem er geltend macht, sie hätten anlässlich des Augenscheins vom 18. März 2005 durch ihren Vertreter erklären lassen, nichts dagegen zu haben, wenn der Zaun als Auflage in die Baubewilligung aufgenommen werde, und sogar die Bereitschaft bekundet, den Zaun nötigenfalls "bis ganz nach hinten zu ziehen". Ihre Beschwerdeanträge bezüglich des Zauns seien deshalb rechtsmissbräuchlich und verdienten keinen Rechtsschutz. Im Übrigen lässt er unter Verweis auf die vorinstanzlichen Erwägungen ausführen, diese seien zutreffenderweise davon ausgegangen, dass ohne den Zaun ein funktionaler Zusammenhang zwischen projektiertem Möbelhaus und angrenzendem Einkaufszentrum bestehen könne.

3.  

Gemäss Art. 55 Abs. 1 USG können die mehr als zehn Jahre bestehenden gesamtschwei­zerischen Umweltschutzorganisationen gegen Verfügungen der zuständigen Behörden über die Planung, Errichtung oder Änderung von ortsfesten, der Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) unterliegenden Anlagen Verwaltungsbeschwerde beim Bundesrat oder Verwal­tungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht einreichen. Die Organisationen sind auch befugt bzw. verpflichtet, von den kantonalen Rechtsmitteln Gebrauch zu machen, wobei ihnen das kantonale Recht dieselben Parteirechte zu gewähren hat wie das Bundesrecht. Namentlich sind sie gehalten, sich an einem allfälligen Einspracheverfahren zu beteiligen, wollen sie ihr Beschwerderecht nicht verwirken (Art. 55 Abs. 3 und 5 USG).

Der VCS ist eine nach Art. 55 USG beschwerdeberechtigte Umweltschutzorganisation. Das Beschwerderecht im Sinne von Art. 55 USG erstreckt sich nicht nur auf Verfügungen, in welchen die UVP-Pflicht bejaht, sondern auch auf solche, in denen diese Pflicht verneint wird. Diesfalls sind die betreffenden Organisationen zur Rüge legitimiert, eine UVP sei zu Unrecht unterlassen worden (VGr, 10. März 2004, E. 3, BEZ 2004 Nr. 32; vgl. hinsichtlich der Beschwerdeberechtigung bei Änderungen von UVP-pflichtigen Anlagen auch BGE 124 II 460, E. 1). Macht eine Umweltorganisation im Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens geltend, es sei zu Unrecht eine UVP unterblieben, so ist auf ihr Rechtsmittel einzutreten. Verneint die zuständige Behörde die UVP-Pflicht, so ist das Rechtsmittel abzuweisen, andernfalls ist es gutzuheissen. Der Einwand der Beschwerdeführerinnen, der Regierungsrat hätte nach Verneinung der UVP-Pflicht nicht auf den Rekurs eintreten dürfen, erweist sich damit als unbegründet.

4.  

4.1 Angefochten im Rekursverfahren vor Regierungsrat war die Baubewilligung der Baukommission vom 21. Juli 2004. Der Rekurrent und heutige Beschwerdegegner beantragte die Aufhebung der Baubewilligung für Umbau/Umnutzung der Liegenschaft L-Strasse 02 und Rückweisung an die Baubehörde zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung, in welche auch die mit dem Bauvorhaben funktional zusammenhängenden Anlagen auf den benachbarten Liegenschaften L-Strasse 02 – 08 einzubeziehen seien. Soweit den Baugesuchsunterlagen entnommen werden kann, war im bewilligten Projekt kein Zaun zur angrenzenden Liegenschaft L-Strasse 02 vorgesehen. Die vom Beschwerdegegner als Rekursbeilage eingereichten Aufnahmen vom 8. August 2004 lassen erkennen, dass in jenem Zeitpunkt der Zwischenraum zwischen den beiden Gebäuden durchgehend asphaltiert war und die auf beiden Seite der Grenze verlaufenden Fahrstreifen lediglich durch eine weisse Linie abgetrennt waren. Der heute auf dieser Linie verlaufende Zaun wurde nach Angaben der Grundeigentümerin im November 2004, das heisst nach Einreichung des Rekurses des VCS, erstellt. Anlässlich des Augenscheins durch den Rechtsdienst der Staatskanzlei am 18. März 2005 wurde im Zusammenhang mit der Frage des funktionalen Zusammenhangs zwischen den Liegenschaften L-Strasse 01 und 02 vom Vertreter des VCS darauf hingewiesen, dass der Zaun nicht rechtlich gesichert sei. In der Folge machte der Vertreter der Grundeigentümerin geltend, dass Verkehrswege und Parkierungsanlagen der beiden Liegenschaften vollständig getrennt seien; die Eigentümerin und die Bauherrschaft hätten nichts dagegen, wenn der Zaun als Auflage in die Baubewilligung aufgenommen werde. Weiter liessen diese Parteien unter Bezugnahme auf die Aktennotiz über eine Begehung der streitbetroffenen Liegenschaften durch die Sachbearbeiterin des Rechtsdiensts am 12. Februar 2005 ausführen, es treffe zwar zu, dass der Zaun nicht bis ganz zuhinterst gezogen worden sei, eine Durchfahrt sei aber dort nicht mehr möglich. Nötigenfalls werde der Zaun bis ganz zuhinterst gezogen; von dieser letzten Lücke hänge die Entscheidung des Falls nicht ab. Auch hinsichtlich eines Hydranten, der gemäss den Ausführungen eines Gemeindevertreters zugänglich bleiben müsse, könne eine Lösung gefunden werden.

4.2 Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerinnen kann das Errichten des Zauns zwischen den beiden Liegenschaften, verbunden mit den anlässlich des Augenscheins von ihren Vertretern gemachten Ausführungen, nur als Zustimmung zu baulichen Vorkehren verstanden werden, die dauerhaft sicherstellen sollen, dass Kundenfahrzeuge nicht direkt zwischen den Liegenschaften L-Strasse 01 und 02 verkehren können. Wer den Zaun erstellt hat, ist unter diesen Umständen nicht von Bedeutung. Die im Protokoll festgehaltene Aussage des Vertreters von Eigentümerin und Bauherrschaft, dass diese nichts dagegen hätten, wenn der Zaun als Auflage in die Baubewilligung aufgenommen werde, enthält auch das Einverständnis mit den für die rechtliche Sicherung des Fortbestands dieses Zaunes (oder gleichwertiger baulicher Vorkehrungen) erforderlichen Anordnungen, wie sie die Vorinstanz im Dispositiv Ziffern IV und V ihres Entscheids festgehalten hat, und ist keinesfalls nur eine Vergleichsofferte. Die Frage, ob zur Unterbrechung des funktionalen Zusammenhangs zwischen den beiden Liegenschaften der bestehende Zaun erforderlich sei und ob (allgemeiner formulierte) Auflagen zur Sicherung des Fortbestands dieser baulichen Vorkehrung erforderlich seien, war deshalb im Rekursverfahren nicht mehr streitig. Dem entspricht es auch, dass die Vorinstanz den Rekurs nicht teilweise gutgeheissen, sondern im Sinne der Erwägungen abgewiesen hat.

War die Frage, ob zur Unterbrechung des funktionalen Zusammenhangs zwischen den betroffenen Liegenschaften ein Zaun (oder eine entsprechende bauliche Vorkehrung) sowie Auflagen zur rechtlichen Sicherung erforderlich seien, bereits im Rekursverfahren nicht mehr streitig, so kann sie im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht nicht mehr neu aufgerollt werden. Der Verwaltungsprozess geht von dem im Gesetz nicht ausdrücklich erwähnten Grundsatz aus, dass der Streitgegenstand beim Durchlaufen des funktionellen Instanzenzugs gleich bleibt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52 N. 3). Projektänderungen oder Auflagen, welche die Bauherrschaft im Lauf des Rekursverfahrens vorgenommen bzw. akzeptiert hat, kann sie deshalb im Beschwerdeverfahren nicht wieder in Frage stellen. Die Beschwerde ist schon aus diesem Grund abzuweisen.

5.  

Die Beschwerde erweist sich aber auch in der Sache als unbegründet. Gemäss Ziffer 11.4 und 80.5 Anhang UVPV unterliegen Parkhäuser und Parkplätze für mehr als 300 Motorwagen bzw. Einkaufszentren mit mehr als 5'000 m² Verkaufsfläche der UVP. Mit den auf dem Grundstück L-Strasse 01 vorhandenen 181 Parkplätzen, von denen 60 neu dem Möbelverkaufsgeschäft dienen, und der 5'000 m² anerkanntermassen nicht erreichenden Verkaufsfläche (vgl. E. 7 des Rekursentscheids) werden diese Schwellenwerte nur erreicht, wenn Parkplätze und Verkaufsflächen auf den benachbarten Liegenschaften, insbesondere auf dem direkt angrenzenden Grundstück L-Strasse 02, mitberücksichtigt werden.

5.1 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist für die Ermittlung des Schwellenwertes bei Parkplätzen eine Gesamtbetrachtung zulässig, wenn die Anlagen nicht nur benachbart, sondern auch funktionell miteinander verbunden sind (BGr, 25. Juni 1997, RDAF 1998 I 98; BGr, 15. April 2004, 1A.133/2003 und 1P.363/2003; Heinz Aemisegger, Die Umweltverträglichkeitsprüfung in der Praxis des Bundesgerichts, URP 2004, S. 405). Den Einheitscharakter der Projekte hat das Bundesgericht verneint, wenn die Parkierungsanlagen zwar räumlich nahe beieinander lagen, es jedoch an einer Zusammenarbeit zwischen den Bauherrschaften fehlte und diese weder aufeinander abgestimmt handelten noch eine Organisation oder gemeinsame Ziele hatten. Über die Frage der Zusammenrechnung von Verkaufsflächen hat das Bundesgericht soweit ersichtlich bisher noch nicht entschieden.

5.2 Wie sich aufgrund der Akten ergibt, erfolgt die Zufahrt zu den Parkplätzen auf den beiden benachbarten Liegenschaften über zwei längs der Grundstücksgrenze parallel verlaufende Fahrstreifen. Ohne den Zaun bzw. andere bauliche Vorkehrungen, wie sie auflageweise verlangt wurden, kann somit, ohne dass das öffentliche Strassennetz benützt werden muss, mit dem Fahrzeug direkt von der einen zur anderen Liegenschaft gewechselt und das auf beiden Liegenschaften insgesamt vorhandene Parkplatzangebot genutzt werden; die auf der Grenze angebrachte weisse Linie und Hinweistafeln auf die Ladengeschäfte, denen die jeweiligen Parkplätze zugeordnet sind, vermögen dies nicht wirksam zu verhindern. Ohne die bereits angebrachte und auflageweise verlangte bauliche Trennung würden die auf den beiden angrenzenden Liegenschaften vorhandenen Parkfelder ungeachtet der abweichenden Eigentumsverhältnisse faktisch eine einheitliche Parkierungsanlage bilden. Das zeigt sich nicht zuletzt darin, dass eine Parkplatzbewirtschaftung, wie sie aus Gründen der Luftreinhaltung verlangt werden kann, sich ohne bauliche Abtrennung nur für beide Liegenschaften zusammen verwirklichen liesse. Ein funktionaler Zusammenhang ist damit hergestellt, ohne dass es dazu eines (weiteren) Zusammenwirkens der Eigentümer bedarf, wie dies das Bundesgericht in den erwähnten Fällen verlangt hat. Die angefochtenen Auflagen erweisen sich damit bereits unter dem Gesichtswinkel des Schwellenwerts für Parkierungsanlagen als rechtens. Ob auch bezüglich der Verkaufsflächen eine Gesamtbetrachtung geboten wäre, braucht deshalb nicht geprüft zu werden.

6.  

Erweist sich die Beschwerde in der Sache als unbegründet, besteht auch kein Anlass, den Beschwerdeführerinnen für das Rekursverfahren eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Wenn die Vorinstanz den Rekurs im Sinne der Erwägungen abgewiesen hat, so hat sie wie erwähnt dem Umstand Rechnung getragen, dass sich die Beschwerdeführerinnen mit den hier angefochtenen Auflagen einverstanden erklärt hatten. Es ist nicht rechtsverletzend, wenn die Vorinstanz unter diesen Umständen von einem bloss teilweisen Obsiegen der Beschwerdeführerinnen ausgegangen ist und ihnen deshalb praxisgemäss eine Umtriebsentschädigung versagt hat (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 32).

7.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Sie sind überdies zu einer Umtriebsentschädigung an den Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG); angemessen ist eine Entschädigung von insgesamt Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    350.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'350.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführerinnen auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerinnen werden zu einer Umtriebsentschädigung von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.    Mitteilung an …