I.  

Am 19. April 2005 erteilte der Gemeinderat Weiningen C und B die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und den Ausbau der Dachgeschosse der Liegenschaften L-Strasse 01, 02, 03 (Kat.-Nrn. 04 und 05).

II.  

Die hiergegen von verschiedenen Nachbarn erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommision und hiess sie am 11. November 2005 insofern teilweise gut, als die Bewilligung für den Ausbau der Dachgeschosse der Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 aufgehoben wurde.

III.  

Gegen den Rekursentscheid erhoben die sich im Rekursverfahren gegenüberstehenden privaten Parteien je Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Die im Rekursverfahren nur teilweise obsiegenden Nachbarn beantragten am 10. Dezember 2005, es sei auch die Bewilligung für den Dachgeschossausbau der Liegenschaft L-Strasse 01 aufzuheben (VB.2005.00585). Die Bauherrschaft liess beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen insoweit aufzuheben, als damit die Bewilligung für den Dachgeschossausbau der Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 aufgehoben worden sei (VB.2005.00588). Die Nachbarn beantragten in verfahrensmässiger Hinsicht die Durchführung einer Augenscheinsverhandlung.

Die Vorinstanz beantragte am 23. Dezember 2005 Abweisung der Beschwerden. Der Gemeinderat Weiningen verzichtete am 16. Januar 2006 auf Vernehmlassung. Die privaten Parteien liessen je Abweisung der Beschwerde der Gegenpartei unter Kostenfolge beantragen, die Bauherrschaft zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission zuständig.

1.2 Die beiden gegen den Rekursentscheid vom 11. November 2005 gerichteten Beschwerden, welche die nämlichen Sach- und Rechtsfragen betreffen, sind aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.

1.3 Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein vom 20. September 2005 beruhenden Feststellungen der Vorinstanz über die örtlichen Verhältnisse, insbesondere die Fotografien, können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden und dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.

2.  

Gemäss dem richtig verstandenen Wortlaut von § 357 Abs. 1 PBG (vgl. RB 1992 Nr. 75 = BEZ 1992 Nr. 30) dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

Soweit im Rahmen der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG eine Interessenabwägung vorzunehmen ist, steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu, welchen die Baurekurskommission zu beachten hat. Obschon ihr als Rekursbehörde gemäss § 20 Abs. 1 VRG volle Überprüfungsbefugnis zusteht, hat sie sich bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen und darf nicht einfach eine vertretbare Ermessensausübung der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 17 ff.). Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von vornherein nur Rechtskontrolle zu.

2.1 Wie die Baurekurskommission unwidersprochen festgestellt hat, überschreiten die drei streitbetroffenen Bauten die gemäss Art. 17 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Weiningen vom 21. April 1994 (BZO) zulässige Gebäudehöhe von 7 m um 1,35 m (L-Strasse 01), um 1,04 m (L-Strasse 02) und um 1,93 m (L-Strasse 03). Das Umbauprojekt sieht den Ersatz der bisherigen Walmdächer mit einer Dachneigung von ca. 25^o durch 40^o steile Satteldächer vor, was dazu führt, dass die Dachfirste ca. 2 m höher verlaufen und im Vergleich zu denjenigen der bisherigen Walmdächern deutlich länger sein werden.

Die beschwerdeführenden Nachbarn machen geltend, durch die neue Dachform werde die sich aus Gebäudehöhe und Firsthöhe zusammen ergebende Gesamthöhe überschritten und ihre Interessen seien gegenüber denjenigen der Bauherrschaft unzureichend gewichtet worden.

2.2 Die Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittfläche zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen, während als Firsthöhe der senkrechte Abstand zwischen Schnittlinie Fassade/Dachfläche und First gilt. Beide Masse sind im Regelfall unabhängig voneinander einzuhalten; eine Besonderheit stellen Dächer mit einer Neigung von mehr als 45^o dar, wo gemäss § 281 Abs. 2 PBG die Gebäudehöhe auf die Ebene zu projizieren ist, die das Dach unter 45^o berührt.

Sind Gebäude- und Firsthöhe je gesondert geregelt und gibt es keine gesetzliche Vorschrift, welche direkt die Gesamthöhe des Gebäudes bestimmt, so ist die Baurekurskommission zutreffend davon ausgegangen, dass die geplante Verstärkung der Dachneigung, solange diese 45^o nicht übersteigt, keinen weitergehenden Verstoss gegen Art. 17 BZO über die Gebäudehöhe darstellt und deshalb keiner Ausnahmebewilligung bedarf. In gleicher Weise hat das Verwaltungsgericht in RB 2002 Nr. 83 = BEZ 2002 Nr. 22 entschieden, wo die Errichtung eines Attikageschosses auf einer die zulässige Gebäudehöhe überschreitenden bestehenden Baute ebenfalls nicht als zusätzliche Verletzung der Gebäudehöhe gewürdigt wurde. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten.

2.3 Entscheidend für die Zulässigkeit der umstrittenen Aufstockungen ist somit die Frage, ob dem Bauvorhaben überwiegende öffentliche oder nachbarliche Interessen entgegenstehen. Abzuwägen ist somit zwischen dem Interesse der Bauherrschaft an der Realisierung der vom Gesetz eingeräumten Baumöglichkeiten und insbesondere demjenigen der Nachbarn, dass sich die Beeinträchtigung ihrer eigenen Grundstücke im Rahmen dessen hält, was auch von einer baurechtskonformen Überbauung der Baugrundstücke zu erwarten wäre (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 120).

2.3.1  Die Vorinstanz hat aufgrund ihres Augenscheins erwogen, dass insbesondere der Ausbau der Dachgeschosse der Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 beträchtliche Einwirkungen auf die nördlich gelegenen Gebäude M-Strasse 06 und 07 habe. Es handle sich um relativ enge Verhältnisse. Die Erscheinung der bereits zu hohen Gebäude werde durch das Bauvorhaben nicht nur höhenmässig, sondern auch in der Breite wesentlich ausgedehnt. Die Satteldächer mit einer Dachneigung von 45^o anstelle der bisherigen eher flachen Walmdächer fielen optisch weit mehr ins Gewicht. Die von der Baubehörde verlangte Reduktion der Firsthöhe diene der Einhaltung der in Art. 17 BZO auf 4 m begrenzten Firsthöhe und ändere nichts daran, dass der First der Liegenschaft L-Strasse 03 bis gegen 2 m höher zu liegen komme als der First eines regelkonformen Neubaus an der selben Stelle. Auch der First des Gebäudes L-Strasse 02 komme einen Meter höher zu liegen als derjenige eines Neubaus. Die nachbarschaftlichen Interessen würden dadurch in erheblichem Mass tangiert. Die neuen Dachgeschosse dieser beiden Gebäude führten insbesondere in den unteren Geschossen der Liegenschaften M-Strasse 06 und 07 nicht nur zur Verschlechterung der Aussicht, sondern auch zum Entzug von Licht, was angesichts der engen Verhältnisse eine wesentliche Verschlechterung bedeute. Die nachbarlichen Interessen würden zusätzlich durch das öffentliche Interesse an der Errichtung baurechtskonformer Bauten unterstrichen. Diesen nachbarlichen Interessen stünden die primär wirtschaftlichen Interessen der Bauherrschaft und die raumplanerischen Interessen an einer Verdichtung der Überbauung gegenüber.

Die Bauherrschaft mache geltend, die Verweigerung der geplanten Dachausbauten habe eine Einbusse von insgesamt 582,2 m² Wohnfläche zur Folge; auch bei einer Realisierung des Bauvorhabens liege die gesamte Nutzfläche immer noch 120 m² unter derjenigen einer Neuüberbauung. Allerdings sei zu berücksichtigen, dass eine solche Neuüberbauung sich an die Gebäudehöhe von 7 m und die Firsthöhe von 4 m halten müsste; es könne auch nicht darauf ankommen, dass die bestehenden Untergeschosse aus tatsächlichen Gründen nicht zu Wohnzwecken genutzt werden könnten. Der Verzicht auf die Realisierung der Dachausbauten bei den Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 hätte gemäss der Ausnützungsberechnung vom 11. Juli 2005 insgesamt eine Reduktion der nutzbaren Wohnfläche ab 1,20 m Raumhöhe von insgesamt 212,73 m² zur Folge. Unter diesen Umständen vermöchten die für den Ausbau sprechenden privaten und öffentlichen Interessen die entgegenstehenden nachbarlichen Interessen nicht zu überwiegen. Insbesondere sei im Hinblick auf die Erhöhung der Ausnützung festzustellen, dass auch das Mass der Verdichtung nach Innen seine Grenze an der geltenden Bau- und Zonenordnung finde. Diese lege auch die äusseren Abmessungen eines Gebäudes fest; bei einem baurechtswidrigen Gebäude könne der Grundsatz der Verdichtung nach innen deshalb nicht unbesehen der Gesamtsituation über die nachbarlichen Interessen gestellt werden. Anders verhalte es sich dagegen bei der Liegenschaft L-Strasse 01. Dieses weise einen grösseren Abstand zu den weiter nördlich liegenden Gebäuden M-Strasse 06, 07, 08, 09 und 10 auf. Von überwiegenden nachbarlichen Interessen könne hier nicht mehr gesprochen werden. Zwar werde auch hier die Gebäudehöhe teilweise um bis zu 1,40 m überschritten, doch zeitige der Dachgeschossausbau insbesondere auf die Belichtungsverhältnisse weit geringere Auswirkungen, als dies beim Ausbau der Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 der Fall sei.

2.3.2 Die beschwerdeführenden Nachbarn machen geltend, diese Interessenabwägung beruhe auf falschen Zahlen und sei ungenügend. Die Interessen der Eigentümer der Liegenschaften M-Strasse 09 und 10, welche beim Augenschein nicht betreten worden seien, seien ungenügend berücksichtigt worden. Dort würde nicht nur die Aussicht, sondern auch die Belichtung der Wohnzimmer beeinträchtigt. Sodann treffe es nicht zu, dass die Bauherrschaft eine Nutzfläche von 1743 m² realisieren könnte, weil aufgrund der Gebäudehöhe von 7 m das Untergeschoss praktisch vollständig unter den gewachsenen Boden zu liegen käme und deshalb nicht zu Wohnzwecken genutzt werden könnte. Zudem könne bei den bestehenden Gebäuden entgegen den Behauptungen der Bauherrschaft das Untergeschoss zu Wohnzwecken genutzt werden, was durch die Vermietung von Zimmern in diesen Geschossen belegt werde. Sodann gehe die Bauherrschaft zu Unrecht von einer möglichen Nutzfläche von 1743 m² aus, denn die für ein Dachgeschoss beanspruchte Fläche entspreche derjenigen eines Vollgeschosses, was wegen der Berücksichtigung der Dachschräge jedoch nicht realisierbar sei.

Die Bauherrschaft wirft der Vorinstanz vor, sie habe bei der Interessenabwägung unzulässigerweise in den Ermessensspielraum der kommunalen Baubehörde eingegriffen. Bei der Interessenabwägung habe die Baurekurskommission sodann berücksichtigen müssen, dass bei einer Neuüberbauung zu den Nachbarparzellen lediglich ein Grenzabstand von 4 m einzuhalten wäre. Das würde dazu führen, dass die Firste von Neubauten annähernd auf die gleiche Höhe oder sogar höher zu liegen kämen als bei den umstrittenen Dachausbauten. Allfällige Vorteile, die sich bei einer Neuüberbauung für die Nachbarn ergäben, würden durch den geringeren Grenzabstand mehr als wettgemacht. Demgegenüber stelle der Verzicht auf den Dachgeschossausbau, welcher je eine Wohnung mit über 160 m² Fläche zulasse, für die Bauherrschaft einen bedeutenden Nachteil dar.

2.3.3 In der angefochtenen Baubewilligung vom 19. April 2005 hat der Gemeinderat Weiningen die mögliche Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen nicht in Betracht gezogen und in der Rekursantwort vom 29. Juli 2005 hat er lediglich vorgebracht, die nachbarlichen Interessen seien aufgrund der bescheidenen Erhöhung des Firstes um 1,5 m als nicht überwiegend einzustufen. Dieser wenig aussagekräftige Satz, vermag unter den vorliegenden Umständen, wo es um die Vergrösserung der Dachgeschosse von Gebäuden geht, die gemessen an der umliegenden Überbauung schon jetzt ein relativ grosses Volumen aufweisen, und wo aufgrund von Topographie und Überbauungsverhältnissen die Nachteile für die Nachbarn ins Auge springen, die pflichtgemässe Ausübung des Ermessens durch den Gemeinderat Weiningen nicht zu belegen. Der Einwand der beschwerdeführenden Bauherrschaft, die Baurekurskommission habe den Ermessensspielraum der Gemeinde missachtet, vermag schon aus diesem Grund nicht durchzuschlagen (RB 1991 Nr. 2).

2.3.4 Die Baurekurskommission hat einen Augenschein an der M-Strasse vorgenommen, an welcher die Liegenschaften der beschwerdeführenden Nachbarn liegen, und dabei die Grundstücke M-Strasse 06, 07 und 08, nicht jedoch M-Strasse 09 und 10 betreten. Eine unzureichende Abklärung des massgeblichen Sachverhalts kann ihr deshalb nicht vorgeworfen werden. Die Liegenschaft M-Strasse 09 ist durch das Bauvorhaben in ähnlicher Weise betroffen wie die Nachbarliegenschaft M-Strasse 08, während die Liegenschaft M-Strasse 10 schon deutlich weiter entfernt liegt. Unter diesen Umständen konnte die Vorinstanz darauf verzichten, einen Augenschein auch auf diesen Grundstücken zu nehmen. Die Beschwerdeführenden machen zudem nicht geltend, dass sie anlässlich der Augenscheinsverhandlung eine entsprechende Ausdehnung der Begehung beantragt hätten. Sodann hält das Gebäude L-Strasse 01 einen Abstand von ca. 13 m zur Nachbargrenze ein, das heisst rund doppelt so viel wie das Gebäude L-Strasse 02. Dass aufgrund dieser grösseren Entfernung sich die Vergrösserung der Gebäude-Silhouette geringfügiger auf die Nachbarliegenschaften auswirkt, ist offenkundig. Die von den beschwerdeführenden Nachbarn im Beschwerdeverfahren eingereichten Fotografien zeigen zwar, dass der höhere First zu einer gewissen Beeinträchtigung der Aussicht führen wird, doch kann aufgrund der grossen Abstände von einem Lichtentzug keine Rede sein.

2.3.5 Weder die Vorbringen der beschwerdeführenden Nachbarn noch diejenigen der Bauherrschaft lassen die Interessenabwägung der Vorinstanz als rechtsverletzend erscheinen. Die Liegenschaften L-Strasse 01 und 02 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 weisen in den beiden Vollgeschossen anrechenbare Flächen vom 765.96 m² auf (vgl. VB.2005.00585,), das heisst deutlich mehr als bei einer Ausnützung von 30 % auf dem 2019 m² umfassenden Grundstück zulässig wäre (766 m² statt 605,7 m²). Dasselbe gilt bei der Liegenschaft L-Strasse 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05, wo sich die anrechenbare Fläche auf 392.24 m² statt auf zulässige 265,8 m² beläuft. Insgesamt sind damit die beiden Grundstücke um 286,7 m² übernutzt. Dem Interesse der Bauherrschaft an der Schaffung von zusätzlich insgesamt 548,71 m² Wohnfläche in den Dachgeschossen kann deshalb kein grosses Gewicht zukommen. Insbesondere lassen sich für eine Verdichtung, welche die von der Bau- und Zonenordnung vorgegebene Überbauungsdichte derart krass überschreitet, keine öffentlichen Interessen anführen. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Vollgeschosse, wenn die zulässige Ausnützung eingehalten würde, deutlich geringere Grundflächen aufweisen und sich dadurch auch die Flächen der Dach- und der Untergeschosse vermindern würden. Auch bei einem Neubau könnten die Untergeschosse ohne Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe und ohne verbotenes Freilegen (vgl. Art. 20 BZO) teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden; es kann deshalb offen bleiben, in welchem Umfang dies schon bei den bestehenden Bauten zutrifft. Gleichwohl würden bauordnungskonforme Neubauten insgesamt deutlich geringere Wohnflächen aufweisen, als sie die Bauherrschaft bei den bestehenden Bauten mit dem Ausbau der Dachgeschosse erzielen will. Aus diesem Grund kann es auch nicht darauf ankommen, dass die bestehenden Bauten bergseitig deutlich grössere Grenzabstände aufweisen als den Minimalabstand von 4 m gemäss Art. 17 BZO; zwar würden Neubauten, die im Minimalabstand zur Grenze errichtet würden, die Nachbarn höhenmässig in einer mit dem umstrittenen Projekt vergleichbaren Weise beeinträchtigen, doch würde die Einhaltung der zulässigen Ausnützung von 30 % zu insgesamt kleineren Baukörpern führen.

Wird dagegen der Ausbau des Dachgeschosses nur bei der Liegenschaft L-Strasse 01 zugelassen, so kommt die Bauherrschaft insgesamt nahe an diejenige Wohnfläche heran, die auch mit einer bauordnungsgemässen Neuüberbauung der beiden Grundstücke zu erreichen wäre. Insoweit ist ihr Interesse beachtlich und deckt sich mit dem öffentlichen Interesse an der Ausschöpfung der durch die Bau- und Zonenordnung eingeräumten Baumöglichkeiten. Wenn die Baurekurskommission diesen Interessen den Vorrang gegeben hat gegenüber den aufgrund der Abstandsverhältnisse hinnehmbaren Beeinträchtigungen der Nachbarn, so ist das jedenfalls nicht rechtsverletzend.

3.  

Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegründet und sind abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens zu je 1/30 und unter solidarischer Haftung für 1/3 den beschwerdeführenden Nachbarn 1.1-5.2 und zu je 1/3 und unter solidarischer Haftung für 2/3 den Beschwerdegegnern 1.1 und 1.2 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Auf Parteientschädigungen besteht bei diesem Ausgang des Verfahrens kein Anspruch (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Beschwerden VB.2005.00585 und VB.2005.00588 werden vereinigt;

und entscheidet:

1.    Die Beschwerden werden abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    540.--     Zustellungskosten,
Fr. 8'540.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den beschwerdeführenden Nachbarn 1.1-5.2 zu je 1/30 und unter solidarischer Haftung für 1/3 und den Beschwerdegegnern 1.1 und 1.2 zu je 1/3 unter solidarischer Haftung für 2/3 auferlegt.

4.    Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

5.    Mitteilung an …