I.  

Mit Beschluss vom 16. Dezember 2004 erteilte die Baukommission Thalwil der Krankenkasse D unter anderem die baurechtliche Bewilligung für die Aufstockung eines Mehrfamilienhauses um ein Attikageschoss auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in Thalwil.

II.  

Gegen diese Baubewilligung gelangten A und B mit Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragten, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die nachgesuchte Bewilligung zu verweigern, eventualiter sei die Sache an die örtliche Baubehörde zur Ergänzung und Neuentscheidung zurückzuweisen.

Die Baurekurskommission II wies den Rekurs, soweit sie darauf eintrat, mit Entscheid vom 13. Dezember 2005 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 7. Februar 2006 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die nachgesuchte Bewilligung zu verweigern, eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zur Ergänzung und Neuentscheidung zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde um die Durchführung eines Augenscheins ersucht.

Die Baurekurskommission II schloss auf Abweisung der Beschwerde, während sich die Krankenkasse D nicht vernehmen liess. Die Baukommission Thalwil liess mit Beschwerdeantwort vom 18. April 2006 die Abweisung der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden.

Die Bauherrschaft beantragte am 27. April 2006 eine Beschränkung der aufschiebenden Wirkung. Mit Präsidialverfügung vom 4. Mai 2006 wurde A und B sowie der Baukommission Thalwil Frist angesetzt, um zu diesem Gesuch Stellung zu nehmen.

Die Parteivorbringen sowie die Erwägungen der Vorinstanz werden, soweit rechtserheblich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid der Baurekurskommission gerichteten Beschwerde zuständig.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitige Beschwerde einzutreten.

1.2 Das von der Bauherrschaft am 27. April 2006 gestellte Gesuch um Beschränkung der aufschiebenden Wirkung wird mit dem heutigen Endentscheid gegenstandslos, weshalb nicht mehr darüber zu befinden ist.

1.3 Die Beschwerdeführenden stellen vor Verwaltungsgericht ein Gesuch betreffend Durchführung eines Augenscheins. Ein Augenschein ist jedoch nur erforderlich, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien könnten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Klärung beitragen (vgl. RB 1995 Nr. 12, E. 1, mit weiteren Hinweisen).

Die Beschwerdeführer begründen die Notwendigkeit einer Augenscheinsverhandlung vor allem damit, dass sich die Frage der hinreichenden und verkehrssicheren Erschliessung des Baugrundstücks ohne genaue Kenntnisse der örtlichen Verhältnisse nicht schlüssig beantworten lasse, und auch die im Rahmen von § 357 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) vorzunehmende Interessenabwägung setze voraus, dass das Gericht mit den Örtlichkeiten vertraut sei.

Es ist nicht ersichtlich, inwiefern diese Kritikpunkte mit einem Augenschein besser ermittelt werden könnten als durch andere Hilfsmittel. Ein Augenschein kann allenfalls dazu beitragen, Unklarheiten zu beseitigen, wie z.B. die ästhetische und/oder gestalterische Wirkung eines Umbaus oder die Nutzung von Räumen. Das ist jedoch nur erforderlich, wenn konkrete Hinweise auf Unklarheiten bestehen. Solche Hinweise sind hier nicht vorhanden und werden auch von den Beschwerdeführenden nicht substanziiert vorgebracht. Der massgebliche Sachverhalt geht mithin hinreichend aus den Akten (samt Fotografien, Bauplänen) sowie dem Geografischen Informationssystems des Kantons Zürich im Internet (www.gis.zh.ch) hervor, weshalb sich ein Augenschein des Verwaltungsgerichts erübrigt (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 1.2, www.vgrzh.ch).

2.  

Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung von § 357 PBG und halten daran fest, dass durch das Bauvorhaben neu bzw. weiter gehend gegen Bauvorschriften verstossen werde, und dass der Aufstockung zudem auch überwiegende nachbarliche Interessen entgegenstehen.

2.1 Soweit im Rahmen der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG eine Interessenabwägung vorzunehmen ist, steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu, welchen die Baurekurskommission zu beachten hat. Obschon ihr als Rekursbehörde gemäss § 20 Abs. 1 VRG volle Überprüfungsbefugnis zusteht, hat sie sich bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen und darf nicht einfach eine vertretbare Ermessensausübung der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 17 ff.). Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51 VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts gerügt werden.

2.2 Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt wird.

Das umstrittene Bauvorhaben umfasst die Erweiterung des bestehenden vorschriftswidrigen Gebäudes und keinen Ersatz der bisherigen Bausubstanz. Geplant ist unter anderem die Aufstockung mit einem Attikageschoss als Dachgeschoss. Das Grundstück befindet sich in der Zone WG3 (dreigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung) mit einer maximalen Ausnützungsziffer von 60 % und einem maximalen Zuschlag für Gewerbe von 10 % gemäss Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil vom 15. September 2000 (BZO). Die massgebliche Grundfläche beträgt 727 m², womit eine maximale Ausnützung von 436,2 m² (145,4 m² je Vollgeschoss) zulässig ist. Das geplante Dachgeschoss hat eine Fläche von 143,4 m².

Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass sich die höchstzulässige Wohnfläche auf dem streitbetroffenen Baugrundstück auf insgesamt 726,66 m² belaufe. Jede darüber hinausgehende Wohnnutzung stelle damit einen verpönten Verstoss gegen die einschlägigen Ausnützungsvorschriften dar bzw. bewirke eine unzulässige Übernutzung des Baugrundstücks. Die streitbetroffene Liegenschaft wiese mit der Aufstockung Wohnflächen von insgesamt rund 810 m² bzw. 860 m² (mit Wintergärten) auf.

Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, ist das Dachgeschoss nur an die Ausnützungsziffer anrechenbar, soweit es je Geschoss die Fläche überschreitet, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergebe (§ 255 Abs. 2 PBG). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die neue Wohnfläche im Dachgeschoss führt deshalb nicht dazu, dass zusätzlich gegen die bereits überschrittene Ausnützungsziffer verstossen wird. Davon ist das Verwaltungsgericht bereits in einem Entscheid vom 8. Mai 2006 ausgegangen (VB.2005.00585 und VB.2005.00588, www.vgrzh.ch). An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Der von den Beschwerdeführenden zitierte Entscheid BEZ 2003 Nr. 23 ist auf den konkreten Fall nicht anwendbar, handelt es sich in diesem Entscheid doch um ein bereits übergeschossiges und damit vorschriftswidriges Gebäude, dessen Ausbau mit einem zusätzlichen anrechenbaren Geschoss zweifellos eine weiter gehende Abweichung darstellt.

2.3 Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen sind des Weiteren gemäss § 357 Abs. 1 PBG nur unter der Voraussetzung zulässig, dass ihnen keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; so hinsichtlich Wohnqualität (Belichtung und Besonnung) und der ideellen Immissionen (welche bei massiven Abstandsunterschreitungen in die Beurteilung miteinzubeziehen sind). Die Schranke der überwiegenden öffentlichen Interessen ist vorliegend nicht von Bedeutung und nicht jedes beliebige nachbarliche Interesse lässt sich einem Bauvorhaben im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG entgegenhalten. Eine Bewilligungsverweigerung kommt nur dort in Betracht, wo die nachbarlichen Interessen jene der Bauherrschaft überwiegen, wobei im konkreten Einzelfall eine Interessenabwägung vorzunehmen ist (Willi, S. 119 f.; Christoph Fritsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 17-9).

Die Beschwerdeführenden sehen ihre nachbarlichen Interessen durch das oberirdische Bauvolumen gefährdet. Durch die Verletzung der Ausnützungsziffer sei beim bestehenden Gebäude eine Länge von 21 m möglich, bei einem Neubau hingegen wäre die Gebäudelänge auf 15 m beschränkt. Ein neues Gebäude wäre damit um einiges kürzer als die Altbaute, womit sich die seitlichen Durchblicksmöglichkeiten deutlich verbessern würden.

Ebenso beachtlich ist aber der Umstand, dass durch das vorliegende Projekt die maximale Gebäudehöhe massiv unterschritten wird. Diesbezüglich kann zustimmend auf die zutreffende Erwägung der Vorinstanz verwiesen werden (Rekursentscheid, E. 4.3; § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Es erscheint nachvollziehbar, dass sich ein längeres Gebäude weniger störend auf Aussicht, Belichtung und Besonnung auswirkt, als ein höheres Gebäude. Dazu kommt, dass sich zwischen dem Grundstück der Beschwerdeführenden und dem streitbetroffenen Bauvorhaben eine bisher unüberbaute Parzelle (Kat.-Nr. 02) befindet; ein allfälliger Neubau würde das streitbetroffene Gebäude zumindest teilweise verdecken, soweit dies nicht bereits durch das Gebäude der M-Strasse geschehen ist. Im Übrigen ist die Parzelle der Beschwerdeführenden 25 m von der streitbetroffenen Baute entfernt. Insgesamt erscheint die Auffassung der Vorinstanz und deren Würdigung von § 357 Abs. 1 PBG nicht rechtsverletzend.

3.  

Die Beschwerdeführenden rügen des Weiteren eine ungenügende und verkehrsgefährdende Erschliessung der Bauparzelle. In engem sachlichen Zusammenhang mit dieser Rüge steht auch der Vorwurf, dass die Vorinstanz den massgeblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt habe.

3.1 Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung steht der Gemeinde ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu (RB 1986 Nr. 13). Trotz ihrer umfassenden Prüfungsbefugnis (§ 20 VRG) ersetzen die Rekursinstanzen die Ermessensausübung nicht durch ihre eigene. Sie prüfen deshalb lediglich, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen Feststellung der massgeblichen Sachumstände beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Dem Verwaltungsgericht steht wiederum nur Rechts- und Sachverhaltskontrolle zu (§ 50 f. VRG).

3.2 Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Nach § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Randtitel "Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollten für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Zugangsnormalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit weiteren Hinweisen). Anwendbar sind vorliegend die Vorschriften über den Zufahrtsweg. Dieser ist zur Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten geeignet und muss eine Breite von 3 bis 3,5 m aufweisen (Anhang zu den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987).

Gemäss § 233 Abs. 2 PBG gilt die Vorschrift von Abs. 1 nur für Umbauten und Nutzungsänderungen, durch die von den bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen wird. Die Aufstockung eines Attikageschosses führt zu einer neuen Wohneinheit; nicht jede zusätzliche Wohneinheit führt aber zu einer wesentlichen Änderung der bisherigen Verhältnisse im Sinn von § 233 Abs. 2 PBG, welche die genügende Zugänglichkeit des Baugrundstücks erneut in Frage zu stellen vermöchte (RB 1997 Nr. 83). Inwiefern die zusätzliche Wohneinheit auf dem streitbetroffenen Grundstück eine neue Erschliessungssituation verursachen könnte, ist nicht ersichtlich. Liegt aber keine wesentliche Änderung vor, sind auch die Erschliessungsverhältnisse nicht neu zu prüfen und ein Augenschein – auch der Vorinstanz – ist somit unnötig. Die diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführenden erweisen sich damit als unbegründet.

3.3 Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, dass die erforderlichen Sichtweiten nicht eingehalten werden. Nach Auffassung der Vorinstanz – die von den Beschwerdeführenden nicht bestritten wird – handelt es sich hierbei um die Ausfahrt aus der Unterniveaugarage. Diese bereits erstellte Ausfahrt fällt – wie der Rest des Gebäudes – unter die Besitzstandsgarantie gemäss § 357 Abs. 1 PBG. Es handelt sich beim streitbetroffenen Bauvorhaben nicht um eine neubauähnliche Umgestaltung. An der Unterniveaugarage und an der Ausfahrt werden keine baulichen Veränderungen vorgenommen.

Gemäss § 358 PBG können Verbesserungen unabhängig von Änderungsbegehren des Grundeigentümers angeordnet werden, wenn dadurch erhebliche polizeiliche Missstände beseitigt werden. Verbesserungsanordnungen müssen dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit entsprechen und im öffentlichen Interesse liegen (Fritsche/Bösch, S. 17-11). Nach der mit § 358 PBG kodifizierten polizeilichen Generalklausel darf bzw. muss die Baubehörde – auch ausserhalb eines Bewilligungsverfahrens – jederzeit gegen polizeiliche Missstände einschreiten, jedoch nur, soweit diese erheblich sind. Ein polizeilicher Missstand ist etwas Unwillkommeneres, Gravierenderes als ein blosser Widerspruch zu einer Vorschrift, eine Verletzung derselben, ein Verstoss dagegen. Es muss sich immer um eine Gefahr für Leib und Leben oder für bedeutende Sachgüter handeln. Beispiele für eine Gefahr für Leib und Leben sind Krankheiten (z.B. infolge Gewässerverschmutzung, Kehrrichtablagerung sowie Lärm), herunterstürzende Bauteile (verursacht durch ungenügende Statik, übermässige Abnützung, Natureinwirkung, Feuer, Stromschlag usw.). Wo eine Unfallgefahr besteht, sind oft auch Sachgüter gefährdet (vgl. zum Ganzen Rudolf Kappeler, Die baurechtliche Regelung bestehender Gebäude, Zürich 2001, Rz. 3006 f.).

Vorliegend wurden die polizeilichen Missstände von den Beschwerdeführenden nicht genügend substanziiert. Es ist weder ersichtlich, worin die Gefahr für Leib und Leben sowie für bedeutende Sachgüter bestehen soll, noch wurden konkrete Vorfälle von den Beschwerdeführenden benannt. Eine wesentliche Abweichung von den bisherigen Verhältnissen (vgl. E. 3.2) liegt nicht vor, weshalb die Ausfahrt ebenfalls unter die Besitzstandsgarantie fällt. Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden geht deshalb fehl.

4.  

Zusammenfassend erweisen sich die Einwände der Beschwerdeführenden als unbegründet. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten hälftig und unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Eine solche Entschädigung ist indessen auch den obsiegenden Beschwerdegegnerinnen nicht zuzusprechen. Stehen sich in einem Beschwerdeverfahren wie dem vorliegenden private Parteien gegenüber, ist es primär deren Aufgabe, ihre Standpunkte zu vertreten und zu verteidigen. Das die Baubewilligung erteilende Gemeinwesen hat dabei meist keine eigenen Interessen wahrzunehmen; vorbehalten sind Fälle, in denen es in besonderer Weise betroffen ist, beispielsweise wenn die Aufhebung einer Bewilligung durch die Vorinstanz eine kommunale Regelung oder Planung in Frage stellt. Dementsprechend geht auch das Gesetz davon aus, dass die Verpflichtung zur Leistung einer Parteientschädigung in der Regel zulasten der unterliegenden privaten Partei geht (§ 17 Abs. 3 VRG). Es ist deshalb folgerichtig, auch dem an der Seite einer privaten Beschwerdegegnerin obsiegenden Gemeinwesen in der Regel keine Parteientschädigung zuzusprechen (vgl. auch die Rechtsprechung der Baurekurskommissionen in BEZ 2005 Nr. 15). Die private Beschwerdegegnerin hat sich nicht vernehmen lassen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 6).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'150.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je hälftig und unter solidarischer Haftung auferlegt.

4.    Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

5.    Mitteilung an …