I.  

Am 25.  August 2005 erteilte die Baukommission der Stadt Adliswil der A AG die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 01 in Ober-Leimbach.

II.  

Den hiergegen von C und D sowie E gemeinsam als Interessengemeinschaft L-Strasse 01 erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II am 7. März 2006 unter Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung gut.

III.  

Mit Beschwerde vom 31. März liess die A AG dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen; eventuell sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Vorinstanz am 11. und die Beschwerdegegner am 18. April schlossen auf Abweisung der Beschwerde; Letztere beantragten überdies die Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Baukommission Adliswil liess am 8. Mai 2006 beantragen, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen gutzuheissen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission erhobenen Beschwerde zuständig und die im Rekursverfahren unterlegene Bauherrschaft gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Erhebung des Rechtsmittels legitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.

2.  

2.1 Die Beschwerdeführerin und die Mitbeteiligte machen geltend, die Vorinstanz hätte auf den Rekurs insoweit nicht eintreten dürfen, als von den anfechtenden Nachbarn die Gestaltung der Südfassade gerügt worden sei. Auf Grund der Lage ihrer Liegenschaften könnten die Nachbarn die Südfassade nicht einsehen, weshalb ihnen eine andere Gestaltung keinen Vorteil zu verschaffen vermöchte.

2.2 Gemäss ständiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist einem Nachbar mangels Rechtsschutzinteresse die Legitimation abzusprechen, wenn die von ihm vorgebrachten Rügen nicht geeignet sind, die angestrebte Bauverweigerung herbeizuführen; dies ist etwa dann der Fall, wenn der gerügte Projektmangel durch eine für ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3, 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14).

Ein solcher untergeordneter Mangel liegt hier indes nicht vor. Abgesehen davon, dass die Nachbarrekurrierenden nicht allein die Südfassade, sondern die Gestaltung des Neubaus als Ganzes als nicht mit den Kernzonenvorschriften vereinbar gerügt haben, stellt hier bereits der geltend gemachte Verstoss gegen Art. 4 Abs. 5 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Adliswil vom 5. April 1995 (BZO) einen Mangel dar, der nicht im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden kann. Erweist sich die geplante vollständige Verglasung der Südfassade nämlich als unzulässig, so muss mindestens diese Gebäudeseite neu gestaltet und müssen wegen der geringeren Fensterflächen möglicherweise auch die Grundrisse angepasst werden. Das sind Änderungen, welche insbesondere in einer Kernzone, wo die Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG gelten, das gemäss § 321 Abs. 1 PBG zulässige Mass in der Regel sprengen. Die Rüge kann deshalb zur Aufhebung der Baubewilligung führen und ist damit geeignet, den anfechtenden Nachbarn die angestrebte Entlastung zu bringen.

3.  

3.1 Unter der Überschrift "Gestaltung der Gebäude" enthält Art. 4 BZO Gestaltungsvorschriften, welche in sämtlichen Kernzonen gelten. So sind nur quartierübliche Dachformen gestattet (Abs. 1), hat die Detailausbildung der Dachrandabschlüsse in der bei Altbauten üblichen Weise zu erfolgen (Abs. 2), haben Fenster in der Regel die Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen (Abs. 4), sind grossflächige Mauerdurchbrüche, wie z.B. durchgehende Schaufensterfronten, nicht gestattet (Abs. 5) und sind für Fassaden in der Regel Verputz, Holz und Natur- bzw. Kunststein zu verwenden (Abs. 6). Bezüglich der Kernzone Ober-Leimbach wird sodann in Art. 16 BZO der Zweck dieser Zone wie folgt umschrieben: "Die Kernzone Ober-Leimbach bezweckt die Erhaltung und Ergänzung des ehemaligen Weilers Ober-Leimbach in seiner räumlichen und baulichen Struktur." Bezüglich der Dachgestaltung wird in Art. 20 BZO vorgeschrieben, dass die Hauptfirstrichtung der Hauptgebäude senkrecht zum Hang verlaufen muss (Abs. 1), dass Dachaufbauten zur Belichtung und Belüftung des ersten Dachgeschosses zulässig sind in Form von Giebellukarnen und Schleppgauben (Abs. 2) und dass Dacheinschnitte nur im ersten Dachgeschoss und nur in Ecklagen zugelassen sind (Abs. 3).

3.2 Die von der Vorinstanz beanstandete Gestaltung der Südfassade ist nur der augenfälligste Verstoss gegen diese Kernzonenvorschriften und den mit dieser Zone angestrebten Zweck. Auch wenn es zutrifft, dass der kommunalen Behörde bei der Anwendung des kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts ein weiter Anwendungs- und Auslegungsspielraum zusteht (BGr, 6. Juni 2005, 1P.487/2004, E. 3.1, www.bger.ch; BGE 96 I 369 E. 4; RB 1981 Nr. 20, 1982 Nr. 38, 1984 Nr. 106, 1986 Nr. 116), ist die von der Gemeinde vertretene Auslegung von Art. 4 Abs. 5 BZO angesichts des Wortlauts dieser Bestimmung und des in Art. 16 Abs. 1 umschriebenen Zonenzwecks nicht mehr vertretbar. Wenn Art. 4 Abs. 5 BZO grossflächige Mauerdurchbrüche, wie z.B. durchgehende Schaufensterfronten, verbietet, so wird dadurch ohne weiteres auch die vollständige Verglasung einer Fassade erfasst, wie sie das streitbetroffene Projekt für die Südfassade vorsieht. Zum selben Schluss führt Art. 4 Abs. 6 BZO, welcher für die Fassaden in der Regel die Verwendung von Verputz, Holz und Natur- bzw. Kunststein vorsieht. Dass die Verglasung aus Fensterelementen in der Form stehender Rechtecke besteht, die damit für sich genommen die Anforderungen von Art. 4 Abs. 4 BZO erfüllen, vermag daran nichts zu ändern. Die geplante grossflächige Glasfassade ist im ursprünglich ländlichen Weiler von Ober-Leimbach ein fremdes Element. Zwar ist die Verwendung neuzeitlicher Bauformen in einer Kernzone nicht von vornherein ausgeschlossen; die Kernzonenvorschriften müssen jedoch entsprechend (offen) ausgestaltet sein und die Neubaute muss sich an die das Ortsbild prägende, bestehende räumliche und bauliche Struktur anpassen (vgl. VGr, 9. Juli 2003, VB.2002.00315, E. 3b, www.vgrzh.ch). Beide Anforderungen sind hier nicht erfüllt.

3.3 Sodann verstösst das Bauvorhaben gegen zahlreiche weitere Kernzonenvorschriften: Die Dachrandabschlüsse ohne Vorsprünge entsprechen nicht der bei Altbauten üblichen Weise (Art. 4 Abs. 2 BZO) und die quer liegenden Fenster auf der Nordfassade nicht der Regel von Art. 4 Abs. 4 BZO, ohne dass ein Grund für diese Abweichung genannt wird; der Flachdachabschluss über dem Treppenhaus und Lift verstösst gegen die Bestimmungen über die Dachgestaltung in Art. 20 BZO und die Dacheinschnitte auf der Südseite finden sich entgegen der Vorschrift von Art. 20 Abs. 3 BZO in der Gebäudemitte; dass "der Gesetzgeber" diese Bestimmung für nicht mehr zeitgemäss erachten und entsprechende Änderungen der Bau- und Zonenordnung beabsichtigen soll (vgl. Erw. lit. d der Baubewilligung vom 25. August 2005), rechtfertigt nicht die Nichtanwendung dieser Bestimmung.

3.4 Schliesslich lassen sich weder der Baubewilligung noch der Rekursvernehmlassung der kommunalen Baubehörde vom 5. Dezember 2005 Ausführungen darüber entnehmen, inwiefern das Bauvorhaben den in der Kernzone geltenden erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG entspricht und insbesondere einen Beitrag leistet zur angestrebten Ergänzung des ehemaligen Weilers Ober-Leimbach in seiner räumlichen und baulichen Struktur (vgl. Art. 16 BZO). Die Baubehörde kann sich deshalb im Beschwerdeverfahren nicht auf den ihr bei der Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG zustehenden besonderen Ermessensspielraum berufen (RB 1991 Nr. 2). Die in einer Kernzone erforderliche gute Gestaltung einer Baute verlangt nicht bloss, dass das Bauvorhaben im bestehenden Ortsbild nicht stört, sondern erfordert einen positiven Beitrag zur Ergänzung der vorhandenen baulichen Strukturen (VGr, 26. September 2001, VB.2001.00192, E. 2, www.vgrzh.ch; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 10-10 f.). Diesen Beitrag leistet der projektierte Neubau nicht, der keine Elemente der noch vorhandenen ursprünglichen Bausubstanz aufnimmt und in einer beliebigen Wohnzone stehen könnte.

3.5 Damit erweist sich die Aufhebung der Baubewilligung bereits aufgrund des Verstosses gegen Kernzonenvorschriften sowie Missachtung der erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 BPG als gerechtfertigt, und ist deshalb die Beschwerde als unbegründet abzuweisen. Die weiteren gegen den Rekursentscheid erhobenen Rügen brauchen deshalb nicht geprüft zu werden. Immerhin ist anzumerken, dass sich das streitbetroffene Grundstück gemäss der Gefahrenkarte in einem Gebiet geringer Gefährdung befindet und deshalb gemäss Leitfaden zur Umsetzung der Gefahrenkarten Hochwasser keine Genehmigung durch die Baudirektion erforderlich ist.

4.  

Für die Kostenauflage gilt nach § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG – der aufgrund von § 70 VRG auch für das vorliegende Beschwerdeverfahren massgebend ist – in erster Linie das Unterliegerprinzip; ergänzend kommt, unabhängig vom Ausgang des Verfahrens, das Verursacherprinzip gemäss Satz 2 zum Zug (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 13 N. 14). Nach neuster verwaltungsgerichtlicher Praxis ist bei einer Nachbarbeschwerde auch die Behörde, deren Verfügung aufgrund des Rechtsmittels eines Drittbetroffenen aufgehoben wird, in der Regel mit einem Teil der Kosten zu belasten (VGr, 22. März 2006, BEZ 2006 Nr. 34, E. 2.1, VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 4, www.vgrzh.ch). Dabei liess sich das Verwaltungsgericht vom Gedanken leiten, es sei durchaus sachgerecht, dass die Amtsstelle, die ein Baugesuch auf seine Übereinstimmung mit den massgeblichen Vorschriften zu prüfen hat (und dafür der Bauherrschaft nicht unerhebliche Gebühren in Rechnung stellt), sich an den Kosten des Rechtsmittelverfahrens beteiligen muss, wenn sich herausstellt, dass sie das Gesuch ungenügend geprüft und die Bewilligung zu Unrecht erteilt hat (VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 4, www.vgrzh.ch). Analoge Überlegungen drängen sich für den vorliegenden Fall auf, in dem die Baubewilligungsbehörde als Mitbeteiligte am Beschwerdeverfahren die Position der Beschwerdeführerin einnimmt und entsprechende Anträge stellt. Erweist sich nun die Beschwerde als unbegründet und die Aufhebung der – ursprünglich durch die Mitbeteiligte erteilten – Baubewilligung durch die Vorinstanz als begründet, so rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten je zur Hälfte der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten aufzuerlegen.

Den nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern steht eine Parteientschädigung nicht zu (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG); die Beschwerdeführerin und die Mitbeteiligte haben als Unterliegende von vornherein keinen solchen Anspruch.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'090.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten auferlegt.

4.    Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

5.    Mitteilung an …