I.  

Am 18. Mai 2005 erteilte der Bauausschuss des Gemeinderates Affoltern am Albis der Bauherrengemeinschaft A AG/B AG die baurechtliche Bewilligung für ein Wohn- und Geschäftshaus auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07 und 08 an der M-Strasse und N-Strasse im Zentrum von Affoltern. Die Grundstücke sind der Zentrumszone Z4 gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Affoltern am Albis vom 21. Juni 2004 (BZO) zugewiesen.

II.  

Einen hiergegen von D und E sowie F als Eigentümer von benachbarten Liegenschaften erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II am 28. Februar 2006 unter Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung gut.

III.  

Mit gemeinsamer Beschwerdeeingabe vom 3. April 2006 liessen die A AG und die B AG sowie die Gemeinde Affoltern am Albis dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegner aufzuheben.

Die Vorinstanz am 11. April und die Beschwerdegegnerschaft am 6. Juni 2006 beantragten Abweisung der Beschwerde, Letztere zudem Kostenauflage an die Beschwerdeführerinnen und Zusprechung einer Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer von 7,6 %.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II erhobenen Beschwerde zuständig. Die im Rekursverfahren unterlegene Bauherrschaft ist gemäss § 21 lit. a VRG zur Erhebung des Rechtsmittels legitimiert; ebenso gestützt auf § 21 lit. b VRG die Gemeinde, der bei der Anwendung von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) über die Gestaltung von Bauten ein durch die Gemeindeautonomie geschützter Entscheidungs- und Ermessensspielraum zusteht (RB 1979 Nr. 10; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 N. 67) und die sich deshalb auf von ihr zu vertretende schutzwürdige Interessen berufen kann.

2.  

Die Baurekurskommission hat die Baubewilligung bereits mit der Begründung aufgehoben, das Bauvorhaben genüge den Gestaltungsanforderungen von § 238 PBG nicht. Die weiteren von den Nachbarn erhobenen Rügen hat sie deshalb nicht geprüft.

2.1 Bei der Anwendung von § 238 PBG steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) haben sich deshalb die Baurekurskommissionen bei der Überprüfung eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/ Röhl, § 20 N. 19).

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51 VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht insbesondere geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe ermessensüberschreitend im Sinn von § 50 Abs. 2 lit. c VRG in die qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit der Gemeinde eingegriffen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 78). Das Verwaltungsgericht überprüft dabei lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als offensichtlich nicht mehr haltbar hat beurteilen dürfen; nimmt es stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Eingliederung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4, www.bger.ch).

2.2 Ein erstes Projekt für die Überbauung der streitbetroffenen Grundstücke ist vom Bauausschuss Affoltern am 5. Februar 2004 bewilligt worden. Auf Rekurs der heutigen Beschwerdegegnerschaft hob die Baurekurskommission II diese Bewilligung am 23. November 2004 auf, und zwar in erster Linie wegen Verstosses gegen die damals für dieses Gebiet noch geltenden Kernzonenvorschriften; darüber hinaus hielt die Kommission fest, dass das Bauvorhaben auch den Anforderungen an eine gute Einordnung gemäss § 238 Abs. 2 PBG nicht gerecht werde. Die gegen diesen Entscheid von der Bauherrschaft und der Gemeinde erhobene Beschwerde (VB.2005.00021) wurde am 3. April 2006 zurückgezogen und das Verfahren am 25. April 2006 abgeschrieben.

2.3 Im angefochtenen Entscheid führt die Vorinstanz aus, das neue Bauvorhaben weiche nur unwesentlich vom von ihr bereits beurteilten ab; unter Beibehaltung von Kubatur und Grundriss sei es um ca. 1,5 m von der N-Strasse weg in südlicher Richtung verschoben, seien Modifikationen an der Nordfassade vorgenommen sowie das Attikageschoss neu gestaltet worden. Der im ersten Urteil angebrachten Hauptkritik hätten diese Änderungen aber kaum Rechnung getragen. Das Bauvorhaben gehe nach wie vor nicht mit seiner städtebaulichen Verantwortung um. Gegen die angestrebte Zentrumsbildung und Verdichtung nach Innen sei nichts einzuwenden und es sei zu begrüssen, dass wegen der mittlerweile erfolgten Umzonung von der Kernzone B in die Zentrumszone Z4 auf die bei Grossbauten monströsen Satteldächer verzichtet werden könne. Die Baugrundstücke böten überdies eine hervorragende Chance, die angestrebte Entwicklung eines regionalen Zentrums voranzutreiben. Die Berücksichtigung der allgemeinen architektonischen Grundsätze und der Einordnungsvorschriften werde durch diese Vorgaben jedoch nicht relativiert. Trotz des grösseren Strassenabstands akzentuiere auch das modifizierte Projekt durch seinen Kubus die N-Strasse übermässig, ohne dass das Gebäude auf die Kleinmassstäblichkeit der bestehenden Gebäude eingehe oder sie durch eine bewusst gestaltete Gegensätzlichkeit kontrastiere. Die charakterlose Monotonie der Nordfassade werde lediglich durch überaus einfach gestaltete Vorbauten unterbrochen, welche zwar deren Erscheinung beruhigten und einen Versuch darstellten, der Fassade eine gewisse Kleinmassstäblichkeit zu verleihen. Hauptproblem sei jedoch der Gebäudekubus als solcher, der nicht auf die städtebauliche Situation eingehe und auch nicht die kommende Entwicklung antizipiere. Zum einen sei die Gebäudeform mit der abgeschrägten Südwestfassade zur M-Strasse hin Folge der Grundstücksform sowie des Anliegens, einen Platz zu erstellen, und weniger ortsbaulich durch die bestehenden Verhältnisse motiviert. Zum anderen betone der längliche Gebäudekomplex einseitig die N-Strasse, allerdings ohne dass diese Strasse ihrer grösseren Bedeutung entsprechend aufgewertet werde; obwohl sich die Hauseingänge auf dieser Gebäudeseite befänden, öffne sich das Bauvorhaben nicht gegen Norden, sondern grenze sich wandartig von der N-Strasse ab. Die vor der Nordfassade geplanten Velounterstände würden diesen Eindruck noch verstärken. Auch mit der Situation im Bereich der O-Strasse gehe das Bauvorhaben nicht sorgfältig um; auch hier stosse das Gebäude auf die bestehenden Gebäude mit dörflichem Charakter und führe die Negation dieser Situation zu einem weiteren Konflikt; der Bezug zum weiter nordöstlich liegenden Einkaufszentrum werde dabei aber nicht geschaffen. Gegen die Absicht der Bauherrschaft, auf den Baugrundstücken ein markantes, modernes Gebäude zu schaffen, könne nichts eingewendet werden. Mit dem Bau des neuen Gemeindezentrums sei die Phase der Aufwertung des Zentrums und die Neugestaltung des Gebiets zu einer Zentrumszone eingeläutet worden. Die Planung und Errichtung eines Zentrumsgebäudes im Bereich der streitbetroffenen Grundstücke sei anspruchsvoll. Neben einer guten Gestaltung, die auf die nahe liegenden Schutzobjekte Rücksicht nehme, müsse ein Bauvorhaben an dieser Stelle auch ein Zeichen für die kommende Entwicklung des Zentrums der Gemeinde setzen. Diese hoch sensible Aufgabe nehme das Bauvorhaben nicht wahr. Das Gebäude würde ohne weiteres in eine Industriebrache passen, die zu einem Zentrum umfunktioniert werden sollte und die dem Bauvorhaben auch den zwingend notwendigen Raum belasse. In den kleinmassstäblichen Verhältnissen mit Schutzobjekten in nächster Nähe wirke jedoch das Bauvorhaben als Fremdkörper und stelle die Weichen falsch, da die Voraussetzungen in diesem Gebiet für den Bau weiterer Gebäude dieses Ausmasses nicht gegeben seien. Insgesamt könne dem Bauvorhaben keine gute Einordnung attestiert werden. Die Vorinstanz habe das ihr in Einordnungsfragen zustehende Ermessen nicht richtig ausgeübt, insbesondere weil sie den umliegenden Schutzobjekten nicht genügend Rechnung getragen habe.

2.4 Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die kommunale Baubehörde habe von dem ihr zustehenden Ermessen sorgfältigen Gebrauch gemacht. Sie sei sich der gebotenen Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte N-Strasse 09 der Beschwerdegegner D und E, N-Strasse 10 (H) sowie "I" und "J" an der M-Strasse bewusst gewesen. Bereits der zum ersten Projekt beigezogene Experte habe gemäss Bericht vom 16. Januar 2002 die geplante Baumasse als vertretbar betrachtet, jedoch einen grösseren Abstand zur N-Strasse vorgeschlagen. Diesen Empfehlungen sei die Bauherrschaft nachgekommen und habe bereits das Erstprojekt um 2 m südwärts verschoben. Das zur Beurteilung stehende geänderte Projekt sei um weitere 1,5 m von der N-Strasse zurück versetzt worden. Zudem werde der westliche Teil des Gebäudes abgewinkelt, wodurch ein grosszügiger Vorplatz entstanden sei, der eine markante Zäsur zu den Liegenschaften N-Strasse 10, 09 und 11 zu setzen vermöge. Inwiefern nicht gebührend Rücksicht genommen werde auf die umliegenden Schutzobjekte, werde im Rekursentscheid nicht näher begründet; die Erwägungen liessen jedoch vermuten, dass der Verstoss in der horizontalen Ausdehnung des Gebäudekubus und hauptsächlich in der fehlenden Rücksichtnahme auf die Kleinmassstäblichkeit der bestehenden Gebäude begründet sein solle. Genau damit hätten sich aber die Baubehörde bzw. der von ihr beigezogene Experte äusserst sorgfältig auseinandergesetzt. In seinem Bericht vom 25. April 2005 habe Ortsplaner K nämlich festgehalten, dass die kleinmassstäblichen Bauten an der N-Strasse und an der P-Strasse im Vergleich zu den markanten zentrumsbildenden Bauten wenig bedeutend seien und weder als Einzelbauten noch als Gesamtheit eine Qualität hätten, die als Massstab für eine Neuüberbauung dienen könnte; der geplante Neubau nehme jedoch mit ausreichenden Abständen gut Rücksicht auf diese Bauten und belasse ihnen, gerade durch die Konzentration in nur einem Gebäude, den erforderlichen Freiraum. Mit diesen Feststellungen, auf die sich Bauherrschaft und Baubehörde ausdrücklich berufen hätten, habe sich die Vorinstanz mit keinem Wort auseinandergesetzt. Sodann habe sich die kommunale Baubehörde auch eingehend mit der Einordnung der Baute in den ortsbaulichen Kontext befasst und der Funktion, welche dem Areal "Q" zukomme, Rechnung getragen: Mit dem auf die M-Strasse ausgerichteten Kopfteil bilde das Bauvorhaben den Abschluss des neuen Platzes vor dem J; mit den Wohnungszugängen entlang der N-Strasse werde diese als Zugangsweg aufgewertet und zu einem Teil der Platzgestaltung, die bis zum neuen Verwaltungszentrum weiterführe. Diese Überlegungen negiere die Vorinstanz, indem sie ohne nähere Begründung bestreite, dass durch das Projekt die N-Strasse aufgewertet werde, und behaupte, dass die Weichen für die kommende Zentrumsentwicklung falsch gestellt würden. Bereits heute würden, wie anlässlich des Augenscheins ausgeführt worden sei, konkrete Absichten bestehen, wonach ein Teil der Gebäude auf der Nordseite der N-Strasse abgebrochen und auf der grosszügigen Freifläche eine weitere Überbauung erstellt werden solle.

Die Beschwerdegegnerschaft weist insbesondere darauf hin, dass die örtliche Baubehörde sich zwar mit der Einordnung des Bauvorhabens beschäftigt, sich jedoch nicht mit der Frage beschäftigt habe, inwieweit den erhöhten Anforderungen bezüglich der Schutzobjekte N-Strasse 10, 09 und 11 sowie "I" und "J" Rechnung getragen werde; allein die etwas grösseren Abstände reichten dafür nicht aus. Auch die Tatsache, dass das Gebäude gegen die M-Strasse abgewinkelt sei, verbessere die Einordnung nicht; sie wirke "architektonisch und räumlich" hilflos. Die Abwinklung ändere nichts daran, dass der 80 m lange und 15 m hohe Baukörper die auf der Gegenseite liegenden Gebäude und insbesondere die Schutzobjekte der Beschwerdegegner erdrücke. Das Vorhaben "Begegnungszone M-Strasse" sei von den Stimmberechtigten im Februar dieses Jahres verworfen worden und die Zentrumsbildung verlagere sich eher in den Süden des SBB-Bahnhofs und in Richtung Autobahnanschluss; es sei daher fraglich, ob der N-Strasse je die ihr von der Gemeinde zugedachte Verbindungsfunktion zukommen werde. Falls dies aber gleichwohl zutreffe, vermöge das Bauvorhaben dieser Zielsetzung nicht gerecht zu werden, indem es mit seiner abweisenden Nordfassade nichts zur Aufwertung der N-Strasse zu einer Flanierzone beitrage.

2.5 Mit der Revision der BZO vom 21. Juni 2004 sind die Baugrundstücke sowie deren Umgebung von der Kernzone B in die Zentrumszone Z4 umgezont worden. Anders als das erste Projekt hat deshalb das hier zu beurteilende Bauvorhaben grundsätzlich nur noch den Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 PBG zu genügen, das heisst, es muss sich befriedigend in seine bauliche Umgebung einordnen. Höhere Anforderungen gelten nur im Bereich der Einmündung der N-Strasse in die M-Strasse, wo die Schutzobjekte N-Strasse 10, 09 und 11 sowie gegenüber das "J" und die "I" stehen, auf welche gemäss § 238 Abs. 2 PBG besondere Rücksicht zu nehmen ist. Soweit zwischen diesen Schutzobjekten und dem Neubau ein für das Ortsbild und die architektonische Wirkung relevanter Zusammenhang besteht, ist deshalb mehr als eine bloss befriedigende Gestaltung des Neubaus erforderlich, das heisst, es ist eine gute Gestaltung zu verlangen (VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch).

2.6 Die örtliche Baubehörde hat sich in den Erwägungen zur Baubewilligung mit der Gestaltung des Bauvorhabens eingehend befasst, wobei sie sich jedoch ausgehend vom Bericht des Ortsplaners K schwergewichtig mit der Vereinbarkeit des Projekts mit den Zielsetzungen der Ortsplanung auiseinandergesetzt hat. Ausführungen bezüglich der besonderen Anforderungen, welche sich aus der Nähe der Schutzobjekte ergeben, fehlen in der Baubewilligung vollständig. Hingegen hat die Baubehörde in der Rekursantwort vom 8. September 2005 wiederum unter Bezugnahme auf den Bericht K ausführen lassen, dass der Neubau mit ausreichenden Abständen gut Rücksicht auf die bestehenden Bauten an der N-Strasse und damit auch auf die inventarisierten Bauten nehme und ihnen, gerade durch die Konzentration in nur einem Gebäude, den erforderlichen Freiraum belasse. Es kann der Baubehörde deshalb nicht vorgeworfen werden, sie habe sich nicht mit den in Bezug auf die Schutzobjekte geltenden erhöhten Gestaltungsanforderungen befasst (vgl. RB 1991 Nr. 2).

2.7 Die örtliche Baubehörde geht davon aus, dass bereits mit der grösseren Distanz zwischen Schutzobjekten und Neubau, wie sie durch die Konzentration des Bauvolumens und dessen Verschiebung gegen Süden geschaffen worden sei, den erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG hinreichend Rechnung getragen werde. Bezüglich des Schutzobjektes "I", welches der Südwestfassade des Neubaus gegenüberliegt, trifft diese Überlegung jedoch von vornherein nicht zu. Sodann wird mit der Abwinklung des Neubaus ein mehr oder weniger dreieckiger Platz geschaffen, der längs der M-Strasse durch die Schutzobjekte "I" und "J" und längs der N-Strasse durch die Schutzobjekte N-Strasse 10, 9 und 11 begrenzt wird. Auf der dritten Seite erfolgt die Begrenzung durch den Neubau. Aufgrund dieser Platzsituation stehen Schutzobjekte und Neubau unabhängig von ihrer Distanz in einem für das Ortsbild und die architektonische Wirkung relevanten Zusammenhang, dem der Neubau mit seiner belanglos wirkenden Nordwest-Fassade und dem zum Platz hin ausgreifenden eingeschossigen Vorbau nicht in adäquater Weise gerecht wird. Er nimmt weder in seiner kubischen Gliederung noch mit seiner Fassadengestaltung Rücksicht auf die zusammen mit dem Neubau platzbildenden Schutzobjekte; von einer mit Rücksicht auf diese Bauten guten Gestaltung kann keine Rede sein. Der von der Beschwerdegegnerschaft anlässlich des Rekursverfahrens beigezogene Fachmann L weist  zutreffend auf diese Defizite hin. Sie setzen sich fort bei der Nordfassade, die weder einen Beitrag zur Gestaltung des Strassenraums der M-Strasse leistet noch irgendwelche Rücksicht nimmt auf das gegenüberliegende Schutzobjekt "I". Die Rekurskommission hat deshalb die Würdigung der örtlichen Baubehörde, welche dem Bauvorhaben in Bezug auf die Schutzobjekte eine gute Gestaltung bescheinigte, ohne Rechtsverletzung als offensichtlich nicht mehr vertretbar beurteilen dürfen.

2.8 Missachtet das Bauvorhaben die erhöhten gestalterischen Anforderungen, welche sich aus der räumlichen Nähe zu den Schutzobjekten ergeben, so kann offen bleiben, ob es in den übrigen Bereichen den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG genügt. Immerhin ist aber darauf hinzuweisen, dass sich die Gemeinde auch insofern unberechtigterweise auf einen unzulässigen Eingriff  in ihren besondern Ermessensspielraum beruft. Wie die Baurekurskommission zutreffend erkannt hat, ist es widersprüchlich und somit nicht mehr vertretbar, wenn durch den langen Baukörper und den grösseren Strassenabstand die Bedeutung der N-Strasse als Verbindungsachse betont werden soll, diese aber gleichzeitig dadurch abgewertet wird, dass ihr der Neubau seine unattraktive, wandartige Nordseite zuwendet.

3.  

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführerinnen 1.1 und 1.2 zu je einem Viertel und der Gemeinde Affoltern als Beschwerdeführerin zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Überdies sind die privaten Beschwerdeführerinnen sowie die Gemeinde Affoltern zu einer Parteientschädigung von je Fr. 1000.-, insgesamt Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten, zuzüglich 7,6 % Mehrwertsteuer (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 10'060.--   Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführerinnen 1.1 und 1.2 zu je einem Viertel und der Beschwerdeführerin 2 zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerinnen 1.1 und 1.2 sowie die Beschwerdeführerin 2 werden unter solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-, insgesamt Fr. 2'000.- zuzüglich 7,6 % Mehrwertsteuer, an die Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids.

5.    Mitteilung an …