I.  

Der Bauausschuss der Gemeinde Stäfa erteilte am 25. Oktober 2004 der E AG nachträglich die baurechtliche Bewilligung für einen Lagerplatz auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in Stäfa. Gleichzeitig erteilte der Bauausschuss Stäfa eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Waldabstandes und eröffnete er die strassenpolizeiliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. Oktober 2004.

II.  

Hiergegen erhoben B und A am 1. Dezember 2004 Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragten die Aufhebung der baurechtlichen Bewilligung vom 25. Oktober 2004.

Die Baurekurskommission II hiess mit Entscheid vom 28. Februar 2006 die Rekurse teilweise gut, hob die Ausnahmebewilligung für die Überstellung der Waldabstandslinie auf und lud den Bauausschuss Stäfa ein, die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach auf dem Baugrundstück Materialien mit Gebäudecharakter nur unter Wahrung der massgeblichen Abstandsvorschriften aufgestellt werden dürfen. Im Übrigen wies die Baurekurskommission II die Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.

III.  

Mit Beschwerde vom 31. März 2006 beantragten B und A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission II vom 28. Februar 2006 aufzuheben, soweit damit der Rekurs der Beschwerdeführer abgewiesen bzw. darauf nicht eingetreten wurde, und der privaten Beschwerdegegnerin die baurechtliche Bewilligung für die Nutzung des Grundstückes Kat.-Nr. 01 als Lagerplatz zu verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Baurekurskommission II schloss am 2. Mai 2006 auf Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss der Gemeinde Stäfa und die private Beschwerdegegnerin verzichteten auf Vernehmlassung.

Mit Verfügung vom 3. Mai 2006 nahm der Abteilungspräsident des Verwaltungsgerichtes vom Eintritt der D AG als neue Grundeigentümerin des streitbetroffenen Grundstückes anstelle der E AG Vormerk.

Die Ausführungen der Beschwerdeführenden in ihrer Rechtsschrift werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission zuständig. Die Legitimation der Beschwerdeführenden ist unbestritten. Auf die rechtzeitige Beschwerde ist einzutreten.

1.2 In prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheines. Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden und dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.

2.  

Das Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt im Ortsteil M und ist nach dem Zonenplan der Gemeinde Stäfa der Kernzone B (KB) zugeteilt. Die private Beschwerdegegnerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin benutzen die nördliche, durch einen Drahtflechtzaun begrenzte Grundstücksfläche von ca. 800 m² des insgesamt 1'234 m² grossen unüberbauten Grundstückes seit mehreren Jahren als Lagerplatz für Baumaterialien, Baubaracken und Baumaschinen. Der Lagerplatz war bisher nie Gegenstand eines baurechtlichen Bewilligungsverfahrens. Nachdem die E AG ein nachträgliches Baugesuch eingereicht hatte, erteilte der Bauausschuss der Gemeinde Stäfa mit dem angefochtenen Beschluss unter verschiedene Nebenbestimmungen, unter anderem unter der Auflage einer abgestuften Höhenbeschränkung der Materialstapel, die baurechtliche Bewilligung für den Lagerplatz. Gleichzeitig wurde die Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich eröffnet. Da die Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht keine Einwände mehr gegen die strassenpolizeiliche Bewilligung der Baudirektion erheben, ist im Beschwerdeverfahren allein noch die baupolizeiliche Bewilligung des Bauausschusses Stäfa vom 25. Oktober 2004 Streitgegenstand.

3.  

3.1 Wie schon im Rekursverfahren machen die Beschwerdeführenden vorab geltend, der strittige Lagerplatz sei in der Kernzone zonenwidrig und damit nicht bewilligungsfähig. Die Baurekurskommission führte in ihrem Rekursentscheid hierzu aus, in der Kernzone Stäfa seien sowohl Wohn- als auch Gewerbenutzung zugelassen. Unter Gewerbe resp. Betrieben verstehe das Gesetz in diesem Zusammenhang in umfassendem Sinn jede Art von Arbeitsplatznutzung, also sowohl Produktion wie auch Verkauf, Dienstleistungen, freie Berufe etc. Mangels eines Verbotes von Gewerbebetrieben sei die strittige Lagerplatznutzung mit dem Zonenzweck grundsätzlich vereinbar und in der fraglichen Kernzone KB nicht von vornherein unzulässig. Die Zonenkonformität des Lagerplatzes entbinde die Bauherrschaft indes nicht von der Einhaltung der Ästhetikvorschriften.

Diesen Ausführungen halten die Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht entgegen, es sei zwar richtig, dass in der Kernzone Stäfa sowohl Wohn- als auch Gewerbenutzung zugelassen sei, doch falle das blosse Lagern von Baumaterialien, Baubaracken und Baumaschinen wie hier nicht unter den Begriff "Gewerbe". Das blosse Lagern beinhalte weder eine Arbeitsleistung noch habe es etwas mit Produktion, Verkauf, Dienstleistungen oder freien Berufen zu tun. Der strittige Lagerplatz sei daher zonenwidrig. Gewerbebetriebe müssten der gewünschten strukturellen Ausgewogenheit innerhalb der betreffenden Kernzone entsprechen. Das Verwaltungsgericht des Kantons Freiburg habe daher in einem Entscheid vom 20. Juni 1995 zu Recht entschieden, dass ein Transportunternehmen in einer Kernzone zonenwidrig sei. Gleiches müsse auch für den strittigen Lagerplatz gelten, der nichts zum sozialen oder gewerblichen Leben innerhalb der Kernzone beitrage.

3.2 Wie die Vorinstanz richtig ausgeführt hat, umfassen Kernzonen gemäss § 50 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- oder Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Die Bestimmungen über die Kernzonen (§ 50 PBG) enthalten keine Vorschrift über die Nutzungsart. Nach § 49a Abs. 3 PBG (in der Fassung vom 1. September 1991) kann in der Bau- und Zonenordnung für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zugelassen, vorgeschrieben oder beschränkt werden. Die Bauordnung der Gemeinde Stäfa vom 14. März 1994 (BauO) erklärt in Art. 28 Abs. 2 unter dem Marginale "Nutzweise" in der hier massgebenden Kernzone KB (mässig störende) Betriebe wie Gewerbe-, Handels-, Produktions- und Dienstleistungsbetriebe ausdrücklich als zulässig. Die Beschwerdeführenden anerkennen denn auch, dass in der fraglichen Kernzone KB von Stäfa sowohl Wohn- als auch Gewerbenutzung zugelassen ist, bestreiten indessen, dass der Lagerplatz auf Kat.-Nr. 01 unter den Begriff "Gewerbe" falle.

3.3 Unter den Begriff des Betriebes fällt die Zusammenfassung personeller und sachlicher Mittel zu einem wirtschaftlichen Zweck, mithin um eine nach kaufmännischer Art geführte Unternehmung (VGr, 21. Oktober 1998, VB.1998.00181, E. 3b/cc; vgl. auch BGE 101 Ia 205 E. 3b, 117 Ib 147 E. 5a; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 11-40). Mit Bezug auf § 49a Abs. 3 PBG versteht das Gesetz in umfassendem Sinn jede Art von Arbeitsplatznutzung, also sowohl Produktion als auch Verkauf, Dienstleistungen, freie Berufe etc. (vgl. Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich, VLP-Schriftenfolge Nr. 58, Bern 1992, Rz. 154 und 160).

Eine Bauunternehmung stellt einen gewerblichen Betrieb im aufgezeigten Sinn dar. Zum Betrieb gehören alle "personellen und sachlichen" Mittel, welche der Bauunternehmung dienen, so – wie das Verwaltungsgericht schon in einem früheren Entscheid (VGr, 17.  Juni 1988, VB.1988.00028) festgehalten hat – auch ein Platz für die Lagerung von Baumaterial, Maschinen und technische Ausrüstung. Ein solcher Lagerplatz kann nicht "isoliert" betrachtet werden, sondern ist Teil des gewerblichen (Gesamt)Betriebes, d.h. der Bauunternehmung und wird von dieser für die Erstellung von Bauten und Anlagen benötigt. Er ist somit durchaus als gewerblicher Betrieb(-steil) zu qualifizieren und als solcher in der Kernzone KB von Stäfa zulässig. Daran ändert die von den Beschwerdeführenden sinngemäss geltend gemachte funktionelle Betrachtungsweise (vgl. hierzu RB 1998 Nr. 95 E. 2 = BEZ 1999 Nr. 1) nichts. Zum einen ist diese Rechtsprechung auf die Wohnzonen ausgerichtet und nicht auf gemischte Zonen wie die Kernzone. Zudem weist hier der streitige Lagerplatz mit 800 m² von vornherein nicht eine Grösse auf, welche funktional mit dem Kernzonenzweck unvereinbar wäre. Zu Recht hat die Baurekurskommission festgehalten, dass der strittige Lagerplatz grundsätzlich mit dem Zweck der Kernzone KB der Gemeinde Stäfa vereinbar und damit zonenkonform ist.

4.  

4.1 Mit Bezug auf die ebenfalls strittige Einordnung des Lagerplatzes hat die Rekurskommission in ihrem Entscheid weiter ausgeführt, da dieser grundsätzlich zonenkonform sei, dürften die Gestaltungsanforderungen nicht derart hoch angesetzt werden, dass damit im Resultat ein Verbot für denselben bewirkt würde. Mittels der Ästhetikvorschrift könne vielmehr einzig eine den Verhältnissen angepasste bestmögliche Gestaltung des zonenkonformen Lagerplatzes verlangt werden. Wie am Augenschein festgestellt worden sei, befinde sich das Baugrundstück in einem stilistisch durchmischten, heterogenen baulichen Umfeld. Das Gebiet der fraglichen Kernzone weise eine erhebliche architektonische Vielfalt auf; die einzelnen Gebäude verfügten über ein sehr uneinheitliches Erscheinungsbild. Die bauliche Umgebung des Lagerplatzes könne nicht als kernzonentypisch bezeichnet werden und weise keine hervorstechende architektonische Qualität auf. Der Augenschein habe gezeigt, dass der strittige Lagerplatz in der fraglichen Kernzone KB M aufgrund seiner Lage, Ausdehnung, Umgebung und insbesondere mit den in der Baubewilligung auferlegten, von der Bauherrschaft akzeptierten Höhenbeschränkungen das bestehende, charakteristische Ortsbild nicht beeinträchtige oder wesentlich beeinflusse. Vom Lagerplatz gehe kein erhebliches ästhetisches Störpotential aus. Die Ansicht der Baubewilligungsbehörde, der Lagerplatz mit den auferlegten Höhenbeschränkungen ordne sich in der Kernzone genügend ein, sei vertretbar. Die Gemeinde habe sich innerhalb des ihr zustehenden Ermessensspielraumes gehalten.

Die Beschwerdeführenden sprechen dem strittigen Lagerplatz auch vor Verwaltungsgericht eine rechtsgenügende Einordnung ab. Sie führen hierzu aus, die Rekurskommission habe aus der Zonenkonformität des Lagerplatzes auf dessen Vereinbarung mit dem Einordnungsgebot von § 238 PBG geschlossen. Eine weitergehende Prüfung des Projekts im Hinblick auf den Ortsbildschutz habe sie nicht bzw. ungenügend vorgenommen. Die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit den Regeln über den Ortsbildschutz allein mit der Einhaltung der allgemeinen Bestimmungen über die Einordnung zu bejahen, sei willkürlich. Im Weiteren stellten die vom Bauausschuss in der Baubewilligung statuierten Höhenbeschränkungen für die Materialstapel keine Anordnungen im Zusammenhang mit dem Einordnungsgebot dar, sondern seien Anordnungen zur Einhaltung der zulässigen Grundmasse in der Kernzone KB. Sämtliche Gebäude in der Kernzone KB in M und um den strittigen Lagerplatz wiesen steile Giebeldächer und eine gewisse architektonische Einheit auf. Die auf dem Baugrundstück gelagerten Baumaterialien, Baubaracken und Baumaschinen wirkten wie ein Flachdachgebäude und träten so in einen offensichtlichen und krassen Widerspruch zu den umliegenden Gebäuden mit Giebeldächern. Der Lagerplatz stelle ein erhebliches ästhetisches Störpotenzial dar. Sowohl der Bauausschuss Stäfa wie auch die Baurekurskommission hätten das ihnen zustehende Ermessen überschritten.

4.2 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Nach Abs. 2 derselben Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Art. 8 Abs. 1 BauO stellt als Ästhetikgeneralklausel an die Gestaltung von Bauvorhaben in der Kernzone keine weiter gehenden Anforderungen als § 238 PBG.

Die Baurekurskommission hat die zu § 238 PBG entwickelte Praxis grundsätzlich zutreffend dargestellt, so dass auf diese Ausführungen verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Bei der Anwendung dieser Bestimmung steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der Überprüfung eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51 VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen Baubehörde zustehenden Ermessensspielraums. Das Verwaltungsgericht überprüft dann lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, www.bger.ch).

4.3 Die Rechtsauffassung der Vorinstanz, mittels der Ästhetikvorschrift könne "einzig eine den Verhältnissen angepasste bestmögliche Gestaltung des zonenkonformen Lagerplatzes verlangt werden" (Rekursentscheid E. 7.3), ist offensichtlich rechtsirrtümlich. Bei einem Bauvorhaben sind nicht nur die einschlägigen Baunormen, sondern auch allfällige strengere ästhetische Schutzvorschriften zu beachten. Diese haben eigenständige Bedeutung und sind nicht vorneweg eingehalten, weil die baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Ästhetikvorschriften – wie die Einordnungsvorschrift von § 238 PBG – können somit zu einer Reduktion des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauens führen (BGr, 15. April 2005 = BauR 1/2006, S. 21, Nr. 83; RB 1979 Nr. 93 = ZBl 81, 75). Insofern ist der entsprechende Einwand der Beschwerdeführenden an sich berechtigt. Die Vorinstanz hat indessen in der Folge die konkrete Prüfung der Einordnung des Lagerplatzes in die bauliche und landschaftliche Umgebung auf zutreffender Rechtsgrundlage vorgenommen. Sie ist aufgrund der am Augenschein festgestellten baulichen Umgebung, welche ein sehr uneinheitliches Erscheinungsbild vermittle, nicht kernzonentypisch sei und keine hervorstechende architektonische Qualität aufweise, zum Schluss gelangt, dass der strittige Lagerplatz in Berücksichtigung der vom Bauausschuss verlangten Höhenbeschränkungen das bestehende charakteristische Ortsbild nicht beeinträchtige oder wesentlich beeinflusse. Inwiefern die Vorinstanz dabei ihr Ermessen überschritten haben soll, ist nicht erkennbar.

Die Ausführungen der Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht zur Frage der Einordnung stellen eine andere, jedoch weit gehend nicht näher substanziierte ästhetische Würdigung des Streitobjektes dar. Die in der Baubewilligung verfügten Höhenbeschränkungen für die Materialstapel erfolgten entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden ausdrücklich als "Anordnung zum Schutz der Kernzone und des Ortsbildes" (Baubewilligung vom 25. Oktober 2004, S. 2). Unabhängig davon durfte die Rekurskommission bei der Beurteilung der Einordnung diese Auflage auf jeden Fall berücksichtigen. Offenkundig verfehlt ist weiter der Einwand, die gelagerten Gegenstände wirkten wie ein Flachdachgebäude und stünden damit im Gegensatz zu den Giebeldächern der Gebäude in der Kernzone KB. Die – für Gebäude geltenden – Dachgestaltungsvorschriften der Kernzone können nicht auf die gelagerten Gegenstände (auch nicht beispielsweise auf abgestellte Motorfahrzeuge) übertragen werden. Die Vorinstanz hat auf jeden Fall die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar beurteilen dürfen und damit nicht rechtsverletzend entschieden.

5.  

Zusammengefasst erweisen sich die Einwände der Beschwerdeführenden als unbegründet. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung je zur Hälfte den Beschwerdeführenden auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Mitteilung an …