I.  

A als Eigentümer der Liegenschaft L-Strasse in Uitikon pflegt jeweils zur Adventszeit die strassenzugewandte Fassade seines Einfamilienhauses sowie Dachkante und Vorgarten üppig mit Leuchtgirlanden und elektrisch beleuchteten weihnachtlichen Sujets, wie Himmelskörpern, Schnee- und Weihnachtsmännern, Schafen mit Hirten, Rentieren und dergleichen zu dekorieren. Am 25. Mai 2005 reichte er für die Erstellung und den Betrieb dieser Installation vom 1. Advent bis zum Dreikönigstag (6. Januar), jeweils von 06.00 bis 08.00 Uhr und von 18.00 bis 01.00, ein Bewilligungsgesuch ein.

Am 20. September 2005 gelangten die Nachbarn C und D, welche sich durch den weihnachtlichen Lichtersegen gestört fühlten, ebenfalls an den Gemeinderat und machten geltend, dass die Installation sowie die Parkplätze, welche für Schaulustige jeweils angelegt würden, bewilligungspflichtig seien, dass die Beleuchtung unzulässige Lichtimmissionen bewirke und dass das Baubewilligungsverfahren innerhalb der gesetzlichen Fristen durchzuführen sei.

Mit Beschluss vom 3. Oktober 2005 stellte der Gemeinderat Uitikon hierauf fest, dass die temporäre, private Weihnachtsbeleuchtung an der L-Strasse keiner baurechtlichen Bewilligung bedürfe.

II.  

Gegen diesen Beschluss gelangten C und D mit Rekurs vom 7. November 2005 an die Baurekurskommission I, welche das Rechtsmittel am 24. März 2006 gut hiess. Sie hob den angefochtenen Beschluss auf und lud den Gemeinderat ein, A zur Einreichung eines Baugesuchs aufzufordern und ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen.

III.  

Mit Beschwerde vom 27. April 2006 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten und Entschädigungsfolgen aufzuheben und die Kosten des Rekursverfahrens den Nachbarrekurrenten aufzuerlegen. Des Weiteren wurde beantragt, die Beschwerdeantwort sei dem Beschwerdeführer zur Stellungnahme, eventualiter zur Einsichtnahme zuzustellen; überdies sei ein Augenschein durchzuführen.

Die nämlichen Anträge stellte mit Beschwerde vom 27. April 2006 auch die Gemeinde Uitikon.

Die Vorinstanz schloss am 30. Mai 2006 auf Abweisung beider Beschwerden. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 3. Juli 2006 beantragen, auf die Beschwerde der Gemeinde nicht einzutreten, eventuell sie abzuweisen, sowie diejenige des privaten Beschwerdeführers abzuweisen, je unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführenden.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission I erhobenen Beschwerden zuständig. Da beide Beschwerden den nämlichen Sachverhalt betreffen, sind sie zweckmässigerweise zu vereinigen.

1.2 Der zur Einreichung eines Baugesuchs für die Weihnachtsdekoration verpflichtete Grundeigentümer ist durch den Rekursentscheid offenkundig beschwert und damit gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.

1.3 Die Gemeinde ist nach § 21 lit. b VRG zur Beschwerde berechtigt zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen. Solche sind bei der Frage, ob für ein bestimmtes Vorhaben eine Baubewilligungspflicht besteht, in der Regel nicht betroffen (VGr, 27. August 2003, VB.2003.00170; vgl. zum früheren Recht RB 1985 Nr. 11). Die baurechtliche Bewilligungspflicht ist durch Bundesrecht und kantonales Recht geregelt und es steht der Gemeinde beim Entscheid darüber keine Ermessensfreiheit zu. Sie betrifft direkt auch keine kommunalen Aufgaben und Interessen. Auf die von der Gemeinde erhobene Beschwerde ist deshalb nicht einzutreten.

1.4 Da für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde, wo es einzig um die Frage der Bewilligungspflicht der Weihnachtsdekorationen geht, die Sachverhaltsabklärung letztlich keine Rolle spielt, erübrigt sich auch ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein.

1.5 Es ist grundsätzlich Sache der Parteien zu beurteilen, ob eine Vernehmlassung neue Argumente enthält und eine Stellungnahme erfordert. Hält eine beschwerdeführende Partei eine Stellungnahme von ihrer Seite zu einer zur Kenntnisnahme zugestellten Vernehmlassung für erforderlich, so hat sie diese unverzüglich zu beantragen bzw. einzureichen, andernfalls davon auszugehen ist, dass sie auf ihr Replikrecht verzichtet (BGE 132 I 42 E. 3.3). Wird indessen – wie vorliegend – eine Replikmöglichkeit schon in der Beschwerdeschrift beantragt, können die Beschwerdeführenden noch gar nicht beurteilen, ob aus ihrer Sicht eine Stellungnahme zu den Eingaben der Beschwerdegegnerschaft oder der kantonalen bzw. kommunalen Instanzen erforderlich sein wird. Ein derartiger Antrag ist verfrüht. Sofern die Vernehmlassungen keine neuen rechtserheblichen Vorbringen enthalten, wird mit deren Zustellung zur Kenntnisnahme an die Beschwerdeführenden dem Hauptanliegen des beschwerdeführerischen Verfahrensantrags Rechnung getragen (BGr, 11. April 2006, 1P.827/2005, E. 2.2 f., www.bger.ch). Demzufolge kann im vorliegenden Beschwerdeverfahren auf die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels verzichtet werden.

2.  

2.1 Von Bundesrechts wegen erstreckt sich die baurechtliche Bewilligungspflicht gemäss Art. 22 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) auf mindestens "jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellungen über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen"; dazu gehören nach der bundesgerichtlichen Praxis auch Fahrnisbauten, welche über nicht unerhebliche Zeiträume ortsfest verwendet werden (BGE 123 II 256 E. 3). Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts, ob mit der fraglichen baulichen Massnahme nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 120 Ib 379 E. 3c). Dabei ist es möglich, dass gewisse Vorhaben weniger wegen ihrer konstruktiven Anlage als vielmehr wegen deren Betrieb baubewilligungspflichtig sind (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 288).

Der bundesrechtliche Begriff der bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen kann von den Kantonen weiter, nicht aber enger gefasst werden. § 309 Abs. 1 PBG stellt auf Gesetzesstufe einen detaillierten Katalog bewilligungspflichtiger baulicher Massnahmen auf, wozu gemäss lit. d insbesondere auch Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen gehören. Ausstattungen sind gemäss § 3 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen, wie Spielplätze, Ruheplätze, Lärmwälle, Fahrzeugabstellplätze und innere Zufahrten. Ausrüstungen sind gemäss § 4 ABauV technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen, die der Benützung oder der Sicherheit dienen. § 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BauVV) nimmt bestimmte Tatbestände ausdrücklich von der Bewilligungspflicht aus, so beispielsweise Baubaracken, Bauinstallationen und Baureklametafeln für eine bestimmte Baustelle und für die Dauer der Bauausführung (lit. c), nach aussen nicht in Erscheinung tretende Ausrüstungen baurechtlich untergeordneter Bedeutung, wie Lichtanlagen, Bade-, Wasch- und Abortanlagen, Wasser- und Elektrizitätsanschlüsse sowie Fallrohre, Schneefänge und untergeordnete Lüftungsaufsätze üblicher Konstruktion (lit. g), Empfangsantennen, die in keiner Richtung 0,8 m überschreiten (lit. i) oder (ausserhalb von Kernzonen und geschützten Ortsbildern oder Landschaften) Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie, soweit sie 35 m² nicht überschreiten und eine zusammenhängende, die übrige Dachfläche um höchstens 10 cm überragende Fläche bilden. Diese in § 309 Abs. 3 PBG vorgesehenen Ausnahmen von der Bewilligungspflicht tragen dem verfassungsrechtlichen Gebot der Verhältnismässigkeit von Eigentumsbeschränkungen Rechnung, welches es verbietet, Bagatellvorhaben mit räumlich minimalen Auswirkungen und nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge unerheblichem Störpotenzial einer präventiven Kontrolle zu unterwerfen (Hänni, S. 308). Andererseits hält § 2 Abs. 2 BauVV ausdrücklich den Grundsatz fest, dass die materiellen Bauvorschriften auch dann einzuhalten sind, wenn keine Bewilligungspflicht besteht. Ist ein Vorhaben von der Bewilligungspflicht befreit, kann die Einhaltung der Bauvorschriften auch nachträglich noch durchgesetzt werden und einem Nachbar, der von einer baulichen Massnahme betroffen ist und rechtliche Mängel geltend macht, steht ein Anspruch zu, dass sich die Behörde mit seinen Einwänden auseinandersetzt und einen rekursfähigen Entscheid trifft (RB 1986 Nr. 105).

2.2 Die Baurekurskommission hat ausgehend von diesen Grundsätzen erwogen, dass der während der Adventszeit üblicherweise an Hausfassaden angebrachte Leuchtschmuck zum kulturbedingten Erscheinungsbild gehöre und einordnungsmässig deshalb prinzipiell als unproblematisch einzustufen sei; zudem sei die Leuchtkraft auch nicht so stark, dass ein Verstoss gegen Immissionsvorschriften zu befürchten sei. Bei aussergewöhnlich grossen oder hellen Installationen sei dieses Potenzial dagegen vorhanden, und ein Baubewilligungsverfahren dränge sich insbesondere dann auf, wenn Anzeichen dafür vorhanden seien, dass Nachbarn davon mehr als geringfügig betroffen sein könnten. Von der umstrittenen Installation würden mehrere, teils hohe Bäume sowie einige Sträucher ummantelt und von leuchtenden Sternen und Monden gekrönt. Im Gartenbereich stünden mehr als 10 von innen beleuchtete Figuren in verschiedener Grösse, darunter Schnee- und Weihnachtsmänner sowie Schafe mit einem Hirten. Die Garageneinfahrt werde flankiert von einem aus Leuchtketten geformten Rentier und einem ebensolchen Pferdegespann. Das Garagentor werde von einem Vorhang aus Leuchtgirlanden abgedeckt und darüber prange ein leuchtender blauer Stern. An der Hausfassade träten eine Schneeflocke von über einem halben Meter Durchmesser, ein Stern mit Kometenschweif und eine von Tannenzweigen umrahmte Glocke markant in Erscheinung. Aufs Dach führe eine von Leuchtketten erhellte Leiter. Vom Dachvorsprung hänge ein ca. 1 m langer Teppich aus Leuchtgirlanden und die Dachkante werde durchgehend mit Glühbirnen geschmückt. Auf dem Dach befinde sich ein Weihnachtsmann auf einem Rentiergespann, welches sich vom Schlitten bis zum vordersten der neun Rentiere über fast die ganze Länge des Haupthauses erstrecke. Auf dem Garagendach stünden drei weitere Tiere und ein Weihnachtsbaum. Dieser Anlage, die nach angaben des Betreibers abends bis um 23.00 Uhr und morgens ab 06.00 Uhr in Betrieb sei, komme ein erhebliches Immissionspotenzial zu; eine Verletzung der umweltrechtlichen Vorschriften betreffend schädliche oder lästige Lichteinwirkungen (Art. 7 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz; USG) könne nicht ausgeschlossen werden, was zur Bewilligungspflicht führe, und zwar umso mehr, als die direkt betroffenen Anstösser ein Baubewilligungsverfahren verlangten. Zudem ziehe die offenbar landesweit bekannte Anlage regelmässig einen nicht zu vernachlässigenden Besucherverkehr an, womit sich die Prüfung weiterer baurechtlicher Fragen aufdränge.

2.3 Diesen Erwägungen bezüglich der Bewilligungspflicht – auf Abweichungen im Sachverhalt kommt es hier letztlich nicht an – ist insoweit beizupflichten, als eine solche Weihnachtsbeleuchtung baurechtliche Probleme mit sich bringen kann. So kann sie je nach der Qualität der baulichen und landschaftlichen Umgebung gegen § 238 PBG betreffend die Einordnung verstossen und ihre Lichtwirkung kann gegen den Grundsatz der vorsorglichen Immissionsbegrenzung verstossen (Art. 11 Abs. 2 USG) oder gar schädlich oder lästig sein (Art. 11 Abs. 3 USG); dabei ist nicht nur an den Schutz der Menschen, sondern insbesondere auch an nachtaktive Tiere zu denken, deren Lebensraum durch Kunstlicht beeinträchtigt werden kann (vgl. BUWAL, Empfehlung zur Vermeidung von Lichtemissionen, Bern 2005, S. 17 ff.). Sodann ist, worauf die Vorinstanz zutreffend hinweist, auch § 240 PBG über die Verkehrssicherheit zu beachten.

Hingegen geht die Baurekurskommission zu weit, wenn sie aus diesen und weiteren sich im Zusammenhang mit dieser Weihnachtsbeleuchtung möglicherweise stellenden baurechtlichen Fragen den Schluss zieht, solche Anlagen seien einer Bewilligungspflicht, das heisst einer präventiven Kontrolle zu unterwerfen. Anders als bei der vom Bundesgericht in BGE 123 II 256 beurteilten Beleuchtung der Pilatusgipfel "Esel" und "Oberhaupt" sind mit einer während der Adventszeit betriebenen Weihnachtsbeleuchtung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge keine so wichtigen räumlichen Folgen verbunden, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Das kantonale Recht nimmt denn auch befristete Vorhaben, wie beispielsweise Baubaracken, Bauinstallationen und Baureklametafeln, ausdrücklich von der Bewilligungspflicht aus; ebenso bis zu einer bestimmten Grösse Anlagen zur Nutzung der Solarenergie, welche einordnungsmässig und durch Spiegelungen auch hinsichtlich der Lichteinwirkungen ähnliche Fragen aufwerfen können, wie die hier in Frage stehende Weihnachtsdekoration. Zudem sind die praktischen Fragen zu bedenken, welche eine Bewilligungspflicht mit sich brächte: Solche Dekorationen werden gewöhnlich nicht jedes Jahr auf gleiche Weise angebracht; die Bewilligung müsste also gleichsam den Rahmen umschreiben, in dem sich die weihnachtliche Dekorationslust mit Girlanden, Himmelskörpern, Hirten, Schafen, Rentieren, Weihnachtsmännern und dergleichen zahlen-, grössen- und flächenmässig sowie bezüglich Lichtstärke entfalten darf, was mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden wäre. Sodann lässt sich kaum eine praktikable Abgrenzung finden zwischen landesüblichen Dekorationen und solchen, die auf Grund ihrer besonderen Reichhaltigkeit, Lichtstärke oder Scheusslichkeit einer Baubewilligung bedürfen. Jedenfalls lässt sich dazu nicht auf die Anzahl Kläuse pro Grundstück abstellen, die bekanntermassen Schwankungen unterworfen ist.

Eine vor den erwähnten praktischen Schwierigkeiten stehende präventive Kontrolle ist denn auch nicht erforderlich und auch aus diesem Grund unverhältnismässig. Wenn von den unzähligen landauf landab installierten Weihnachtsdekorationen auf Grund ihres Ausmasses eine einzige zu baurechtlichen Anständen führt, so genügt es ohne weiteres, wenn die baupolizeiliche Überprüfung dann ansetzt, wenn es zu konkreten Anständen kommt, wie hier zu Klagen eines Nachbarn oder Störungen der Verkehrssicherheit. Eine solche nachträgliche Überprüfung ist, wie das Verwaltungsgericht in RB 1986 Nr. 105 festgehalten hat, nicht nur möglich, sondern auch erforderlich. Die örtliche Baubehörde konnte sich deshalb nicht darauf beschränken, die Bewilligungspflicht zu verneinen, sondern hatte, nachdem die Nachbarn verschiedene Mängel geltend gemacht hatten, in einer rekursfähigen Verfügung darüber zu befinden, ob die Dekoration den massgeblichen bau- und umweltschutzrechtlichen Vorschriften genügt. Dieser Aufgabe ist der Gemeinderat Uitikon bisher nicht nachgekommen.

2.4 Gegenstand des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens kann bilden, was Thema der erstinstanzlichen Verfügung war oder aufgrund der Parteianträge hätte sein sollen. Der Gemeinderat Uitikon hat zwar lediglich einen Feststellungsentscheid über die Bewilligungspflicht der umstrittenen Weihnachtsdekoration getroffen; nachdem ihm aber neben dem Baugesuch des Grundeigentümers auch das Schreiben der Nachbarn vom 20. September 2005 vorlag, worin unter anderem mangelnde Einordnung der geplanten Installation und unzulässige Immissionen gerügt worden waren, hätte er zu diesen Fragen Stellung nehmen müssen, und umfasst der Streitgegenstand somit auch diese Fragen. Die Beschwerde VB.2006.00196 ist deshalb im Sinne der Erwägungen insoweit gutzuheissen, als die Rekurskommission den Beschluss des Gemeinderates vom 3. Oktober 2005 aufgehoben und ihn zur Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens eingeladen hat. Gleichzeitig sind jedoch die Akten an den Gemeinderat Uitikon zurückzuweisen, der in einer rekursfähigen Verfügung über die Vereinbarkeit der Weihnachtsdekoration in dem für Weihnachten 2005 beanspruchten Umfang mit den massgeblichen bau- und umweltschutzrechtlichen Vorschriften zu befinden haben wird. Das rechtliche Interesse an einer solchen Feststellung ist im Hinblick auf zu erwartende künftige Weihnachtsdekorationen des Beschwerdeführers, als gegeben zu erachten (vgl. RB 1998 Nr. 41, E. 2b).

3.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens je zu einem Drittel dem privaten Beschwerdeführer und der Gemeinde Uitikon sowie zu je einem Sechstel der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Da keine der Parteien mehrheitlich obsiegt, sind weder für das Rekurs- noch für das Beschwerdeverfahren Umtriebsentschädigungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss beschliesst die Kammer:

1.    Die Beschwerden VB.2006.00196 und VB.2006.00197 werden vereinigt;

2.    Auf die Beschwerde VB.2006.00197 wird nicht eingetreten;

und entscheidet:

1.    Die Beschwerde VB.2006.00196 wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 24. März 2006 wird aufgehoben und die Akten werden zur
Überprüfung der Vereinbarkeit der Weihnachtsdekoration in dem für Weihnachten 2005 beanspruchten Umfang mit den massgeblichen bau- und umweltschutzrechtlichen Vorschriften an den Gemeinderat Uitikon zurückgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'590.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden je zu einem Drittel dem privaten Beschwerdeführer und der Gemeinde Uitikon sowie zu je einem Sechstel der Beschwerdegegnerschaft auferlegt, unter solidarischer Haftung letzterer für einen Drittel.

4.    Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

5.    Mitteilung an …