Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2006.00277

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 14. März 2007

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär Josua Raster.

 

 

In Sachen

 

1.    A,

 

2.    B,

 

3.    C,

 

4.    D,

 

5.    E,

 

6.    F,

 

7.    G,

 

alle vertreten durch RA H,

Beschwerdeführende,

gegen

 

1.    I,

 

2.    J,

 

beide vertreten durch RA K,

 

3.    Baubehörde Zollikon,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 11. April 2005 erteilte die Baubehörde Zollikon I und J die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der Johanniterstrasse im Ortsteil Gugger in Zollikon, nachdem sie das Gesuch für ein erstes Projekt am 14. Juni 2004 abgelehnt hatte.

II.  

Die Baurekurskommission II wies den dagegen von A, B, C, D, E, F sowie G erhobenen Rekurs am 23. Mai 2006 nach Durchführung eines Augenscheins ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 28. Juni 2006 liessen A, B, C, D, E, F sowie G dem Verwaltungsgericht zur Hauptsache die Aufhebung des Rekursentscheids sowie der Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Verfahren beantragen; eventuell sei die Sache zur Ergänzung und Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Baubehörde Zollikon sowie I und J stellten am 7. bzw. 13. September 2006 je den Antrag, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden abzuweisen, soweit – so die Baubehörde – darauf eingetreten werden könne. Die Baurekurskommission II schloss am 5. September 2006 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.

Am 23. Januar 2007 wurden die Pläne des verweigerten Projekts von der Baubehörde Zol­likon beigezogen.

Auf die Vorbringen der Parteien und die Ausführungen der Vorinstanz wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.         Formelles

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Die im Rekursverfahren unterlegenen Nachbarn sind gemäss § 21 lit. a VRG ohne weiteres zur Beschwerde befugt. Auf das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.

1.2 Mit dem Beizug der Pläne des verweigerten Projekts, wurde lediglich die Aktenlage wieder hergestellt, wie sie im Rekursverfahren bestand. Die betreffenden Pläne sind denn auch alle mit einer Nummer der Baurekurskommission II versehen. Es handelte sich demnach um keine Aktenergänzung im technischen Sinn; den Parteien war somit auch keine Möglichkeit zur Stellungnahme einzuräumen.

2.         Streitgegenstand

Das Grundstück, auf welchem das geplante Mehrfamilienhaus errichtet werden soll, ist Teil eines Gevierts, welches durch die Johanniterstrasse, die Seestrasse, das Bahntrassee der Linie Zürich–Rapperswil sowie den an dieser Stelle die Gemeindegrenze bildenden Düggelbach begrenzt wird. Innerhalb dieses Gevierts steht zur Seestrasse hin die Gebäudegruppe "Gugger", welche im Inventar der kommunalen Schutzobjekte der Gemeinde Zol­likon verzeichnet ist. Sodann befinden sich in der zweiten Bautiefe zwei unüberbaute Baufelder, welche nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) in der Zone W 2.20 liegen. Beim südlicheren Baufeld handelt es sich um die streitbetroffene Parzelle Kat.-Nr. 01. Unmittelbar an dieses Geviert angrenzend, auf der anderen Seite des Düggelbachs, liegt auf Küsnachter Gemeindegebiet das Grundstück Kat.-Nr. 02 mit der Villa Friedberg, bei der es sich ebenfalls um ein Schutzobjekt handelt.

Die Beschwerdeführenden lassen zum einen geltend machen, das umstrittene Bauvorhaben präjudiziere die künftige Planung in diesem Gebiet (nachfolgende E. 3) und erfülle im Hinblick auf die benachbarten Denkmalschutzobjekte die Anforderungen an eine gute Gestaltung und Einordnung nicht (E. 4).

3.         Präjudizierung der künftigen Planung

Die Beschwerdeführenden machen in erster Linie geltend, dem Baugrundstück fehle es an der planungsrechtlichen Baureife im Sinn von § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).

3.1 Die Vorinstanz hat diesen Einwand mit der Begründung verworfen, dass die geplante Revision der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) an der ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom 14. Dezember 2005 abgelehnt und die Revisionsvorlage an den Gemeinderat zurückgewiesen worden sei. Der für das Baugrundstück vorgesehenen Umzonung in die Kernzone KA sei auch dem Grundsatz nach nicht zugestimmt worden; vielmehr sei der Revisionsentwurf ganz zurückgewiesen worden. Der Leiter der Bauabteilung habe anlässlich der Abstimmung ausdrücklich festgehalten, dass im Fall einer Rückweisung wieder die alte Bau- und Zonenordnung gelte.

Die Beschwerdeführenden halten diesen Erwägungen entgegen, die geplante Zuweisung zur Kernzone KA sei unbestritten und besitze ernsthafte Realisierungschancen. Der Rückweisungsentscheid mache den gemeinderätlichen Antrag – entgegen dem Rekursentscheid – nicht unbeachtlich. Die Zuweisung des Baugrundstücks zur Kernzone KA bleibe weiterhin rechtserheblich. Klare materielle Ablehnungsgründe lägen der Rückweisung nicht zugrunde; man habe der PBG-Revision nicht vorgreifen wollen. Der Revisionsbedarf sei unbestritten, weshalb der Gemeinderat beschlossen habe, die Vorlage bei nächster Gelegenheit erneut der Gemeindeversammlung zu unterbreiten. Spreche man der Revisionsvorlage wegen der Rückweisung jeglichen Schutz vor einer Präjudizierung ab, könnten die Revisionsbestrebungen leicht unterlaufen werden. Eine derart enge Auslegung von § 234 PBG widerspreche auch der Rechtsprechung des Bundesgerichts. Überdies könne aus der Aussage des Leiters der Bauabteilung nichts zugunsten der vorinstanzlichen Rechtsauffassung abgeleitet werden.

3.2 Damit einem Bauvorhaben die Änderung einer planungsrechtlichen Festlegung entgegengehalten werden kann, muss sie nach dem Wortlaut von § 234 PBG vom Gemeinderat "beantragt" sein. Damit ist klargestellt, dass beabsichtigte Planänderungen nur zu berücksichtigen sind, wenn sie vom Gemeinderat, das heisst von der Gemeindeexekutive, ausgehen und ein entsprechender formeller Beschluss der Gesamtbehörde vorliegt (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 266). Allerdings ist nicht erst der formelle Änderungsantrag der Gemeindeexekutive an die Gemeindeversammlung oder zuhanden des Gemeindeparlaments massgebend, sondern muss bereits die Vorbereitungsphase der Planung mit der gemäss Art. 4 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 und § 7 PBG vorgeschriebenen Mitwirkung der Bevölkerung vor einer Präjudizierung geschützt sein (Wolf/Kull, Rz. 267; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 9-7). Als in diesem Sinn beantragte Änderung hat es deshalb die Baurekurskommission genügen lassen, dass der Gemeinderat noch vor der vorgeschriebenen öffentlichen Auflage über einen ersten Revisionsentwurf ein freiwilliges Vernehmlassungsverfahren bei "interessierten Kreisen" durchgeführt hatte (BRK IV, Nr. 166/1993, BEZ 1994 Nr. 3). In RB 2004 Nr. 69 hat das Verwaltungsgericht auf die Stossrichtung der Neuformulierung von § 234 PBG hingewiesen, nämlich zu verhindern, dass mit Volksinitiativen, parlamentarischen Motionen und dergleichen missliebige Bauvorhaben verhindert werden können. Gleichzeitig hat es aber unter Hinweis auf BGE 116 Ia 449 E. 4a festgehalten, dass die Voraussetzung von § 234 PBG, wonach Planänderungen vom Gemeinderat beantragt sein müssten, nicht zu eng ausgelegt werden dürfe; es hat einer Planänderung den Schutz gegen Präjudizierung gewährt, die vom Gemeinderat beantragt, jedoch von der Gemeindeversammlung für weiter gehende Beschränkungen an diesen zurückgewiesen worden war. Im nämlichen Entscheid hat das Gericht aber auch betont, dass die vorgesehene Planänderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben müsse (RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40).

3.3 In einem neueren, ebenfalls die Gemeinde Zollikon betreffenden rechtskräftigen Entscheid hat das Verwaltungsgericht eine Präjudizierung durch die hier ebenfalls in Frage stehende Änderung der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon verneint (VGr, 17. Mai 2006, VB.2006.00028, E. 2, www.vgrzh.ch). Das Gericht war zum Ergebnis gelangt, dass nach dem Rückweisungsbeschluss verbunden mit dem Auftrag, in der neuen Amtsperiode erneut eine geänderte Bauordnung vorzulegen, zurzeit kein förmlicher Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 PBG vorliege. Das bedeutet jedoch nicht ohne weiteres, dass die planungsrechtliche Baureife gegeben ist.

Hier lassen die Voten an der Gemeindeversammlung vom 14. Dezember 2005 für die Rückweisung der Vorlage an den Gemeinderat keine klare Stossrichtung erkennen; der Gemeinderat wurde lediglich mit dem Auftrag betraut, die Revision weiterzuverfolgen. Die neue Vorlage ist deshalb – unabhängig von der Aussage des Leiters der kommunalen Bauabteilung – zu unbestimmt und zu wenig konkret, als dass sie den Schutz vor Präjudizierung beanspruchen könnte.

Damit erweist sich die Beschwerde hinsichtlich der Frage der planungsrechtlichen Baureife als unbegründet.

4.         Gestaltung und Einordnung

Die Beschwerdeführenden bringen sodann vor, das Bauvorhaben erfülle die Anforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG nicht und nehme auf die benachbarten Denkmalschutzobjekte nicht die gebotene Rücksicht.

4.1 In diesem Zusammenhang beantragen sie in prozessualer Hinsicht die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins (nachfolgende E. 4.1.1) und die Einholung eines denkmalpflegerischen Fachgutachtens (E. 4.1.2).

4.1.1 Die Beschwerdeführenden halten dafür, dass weder die bei den Akten liegenden Fotografien noch das Augenscheinprotokoll der Baurekurskommission geeignet seien, dem Verwaltungsgericht einen verlässlichen und vollständigen Eindruck der örtlichen Verhältnisse zu vermitteln, weshalb dieses einen eigenen Augenschein vorzunehmen habe.

Die Vorinstanz hat am 15. Dezember 2005 im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgeführt; die darauf beruhenden Feststellungen, welche die örtlichen Verhältnisse rechtsgenügend dokumentieren, sind protokollarisch festgehalten und können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Da der massgebliche Sachverhalt aus den bei den Akten befindlichen Plänen und Fotomontagen sowie den Anhaltspunkten, die sich dem Geografischen Informationssystems des Kantons Zürich im Internet (www.gis.zh.ch) entnehmen lassen, ist der relevante Sachverhalt genügend erstellt, weshalb sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts erübrigt (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

Die Beschwerdeführenden legen auch nicht dar, inwiefern die Fotografien der Vorinstanz die rechtserheblichen Verhältnisse und insbesondere die räumlichen Beziehungen des Bauvorhabens zu den Schutzobjekten sowie die Auswirkungen auf diese nicht hinreichend genau abbilden.

4.1.2 Die Notwendigkeit eines Fachgutachtens begründen die Beschwerdeführenden einerseits mit der heiklen ortsbaulichen Lage des streitbetroffenen Grundstücks in unmittelbarer Nachbarschaft zu Schutzobjekten und anderseits mit dem Umstand, dass das Grundstück einer Kernzone zugewiesen werden soll, in welcher keine Flachdachbauten erstellt werden dürften.

Über die Notwendigkeit zur Einholung eines Sachverständigengutachtens ist von Fall zu Fall zu entscheiden. Der zuständigen Instanz kommt dabei ein erhebliches Ermessen zu (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 24). Sie ist zur Einholung eines Gutachtens dann verpflichtet, wenn die Verhältnisse anders nicht schlüssig abgeklärt werden können (RB 1998 Nr. 19 E. 2, mit Hinweisen).

Die sich hier stellenden Fragen sind vorwiegend ästhetischer Natur und können von (Spezial-)Verwaltungsgerichten aufgrund derer Fachkenntnisse grundsätzlich ohne weiteres beurteilt werden, was bereits die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat (Rekursentscheid, E. 3). Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, dass bereits die kommunale Baubehörde eine fachliche Begutachtung hätte veranlassen müssen, ist in Betracht zu ziehen, dass die verfügende siebenköpfige Baubehörde nicht weniger als vier diplomierte Architekten (ETH/SIA) umfasst und damit über genügend Fachkompetenz für eine adäquate ästhetische Würdigung aufweist. Da nach der Rückweisung der BZO-Revision die Zuweisung des Baugrundstücks zur Kernzone KA nicht absehbar ist (vgl. vorn, E. 3.3), fällt auch das zur Begründung angeführte Verbot von Flachdachbauten dahin.

4.1.3 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der massgebliche Sachverhalt hinreichend geklärt ist, sodass das Verwaltungsgericht die vorliegend zu beurteilenden Fragen ohne weiteres – im Rahmen seiner Überprüfungsbefugnis – entscheiden kann.

4.2  

4.2.1 Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Gemäss dem hier unbestrittenermassen anwendbaren Absatz 2 der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert (VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 654), welche die Baurekurskommission mit zutreffenden Ausführungen (Rekursentscheid, E. 4.2), auf die verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG), dargelegt hat.

4.2.2 Der kommunalen Baubehörde kommt bei der Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG ein besonderer Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 Nr. 19). Auf diesen kann sich die kommunale Baubehörde, welche diese Beurteilung in erster Linie vorzunehmen hat, nur berufen, wenn sie spätestens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare Begründung für ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 19 E. 5a).

Anders als das Verwaltungsgericht ist die Baurekurskommission zwar gemäss § 20 Abs. 1 VRG grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids überprüfen kann. Soweit es jedoch um die Überprüfung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Diese Zurückhaltung hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Rekursentscheid, E. 4.2 a.E.). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).

Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde bestätigt, so kann bezüglich der ästhetischen Würdigung vor Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen Baubehörde zustehenden Beurteilungsspielraums. Das Verwaltungsgericht überprüft dann lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 4.3).

4.3  

4.3.1 Die Baubehörde Zollikon hielt in der Baubewilligung vom 11. April 2005 zur Gestaltung und Einordnung fest, dass dem Mehrfamilienhaus gegenüber dem ersten Projekt ein grundlegend anderes gestalterisches Konzept zugrunde liege. Es weise nun eine klare architektonische Sprache und ein reduziertes Volumen auf. Das Vorhaben sei unter dem Aspekt von § 238 Abs. 1 und 2 PBG bewilligungsfähig, was auch für das Farbkonzept mit verschiedenen Grautönen gelte.

Das bauliche Umfeld wurde unter Berücksichtigung der umliegenden Schutzobjekte bereits in der Bauverweigerung vom 14. Juni 2004 eingehend gewürdigt.

In ihrer Rekursvernehmlassung vom 12. August 2005 führte die die Baubehörde ergänzend und unter Bezugnahme auf die Rügen in der Rekursschrift aus, das Haus schöpfe die zulässige Ausnützung nicht aus. Die Projektverfasser seien es gewohnt, mit moderner Formsprache in heiklem Umfeld zu bauen. Beim Bauvorhaben handle es sich um einen klar konzipierten und sorgfältig eingefügten Solitär in zurückhaltender Farbgebung. Es könne höchstens als "zurückhaltend expressiv" bezeichnet werden und solle sich neben der Gebäudegruppe "Gugger" behaupten können, ohne sie zu dominieren. Entgegen der Ansicht der Rekurrierenden sei das nun bewilligte Projekt völlig verschieden vom abgelehnten und hinsichtlich Kubus und Formensprache nicht einmal vergleichbar. Es stamme auch nicht vom gleichen Architekten.

4.3.2 Die Baurekurskommission kam zum Ergebnis (Rekursentscheid, E. 4.6), dass das Mehrfamilienhaus mit seiner selbstbewussten und in sich stimmigen Architektur heutiger Prägung einen starken und spannungsvollen Kontrast zu den angrenzenden Schutzobjekten bilde. Das Bauvorhaben sei klar und nachvollziehbar gegliedert und weise eine harmonische und zurückhaltende Formensprache auf. Auf die in der Umgebung vorherrschenden Massstäbe nehme es in ausreichender Weise Bezug. Insgesamt füge sich das Mehrfamilienhaus harmonisch in das nähere Umfeld ein und nehme auf die Schutzobjekte genügend Rücksicht. Die Beurteilung sei vertretbar und liege deshalb im Ermessen der Vorinstanz.

4.3.3 Die Beschwerdeführenden bringen dagegen vor, die Baurekurskommission habe zutreffend festgestellt, das Bauvorhaben stehe in unmittelbarem Zusammenhang mit der Gebäudegruppe "Gugger", und den richtigen Schluss daraus gezogen, dass deshalb eine qualifizierte sowie behutsame architektonische Ausgestaltung verlange. Demnach könne, so die Beschwerdeführenden, nur ein Gebäude bewilligt werden, welches die optische Wirkung der historischen Gebäudegruppe weder beeinträchtige noch konkurrenziere. Es müsse sich hinsichtlich Stellung, Form, architektonischer Sprache und Umgebungsgestaltung unter- und nicht überordnen.

Unter Hinweis auf die Erwägungen, mit denen das Vorläuferprojekt verweigert worden war, machen die Beschwerdeführenden geltend, dass das nun zwar verbesserte Projekt nach wie vor auf dem gleichen architektonischen Grundmuster und Bebauungskonzept beruhe. Weder die örtliche Baubehörde noch die Baurekurskommission lege schlüssig dar, inwiefern es die gebotene Rücksicht auf die Schutzobjekte nehme. Die Baurekurskommission äussere sich im angefochtenen Entscheid eigentlich nur zum Bauvorhaben selbst. Soweit sie hinsichtlich dessen Einbindung in das bauliche Umfeld zum Schluss komme, es nehme darauf ausrechend Bezug und füge sich harmonisch ein, so widerspreche dies der Sachlage.

Die Beschwerdeführenden halten daran fest, dass der geplante Neubau die Gebäudegruppe "Gugger" in unerträglicher Weise dominieren würde. Zum einen weise er – entgegen der Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz – eine deutlich höhere Gebäudehöhe auf und zum andern stehe er auf höherem Terrain, was die Dominanz verstärke. Das Näherbaurecht zum SBB-Grundstück führe zu einer massiven Volumenkonzentration beim Neubau. Angesichts der ortsbaulichen Verhältnisse stehe jedoch das Einordnungsgebot bzw. die gebotene Rücksichtnahme einer Beanspruchung des Näherbaurechts entgegen. Das Baugrundstück werde schonungslos aufgefüllt und ohne Rücksicht auf die gewachsenen Strukturen überbaut. Die Anforderungen nach § 238 Abs. 2 PBG könnten aber nur mit einer weniger dominanten und kleiner dimensionierten Baute erfüllt werden. Indem die Baubehörde ihre eigenen Empfehlungen und Projektierungshinweise missachtete, habe sie ihren Beurteilungsspielraum klar verletzt.

4.4  

4.4.1 Die Baubehörde Zollikon hat ihren Beschluss insgesamt ausreichend begründet und hat damit den ihr durch das kantonale Recht eingeräumten Beurteilungsspielraum beansprucht. Einen Eingriff durch die Rechtsmittelbehörden muss sie sich deshalb nur gefallen lassen, soweit ihre Würdigung als nicht mehr vertretbar erscheint. Es geht also vorliegend einzig um die Frage, ob die Baurekurskommission die erstinstanzliche ästhetische Würdigung des streitigen Bauprojekts unter Berücksichtigung der Umgebung nach § 238 Abs. 2 PBG zu Recht für vertretbar hielt.

Im Zusammenhang mit dem im Lauf des Verfahrens wiederholten Vorwurf, das Streben nach Ausnützungsmaximierung sei in diesem Fall mit Händen zu greifen, sei vorab daran erinnert, dass dies nicht zu beanstanden ist, solange die Anforderungen, die § 238 PBG an das Bauvorhaben stellt, erfüllt werden.

4.4.2 Die Beschwerdeführenden stören sich primär an der Dimensionierung des Baukubus. Sie bringen dagegen vor, das eingeräumte Näherbaurecht führe zu einer Volumenkonzentration, die dem sensiblen baulichen Umfeld nicht angepasst sei. Ohne das Näherbaurecht falle ein Neubau bescheidener aus, was sich unabhängig von der Architektur- und Formsprache positiv auf die Gestaltung auswirken würde. Die Vorinstanz argumentiere am Thema vorbei, wenn sie das Näherbaurecht mit dem Hinweis schütze, dass aus ästhetischen Gründen ein Verzicht auf die Ausschöpfung gesetzlicher Baubefugnisse nur bei ausserordentlichen Verhältnissen verlangt werden könne.

Das Einordnungsgebot kann einer Unterschreitung der Grenz- und Gebäudeabstände entgegenstehen (Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001, S. 56 und 84 f.). Wird die befriedigende Einordnung wegen der Einräumung von Näherbaurechten verneint und aus diesem Grund die Baubewilligung verweigert, bedeutet dies keinen Verzicht auf das nach den primären Bauvorschriften zulässige Volumen, denn die auf einem Grundstück zulässige bauliche Nutzung ergibt sich gemäss § 250 Abs. 1 PBG nach Ausnützung, Bau- und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung und aus den Bauvorschriften (VGr, 1. September 2004, VB.2004.00120, E. 5.2, www.vgrzh.ch). Der durch das eingeräumte Näherbaurecht eröffnete Spielraum zur besseren Ausschöpfung der zulässigen Ausnützung gehört mithin nicht zu den von den Bau- und Zonenvorschriften vorgegebenen Nutzungsmöglichkeiten. Darauf weisen die Beschwerdeführenden zu Recht hin.

Allerdings vermögen die Beschwerdeführenden nicht überzeugend darzulegen, inwiefern sich die auf der Nordwestseite des Gebäudes zusätzlich gewonnene Baumasse negativ auf die Schutzobjekte auswirkt, die in südlicher und östlicher Richtung des Neubaus stehen. Das hat schon die Vorinstanz zu Recht ausgeführt (Rekursentscheid, E. 4.5, S. 11), weshalb darauf verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

4.4.3 Sodann bemängeln die Beschwerdeführenden die Dominanz des Bauvorhabens aufgrund seiner Stellung und machen in diesem Zusammenhang geltend, die Baurekurskommission habe den Sachverhalt mit Bezug auf die Gebäudehöhe unrichtig festgestellt. Überdies stehe der Neubau auf höherem Terrain, was die Dominanz verstärke.

Bei der Beurteilung des Gebäudekubus aus ästhetischer Sicht geht es nicht um die Einhaltung eines bestimmten zulässigen Höchstmasses, das eindeutig festgestellt werden könnte, sondern darum, ob die vorgesehene Höhe und Lage des Gebäudes den gestalterischen Anforderungen an eine befriedigende Einordnung genügen. Insofern geht der Vorwurf unrichtiger Sachverhaltsermittlung fehl. Selbst wenn der Neubau eine höhere Gebäudehöhe – für deren Berechnung allerdings nicht die Dachfläche des Attikageschosses massgeblich ist (VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a, www.vgrzh.ch) – aufweist, kann daraus nicht die Forderung abgeleitet werden, er müsse die geringere Gebäudehöhe der historischen Gebäudegruppe "Gugger" übernehmen (Fritzsche/Bösch, S. 10-13). Hinsichtlich der Situierung des streitbetroffenen Neubaus ist zu bemerken, dass dieser – vom See her gesehen – in der gleichen Bautiefe wie die Villa Friedberg und das dazugehörende Nebengebäude sowie die Liegenschaft Seestrasse 5 vorgesehen ist. Die Hanglage führt natürlicherweise dazu, dass diese Gebäude auf höherem Terrain liegen und damit die Gebäude in der ersten Bautiefe überragen. Damit lässt sich die Notwendigkeit eines zusätzlichen Verzichts auf Baumasse nicht begründen. Dass der Kubus nach dem neuen Projekt stärker aus dem Terrain ragt, ist insofern nicht richtig, als die Kote des Erdgeschosses um 20 cm tiefer liegt als beim verweigerten Projekt.

Wie die eingereichten Fotomontagen veranschaulichen, machen die Beschwerdeführenden zu Recht nicht geltend, der Neubau dominiere die Villa Friedberg; aber auch mit Bezug auf die Gebäudegruppe "Gugger" zeigen sie nicht, inwieweit diese "in unerträglicher Weise" dominiert würde. Vielmehr sind die Bilder durchaus geeignet, die Auffassung der Vorinstanz, das Vorhaben orientiere sich hinsichtlich Geschossigkeit und Volumen ausreichend an den umliegenden Gebäuden und nehme gebührend Rücksicht auf diese, zu bestätigen.

4.4.4 Ferner bringen die Beschwerdeführenden vor, weder die Baubehörde noch die Rekursinstanz habe schlüssig dargetan, inwiefern das neue Projekt nun die gemäss § 238 Abs. 2 PBG erforderliche Rücksicht nehme, denn es folge dem gleichen architektonischen Grundmuster und Bebauungskonzept.

Die Bewilligungsbehörde hatte in der Verweigerung vom 14. Juni 2004 klar dargelegt, in welches bauliche Umfeld das Vorhaben zu stehen kommt, weshalb Letzteres in gestalterischer Hinsicht nicht genügte und was sie diesbezüglich als unabdingbar betrachtete. In der Bewilligung vom 11. April 2005 brachte sie unter ausdrücklichem Hinweis auf die Verweigerung zum Ausdruck, dass ihre Kritik am ersten Projekt in die Überarbeitung eingeflossen war. Die Erwägungen der Bauverweigerung sind mithin als integrierender Bestandteil der Bewilligung zu betrachten; zusammen bringen sie Gründe für die nunmehrige Bewilligung nachvollziehbar zu Ausdruck.

Die Baurekurskommission hat sich mit der Rüge ungenügender Begründung bereits im Rekursentscheid eingehend auseinander gesetzt (vgl. dort E. 5). Ihre Ausführungen sind überzeugend, sodass wiederum darauf verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Im Übrigen machen die Pläne auf den ersten Blick deutlich, dass es sich beim bewilligten Vorhaben um ein grundsätzlich anderes Gestaltungskonzept handelt.

4.4.5 Schliesslich wird mit der Beschwerde geltend gemacht, die Vorinstanz äussere sich nur zum projektierten Baukörper selbst und übersehe dabei, dass es vor allem um dessen Einbindung ins bauliche Umfeld gehe. Zu Unrecht attestiere sie dem Gebäude eine harmonische und zurückhaltende Formensprache.

Dass sich die Vorinstanz eigentlich nur zum projektierten Baukörper selbst, aber nicht zu dessen Einbindung in das bauliche Umfeld äussert, trifft nicht zu. Im angefochtenen Entscheid wird die Beziehung des Vorhabens zur Umgebung verschiedentlich aufgegriffen (Rekursentscheid, E. 4.4 und E. 4.5 a.A., S. 10 sowie a.E.) und in die Argumentation einbezogen.

Die für das Bauvorhaben massgebliche Zonierung (W 2.20) verlangt vom Bauherrn über die allgemeine Bestimmung von § 238 PBG hinaus keine gestalterischen Sonderleistungen, wie sie etwa Kernzonenvorschriften enthalten. Die zeitgenössische architektonische Formsprache des Bauprojekts ist ohne jede Effekthascherei und funktional; sie verträgt sich sowohl mit der gewachsenen, eher kleinmassstäblichen Vielgestaltigkeit der Gebäudegruppe "Gugger" als auch mit der klassizistischen Strenge der Villa Friedberg. Wie bereits die Vorinstanz zutreffend ausführte (Rekursentscheid, E. 4.5, S. 9 f.), steht die durch das Nebeneinander von historischen und heutigen Bauformen bewusst erzeugte Spannung einer guten Einordnung nicht entgegen (so schon bei vergleichbarer Ausgangslage VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 3.2.3.3, www.vgrzh.ch).

Die Vorinstanz hat die Ausgestaltung der einzelnen Geschosse und die architektonische Wirkung des Gebäudes insgesamt in zutreffender Weise gewürdigt (Rekursentscheid, E. 4.5, S. 10), sodass darauf ebenfalls verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die Beschwerdeführenden halten dieser vertretbaren Würdigung nur ihre eigene Wertung entgegen. Sie bezeichnen den Neubau "zwar als modern", aber wegen "seiner expressiven kubischen Ausbildung und reichhaltigen Gliederung mit Erkern, Absätzen und Einschnitten" sowie "einer vielfältigen Befensterung in den unterschiedlichsten Formen und Grössen" könne er "nicht als 'zurückhaltend' bezeichnet werden" (Beschwerdeschrift, Ziff. 20). Damit vermögen sie der vertretbaren Qualifikation der Formsprache als "zurückhaltend" keinen Abbruch zu tun.

4.5 Unter gestalterischen Gesichtspunkten im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG hat die Baurekurskommission somit zu Recht nicht korrigierend in den Entscheid der kommunalen Baubehörde eingegriffen.

5.         Kosten- und Entschädigungsfolgen

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG); eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen haben sie die privaten Beschwerdegegner für deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; § 12 Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252). Als angemessen erweist sich eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'750.-. Der nicht anwaltlich vertretenen Gemeinde, der durch die Beschwerdebeantwortung kein wesentlicher eigener Aufwand entstanden ist, steht keine Entschädigung zu.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je 1/7 unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden solidarisch zu je einer Parteientschädigung von Fr. 250.-, insgesamt Fr. 1'750.-, an die privaten Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung des Entscheids an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …