Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung

 

VB.2006.00401

VB.2006.00402

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 1. März 2007

 

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, Gerichtssekretär Markus Heer.  

 

 

 

In Sachen

 

I.         Gemeinde Nürensdorf,

 

II.   1.  A AG,

       2.  B,

beide vertreten durch RA C,

 

Beschwerdeführerinnen,

gegen

 

I.     1.  A AG,

       2.  B,

beide vertreten durch RA C,

 

II.        Gemeinde Nürensdorf,

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Gestaltungsplan,

hat sich ergeben:

I.  

Die Gemeindeversammlung Nürensdorf setzte am 23. November 2005 den öffentlichen Gestaltungsplan "Zentrum Nüeri Mitte" (bestehend aus einem Übersichtsplan 1:500, den Vorschriften und dem Bericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen) fest.

II.  

Gegen diesen Beschluss erhoben die A AG und B, beide Eigentümerinnen von drei Grundstücken im Gestaltungsplangebiet, Rekurs mit verschiedenen Anträgen zur Parkierungszone und Erschliessung sowie zur Nutzfläche, Nutzweise und der Firstrichtung. Die Baurekurskommission IV hiess das Rechtsmittel am 24. August 2006 teilweise gut. Sie hob Art. 6 Abs. 4 der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) ganz und vorläufig auch Art. 4 Abs. 2 GPV sowie die im Areal II vorgeschriebenen Firstrichtungen auf. Der Gemeinderat wurde eingeladen, das Gestaltungsplanverfahren weiterzuführen (Festsetzung der Nutzfläche für Areal II und anschliessend Überprüfung von Art. 4 Abs. 2 GPV sowie der Firstrichtungen im Areal II). Die Verfahrenskosten auferlegte sie zu je einem Viertel den beiden Rekurrentinnen und zur Hälfte der Gemeinde. Umtriebsentschädigungen wurden keine zugesprochen.

III.  

A. Die Gemeinde Nürensdorf, vertreten durch den Gemeinderat, erhob am 22. September 2006 Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission (VB.2006.00401). Sie beantragte, der Rekursentscheid sei aufzuheben und der Beschluss der Gemeindeversammlung vom 23. November 2005 wieder vollumfänglich herzustellen. Eventualiter sei Art. 6 Abs. 4 GPV in einem näher umschriebenen Sinn zu präzisieren bzw. zu ändern, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen.

Gegen den Entscheid der Baurekurskommission erhoben auch die A AG und B Beschwerde (VB.2006.00402). Sie wandten sich insofern gegen den Gestaltungsplan, als dieser das Areal II mit einer Parkierungszone belaste und eine Erschliessung von Nachbarliegenschaften über die Grundstücke der beiden Beschwerdeführerinnen festsetze. Gleichzeitig ersuchten sie unter Hinweis auf laufende Verhandlungen mit der Gemeinde um Sistierung des Verfahrens, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde und der Baurekurskommission IV.

B. Mit Präsidialverfügung vom 27. September 2006 vereinigte das Verwaltungsgericht die beiden Beschwerdeverfahren und lud die Baudirektion ein, bezüglich der streitbetroffenen Festlegungen des Gestaltungsplans den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen. Auf Anfrage des Verwaltungsgerichts reichte die Gemeinde Nürensdorf am 17. Oktober 2006 das Protokoll vom 19. September 2006 nach, als Gemeinderat und Rechnungsprüfungskommission in gemeinsamer Sitzung den Weiterzug des Rekursentscheides beschlossen hatten. Die Baudirektion genehmigte den öffentlichen Gestaltungsplan "Zentrum Nüeri Mitte" am 18. Oktober 2006 im Sinne der Erwägungen. In diesen Erwägungen wurde auf den kantonalrechtlichen Gewässerabstand und die demzufolge beschränkte Geltung von Art. 6 Abs. 1 GPV hingewiesen.

Am 19. Oktober 2006 eröffnete der Abteilungspräsident das Vernehmlassungsverfahren. Mit Eingabe vom 24. Oktober 2006 informierte der Gemeinderat darüber, dass er auf den Vereinbarungsvorschlag der privaten Beschwerdeführerinnen betreffend Parkierung und Erschliessung nicht eintrete, und ersuchte um Behandlung der vereinigten Beschwerden. Mit Vernehmlassung vom 9. November 2006 beantragte der Gemeinderat, die Beschwerde der beiden Grundeigentümerinnen sei unter Kostenfolge zu deren Lasten abzuweisen. Die Baurekurskommission IV beantragte am 16. November 2006 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung beider Beschwerden. Die Beschwerdeantwort der Grundeigentümerinnen erfolgte am 12. Januar 2007 und schloss auf Abweisung der gegnerischen Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig (RB 1998 Nr. 26).

Die Beschwerdelegitimation der beiden im Rekursverfahren teilweise unterlegenen privaten Beschwerdeführerinnen (im folgenden Beschwerdeführerinnen bezeichnet) ist ohne weiteres gegeben (§ 21 lit. a VRG, § 338 a Abs. 1 PBG). Auch die Gemeinde als Planungsträgerin ist durch den Rekursentscheid in ihren schutzwürdigen Interessen betroffen und daher zur Beschwerdeführung berechtigt (§ 21 lit. b VRG). Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.

1.2 Als erste Rechtsmittelinstanz überprüfen die Baurekurskommissionen kommuna­le Nutzungspläne einschliesslich Gestaltungspläne grundsätzlich mit voller Kognition nicht nur auf ihre Gesetzmässigkeit, sondern auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Soweit den Gemeinden bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung Planungsautonomie zu­steht, insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse ankommt, haben sich die Rekursbehörden bei der Ermessenskontrolle allerdings Zurückhaltung aufzuerlegen. Sie dürfen dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist oder den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht. Im Übrigen heben sie im Rahmen der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung nur dann auf, wenn deren Unzweckmässigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich ist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, Rz. 1073 f.). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Rekursentscheiden über kommunale Nutzungsplanungen gemäss § 50 Abs. 1 und 2 VRG auf die Rechtskontrolle beschränkt.

2.  

2.1 Die drei Grundstücke der Beschwerdeführerinnen (Kat.-Nrn. 01, 02 und 03) liegen im südlichen Bereich der Kernzone Nürensdorf. Sie sind überbaut, wobei nach Angaben der Beschwerdeführerinnen eine Fläche von total 490 m² überstellt ist. Nach einer von der Gemeinde beauftragten Nutzflächenberechnung sollen dabei ein Wohnanteil von 871 m² und ein Gewerbeanteil von 270 m², somit eine gesamte Nutzfläche von 1'141 m² realisiert worden sein.

2.2 Mit der Bau- und Zonenordnung vom 13. November 1984 (BZO 1984) hatte die Gemeindeversammlung Nürensdorf die streitbetroffenen Grundstücke dem Baubereich B der Kernzone zugewiesen und die mögliche Bruttogeschossfläche auf max. 1'050 m² beschränkt. Nach der Bau- und Zonenordnung vom 18. März 1993 blieben die Grundstücke im Baubereich B der Kernzone, wo Neubauten im Wesentlichen durch die Geschosszahl (je zwei Voll- und Dachgeschosse) und die Gebäudehöhe, jedoch nicht mehr hinsichtlich der Nutzflächen beschränkt wurden (Art. 7 der Bauordnung vom 18. März 1993, BauO 1993).

Aus einem im Jahr 2002 ausgeschriebenen Ideenwettbewerb für eine Neugestaltung und Entwicklung des Dorfzentrums ging Ende 2003 das Konzept "libelle" hervor. Dieses sah abgesehen von einem neuen Verkehrs- und Freiraumkonzept eine gewisse bauliche Verdichtung und vermehrt zentrumsorientierte Nutzungen im Entwicklungsgebiet vor. In einem ersten Schritt wurde das neue Konzept in der BZO-Revision vom 24. November 2004 umgesetzt. Gemäss einem neuen Art. 5a BauO bezweckt die Kernzone die Erhaltung und Erneuerung der Ortskerne in ihrer räumlichen und baulichen Struktur. Die Kernzone Nürensdorf bezweckt zudem die Sicherung zentrumsorientierter Nutzungen. Weiter sind im Kernzonenplan drei Gebiete im Bereich des Dorfzentrums mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt, wo dementsprechend keine Bau- bzw. Umgebungsbereiche oder Firstrichtungen mehr vorgegeben werden. Die drei planlich ausgeschiedenen Gebiete mit den Namen "Süd", "Mitte-Volg/Post" und "Ost" werden in einem neuen Art. 32a der BauO umschrieben, wobei hier nun vier Areale "Süd", "Mitte", "Volg/Post" und "Ost" unterschieden werden. Für das Areal Volg/Post, das der Erweiterung der Zentrumsüberbauung dienen soll, gilt im Einzelnen: "Ausbau Volg/Post soll ermöglicht werden – das Erdgeschoss ist für Läden, Praxen etc. bestimmt – Obergeschosse: vorrangig Wohnungen – Sicherung der Zufahrt mit zentraler Tiefgarage – Kurzparkierung für Läden und Zentrumsbau". Die drei streitbetroffenen Grundstücke liegen im planlich ausgeschiedenen Gebiet "Mitte-Volg/Post", welches im Süden auch zwei Grundstücke (Kat.-Nrn. 04 und 05) der W3-Zone erfasst.

2.3 Gestützt auf diese Vorgaben wurde der öffentliche Gestaltungsplan "Zentrum Nüeri Mitte" ausgearbeitet. Der Gestaltungsplan bezeichnet im Wesentlichen vier Baubereiche, die Bereiche A und B sowie die Areale I und II, Letzteres vollständig innerhalb der drei streitbetroffenen Grundstücke. In den Baubereichen sind teilweise Firstrichtungen festgelegt, so auch auf dem Areal II. Die Gestaltungsplanvorschriften legen in Art. 4 GPV die Nutzweise der Grundstücke in der Kernzone fest. Zulässig sind Nutzungen, die zur Attraktivität des Zentrums beitragen. Für die Nutzweise massgebend sind die Kernzonenvorschriften und die verbindlichen Grundsätze nach Art. 32a BauO (Art. 4 Abs. 1 GPV). Das Erdgeschoss ist für zentrumsorientierte Nutzungen wie Läden, Praxen und dergleichen zu nutzen. Behindertengerecht ausgestaltete Wohnungen, die sich für das Alterswohnen eignen, sind diesen Nutzungen gleichgestellt (Art. 4 Abs. 2 GPV). Art. 5 GPV befasst sich mit dem Ersatz- und Umbau bestehender Bauten. Hierfür gelten in den Baubereichen A und B die Kernzonenvorschriften von Art. 6 und 7 BauO (Abs. 1). Bestehende Bauten auf den Arealen I und II können im vorhandenen Umfang umgebaut und erneuert werden (Abs. 2). Nach Art. 6 Abs. 1 GPV dürfen Neubauten in den bezeichneten Baubereichen unabhängig von Stras­sen-, Grenz- und Gebäudeabständen situiert werden. Die überbaubare Gebäudefläche für Neubauten ist im Plan festgelegt. In Bezug auf die drei streitbetroffenen Grundstücke bestimmt Art. 6 Abs. 4, dass die Gebäudefläche auf max. 520 m² erhöht werden könne, wenn mindestens 50 % der Nutzfläche für das Wohnen im Alter vorgesehen und realisiert werde. In der überbaubaren Gebäudefläche sind Balkone, Loggien und dergleichen enthalten.

Nach Art. 7 Abs. 4 GPV bezeichnet der Gestaltungsplan grössere Parkierungszonen für Kunden und Besucher ausserhalb des Strassenraums. Die Flächen sind dauernd für diesen Zweck zu sichern. Die Parkierungszone kann oberirdische und unterirdische Abstellflächen umfassen. Eine solche Parkierungszone ist zwischen dem bestehenden Gebäude von Volg/Post und dem Areal II auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 ausgeschieden. Diese Parkierungszone ist oberirdisch auf 14.50 m und unterirdisch auf 17.0 m parallel zur östlichen Gebäudefassade begrenzt und erfasst im Nordosten teilweise auch das Grundstück Kat.-Nr. 01 der Beschwerdeführerinnen. Die Erschliessung der Parkierungszone erfolgt über eine Zu- und Wegfahrt im Norden ab der kantonalen M-Strasse. Im Süden ist zusätzlich eine Wegfahrt über die beiden W-3 Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 auf die kommunale N-Strasse vorgesehen. Daneben ist eine weitere Zufahrt ab der N-Strasse auf das Grundstück Kat.-Nr. 03 eingezeichnet. Hierzu bestimmt Art. 7 Abs. 3 GPV, dass bei Neubebauung des Areals II die Zufahrt gemeinsam mit den Grundstücken Kat.-Nr. 04 und 05 von der N-Strasse her erfolgt. Zugunsten des Areals II ist die Durchfahrt zur Tiefgarage über das Grundstück Kat.-Nr. 06 zu gewährleisten. Dementsprechend ist im Plan eine mögliche Erweiterung der Tiefgarage in östlicher Richtung mittels eines Pfeils dargestellt.

3.  

Bezüglich der Voraussetzungen und dem zulässigen Inhalt eines Gestaltungsplanes im Allgemeinen kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz (Erw. 3) verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 VRG in Verbindung mit § 70 VRG).

Im Folgenden wird vorab die Beschwerde der Gemeinde (Erw. 4) und nachfolgend diejenige der Beschwerdeführerinnen behandelt (Erw. 5). In Würdigung beider Beschwerdeentscheide ist schliesslich über das weitere Schick­sal des Gestaltungsplans "Zentrum Nüeri Mitte" zu befinden (Erw. 6).

4.  

4.1 In der von der Gemeinde erhobenen Beschwerde geht es um die bauliche Nutzweise und das Nutzungsmass, d.h. um die Art. 4 Abs. 2 und 6 Abs. 4 GPV sowie die Firstrichtungen für das Areal II. Die Baurekurskommission erwog im Wesentlichen, bei einer Neuüberbauung des Areals II müsse die Hälfte der erlaubten Nutzfläche dem Wohnen im Alter dienen. Eine derart rigorose Eigentumsbeschränkung verlange ein konkret dahingehendes Bedürfnis, das sich nicht anderweitig befriedigen lasse. Da ein solches nicht dargetan werde, sei Art. 6 Abs. 4 GPV aufzuheben. Damit entfalle eine verbindliche Angabe über die mögliche Ausnützung der rekurrentischen Grundstücke. Die Gemeinde habe daher zunächst eine generell gültige Nutzfläche zu bestimmen. Der gewünschte Anreiz könne dann etwa so geschaffen werden, dass sich die zulässige Nutzungsfläche im Falle der Realisierung von Alterswohnungen in einem bestimmten Mass erhöhe (Bonus). Ohne eine generell gültige Nutzfläche für das Areal II könne Art. 4 Abs. 2 GPV über die Nutzweise des Erdgeschosses sowie die Vorgabe der Firstrichtung nicht verlässlich überprüft werden, weshalb auch diese beiden Festlegungen vorläufig aufzuheben seien.

4.2 Zur Überprüfung von Art. 6 Abs. 4 GPV ist die mit der Bestimmung verbundene Eigentumsbeschränkung zu ermitteln und in Verhältnis zum gegebenen öffentlichen Interesse zu setzen.

4.2.1 Die Gemeinde macht zunächst geltend, nach Art. 6 Abs. 4 GPV sei nur die gegenüber der BZO 1984 zugestandene bauliche Mehrnutzung für das Wohnen im Alter vorzusehen und zu realisieren. Die Beschwerdeführerinnen erachten diese Behauptung als aktenwidrig und wollen die Bestimmung nach ihrem Wortlaut auslegen.

Nach dem klaren Wortlaut von Art. 6 Abs. 4 GPV kann ein Neubau auf dem Areal II auf einer Gebäudefläche von 520 m² nur dann realisiert werden, wenn mindestens die Hälfte der Nutzfläche dem Wohnen im Alter dient. Falls die Grundeigentümer eine solche Nutzung nicht wünschen, so sind sie in ihren baulichen Möglichkeiten auf den Ersatz- und Umbau der bestehenden Bauten beschränkt (Art. 5 GPV). Von dieser Auslegung geht offenbar auch die Gemeinde aus; ihre Ausführungen beziehen sich wohl eher auf das rechnerische Ergebnis. Unter der BZO 1984 durfte auf den fraglichen Grundstücken eine Bruttogeschossfläche von 1'050 m² realisiert werden, während der Gestaltungsplan letztlich eine maximale Nutzfläche von 2'080 m² zulässt. Nach den Vorstellungen des Gestaltungsplans müssten also mit einem Neubau auf mind. 1'040 m² Alterswohnungen erstellt werden, was in etwa dem Nutzungsmehrmass entspricht.

Allerdings ist der von der Gemeinde angestellte Vergleich mit den Nutzungsmöglichkeiten der BZO 1984 nicht angezeigt, nachdem Art. 7 der BauO 1993 die Nutzflächenbeschränkung für den Baubereich B ausdrücklich fallen gelassen hat. Inwieweit der Gestaltungsplan gegenüber bisher eine Mehrnutzung zulässt, ist daher ausschliesslich aufgrund der 1993 nach wie vor massgebenden Baubereichsfläche von ca. 368 m² zu ermitteln. Darauf hätten sich eine Nutzfläche von ca. 1'412 m² verwirklichen lassen. Mit dem Gestaltungsplan wurde daher die vor der BZO 2004 mögliche Ausnützung im Ergebnis um ca. 668 m² Nutzfläche erhöht.

4.2.2 Weiter bringt die Gemeinde vor, die Verpflichtung von Art. 6 Abs. 4 GPV sei, was das Wohnen im Alter betreffe, hinfällig, da das Bundesgesetz vom 13. Dezember 2002 über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG, SR 151.3) ab neun Wohnungen zwingend die behindertengerechte Bauweise verlange. Bei einer möglichen Nutzfläche von mehr als 2'000 m² dürfe diese Wohnungsanzahl auf dem Areal II erreicht werden. Die Anforderungen an für das Alter geeigneten Wohnraum gingen weniger weit als das Behindertengleichstellungsgesetz oder würden sich praktisch damit decken.

Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Die im Gestaltungsplan eingetragenen Firstrichtungen auf dem Areal II zeigen, dass eine Neuüberbauung des Areals grundsätzlich mit zwei etwas unterschiedlich ausgerichteten Gebäuden erfolgen soll. Bei gleicher Gebäudefläche dürften diese demnach je 260 m² überstellen. Wenn nun die Erdgeschosse jeweils für Läden, Praxen etc. vorgesehen würden, so bliebe in den drei Obergeschossen (inkl. Dachgeschoss) noch eine Nutzfläche von 780 m², was selbst bei einer ausschliesslichen Wohnnutzung und durchschnittlichen Wohnungsgrössen von knapp 100 m² nur je acht Wohnungen entspräche. Diese Gebäude gälten daher noch nicht als Wohngebäude im Sinne von Art. 3 lit. c BehiG.

Auch kann nicht gesagt werden, Alterswohnungen und Behindertenwohnungen seien von ihrer Ausstattung her gleich. Die Bedürfnisse von Alten und Behinderten mögen zwar, was die Zugänglichkeit für gehbehinderte Menschen anbelangt, ähnlich sein, jedoch könnten durchaus verschiedene gruppenspezifische Anforderungen gestellt werden. Im Bundesrecht etwa findet sich in § 49 der Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 30. November 1981 (VWEG, SR 843.1) eine Bestimmung zu Alters- und Invalidenwohnungen. Nach deren Abs. 1 haben als Alterswohnungen Kleinwohnungen mit bis zu drei Zimmern zu gelten. Neu zu erstellende Kleinwohnungen müssen den Bedürfnissen der Betagten Rechnung tragen. Nach Abs. 2 der Bestimmung haben als Invalidenwohnungen Wohnungen aller Grössen zu gelten, die den besonderen Anforderungen der Invaliden genügen. Auch Art. 4 Abs. 2 GPV scheint eine Unterscheidung zwischen behindertengerecht ausgestalteten Wohnungen und solchen, die sich für das Alterswohnen eignen, zu treffen, andernfalls die in Satz 2 erfolgte Einschränkung überflüssig wäre.

Es bleibt daher fraglich, welche Beschaffenheit eine Wohnung im Einzelnen aufweisen muss, um im Sinne von Art. 6 Abs. 4 GPV das Wohnen im Alter zu ermöglichen. Der Gestaltungsplan selber enthält keine nähere Umschreibung des Begriffs. Im kantonalen Recht existieren darüber ebenfalls keine Vorschriften. Was unter Wohnen im Alter oder auch unter einer Alterswohnung zu verstehen ist, ist aber in hohem Grad unbestimmt. Sowohl die Wohnungsgrösse, deren Ausstattung und Erschliessung wie auch letztlich gemeinschaftlich genutzte Räume und Infrastruktur können dazu beitragen, dass sich eine Wohnung besonders gut nicht nur durch behinderte, sondern insbesondere durch alte Menschen nutzen lässt. Die diesbezüglichen Befürchtungen der Beschwerdeführerinnen, wonach zu Alterswohnungen auch ein Betreuungskonzept gehören könnte, sind daher durchaus berechtigt, zumal es hier immerhin um Alterswohnungen auf einer Fläche 1'040 m² geht, was mindestens zwölf Kleinwohnungen entspricht. Das Wohnen im Alter könnte sodann auch nicht nur mittels baulicher Einschränkungen, sondern sogar durch bestimmte Vorgaben für die Vermietung einer Wohnung gefördert werden.

Das in Art. 5 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999(BV) verankerte Legalitätsprinzip verlangt unter anderem, dass ein Rechtssatz genügend bestimmt sein muss, so dass das Handeln der Verwaltungsbehörden im Einzelfall voraussehbar und rechtsgleich ist (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich etc. 2002, Rz. 386 ff.). Diese Anforderung wird mit Art. 6 Abs. 4 GPV nicht erfüllt. Ohne eine Konkretisierung des Begriffs Wohnen im Alter könnte die Bestimmung daher keine genügende Grundlage im Sinne eines generell-abstrakten Rechtssatzes für eine spätere Auflage in der Baubewilligung bilden.

Unabhängig von diesem Zwischenergebnis, ist im Weiteren die Zulässigkeit der Bestimmung zu untersuchen. Diese Prüfung steht allerdings unter der minimalen Annahme, dass die Konkretisierung in dem Sinne erfolgt, dass die Wohnungsgrösse § 49 Abs. 1 WEGV entspricht und die Anforderungen an Nutzflächen für das Wohnen im Alter inhaltlich nicht weiter gehen als die Anforderungen an Wohnungszugänge gemäss Art. 2 Abs. 3 BehiG, sich allerdings auch auf solche Wohngebäude beziehen, die nicht ohnehin dem Behindertengleichstellungsgesetz unterstehen.

4.2.3 Zu klären ist weiter, welche Bedeutung die in Art. 32a BauO für das Areal Volg/Post aufgestellten Vorgaben für die drei Grundstücke der Beschwerdeführerinnen haben. Diese Bestimmung verlangt im Grundsatz eine Erdgeschossnutzung durch Läden, Praxen etc. und eine vorrangige Wohnnutzung in den Obergeschossen. Die Gemeinde ordnet das Areal II dem Bereich "Volg/Post" zu, die Beschwerdeführerinnen bestreiten dies. Die Baurekurskommission prüfte die Frage lediglich im Zusammenhang mit der aus Art. 4 Abs. 2 GPV erfolgten Eigentumsbeschränkung und konnte sie offenlassen, da sie Art. 4 Abs. 2 GPV aus anderem Grund vorläufig aufhob. Immerhin bemerkte sie dabei, dass das Areal Volg/Post rein wörtlich genommen das strittige Areal nicht umfasse.

Die Auslegung von Art. 32a BauO hat sich vorerst an der planlichen Ausscheidung der drei gestaltungsplanpflichtigen Gebiete zu orientieren. Von ihrem Sinn und Zweck her werden mit Art. 32a BauO die wegleitenden Grundsätze für alle vom Plan erfassten Flächen aufgestellt. Da die drei streitbetroffenen Grundstücke im Areal "Mitte-Volg/Post" liegen, müssen sie zwangsläufig entweder den von Art. 32a BauO für das Areal "Mitte" oder den für das Areal "Volg/Post" aufgestellten Grundsätzen unterliegen. Beim Areal Mitte steht der nordöstlich der M-Strasse vorgesehene Zentrumsbau mit Dorfplatz im Mittelpunkt des Interesses. Inwieweit die streitbetroffenen Grundstücke diesem Zweck zugeordnet werden könnten, ist nicht ersichtlich. Auf dem Areal "Volg/Post" hingegen geht es um den Ausbau von Volg und Post, um Kurzparkierung und zentrale Tiefgarage. Aufgrund ihrer unmittelbaren Nachbarschaft dazu können die fraglichen Grundstücke nur diesem Zweck zugeordnet werden. Dies zeigt sich letztlich gerade im strittigen Gestaltungsplan, der den nord­westlichen Bereich des Grundstücks Kat.-Nr. 01 für die Parkierung beansprucht.

Inhaltlich stellt Art. 32a BauO allerdings lediglich Grundsätze für die einzelnen, noch zu erarbeitenden Gestaltungspläne auf. Insofern kann nicht gesagt werden, dass diese Bestimmung für sich bereits unmittelbar eigentumsbeschränkend sei. Sie konkretisiert in erster Linie das von der Gemeinde bei der Ausgestaltung der weiteren Planung zu verfolgende öffentliche Interesse und ist damit eher mit einer richtplanerischen Vorgabe zu vergleichen als mit einer eigentümerverbindlichen Nutzungsvorschrift in einer Kernzone. Immerhin unterscheidet sie sich aber vom Richtplan dadurch, dass es den Beschwerdeführerinnen offen gestanden hätte, bereits die in Art. 32a BauO aufgestellten Grundsätze als zu einschränkende Vorgaben für die nachfolgende Gestaltungsplanung anzufechten. Da sie dies nicht getan haben, müssen sie die in Art. 32a BauO vorgenommene Konkretisierung der öffentlichen Interessen jedenfalls als verbindliche Vorgabe gegen sich gelten lassen.

4.2.4 Die Baurekurskommission kam zum Schluss, mit Art. 6 Abs. 4 GPV liege gemessen am nicht näher begründeten öffentlichen Interesse an Alterswohnungen eine allzu rigorose Eigentumsbeschränkung vor. Dieser Beurteilung kann sich das Verwaltungsgericht im Ergebnis anschliessen. Zwar ist mit der zugestandenen Gebäudefläche von 520 m² eine massive Erhöhung der bisher zulässigen Nutzfläche verbunden. Das allein rechtfertigt jedoch nicht jede Eigentumsbeschränkung. Angesichts des gemäss Art. 32a BauO auf einen vorrangigen Wohnungsbau in den Obergeschossen beschränkten öffentlichen Interesses rechtfertigt es sich insbesondere nicht, eine Neuüberbauung vollständig von der Verwirklichung von 50 % Nutzfläche für das Wohnen im Alter abhängig zu machen. Damit würden die Beschwerdeführerinnen gezwungen, eine Neuüberbauung zu einem wesentlichen Teil für einen bestimmten Wohnungstyp zu konzipieren, wozu auch zusätzliche technische Installationen gehören. Ein dreigeschossiger Neubau mit Familienwohnungen etwa oder ohne Lift wäre schon nicht mehr zulässig. Selbst ein Neubau innerhalb des ursprünglich in der BZO 1984/1993 definierten Baubereichs B wäre nicht zulässig, da die im Areal II bestehenden Bauten nur umgebaut und erneuert, nicht aber durch einen völlig anders gestalteten Neubau abgelöst werden dürfen (vgl. Art. 5 Abs. 2 GPV). Demgemäss hat die Baurekurskommission die Vorschrift mit guten Gründen als unverhältnismässig gewürdigt.

4.2.5 Der festgestellte Mangel lässt sich in verschiedener Weise beheben. In Frage kommt grundsätzlich bereits die ersatzlose Streichung der in Art. 6 Abs. 4 Satz 1 GPV aufgestellten Bedingung, so wie dies die Beschwerdeführerinnen im Rekursverfahren auch verlangt haben. Diese Vorgehensweise drängt sich vor allem dann auf, wenn die Gemeinde mit ihrer Bedingung selber gar nicht mehr von den Grundeigentümerinnen verlangen wollte, als dies bereits der Bundesgesetzgeber mit dem Behindertengleichstellungsgesetz tut. Aus dem diesbezüglichen Beschwerdeeventualantrag der Gemeinde geht nicht ganz klar hervor, ob dies wirklich ihre Auffassung ist oder ob sie mit der strittigen Klausel den Anwendungsbereich des Behindertengleichstellungsgesetzes auch auf Wohnbauten mit weniger als neun Wohnungen ausdehnen wollte.

Denkbar wäre aber auch ein Vorgehen, wie es die Rekursinstanz vorgezeichnet hat, wonach zuerst eine ohne zusätzliche Bedingung geltende Nutzfläche zu bestimmen wäre, welche alsdann bei Erstellen von Alterswohnungen über einen Bonus erhöht würde. In diesem Fall müsste allerdings die Nutzung für das Wohnen im Alter gemäss Erw. 4.2.2 vorstehend konkretisiert werden (vgl. immerhin Erw. 4.3.3 nachfolgend).

4.2.6 An dieser Stelle ist weiter auf Art. 6 Abs. 4 Satz 2 GPV einzugehen, den die Beschwerdeführerinnen im Rekursverfahren ebenfalls als unzulässige Eigentumsbeschränkung gerügt hatten. Die Baurekurskommission setzte sich damit nicht auseinander, da sie den ganzen Absatz ohnehin als unverhältnismässig erachtete. Dabei übersah sie aber, dass es für die Gemeinde bei der weiteren Bearbeitung der Bestimmung durchaus von Interesse sein wird, ob die in diesem Satz enthaltene Massvorschrift bei einer Nutzflächenfestsetzung im Sinn der vorstehenden Erwägung zulässig ist.

Der fragliche Satz besagt, dass in der überbaubaren Gebäudefläche von max. 520 m² auf dem Areal II Balkone, Loggien und dergleichen enthalten sind. Der Gestaltungsplan "Zentrum Nüeri Mitte" bezeichnet als massgebende Nutzungsziffer für Neubauten in allen Baubereichen die überbaubare Gebäudefläche und wählt damit einen im Planungs- und Baugesetz nicht explizit existierenden Begriff. Inhaltlich lehnt sich der Begriff offensichtlich an die für die Überbauungsziffer anrechenbare Fläche an, welche sich gemäss § 256 Abs. 1 PBG aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den Erdboden ergibt. Nach § 256 Abs. 2 PBG fallen dabei allerdings die oberirdischen Vorsprünge wie Balkone, Erker und Laubengänge jeweils in unterschiedlichem Ausmass ausser Ansatz.

Die in Art. 6 Abs. 4 GPV statuierte, vom Planungs- und Baugesetz abweichende Messweise ist problematisch, da sich die Gemeinden in ihren Bauvorschriften grundsätzlich an die im Gesetz vorgesehenen Instrumente zur Beschränkung der baulichen Grundstücksnutzungen und deren Messweise zu halten haben. Im Ergebnis entspricht der Einbezug von Balkonen, Loggien etc. in die überbaubare Gebäudefläche immerhin der zulässigen Festlegung eines konkreten Kernzonen-Baubereichs, da innerhalb eines solchen ebenfalls alle oberirdischen Gebäudevorsprünge zu realisieren sind (VGr, 18. Oktober 2002, VB.2001.00269). Es besteht jedoch ein wesentlicher Unterschied zwischen der Ausscheidung eines Baubereichs, der sich wie hier etwa die Baubereiche A und B unmittelbar um die Fassaden eines bestehenden Gebäudes legt, und einem Baubereich-Areal, das wie das Areal II in nur rund hälftigem Umfang mit zwei verschiedenen Baukörpern neu überstellt werden soll. In diesem Fall geht es nicht mehr um die Profilerhaltung von bestehenden Baukörpern, sondern um deren neue Platzierung und Gestaltung. Die Beschwerdeführerinnen fürchten hier deshalb zu Recht, dass die vom Planungs- und Baugesetz abweichende Messweise im Areal II die Erstellung von allenfalls wohnhygienisch erwünschten Gebäudevorsprüngen hindere. Die Gemeinde bringt selber keine ortsplanerisch motivierte Begründung für die von § 256 Abs. 2 PBG abweichende Messweise im Areal II vor. Bei der Neufassung von Art. 6 Abs. 4 GPV wird daher dessen Satz 2 ersatzlos aufzuheben sein.

Angesichts des Ausschlusses von Gebäudevorsprüngen gemäss § 256 Abs. 2 PBG wird demnach zu prüfen sein, ob die auf 520 m² festgesetzte Gebäudefläche etwas zu reduzieren ist, um die gewünschte Ausnützung beizubehalten.

4.3  

4.3.1 Nach Art. 4 Abs. 2 GPV ist das Erdgeschoss für zentrumsorientierte Nutzungen wie Läden, Praxen und dergleichen zu nutzen. Behindertengerecht ausgestaltete Wohnungen, die sich für das Alterswohnen eignen, sind diesen Nutzungen gleichgestellt. Die Gemeinde bezweifelt, dass aus der Aufhebung von Art. 6 Abs. 4 GPV auch die Unüberprüfbarkeit Art. 4 Abs. 2 GPV folgt.

Die Kritik der Gemeinde ist berechtigt. Die Baurekurskommission liefert keine nachvollziehbare Begründung für die fehlende Überprüfbarkeit der Bestimmung. Möglicherweise nimmt sie an, die massgebende Nutzungsfläche sei als eine für das ganze Gestaltungsplangebiet gültige in Art. 4 GPV aufzunehmen. Dies ist keineswegs erforderlich. Angesichts des Konkretisierungsgrades der für die einzelnen Baubereiche möglichen Nutzungsintensitäten fehlt bei Aufhebung von Art. 6 Abs. 4 GPV lediglich ein Grundnutzungsmass für das Areal II. Unabhängig von diesem konkreten Nutzungsmass ist Art. 4 Abs. 2 GPV durchaus einer selbständigen Überprüfung zugänglich. Die Baurekurskommission hat hierzu bereits bemerkungsweise einige Ausführungen gemacht, weshalb es sich aus prozessökonomischen Gründen rechtfertigt, auf eine Rückweisung zu verzichten und die Überprüfung im Beschwerdeverfahren direkt vorzunehmen. Damit verfügt das Verwaltungsgericht ausnahmsweise auch über die Befugnis, Ermessensfragen zu beurteilen, jedenfalls soweit als dies mit der gebotenen Zurückhaltung auch der Baurekurskommission zusteht (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 63 N. 11 mit Hinweisen).

4.3.2 Die Bau- und Zonenordnung kann die zulässige bauliche Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Ausnützung, die Bauweise und die Nutzweise näher ordnen (§ 49 Abs. 1 PBG). Sie kann insbesondere für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben oder beschränken. In Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen kann für geeignete Lagen überdies bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur Läden und Gaststätten zulässig sind. Darüber hinaus können in Gestaltungsplänen Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Innerhalb bestimmter Nutzungen sind im Gestaltungsplan sogar weitergehende Differenzierungen als in der Bau- und Zonenordnung zulässig, so etwa für spezielle Dienstleistungsbetriebe oder Detailwarengeschäfte oder auch für Familien-, Klein-, Alters- und Behindertenwohnungen (vgl. Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Zürich 1985, S. 126 f.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich, Rz. 3-26).

Art. 4 Abs. 2 GPV kann sich auf diese kantonalen Bestimmungen stützen und hält sich insbesondere auch an die ihm zugrunde liegenden Bestimmungen der Bauordnung. Zweck der Kernzone Nürensdorf ist die Sicherung zentrumsorientierter Nutzungen (Art. 5a BauO), wozu Läden, Praxen etc. ohne Zweifel beitragen. Die Gemeinde bringt sodann mit Recht vor, Art. 4 Abs. 2 GPV beinhalte gegenüber Art. 32a BauO keine weitere Einschränkung, sondern eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten. Für das Erdgeschoss verlangen beide Bestimmungen im fraglichen Areal die Nutzung für Läden, Praxen und dergleichen, wobei Art. 4 Abs. 2 GPV zusätzlich aber auch Alterswohnungen erlaubt. Unter diesen Umständen erweist sich Art. 4 Abs. 2 GPV unabhängig vom konkret auf dem Areal II geltenden Nutzungsmass als zulässig.

4.3.3 Es stellt sich allerdings die Frage, ob Art. 4 Abs. 2 GPV nicht ebenso wie Art. 6 Abs. 4 GPV mangels genügender Bestimmtheit dem Legalitätsprinzip widerspricht. Das kann in diesem Zusammenhang verneint werden. Ein Rechtssatz hat nicht in allen Fällen das gleiche Mass an Bestimmtheit aufzuweisen. Massgebend ist insbesondere, ob und in welchem Mass mit der Norm in Freiheitsrechte eingriffen wird (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 388). Die mit Art. 4 Abs. 2 GPV verbundene Eigentumsbeschränkung geht wesentlich weniger weit als diejenige von Art. 6 Abs. 4 GPV, da sie sich nur auf eine zusätzlich Nutzungsvariante und nur auf das Erdgeschoss bezieht, das zudem für gehbehinderte Personen ohnehin leichter zugänglich gemacht werden kann. Unter diesen Umständen lässt es sich eher vertreten, dass die offen gehaltene Bestimmung erst bei ihrer Anwendung im Einzelfall im Hinblick auf ein sachgerechtes Ergebnis konkretisiert wird.

4.4 Die Gemeinde erkennt auch keinen aus der Aufhebung von Art. 6 Abs. 4 GPV folgenden Bedarf nach vorläufiger Aufhebung der Firstrichtungen. In diesem Punkt ist ihr nicht zu folgen. Die konkrete Ausrichtung der Firste hängt massgeblich von der ohne weitere Bedingungen gewährten überbaubaren Gebäudefläche ab. Die Verteilung der Gebäudekubatur auf zwei Gebäudekörper mit unterschiedlicher Ausrichtung der Firste, wie dies der Gestaltungsplan vorsieht, lässt sich bei einer wesentlichen Erhöhung der überbaubaren Gebäudefläche eher rechtfertigen, als wenn die Nutzfläche nur gerade auf dem in der BZO 1993 gewährten Mass belassen würde. In diesem Fall wäre kaum einzusehen, weshalb dabei nicht auch die ursprüngliche Firstrichtung gemäss der BZO 1984/1993 beibehalten werden sollte.

5.  

Die Beschwerdeführerinnen wenden sich in ihrer Beschwerde insoweit gegen den Gestaltungsplan, als er das Areal II mit einer Parkierungszone belaste und die Erschliessung von Nachbarliegenschaften über die Grundstücke der Beschwerdeführerinnen festsetze.

5.1 Die Parkierungszone belastet nicht das Areal II, sondern das Grundstück der Beschwerdeführerinnen Kat.-Nr. 01, welches das Areal II bis auf eine Tiefe von ca. 9 m überlappt. Nach seinem Sinn ist der Antrag der Beschwerdeführerinnen daher so zu verstehen, dass sie keine Belastung des Grundstück Kat.-Nr. 01 durch die Parkierungszone wünschen.

5.1.1 Die Baurekurskommission hat dazu erwogen, es bestehe ein wesentliches öffentliches Interesse an der mit dem Gestaltungsplan verfolgten baulichen Entwicklung des Ortszentrums. Es sei unwahrscheinlich, dass die Beanspruchung des rekurrentischen Grundstücks (max. 1.50 m näher, spitz zulaufend über ca. 20 m Länge) zu einer relevanten immissionsmässigen Verschlechterung führe. Diese wäre jedenfalls marginal und nicht unzumutbar. Eine Vergrösserung im Sinne einer Kapazitätssteigerung sei nicht beabsichtigt, das neu beanspruchte Gebiet solle vielmehr einer besseren Benutzbarkeit dienen. Weitere Gründe gegen die Zweckmässigkeit und Notwendigkeit der beanstandeten Massnahmen würden nicht vorgebracht, insbesondere werde nicht geltend gemacht, der vorgesehene Eingriff treffe die Grundeigentümerinnen unverhältnismässig. Dass die Verwirklichung der Parkierungsanlage angesichts der derzeitigen rekurrentischen Haltung mit einem (Teil-)­Quar­tierplan oder einem Zwangserwerb durchgesetzt werden müsse, lasse den Gestaltungsplan nicht als unhaltbar erscheinen.

5.1.2 Im Rekursverfahren hatten die Beschwerdeführerinnen moniert, der Gemeinderat habe sich in seinem Bericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen widersprüchlich geäussert. Wenn schon die heutige oberirdische Parkfläche angeblich nicht vergrössert werden solle, so sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Parkierungszone auf das rekurrentische Grundstück ausgedehnt werden müsse. Im Beschwerdeverfahren beklagen sie nun, die Baurekurskommission habe sich mit diesem Argument in gehörsverletzender Weise nicht auseinandergesetzt.

Der Vorwurf ist unbegründet. Die entscheidende Behörde darf sich in ihrem Entscheid auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschränken und hat sich nicht mit jeder tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand zu befassen und diese einzeln zu widerlegen (vgl. BGE 124 V 180; Kölz/Bosshart/Röhl, § 10 N. 40 in Verbindung mit § 28 N. 4, je mit Hinweisen). Wenn die Baurekurskommission in ihren Erwägungen davon sprach, dass eine Parkplatzvergrösserung im Sinne einer Kapazitätssteigerung nicht beabsichtigt sei, so brachte sie damit genügend zum Ausdruck, dass für ihre Beurteilung nicht die Parkplatzgrösse bzw. die zusätzlich beanspruchte Fläche, sondern die Kapazität des Parkplatzes ausschlaggebend war.

5.1.3 Eine weitere Gehörsverletzung sehen die Beschwerdeführerinnen darin, dass die Baurekurskommission die Verhältnismässigkeit der beanspruchten Massnahme nicht geprüft habe, obwohl sie doch im Rekurs das Verhältnismässigkeitsprinzip angesprochen hätten mit ihrem Vorbringen, dass für die geplante Ein- und Ausfahrt auf die M-Strasse auch ohne Inanspruchnahme ihres Grundstücks eine genügende Strassenanstossbreite vorhanden sei. Dieser Vorwurf ist nicht ganz unbegründet, jedoch erscheint die damit verbundene Gehörsverletzung als eher marginal, so dass sie im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann.

Bereits im Bericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen hatte der Gemeinderat darauf hingewiesen, dass die Nutzbarkeit des bestehenden Parkplatzes verbessert werden solle (kein abschüssiges Terrain, Verzicht auf Schrägstellung, bequemeres Zu- und Wegfahren). Mit der Parkierung werde zudem eine Randbepflanzung und eine schönere Umgebungsgestaltung angestrebt. Weitere Einzelheiten ergeben sich auch aus der vor der öffentlichen Orientierungsversammlung an alle Haushaltungen und auswärtigen Grundeigentümer versandten Broschüre "Zukunft Ortszentrum" und den Ausführungen der Gemeinde in der Rekursvernehmlassung. Die Beanspruchung zusätzlicher Parkierungsfläche gehe auf eine neue Rampenlösung für die Anlieferung der Betriebe Post/Volg zurück. Weil die Anlieferung damit in den Bereich der Staatstrasse verlegt werden könne und die zweite Anlieferungsrampe vis-à-vis des rekurrentischen Wohngebäudes mit Kehrplatz für Lastwagen aufgehoben werde, würden die Rekurrentinnen von dieser Lösung auch profitieren. Mit diesen Hinweisen von Seiten der Gemeinde war genügend dargetan, weshalb die bestehenden Strassenanstosslänge an die M-Strasse für eine zentrumsgerechte Erschliessung der Parkierungsflächen sowie der beiden Betriebe Post und Volg nicht genügt.

Im Übrigen bleibt darauf hinzuweisen, dass das Grundstück der Beschwerdeführerinnen durch die Festsetzung einer Parkierungszone im Gestaltungsplan noch nicht direkt in Anspruch genommen wird. Es wird darauf lediglich eine Fläche ausgeschieden, welche der Parkierung vorbehalten ist. Ob das öffentliche Interesse an der Erweiterung des bestehenden Parkplatzes ausreicht, um gegen den Willen der Beschwerdeführerinnen eine Landumlegung durchsetzen zu können, wird erst im Rahmen eines Grenzbereinigungs- oder Teilquartierplanverfahrens abschliessend zu beurteilen sein.

5.1.4 Die Beschwerdeführerinnen machen sodann wie bereits im Rekursverfahren weiterhin geltend, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 werde ein Geschäft betrieben. Die Parkierungszone in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem solchem Lebensmittelproduktionsbetrieb sei unzumutbar. Der Einwand wurde von der Vorinstanz zu Recht verworfen. Aus der Verschiebung der Parkierungszone um max. 1.50 m auf das Grundstück Kat.-Nr. 01 muss sich nicht zwangsläufig eine lufthygienische Verschlechterung für den Betrieb ergeben, zumal das Grundstück der Beschwerdeführerinnen vom neuen Konzept teilweise auch profitieren kann, so von der neuen Anlieferung, dem Abrücken der Parkierungszone von der Grundstücksgrenze im hinteren Bereich und der vorgesehenen Randbepflanzung. Angesichts dieser Beurteilung musste sich die Baurekurskommission auch nicht mit dem Vorbringen der Beschwerdeführerinnen auseinandersetzen, wonach eine Lüftungsanlage zur Sicherstellung hygienischer Verhältnisse mindestens Fr. 80'000.- koste.

Der Rekurs der Beschwerdeführerinnen gegen die Parkierungszone auf ihrem Grundstück wurde daher von der Baurekurskommission zu Recht abgewiesen.

5.2  

5.2.1 Im zweiten Punkt ihrer Beschwerde geht es den Beschwerdeführerinnen um die mit einem blauen Pfeil auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 eingetragene Zufahrt ab der N-Strasse. Diese liegt neben einer über das Grundstück Kat.-Nr. 04 vorgesehenen und mittels blauen Pfeils dargestellten Ausfahrt ab der unteren Parkebene auf die N-Strasse. Art. 7 GPV regelt die Erschliessung und Parkierung im ganzen Gestaltungsplangebiet. Dazu hält Abs. 1 fest, die Erschliessung der Grundstücke erfolgte über die im Plan bezeichneten Zu- und Wegfahren. Bauten und Anlagen auf den betreffenden Grundstücken dürfen dies nicht erschweren. Abs. 2 der Bestimmung regelt die hier nicht interessierende Zufahrt zum Zentrumsbau auf dem Areal I. Gemäss Abs. 3 der Bestimmung erfolgt die Zufahrt bei Neubebauung des Areals II gemeinsam mit den Parz. Kat.-Nrn. 04 und 05 von der N-Strasse her. Zugunsten des Areals II ist die Durchfahrt zur Tiefgarage über das Grundstück Kat.-Nr. 06 zu gewährleisten.

5.2.2 Die Beschwerdeführerinnen brachten im Rekurs vor, damit werde unmittelbar eine rückwärtige Erschliessung der Parkierungszone über ihr Grundstück ermöglicht, was nicht nötig sei. Ihr Produktionsbetrieb könne ein Näherrücken fahrender Autos nicht tolerieren. Die Baurekurskommission erwog dazu, diese Zufahrt komme gemäss Art. 7 Abs. 3 GPV erst zum Zuge, wenn das Areal II neu überbaut werde. Allfällige Beeinträchtigungen des Betriebes seien höchstens geringfügig und begründeten die Unzweckmässigkeit der Festlegung nicht. Eine vollumfängliche Erschliessung des Areals II über die M-Strasse komme nicht in Frage, da es sich um eine Staatsstrasse und einen Kreuzungsbereich handle.

Die Beschwerdeführerinnen setzen sich mit dieser Begründung im Beschwerdeverfahren nicht weiter auseinander. Sie bringen lediglich vor, die blauen Pfeile seien offenkundig unrechtmässig. Die Zufahrt über das Areal II zu den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 müsste die Ausfahrt aus der Tiefgarage kreuzen. Diese Einwendungen vermögen die Schlussfolgerungen der Baurekurskommission nicht zu widerlegen. Vorab ist festzuhalten, dass der Einfahrtspfeil an der N-Strasse entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführerinnen nicht den Baubereich Areal II belastet, sondern nur den nicht überbaubaren Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 03. Mit dieser Zufahrtsmöglichkeit wird auch keineswegs die rückwärtige Parkierungszone erschlossen, ist doch ab dieser lediglich die Ausfahrt in Richtung N-Strasse über die Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 vorgesehen. Es liegt weiter auf der Hand, dass bei einer neuen Überbauung des Areals II eine gemeinsame Zufahrtslösung mit diesen beiden angrenzenden Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 in Betracht gezogen werden muss. Ob diese gemeinsame Zufahrtslösung für sich und im Zusammenhang mit der Ausfahrt aus der unteren Parkierungsebene verkehrstechnisch genügt, kann erst anhand eines konkreten Projekts geprüft werden.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde der Beschwerdeführerinnen.

6.  

Demgemäss ist die Beschwerde der Gemeinde teilweise gutzuheissen und diejenige der Beschwerdeführerinnen abzuweisen. Die Sache ist im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat zur Überarbeitung von 6 Abs. 4 GPV und der Planeinträge der überbaubaren Fläche und der Firstrichtungen für das Areal II zurückzuweisen. Angesichts dessen, dass damit allein Festlegungen für das Areal II aufzuheben sind, und da dieses Areal für die Gemeinde offenbar im Gegensatz zu den anderen Bereichen im Perimeter keine Priorität hat, wird eine Teilinkraftsetzung in Betracht zu ziehen sein.

Mit Bezug auf die vorinstanzlich vorgenommene Kosten- und Entschädigungsregelung (je ein Viertel zu Lasten der Rekurrentinnen, die Hälfte zu Lasten der Gemeinde; keine Umtriebsentschädigung) drängt sich bei diesem Verfahrensausgang keine Änderung auf.

7.  

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind gemäss dem Obsiegen und Unterliegen im vereinigten Beschwerdeverfahren festzulegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 VRG). Ausgangsgemäss sind diese Kosten zu drei Vierteln den Beschwerdeführerinnen und zu einem Viertel der Gemeinde aufzuerlegen. Unter diesen Umständen steht den Beschwerdeführerinnen von vornherein keine Parteientschädigung zu. Auch die Gemeinde kann praxisgemäss keine solche für sich beanspruchen, da die Verteidigung ihrer hoheitlichen Planung zu ihren angestammten amtlichen Aufgaben gehört (RB 1986 Nr. 5).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde der Beschwerdeführerin I wird teilweise gutgeheissen. Die Beschwerde der Beschwerdeführerinnen II.1 und II.2 wird abgewiesen.

Demgemäss werden Art. 6 Abs. 4 GPV sowie die auf dem Areal II im Plan eingetragenen Festlegungen (überbaubares Flächenmass und Firstrichtungen) aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Bearbeitung im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat zurückgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    100.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'100.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden zu einem Viertel der Beschwerdeführerin I und zu je drei Achteln den Beschwerdeführerinnen II.1 und II.2 auflegt, den Beschwerdeführerinnen II.1 und II.2 je unter solidarischer Haftung für drei Viertel.

4.    Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.

6.    Mitteilung an …