Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2006.00458

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 14. Februar 2007

 

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär Stephan Hördegen.  

 

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

 

gegen

 

 

1.1  C, 

 

1.2  D, 

 

beide vertreten durch RA E,

 

2.    Baubehörde Zollikon,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Am 11. April 2005 erteilte die Baubehörde Zollikon C und D die Baubewilligung für ein Attikageschoss auf dem Mehrfamilienhaus L-Strasse in Zollikon.

II.  

Die hiergegen erhobenen Rekurse mehrerer Nachbarn hiess die Baurekurskommission II am 13. Dezember 2005 unter Aufhebung der Baubewilligung gut. Gegen diesen Rekursentscheid gelangten C und D an das Verwaltungsgericht, welches ihre Beschwerde am 17. Mai 2006 teilweise guthiess und die Akten zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission zurückwies.

Im zweiten Rechtsgang wies die Baurekurskommission II den Rekurs des Nachbarn A am 19. September 2006 ab. Gleichentags wies sie auch den Rekurs der Nachbarn F und G ab, nachdem in diesem Verfahren ihr Referent am 1. September 2006 eine Augenscheinverhandlung durchgeführt hatte.

III.  

Mit Beschwerde vom 23. Oktober 2006 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und die Baubewilligung aufzuheben, eventuell die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem sei ein Augenschein durchzuführen und den Beschwerdegegnern die Kosten aufzuerlegen und diese seien überdies zu einer Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu verpflichten.

Die privaten Beschwerdegegner liessen am 1. November 2006 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen. Die Vorinstanz am 21. und die Baubehörde Zollikon am 23. November 2006 schlossen ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

Mit Verfügung vom 14. Dezember 2006 wurden von der Vorinstanz auch die Akten des Rekursverfahrens beigezogen und dem Beschwerdeführer Gelegenheit gegeben, zu dieser Aktenergänzung Stellung zu nehmen. Mit Eingabe vom 24. Januar 2007 verzichtete dieser auf Stellungnahme.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerden gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission I. Der Beschwerdeführer ist als erfolgloser Rekurrent und Eigentümer eines Nachbargrundstücks zur Beschwerde befugt. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.

2.  

2.1 In verfahrensmässiger Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins. Zur Begründung bringt er vor, er habe bereits im Rekursverfahren einen Augenschein beantragt. Dieser Antrag sei aber abgewiesen worden, obwohl im Parallelverfahren eines weiteren Nachbarrekurrenten ein solcher durchgeführt worden sei. Das stelle eine Gehörsverweigerung dar.

2.2 Nach § 60 Satz 1 VRG erhebt das Verwaltungsgericht die zur Klärung des Sachverhalts erforderlichen Beweise von Amtes wegen. Da hier der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist, erübrigt sich ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).

Auch die Vorinstanz hat zulässigerweise auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet. Nachdem sie zum Schluss gekommen war, dass die vom Beschwerdeführer im Rekursverfahren gerügte Baumassenüberschreitung lediglich 13 m³ ausmache und damit einer Abweichung von lediglich 1 % entspreche, was gemäss der Rechtsprechung innerhalb des Toleranzbereichs liege, hatte sie keinen Anlass zu weiteren Sachverhaltsabklärungen. Daran ändert nichts, dass sie im Parallelverfahren R2.2006.00108 am 1. September 2006 einen Referentenaugenschein durchführte. Die in jenem Verfahren umstrittene Frage der Anrechenbarkeit eines unterirdischen Anbaus auf die für Hauptgebäude massgebende Baumasse war vom Beschwerdeführer im Rekursverfahren nicht aufgeworfen worden. Da zudem der Augenschein die Nichtanrechenbarkeit des betreffenden Gebäudeteils bestätigte, ergaben sich auch keine neuen Erkenntnisse, die von der Vorinstanz im Rekursverfahren des Beschwerdeführers hätten von Amtes wegen berücksichtigt werden müssen.

3.  

3.1 Wie das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.1994.00193 vom 24. Oktober 1995 (BEZ 1995 Nr. 31) festgehalten hat, werden Ausnützungsflächenberechnungen im Baubewilligungsverfahren aufgrund der in diesem Planungsstadium vorhandenen Grundrisspläne Massstab 1:100 vorgenom­men. Derartigen Berechnungen wohnt bereits system­bedingt ein gewisser Unsicherheits­faktor inne, indem nämlich die für die exakte Flächenberechnung notwendige Vermassung aller relevanten Bauteile sowie die definitive Materialisierung wie auch allfällige Detaillö­sungen vom Architekten regelmässig erst im Rahmen der Ausführungsphase erbracht wer­den. Hinzu kommt, dass bei der Bauausführung selber übliche Bautoleranzen gelten, welche etwa dem Baumeister erlauben, in den Fertig­massen bei einer Messdistanz von 20 m bis zu 2 cm von den Planmassen abzuweichen, welche Unge­nauig­keit sich durch die zugunsten weiterer Unternehmer be­stehenden Toleranzen noch erhöht. Aus diesen Umständen ergibt sich, dass minuziöse Korrekturen der Flächen­be­rech­nun­gen aufgrund der Baubewilligungspläne keinen Sinn machen, jedenfalls nicht, soweit die fest­gestellten Abweichungen weniger als 1 % ausmachen.

3.2 Wie die Vorinstanz unter Hinweise auf diese Rechtsprechung, an der ohne weiteres festzuhalten ist, ausgeführt hat, ist hier nach den übereinstimmenden Angaben der Parteien von einer anrechenbaren Grundfläche von 677 m² und einer nach der geltenden Bauordnung zulässigen Baumasse von 1185 m³ auszugehen. Laut den Darlegungen des Beschwerdeführers im Rekursverfahren betrage die konsumierte Baumasse unter Mitberücksichtigung der projektierten Aufstockung insgesamt 1198 m³, so dass die geltend gemachte Überschreitung der zulässigen Baumasse lediglich 13 m³ ausmache. Das entspreche einer Abweichung von der zulässigen Baumasse von ca. 1 % und liege deshalb innerhalb des nach der Rechtsprechung geltenden Toleranzbereichs.

Auf diese zutreffenden Ausführungen ist gemäss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG in zustimmendem Sinn zu verweisen. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers hat die Vorinstanz die Abweichung zulässigerweise nicht auf die noch zur Verfügung stehende Baumassenreserve, sondern auf die gesamte zulässige Baumasse bezogen, was eine Überschreitung im Bereich von einem Prozent ergibt. Sodann ist nicht einzusehen, weshalb die vom Beschwerdeführer nicht begründet in Frage gestellte Praxis nur bei Neubauten, nicht aber auch bei Umbauten gelten soll. Es wäre völlig unpraktikabel, wenn bei Umbauten nicht auf die der Stammbaubewilligung zugrunde liegenden Pläne abgestellt werden könnte, sondern die Baumasse des bestehenden Gebäudes vor Ort nachgemessen werden müsste. Dazu besteht jedenfalls solange kein Anlass, als nicht von den bewilligten Plänen abgewichen wurde. Eine solche Abweichung  wird hier nicht geltend gemacht.

Erweist sich damit die zulässige Baumasse als eingehalten, so kann es nicht darauf ankommen, dass eine Verkleinerung des Baukörpers für den Beschwerdeführer eine geringere Einschränkung seiner Aussicht zur Folge hätte. Baubegrenzungsnormen, wozu auch diejenigen über die zulässige Baumasse gehören, bestimmen abschliessend, welche Auswirkungen durch Entzug von Licht oder Aussicht und Schattenwurf auf ein Nachbargrundstück zulässig sind; einen weitergehenden Schutz der Nachbarbauten bietet das Baurecht nicht (RB 1990 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 1990 Nr. 28).

3.3 Im Übrigen ist anzumerken, dass sich die Überschreitung der zulässigen Baumasse um 1 % nur ergibt, wenn auf die Zusammenstellung des Beschwerdeführers in der Rekursschrift abgestellt wird. Diesen Darlegungen hat jedoch die Baubehörde Zollikon bereits in der Rekursantwort vom 12. August 2005 entgegengehalten, dass zwar mit dem Rekurrenten für den Hauseingangsbereich 6,62 m³ und für den überdeckten Sitzplatz 5,06 m³ aufzurechnen, dass aber andererseits 12,7 m³ abzuziehen seien, welche auf Pflanztröge entfielen, die nicht zur Baumasse zählten. Das ergebe eine Nutzungsreserve von 260 m³, welche durch das Attikageschoss mit einer Baumasse von 254,3 m³ nicht ausgeschöpft werde. Auch aus dieser Sicht erweist sich die Beschwerde somit als unbegründet.

4.  

Die Beschwerde ist demgemäss als offensichtlich unbegründet abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz  1 in Verbindung mit § 70 VRG), der überdies zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.- an die privaten Beschwerdegegner zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. b VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'150.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der Beschwerdeführer wird zu einer Umtriebsentschädigung von Fr. 1'000.- an die private Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung des Entscheids an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.

6.    Mitteilung an …